綠城的管控體系【行業(yè)相關(guān)】

1、綠城的管控體系 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)本部新員工文化培訓(xùn),2011年6月,特備參考,劉煒 1992-1999，青島海洋大學(xué)：土木工程，環(huán)境工程。 1999-2002，浙江廣廈建設(shè)集團(tuán)：質(zhì)量體系管理。 2002-2006，浙江質(zhì)量審核中心：ISO9000高級(jí)審核員。 2006-2010，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司： 質(zhì)量體系管理，運(yùn)管管理，標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè) 。 2010.09起，綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司： 行政中心標(biāo)準(zhǔn)化管理； 總經(jīng)經(jīng)理辦公室企業(yè)管理制度流程管理,自我介紹,1,特備參考,了解集團(tuán)管控的基礎(chǔ)知識(shí)； 理解綠城管控內(nèi)在的基因； 熟悉組織架構(gòu)及制度體系； 正確面對(duì)現(xiàn)在和將來的革新,目的,2,特備參考,基礎(chǔ)

2、,基因,現(xiàn)狀,改進(jìn),執(zhí)行,四,一,二,三,五,目錄,3,特備參考,基礎(chǔ),4,特備參考,基礎(chǔ),數(shù)據(jù),5,特備參考,數(shù)據(jù)： 過去3年累計(jì)銷售總額達(dá)1211億元； 浙江省最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 連續(xù)7年位列中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十強(qiáng)（Top10）； 2011年度排名綜合實(shí)力第五名； 中國十大最具價(jià)值房地產(chǎn)品牌之一； 2010年品牌評(píng)估值為80.08億元（合作的投入,數(shù)據(jù)（截至2011年5月30日）： 公司已進(jìn)入50個(gè)城市，共有投資開發(fā)項(xiàng)目113個(gè)； 土地儲(chǔ)備占地面積2300萬m2，規(guī)劃總建筑面積3900萬m2 ； 總開工面積1700萬m2； 合同銷售額136.8億元，另有協(xié)議未轉(zhuǎn)合同金額18.8億元,基

3、礎(chǔ),數(shù)據(jù),6,特備參考,特點(diǎn)： 規(guī)模大 項(xiàng)目多 地域廣,管理需求的變化： 單體公司內(nèi)部管理 +集團(tuán)總部與下屬公司之間的管理與控制,集團(tuán)化的根本目的 更好地實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo),基礎(chǔ),需求,統(tǒng)一戰(zhàn)略，確保執(zhí)行,7,特備參考,基礎(chǔ),表現(xiàn),管控類型,適用范圍,8,特備參考,弱，分權(quán) 強(qiáng)，集權(quán),管控類型,管理范疇,基礎(chǔ),表現(xiàn),9,特備參考,總部定位,基礎(chǔ),表現(xiàn),管控類型,10,特備參考,三分法來源戰(zhàn)略管理大師邁克爾古爾德（1987）； 理論上的歸納，高度抽象，幫助理解； 并未給出具體的手段； 需要結(jié)合公司特點(diǎn)，分析管控手段，量體裁衣,基礎(chǔ),手段,11,特備參考,基礎(chǔ),手段,統(tǒng)一戰(zhàn)略 確保執(zhí)行,設(shè)計(jì)集團(tuán)組織模式

4、與架構(gòu) 基于傳統(tǒng)的勞動(dòng)分工理論,劃清總部與子公司的責(zé)權(quán) 強(qiáng)調(diào)權(quán)責(zé)體系、業(yè)績?cè)u(píng)價(jià),以財(cái)務(wù)預(yù)算作為集團(tuán)管控核心 起源于杜邦分析,國企央企，關(guān)注合規(guī) 企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范 中央企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)理論指引,注重母子公司的法人治理結(jié)構(gòu) 著重理順出資人、董事會(huì)、經(jīng)理人關(guān)系,常用手段,12,特備參考,公司治理,投資管理制度 +章程,預(yù)算控制,預(yù)算管理制度 +各分項(xiàng)預(yù)算成果,風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控,各項(xiàng)制度、流程 + 預(yù)案,組織架構(gòu),組織架構(gòu)圖 +各層級(jí)職責(zé)職能,集權(quán)分權(quán),流程制度中約定審批 +審批權(quán)限表,基礎(chǔ),手段,13,特備參考,以上劃分，來源于2003年國家修訂發(fā)布的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)的系列標(biāo)準(zhǔn)： GB/T15496-200

5、3 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系 要求 GB/T15497-2003 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系 GB/T15498-2003 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系 管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)體系 GB/T19273-2003 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系 評(píng)價(jià)與改進(jìn),什么樣的人， 用什么方法， 管哪些事情？ 帶著何種價(jià)值觀,基礎(chǔ),手段,14,特備參考,基因,ISO9000,作用機(jī)制,15,特備參考,核心價(jià)值觀： 真誠善意（基本思維模式） 精致完美（基本行為模式） 工作理念： 工作是神圣的，應(yīng)以禮佛之心面對(duì)工作。 取法極致，得乎其上。 服務(wù)理念： 以人為本，客戶至上。 創(chuàng)造理想生活，提供至誠服務(wù)。,固有認(rèn)知,基因,16,特備參考,八項(xiàng)管理原則： 一個(gè)焦點(diǎn)顧

6、客 兩類人員領(lǐng)導(dǎo)、員工 三種方法過程、系統(tǒng)、基于事實(shí) 改進(jìn)互利持續(xù)、供方,ISO9000,基因,17,特備參考,ISO9000,基因,18,特備參考,以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)。 綠城認(rèn)知： - 替客戶多想一點(diǎn)，是我們基本的思維方式 客戶的監(jiān)督權(quán)是公司的最高權(quán)力 客戶的意見、建議，是公司進(jìn)步的動(dòng)力 - 例如：驗(yàn)房合格證，使用說明錄像,顧客的概念產(chǎn)品和服務(wù)的接受者 外部、內(nèi)部 我現(xiàn)在的顧客是誰？ 崗位使命：建立在對(duì)顧客的清晰認(rèn)知上 狹義、廣義 宋丹丹的微博： 宋總的領(lǐng)先認(rèn)知,潘總,長安街南邊那么好的位置你蓋了那么一大片難看極了的廉價(jià)樓(建外soho)把北京的景色毀得夠嗆你后悔嗎今天？求你了，不帶這樣的,經(jīng)

7、營企業(yè)唯一正確而有效的目的是創(chuàng)造顧客，利潤其實(shí)是做對(duì)、做好一些事情的必然結(jié)果。 德魯克 低頭抬頭理論 2006年新員工培訓(xùn)的收獲,ISO9000,基因,19,特備參考,領(lǐng)導(dǎo)作用。 確立統(tǒng)一的宗旨和方向，創(chuàng)造使員工能充分參與實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的內(nèi)部環(huán)境。 綠城認(rèn)知： - 公司存在的理由：為了員工的成長 對(duì)員工的培養(yǎng)教育是公司頭等重要的業(yè)務(wù)與工作,能以公司的目標(biāo)為目標(biāo)， 以公司的理想為理想嗎,ISO9000,基因,20,特備參考,全員參與。 各級(jí)人員都是組織之本，只有他們的充分參與，才能為組織帶來收益。 綠城認(rèn)知： - 好員工要更多地關(guān)注公司整體運(yùn)營 - 綠城最大的憑借是人力資源,企業(yè)里的自由： 員工有

8、目標(biāo)，愿意承擔(dān)由此產(chǎn)生的責(zé)任，愿意為了完成目標(biāo)，發(fā)揮自己的長處，做出貢獻(xiàn)，從而使顧客滿意。 德魯克的理論,ISO9000,基因,21,特備參考,輸入 (料,輸出 (產(chǎn)品,軟件 (法環(huán),監(jiān)控,人員,硬件 (機(jī)環(huán),活動(dòng),過程方法。 將活動(dòng)和相關(guān)的資源作為過程進(jìn)行管理,可以更高效地得到期望的結(jié)果。 TQM理論： - 以終為始，管因素，保結(jié)果（核心思路） - 人機(jī)料法環(huán)測(cè) 5M1E 圍繞過程的有效性得到期望的結(jié)果 編寫制度、標(biāo)準(zhǔn)的基本支持理論,ISO9000,基因,22,特備參考,管理的系統(tǒng)方法。 將相互關(guān)聯(lián)的過程作為系統(tǒng)加以識(shí)別、管理和理解。 TQM理論： 協(xié)作配合，過程網(wǎng)絡(luò)； 目標(biāo)一致，相互關(guān)聯(lián)；

9、 系統(tǒng)識(shí)別，系統(tǒng)管理,ISO9000,基因,23,特備參考,集團(tuán)、片區(qū)、專業(yè)公司：服務(wù)，管控,目標(biāo) 實(shí)現(xiàn),規(guī)劃設(shè)計(jì),工程營造,營銷策劃,物資采購,項(xiàng)目公司：協(xié)調(diào)，支持,ISO9000,基因,24,特備參考,基于事實(shí)的決策方法。 有效決策是建立在數(shù)據(jù)和信息分析的基礎(chǔ)上。 綠城做法： - 實(shí)事求是 - 管理信息通報(bào)，工作案例分析 - 大力推進(jìn)信息化建設(shè) - 各部門的巡查,ISO9000,基因,樂百氏末端失察 樂百氏果凍面市之初，市場(chǎng)反應(yīng)極好，導(dǎo)致中間商開始囤貨，市面表現(xiàn)出巨大需求，到處要貨。公司便持續(xù)增加生產(chǎn)線，年生產(chǎn)計(jì)劃從2.8億元調(diào)到12億元。 由于不了解市場(chǎng)一線的信息，被大庫存帶來的虛假繁榮

10、蒙蔽，由此損失1億多元，從此走向下坡路,娃哈哈緊盯一線 娃哈哈多年保持行業(yè)的領(lǐng)軍地位。宗慶后每年有近200天在一線市場(chǎng)，對(duì)飲料市場(chǎng)和營銷基層問題了如指掌，邊巡視，邊發(fā)出指令，市場(chǎng)反應(yīng)迅速,25,特備參考,持續(xù)改進(jìn)。 按戴明（W. Edwards Deming）理論，以PDCA（策劃、實(shí)施、檢查、改進(jìn)）的循環(huán)實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)。 綠城認(rèn)知： - 精致，完美 - 管理，是追求一種理想狀態(tài) 工作者應(yīng)該自省、自覺,基因,ISO9000,26,特備參考,供方互利。 組織與供方是相互依存的，互利的關(guān)系可增強(qiáng)雙方創(chuàng)造價(jià)值的能力。 管理共識(shí)： - 典型的資源整合型行業(yè)，對(duì)供方高度依賴 - 現(xiàn)代企業(yè)的競爭，是供應(yīng)鏈之

11、間的競爭 星河灣的精裝修施工隊(duì)伍,綠城的延展善待合作方（供方、委托方） “仁”的字形由兩個(gè)“人”組成，意謂你和我是一樣，你應(yīng)該替我考慮，我也應(yīng)該替你考慮，即設(shè)身處地替他人著想。這是綠城基本的思維方式，綠城形成的很多口碑都源于此。 依托優(yōu)秀的品牌影響力和專業(yè)管理能力，以管理和品牌輸出為主進(jìn)行項(xiàng)目合作，與廣泛的戰(zhàn)略合作者形成了“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，合作共贏”的良好格局,ISO9000,基因,27,特備參考,物質(zhì)層 產(chǎn)品服務(wù) 品質(zhì)品質(zhì) 工作品質(zhì),管控層 流程架構(gòu) 制度,觀念層 企業(yè)文化,固有認(rèn)知： 人文主義情懷 理想主義精神,ISO9000： 現(xiàn)代管理理念,作用機(jī)制,特點(diǎn)： 關(guān)注顧客 控制過程 追求細(xì)節(jié) 持續(xù)

12、改善,基因,28,特備參考,現(xiàn)狀,制度體系,要求舉例,29,特備參考,各項(xiàng)目公司,片區(qū)運(yùn)營管理部,片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理,銷售中心,綠城會(huì),大綜管系統(tǒng),大工程系統(tǒng),財(cái)務(wù)系統(tǒng),營銷 系統(tǒng),現(xiàn)狀,組織架構(gòu),30,特備參考,三層結(jié)構(gòu)，相對(duì)扁平； 片區(qū)和部門之間適當(dāng)分工，不重疊,架構(gòu) 扁平化,根據(jù)職能的細(xì)分來設(shè)定部門，如資金管理中心、裝飾公司 (精裝修管理部)； 從專業(yè)角度體現(xiàn)社會(huì)分工的優(yōu)點(diǎn),深入鉆研各項(xiàng)工作，強(qiáng)化品質(zhì)管理； 培養(yǎng)出各個(gè)領(lǐng)域的專家； 要么不做，要做就做第一流,現(xiàn)狀,組織架構(gòu),31,特備參考,2003年左右，形成了較為完善的五大管理體系,現(xiàn)狀,制度體系,32,特備參考,圍繞人力資源的管理體系,人

13、力資源編制管理制度 人力資源信息統(tǒng)計(jì)管理制度 人才招聘錄用管理辦法 勞動(dòng)合同管理辦法 人力資源調(diào)配管理制度 人才信息庫管理辦法 員工進(jìn)修學(xué)習(xí)管理制度,本體建設(shè) 體系,新員工培訓(xùn)管理制度 新員工輔導(dǎo)員管理辦法 績效考核管理制度 員工退出管理制度 薪資管理制度 福利管理制度 休假管理制度,員工日常評(píng)估管理制度 季度工作計(jì)劃及目標(biāo)管理辦法 管理干部選拔與員工晉升管理制度,現(xiàn)狀,制度體系,33,特備參考,圍繞行政管理及后勤保障的管理體系,會(huì)議管理 檔案管理 接待管理 文秘管理,綜合管理 體系,資產(chǎn)物品管理 后勤總務(wù)管理 信息管理 行政管理,現(xiàn)狀,制度體系,34,特備參考,圍繞財(cái)務(wù)、資金、審計(jì)的管理體系

14、,內(nèi)部審計(jì)制度 企業(yè)負(fù)責(zé)人離任審計(jì)制度 資金支付審批規(guī)程 資金管理辦法,財(cái)務(wù)管理 體系,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 會(huì)計(jì)電算化管理制度 財(cái)務(wù)管理工作規(guī)程 外派財(cái)務(wù)人員管理規(guī)定,現(xiàn)狀,制度體系,35,特備參考,圍繞工程成本控制的管理體系,工程招標(biāo)管理工作規(guī)程 施工階段成本控制規(guī)程,成本管理 體系,項(xiàng)目成本預(yù)算控制工作規(guī)程 工程施工合同簽訂及履行工作規(guī)程 項(xiàng)目竣工決算成本控制工作規(guī)程,房屋銷售面積復(fù)核工作規(guī)程 工程成本類資料管理工作規(guī)程,現(xiàn)狀,制度體系,36,特備參考,圍繞產(chǎn)品開發(fā)過程的管理體系,文件管理控制程序 質(zhì)量記錄控制程序 設(shè)備設(shè)施控制程序 企業(yè)文化建設(shè)控制程序 項(xiàng)目投資控制程序 項(xiàng)目計(jì)劃管理程序

15、 項(xiàng)目督查控制程序,質(zhì)量管理 體系,項(xiàng)目前期管理程序 設(shè)計(jì)管理控制程序 合格供方控制程序 物資采購控制程序 工程營造管理程序 營銷策劃控制程序 銷售管理控制程序 客戶服務(wù)管理程序,內(nèi)部審核控制程序 管理評(píng)審控制程序 不合格及糾正/預(yù)防措施控制程序,現(xiàn)狀,制度體系,資料鏈接,37,特備參考,投資拓展控制,主要管理過程及相互關(guān)系,程序文件之間邏輯關(guān)系,現(xiàn)狀,制度體系,38,特備參考,從產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)編制了較為豐富的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),現(xiàn)狀,制度體系,39,特備參考,另外，還有一些操作標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn),資料鏈接,現(xiàn)狀,制度體系,40,特備參考,現(xiàn)狀,制度體系,鋁木門窗標(biāo)準(zhǔn)洞口安裝施工管理,41,特備參考

16、,鋁木門窗標(biāo)準(zhǔn)洞口安裝施工管理,現(xiàn)狀,制度體系,42,特備參考,第四境界”我們的目標(biāo),好處： 1. 弱化人為因素的影響； 2. 標(biāo)準(zhǔn)=品質(zhì)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)=控制品質(zhì)； 3. 第一次就把正確的事情做對(duì)； 4. 標(biāo)準(zhǔn)化成熟度 = 復(fù)制擴(kuò)張能力,現(xiàn)狀,制度體系,43,特備參考,有章可依， 有據(jù)可查； 有責(zé)必問， 有錯(cuò)必糾,建立切合實(shí)際、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、持續(xù)改進(jìn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，確保標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容覆蓋到管控體系、組織架構(gòu)、產(chǎn)品品類、施工工藝、材料設(shè)備等各個(gè)方面； 打造學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、捍衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)的工作氛圍，確保標(biāo)準(zhǔn)意識(shí)滲透到員工認(rèn)知、工作習(xí)慣、價(jià)值取向等各個(gè)層面； 從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)作的法治化、機(jī)制化,現(xiàn)狀,制度體系,44,

17、特備參考,對(duì)公司標(biāo)準(zhǔn)化工作進(jìn)行整體規(guī)劃，規(guī)劃時(shí)關(guān)注職能模塊的整體發(fā)揮，以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主線，集團(tuán)化運(yùn)營和管控為支撐。同時(shí)起到去除冗余文件的效果,現(xiàn)狀,制度體系,45,特備參考,現(xiàn)狀,制度體系,46,特備參考,作息考勤 著裝禮儀 辦公紀(jì)律 工作筆記 每周半小時(shí)互教互學(xué) 每月一文 部門例會(huì),現(xiàn)狀,要求舉例通用,1. 日常辦公,47,特備參考,考察 評(píng)價(jià)：考察報(bào)告、供方評(píng)價(jià)表、項(xiàng)目經(jīng)理背景調(diào)查 項(xiàng)目公司集團(tuán)總師辦工程分管領(lǐng)導(dǎo) 考察 重點(diǎn)：能力、意識(shí)、品質(zhì)、檔期 入圍 招標(biāo)：新入圍者、已列入合格錄者 決標(biāo) 合同：成本線/工程線產(chǎn)品中心負(fù)責(zé)人公司產(chǎn)品副總 評(píng)價(jià) 反饋：項(xiàng)目公司供方考核表、浙一建的案例,

18、供方考察評(píng)價(jià)的必要性； 合理選擇考察時(shí)間節(jié)點(diǎn),現(xiàn)狀,要求舉例工程,2. 供方考察,48,特備參考,案例： 某項(xiàng)目精裝修工程，項(xiàng)目公司在合格供方中邀請(qǐng)了3家與集團(tuán)合作良好的投標(biāo)單位參與投標(biāo)。開標(biāo)后發(fā)現(xiàn)投標(biāo)書商務(wù)報(bào)價(jià)質(zhì)量很差，不能滿足評(píng)標(biāo)要求，需大范圍調(diào)整投標(biāo)報(bào)價(jià)，增加了大量工作。后經(jīng)項(xiàng)目公司進(jìn)一步了解，該三家單位在集團(tuán)其他項(xiàng)目均有在建工程，且工程量已經(jīng)飽和，已無相應(yīng)實(shí)力再承接后續(xù)工程，導(dǎo)致此次招標(biāo)失敗，嚴(yán)重影響工程進(jìn)度。 保證投標(biāo)人的質(zhì)量應(yīng)有兩個(gè)方面的理解：一是對(duì)未合作過的投標(biāo)單位必須按規(guī)程考察合格后進(jìn)入供方名單；二是對(duì)于已經(jīng)是合格供方的單位及項(xiàng)目經(jīng)理也應(yīng)嚴(yán)格考察其投標(biāo)意愿及同期承接能力,現(xiàn)狀,

19、要求舉例工程,49,特備參考,現(xiàn)狀,要求舉例工程,3. 工程招標(biāo),50,特備參考,每標(biāo)段入圍投標(biāo)單位數(shù)量應(yīng)不少于3家，造價(jià)1000萬以上工程則不少于4家。 為避免串標(biāo)現(xiàn)象，應(yīng)特別注意招標(biāo)過程中的保密工作。通知各投標(biāo)單位在不同時(shí)間領(lǐng)取招標(biāo)文件等資料，并分開辦理簽收手續(xù)；各投標(biāo)單位的現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)間也應(yīng)予以錯(cuò)開。 可根據(jù)工程具體情況，在招標(biāo)文件中對(duì)開標(biāo)形式（明標(biāo)或暗標(biāo)）進(jìn)行約定，如費(fèi)率招標(biāo)宜采取暗標(biāo)形式,現(xiàn)狀,要求舉例工程,51,特備參考,投標(biāo)保證金的金額，按擬投標(biāo)工程暫估價(jià)的2%且不高于80萬元、不低于5萬元的原則確定。 嚴(yán)禁以電子文檔形式向外發(fā)放施工合同和招標(biāo)文件等相關(guān)資料。 招標(biāo)結(jié)果確定后，應(yīng)及

20、時(shí)簽訂合同，嚴(yán)禁先進(jìn)場(chǎng)施工后簽訂施工合同。 在合同簽訂時(shí)，禁止實(shí)質(zhì)性改變招標(biāo)約定的有關(guān)內(nèi)容。,現(xiàn)狀,要求舉例工程,52,特備參考,1）項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃（工程系統(tǒng)協(xié)助編制） 確立里程碑領(lǐng)證、開工、樣板、結(jié)頂、交付等 配合營銷推廣形象展示、促進(jìn)銷售 明確資金計(jì)劃全面預(yù)算管理的要求 總體、年度的計(jì)劃要求，為公司的管理重點(diǎn),現(xiàn)狀,要求舉例工程,4. 計(jì)劃編制,53,特備參考,2）工程總體進(jìn)度計(jì)劃工程系統(tǒng)主導(dǎo)編制 內(nèi)容：開工前準(zhǔn)備工作的進(jìn)度 設(shè)計(jì)控制的進(jìn)度 供方考察與選擇的進(jìn)度 土建、安裝、室內(nèi)、景觀、專項(xiàng)施工進(jìn)度 物資采購的進(jìn)度 依據(jù)：項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃,現(xiàn)狀,要求舉例工程,54,特備參考,施工單位 監(jiān)

21、理單位 建設(shè)單位,施工組織設(shè)計(jì)、施工方案 監(jiān)理規(guī)劃、 監(jiān)理細(xì)則 ,如何管？如何保持不同標(biāo)段管理水準(zhǔn)的一致？ 控制哪些節(jié)點(diǎn)？審批哪些方案？ 哪些需要做樣板？哪些環(huán)節(jié)需要巡視、旁站？ 哪些環(huán)節(jié)需要簽字放行？檢查哪些項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)值,例：園區(qū)瀝青道路的現(xiàn)場(chǎng)控制： 出料溫度、攤鋪溫度、初壓開始溫度、碾壓終了溫度 例：試塊標(biāo)養(yǎng)的條件控制 砂漿試塊、混凝土試塊的不同養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn),現(xiàn)狀,要求舉例工程,5. 管理規(guī)劃,55,特備參考,施工總包單位與分包單位（督促監(jiān)理實(shí)施） 項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員、特殊工種資格及到位 施工機(jī)械設(shè)備配備情況和完好情況； 檢測(cè)設(shè)備配置情況和檢定報(bào)告； 審批施工組織設(shè)計(jì)及專項(xiàng)施工方案，形成記錄,

22、現(xiàn)狀,要求舉例工程,6. 進(jìn)場(chǎng)控制,56,特備參考,開工審批：施工單位監(jiān)理單位總監(jiān)簽發(fā)工程管理部 第一次工地會(huì)議：工程管理部組織，監(jiān)理、施工各方參與 明確各方駐現(xiàn)場(chǎng)的組織機(jī)構(gòu)、人員及其分工； 項(xiàng)目公司對(duì)監(jiān)理單位和總監(jiān)的授權(quán)； 施工總、分包單位的承包范圍、權(quán)限和協(xié)調(diào)原則； 綠城對(duì)施工管理的特殊要求和流程,現(xiàn)狀,要求舉例工程,57,特備參考,甲供材料（建設(shè)、監(jiān)理、施工、供貨四方共同） 進(jìn)場(chǎng)必須按策劃驗(yàn)收！ 明確抽樣方案、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收情況 建議與財(cái)務(wù)支付捆綁 例：面磚的驗(yàn)收-公差2mm； 瀝青瓦的驗(yàn)收-ASTM標(biāo)準(zhǔn),誰來驗(yàn)收？ 怎么驗(yàn)收？ 如何確保驗(yàn)收,現(xiàn)狀,要求舉例工程,7. 材料驗(yàn)收,58,特

23、備參考,內(nèi)部評(píng)審工程管理部組織，必要時(shí)邀請(qǐng)職能部門 結(jié)果形成圖紙?jiān)u審記錄表并保存、備案 會(huì)審時(shí)一一對(duì)應(yīng)地解決； 成本相關(guān)指標(biāo)復(fù)核。 四方會(huì)審建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工 分頭評(píng)審、書面紀(jì)要；及時(shí)變更圖紙,現(xiàn)狀,要求舉例工程,8. 圖紙會(huì)審,59,特備參考,月度進(jìn)度計(jì)劃審批（監(jiān)理單位事先確認(rèn)）： 完善、可操作的進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)能體現(xiàn)： 施工流水段的劃分、各工序的先后順序及需要的時(shí)間； 勞動(dòng)力及機(jī)具設(shè)備計(jì)劃； 有關(guān)場(chǎng)地、材料、施工條件等資源的需求； 對(duì)上階段的進(jìn)度滯后情況的補(bǔ)救措施,現(xiàn)狀,要求舉例工程,9. 進(jìn)度控制,60,特備參考,成本人員 簽署,設(shè)計(jì)單位 提出變更,材料人員 簽署,錄入聯(lián)系單,工程人員填

24、變更審批單,分權(quán)審批,施工單位 提出變更,抄送監(jiān)理,監(jiān)理審核,項(xiàng)目公司提出變更,通知業(yè)主/ 更改報(bào)建,發(fā)放給 施工單位,10. 工程變更,現(xiàn)狀,要求舉例工程,61,特備參考,變更審批權(quán)限,現(xiàn)狀,要求舉例工程,62,特備參考,1）項(xiàng)目公司： 工程月度檢查項(xiàng)目公司組織參建各方管理者的檢查。 項(xiàng)目公司內(nèi)部檢查 項(xiàng)目公司內(nèi)部組織的，自查自糾自我改進(jìn)機(jī)制，是綠城倡導(dǎo)的方向。 2）公司本部： 專項(xiàng)檢查單一職能線；專項(xiàng)問題。 聯(lián)合巡查多部門聯(lián)合，總體評(píng)價(jià)項(xiàng)目公司,現(xiàn)狀,要求舉例工程,11. 各類檢查,63,特備參考,3）綠城工程質(zhì)量督導(dǎo)綠城房地產(chǎn)集團(tuán)總師辦下屬工程質(zhì)量督導(dǎo)部在項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)組織的檢查和交底。

25、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)： 地下室底板混凝土澆搗前； 0.00結(jié)構(gòu)完成時(shí)； 主體結(jié)構(gòu)基本完成時(shí)； 裝飾面樣板完成后的檢查； 大面積裝飾工程完成50%時(shí)； 竣工前的預(yù)驗(yàn)收,需要及時(shí) 申報(bào)節(jié)點(diǎn),現(xiàn)狀,要求舉例工程,64,特備參考,砌體垂直度偏差、梁柱位置偏差、截面偏差、蜂窩麻面 試塊缺棱掉角 缺少踢腳桿的腳手架 高層上的糞便 缺少安全防護(hù)的施工人員,現(xiàn)狀,要求舉例工程,12. 安全文明,65,特備參考,總監(jiān)、總監(jiān)代表及其他人員資格及到位情況； 檢測(cè)設(shè)備配備情況及合格證明文件、檢定報(bào)告； 審批監(jiān)理規(guī)劃、細(xì)則，監(jiān)理規(guī)劃/監(jiān)理細(xì)則審批表； 監(jiān)理例會(huì)； 監(jiān)理月報(bào)及回復(fù)； 監(jiān)理通知及回復(fù)的備案和跟蹤,現(xiàn)狀,要求舉例工程,1

26、3. 監(jiān)理管理,66,特備參考,竣工驗(yàn)收：法定 一房一驗(yàn)：工程管理部、監(jiān)理單位、施工單位 物管單位 營銷公司/ 業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組 精品工程認(rèn)定,例：驗(yàn)收環(huán)節(jié)主要要求 1. 提前3個(gè)月編制方案，明確驗(yàn)收的階段、進(jìn)度、參與人員、分工、內(nèi)容、指標(biāo)、測(cè)量方法、工具、表單等資源需求。 2. 設(shè)定檢查工作動(dòng)線及開展順序，對(duì)各驗(yàn)收部位事先編號(hào)。 3. 按序逐項(xiàng)檢查，記錄、拍照、錄像，現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)注，簽字確認(rèn)。 4. 下發(fā)施工單位，督促其整改；再驗(yàn)收。 5. 整理資料，形成檔案,現(xiàn)狀,要求舉例工程,14. 驗(yàn)收管理,67,特備參考,1）工作績效上的改進(jìn)： 現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、文明標(biāo)化、項(xiàng)目進(jìn)度 例：每天發(fā)聯(lián)系單清點(diǎn)施工單位人

27、頭 2）改進(jìn)的表達(dá)方式閉環(huán)： 整改回復(fù)報(bào)告、整改確認(rèn)簽字：承諾、督促 例：杜絕虎頭蛇尾的工作習(xí)慣,現(xiàn)狀,要求舉例工程,15. 管理改進(jìn),68,特備參考,產(chǎn)品策劃,階段性 銷售工作總結(jié)及調(diào)整,營銷策劃總體安排,選定廣告策劃服務(wù)公司,編制營銷策劃書,實(shí)施營銷策劃活動(dòng),廣告宣傳,專項(xiàng)活動(dòng),營銷標(biāo)識(shí)系統(tǒng),網(wǎng)站開通維護(hù),樣板房銷售中心,零距離感受,圍墻設(shè)計(jì),交房文件編制,園區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng),現(xiàn)狀,要求舉例營銷,案名、LOGO,16. 策劃管理,69,特備參考,銷售價(jià)格控制銷售合同文本控制 開盤控制購房優(yōu)惠控制 銷售保留房控制銷售案場(chǎng)管理 普通客戶簽約控制客戶變更控制 退房及換房控制催款控制 銷售統(tǒng)計(jì)分析銷售例

28、會(huì)管理 房產(chǎn)品交付控制,依據(jù)銷售案場(chǎng)管理手冊(cè),現(xiàn)狀,要求舉例營銷,17. 銷售管理,70,特備參考,改進(jìn),商業(yè)代建,精細(xì)化,71,特備參考,72,特備參考,不同項(xiàng)目公司之間，專業(yè)管控水平差異較大； 公司擴(kuò)張?jiān)絹碓娇?，專業(yè)人才捉襟見肘； 公司專業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，難以積累固化； 公司對(duì)外品牌輸出和管理輸出的機(jī)制尚不健全,改進(jìn),公司化,73,特備參考,遵循管理職能垂直化和專業(yè)服務(wù)公司化的原則， 陸續(xù)形成垂直職能系統(tǒng)和專業(yè)服務(wù)公司,改進(jìn),公司化,74,特備參考,改進(jìn),公司化,75,特備參考,改進(jìn),公司化,二級(jí) 管理,三級(jí) 管理 2.5,專業(yè)公司下的 三級(jí)管理,76,特備參考,集中專業(yè)公司把控職能； 發(fā)

29、揮片區(qū)運(yùn)營統(tǒng)合職能。 聯(lián)合辦公，緊密溝通,改進(jìn),公司化,77,特備參考,戰(zhàn)略意義： 1. 突破瓶頸 以管理和品牌輸出的方式，突破自有資金、土地等資源瓶頸，實(shí)現(xiàn)快速增長，提高規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力； 2. 開創(chuàng)模式 引領(lǐng)中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的變革，打造專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能力與土地、資本等資源結(jié)合的渠道和平臺(tái)； 3. 實(shí)現(xiàn)理想 充分放大自身能力，不斷提高市場(chǎng)占有率，為更多人造更多的好房子,改進(jìn),商業(yè)代建,78,特備參考,基本業(yè)務(wù)模式,委托方 （擁有項(xiàng)目權(quán)益,綠城建設(shè) （管理、品牌輸出,籌集項(xiàng)目開發(fā)資金，財(cái)務(wù)控制，成本監(jiān)控，專項(xiàng)方案審定， 后續(xù)維保,延伸,延伸,改進(jìn),商業(yè)代建,79,特備參考,運(yùn)營模式： 項(xiàng)目投

30、資管理權(quán)和運(yùn)營管理權(quán)相分離。委托方擁有投資決策權(quán)和所有重要經(jīng)營決策的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；綠城的代建項(xiàng)目經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目公司董事會(huì)負(fù)責(zé)，行使運(yùn)營管理權(quán)，主要包括,人事管理: 含任免、考核、激勵(lì)等,規(guī)劃設(shè)計(jì)： 在合理成本范圍把控設(shè)計(jì)品質(zhì),供方選擇 含勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料等,現(xiàn)場(chǎng)管控 三控三管一協(xié)調(diào)等項(xiàng)目管理活動(dòng),營銷策劃 含推廣、策劃、組織銷售等,客戶服務(wù) 組織交付及合同期限內(nèi)的維保,改進(jìn),商業(yè)代建,80,特備參考,改進(jìn),商業(yè)代建,81,特備參考,改進(jìn),商業(yè)代建,數(shù)據(jù)（截至2011年4月15日）： 已簽約代建項(xiàng)目共計(jì)31個(gè)； 總占地面積約340.82萬m2 ； 地上建筑面積（計(jì)容積率面積）約456.

31、36萬m2; 預(yù)計(jì)總可售金額約681.73億元； 預(yù)計(jì)代建收益約39.62億元,82,特備參考,規(guī)范了職能，有沒有規(guī)范具體流程？ 規(guī)范了流程，有沒有規(guī)范具體動(dòng)作？ 規(guī)范了動(dòng)作，有沒有規(guī)范具體結(jié)果 ？ 規(guī)范了結(jié)果，有沒有規(guī)定檢查 方法？ 規(guī)范了 檢查，有沒有規(guī)定處理規(guī)定,為什么標(biāo)準(zhǔn)化了，效果并不明顯？ 標(biāo)準(zhǔn)化的深度，決定了其真正的作用，越精細(xì)越有用,精細(xì)化,改進(jìn),精細(xì)化,83,特備參考,改進(jìn),精細(xì)化,84,特備參考,數(shù)字+具體+樣板,改進(jìn),精細(xì)化,某物管公司提出三項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 1.小區(qū)地上0紙屑； 2.小區(qū)自行車0丟失； 3.綠化帶要保持綠草如茵,可口可樂的銷售點(diǎn)陳列生動(dòng)化要求,每店須有3個(gè)大品牌可樂、雪碧、芬達(dá)； 每店陳列的產(chǎn)品包裝數(shù)不少于10； 產(chǎn)品陳列必須位于進(jìn)店就能看到的位置； 同一品牌垂直陳列，同一類包裝水平陳