重慶兩江新區(qū)商務(wù)綜合體項目戰(zhàn)略定位報告

1、配置建議,項目定位,營銷策略,銷售中心,思維導圖,項目本體,客群分析,產(chǎn)品分析,市場分析,第一部分：市場分析 第二部分：項目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項目定位 第七部分：營銷策略,目 錄,強壓下的彈性空間,重慶GDP發(fā)展：2010年我市GDP總額達到7894億元，五年翻一番，同比增幅達17.1%，創(chuàng)直轄以來新高。人均GDP邁上4000美元新臺階，達到全國平均水平。城市經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，形成房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的動力,2000-2010年重慶市GDP總額及增速,2010年重慶三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖,重慶GDP呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢，從2002年以來平均增長率在12

2、%以上； 2010年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7894.24億元，按可比價格計算，比上年增長17.1%，增速創(chuàng)直轄以來新高，經(jīng)濟高位企穩(wěn)態(tài)勢明顯。 今年中國城市競爭力評價中，重慶市連續(xù)位列西部城市第一,1）經(jīng)濟走勢,2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢,4）規(guī)劃走勢,5）環(huán)境綜述,存款準備金率：央行宣布從6月20日起，上調(diào)整存款準備金率0.5個百分點，這是年內(nèi)第六次調(diào)整存準金率，調(diào)整后大型金融機構(gòu)存款準備金率達21.0%，銀根一再緊縮，導致開發(fā)商融資難度加大，拿地速度放緩，開發(fā)周期壓縮,數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行,1）經(jīng)濟走勢,2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢,4）規(guī)劃走勢,5）環(huán)境綜述,宏觀經(jīng)濟

3、走勢：確定十二五期間經(jīng)濟增長目標為12.5%，為結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升留足了空間，以便加快發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。我市未來五年將推動產(chǎn)業(yè)高端化，加快培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國家重要的先進制造業(yè)基地,重慶“十二五”目標：一化、四愿景,未來五年我市將加快發(fā)展以信息產(chǎn)業(yè)為主要支柱的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，就是“2+10,1）經(jīng)濟走勢,2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢,4）規(guī)劃走勢,5）環(huán)境綜述,2010 年宏觀政策:中國樓市調(diào)控的史上最強年，圍繞“抑需求、促供給”的調(diào)控思路，出臺了方方面面的政策，調(diào)控重點仍為住宅市場，對商務(wù)類和商業(yè)類物業(yè)調(diào)控力度不明顯,商務(wù)類物業(yè)商機凸顯,2010年樓市政策三宗最,最多 10年中央

4、下發(fā)三個國字號文件：國十一條、國十條和國五條，其密度對房產(chǎn)業(yè)來說前所未有；然后各部委和地方跟進，出臺進100個文件，時間幾乎覆蓋了2010年全年,最全 10年政策圍繞“抑需求，促供給”的調(diào)控思路，出臺方方面面的政策，據(jù)統(tǒng)計涉及到土地、融資、稅收、保障房和限購等方面，幾乎覆蓋了房產(chǎn)業(yè)的各層面,最嚴 1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停貸 2、保障房建設(shè)在10年力度空前，計劃建設(shè)1000萬套,1）經(jīng)濟走勢,2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢,4）規(guī)劃走勢,5）環(huán)境綜述,2011年政策預測：基于當前通脹形勢依然嚴峻，一線城市樓市反彈，預計2011年又是一個樓市調(diào)控年，新“國

5、八條”出臺，重慶、上海已開征房產(chǎn)稅，為11年樓市調(diào)控定下基調(diào)，住宅投資風險加大，商業(yè)及商務(wù)類投資機會凸顯,10年調(diào)控力度史上最強，與高通脹帶來的資產(chǎn)價格上漲的背景息息相關(guān)，而現(xiàn)在通脹形勢依舊嚴峻，2011年CPI預計控制在4%，而政府對樓市態(tài)度依然堅決，因此11年樓市調(diào)控將持續(xù),1、量化價格控制目標 且地方問責 為城市房價上漲設(shè)定天花板，用行政手段硬性限定房價上漲 2、全額征收營業(yè)稅 從二手市場交易環(huán)節(jié)加重稅負，提高二手房購買者成本，從而有效控制商品住宅流轉(zhuǎn)頻率，達到放緩房價上漲速度的目的，遏制投資，打擊投機 3、提高二套房首付比例 利率1.1倍 提高購房成本，延緩改善性需求入市，降低市場投資

6、熱情。但具有一定資金實力的改善性需求和投資需求預計會在下半年市場情況逐漸明朗的情況下緩慢回歸 4、全面限購 導致多套房消費者退出市場，市場觀望情緒濃厚，加劇拐點到來。預計2011年上半年全國市場交易量持續(xù)下滑，但交易價格堅挺；下半年開發(fā)商降價促銷手段將逐漸顯現(xiàn)，以回籠資金，剛性需求則趁機積極入市，支撐交易量回升,1）經(jīng)濟走勢,2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢,4）規(guī)劃走勢,5）環(huán)境綜述,2010年重慶市商品房供銷態(tài)勢：全年全市商品房銷售4314.39萬方，受政策調(diào)控影響商品住宅成交量為3986.31萬方，同比僅增長5.7%，成交均價為4040元/方，辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房未受調(diào)控政策波及，成

7、交量、額均大幅度上漲,2010年重慶市商品房銷售金額走勢（單位：億元,2010年重慶市商品房銷售面積走勢（單位：萬方,2010年重慶市商品房銷售面積同比圖,2010年重慶市商品房銷售金額同比圖,1）經(jīng)濟走勢,2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢,4）規(guī)劃走勢,5）環(huán)境綜述,寫字樓市場等級：2011年我市人均GDP邁上4000美元臺階，當前重慶已經(jīng)處于城市寫字樓市場的第一級水平，是投資寫字樓的良好時機，再加上CBD建設(shè)進程盡快及兩江新區(qū)規(guī)劃的實施，重慶寫字樓發(fā)展前景看好,標準來源：寫字樓開發(fā)運營指南,1）經(jīng)濟走勢,2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢,4）規(guī)劃走勢,5）環(huán)境綜述,重慶寫字樓供求：

8、2010年重慶寫字樓供求格局大為改變，銷售面積突破62萬方，是09年銷售面積的兩倍多，且出現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，供求差達32萬余 ，銷售均價達到9536元/ ，較09年同比上漲84.7,圖：近年來重慶市寫字樓供求狀況（單位：萬,數(shù)據(jù)來源:重慶統(tǒng)計局網(wǎng)站/截止10年9月,圖：10年重慶市各類物業(yè)銷售狀況,1）經(jīng)濟走勢,2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢,4）規(guī)劃走勢,5）環(huán)境綜述,10年重慶規(guī)劃：中央一系列重大規(guī)劃和使命落地重慶，重慶城市地位大幅提升，重慶迎來城市發(fā)展空前機遇，投資前景看好,提升 戰(zhàn)略地位,6月18日兩江新區(qū)掛牌成立，助推重慶作為內(nèi)陸開放城市的地位 成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃獲批，賦予中國增長“

9、第四極”的使命,推動 金融發(fā)展,成為跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算城市，進出口貿(mào)易可用人民幣直接結(jié)算 賦予長江上游金融中心使命，構(gòu)建全新金融機構(gòu),打造 重慶模式,保障 民生建設(shè),開建大體量公租房，為破解“夾心層”人群住房難提供范本 房產(chǎn)稅試點原則獲批，房產(chǎn)稅影響成為眾人關(guān)注焦點,全面部署“兩翼”農(nóng)民增收工程，推動當?shù)叵M和經(jīng)濟發(fā)展 戶籍改革全面啟動，打破城鄉(xiāng)壁壘，加快城市化進程,1）經(jīng)濟走勢,2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢,4）規(guī)劃走勢,5）環(huán)境綜述,重慶商務(wù)環(huán)境綜述： 中央政府的大力支持、大手筆的規(guī)劃，重慶城市地位大幅提升，經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型及城市化進程的加快為商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)提供了良好的發(fā)展機遇； 重慶市

10、房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，2010年重慶房價5720元，排名40 ，仍有上漲空間，當前仍處于價格洼地，極具投資潛力； 當前已處于樓市政策頻出期，密集的調(diào)控政策劍指住宅市場，住宅市場的不確定性風險越來越大，而商務(wù)、商業(yè)市場的投資前景則較為看好,1）經(jīng)濟走勢,2）宏觀政策,商務(wù)環(huán)境,3）行業(yè)走勢,4）規(guī)劃走勢,5）環(huán)境綜述,歷經(jīng)風雨后的鯤鵬展翅 重慶經(jīng)濟與城市發(fā)展,目前重慶寫字樓市場在售項目16個，主要分布于北部新區(qū)、渝中區(qū)和南岸區(qū)，在售寫字樓總體量97萬，截止2011年1月初該部分在售寫字樓潛在50萬,北部新區(qū)在售項目6個，總放量41.9萬，市場占比43%，位列第一，隨著兩江新區(qū)規(guī)劃拉動和區(qū)域格局發(fā)展，

11、寫字樓放量明顯增大； 渝中區(qū)在售項目4個，總放量28.8萬，市場占比30%，位列第二，區(qū)域近期放量較大； 南岸區(qū)在售項目4個，總放量14.7萬，市場占比15%，位列第三，區(qū)域?qū)懽謽欠帕坑幸欢q幅,各區(qū)域在售項目放量情況,各區(qū)域在售項目潛在放量情況,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項目招商,重慶寫字樓分布特征,一條核心軸：解放碑-兩路口-上清寺-觀音橋-紅旗河溝-新牌坊 兩大新興區(qū)：江北嘴CBD，北部新區(qū)高新園 三大商務(wù)圈：解放碑+觀音橋+南坪 四個區(qū)域商務(wù)副中心：沙坪壩+楊家坪+冉家壩+石橋鋪,1）供應(yīng)總量,2）

12、區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項目招商,英利國際金融中心,聯(lián)合國際,新華國際,創(chuàng)匯首座,上海城嘉德中心,國匯中心,世紀英皇,富力海洋國際,協(xié)信中心,金融中心,康田國際企業(yè)港,ARC中央廣場,渝高智博中心,線外商政公園,兩江星界,中渝愛都會,睿尚MOHO,新科國際廣場,金開協(xié)信中心,疊彩中心,財富中心,國際金融大廈（喜來登,長江國際,主城在售寫字樓分布,近期售罄,目前在售,規(guī)劃及業(yè)態(tài)構(gòu)成： 目前重慶主城寫字樓市場分類規(guī)劃非常清晰，渝中區(qū)CBD主要以單體類項目為主，其他區(qū)域均以復合類項目為主，區(qū)域特征較為明顯； 業(yè)態(tài)構(gòu)成以復合型業(yè)態(tài)

13、為主，占比82.6%，純寫字樓占比17.4%；復合業(yè)態(tài)中，以商業(yè)和酒店兩種業(yè)態(tài)比重較大，含商業(yè)業(yè)態(tài)占比47.8%，含酒店業(yè)態(tài)占比43.5%； 高端復合型業(yè)態(tài)匹配是目前寫字樓打造的主流趨勢，品質(zhì)檔次均有較大的提升,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項目招商,立面用材：高級面磚、石材和玻璃幕墻成為當前寫字樓立面首選用材，黑金原石、大理石、花崗石、不銹鋼等建材都是寫字樓物業(yè)大量選取的裝修建材，頂級物業(yè)則傾向于采用進口石材、高級面磚等建材以提升項目品質(zhì),1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5

14、）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項目招商,電梯配置: 目前的中高端寫字樓的電梯配置都較高，每棟電梯匹配集中在5-10部； 電梯平均速度集中在3-4米/秒，最高達6米/秒，保障垂直快速暢通； 高低分區(qū)、客貨分流、功能分區(qū)等成為目前寫字樓常采取的集中保障垂直交通通達的幾種方式，68%的項目均采取高低和功能的分區(qū),1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項目招商,層高及單層面積： 中高端寫字樓的內(nèi)部結(jié)構(gòu)大體一致，標準層面積均集中在1000-1500平方米內(nèi)，層高集中在3.5-4米； 中高端寫字樓客戶對于層高都有較高

15、的要求； 辦公環(huán)境舒適性和功能檔次成為目前寫字樓市場看重因素之一,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項目招商,物業(yè)管理：頂級物業(yè)一般外聘國際知名物管公司管理，而一般寫字樓引進國內(nèi)物業(yè)管理公司或自行管理，但服務(wù)水平優(yōu)先，影響物業(yè)形象,頂級物業(yè)在智能化設(shè)施配套上采用比較先進，如DVD畫質(zhì)無盲點監(jiān)控。安保系統(tǒng)較為嚴密，配備應(yīng)急用電設(shè)施,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項目招商,銷售價格： 目前主城寫字樓主要分布在CBD和商圈核心，其中CBD

16、銷售價格集中在20000元/左右，其他區(qū)域集中在12000-17000元/； 當前北部新區(qū)在售寫字樓價格集中在9000-13000元/ ，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展，其價格仍具上漲空間。 目前在售寫字樓銷售策略仍以先售后租為主，尤其以整層銷售優(yōu)先，輔以分零銷售，兩者結(jié)合的靈活銷售策略為輔，策略靈活,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項目招商,重慶寫字樓市場客戶來源以本地客戶為主，區(qū)縣客戶和外地客戶為輔；投資客戶占比較大，其次為辦公自用，隨著重慶寫字樓市場火爆，投資客比例增加,典型案例：創(chuàng)匯首座,在創(chuàng)匯首座的客戶群體中，重慶

17、主城客戶約占45%，來自上海等城市的外地客戶約占30%，區(qū)縣客戶約占25% 分析： 1、瑞安憑借其在上海的品牌實力和市場美譽度吸引了大批上海的品牌追隨者；其次上海與重慶的房價高差促使外地客戶涌入重慶投資； 2、針對區(qū)縣頂級高端客戶進行了線下渠道推廣和營銷； 3、在主城區(qū)進行的網(wǎng)媒、報媒投放及線下公關(guān)活動為其帶來了部分主城客戶,特征一：本地客戶依舊主力 特征二：區(qū)縣外省客戶增加 特征三：投資客戶成為主流,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項目招商,重慶幾大主流報紙和戶外廣告是最為常用的兩種推廣方式； 網(wǎng)絡(luò)媒體作為新興

18、的推廣渠道比重日益增加，成為現(xiàn)在寫字樓等房地產(chǎn)產(chǎn)品推廣的常規(guī)方式； 專業(yè)的渠道（大客戶）銷售逐漸成為銷售推廣中較為重要的方式之一，其較高專業(yè)性、較強針對性、較好的有效性，使其在目前中高端寫字樓產(chǎn)品的推廣中運用越來越廣泛,推廣方式：當前寫字樓推廣方式形式多樣，渠道眾多，借助發(fā)達的廣告?zhèn)髅胶颓蕾Y源，突出推廣針對性、高效性,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項目招商,星級酒店成為目前寫字樓招商較為普遍的一種途徑，借勢酒店式管理和品牌服務(wù)； 城市綜合體商業(yè)和配套成為大部分新興商圈核心寫字樓招商的優(yōu)勢之一； 寫字樓未來招商

19、的途徑更趨廣泛和多元化，尋求不同需求空白點，讓寫字樓和商業(yè)達到更好的契合,項目招商情況： 寫字樓匹配商業(yè)的招商均結(jié)合項目整體定位和檔次，目前該部分商業(yè)招商主要有星級酒店和高檔購物兩類，打造高品質(zhì)配套和高檔次品牌,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售寫字樓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,8）項目招商,重慶11年寫字樓供應(yīng)量充足，市場競爭激烈 主流商圈、新興商務(wù)區(qū)競相發(fā)展 區(qū)域集中性明顯 用材、配套、產(chǎn)品各方面檔次均為提升 區(qū)域價差明顯，仍以先售再租為主 本地客戶為主，區(qū)縣、外地為輔 推廣方式多樣、渠道模式眾多 星級酒店、城市綜合商業(yè)，招商渠道多樣,重慶在售寫字

20、樓市場綜述,繁華都市、高樓林立 寫字樓后的商務(wù)公寓,目前重慶公寓市場在售項目21個，主要分布于渝中區(qū)、南岸區(qū)、北部新區(qū)和江北區(qū)，在售公寓總體量175萬，截止2011年1月初該部分在售公寓潛在99萬,渝中區(qū)在售項目4個，總放量72.7萬，市場占比41%，位列第一，其中時代天街公寓體量近40萬，拉動渝中區(qū)公寓占比； 南岸區(qū)在售項目4個，總放量38.4萬，市場占比22%，位列第二，其中協(xié)信城項目公寓體量28萬，帶動南岸區(qū)公寓占比； 北部新區(qū)和江北區(qū)在售項目分別為5個和4個，總放量為24.1萬和24.9萬，市場占比14%，并列第三，隨著兩江新區(qū)成熟，這兩個區(qū)域未來公寓放量和發(fā)展空間較大,各區(qū)域在售項目

21、放量情況,各區(qū)域在售項目潛在放量情況,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,重慶公寓分布特征,遍布主城各區(qū)：主城各區(qū)域各板塊均有公寓產(chǎn)品分布 圍繞三大商務(wù)圈：解放碑+觀音橋+南坪 新興區(qū)域崛起壯大：新牌坊+北部新區(qū)高新園+金開園,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,日月光廣場,國際社區(qū),創(chuàng)匯首座,時代天街,重慶公館,協(xié)信城,亞太商谷,南濱國際,浦輝溫泉二號,國匯中心,觀音橋COSMO,渝能明日城市,九街高屋,華潤中央公園,綠地新都會,煌華新紀元,ARC中

22、央廣場,中渝愛都會,華宇北城中央,煌華新街項目,國際家紡城,金易伯爵世家,中冶北麓原,中渝都會首站,魔幻瑪型,尚領(lǐng)公館,華潤二十四城,建工太陽公館,主城在售公寓分布,在售項目,潛在項目,規(guī)劃及業(yè)態(tài)構(gòu)成： 目前重慶主城公寓市場分類絕大部分為復合類業(yè)態(tài)，并以城市綜合體為主，公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等多類業(yè)態(tài)靈活組合； 公寓以商務(wù)公寓為主，含商務(wù)公寓的項目占比57%，商務(wù)公寓成為非核心商務(wù)區(qū)主力產(chǎn)品，作為新興的商務(wù)平臺，其價值逐步提升，銷售較寫字樓更為靈活，逐漸成為非核心商務(wù)區(qū)主力商務(wù)產(chǎn)品,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,公

23、寓外立面特征： 目前公寓產(chǎn)品外立面最常用材料為“玻璃+石材”，占比約70%，這兩種材料組合，給人現(xiàn)代感和高檔次等審美； 設(shè)計風格上以“灰色系”為主，設(shè)計理念以“簡約型”為主，同時不失現(xiàn)代氣息，注重細節(jié)打造、整體建筑審美感等,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,層高及面積分割： 在售公寓以3米層高為主，僅有少量公寓層高在3米以下。 目前公寓產(chǎn)品標準層套內(nèi)面積均集中在500-700內(nèi)，層高集中在3m左右； 公寓產(chǎn)品面積分割主要集中在30-70之間，戶型設(shè)計靈活，主要以公寓投資和辦公需求為導向設(shè)計,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在

24、售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,公寓項目用地屬性和裝修特征： 項目用地屬性中，商業(yè)用地占比28%（主要集中在商圈核心），綜合用地占比48%，住宅用地占比24%； 80%的公寓產(chǎn)品通氣，部分公寓產(chǎn)品商住兩用，增大了客戶投資的靈活性； 52%的項目均有精裝產(chǎn)品推出，目前重慶精裝公寓裝修標準集中在1000元/左右和3000元/左右,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,公寓產(chǎn)品價格及銷售策略特征： 目前重慶公寓產(chǎn)品銷售價格集中在10000-13000元/之間，CBD公寓產(chǎn)品成為市場價值

25、最高點，銷售價格逼近20000元/； 產(chǎn)品銷售方式以分戶銷售為主，結(jié)合半層整層等多種銷售方式靈活組合； 公寓樓層集中在30-33層，未來超高層復合型產(chǎn)品比例加大，區(qū)域主要集中在CBD和商圈核心地段,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,客戶特征：商務(wù)公寓產(chǎn)品具備較強的投資屬性，區(qū)位成為影響客戶來源最重要的因素,典型案例：長安尚領(lǐng)公館,特征一：公寓產(chǎn)品投資明顯 特征二：區(qū)位對公寓投資客戶影響較大,主城區(qū)的客戶以江北、渝北兩北區(qū)域為主，本地客戶占到86；區(qū)縣占比11%，外地客戶3,自住客戶占67%，投資客戶占37%，與公寓產(chǎn)品屬

26、性直接關(guān)系，導致投資型客戶占比有較大提升，但因遠離商務(wù)中心自住型客戶任為主流,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,目前公寓產(chǎn)品推廣方式途徑較多、形式多樣，采取多種媒體靈活組合，達到推廣最佳效果； 在推廣賣點訴求中，以產(chǎn)品介紹、品牌打造、開盤告知三類為主；訴求點重在針對性和及時性,推廣方式：當前公寓的推廣方式仍以媒體+活動推廣為主，但渠道銷售成為新興銷售方式,公寓產(chǎn)品具有的投資屬性和在項目組成及銷售策略中占據(jù)重要位置決定，其推廣成效將影響項目整體銷售結(jié)果,1）供應(yīng)總量,2）區(qū)域分布,在售公寓,3）規(guī)劃業(yè)態(tài),4）產(chǎn)品特點,5）

27、銷售策略,6）客戶情況,7）推廣方式,重慶11年公寓市場供應(yīng)量超大，市場競爭紅海嚴重 分布較為分散，以商圈輻射為主 復合型項目為主 介于住宅和寫字樓間，精裝修產(chǎn)品較多 區(qū)域價差明顯，分戶銷售為主 項目區(qū)域決定客戶來源 “報媒+活動”形式為主，渠道分銷成為新興方式,重慶在售公寓市場綜述,諸侯爭雄，敢問鹿有幾何 變化篇,另一股國家力量同樣耐人尋味：2011年兩會僅僅給出GDP增長8%的目標，前所未有冠以“國家尊嚴”定義。及至未來，中國經(jīng)濟發(fā)展的兩大趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn) 1、保持適度寬松貨幣政策，鼓勵投資向?qū)嶓w經(jīng)濟傾斜。 2、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵投資向高科技經(jīng)濟、循環(huán)經(jīng)濟、現(xiàn)代服務(wù)及文化經(jīng)濟傾斜 一如

28、20年前的上海，同樣作為中國大型或老舊工業(yè)基地，重慶的產(chǎn)業(yè)革命必將快速起步。同樣的類似在于，重慶如今也已經(jīng)具備與當年“浦東開發(fā)”等量級的國家戰(zhàn)略。 有題材城市題材區(qū)域護駕，有產(chǎn)業(yè)革命催發(fā)的巨大商用物業(yè)需求護駕最新的國家戰(zhàn)略解讀告訴我們： 重慶正在迎接新一輪催漲商業(yè)地產(chǎn)的大勢,重慶作為當下國家戰(zhàn)略，已經(jīng)毫無疑問,1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場趨勢,3）價格銷售,4）客戶變化,中心新定義 重心有偏移 分布更廣闊 格局更合理,重慶寫字樓市場重心將由解放碑轉(zhuǎn)移至江北嘴商務(wù)區(qū) 由江北嘴、解放碑和彈子石組成新的CBD核心區(qū)將成為重慶商務(wù)產(chǎn)品市場重心和價值高地； 新興商業(yè)副中心隨著城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整催生成

29、為商務(wù)產(chǎn)品新興市場 以北部新區(qū)為代表的新興商業(yè)副中心在城市發(fā)展中對商務(wù)產(chǎn)品需求空間大，未來競爭激烈； 傳統(tǒng)成熟商圈商務(wù)產(chǎn)品市場更趨成熟，檔次更趨國際化，產(chǎn)品格局重新調(diào)整 隨著重慶商務(wù)市場日趨成熟，借助各大商圈擴容利好，迎來又一次發(fā)展契機,重慶商務(wù)產(chǎn)品區(qū)域分布趨勢,1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場趨勢,3）價格銷售,4）客戶變化,注重辦公環(huán)境舒適性和人性化成為未來產(chǎn)品設(shè)計方向 更多商務(wù)空間、更高景觀要求、更高智能化、講求綠色環(huán)保的國際化標準已成為重慶商務(wù)產(chǎn)品設(shè)計導向； 產(chǎn)品形態(tài)更加多元化、設(shè)計更趨國際化、品質(zhì)更加高端化 獨棟類商務(wù)產(chǎn)品的出現(xiàn)，豐富了重慶商務(wù)市場產(chǎn)品形態(tài)，這也將是未來重慶商務(wù)產(chǎn)品發(fā)

30、展的趨勢，追求國際化標準甚至超越； “硬件”“軟件”同升級，共同打造高品質(zhì) 城市綜合體、復合型物業(yè)形態(tài)、高端物業(yè)管理（如引入星級酒店管理）等，在“軟件”配套服務(wù)等方面，完善商務(wù)環(huán)境的舒適性和品質(zhì)感，同時規(guī)避產(chǎn)品單一帶來的風險,重慶商務(wù)產(chǎn)品發(fā)展趨勢,產(chǎn)品形態(tài)多元化 產(chǎn)品設(shè)計國際化 產(chǎn)品品質(zhì)高端化 “硬件”“軟件”同升級,辦公環(huán)境舒適性和人性化,1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場趨勢,3）價格銷售,4）客戶變化,重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價格呈穩(wěn)步上漲趨勢 在重慶經(jīng)濟格局快速發(fā)展，兩江新區(qū)成立等大量利好因素下，商務(wù)產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)更為搶眼，在持續(xù)利好因素驅(qū)動下，預計重慶商務(wù)產(chǎn)品整體價格將呈穩(wěn)步上漲的趨勢；

31、 主城各區(qū)域價格差距明顯加大，尤其體現(xiàn)在寫字樓市場 因各區(qū)域板塊功能和發(fā)展成熟度不均衡，對具有較強投資屬性的商務(wù)產(chǎn)品，必然形成價格差距，隨著城市格局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，價格差距將進一步擴大； 新興商務(wù)區(qū)商務(wù)產(chǎn)品價格漲幅較大 以北部新區(qū)為代表，新興商務(wù)區(qū)在城市格局調(diào)整和發(fā)展中逐漸趨于成熟，給商務(wù)產(chǎn)品帶來較大升值空間； CBD成為價格標桿 以解放碑、江北嘴為中心形成CBD商務(wù)區(qū)，商務(wù)產(chǎn)品已突破20000元/大關(guān)，成為商務(wù)市場標桿，引領(lǐng)重慶商務(wù)市場快速發(fā)展,重慶商務(wù)產(chǎn)品價格銷售趨勢,整體價格穩(wěn)步上漲 價格坡度明顯加大 新興區(qū)域發(fā)展迅猛 CBD成為價格標桿,1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場趨勢,3）價格

32、銷售,4）客戶變化,重慶商務(wù)市場客戶變化趨勢,本地客戶依舊主力 區(qū)縣客戶占比較大 外省客戶明顯增加 客戶來源更國際化,目前重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶來源大致為“5+3+2”的格局 “5+2+2+1”：50%主城各區(qū)客戶、20%區(qū)縣客戶、30外省客戶，隨著重慶城市發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，商務(wù)市場客戶來源也將發(fā)生變化； 主城區(qū)縣客戶逐步強大，外省客戶比例增加 該部分客戶多為投資客戶，看重重慶未來發(fā)展前景，其中臺灣客戶、溫州等沿海客戶明顯增加，也刺激了重慶商務(wù)市場的發(fā)展； 重慶商務(wù)產(chǎn)品客戶來源趨于國際化 重慶在西部經(jīng)濟格局中的重要地位和快速發(fā)展，以及商務(wù)產(chǎn)品國際化等，吸引度也逐步走向國際化并更趨明顯,A類：專業(yè)事

33、務(wù)所類 （會計/審計/測量/評估/公證/律師等） B類：旅游/教育/培訓類 （旅行社、電腦培訓、 商務(wù)培訓、出國咨詢、報社、雜志社等） C類：政務(wù)類企業(yè) D類：銀行/保險/證券/金融類 E類：零售及服務(wù)類 （票務(wù)中心、餐飲、食品、娛樂業(yè)、美容健身、婚紗攝影等） F類：電子信息及IT類 （電子產(chǎn)品/元件、電腦IT、元件等的開發(fā)及經(jīng)營） G類：電器產(chǎn)品類 （普通電器、機械/電力設(shè)備、家私等的制造及經(jīng)營） H類：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類 （開發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計等） I類：商貿(mào)運輸類 （商業(yè)代理、貿(mào)易、運輸?shù)龋?J類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類 K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類 L類

34、：服裝 類（服裝、化妝品,綠線：07年客戶構(gòu)成 紅線：10年客戶構(gòu)成,出去辦公/公寓用戶變化趨勢,1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場趨勢,3）價格銷售,4）客戶變化,變化趨勢一： A類用戶（專業(yè)咨詢事務(wù)所）、G類用戶（IT電子行業(yè)）、H類用戶（房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)）、I類用戶（商貿(mào)物流行業(yè)），基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢及行業(yè)對形象的要求，辦公需求呈明顯上升變化。 變化趨勢二： 曾經(jīng)高度占用辦公物業(yè)的E類用戶（松散型零售及服務(wù)業(yè)），明顯呈現(xiàn)出退出辦公并向公寓物業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢,新形勢下的鼓勵發(fā)展型行業(yè)，辦公需求規(guī)模上升，帶動辦公準入門檻提高 這些咨詢、IT、地產(chǎn)、物流貿(mào)易等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，逐漸成為辦公物業(yè)的使用主力 傳統(tǒng)

35、占據(jù)辦公的松散型零售、服務(wù)業(yè)態(tài)，逐漸退出辦公，轉(zhuǎn)向門檻較低的公寓物業(yè),重慶辦公樓的用戶演變趨勢，已經(jīng)體現(xiàn)出了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化的趨勢,1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場趨勢,3）價格銷售,4）客戶變化,藍線：07年客戶構(gòu)成 紅線：10年客戶構(gòu)成,商業(yè)體現(xiàn)出各行業(yè)全面需求增加的形勢，而其中： 餐飲、服飾、零售、休閑娛樂、金融表現(xiàn)為明顯的需求增長趨勢,商業(yè)用戶變化趨勢,1）區(qū)域分布,2）產(chǎn)品發(fā)展,市場趨勢,3）價格銷售,4）客戶變化,魚嘴市場,從實地調(diào)研情況分析，目前區(qū)域暫無寫字樓、公寓等商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)。商務(wù)市場屬于啟蒙初生期,1、政策高壓不斷、房市被打壓，投資風向轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn) 2、政策影響未能促及

36、商務(wù)地產(chǎn)，商務(wù)地產(chǎn)行情趨好 3、供應(yīng)和需求情況決定商務(wù)市場發(fā)展向上 4、城市商務(wù)市場重心逐漸向北向東轉(zhuǎn)移 5、商務(wù)市場主流客戶轉(zhuǎn)移顯現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 6、魚嘴區(qū)域商務(wù)市場暫無商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng),商務(wù)市場總結(jié),知己知彼、百戰(zhàn)不殆 認清自己，才能更好戰(zhàn)勝敵人,第一部分：市場分析 第二部分：項目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項目定位 第七部分：營銷策略,目 錄,中國的投資重心將由東部沿海地區(qū)向中西部內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，西部內(nèi)陸地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟增長的新引擎,金融危機深刻影響后 經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、 投資重心的轉(zhuǎn)移、 并進一步影響中國 區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展格局 經(jīng)濟發(fā)展模

37、式將 從出口導向型轉(zhuǎn) 變?yōu)閮?nèi)需導向型 投資重心將從東 部沿海地區(qū)轉(zhuǎn)向 西部內(nèi)陸地區(qū) 西部地區(qū)有望成 為中國經(jīng)濟發(fā)展的 高增長區(qū)，中國 經(jīng)濟增長的新擎,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,兩江新區(qū) 兩路寸灘保稅港區(qū) 北部新區(qū) 重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 重慶出口加工區(qū) 西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū) 國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū) 國家綜合配套改革試驗區(qū),重慶占位：已成為中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的重要戰(zhàn)略棋子，經(jīng)濟增速將在3-5年之后明顯顯現(xiàn),1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,

38、包括：三個區(qū)域 形成：三個組團 布局：十大功能區(qū) 實現(xiàn)：五大功能,拉動“成渝經(jīng)濟帶”制造業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)年均增長10個百分點，工業(yè)經(jīng)濟年均增長提高5個百分點 云南和貴州水電和礦產(chǎn)等能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展年均增長提高5個百分點， 促使湖南、湖北、陜西、廣西等與西部市場協(xié)作加強 50%左右的制造業(yè)和交通運輸業(yè)通過“兩江新區(qū)”走向西部市場，預計年均增長提高5個百分點,兩江新區(qū)：其成立是繼重慶直轄，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃之后的第三次飛躍， 對西部的戰(zhàn)略發(fā)展有著非凡意義,西部內(nèi)陸地區(qū)對外開放的重要門戶 長江上游地區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)物流中心 長江上游地區(qū)金融中心 國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 內(nèi)陸國際貿(mào)易大通道和出口商品加

39、工基地 長江上游的科技創(chuàng)新和科研成果產(chǎn)業(yè)化基地,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,產(chǎn)業(yè)布局：魚嘴組團將建成機械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、都市旅游業(yè)六大支柱產(chǎn)業(yè)的綜合性新城區(qū),緊緊圍繞先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)2大領(lǐng)域 打造“6+3”核心產(chǎn)業(yè)體系,兩江工業(yè)開發(fā)區(qū)：范圍包括郭家沱、魚嘴、復盛、龍興、石船片區(qū)，面積178平方公里。以“園中園”的模式分組團布局，重點打造新能源汽車產(chǎn)業(yè)園、先進裝備產(chǎn)業(yè)園、高新設(shè)備產(chǎn)業(yè)園、以及現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWT

40、O分析,6）本體綜述,2）交通解析,2010年6月18日，重慶兩江新區(qū)掛牌，標志著兩江新區(qū)正式成立， 整個新區(qū)規(guī)劃為都市綜合功能板塊、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)板塊、先進制造業(yè)基地板塊，本項目位于先進制造產(chǎn)業(yè)帶核心位置,本案,先進制造業(yè)板塊 范圍：位于兩江新區(qū)北部和東部的區(qū)域，括郭家沱、魚嘴、復盛、龍興、石船等街鎮(zhèn)。屬于主城外環(huán)繞城高速地帶，包括龍石先進制造區(qū)、木古出口加工區(qū)、水復生態(tài)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。 產(chǎn)業(yè)：戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和國家級先進制造業(yè)平臺功能，重點發(fā)展汽車、高端裝備、新材料、節(jié)能環(huán)保、新一代信息產(chǎn)品等5大核心產(chǎn)業(yè),功能分區(qū)：項目位于魚嘴中心服務(wù)區(qū)中心位置，屬于“兩江新區(qū)”先進制造業(yè)板塊核心位置，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展

41、重心所在，發(fā)展前景良好,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,魚復工業(yè)園區(qū)奠基,魚復工業(yè)園區(qū)奠基,奶牛夢工廠,長客城市軌道,長安汽車,韓泰輪胎,汽車產(chǎn)業(yè)組團,魚復片區(qū)依托西部地區(qū)最大鐵水聯(lián)運基地和港口物流基地，著重發(fā)展 現(xiàn)代物流以及以新能源汽車、軌道交通、重型裝備等為重點的臨港裝備產(chǎn)業(yè)， 建設(shè)具有國際影響的新能源汽車城、 西部最大的城市軌道交通設(shè)備生產(chǎn)基地 和最具競爭力的裝備產(chǎn)業(yè)城,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,完善的市政道路、規(guī)劃中的軌道交通，將成為魚嘴片區(qū)未來發(fā)展

42、的重大因素，魚嘴將再建一個重慶主城交通樞紐中心，為魚嘴衛(wèi)星城的發(fā)展奠定了硬件基礎(chǔ),廣陽島,觀音橋到魚嘴間的城市快速干道將全線連通 輕軌4號線、8號線均將到達魚嘴 魚嘴立交東接長壽區(qū)，西接江北區(qū)，南接郭家沱，北接龍興工業(yè)園區(qū) 魚嘴大橋連接茶園廣陽島 魚嘴2012年到達主城區(qū)時間將銳減至20分鐘，“20分”衛(wèi)星城成立,城外風景型,城內(nèi)風景型,規(guī)劃中潛力型,發(fā)展中潛力型,商貿(mào)發(fā)達型,城內(nèi)成熟型,地塊特征： 郊區(qū)山、水、空氣,地塊特征： 風景、市區(qū),地塊特征： 土地價格低,地塊特征： 配套逐漸完善中,地塊特征： 位置、交通,地塊特征： 寫字樓、商場,土地不動產(chǎn)屬性：規(guī)劃中潛力型為主、城外風景型為輔,規(guī)

43、劃中潛力型要素作為本項目核心土地價值之一，其可控程度、操作性、項目貢獻率均強于本地塊的城外風景型屬性，而城外風景型指本項目周邊臨近南山等景點，對項目價值提升有所幫助,房地產(chǎn)不動產(chǎn)屬性根據(jù)地塊類型劃分為6個類別 不動產(chǎn)土地特性是客戶購房時另一個重要的影響因素。房產(chǎn)所處的區(qū)位、交通、周邊配套設(shè)施，未來的發(fā)展?jié)摿Φ榷际窍M者購房決策是考慮的最為重要影響因素之一,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,經(jīng)濟技術(shù)指標：總用地17萬方，體量26萬方，綜合容積率1.64，其中，一期A樓體量12萬方，酒店占2.55萬方，辦公類占7.92萬方,本案,地塊

44、面積較大，緊鄰魚嘴立交； 距離周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)近，可塑性強,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,地塊內(nèi)外：地塊形狀呈“條線性”，場內(nèi)較為平整， 緊臨魚嘴立交及支路，毗鄰孵化園、長安基地，無明顯自然景觀,本案,長安汽車公司,中石油加油站,長客軌道公司,社區(qū)臨街商業(yè),地塊實拍,地塊航圖,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,東：魚嘴鎮(zhèn)中心 華渝風電廠 瑞祥家園、金鑫家園 南：長江江岸 倉儲用地 西：長安汽車基地 孵化園 長客軌道公司 北：霍利維爾公司 韓泰輪胎廠,地塊周邊：先進制造業(yè)

45、基地，西側(cè)相鄰倉儲用地、生活、商業(yè)配套弱 汽車城基地中心、魚嘴立交橋中心、渝宜快速路南側(cè)、交通便捷,本案,N,還建房,瑞祥家園,金鑫家園,移民房,巨龍地塊,魚嘴鎮(zhèn),長安汽車基地,長客軌道公司,孵化園,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,1、重慶水務(wù)集團簽訂供水合作協(xié)議，重慶水務(wù)集團將投資1.4億元打造新魚嘴水廠 2、成功引進并開工建設(shè)了重慶長安汽車集團的整車和發(fā)動機項目； 3、重慶長客的輕軌車輛制造項目 4、重慶市重點環(huán)保企業(yè)中天環(huán)保產(chǎn)業(yè)集團； 5、規(guī)劃修建物流能力百萬標箱級的綜合性物流港口； 6、華渝電氣儀表廠民品產(chǎn)業(yè)項目進駐魚嘴

46、新城； 7、光大奶牛夢工廠進駐魚嘴,魚嘴大事記,依托長安汽車、長客軌道、華渝風電三大基地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展帶動先進制造汽車業(yè)下游產(chǎn)業(yè) 包擴機械裝備制造業(yè)，汽車、摩托車零部件業(yè),1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,本案,酒店,新車發(fā)布及學術(shù)交流會議中心,會展及辦公大廳,管委會辦公樓,汽車展示 中心,汽車文化展示中心,汽車城效果圖,本案屬于汽車城的核心部分，周邊有四星級酒店和管委會辦公樓，臨近汽車城會展中心，各項配套齊全，未來升值潛力巨大,1）區(qū)位

47、解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,區(qū)域式微、關(guān)注度低 周邊無明顯優(yōu)勢資源 產(chǎn)業(yè)基地、發(fā)展無限 城外商業(yè)用地、一定成本優(yōu)勢,項目本體綜述,綜合化 產(chǎn)業(yè)化 低碳化 智能化 生態(tài)化 科技化,1）區(qū)位解讀,3）地塊解讀,項目本體,4）產(chǎn)業(yè)解讀,5）SWTO分析,6）本體綜述,2）交通解析,第一部分：市場分析 第二部分：項目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項目定位 第七部分：營銷策略,目 錄,1）目標客戶,2）關(guān)于魚嘴,客群分析,3）客戶定位,土地屬性下的目標客戶,項目土地屬性匹配客戶排序為：投資及自持、

48、投資、需求 其中，寫字樓產(chǎn)品主力目標客戶為：產(chǎn)業(yè)下游中大型企業(yè)、投資客戶 公寓類產(chǎn)品的主力目標客戶為：中上層領(lǐng)導、當?shù)赝顿Y客戶,根據(jù)金融街顧問客戶數(shù)據(jù)庫中，對重慶消費者持續(xù)監(jiān)控及總結(jié)，得出目標客群的重慶屬像,對應(yīng)產(chǎn)品：適合打造商務(wù)屬性、投資型產(chǎn)品為主 對應(yīng)客群：投資欲、需求性、產(chǎn)業(yè)輻射相關(guān)人,了解土地屬性下客戶特征后 深入一些 探究項目核心價值與消費者洞察的重疊 尋找從理性上升到感性的路徑,長安汽車 長客軌道 華渝風電 魚嘴先進制造園 產(chǎn)業(yè)基地輻射發(fā)散,一”航空港 “一”影視城 “三”大公園 “六”大產(chǎn)業(yè)園,一 一三六,在粗獷線條的背后，有一顆躍動的心， 渴望用一種受人認同的生活方式來證明自己

49、并不落伍的價值 “歸屬感、發(fā)展觀”冥冥指引,重慶人的地域性格,產(chǎn)業(yè)輻射決定購買者！” 對于目標客戶的尋找，我們更多的是產(chǎn)業(yè)鏈末端需求上進行判斷,寫字樓： 各產(chǎn)業(yè)中下游公司 本地投資客戶,公寓： 各產(chǎn)業(yè)中高端領(lǐng)導層 產(chǎn)業(yè)技術(shù)骨干 跨區(qū)域高層領(lǐng)導 投資客戶,在重慶， 他們是誰,城市中產(chǎn)階層中的個性人群,與辦公融合，兼具自我主張,廣泛接受新資訊，運用理性分析,領(lǐng)悟事物的本源，有自己的人生哲學,審美情趣，偏好深邃的思想表達、留有想象空間,青睞國際化的觀點以及溝通方式,他們就是,重慶，新知富階層,他們，是市場經(jīng)濟與知識經(jīng)濟中成長起的新菁英 他們，是老板、上司，倍受矚目與尊敬，然而內(nèi)心卻偶爾涌現(xiàn)出智者的寂

50、寞 他們，求取富裕成功，但不狂熱地追名逐利，具有相當經(jīng)濟力量，事業(yè)處于上升通道 他們，生活觀念不矯情，目標明確，醉心于精致，享受舒適與權(quán)利，但不鋪張奢靡 他們，崇尚自由心靈，追求個性、夢想與創(chuàng)新，追求享受特立獨行但不標榜另類,第一部分：市場分析 第二部分：項目本體 第三部分：客群分析 第四部分：產(chǎn)品分析 第五部分：配置建議 第六部分：項目定位 第七部分：營銷策略,目 錄,條條大路通羅馬 我們該如何選擇,篇首：有必要先確立8.49m最經(jīng)濟柱網(wǎng)作為定位前提。 體量小至80000m，意味著項目運作的短周期；意味著中途幾乎沒有策略調(diào)整余地。 所以，項目的成本安全性乃至優(yōu)勢，成為定位思考的第一要著。 8

51、.49m柱網(wǎng)的經(jīng)濟性主要體現(xiàn)在： 地下開挖一層解決停車：根據(jù)每100m配置0.7個車位的規(guī)劃要求，項目需要配置560個車位?；亻L寬根據(jù)8.49m劃分可以形成817總計136個網(wǎng)格，即便考慮上下口及塔樓核心筒下落，地下一層至少能解決350-400個停車位（單邊寬裕布置，見下圖所示）。在車位壓力絕大部分釋放的基礎(chǔ)上，局部增加附二層及地面停車，即可輕松滿足車位規(guī)劃指標,車道,車道,車道,車道,9000 9000 9000 9000,8400 8400 8400,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,4）產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,4）產(chǎn)品定位,8.49m柱網(wǎng)的

52、經(jīng)濟性還體現(xiàn)在： 符合市場主流的酒店公寓主力面積：單位網(wǎng)格均分2戶，每戶套內(nèi)面積為8.44.5（面寬兼顧舒適）=37.8m，輕松成為舒適型商務(wù)酒店公寓的主力配置。 符合寫字樓主流柱距要求并可靈活運用：3-4個單位網(wǎng)格，中小企業(yè)最歡迎的套內(nèi)226.8-302.4m辦公空間；8個單位網(wǎng)格，則可以達成套內(nèi)604.8m的甲級辦公標準。 大小商業(yè)合理分割及和諧共融：形成套內(nèi)8.492=151.2m為主力的中小商鋪；也可根據(jù)大業(yè)態(tài)需求，劃分大面積商業(yè)。 由此，地下結(jié)構(gòu)與地上各類物業(yè)形態(tài)，形成統(tǒng)一結(jié)構(gòu)框體,產(chǎn)品定位,基本認知 1、公寓相對機會市場：可以做，但是總量不超過寫字樓，且必須有效對接需求。 2、辦公

53、絕對機會市場：可以做，且可以多做。因為有利潤，且相對最安全。 3、商業(yè)相對機會市場：必做1層，少做2層，不做3層。不做生活型配套。 4、盡可能提高得房率，力爭明顯高于公寓70%、辦公60%的普遍水平,2）可行方案,產(chǎn)品定位,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,精裝公寓+甲級寫字樓+SOHO辦公+商業(yè) 公寓面積占比約31.5%，即25000m左右。 公寓細分為酒店公寓、商務(wù)公寓2檔概念，避免審美疲勞。 辦公分為準甲級寫字樓及SOHO辦公樓，細分客戶。 準甲級寫字樓面積占比約31.5%，即25000m左右。 SOHO辦公樓面積占比約25%，即20000m左右。 商業(yè)面積占比約12%，即100

54、00m左右,2）可行方案,產(chǎn)品定位,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,產(chǎn)品定位,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,商業(yè),公寓,寫字樓,酒店,補充酒店的功能,經(jīng)營管理平臺,高消費能力的商務(wù)人流,高品質(zhì)商業(yè)配套,提升商務(wù)配套檔次,商務(wù)人流,高品質(zhì)的商業(yè)配套,高消費能力,高品質(zhì)的商務(wù)人流,高消費能力,四大業(yè)態(tài)：相輔相成、互為依托，營造良好的商務(wù)氛圍,產(chǎn)品定位,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,細分各業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)面積（單層）：寬（約64.6m) 長（約154.8m）=10000平米； 樓體限高100m； 商業(yè)層高6m，局部采用2層設(shè)計； 甲級寫字樓

55、層高4.5m，共20層，面積約25000，單層面積約1250； SOHO辦公層高3.5m，共計26層，面積約20000，單層面積約769； 精裝公寓層高3m，共計29層，面積約25000，單層面積約862,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,1-2F商業(yè),甲級寫字樓 1F商業(yè) 2-21層辦公,1-2F商業(yè),精裝公寓 1F商業(yè) 3-31層公寓,1F商業(yè),1F商業(yè),1-2F商業(yè),1-2F商業(yè),生態(tài)中庭,生態(tài)中庭,合理的樓宇間距，公寓一線廣場景觀，辦公與公寓共享內(nèi)庭景觀。 雙十字內(nèi)街商業(yè)布局，圍合式生態(tài)庭院，促成商業(yè)人氣動線,SOHO辦公 1F商業(yè) 2-27層辦公,1-

56、2F 商業(yè),1-2F商業(yè),精裝公寓部分 平層，不考慮Loft創(chuàng)新（沒必要的成本壓力），以經(jīng)典格調(diào)出位。 商務(wù)風情酒店的使用定位；商鋪等同品的投資定位。 31m精鉆公寓/38m行政公寓兩檔主力產(chǎn)品。 桔子酒店式的素雅精裝風情，強化床上用品舒適感、衛(wèi)浴裝置情趣感,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,大堂及標準層外廓投影,標準層平面示意,精裝公寓大堂,消防步梯2,電梯及消防步梯1,電梯及消防步梯1,電梯前室,1.5m寬內(nèi)廊,1.5m寬內(nèi)廊露天段,消防步梯2,戶型B：套內(nèi)31m,戶型A：套內(nèi)38m,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,標準層（

57、3-31層）建筑面積862m； 標準層28層，3m高；建筑面積24998m（含大堂,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,寬敞烹飪操作,溫馨餐臺,商務(wù)辦公區(qū)域,室內(nèi)外陽光享受,情趣衛(wèi)浴,方案一,方案二,37.8m（8.44.5） 小空間大功能,仿“桔子酒店”素雅精裝風情,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,商鋪等同品”的整層購買蠱惑 整層建面862m，均價6000元/m（建面）購置總價517.2萬元。 單層酒店經(jīng)營初期，平均房租100元/天，出租率50%，年收入100X1

58、6X365X0.5=29.2萬元，回報率5.6%； 單層酒店經(jīng)營成熟期，平均房租150元/天，出租率80%，年收入150X16X365X0.8=70.08萬元，回報率13.5%！ 收獲絕不低于商鋪投資的回報， 同時，物業(yè)產(chǎn)權(quán)還在增值,辦公部分 中小企業(yè)形象總部的使用定位；商鋪等同品的投資定位。 超高得房率，尤其是整層購買。 形成100-、100+、200+、300+、600+、1000+多檔需求級差，以額外贈送鼓勵整層消費。 實現(xiàn)建面5000元/單價水平，投資門檻低至40萬（僅相當于一套高層，產(chǎn)租能力卻不可比擬,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)

59、品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,辦公大堂,電梯及消防步梯,電梯前室/空中花園,A套：378m,B套：378m,C套：302.4m,標準層（2-27層）建筑面積1250m 整層購買額外贈送151.2m實得面積，超大面積贈送 標準層20層，4.5m層高，建筑面積25000m（含大堂,甲級寫字樓標準層平面示意,產(chǎn)品定位,4）產(chǎn)品建議,1）定位前提,2）可行方案,3）業(yè)態(tài)規(guī)劃,電梯前室 空中花園,電梯及消防步梯,A套：75.6m,C套：226.8m,B套：151.2m,A套：75.6m,電梯前室 空中花園,SOHO辦公標準層平面示意,標準層（2-27層）建筑面積769m 整層購買額外

60、贈送151.2m實得面積，超大面積贈送 標準層26層，3.5m層高，建筑面積19994m（含大堂,辦公大堂,商鋪等同品”的整層購買蠱惑 甲級寫字樓： 整層建面1250m，均價5000元/m，購置總價625萬元。 初期租金25元/m/月，租金年收入40X1250X12=37.5萬元，回報率6%； 成熟期租金40元/m/月，租金年收入60X1250X12=60萬元，回報率9.6%！ SOHO辦公樓： 整層建面769，均價5500元/，購置總價423萬元。 初期租金25元/月，租金年收入25X769X12=23萬,回報率5.5%； 成熟期租金40元/月，租金年收入40X769X12=41.5萬，回報