土木工程畢業(yè)設(shè)計落索坡城中村改造策劃書

1、 昆明市落索坡城中村改造項目策劃書指導(dǎo)老師：毛謹(jǐn)策劃人：董娜學(xué)號：20091189專業(yè)：土木工程一、項目簡介2二、昆明房地產(chǎn)市場概況5（一）、昆明總體規(guī)劃（20102020）5（二）、昆明城市功能劃分6（三）、 昆明樓盤板塊分布71、中心區(qū)72、東市區(qū)73、南市區(qū)84、西市區(qū)85、北市區(qū)8（四）昆明房產(chǎn)均價分析81、各類型物業(yè)成交比例現(xiàn)狀82、各類型物業(yè)成交均價分析83、新開樓盤9（五）房產(chǎn)政策10三、北市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r10（一）、北市區(qū)的商業(yè)前景10（二）北市區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢111、北市區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢112、地理優(yōu)勢113、交通優(yōu)勢124、管理優(yōu)勢125、定位優(yōu)勢12四、項目規(guī)劃構(gòu)想13（一）、

2、經(jīng)典項目借鑒13（二）、項目初步策劃14（三）、項目具體策劃151、規(guī)劃主題152、結(jié)構(gòu)分區(qū)163、綠化空間構(gòu)思164、道路及停車場構(gòu)思175、單體設(shè)計構(gòu)思：17一、項目簡介昆明市落索坡城中村改造項目由昆明xx房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，項目位于昆明市盤龍區(qū)灃源路。該項目地處云南農(nóng)業(yè)大學(xué)地段，東鄰盤龍江，南鄰灃源路，西鄰云南農(nóng)業(yè)大學(xué)西校區(qū)，北鄰云南農(nóng)業(yè)大學(xué)東校區(qū)，規(guī)劃凈用地面積24200（36.30畝），整塊地形由南向北呈上坡形，坡度較大，具體地形見下圖。落索坡地形圖落索坡衛(wèi)星云圖落索坡規(guī)劃區(qū)域落索坡現(xiàn)狀二、昆明房地產(chǎn)市場概況（一）、昆明總體規(guī)劃（20102020）城市規(guī)劃“一湖四片” （一湖

3、滇池、四片安寧、富寧、宜良、崇明）+航空港規(guī)則。東城即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流業(yè)中心。規(guī)劃人口95萬人，用地100平方公里。南城即晉城晉寧新城，形成新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬人，用地80平方公里。西城即昆陽海口新城，形成以磷礦精加工、機械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬人，用地60平方公里。北城即現(xiàn)在的主城，以五華、盤龍、官渡、西山4個區(qū)為依托，形成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心、現(xiàn)代新昆明城市的核心區(qū)。規(guī)劃人口220萬人，用地220平方公里?？崭劢?jīng)濟區(qū)航空港占地30平方公里，旅客吞吐量達(dá)到3500萬人次/年，奠定全

4、國第四、西部第一的國家大型門戶樞紐機場地位。未來昆明將圍繞滇池構(gòu)建 “一湖四片” （東西南北城）+一航空港，建設(shè)現(xiàn)代新昆明市區(qū)。總規(guī)劃用地面積490平方公里，總規(guī)劃人口450萬人。其中東城呈貢新城為大昆明市區(qū)啟動區(qū)。（二）、昆明城市功能劃分東市區(qū)發(fā)展促進(jìn)區(qū)形成城市東部的鐵路、公路對外交通的樞紐，以現(xiàn)代工業(yè)、主題公園及住宅建設(shè)為主，是綠色生態(tài)屏障。南市區(qū)發(fā)展限制區(qū)形成以體育休閑、旅游度假、生活居住、行政辦公和對外交通等各種功能集中的地區(qū)。西市區(qū)-發(fā)展優(yōu)化區(qū)形成以傳統(tǒng)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游度假、生活居住功能為主綜合功能地區(qū)。北市區(qū)發(fā)展引導(dǎo)區(qū)昆明北部城市教育、文化、商務(wù)的副中心和城市向北的

5、對外交通樞紐，煙草、光機電產(chǎn)業(yè)以及中高級住宅區(qū)集中的區(qū)域。二環(huán)內(nèi)形成商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、城市風(fēng)光、旅游購物、休閑娛樂等功能集中區(qū)域。（三）、 昆明樓盤板塊分布北市區(qū)中心區(qū)東市區(qū)西市區(qū)南市區(qū)城市經(jīng)濟和房地產(chǎn)的快速發(fā)展加快推動昆明商業(yè)由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，并形成多個組團式的區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)域化發(fā)展初步成型。1、中心區(qū)昆明的城市商業(yè)核心區(qū)域，商業(yè)價值最高的區(qū)域。隨著中心區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)的開發(fā)，加速的帶動中心區(qū)商業(yè)的發(fā)展，中心區(qū)將始終引領(lǐng)昆明商業(yè)的發(fā)展。2、東市區(qū)東市區(qū)隨著大量工業(yè)園區(qū)的開發(fā)以及隨著昆明行政中心遷移帶動各大星級酒店及5a寫字樓、高級商業(yè)的聚集，逐漸成為昆明城市新中心。3、南市區(qū)區(qū)域成熟

6、較早，地塊較大，包括滇池板塊，官南板塊及東南板塊，目前各個板塊都有多個商業(yè)項目在進(jìn)行運作4、西市區(qū)昆明的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為落后，但隨著房地產(chǎn)規(guī)劃式開發(fā)的進(jìn)程，西市區(qū)的兩個板塊西山區(qū)板塊和高新板塊都有大量新項目浮出5、北市區(qū)隨著住宅社區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，以及便利的交通條件，具備了北市區(qū)成為區(qū)域商業(yè)核心的先決條件，而北市區(qū)也由最初的商開始向臨街商業(yè)、獨立商業(yè)進(jìn)行發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)開始豐富，依托大體量住宅形成的特色商業(yè)的北市區(qū)正在發(fā)生了質(zhì)的變化，而未來輕軌的開通，也將促進(jìn)北市區(qū)商業(yè)向更高層面發(fā)展，形成城市副中心。（四）昆明房產(chǎn)均價分析1、各類型物業(yè)成交比例現(xiàn)狀在2012年4月規(guī)劃公示中，共19個項目通過建

7、筑工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)項目中，所占比例最高的是仍然是居住用地，為63.2.%，其次是商業(yè)用地，為15.8%。2、各類型物業(yè)成交均價分析（1）普通住宅自2011年8月18日以來，由于網(wǎng)路系統(tǒng)的修護，成交金額和成交均價兩項數(shù)據(jù)缺失。本月未能分析出昆明住宅的一個成交均價。（2）別墅2012年4月別墅的價格是21035.4元/，位于安寧的溫泉山谷在售。（3）商業(yè)2012年4月商鋪的價格為32149.2元/，昆明推出商業(yè)項目共有2個，分別是南市區(qū)高順銘都、西市區(qū)西府景苑。高順銘都位于官渡區(qū)珥季路（世紀(jì)城東門）d4-16，項目開盤推出79間商鋪，面積區(qū)間為52-1345，價格約為10653元/；西府景苑

8、位于人民西路730號，項目開盤推出12間商鋪，面積區(qū)間為32.64-89.78，一個約為11899元/。由于該月開盤的項目都位于二環(huán)以外，因此價格低于均價水平。（4）寫字樓2012年4月寫字樓的價格是23189.6元/，昆明有1個項目推出寫字樓，為高順銘都。項目位于官渡區(qū)珥季路（世紀(jì)城東門）d4-16，開盤推出47套寫字樓，面積區(qū)間為99-202，價格約為10000元/3、新開樓盤區(qū)域日期項目名稱待添加的隱藏文字內(nèi)容3物業(yè)類型銷售價格五華區(qū)2012年3月龍苑盛景普通住宅均價8500元/m2市中心2012年3月蓮花國際建筑綜合體均價8800元/m2麗江2012年3月祥和商業(yè)廣場公寓，商住公寓待定

9、宜良縣2012年3月云南華僑城公寓，別墅均價23000元/m2盤龍區(qū)2012年2月水晶廣場寫字樓，商鋪待定盤龍區(qū)2012年2月銘誠東尚普通住宅均價8000元/m2五華區(qū)2012年2月聯(lián)想科技城普通住宅待定（五）房產(chǎn)政策中國房地產(chǎn)的調(diào)控手段采取限購、限價等行政手段和市場經(jīng)濟手段相結(jié)合，但抑制投資性需求的目標(biāo)不會變，控制房價上漲不動搖，同時加大保障性住房供給，滿足市場剛性需求。具體房產(chǎn)政策有：1、落實保障性住房2、完善首套房優(yōu)惠政策3、保證住房剛性需求4、差別化信貸政策5、國八條限購政策6、抑制投資投機三、北市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r（一）、北市區(qū)的商業(yè)前景作為昆明最早的城市副中心，世博會前北市區(qū)“住宅先

10、行”的開發(fā)思路帶動整個北京路延長線沿線片區(qū)迅速發(fā)展。之后的10年內(nèi)，北市區(qū)已建住宅小區(qū)約30個，居住人口近50萬，接近一個中等城市的規(guī)模，因為早期住宅項目建設(shè)相對密集，而商業(yè)配套滯后被戲稱為“睡城”。但是自財富中心建成后，這一狀況大為扭轉(zhuǎn)，高層建筑集群拔地而起，北市區(qū)儼然成為昆明市二環(huán)路外最為成熟且最具有現(xiàn)代都市味道的區(qū)域。從最初的單一居住產(chǎn)品，到現(xiàn)在大型商業(yè)體的陸續(xù)投入使用，再加上政府公共配套資源的陸續(xù)建設(shè)，都給北市區(qū)的居住及商業(yè)氛圍驟然之間呈現(xiàn)了由量變至質(zhì)變的飛躍。隨著昆明市第一人民醫(yī)院、縱穿北市區(qū)的輕軌2號線、北金大道落戶北市區(qū)，這些好消息無疑又充當(dāng)著北市區(qū)商業(yè)發(fā)展的助燃劑，讓片區(qū)商業(yè)競

11、爭力得以再次強化，居住環(huán)境已經(jīng)得到顯著改善，商業(yè)、商務(wù)配套正逐步得到加強。曾經(jīng)的“睡城”已完全蘇醒，正呈龍騰虎躍之勢向前推進(jìn)。順應(yīng)城市發(fā)展的需要，商業(yè)性住宅開始呈現(xiàn)在昆明人的眼前。商業(yè)住宅項目涵蓋了商務(wù)、商業(yè)、居住等與生活、工作息息相關(guān)的所有元素。它的出現(xiàn)，有力推動著北市區(qū)從居住型區(qū)域向現(xiàn)代化復(fù)合型中心區(qū)轉(zhuǎn)型。（二）北市區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢1、北市區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢北市區(qū)將作昆明最大最完美的副城市進(jìn)行規(guī)劃，按照昆明主城區(qū)規(guī)劃概要的藍(lán)圖，北市區(qū)規(guī)劃以北京路為軸線，沿線分布高檔住宅區(qū)及重要的生活配套，而本項目就位于北市區(qū)規(guī)劃發(fā)展的范圍內(nèi)。2、地理優(yōu)勢北市區(qū)位于北京路延長線附近，周邊有實力郡城，銀河星辰花園，鑫益

12、龍江雅苑等住宅小區(qū)，還有云南農(nóng)業(yè)大學(xué)等眾多的集中消費群體。3、交通優(yōu)勢北京路改造的完成，使北京路成為整個昆明交通通達(dá)性最好的道路，多條公交線路與昆明全程其他區(qū)域形成有效互動，如，128,79,96,57等。4、管理優(yōu)勢項目采取物業(yè)公司“集中管理，分散經(jīng)營”的管理模式，個性化的消費需求又要求商業(yè)經(jīng)營有足夠的靈活性，分散經(jīng)營恰好可以滿足這樣的經(jīng)營要求，又能最大程度發(fā)揮個體經(jīng)營者獨立經(jīng)營的積極性。5、定位優(yōu)勢以社區(qū)居民、高校學(xué)生和商圈亞泰需求為對象，消費人群相對集中，創(chuàng)造集購物，餐飲，休閑，娛樂，健身為一體的一站式休閑商業(yè)中心。四、項目規(guī)劃構(gòu)想（一）、經(jīng)典項目借鑒廣州金地門道科技園-eod綠色生態(tài)辦

13、公產(chǎn)業(yè)園門道商務(wù)園，占地70余萬平米，共分八大區(qū)塊，以國際綠色生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)的先進(jìn)理念，將商務(wù)、匯展、休閑、娛樂等有機地結(jié)合。引入低容積率、綠色生態(tài)的規(guī)劃設(shè)計理念和發(fā)展模式，打造健康、和諧、創(chuàng)造力優(yōu)先的以現(xiàn)代服務(wù)為引領(lǐng)的國際化商務(wù)區(qū)物業(yè)形態(tài)主要有4層和8層輕型物業(yè)兩種。面向文化創(chuàng)意企業(yè)銷售租賃。其樓面空間組合靈活，既可獨立使用，也可拼接后使用。每層單元面積約250400平方米，每棟面積約10003200平方米。 以大開間，大窗幕為主錯落交置的獨棟辦公區(qū)在英國著名設(shè)計院的雕琢之下，合院思想在12萬余平米的建筑規(guī)模中自然流露 園區(qū)實行統(tǒng)一的總體規(guī)劃，劃分為生活區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、價值提升區(qū)三個空間類別，條

14、件較弱的地塊先轉(zhuǎn)讓，條件較好的地塊后轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)。（二）、項目初步策劃落索坡周邊有黑龍?zhí)?，植物園，金殿以及野生動物園等自然景區(qū)。規(guī)劃用地地質(zhì)條件穩(wěn)定，建設(shè)地基良好，在昆明屬地質(zhì)較好的一類場地。場地內(nèi)雖無成片的林區(qū)，但有長勢較好的樹木、農(nóng)作物、花草等，說明此片區(qū)可以培育出極好的綠化園林，與生活和生產(chǎn)、辦公等相適應(yīng)。由于片區(qū)現(xiàn)無污染源的影響，當(dāng)片區(qū)生態(tài)環(huán)境營造好后，定會有鳥類棲息。所以片區(qū)是一個可以營造成出色生態(tài)環(huán)境的片區(qū)。由于其位置處于昆明北市區(qū)的延伸地帶，該片區(qū)土層地質(zhì)較為穩(wěn)定，因此北市區(qū)近年來一直是昆明發(fā)展高層建筑和超高層建筑的最佳地段。和諧世紀(jì)，天驕北麓，包括在建的國?，F(xiàn)代城等都是昆明高

15、層建筑的典范，高層建筑的建設(shè)節(jié)省了大量的土地資源，超高層住宅多為30層以上。雖然樓地面價最低，但其房價卻不低。這是因為隨著建筑高度的不斷增加，其設(shè)計的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會有很大的變化，需要考慮的因素會大大增加。例如，電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風(fēng)排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會更加復(fù)雜，同時其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會大大加強。另外，超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對整個地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。此外，超高層建筑設(shè)計和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)

16、新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會失去價格成本方面的優(yōu)勢。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。還有超高層建筑的采光受建筑間距的影響較大，而且底層采光不易等問題也始終存在。因此本項目將不采用千篇一律的高層建筑，而采用高層和多層結(jié)合的方式，結(jié)合地形的坡度，打造成一片集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的公寓式住宅。（三）、項目具體策劃1、規(guī)劃主題以人為本，因地制宜，和諧共生，功能合理，結(jié)構(gòu)科學(xué)，造型現(xiàn)代，在提高綠地率的基礎(chǔ)上同時提高藍(lán)天率，以提高片區(qū)的城市風(fēng)貌。2、結(jié)構(gòu)分區(qū)將規(guī)劃區(qū)域分為三個部分，將靠近灃源路及云南農(nóng)業(yè)大學(xué)西校區(qū)的區(qū)域劃分為商業(yè)區(qū)，設(shè)置低層或多層全商

17、業(yè)用房，西北方向的不規(guī)則角劃分為休閑娛樂廣場，其他部分劃分為住宅區(qū)，住宅區(qū)全為高層房，在住宅區(qū)內(nèi)部打造健身廣場和封閉式游泳館，形成住宅圍合區(qū)，可以大大改善高層住宅采光的不足。3、綠化空間構(gòu)思本項目由于西邊，南邊與東邊道路較狹窄，為順應(yīng)城市發(fā)展需要，西邊道路必須擴寬，將建筑紅線退讓2.5m，并在紅線內(nèi)規(guī)劃3m綠化帶，利用西邊道路的退讓，與內(nèi)部道路之間打造一條森林走廊，內(nèi)建筑為獨棟塔式，采用建筑包圍綠化，綠化包圍建筑的生態(tài)建筑方式。場地中央設(shè)置圓形噴泉形成綠化中心節(jié)點，并以此散發(fā)步行街道直至每個方向的車行道形成發(fā)散型綠化帶，整個環(huán)境大氣、生態(tài)而美麗。并在足夠大的綠地率上，追求足夠大的藍(lán)天率。4、道路及停車場構(gòu)思道路主要依據(jù)控規(guī)的道路網(wǎng)絡(luò)，再針對其要