花橋周報(2011年7月29日8月4日).ppt

1、7月29日-8月4日 花橋樓市周報,Real estate Weekly,目錄,Contents,一、新聞回顧 三、全國重點城市周成交情況 五、土地市場情況 七、樓市新增量分析 九、重點競爭個案分析 十一、樓市媒體動態(tài),二、政策分析 四、上海市和千燈鎮(zhèn)周成交情況分析 六、昆山市樓市成交量分析 八、區(qū)域主要樓盤加權價格走勢 十、熱銷樓盤房源分析 十二、樓市階段性研判,7月22日，中共中央政治局召開會議提出，要堅持房地產(chǎn)調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松的基調。 目前，從住建部了解到有關限購的消息只有一句話新限購城市名單尚未確定，但限購年內不會取消，下半年政策放松的可能性幾乎沒有。對于限購細則

2、出臺的時間，住建部可能要經(jīng)過市場分析，大概會在8月上旬出臺細則。政策出臺前的窗口期不宜過長，否則，很有可能是二三線城市的剛性需求急于買房，導致這些城市的房價在短時間內暴漲。細則也可能會在8月下旬出臺，主要為應對房地產(chǎn)市場的“金九銀十,新聞回顧,房產(chǎn)限購年內不取消 細則或8月出臺劍指金九銀十 2011-08-01 來源：中國廣播網(wǎng),今年以來，全國百城房價持續(xù)上漲，但漲幅自5月開始放緩。7月全國100個城市住宅平均價格為8874元/平方米，較6月上漲0.21%。其中，有66個城市價格環(huán)比上漲，33個城市環(huán)比下跌，1個城市價格與上月持平。十大城市住宅平均價格為15838元/平方米，與上月基本持平，同

3、比去年7月上漲3.86%。其中，京滬穗深四個一線城市以及天津、南京房價均小幅上漲，杭州、重慶、武漢、成都有所下降。 盡管漲幅收窄，但7月環(huán)比上漲的城市仍達到66個。當前房價上漲的城市主要是集中在未限購的二三線城市和已限購的部分二三線城市。特別是通脹和人民幣升值及熱錢等沖擊下，市場流動性過剩。另外是因限購和限貸及限價等限外的政策產(chǎn)生“擠壓效應”的負面影響，導致二三線城市房價上漲壓力巨大。 四大一線城市房價仍上漲，這主要是一線城市具有大批穩(wěn)定雄厚經(jīng)濟條件的高端購買力，而土地越來越稀缺和房產(chǎn)保值功能得到全面體現(xiàn)，房價相對抗跌。而保障房實際市場供應小，很難對商品房市場形成沖擊力，而房地產(chǎn)政策調控未觸及

4、到根本制度，特別是土地制度和商品房預售制度及資本金制度等房地產(chǎn)病根。這也說明了已經(jīng)限購的一線城市的調控效力開始退化,新聞回顧,全國一線城市房價7月齊漲 專家認為調控效力退化 2011-08-02 來源：南方日報,新聞回顧,五標準“框定”新一輪樓市限購名單 2011-08-03 來源：新華日報,8月2日省住建廳相關負責人表示,尚未聞悉昆山、揚州等市將限購的消息,但可以肯定的是,監(jiān)管層在二三線城市實施限購政策“已是板上釘釘”。 7月底,住建部已向各省、市、區(qū)房地產(chǎn)主管部門下發(fā)通知,要求各地對照“5條標準”先行自查,據(jù)此擬定需要納入限購范圍的二三線城市名單 一是,根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房

5、價指數(shù),處于房價漲幅前列的城市; 二是,將省內所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較,漲幅較高的二三線城市; 三是,今年上半年成交量同比增幅較高的城市; 四是,外地人購房比例較高的城市; 五是,群眾對當?shù)胤績r反應強烈、認為調控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。 按住建部上述要求,各省須對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)調控進行一個總結,并在8月底前上報。這也意味著,各地擬定的限購名單應在本月內伴隨總結上報。 雖剛收到住建部通知,但自查工作已在抓緊進行。與此同時,住建部內部也正在擬定新一輪限購名單?！斑@是一項自下而上和自上而下同時開展的工作?！笨梢灶A見的是,如果有城市同時納入住建部和省主管部門的視野,則

6、出臺限購政策的可能性非常大,新“滬四條”出臺已經(jīng)一周多時間，非本市戶籍居民買房一次性“補稅”被叫停，對申城樓市的影響漸漸顯現(xiàn)。 至少有3成客戶受到此政策影響，失去購房資格。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域對旗下300余門店的調查顯示，購房者中的投資性比例已從年初的10%降至近期的5%，政策抑制的主要是異地投資的購房行為,新聞回顧,新“滬四條”出臺一周影響初顯 2011-08-05 來源：解放日報,新聞回顧,住建部要求將保障房質量納入問責范圍 2011-08-05 來源：北京商報,為避免地方政府趕工期而忽略質量，住建部在昨日召開的城鄉(xiāng)建設安全生產(chǎn)和質量管理電視電話會議上，要求將保障性安居工程質量管理納入住

7、房保障工作考核、約談和問責范圍，一旦發(fā)生重大質量問題的，住建部將實施重點督辦，而住建部也將從本月底到9月中旬，在全國開展房屋建筑和市政工程質量安全大檢查。同一日，北京市的相關檢查已經(jīng)展開。這也是繼開工率后，保障房建設領域第二個提出問責的方面,政策分析,近一年來，北京市土地出讓政策頻出新招。今后，北京商品房又將增添一種全新的土地出讓方式，即地價是事先限定好的，然后設定一個將來銷售的最高房價，開發(fā)商在此基礎上，誰報的價格越低最終誰就拿地。昨天，北京首個“限地價競房價”的地塊門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)東辛坪村項目掛牌上市,點評： 把政府的土地收益固定，房價則是越低越好，以最大的限度讓利于民。在這種新方式下，政府

8、限定死了較低的地價，可以完全地將地價控制在合理區(qū)間。而房價則是在出讓過程中，越競爭越低，也可達到抑制房價過快上漲的目的,全國重點城市周成交情況,數(shù)據(jù)時間：2011年8月1日-8月7日,北京：本周，北京市商品住宅成交面積環(huán)比下跌了42.93%，進入2011年，北京商品住宅成交量波動下行，2月初受春節(jié)假期影響。商品住宅成交量明顯回落，但隨即有所回升，北京限購令的出臺引起集中簽約，導致成交量環(huán)比大幅上漲，隨后幾周，成交量呈現(xiàn)波動上漲態(tài)勢，四月底受保障性住房入市推動，成交量有較大幅度回升，進入5月，成交量止升轉跌，6月初延續(xù)下跌趨勢，第二周周成交量有較大幅度回升，第三周成交量則有大幅度回落，之后持續(xù)兩

9、周成交量又有大幅度回升。7月第一周成交量又有較大幅度降低，但第二周有了大幅度提升，第三周又有大幅度下滑。第四周又有大幅度上升。8月第一周大幅度下跌。 南京：本周，南京市商品住宅成交面積環(huán)比下降了9.74%，2011年初，南京商品住宅周成交量明顯高于去年平均水平。2月初受春節(jié)影響，商品住宅成交量大幅下跌，第8周成交量恢復至10萬平方米以上，之后成交量持續(xù)下滑，第11周成交量跌至4萬平方米，隨后四周成交量漲跌交替，維持在5萬平方米左右水平，18周開發(fā)商推盤力度加大，成交量達到6萬平方米，隨后兩周略有起伏，第21周成交量大幅上漲，達到10萬平方米，隨后連續(xù)兩周持續(xù)回落，24周25周連續(xù)兩周成交量略有

10、回升，26周有大幅下跌，27周又有大幅度上漲，28周又有了不小幅度的下跌，29周成交量與28周成交量持平，30周的成交量有了大幅度上漲，31周的成交量又有大幅度的回落，32周持續(xù)小幅度回落,蘇州：本周蘇州成交量為1372套，2011年初，蘇州商品住宅成交面積連續(xù)兩周環(huán)比下滑，隨后在1月中下旬成交量得到回升。2月初受春節(jié)影響，商品住宅成交量環(huán)比大跌，隨后成交量迅速回升，至第9周恢復至節(jié)前水平，進入3月，限購政策深入，成交量持續(xù)下跌，4月成交量漲跌交替，但依然維持低位，18周住宅成交量顯著上漲，這是近2個月以來蘇州商品住宅周成交量首次超過10萬平方米，進入5月，成交量大幅回落，隨后兩周成交量持續(xù)回

11、升，6月，成交量持續(xù)回落。26周有大幅度增長，27、28周連續(xù)兩周有一定幅度的下跌，29周有了一定幅度的增長。 杭州：本周商品房成交面積環(huán)比下降了30.54%。2011年1月，杭州商品房成交面積除第二周偏低外，其余3周都達到15萬平方米以上，開端良好，2月杭州商品房市場在春節(jié)假期和國八條影響下，前兩周成交量有所下滑，但接下來兩周成交量都達到10萬平方米，令3月的杭州樓市繼續(xù)下挫，4月杭州商品房成交面積止跌轉升，且回升速度較快，5月，前三周杭州商品房成交量均維持在12萬平米的水平，進入6月，成交量未見明顯漲跌，第二周成交量大幅下滑，第三周則大幅回升，第四周較上一周有小幅上漲，7月第一周持續(xù)上漲，

12、第二周下跌30.4%，第三周又有了大幅度增長，第四周又下跌了21.41%，第5周又有小幅度增長，8月第一周有大幅度回落。 徐州：本周，徐州市商品住宅成交套數(shù)為757套，面積環(huán)比下降了14.81,全國重點城市周成交情況,上海市周成交情況,本周（8月1日-8月7日）上海市商品房成交面積為26.71萬平方米，相比上周上下跌19.13%，成交均價為24813元/平方米，環(huán)比上周大漲22.20%； 本周上海市商品住宅成交面積為12.71萬平方米，環(huán)比上周下跌45.78%；本周全市商品住宅成交均價為21570元/平方米，環(huán)比上周上漲了1.40,上海市周成交情況,本周上海市商品房新增供應面積為15.18萬平

13、方米，環(huán)比上周下跌59.32%；商品住宅新增供應面積為6.32萬平方米，環(huán)比上周下跌62.54%。本周獲取預售證的商品住宅項目共4個，其中寶華鉑翠豪庭、香水灣別墅新增供應面積較大,上海市周成交情況,上海市商鋪類物業(yè)成交面積3.33萬平方米，環(huán)比上周下跌20.81%；均價16416元/平方米，環(huán)比上周上漲9.01%。本周上海市辦公類物業(yè)成交面積為7.94萬平方米，相比上周上漲83.20%；均價為40048元/平方米，環(huán)比上周上漲了66.90%。 本周商品住宅在滬4條限購堵漏之后，在上周成交量“高位”的基礎上出現(xiàn)了45.78%的暴跌，均價4萬以上的商品住宅也僅成交了8651.95平方米，同樣有42

14、.81%的暴跌，和總體呈現(xiàn)了一致性。政策不放松并趨緊的強烈信號，會進一步動搖部分開發(fā)商“死扛”的決心，特別是中低價位的商品住宅，先降價者更容易跑量回款，贏得得主動。因此，綜合存量、開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況及其他各種因素，可以預計，中低價位的商品房將率先迎來一輪降價潮。對購房者而言，要密切關注樓市，這種政府“幫忙”摁著樓市、跌出來的機會，剛需者最好不要錯過，要選擇合適的進場時間，果斷下手。和商品住宅的低迷表現(xiàn)相反，商鋪類、辦公類的商業(yè)地產(chǎn)，本周總體卻大漲了31.97%，共成交了11.27萬方。其中，辦公類成交量暴漲了83.20%，主要是位于浦東陸家嘴濱江板塊的嘉瑞國際廣場、上海環(huán)球金融中心集中成交所致

15、，兩項目分別成交了42540平方米、174套和10433平方米、3套，均價分別達到了42434元/平方米、83000元/平方米，上海環(huán)球金融中心的套均總價達到了2.89億元，在上海的辦公物業(yè)單套交易史上當屬罕見。該兩個項目成交量占據(jù)辦公類周總成交量的66.73%，帶動辦公類物業(yè)均價暴漲了66.90%及商品房周均價總體大漲了22.20%。結合今年的市場總體表現(xiàn)，可以看出，對住宅的調控，相對利好于商業(yè)地產(chǎn)。不過，商業(yè)地產(chǎn)總體供應充沛，不存在供不應求，相反，數(shù)據(jù)顯示其總體是供過于求的，因此，投資辦公類、商鋪類商業(yè)地產(chǎn)，選擇很重要。此外，商業(yè)地產(chǎn)二手交易稅收成本過高，購房者也需要了解清楚,千燈鎮(zhèn)周成交

16、情況,本周千燈鎮(zhèn)共銷售商品房78套，其中住宅銷售60套，商業(yè)地產(chǎn)銷售18套。表現(xiàn)特別搶眼的住宅地產(chǎn)為地安國際花園和浦園，成交套數(shù)分別為25套、21套，商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)較好的為華美達廣場，周成交11套，其他項目表現(xiàn)均不理想。 本周千燈住宅地產(chǎn)新增房源440套，為黃埔君庭，商業(yè)地產(chǎn)無新增房源,新推地塊,一周樓市分析土地市場分析,本周花橋區(qū)域無新推地塊,新成交地塊,一周樓市分析土地市場分析,樓市成交量分析,本周昆山樓市總成交549套，與上周相比減少25套，減幅為4.36%。這已經(jīng)是昆山樓市連續(xù)兩周成交量出現(xiàn)下滑。在政府對樓市調控決不放松的調控基調下，昆山這個三四線小城也難逃嚴控噩運，即將到來的“金九銀十

17、”打上一個問號，昆山樓市下半年回暖艱難,樓市成交量分析,本周昆山成交冠軍區(qū)域仍然是東部開發(fā)區(qū)，絕對的樓盤供應量是成交沖高的保證，本周開發(fā)區(qū)總成交191套，占全市總銷量的35%。 玉山鎮(zhèn)的澞和苑銷售勢頭驟減，直接導致該區(qū)域成交量的大幅下滑。 臨近上海的花橋鎮(zhèn)常發(fā)香城灣和游站商業(yè)中心的熱銷大大拉升了本區(qū)域成交，本周花橋以93套的成交量位居全市區(qū)域第二名。 本周表現(xiàn)尤為突出的區(qū)域是千燈，該區(qū)域漢城國際、浦園等樓盤的熱賣，使得千燈的銷量趕超周市、張浦、巴城等熱門鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以78套的成交量擠進區(qū)域前三，成交漲幅環(huán)比上周成交高達122.86,樓市成交量分析,樓市成交量分析,昆山商品房市場8月第一周總成交549

18、套，與上周相比減少了25套，減幅為4.36,樓市成交量分析,花橋商品房市場本周累計成交93套，成交總量較上周增長了12套, 本周花橋區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)成交34套，住宅地產(chǎn)成交59套。住宅地產(chǎn)較上周持平，商業(yè)地產(chǎn)較上周有了一定幅度的增長,我們對重點關注樓盤成交房源進行跟蹤，根據(jù)成交數(shù)據(jù)得出這些樓盤的整體成交均價，進而粗略地顯示花橋樓市價格走勢，由于價格數(shù)據(jù)僅限于關注樓盤，因此與區(qū)域實際整體成交均價存在誤差，以下數(shù)據(jù)僅供參考,區(qū)域主要樓盤加權價格走勢,重點個案批準銷售套數(shù)、已售套數(shù)情況,重點競爭個案分析,截止日期：8月4日,常發(fā)香城灣： 開盤時間：2010-03-25 物業(yè)類別：普通住宅、洋房、別墅 建

19、筑類別：多層、小高層、高層 容 積 率：1.70 綠 化 率：40% 總 戶 數(shù)：3104戶 物 業(yè) 費：1.30元/平方米月 建筑面積：389864.00平方米 開 發(fā) 商：昆山常發(fā)置業(yè)有限公司 物業(yè)公司：江蘇省常發(fā)物業(yè)服務有限公司 物業(yè)地址：花橋鎮(zhèn)花橋國際商務城綠地大道1333號（花園路與綠地大道交匯處） 項目均價：花園洋房1100012000元/平米；普通住宅9300元/平米 在售房源：4、6、8號樓普通住宅、5號樓花園洋房 在售戶型：普通住宅1+1房74.31平米和82.69平米、2+1房88.99平米、104平米、112平米；花園洋房3室2廳2衛(wèi)138平米（附贈9.09平米非機動車庫

20、，不計入產(chǎn)證） 裝修情況：毛坯 熱銷戶型：74.31平方米1+1房 備 注：1、銷售人員介紹異地購房者只要提供上海滿一年的社?；騻€人所得稅繳納證明，他們可以協(xié)助找中國銀行上海分行貸款。 2、7月17日推出8號樓，8月13日加推東單元,熱銷戶型,重點競爭個案分析,重點競爭個案分析,上海?；▓@： 開盤時間：2010-09-18 物業(yè)類別：普通住宅 建筑類別：高層 容 積 率：2.79 綠 化 率：40.10% 總 戶 數(shù)：1748戶 物 業(yè) 費：1.60元/平方米月 建筑面積：157455.00平方米 開 發(fā) 商：昆山國瑞置業(yè)有限公司 物業(yè)公司：昆山國瑞物業(yè)管理有限公司 物業(yè)地址：花橋鎮(zhèn)徐公橋路與

21、光明路交匯處 項目均價：均價12000元/平米左右，價格范圍在1100013000元/平米之間。 在售房源：10號樓，3號樓 在售戶型：55平米的一房、94平米的二房、147平方米四房 裝修情況：毛坯 熱銷戶型：55平米1房 備 注：據(jù)銷售人員介紹，開發(fā)商可以協(xié)助不能提供相關證明的外地人貸款，貸款銀行為工商銀行,熱銷戶型：55平方米一房,重點競爭個案分析,重點競爭個案分析,凱德都會新峰: 開盤時間：2010-06-10 物業(yè)類別：住宅 建筑類別：高層 容 積 率：3.59 綠 化 率：40% 總 戶 數(shù)：4700戶 物 業(yè) 費：1.90元/平方米月 建筑面積：597143.00平方米 開 發(fā)

22、商：昆山昆安置業(yè)有限公司 物業(yè)公司：上海上房物業(yè)管理有限公司昆山分公司 物業(yè)地址：花橋鎮(zhèn)兆豐路11號 項目均價：13000元/平米左右 在售房源：17號樓，19號樓 在售戶型：73平米一房、91平米兩房、95平米2+1房、120平米2+1房 裝修情況：精裝修，裝修標準12001500元/平方米之間 熱銷戶型：120平方米左右2+1房。 備 注：1、銷售人員介紹異地購房者只要提供上海滿一年的社?；騻€人所得稅繳納證明，他們可以協(xié)助找中國銀行上海分行貸款。 2、5月31日推出了19號樓,熱銷戶型：120平方米2+1房,重點競爭個案分析,熱銷戶型：73平方米1房,重點競爭個案分析,鑫苑國際城市花園：

23、開盤時間：2009-10-25 物業(yè)類別：住宅 建筑類別：多層、高層 容 積 率：2.60 綠 化 率：40% 總 戶 數(shù)：5033 總 戶 數(shù)：5033戶 物 業(yè) 費：1.50元/平方米月 建筑面積：604434.66平方米 開 發(fā) 商：昆山鑫苑置業(yè)有限公司 物業(yè)公司：河南鑫苑物業(yè)管理有限公司昆山分公司 物業(yè)地址：昆山市花橋鎮(zhèn)綠地大道189號 項目均價：當前均價10200元/平米左右 在售房源：近吳淞江的17、18、27、28號樓 在售戶型：89平米2房、110平米3房、140平米3房 裝修情況：毛坯 熱銷戶型：89平米2房 備 注：1、銷售人員介紹異地購房者只要提供上海滿一年的社?；騻€人所

24、得稅繳納證明，他們可以協(xié)助找中國銀行上海靜安分行貸款。 2、110平米和140平米的三房均贈送10平米的入室花園,熱銷戶型： 89平米2房,重點競爭個案分析,重點競爭個案分析,同城虹橋映象： 開盤時間：2011-1-15 物業(yè)類別：住宅、商住樓 建筑類別：高層 容 積 率：2 綠 化 率：30.5% 總 戶 數(shù)：457 物 業(yè) 費：1.30元/平方米月 建筑面積：52760平方米 開 發(fā) 商：寧滬置業(yè)（昆山）有限公司 物業(yè)公司：江蘇同城時代物業(yè)管理有限公司 物業(yè)地址：昆山市花橋鎮(zhèn)商務大道(近花橋中央公園) 項目均價：均價10500元/平方米. 戶 型： 62平米一房，77平米1+1房，89.8

25、平米兩房 123.55平米三房，140.59平米四房 裝修情況：毛坯 備 注： 1,77平米1+1房入戶花園10平米左右產(chǎn)證只計入一半面積。 2，6月5日推出了6號樓,重點競爭個案分析,123.55平方米三室兩廳兩衛(wèi),77平方米一室一廳一衛(wèi),89.8平方米兩室兩廳一衛(wèi),140.59平方米四室兩廳兩衛(wèi),重點競爭個案分析,中城花橋國際紫竹苑： 開盤時間：2010-11 物業(yè)類別：住宅、洋房、別墅 建筑類別：聯(lián)排別墅、花園洋房 容 積 率：1.50 綠 化 率：40% 總 戶 數(shù)：112戶 物 業(yè) 費：2元/平方米月 建筑面積：357790平方米 開 發(fā) 商：中城集團昆山盈橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司：深圳天安物業(yè)管理有限公司 物業(yè)地址：昆山花橋鎮(zhèn)曹浦路188號（漕浦路勝巷路口） 項目均價：均價14000元-15000元/平左右，總價318萬元/套起。 房 源：220-270平米 裝修情況：毛坯 備 注：1、別墅單套建筑面積為225-261平米（實際使用面積300370平米）,花園面積80-120平米,地下室面積20