煙臺(tái)富豪國(guó)際市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位與產(chǎn)品建議報(bào)告

1、目 錄第一部分：市場(chǎng)研究篇第一章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及判斷一、宏觀環(huán)境簡(jiǎn)析1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究2、政策環(huán)境3、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)4、宏觀商業(yè)環(huán)境及其特點(diǎn)二、中觀環(huán)境簡(jiǎn)析1、中觀（煙臺(tái)市）經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第二章、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、經(jīng)濟(jì)總量2、基礎(chǔ)條件二、區(qū)域規(guī)劃分析2004年重點(diǎn)工程1、道路工程2、綠化工程3、景觀工程4、燈光工程5、城市管理6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)7、基礎(chǔ)設(shè)施工程三、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)研分析一、 農(nóng)業(yè)二、 工業(yè)（一） 機(jī)械制造業(yè)（二） 紡織服裝業(yè)（三） 電子信息業(yè)（四） 高檔食品加工四、區(qū)域人口構(gòu)成調(diào)研分析1、 天府街以北2、 天府街到縣府街3、 縣府街以南五、區(qū)域交通

2、/人流狀況與未來(lái)走勢(shì)六、區(qū)域各類(lèi)物業(yè)供應(yīng)吸納及動(dòng)態(tài)分析1、住宅2、福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析：第三章 項(xiàng)目地塊分析一、 項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值二、 地塊價(jià)值標(biāo)號(hào)分析第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析（略）一、項(xiàng)目地形、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)情況；二、重要市政工程對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展的影響及相應(yīng)策略；三、項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)需完善的工作；第五章 項(xiàng)目swot分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)發(fā)掘與利用二、項(xiàng)目劣勢(shì)尋找與應(yīng)對(duì)三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)把握與應(yīng)用四、項(xiàng)目威脅預(yù)警與回避第六章 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析（略）一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性提示二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)三、項(xiàng)目資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)四、項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目銷(xiāo)售周期風(fēng)險(xiǎn)第二部分：項(xiàng)目定位篇第一章 項(xiàng)目

3、核心價(jià)值體系的建立一、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立三、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的實(shí)施策略第二章: 項(xiàng)目的定位研究一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位二、項(xiàng)目形象定位三、項(xiàng)目發(fā)展定位四、項(xiàng)目概念主題定位五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商定位：第三部分：產(chǎn)品建議篇第一章：項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、規(guī)劃可修改原則第二章：項(xiàng)目具體業(yè)態(tài)與功能定位分布與比例建議第三章、項(xiàng)目招商一、立體的招商組合1、 界定主力店招商對(duì)象2、 界定次主力店招商對(duì)象3、 界定二次招商對(duì)象與分類(lèi)二、提前界定的招商政策1、招商時(shí)機(jī)選擇2、招商比例關(guān)系3、有意識(shí)選擇商戶(hù)4、經(jīng)營(yíng)類(lèi)別與商場(chǎng)定位5、品牌準(zhǔn)入制度的恒定三、商

4、業(yè)管理公司的介入商業(yè)管理基本職能1、 商場(chǎng)招商代理2、 統(tǒng)一開(kāi)業(yè)計(jì)劃3、 規(guī)范經(jīng)營(yíng)方向4、 組織宣傳推廣活動(dòng)5、 建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌6、 協(xié)調(diào)商戶(hù)關(guān)系與維持商業(yè)秩序7、 制止惡性競(jìng)爭(zhēng)8、 杜絕假冒偽劣商品9、 處理投訴第一部分：市場(chǎng)研究篇第一章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及判斷一、宏觀環(huán)境簡(jiǎn)析1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加公平與合理。中國(guó)加入wto后國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了高速持續(xù)的發(fā)展，今天市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的政策環(huán)境、投資環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加公平合理并逐步與世界接軌。2）市場(chǎng)的規(guī)范與開(kāi)放，使整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)充滿了商機(jī)與挑戰(zhàn)。中國(guó)城市化進(jìn)程的加速，帶動(dòng)了整個(gè)國(guó)內(nèi)投資領(lǐng)域的一場(chǎng)變革，推動(dòng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌和

5、管理模式的新思維、運(yùn)作模式的新探討。無(wú)論是本土化的開(kāi)發(fā)還是跨區(qū)域的經(jīng)營(yíng)，面對(duì)越來(lái)越開(kāi)放的市場(chǎng)，即使是國(guó)內(nèi)較成功的房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)力、企業(yè)規(guī)?；?、市場(chǎng)國(guó)際化、人才儲(chǔ)備等方面也都存在差距，需要企業(yè)不斷的調(diào)整和適應(yīng)。尤其是土地公開(kāi)招、拍、掛的市場(chǎng)交易方式，更需要有專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目。3）中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠?jī)?nèi)需拉動(dòng)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)使經(jīng)濟(jì)維持年到年以上的高速增長(zhǎng)。最近三年，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯著放慢，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，繼續(xù)保持比較快的增長(zhǎng)，受世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響較小。另外，中國(guó)的高投資率有高儲(chǔ)蓄率作后盾，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、設(shè)備更新改造、城市化帶動(dòng)的住房建設(shè)和汽車(chē)消費(fèi)等將長(zhǎng)期拉動(dòng)投資增長(zhǎng)。中國(guó)只要利用好后發(fā)優(yōu)勢(shì)，按

6、照比較優(yōu)勢(shì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)應(yīng)該可能再維持年到年以上的高速增長(zhǎng)，可能最慢到年經(jīng)濟(jì)總體規(guī)模可能達(dá)到美國(guó)的水平，以后超過(guò)美國(guó)。4）整體經(jīng)濟(jì)正朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。對(duì)于上半年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷，官方作了這樣的概括：在中央宏觀調(diào)控政策的作用下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一些不穩(wěn)定、不健康因素初步得到抑制，該升溫的在升溫，該降溫的在降溫，該穩(wěn)定的在穩(wěn)定，整體經(jīng)濟(jì)正朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。2、政策環(huán)境中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了前所未有的變革2004年，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)充滿挑戰(zhàn)與變數(shù)的一年，各項(xiàng)土地政策的出臺(tái)、銀行緊縮銀根、開(kāi)發(fā)門(mén)檻提高等因素給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了前所未有的變革。831大限后，全國(guó)的1萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，5年內(nèi)

7、將有8000多家倒閉、轉(zhuǎn)行或者重組?！按笙蕖睂⒆尫康禺a(chǎn)企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，那些能夠適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)、真正有實(shí)力的規(guī)范企業(yè)，將會(huì)得到更大發(fā)展；否則，被淘汰出局或者被其他企業(yè)兼并也在所難免。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)支撐房地產(chǎn)高速發(fā)展的市場(chǎng)因素在悄然變化。在土地、資金、消費(fèi)需求等多個(gè)市場(chǎng)因素的影響下，在國(guó)家出臺(tái)系列政策規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)正面臨空前的“洗牌過(guò)程”城市運(yùn)營(yíng)是開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力的體現(xiàn)，也是開(kāi)發(fā)商做強(qiáng)做大的戰(zhàn)略目標(biāo)。4、宏觀商業(yè)環(huán)境及其特點(diǎn)第一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體不足依然沒(méi)有改變。發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積通常是平方米，而在我國(guó)北京、上海等大城市還不足平方米。按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的要求，到年社會(huì)消費(fèi)品總額將達(dá)到

8、萬(wàn)億元，生產(chǎn)銷(xiāo)售總量達(dá)到萬(wàn)億元，現(xiàn)在差距應(yīng)該是很大。第二、中國(guó)的零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入大發(fā)展時(shí)期目前我國(guó)排名前100名的零售企業(yè)發(fā)展速度很快。2001年，每家連鎖百?gòu)?qiáng)企業(yè)可用的店鋪數(shù)量是111家，2002年達(dá)到了169家，2003年為204家。國(guó)內(nèi)大型連鎖公司開(kāi)始更大規(guī)模、更快速度地發(fā)展，在業(yè)態(tài)發(fā)展上仍以大型超市為主。上海聯(lián)華、北京華聯(lián)和華潤(rùn)萬(wàn)佳等企業(yè)目前都在進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張。第三、中國(guó)商業(yè)零售業(yè)徹底對(duì)外開(kāi)放今年月日，我國(guó)將結(jié)束對(duì)世貿(mào)組織的保護(hù)承諾，從明年起外商企業(yè)將不受區(qū)域、不受形態(tài)的限制，徹底對(duì)外開(kāi)放，商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。（warltsmart、carrefour、metro、pricesma

9、rt、易初蓮花等）第四、國(guó)外商業(yè)企業(yè)加速度拓展沃爾瑪在今后的5年里共要開(kāi)設(shè)500家連鎖店，并開(kāi)始在中國(guó)建立生鮮類(lèi)農(nóng)副產(chǎn)品的供應(yīng)鏈。國(guó)外商業(yè)另一個(gè)動(dòng)向是用參股的方法為收購(gòu)兼并國(guó)內(nèi)的連鎖商業(yè)做準(zhǔn)備。第五、消費(fèi)者購(gòu)物方式的改變?cè)诟淖?。消費(fèi)者已經(jīng)不滿足于在食品和一般日用品的一次性購(gòu)足商店中的低價(jià)購(gòu)物，而是要求在具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的商店中買(mǎi)到時(shí)尚和個(gè)性化的商品。第六、購(gòu)物中心的發(fā)展將開(kāi)啟中國(guó)大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)的未來(lái)。中國(guó)商業(yè)明年又一個(gè)發(fā)展熱點(diǎn)是購(gòu)物中心的發(fā)展。以大型超市為主體的社區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展速度最快；專(zhuān)業(yè)連鎖店的發(fā)展將與連鎖超市搶奪細(xì)分市場(chǎng)；便利店將以特有的市場(chǎng)定位和規(guī)模從超市中徹底分離出來(lái)；超級(jí)市場(chǎng)在向大

10、小兩極發(fā)展后規(guī)模上會(huì)向中間回歸。2003年超市的規(guī)模會(huì)從大小兩極向中間回歸?；貧w的第一臺(tái)階是40005000米的綜合性超市，第二臺(tái)階是20003000米的生鮮加強(qiáng)型食品超市。綜合性超市更適合中國(guó)非特大和大型城市的市場(chǎng)，生鮮加強(qiáng)型食品超市在購(gòu)物中心里有很大的空間。 第七、局部過(guò)熱，表象是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 目前全國(guó)在建立項(xiàng)的購(gòu)物中心多達(dá)家左右，總面積約萬(wàn)平方米。如果按照每平方米保本銷(xiāo)售額元左右計(jì)算，即要達(dá)到多億元零售額，這些購(gòu)物中心才能保本經(jīng)營(yíng)。欲取得這一龐大的市場(chǎng)零售額，將導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果，一是中小企業(yè)被擠垮，二是有場(chǎng)無(wú)市。過(guò)熱苗頭表現(xiàn)在一些地方盲目建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施，給中小城市帶來(lái)很大的壓力，也極易引發(fā)

11、金融風(fēng)險(xiǎn)和貸款風(fēng)險(xiǎn)。不僅存在著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，而且造成了浪費(fèi)土地資源、環(huán)境污染、加劇城市交通緊張等問(wèn)題。第八、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在著偏差，在對(duì)商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識(shí)上存在著問(wèn)題。不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的，沒(méi)有看到商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的根本區(qū)別，盲目套用住宅開(kāi)發(fā)的模式。商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來(lái)。在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不規(guī)范，并因此帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。第九、經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)思路上有偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣(mài)房子就走”的思想，這就不能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。第十、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴(lài)銀行貸款。特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴(lài)性

12、更強(qiáng)，它投資大，動(dòng)作急，動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤(rùn)下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家們認(rèn)為購(gòu)物中心這樣大型的商業(yè)設(shè)施，自有資本金的比例應(yīng)該達(dá)到80是比較理想的，至少不能低于50。十一、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)：（一） 實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)緊密聯(lián)手，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。保證商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展需要政府部門(mén)的宏觀調(diào)控，更需要地產(chǎn)商的意志。商業(yè)地產(chǎn)的主體就是商家，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。（二） 科學(xué)合理的商業(yè)模式，這是上述兩者整合的空間，商業(yè)模式不能是住宅的銷(xiāo)售模式，應(yīng)該進(jìn)行重新定位，要最

13、大限度減少成本。（三） 商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，定位非常關(guān)鍵。調(diào)查好市場(chǎng)，從市場(chǎng)規(guī)律出發(fā)，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。（四） 主題經(jīng)營(yíng)要凸現(xiàn)特色。小型商業(yè)在經(jīng)營(yíng)定位時(shí)一定要避免與大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突，要做到專(zhuān)、精。二、中觀環(huán)境簡(jiǎn)析1、中觀（煙臺(tái)市）經(jīng)濟(jì)環(huán)境2003 年，煙臺(tái)市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1316 億元，全年完成境內(nèi)財(cái)政收入 130.22 億元，地方財(cái)政收入 55.17 億元。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 20222 元。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 9785 元，其中工薪收入 9382 元。人均消費(fèi)性支出為 7479 元。今年前八個(gè)月全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

14、良好今年以來(lái)， 全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的整體素質(zhì)和運(yùn)行質(zhì)量得到進(jìn)一步提高，發(fā)展速度逐月加快、效益穩(wěn)步提高。前8個(gè)月,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值235.1億元, 比上年同期增長(zhǎng)16.4%；完成銷(xiāo)售收入745.0億元,增長(zhǎng)20.3 %;實(shí)現(xiàn)利稅72.3億元,利潤(rùn)總額45.1億元,分別增長(zhǎng)14.6%和19.3%。上述四項(xiàng)指標(biāo)絕對(duì)額在全省分別列第2、2、3和3位，預(yù)計(jì)今年居民可支配收入又可明顯提高。2、中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1）房地產(chǎn)市場(chǎng)政府相關(guān)的政策法規(guī)煙臺(tái)市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃范圍包括芝罘區(qū)、萊山區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)。其中，老城區(qū)將以歷史文脈為底蘊(yùn)，以具有膠東風(fēng)情，傳統(tǒng)特色的商業(yè)街為載體，

15、融匯現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的新型業(yè)態(tài)，打造傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)結(jié)合的商業(yè)功能區(qū)。新城區(qū)則以新型業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，以大型網(wǎng)點(diǎn)為支撐打造現(xiàn)代商業(yè)功能區(qū)。根據(jù)這一規(guī)劃，我市到2010年將建成環(huán)渤海圈中重要的商貿(mào)流通城市，并成為帶動(dòng)膠東半島,輻射華北、東北，影響東北亞發(fā)展的現(xiàn)代化區(qū)域性城市。商業(yè)的再興起將給房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)和力量。2）本市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求及現(xiàn)狀第二季度與第一季度對(duì)比數(shù)據(jù)本年度第一季度施工面積437萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積121.8萬(wàn)平方米，竣工面積53.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積81.5萬(wàn)平方米。第二季度煙臺(tái)市商品房竣工面積與銷(xiāo)售面積之比為：2.51。全市第二季度房地產(chǎn)施工面積296萬(wàn)平方米，比

16、第一季度下降32.3%；新開(kāi)工面積178.2萬(wàn)平方米比第一季度增長(zhǎng)46.3%；竣工面積96.1萬(wàn)平方米，比第一季度增長(zhǎng)78.3%，銷(xiāo)售面積38.5萬(wàn)平方米，比第一季度下降52.8%。季度施工面積(萬(wàn))新開(kāi)工面積(萬(wàn))竣工面積(萬(wàn))銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）第一季度437121.853.981.5第二季度296178.296.138.5增長(zhǎng)比-32.3%46.3%78.3%-52.8%3）煙臺(tái)重點(diǎn)商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格指數(shù)商業(yè)路段商鋪售出均價(jià)商鋪出租均價(jià)代表性商鋪物業(yè)租/售均價(jià)南大街東部一線（暫時(shí)無(wú)商鋪物出售）300-600元/m2/南大街中部一線（暫無(wú)商鋪物業(yè)出售）1400-2000元/m2獨(dú)立臨街鋪面價(jià)

17、在800-1000元/m2左右商鋪物業(yè)均價(jià)在1300-1500元/m2南大街購(gòu)物城租金均價(jià)在1500元/m2，南大街名品服裝商城1300元/m2海港路商圈暫時(shí)無(wú)商鋪物業(yè)出售，近期內(nèi)即將推售的潤(rùn)隆大廈預(yù)值均價(jià)在1萬(wàn)元-2萬(wàn)元/m2左右租金均價(jià)在800-1200元/m2左右新步步高購(gòu)物中心鋪?zhàn)馑叫∶娣e租金在1200元/m2左右，大面積租金（100m2以上，均價(jià)在1500元/m2左右“三站”商圈售價(jià)可分為二類(lèi)水平一類(lèi)水平在2萬(wàn)元/m2二類(lèi)水平在1.2-1.5萬(wàn)元/m2租金均價(jià)在1000元/m2左右東方巴黎商業(yè)街物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)在2萬(wàn)元/m2左右?！靶腋＞怕　鄙倘κ蹆r(jià)可分為三類(lèi)水平一類(lèi)水平在3萬(wàn)元/二類(lèi)

18、水平在1-1.5萬(wàn)元/三類(lèi)水平在5000-8000元/租金均價(jià)在500元/左右九隆內(nèi)商鋪目前租均價(jià)1000元/左右4）煙臺(tái)重點(diǎn)商業(yè)價(jià)值地段劃分地段區(qū)域心理認(rèn)同程度水平商業(yè)氛圍與產(chǎn)圈形象價(jià)值類(lèi)評(píng)估南大街東部區(qū)域中等商業(yè)氛圍只存在于沿馬路兩邊，華聯(lián)商廈獨(dú)撐局面，商業(yè)形象屬于中等商業(yè)氛圍不強(qiáng)三類(lèi)價(jià)值人氣人流不強(qiáng)，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較弱南大街中部靠近海港路一線高商業(yè)氛圍濃厚，檔次屬于中檔偏上，形成休閑購(gòu)的氛圍，初具一站式購(gòu)物的模式一類(lèi)價(jià)值人流量相對(duì)較商業(yè)價(jià)值較好海港路商圈高商業(yè)氛圍濃厚，匯集名牌商業(yè)特業(yè)，有相當(dāng)?shù)膽T性吸引力，形成商業(yè)口碑生效應(yīng)，中高檔的物業(yè)形象一類(lèi)價(jià)值人流量大，而且品牌商家在此坐陣商業(yè)價(jià)值高

19、三站商圈較高商業(yè)氛圍雖然濃厚，但形成較為雜亂，商圈形像處中下檔次的階段，但具備改良潛力二類(lèi)價(jià)值人流量較大，但品牌較為復(fù)雜，目前暫相對(duì)缺乏更強(qiáng)的吸引力“幸福九隆”商圈中等商業(yè)氛圍尚未形成,建設(shè)中的九隆廣場(chǎng)和城市財(cái)富廣場(chǎng),將提升這一帶的商業(yè)價(jià)值,形象定位中高檔二類(lèi)價(jià)值人流量大,但周?chē)h(huán)境零亂、區(qū)域板塊的整體規(guī)劃還不到位，商業(yè)價(jià)值待究據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前本市正在實(shí)施的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)100多萬(wàn)平方米（將在明后2年推向市場(chǎng)），在如此較短的時(shí)間內(nèi)涌現(xiàn)出眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可見(jiàn)本市商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的強(qiáng)勢(shì)。本市固有的商業(yè)態(tài)勢(shì)以零售業(yè)為主，隨處可見(jiàn)的是零散的商鋪門(mén)面，而大型綜合類(lèi)商場(chǎng)、購(gòu)物中心屈指可數(shù)，因此，商

20、業(yè)地產(chǎn)首要考慮的是如何結(jié)合本市的商業(yè)特點(diǎn)和布局，將零星門(mén)面的經(jīng)營(yíng)者吸納到新建的大型商場(chǎng)或購(gòu)物中心，使其“分散換集中”，有效地改進(jìn)了本市原有的商業(yè)模式，將平面商鋪?zhàn)兂闪肆Ⅲw商場(chǎng)。據(jù)了解，在本市投資商鋪的人群大致分為四種。有購(gòu)買(mǎi)小量商鋪出租或待其升值后轉(zhuǎn)手獲利的小業(yè)主；包租客以批發(fā)價(jià)的租金“吃”進(jìn)相當(dāng)數(shù)量的商鋪，經(jīng)過(guò)適當(dāng)包裝后，再以零售價(jià)分租，賺取其中的差價(jià)利潤(rùn)；也有人自營(yíng)商鋪；還有的投資養(yǎng)老。第二章、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、經(jīng)濟(jì)總量福山區(qū)位于膠東半島東北部、黃海之濱，是全國(guó)首批14個(gè)沿海開(kāi)放城市煙臺(tái)市的市轄區(qū)，東以大沽夾河為界與芝罘區(qū)、萊山區(qū)隔河相望，東南與牟平區(qū)為鄰，西南與棲霞市相連，

21、西北與蓬萊市接壤，北臨煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。全區(qū)總面積590.99平方公里。轄5個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)辦事處，240個(gè)行政村，52個(gè)居委會(huì)。年底全區(qū)總?cè)丝?9.1萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口7.5萬(wàn)人。2003年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值50.2億元，地方財(cái)政收入1.96億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額11.5億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8586元，2、基礎(chǔ)條件1）市政基礎(chǔ)設(shè)施完善福山高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，建成兩個(gè)110 kva雙回路輸變電系統(tǒng)，最大供電負(fù)荷為20萬(wàn)千伏安，可保證區(qū)內(nèi)企業(yè)的正常用電；蓄水量1.26億立方米的門(mén)樓水庫(kù)，是煙臺(tái)市生產(chǎn)、生活用水的主要水源地，高新區(qū)水廠日供水能力達(dá)6.5萬(wàn)立方米；引進(jìn)西門(mén)子公司ewsd程控?cái)?shù)字

22、交換機(jī)；中繼傳輸采用光纜數(shù)字傳輸；開(kāi)通了寬帶網(wǎng)業(yè)務(wù)，局域網(wǎng)已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦公。 2）開(kāi)發(fā)進(jìn)度2003年累計(jì)完成拆遷11.27萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)35.29萬(wàn)元平方米，投資額達(dá)5.27億元。其中，姜?jiǎng)㈩墩w改造一期工程2.5萬(wàn)平方米的主體工程基本完工，正在進(jìn)行二期開(kāi)發(fā)的拆遷評(píng)估測(cè)算；芝陽(yáng)村整體改造的拆遷工作基本完成，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已確定，煙臺(tái)三聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司正在進(jìn)行地質(zhì)鉆探和場(chǎng)地清理；欒家疃村、天府、永達(dá)公司的整體改造已進(jìn)入實(shí)際操作階段，正在辦理土地掛牌手續(xù)；三同小區(qū)開(kāi)工建設(shè)面積6.5萬(wàn)平方米，主體工程基本竣工，二期開(kāi)發(fā)即將開(kāi)始。銀河名都小區(qū)計(jì)劃投資1.5億，開(kāi)發(fā)9.6萬(wàn)平方米，正在進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)。3）

23、 交通、通信配套分析福山交通發(fā)達(dá)，區(qū)政府駐地距煙臺(tái)港、火車(chē)站、飛機(jī)場(chǎng)均不足14公里。藍(lán)（村）煙（臺(tái)）鐵路縱貫?zāi)媳?，境?nèi)有4處鐵路客貨站；規(guī)劃建設(shè)中的德龍煙鐵路橫貫?zāi)媳?。同三高速公路、煙臺(tái)繞城高速公路等6條國(guó)家級(jí)、省級(jí)公路穿境而過(guò)，城區(qū)三縱十橫道路連結(jié)成網(wǎng)，全區(qū)公路通車(chē)?yán)锍?87公里。準(zhǔn)備開(kāi)修永達(dá)街和紅旗路的直線通車(chē)，實(shí)現(xiàn)福山、芝罘和萊山的三區(qū)連接。全區(qū)農(nóng)話、市話均實(shí)現(xiàn)了數(shù)字程控化，市話交換機(jī)容量3.8萬(wàn)門(mén)，農(nóng)話交換機(jī)容量4萬(wàn)門(mén)，居民裝機(jī)率達(dá)到85部/每百戶(hù)。投巨資建成了寬帶城域網(wǎng)，具備了千兆到小區(qū)，百兆到大樓，十兆到桌面的能力，實(shí)現(xiàn)可供選擇的不同層次的多種上網(wǎng)方式。按照“以園區(qū)化帶動(dòng)工業(yè)化、推

24、進(jìn)城市化，建設(shè)新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路，以福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為重要載體，膨脹發(fā)展機(jī)械制造、紡織服裝、電子信息和高檔食品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。二、區(qū)域規(guī)劃分析2004年重點(diǎn)工程（一）道路工程。5月底前完成匯福街翻新工程； 10月底前完成匯福街向西延伸至西外環(huán)工程;分期完成河濱路向南延伸工程;10月底前完成河濱路北延至同三高速工程;11月底前完成西山路翻修工程;同時(shí)對(duì)老城區(qū)部分道路進(jìn)行造面或修補(bǔ)及人行道更新。10月底前完成福海路的全面改造工程；做好永達(dá)街與紅旗路對(duì)接及802省道改線工程的準(zhǔn)備工作。（二）綠化工程。10月底前高標(biāo)準(zhǔn)完成河濱路向南延伸已完工路段的綠化任務(wù);12月底前完成匯福街西延

25、至西外環(huán)綠化工程;6月底前完成產(chǎn)業(yè)區(qū)、發(fā)展區(qū)及西拓區(qū)部分綠化工程。（三）景觀工程。6月底完成南山路至西外環(huán)段的綠化拓寬改造工程；5月底前完成銀河廣場(chǎng)建設(shè)工程。（四）燈光工程。結(jié)合福海路的整體改造，大力實(shí)施沿路霓虹燈改造和內(nèi)光外透工程，以及對(duì)縣府街進(jìn)行全面的燈光工程改造，營(yíng)造城市的夜晚景觀，使城市白日有景，夜晚有亮，不斷提升城市的品位和檔次。（五）城市管理。重點(diǎn)抓好河濱路、福海路、南山路、永安街、崇文街、匯福街和永達(dá)街，產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展區(qū)、西拓區(qū)及南拓區(qū)已建成道路的環(huán)境綜合整治力度，規(guī)范燃?xì)馐袌?chǎng)和集中供熱管理，使城市秩序井然、面貌煥然一新。（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。全年計(jì)劃完成舊村拆遷20萬(wàn)平方米，總開(kāi)發(fā)面積

26、45萬(wàn)平方米，其中：舊村開(kāi)發(fā)20萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)25萬(wàn)平方米，逐步消滅城中村，使城區(qū)面貌有較大的改變，城市化水平有新的提高。（七）基礎(chǔ)設(shè)施工程。天然氣工程8月底具備供氣條件；供熱工程10月底具備供熱條件；城區(qū)新增污水干管7月底前完工。三、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)研分析2003年福山區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值50.2億元，三次產(chǎn)業(yè)比重13.5：59.5：27。共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額19.8億元。地方財(cái)政收入1.96億元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額11.5億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8586元，人均居住面積14平方米，農(nóng)民人均純收入3939元，人均居住面積26平方米；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額29億元。三、 農(nóng)業(yè)2003年農(nóng)業(yè)

27、總產(chǎn)值7.53億元。福山區(qū)實(shí)有耕地面積1.43萬(wàn)公頃，農(nóng)作物播種面積1.75萬(wàn)公頃，其中糧食作物播種面積1.28萬(wàn)公頃，經(jīng)濟(jì)作物播種面積4700公頃，其中全區(qū)大櫻桃種植面積7萬(wàn)畝，無(wú)公害蔬菜基地面積3000畝。糧食總產(chǎn)5.17萬(wàn)噸，平均畝產(chǎn)269公斤。糧經(jīng)產(chǎn)值比1 ：2.6。畜禽規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng)340個(gè)，奶牛存養(yǎng)量3000頭。福山區(qū)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)范圍主要集中在清洋河?xùn)|南，包括煙臺(tái)市高新農(nóng)業(yè)區(qū)，以林果、蔬菜和奶牛養(yǎng)殖為重點(diǎn)形成了三大高效主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)福山區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平也不斷提高，農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)達(dá)到27家，年加工能力25萬(wàn)噸，促進(jìn)了全區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售，增加了農(nóng)民收入。四、 工業(yè)福山區(qū)2003年全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總

28、產(chǎn)值90.6億元，銷(xiāo)售產(chǎn)值80.5億元，增加產(chǎn)值22.8億元，實(shí)現(xiàn)利稅6.7億元，利潤(rùn)4.1億元。企業(yè)總數(shù)1034個(gè)，職工3.63萬(wàn)人。限額以上企業(yè)89個(gè)，完成工業(yè)增加值5.9億元，實(shí)現(xiàn)利稅1.53億元。福山區(qū)工業(yè)主要集中在天府街以北的福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。依據(jù)煙臺(tái)市政府對(duì)福山區(qū)現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)的功能定位，福山高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物工程、新材料、機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，同時(shí)吸收符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的其他各類(lèi)工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)發(fā)展的科技工業(yè)園區(qū)。至2003年底，包括 3 家跨國(guó)公司投資項(xiàng)目在內(nèi)，福山高新區(qū)內(nèi)共落下十幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資項(xiàng)目 290個(gè)，投資總額90億人民幣。建成投產(chǎn)項(xiàng)目

29、190個(gè)，園區(qū)產(chǎn)出能力達(dá)到80億元人民幣。按照“以園區(qū)化帶動(dòng)工業(yè)化、推進(jìn)城市化，建設(shè)新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路，以福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為重要載體，膨脹發(fā)展機(jī)械制造、紡織服裝、電子信息和高檔食品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。（五） 機(jī)械制造業(yè)：沃爾姆真空、恒源空調(diào)、天富、百川多功能輪椅、天威工貿(mào)、標(biāo)準(zhǔn)件、港華公司、大櫻桃氣調(diào)庫(kù)、珍晟產(chǎn)業(yè)、新峰機(jī)械、上汽變速器、捷林達(dá)通用齒輪箱、德潤(rùn)化工、上汽變速器、捷林達(dá)通用齒輪箱、福爾精機(jī)、首鋼機(jī)加部、迪帕爾空調(diào)、 中聯(lián)鋼構(gòu)物流園、矢崎汽配、首鋼磁性材料、建設(shè)集團(tuán)鋼結(jié)構(gòu)、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱、重稅工程、雙河金屬、華都管業(yè)、大有混凝土、110kv變電站、矢崎汽

30、配、中和網(wǎng)具、矢崎汽配、鑫達(dá)彩鋼夾心板、北方玻璃模具、五星工程機(jī)械、普潤(rùn)包裝、中嘉包裝、慶元機(jī)械、天林精密機(jī)械、亞?wèn)|印刷機(jī)械、白馬包裝、愛(ài)開(kāi)天隆模具、天府汽修廠、金麟機(jī)械、豐實(shí)精密機(jī)械、空地、永盛塑料、宇光企業(yè)、匯豐包裝、福山氣缸墊、模具廠 、鑫海礦業(yè)機(jī)械、海洋漁業(yè)制網(wǎng)廠、華德建材、三環(huán)銅材、奧成制冷保溫廠、利豐紙箱廠、福山精密磨具廠、福山閥門(mén)廠、寶瑞塑料包裝、橡膠塑料機(jī)械、出口包裝、冶金礦山機(jī)械、義豐包裝彩印、愛(ài)開(kāi)天隆模塑公司、工具廠、華東機(jī)電、匯隆鋼結(jié)構(gòu)有限公司、鑫匯鋼構(gòu)、航空液壓控制公司、精密機(jī)械有限公司、金麟機(jī)械有限公司、荏原空調(diào)、冰輪速凍有限公司、愛(ài)開(kāi)天隆模塑公司、迪帕爾空調(diào)、首鋼磁

31、性材料、煙建鋼構(gòu)（六） 紡織服裝業(yè)：恩派服裝、百豪特服裝、金陽(yáng)染業(yè)、宗信服裝、新光紡織、永進(jìn)服裝、新世界纖維、太華服裝、宇成服裝、鑫源亞麻、韓日服裝、世剛服裝、新光服裝、麗人服裝、三美刺繡、杰華制革、天一服裝、海德亞麻、嘉億刺繡、光明染織、集利制衣、北方家紡夢(mèng)三奇服裝、衫松制衣、新郎西服、光明染織、天一特種紡織公司、紡織服裝進(jìn)出口、益豐燈芯絨、北方家紡、光明染織、天一特種紡織公司、紡織服裝進(jìn)出口、益豐燈芯絨、新世界纖維、太華服裝（七） 電子信息業(yè)：偉華電子、北極星電子、華宇電子、新型能源、環(huán)保電池、瑪格瑪電子、萬(wàn)盛it工業(yè)園、利時(shí)達(dá)鐘表、新飛特儀表 怡和精密電子、大一機(jī)電、帝元電子、山川精密電

32、子、宇科電池、瑞東科技、同興科技、信一精密工業(yè)、霸王鐘表、福時(shí)達(dá)鐘表、帝元電子、霸王鐘表（八） 高檔食品加工：康樂(lè)達(dá)食品、桃山果疏、康迪工業(yè)園、福山果汁廠工業(yè)園、新大洋食品、福寶食品、正大葡萄酒、大三元食品、康樂(lè)達(dá)食品、山村果園、恒潤(rùn)食品、由米食品、永益食品、福寶食品有限公司、新大洋食品四、區(qū)域人口構(gòu)成調(diào)研分析福山區(qū)總面積482.83平方公里，轄4個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)街道辦事處和1個(gè)省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，179個(gè)行政村，52個(gè)居委會(huì)。全區(qū)總?cè)丝?4.76萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口7.64萬(wàn)人。福山區(qū)人口構(gòu)成主要可分為三個(gè)版塊，天府街以北為工業(yè)人口集中區(qū)，主要以工業(yè)廠礦職工構(gòu)成；天府街至縣府街為新住宅小區(qū)人口為主

33、，包括政府、企業(yè)家屬區(qū)及新建住宅小區(qū)；縣府街以南為舊有居住區(qū)，以福山區(qū)舊有居民及農(nóng)業(yè)人口為主。1、天府街以北居民小區(qū)：曙光名座、麗水灣、福苑小區(qū)、福海苑小區(qū)、泊子村等 該版塊容納居民戶(hù)數(shù)約6000戶(hù)，預(yù)估人口總數(shù)18000人左右?，F(xiàn)泊子村已屬于規(guī)劃改造范圍，改造后戶(hù)數(shù)增加，并且有一個(gè)350000的項(xiàng)目正在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)總戶(hù)數(shù)將達(dá)8000戶(hù)左右，該版塊人口總數(shù)有望突破24000人。工業(yè)企業(yè)：韓國(guó)工業(yè)園、北極星電子、康樂(lè)達(dá)食品、華中酒業(yè)、天威工貿(mào)、康迪工業(yè)園、興源汽車(chē)內(nèi)飾件、捷林達(dá)通用齒輪箱、首鋼機(jī)加部、新世界纖維、正大葡萄酒、迪帕爾空調(diào)、銘城工業(yè)園、金河實(shí)業(yè)、新型能源、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱

34、、荏源空調(diào)、大三元食品、萬(wàn)盛it工業(yè)園、愛(ài)特潤(rùn)滑油、華鑫精細(xì)化工、矢崎汽配等截止2003年底，福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)共有職工約35000人。2004年，福山政府加大對(duì)工業(yè)產(chǎn)業(yè)對(duì)支持力度，降低準(zhǔn)入門(mén)檻，相當(dāng)一部分企業(yè)開(kāi)始在此版塊建廠準(zhǔn)備入駐。冰輪集團(tuán)整體規(guī)劃也是將在近一兩年內(nèi)將企業(yè)全部遷入此版塊。綜合以上發(fā)展性因素來(lái)看，高新區(qū)未來(lái)職工人口將達(dá)到45000人左右。從本版塊的人口結(jié)構(gòu)分析，舊村人口年齡層次偏高，文化水平基本在初中以下。從消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，由于距離福山區(qū)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，且交通并不是很便利，相對(duì)來(lái)說(shuō)到開(kāi)發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)更容易一些，因此在消費(fèi)區(qū)域的選擇上寧愿選擇開(kāi)發(fā)區(qū)的德勝商城一帶或芝罘區(qū)的三站一帶。這

35、一點(diǎn)從往返該區(qū)域的522路等公交車(chē)的上、下客量也可得到證實(shí)。另外，從工業(yè)人口來(lái)說(shuō)，一部分在開(kāi)發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)居住，一部分在周邊村落平房租住小房，并有一部分居住在企業(yè)提供的職工公寓。綜合分析來(lái)看，這部分工業(yè)人口的文化層次分兩個(gè)階段，手工業(yè)操作職工基本在初中到高中文化，外企、科技型企業(yè)等類(lèi)型的職工文化層次主要集中在高中到大專(zhuān)，并有一部分高學(xué)歷人群。一、 天府街到縣府街舊有村落居民區(qū)：鹽場(chǎng)村、宋家疃、姜?jiǎng)㈩丁⒊俏鞔?、城里村等。這部分村落居住區(qū)擁有大量福山區(qū)舊有居民，總戶(hù)數(shù)約6000戶(hù)。同時(shí)，幾乎一半同類(lèi)型的平房小院內(nèi)劃分出58個(gè)小間對(duì)外出租。綜合以上因素分析，該版塊舊村居住總?cè)丝跀?shù)預(yù)計(jì)33000人。原有

36、生活社區(qū)：松霞小區(qū)、天府小區(qū)、銀河小區(qū)、河濱小區(qū)、福利萊小區(qū)、崇文苑以及大量的企事業(yè)單位家屬樓這些原有的生活社區(qū)是福山區(qū)人口的主力居住區(qū)域，共容納總戶(hù)數(shù)約13000戶(hù)，總?cè)丝诩s39000人。新建、在建、在售生活社區(qū)：富豪花園、福祥新苑、銀河名都、松霞新苑、東華新苑、月光心境、永福苑、百舸豪苑等這部分生活社區(qū)地段、配套、戶(hù)型等都屬于福山區(qū)優(yōu)良層次，因此銷(xiāo)售價(jià)位也都偏高，容納居民消費(fèi)層次、地位層次等都較高，與原有生活社區(qū)共同構(gòu)成了福山區(qū)主力居住區(qū)，容納總戶(hù)數(shù)約4500戶(hù)，預(yù)計(jì)總?cè)丝?3500人。對(duì)本版塊人口進(jìn)行綜合分析，年齡層次偏重于中年人群，消費(fèi)能力也是三個(gè)版塊中最強(qiáng)的。尤其是新建小區(qū)的居住人群

37、，文化層次、經(jīng)濟(jì)能力都普遍偏高。在幾個(gè)配套較好的社區(qū)，如富豪花園、福祥新苑等大型社區(qū)里，還存在相當(dāng)一部分非本區(qū)人口，約占總?cè)丝诘?/4，這部分人群的消費(fèi)能力較強(qiáng)，對(duì)中高檔次購(gòu)物場(chǎng)所的需求比較明顯。二、 縣府街以南主要居民區(qū)：西關(guān)小區(qū)、清洋苑、南苑街小區(qū)、康莊小區(qū)、曾家莊等。從福山區(qū)的規(guī)劃來(lái)看，縣府街以南為舊有生活區(qū)，家家悅、龍大超市等區(qū)內(nèi)大型商業(yè)去集于此。本版塊容納總戶(hù)數(shù)約5400戶(hù)，預(yù)計(jì)總?cè)丝?6200人。這一版塊人口大多屬于福山區(qū)原生人口，從人口構(gòu)成上看，農(nóng)村人口、企事業(yè)單位職工、個(gè)體私營(yíng)戶(hù)較為集中，在購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣上，對(duì)價(jià)格的承受能力普遍不高，消費(fèi)較為謹(jǐn)慎，并且受舊有商業(yè)中心的影響，多在本

38、區(qū)域內(nèi)滿足消費(fèi)需求。大宗購(gòu)物、高消費(fèi)購(gòu)物多選擇芝罘區(qū)。（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)區(qū)域人口構(gòu)成分析附表）附：福山高新區(qū)主要企業(yè)人數(shù)（單位：人）世剛纖維:800韓日服裝:300元生藥業(yè):100福寶食品:500新大洋食品:400新世界纖維:100佳隆納米產(chǎn)業(yè):60福山果汁廠:80永進(jìn)服裝廠:100新光紡織有限公司:220荏原空調(diào):800冰輪集團(tuán):200首鋼磁性材料:200矢崎汽車(chē)配件:4000山村果園：1600迪帕爾空調(diào)：1000冰輪：3000截止2003年，福山高新區(qū)企業(yè)職工人數(shù)為3.5萬(wàn)人。五、區(qū)域交通/人流狀況與未來(lái)走勢(shì)（見(jiàn)附件）六、區(qū)域各類(lèi)物業(yè)供應(yīng)吸納及動(dòng)態(tài)分析1、住宅1）居民區(qū)總供應(yīng)量總戶(hù)數(shù)：38300

39、戶(hù)總?cè)丝跀?shù)：129900人注：計(jì)算公式：總戶(hù)數(shù)每戶(hù)平均人數(shù)（3人）+供出租平房戶(hù)數(shù)每戶(hù)平均人數(shù)（1）=總?cè)丝跀?shù) 2） 戶(hù)型特點(diǎn)簡(jiǎn)析戶(hù)型面積以70、80左右為主，戶(hù)型特點(diǎn)多為二室一廳、三室一廳，戶(hù)型結(jié)構(gòu)較老。從目前總供應(yīng)量來(lái)看，70、80戶(hù)型占總供應(yīng)量的60%左右，且多存在于一些較老的小區(qū)，如松霞小區(qū)、三聯(lián)小區(qū)、河濱小區(qū)等。另外，舊村改造的項(xiàng)目、舊村自建項(xiàng)目的面積一般也多集中在70、80這個(gè)區(qū)間，如鹽場(chǎng)村小區(qū)等。次主力戶(hù)型面積為5060左右，戶(hù)型結(jié)構(gòu)為二室一廳。從目前的供應(yīng)量來(lái)看，5060戶(hù)型約占總量的20%左右，幾乎全部存在于舊有的老社區(qū)中，如松霞小區(qū)、匯福小區(qū)、天府小區(qū)等。大面積戶(hù)型，尤其是

40、120以上戶(hù)型，戶(hù)型結(jié)構(gòu)比較多樣化，有錯(cuò)層、復(fù)式等，多存在于幾個(gè)較大的社區(qū)或新建的社區(qū)中，如富豪花園、天府小區(qū)、福祥新苑、曙光名座、銀河名都等。一些效益較好的事業(yè)單位家屬樓也配有一定數(shù)量的大戶(hù)型，如電力職工之家、警備區(qū)家屬樓、建行家屬樓等。從總量上來(lái)分析，120以上戶(hù)型約占供應(yīng)總量的5%左右。另有一部分90、100左右的戶(hù)型，普遍存在于大部分小區(qū)中，但所占比例均不大，戶(hù)型結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了部分錯(cuò)層，如東華新苑、永福苑等。3） 居住區(qū)域簡(jiǎn)析從福山區(qū)住宅供應(yīng)區(qū)域分布來(lái)看，新建、在建、在售住宅多集中在天府街以南永安街以北的福山區(qū)中間地帶，如富豪花園、名河銀都、東華新苑、永福苑、百舸豪苑、月光心境等，為福山

41、區(qū)主力居住區(qū)。而這部分住宅面積多樣化，從70160應(yīng)有盡有，并且出現(xiàn)了錯(cuò)層、復(fù)式等多種戶(hù)型結(jié)構(gòu)，銷(xiāo)售情況也比較好，銷(xiāo)售率均超過(guò)70%。另外，在高新區(qū)也再現(xiàn)幾個(gè)新建項(xiàng)目，如曙光名座、麗水灣等，但居住戶(hù)數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于主力居住版塊。大量舊村改造規(guī)劃用地也集中在天府街以南縣府街以北這一地段，如宋家疃、欒家疃、姜?jiǎng)㈩丁Ⅺ}場(chǎng)村等。但由于舊村改造存在眾多弊端，如回遷量、拆遷成本等問(wèn)題，推進(jìn)步驟緩慢。縣府街以南為舊有城區(qū)，以舊有村落型居住和少數(shù)單位家屬樓為主。2、福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析：1）、福山大型商廈與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（見(jiàn)附件）2）、福山區(qū)大型商廈旁小區(qū)與街道租金租價(jià)調(diào)研（見(jiàn)附件）3） 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)分析類(lèi)型代表項(xiàng)目

42、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)煙臺(tái)福山五金家電市場(chǎng)（銷(xiāo)售/招商）煙臺(tái)北方汽車(chē)配件交易中心（銷(xiāo)售/招商）購(gòu)物中心席位型商鋪百貨大樓（瀕臨破產(chǎn)）德勝商城（一期招商，二期銷(xiāo)售/招商）亞?wèn)|商城（正常營(yíng)業(yè)）富盛商城（銷(xiāo)售，僅剩一套）底商曙光名都，麗水灣，東華商住樓，環(huán)宇小區(qū)（在建/在售）商業(yè)街商鋪百貨大樓附近服裝一條街及家電一條街（正常營(yíng)業(yè)）銀河名都商業(yè)步行街（在建/在售）月光心境（在售）社區(qū)商鋪富豪花園二期（已營(yíng)業(yè)）4）項(xiàng)目地塊所在板塊商業(yè)部分開(kāi)發(fā)建設(shè)動(dòng)態(tài)分析例表：參考富豪城開(kāi)發(fā)量統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商基本情況德勝商城德勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售/招商，福山區(qū)一二期均以開(kāi)發(fā)完畢，總計(jì)為40000平方米，一期在招商，二期銷(xiāo)售與招

43、商同時(shí)進(jìn)行，除一層外整體招商效果不甚理想煙臺(tái)五金家電市場(chǎng)和平家電銷(xiāo)售/招商，已銷(xiāo)售95%以上，目前主要為招商階段，招商形勢(shì)喜人，總建為60000平方米煙臺(tái)（福山）汽車(chē)配件交易市場(chǎng)國(guó)家、山東省汽車(chē)行業(yè)協(xié)會(huì)與煙臺(tái)北方汽車(chē)配件交易中心聯(lián)合開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售/招商，共分三期開(kāi)發(fā)，總建面積為68萬(wàn)平方米，目前一期已開(kāi)發(fā)完畢，二、三期開(kāi)發(fā)地點(diǎn)還未選好，一期為12.6萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售率已達(dá)98%以上，招商也達(dá)85%以上銀河名都商業(yè)步行街山東邦界邦捷集團(tuán)有限公司在建/在售，總建為23000平方米，共計(jì)166套商鋪，西側(cè)已銷(xiāo)售80%左右，北側(cè)銷(xiāo)售一般，銷(xiāo)售率不到20%，剩余15000平方米，2004年年底交房曙光名都底商煙

44、臺(tái)市玉森房屋綜合開(kāi)發(fā)有限公司在建/在售，目前為一期銷(xiāo)售，銷(xiāo)售狀況不太理想，總建為20000平方米，一期為14000平方米，二期即將施工，為典型的社區(qū)底商。月光心境煙臺(tái)市北方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已銷(xiāo)售完畢，總建為20000平方米，麗水灣煙臺(tái)市北方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在建/在售，總建為2500平方米，銷(xiāo)售在70%左右。富盛商城德生蚨置業(yè)有限公司在售，為現(xiàn)房發(fā)售，目前只剩一套，總建為2500平方米環(huán)宇小區(qū)商住樓煙臺(tái)環(huán)宇實(shí)業(yè)公司在建/在售，一期已正常營(yíng)業(yè)，二期已銷(xiāo)售90%左右，總建為15000平方米。東華商住樓煙臺(tái)東華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售完畢，總建為2000平方米。富豪花園三期，四期天府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三期為在建

45、/在售，總建為7500平方米；四期規(guī)劃開(kāi)發(fā)，規(guī)劃總建為70000平方米。福園花園（暫定名）永達(dá)實(shí)業(yè)總公司規(guī)劃開(kāi)發(fā)/即將開(kāi)發(fā)煙臺(tái)市最大的社區(qū)，規(guī)劃總建為37萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)商鋪為20000平方米備注：（一）以上項(xiàng)目?jī)H為本案區(qū)域內(nèi)的可類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目；（二）綜合以上數(shù)據(jù)，2004年此片區(qū)房產(chǎn)規(guī)劃開(kāi)發(fā)總量為89萬(wàn)平方米（已開(kāi)發(fā)面積為31萬(wàn)平方米，余規(guī)面積為58萬(wàn)平方米），已售為25萬(wàn)平方米，剩余貨量為6萬(wàn)平方米。（三）計(jì)算公式：總規(guī)已開(kāi)發(fā)=規(guī)劃剩余量已開(kāi)發(fā)已銷(xiāo)售=開(kāi)發(fā)剩余貨量規(guī)劃剩余+開(kāi)發(fā)剩余貨量=未來(lái)囤積貨量（可變/未列出未來(lái)新增規(guī)劃）（四）計(jì)算數(shù)據(jù)：89萬(wàn)31萬(wàn)=58萬(wàn)平方米 31萬(wàn)25萬(wàn)=6萬(wàn)平

46、方米 58萬(wàn)+6萬(wàn)=64萬(wàn)平方米5）項(xiàng)目所在區(qū)域板塊市場(chǎng)商業(yè)部分供求量分析與展望此片區(qū)位于福山生活區(qū)與福山高新區(qū)的交接處，前期規(guī)劃及開(kāi)發(fā)量較少，但近幾年有明顯的上升趨勢(shì)，象銀河名都，以及富豪花園二期，三期，均定位為高檔生活社區(qū)，提升了此片區(qū)的區(qū)域形象，同時(shí)也為強(qiáng)大的商業(yè)市場(chǎng)提供了最為基本的條件，越來(lái)越多的人流必定會(huì)為這一區(qū)域創(chuàng)造一個(gè)新的商圈。根據(jù)規(guī)劃，永達(dá)實(shí)業(yè)總公司即將開(kāi)發(fā)煙臺(tái)市最大的社區(qū)，總規(guī)劃建筑面積為37萬(wàn)平方米，同時(shí)在匯福街北側(cè)也將開(kāi)發(fā)一大型的酒店及高級(jí)公寓，所以開(kāi)發(fā)量在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)穩(wěn)中有升，此項(xiàng)目的產(chǎn)生可謂機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。6） 項(xiàng)目所在區(qū)域板塊市場(chǎng)商用物業(yè)特點(diǎn)分析社區(qū)商鋪：設(shè)在一

47、定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長(zhǎng)數(shù)量最為迅速的商鋪類(lèi)型。此類(lèi)項(xiàng)目多以購(gòu)買(mǎi)為主，屬個(gè)人經(jīng)營(yíng)較多，售價(jià)相對(duì)較底，回報(bào)較為穩(wěn)定。同時(shí)社區(qū)的商鋪在銷(xiāo)售時(shí)之間的價(jià)格差異不大，但不同位置的租金差別非常大，這種情況在富豪花園二期尤為明顯。商業(yè)街商鋪在商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢(shì)形成的購(gòu)物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域。但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，可謂寸土寸金。此類(lèi)區(qū)域商圈歷史發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，周邊區(qū)域的商業(yè)承受能力巨大。 此類(lèi)型物業(yè)在百貨大樓附近較為明顯，此片區(qū)商鋪90%以上為出租，租金較為昂貴，但更高的商業(yè)回報(bào)卻令無(wú)數(shù)商家樂(lè)此不?！，F(xiàn)多為一二

48、層聯(lián)租，二層多用作倉(cāng)庫(kù)或宿舍。購(gòu)物中心席位型商鋪此類(lèi)商用物業(yè)多將整層購(gòu)物中心、大市場(chǎng)分隔成2030平米甚至幾平米的鋪位，然后進(jìn)行小單元零售或長(zhǎng)期出租。例如百貨大大樓，德勝商城，亞?wèn)|商廈等等。特點(diǎn)：目前此類(lèi)型的商鋪承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較高，因?yàn)樗枰l(fā)展商進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、完善的經(jīng)營(yíng)管理，有力的市場(chǎng)推廣等，如果缺乏準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營(yíng)租戶(hù)支持，從而導(dǎo)致了項(xiàng)目建成后無(wú)法正常開(kāi)業(yè)或虧損經(jīng)營(yíng)。象現(xiàn)在的百貨大樓已瀕臨破產(chǎn)，德勝商城二層以上招商狀況不盡人意。 底商底商是目前煙臺(tái)市福山區(qū)最多的商鋪類(lèi)型，這種擁有獨(dú)立門(mén)面的商鋪?zhàn)钍芡顿Y人的歡迎。底商分兩類(lèi)：辦公樓底商和住宅底商。 目前福

49、山區(qū)住宅底商明顯高于寫(xiě)字間底商，而且開(kāi)發(fā)商也看中了這塊肥肉，開(kāi)發(fā)量較之前幾年明顯上升。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)福山的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)近幾年剛剛開(kāi)始嶄露頭角，但卻顯示了良好的發(fā)展勢(shì)頭，無(wú)論是從銷(xiāo)售，還是從招商來(lái)看形勢(shì)都非常良好。象煙臺(tái)（福山）家電五金市場(chǎng)以及煙臺(tái)北方汽車(chē)配件交易中心都顯示了良好的發(fā)展趨勢(shì)，銷(xiāo)售率均達(dá)到95%以上，招商也超過(guò)了80%，彌補(bǔ)了福山區(qū)同行業(yè)中的市場(chǎng)空白。在慎密的市場(chǎng)調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，煙臺(tái)市福山區(qū)的整體商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)與行業(yè)發(fā)展已經(jīng)較為全面和平均，基本與其他大中型城市的商業(yè)發(fā)展格局無(wú)異，涵蓋了從高檔到低檔，從物質(zhì)到精神生活的各個(gè)層面與領(lǐng)域。以下幾項(xiàng)劃分基本能從總體上概括煙臺(tái)市福山區(qū)商業(yè)的具體形態(tài)。

50、詳見(jiàn)下表（配圖）：市場(chǎng)占有量匯總行業(yè)具體歸類(lèi)劃分明細(xì)30.8%服裝、鞋帽、飾品為主服裝男女服飾、兒童、休閑服飾鞋帽、箱包鞋店、箱包、皮具化妝品、飾品化妝品、珠寶首飾、小飾品、小精品布藝、婚紗藝術(shù)窗簾、床品、時(shí)尚婚紗攝影8.7%休閑娛樂(lè)練歌房、咖啡廳、酒吧、網(wǎng)吧、電影院等10.3%家電、機(jī)電機(jī)電、電動(dòng)工具、家電（大型）、小家電14.6%酒店、賓館酒店賓館、旅社、招待所4.5%大型商場(chǎng)大型綜合商場(chǎng)7.1%通訊手機(jī)、通訊器材、小靈通、尋呼店、聯(lián)通、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳7.8%日常消費(fèi)品日用小百貨、醫(yī)藥店、美容店、海產(chǎn)品、糕點(diǎn)16.2%其它銀行、眼鏡、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)煙臺(tái)市福山區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)與行業(yè)匯總與歸類(lèi)劃分對(duì)比表

51、：市場(chǎng)占有量對(duì)比表：第四章 項(xiàng)目地塊分析三、 項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值1、 項(xiàng)目地塊處于福山整個(gè)區(qū)域的中心位置，緊鄰福山開(kāi)發(fā)區(qū)管委，輻射潛在優(yōu)勢(shì)明顯；2、 地塊北側(cè)為開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的“長(zhǎng)江路”永達(dá)街，臨近正在更新改造的福海路，可以方便通達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)、萊山區(qū)，交通條件的潛在優(yōu)勢(shì)非常鮮明；富豪青年國(guó)際廣場(chǎng)位于北四線與北五線之間，項(xiàng)目北邊的永達(dá)街（北五線）即將成為連接福山區(qū)與芝罘區(qū)、萊山區(qū)的便捷通道，交通將會(huì)更加四通八達(dá)，同時(shí)離同三高速與206國(guó)道近在咫尺。便利的交通條件必將會(huì)給此項(xiàng)目帶來(lái)巨大的升值潛力。3、 地塊處于福山高新產(chǎn)業(yè)區(qū)與新興生活區(qū)的連接處隨著多個(gè)大型住宅小區(qū)與此項(xiàng)目毗鄰而建，使得這里的富人聚

52、居趨勢(shì)日益明顯，消費(fèi)力也不斷上升。同時(shí)項(xiàng)目西邊為大型的產(chǎn)業(yè)區(qū)，和二為一，必將會(huì)帶來(lái)大量的流動(dòng)消費(fèi)人群，強(qiáng)大的消費(fèi)支撐是此項(xiàng)目運(yùn)行的關(guān)鍵所在。4、 處于老城區(qū)與新城區(qū)的接合處從長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃來(lái)分析，此項(xiàng)目最大的商業(yè)價(jià)值還是在于地段，福山區(qū)的老城區(qū)由于前期規(guī)劃較為混亂，現(xiàn)在形成了人滿為患的狀況，同時(shí)多個(gè)開(kāi)發(fā)商的共同開(kāi)發(fā)，使得這一片區(qū)正在向一個(gè)良性的方向去發(fā)展，相信在不久的將來(lái)，這里必將會(huì)成為福山區(qū)新的中心商務(wù)區(qū)。四、 地塊價(jià)值標(biāo)號(hào)分析：此項(xiàng)目東臨冰輪冷藏集裝箱，西靠電信路，北接永達(dá)街，南連天府街，項(xiàng)目呈長(zhǎng)方形狀態(tài)，目前1號(hào)地塊應(yīng)為南側(cè)與電信路交接處，此地塊斜對(duì)過(guò)即為富豪花園三期工程，與之形成遙相呼應(yīng)。

53、2號(hào)為南側(cè)與冰輪廠交接處，此地塊與富豪花園二期距離較近，同時(shí)又緊鄰目前較為繁華的松霞路，但與冰輪廠一墻之隔，感覺(jué)較差。3號(hào)為北側(cè)與電信路交接處，永達(dá)街即將成為連接福山區(qū)與芝罘區(qū)、萊山區(qū)的一條主要大道，因此前景比較看好，但此區(qū)域以工廠為主，較難形成人氣。4號(hào)為北側(cè)與冰輪廠交接處，冰輪廠的負(fù)面影響同樣在這一區(qū)域的以體現(xiàn)。第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析（略）一、項(xiàng)目地形、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)情況；二、重要市政工程對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展的影響及相應(yīng)策略；三、項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)需完善的工作；第五章 項(xiàng)目swot分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)發(fā)掘與利用1、地塊的中心位置所蘊(yùn)含的潛在優(yōu)勢(shì)2、開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)3、地塊開(kāi)發(fā)條件較好4、南段人氣旺

54、盛5、項(xiàng)目的建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)有一定優(yōu)勢(shì)（北段綠化、休閑廣場(chǎng)、中央綠化水景帶、立面、部分戶(hù)型、建筑元素）6、發(fā)展商實(shí)力較雄厚，同時(shí)開(kāi)工，同時(shí)竣工，周期短；二、項(xiàng)目劣勢(shì)尋找與應(yīng)對(duì)1、地塊周邊的公交較少，交通不是很便利；2、南段的天府街狹窄，且不通公交車(chē)，對(duì)于大面積的商業(yè)布局不利；3、北段人氣薄弱，交通流量目前較少；4、商業(yè)的總體體量較大，商業(yè)的設(shè)計(jì)相對(duì)分離，業(yè)態(tài)規(guī)劃、運(yùn)作與布局上有一定難度；5、周邊主要為工廠制造氛圍、居民社區(qū)氛圍，總體商業(yè)氛圍欠缺，運(yùn)作大面積的商業(yè)項(xiàng)目要勇于造勢(shì)；6、商業(yè)與大面積的住宅混合在一起，推廣模式上必須創(chuàng)新；三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)把握與應(yīng)用1、項(xiàng)目商業(yè)盡管存在諸多難點(diǎn)，但機(jī)會(huì)點(diǎn)眾多：1）整個(gè)福山區(qū)沒(méi)有一個(gè)集中的商業(yè)中心，沒(méi)有一個(gè)品牌的主力百貨店存在；2）臨近福山的開(kāi)發(fā)區(qū)盡管有許多商業(yè)，但也沒(méi)有一個(gè)品牌主力百貨店；3）從福山以后的產(chǎn)業(yè)政策、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，完全存在需求主力百貨店的可能；（現(xiàn)有人口、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、永福苑、東關(guān)村規(guī)劃等等）4）項(xiàng)目的北段商業(yè)，具備一個(gè)主力百貨店的潛在條件福海路改造、永達(dá)街的規(guī)劃；大面積的廣場(chǎng)；相應(yīng)獨(dú)立的體量；呼應(yīng)新城與舊城的位置；福山最為發(fā)達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)等；2、整個(gè)區(qū)域的娛樂(lè)、休閑、餐飲業(yè)等非常不發(fā)達(dá)，處于相對(duì)原始的狀態(tài)，這種狀況與福山現(xiàn)今的發(fā)展極不相稱(chēng)；3、項(xiàng)目的商業(yè)體量，