第三章物業(yè)管理合同

1、第三章物業(yè)管理合同第一部分：考試目的與基本要求考試目的：本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)服務(wù)合同知識的掌握程度。重點考察應(yīng)考人員對前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合 同的主要內(nèi)容以及合同訂立、履行、終止等相關(guān)知識的掌握程度。掌握：前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的 概念、主要內(nèi)容、主 要區(qū)別。熟悉：簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)合同 注意事項，業(yè)主公 約概念、制訂與宣傳。了解：合同的概念、要約與承諾，合同簽訂的基本原則，有效合 同的構(gòu)成要件，其他物業(yè)管理合同。第二部分：復(fù)習(xí)要點一、合同的概念合同是雙方或多方當事人之間的協(xié)議，是當事人之間意思表示- 致的結(jié)果。合同的訂立，主要包含 要約和承諾兩個階段

2、。（一）合同的要約要約（Offer），在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價等, 是指一方當事人以締結(jié)合同為目的，向雙方當事人所作出希望與其訂 立合同的意思表示。1. 合同要約的構(gòu)成要件作為合同成立的一個要素，要約的構(gòu)成要件為：(1) 要約必須是特定人的意思表示。(2) 要約必須包括合同的主要內(nèi)容。(3) 要約必須傳達到受要約人才能生效。2. 合同要約與邀請要約要約不同于邀請要約。邀請要約(Invitation to treat)則是一方邀 請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無須承擔法律責任。從以下比較 中可以更加明確要約與邀請要約之間的區(qū)別：(1) 拍賣(Auction )。拍賣是一種特殊的

3、交易方式。(2) 廣告。一般的廣告原則上認為不是要約。(3) 標價。標價是邀請要約，不是要約。(4) 投標。招標投標也是現(xiàn)代社會常見的交易方式。招標是邀 請要約，投標則是要約，招標人接受投標確定中標是承諾。3. 合同要約的法律意義要約的法律意義在于要約是一種法律行為，對要約人具有約束 力，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷方面。在中華人民共和國合同法 第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷。這兩種情形 分別是：(1)要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤 銷；(2)受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準備工作（二）合同的承諾1. 合同承諾的構(gòu)成要件承諾必須具備如

4、下要件，才能產(chǎn)生法律效力：（1）承諾必須由受要約人或其代理人 作出。（2）承諾必須在要約的有效時間內(nèi) 作出。（3）承諾必須與要約的內(nèi)容一致。（4）承諾必須傳達給要約人。2. 合同承諾的法律意義與要約相對應(yīng)，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于: 受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立 。（三）合同的要件合同要件即有效合同應(yīng)當具備的必要條件，包括：1 .當事人的締約能力；2. 當事人的真實意思表示;3. 合同內(nèi)容合法；4 .合同的形式合法。（四）口頭合同、書面合同、事實合同1. 口頭合同口頭合同是指當事人以對話的方式就合同的主要條款協(xié)商一致 達成的協(xié)議。2. 書面合同所謂書面合同，就是指當事人

5、采用文字及圖形、表格等將雙方協(xié) 商一致達成的協(xié)議表述出來的一種合同形式。3. 事實合同中華人民共和國合同法第十二條規(guī)定： “當事人訂立合同， 有書面形式、口頭形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行為合 同形式，也就是通常人們所說的事實合同。（五）合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則（多選）1. 主體平等；2. 合同自由；3. 權(quán)利義務(wù)公平對等；4. 誠實信用；5. 守法和維護社會公益。二、前期物業(yè)服務(wù)合同（一）前期物業(yè)服務(wù)合同概念前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物 業(yè)管理階段雙方的 權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè) 被授權(quán)開 展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。（二）前期物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容

6、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過合同條款所反映的建設(shè)單位 與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包含以下幾個主要部分：1. 合同的當事人前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人就是 建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，其中建設(shè)單位以及物業(yè)管理企業(yè)一般都是法人組織2. 物業(yè)基本情況包括：物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積 等。3. 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量服務(wù)內(nèi)容主要包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、 養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場地環(huán)境管理；車輛停放管理；公 共秩序維護、安全防范的協(xié)助管理；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔 案管理及雙方約定的其他管理服務(wù)內(nèi)容等。前期物業(yè)管理服務(wù)約定應(yīng)達到的質(zhì)量標準。4. 服務(wù)費用主要內(nèi)容包括

7、物業(yè)服務(wù)費用的收取標準、 收費約定的方式（包干 制或酬金制）；物業(yè)服務(wù)費用開支項目；物業(yè)服務(wù)費用的繳納；酬金 制條件下，酬金計提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭議的處理 等。5. 物業(yè)的經(jīng)營與管理主要內(nèi)容包括停車場和會所的收費標準、 管理方式、收入分配辦 法；物業(yè)其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營與管理。6. 承接查驗和使用維護主要內(nèi)容包括承接查驗和使用維護中雙方責任義務(wù)的約定。7. 專項維修資金主要包括專項維修資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。8. 違約責任主要包括違約責任的約定和處理；免責條款的約定。9. 其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)管 理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料

8、歸屬等，以及雙方認為需要約定的其他事 項。（三）簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同注意事項1. 物業(yè)的承接驗收物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收是前期物業(yè)服務(wù)活動的 重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的 承接驗收內(nèi)容、標準、責任等作出明確的約定。而對業(yè)主自有物業(yè)專 有部分的承接驗收則屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的問題， 無需在合同中約 定O2. 物業(yè)服務(wù)的費用前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費用種類多， 情況復(fù)雜，支付主體及責 任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。應(yīng)由建設(shè)單位支 付的費用不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。由業(yè)主支付的費用，則應(yīng)當注意是否符合 國家法律法規(guī)的要求，并應(yīng)當在物業(yè)銷售前予以明示或

9、約定。3. 前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各 種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當此類因素致使前期物業(yè) 服務(wù)合同無法全面履行時，物業(yè)管理企業(yè)可以通過提前解除合同或要 求補償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險。因此，有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中對解除 合同的條件作出明確約定。三、物業(yè)服務(wù)合同（一）物業(yè)服務(wù)合同概念物業(yè)服務(wù)合同 是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委 員會）之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達成的 權(quán)利義務(wù) 關(guān)系的協(xié)議。（二）物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的 主要區(qū)別1. 訂立合同的當事人不同，前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人是 物業(yè) 開發(fā)建設(shè)單

10、位 與物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)服務(wù)合同的當事人是 業(yè)主（或業(yè) 主大會）與物業(yè)管理企業(yè)。2. 合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但 是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效 的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約 定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有 期限明確，穩(wěn)定性強等特點。（三）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂1. 物業(yè)服務(wù)合同的成立物業(yè)服務(wù)合同的成立，是指合同雙方當事人就合同的主要條款達 成一致，且通過采用書面的形式訂立，雙方當事人一經(jīng)簽字或蓋章， 合同即成立。2. 物業(yè)服務(wù)合同的生效物業(yè)服務(wù)合同通常在 成立時即生效。3. 簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(1)

11、 明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)；(2) 明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)；(3) 對違約責任的約定；(4) 對免責條款的約定；(5) 物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細不宜粗；(6) 合同的簽訂既要實事求是，又要留有余地；(7) 明確違約責任的界定及爭議的解決方式。一般情況下，合同發(fā)生爭議應(yīng)該通過 友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不 成，貝何依照合同中約定的仲裁條款要求仲裁庭 仲裁，或者向人民法 院提起訴訟。(四) 物業(yè)服務(wù)合同的終止物業(yè)服務(wù)合同終止的原因包括：1. 物業(yè)服務(wù)合同約定的 期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的；2. 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會 雙方協(xié)商一致解除合同 的；3. 因不可抗力致使 物業(yè)服務(wù)合同 無法履行的;

12、4. 物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，業(yè)主大會可以終止合同的履 行，按照國家規(guī)定進行破產(chǎn)清算的；5. 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。四、業(yè)主公約與業(yè)主臨時公約業(yè)主公約是指由業(yè)主大會制定，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有 約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、 業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準則。物業(yè)銷售之前，由建設(shè)單位制定業(yè)主臨時公約。在此階段，物業(yè) 管理企業(yè)可協(xié)助建設(shè)單位按國家物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和示范文本制定業(yè)主公約，稱為臨時業(yè)主公約。五、其他物業(yè)管理合同有關(guān)物業(yè)管理的其他合同包括：土地使用合同、工程建設(shè)合同、售房合同、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、清潔承包合同、垃圾清運

13、合同、 供水供電有償委托合同、電梯保養(yǎng)維修合同等。按照這些合同的作用 以及合同主體的不同，大致分為以下幾種類型：（1）物業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中涉及到物業(yè)管理活動 的合同，如土地 使用合同和售房合同中涉及到物業(yè)管理的條款；（2）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人 所訂立的其他合同，如 裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、車位使用協(xié)議、施工監(jiān)管協(xié)議（主要用于對 相關(guān)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)施工的管理）、特約服務(wù)協(xié)議等。（3）物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)活動中與相關(guān)單位簽訂 的合同， 如清潔承包委托合同、垃圾清運委托合同、電梯保養(yǎng)維修委托合同等；（4）其他與物業(yè)管理活動相關(guān)的合同，如供水供電有償委托合 同、物業(yè)經(jīng)營協(xié)議等。第三部分：

14、精選習(xí)題及參考答案一、單項選擇題1. 要約是指一方當事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆斒氯怂鞒鱿Ｍc其訂立合同的意思表示。下列行為屬于要約的是（）:A .標價B .投標C.招標D.拍賣廣告2. 合同是當事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立，必須經(jīng)過（）兩個階段。A .邀請要約、承諾B .要約、反要約、C.要約、承諾D .邀請要約、反要約3. 物業(yè)管理合同是一個綜合的概念，它是指物業(yè)管理當事人之間就（）所達成的具有法律效力的協(xié)議或契約。A .權(quán)利義務(wù)B .物業(yè)管理的核心內(nèi)容C.物業(yè)服務(wù)范圍D .物業(yè)管理的服務(wù)費用4. 中華人民共和國合同法第十二條規(guī)定：“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他

15、形式?！逼渲械钠渌问街饕感袨楹?同形式，也就是通常人們所說的（）合同。A.書面合同B.口頭合同C.事實合同D .其他合同5. （ ）是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階 段雙方的權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管 理服務(wù)的依據(jù)。A .物業(yè)服務(wù)合同B .前期物業(yè)服務(wù)合同C.業(yè)主公約D .早期介入?yún)f(xié)議6. 下面哪項不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容：（）A .共用部位的承接驗收內(nèi)容B .共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收標準C.業(yè)主自用部位的承接驗收D .共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收7. （）是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員 會）之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動

16、所達成的權(quán)利義務(wù)關(guān) 系的協(xié)議。A .物業(yè)服務(wù)合同B .前期物業(yè)服務(wù)合同C.業(yè)主公約D.早期介入合同8. （）是指業(yè)主大會制定，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、 業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準則。A .物業(yè)服務(wù)合同B.前期物業(yè)服務(wù)合同C.業(yè)主公約D.早期介入合同9. 物業(yè)入住階段，下列哪項應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)通過張貼、資料 發(fā)放、社區(qū)論壇、墻報宣傳等多種形式向業(yè)主廣泛宣傳，力求家喻戶 曉（ ）。A .業(yè)主臨時公約B .業(yè)主公約C.物業(yè)服務(wù)合同D.前期物業(yè)服務(wù)合同10. 前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容是通過合同條款反映的 （ ）之

17、間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。A .招標機構(gòu)與物業(yè)管理企業(yè)B .建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)C.政府主管部門與物業(yè)管理企業(yè) D.使用人與物業(yè)管理企業(yè)二、多項選擇題1. 合同要件即有效合同應(yīng)當具備的必要條件，包括： （ ）A .當事人的財務(wù)能力B .當事人的真實意思表示C.合同內(nèi)容合法D.合同的形式合法2. 合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當遵循中華人民共和國合同法規(guī)定的哪些基本原則： （）A .當事人主次輕重原則B .合同自由原則C.權(quán)利義務(wù)公平對等和誠實信用原則D .守法和維護社會公益原則3. 前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容包含以下哪幾個主要部分： （）A .合同的當事人、物業(yè)基本情況B .合同內(nèi)容與條款C.物業(yè)的

18、經(jīng)營與管理、承接查驗和使用維護D .專項維修資金、違約責任、其他事項4. 前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響， 合同的期限具有不確定性， 當此類因素致使前期物 業(yè)服務(wù)合同無法全面履行時，物業(yè)管理企業(yè)可以通過（）的方式規(guī)避風(fēng)險。A .召開業(yè)主大會B .提前解除合同C.要求補償D.降低營業(yè)成本5前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人指： （）A .業(yè)主（或業(yè)主大會）C.建設(shè)單位B .業(yè)主委員會D.物業(yè)管理企業(yè)6. 物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別在于： （）A .訂立合同的當事人不同B.服務(wù)內(nèi)容不同C.合同期限不同D.服務(wù)費用不同7.物業(yè)服務(wù)合同的當事人指：A .業(yè)主（或業(yè)主大會）B.業(yè)主委員會C.物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位D.物業(yè)管理企業(yè)8.與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，物業(yè)