華南板塊市場分析報告11-27

1、華南板塊市場分析報告一、整體市場影響狀況1、新一輪宏觀調(diào)控新政調(diào)升銀行存貸款利率：在央行9月6日宣布決定自9月25日起，上調(diào)存款 類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點央行宣布之后，自9月15日起又 再次加息，一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0. 27個百分點，由現(xiàn)行的3.60%提高到 3.87%, 年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%, 其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 0. 18個百分點。這是央行今年第五次加息，與前一次加息時間相隔25天，是央行歷次加息 間隔時間最短的一次。21日，建設(shè)銀行分行表示，22日開始，第二套住房的按

2、 揭首付將由三成提髙到四成。存款準(zhǔn)備金率:調(diào)整時間調(diào)整容2007年11月26日存款準(zhǔn)備金率調(diào)至13. 5%2007年10月25日存款準(zhǔn)備金率調(diào)至13%2007年9月25日存款準(zhǔn)備金率調(diào)至12. 5%央行10日宣布，自11月26日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金 率0.5個百分點。此次調(diào)整后，普通存款類金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行13.5%的存款準(zhǔn)備 金率標(biāo)準(zhǔn)。此次上調(diào)也是央行今年以來第九次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率。將對商 業(yè)銀行的流動性管理產(chǎn)生較大影響。目的是收緊銀根，控制人民幣流動性過剩和 整體貸款額度。2、新政總體影響國家具體宏觀調(diào)控政策面依然穩(wěn)中趨緊，市房地產(chǎn)市場商品住宅價格依然出現(xiàn)上揚態(tài)勢。9月

3、份全市十區(qū)新建商品住宅均價比上月環(huán)比均出現(xiàn)不同幅度的上漲。環(huán) 比漲幅最高為荔灣區(qū)，為45%；均價最高為天河區(qū)，為14803元/平方米。體現(xiàn) 該兩區(qū)域樓盤明顯受到購房資金的青睞，也體現(xiàn)市場對這些區(qū)域樓盤投資價值與 居住條件的認(rèn)可。值得關(guān)注的是存量商品住宅交易登記面積和金額出現(xiàn)較大幅度 的增長，說明存量房市場在市整個房地產(chǎn)市場中的所起的作用將越來越重要。10月份，雖然受到二套房貸新政、國慶黃金周一手樓市沖擊等影響，二手 樓價上升幅度有所放緩，但其成交均價依然穩(wěn)居7500元/平方米高位。老城區(qū)及 西部地區(qū)的二手樓市受此影響比較小，顯示出較強(qiáng)的抗跌性。二、華南板塊樓盤推售現(xiàn)狀項目推出產(chǎn)品推出時間價格銷

4、售狀況/銷售速度星河灣5期推出1座和3座 共108套2007年12月12日推出1800020000 元/平方米（帶4000元/平 方米裝修）目前推出的貨量銷售約 達(dá)50%；月銷售量約25 套雅居樂天域天域二期共240套2007 年 10 月 1 日推出11000 15000 元/平方米（帶1500元/平 方米裝修）月銷售達(dá)70多套江山帝景推出御華軒1座 56套/別墅15套2007年9月份 推出的高層洋房： 2200030000 元 /平 方米（帶2800元/平 方米裝修）別墅價格： 2800033000 元 /平 方米（毛坯房交樓）目前余下16套；月銷售 量約20多套新月明珠推出1座和2座 共

5、250套2007年10國慶 推出均價9600元/平方米（帶1500元/平方米 裝修）目前售出約1/3貨量， 月銷售量40多套富豪山莊目前只余下6套 復(fù)式單位2007年10國慶 推出6500元/平方米（毛 坯房）祈福倚湖灣推出1棟和3棟360套2007年9月推 出1100016000 元/平方米（帶裝修）余下約120套；平均月 銷售達(dá)80套珠江御景灣海龍灣花園已斷貨，無新一期開發(fā) 從以上的銷售中可以反映，華南板塊各樓盤整體銷售按其銷售策略逐 步加推；雖銷售速度有所減緩，但未受到新政大規(guī)模的影響； 部分樓盤采用面價高打，但實價采用多種優(yōu)惠措施進(jìn)面吸引客戶，如 打折、送裝修等一系列的措施吸引客戶。

6、目前大部分樓盤已進(jìn)入到尾盤和最后一期的開發(fā)階段，大型發(fā)展商目 前并不急于推貨。如星河灣、江山帝景、雅居樂花園的銷售依然是有 序地進(jìn)行，并不急于大量降價推貨。華南板塊市場成熟，尤其是豪宅市場的抗性比較大，對其總體的影響層面要 比目前番禺中端物業(yè)低一些，吸引的客戶大多為富有的高端階層。如：星河灣 5 期、江山帝景、雅居樂天域、祈福倚湖灣。這些大盤的支撐力度依然充足, 由于其擁有天然的環(huán)境、成熟的配套、園林綠化和開發(fā)商品牌支撐。仍呈較大 的市場抗性。三、銷售狀況分析（一）番禺高層住宅均價升降幅度上一月當(dāng)月鎮(zhèn)名套數(shù)面積金額（萬 元）均價套數(shù)面積金額（萬 元）均價市橋街1830122546. 88457

7、6890791.918894沙灣鎮(zhèn)3347852454. 425129101536807. 295257大崗鎮(zhèn)6823326. 7139690000鐘村鎮(zhèn)1717322019. 99116641113881410.4910163南村鎮(zhèn)2904021840623. 910101571032012964. 9512563橋南街2517761759.0299041501370012250. 148942大石鎮(zhèn)1420501739.718484981105611228. 9210156東環(huán)街4267203852. 0257321225701486. 625784大石街69920412518.93136

8、024132804640. 8414149石基鎮(zhèn)2024241723.19711011135710928045市橋鎮(zhèn)3345732737. 6559876839619. 187383洛浦街()()()08459945119. 068540（二）售價增降幅度（三）折扣優(yōu)惠狀況項目一次性付款按揭貸款評價星河灣5期97折星河灣5期的優(yōu)惠措施較多，其實際 的優(yōu)惠要更大，由銷售人員撐握，可 以申請較大的優(yōu)惠折扣雅居樂天域95折*98折（業(yè)主介 紹）該項目推出10多套購特價單位；95 再95折，業(yè)主介紹再加98折； 整體優(yōu)惠幅度較大，折扣可低至93 折。也是其開發(fā)商快速推貨的一種措 施。江山帝景97折江山

9、帝景的價格折扣校小，由于其受 高端客戶認(rèn)可度髙，樓盤整體產(chǎn)品的 支撐力較大新月明珠97折98折新月明珠的折扣幅度不大，銷售按其 實際的價格作小幅度優(yōu)惠富豪山莊目前一口價項目無貨銷售， 尾貨不打折銷售祈福倚湖灣9折93折祈福新邨的優(yōu)惠額度最大，最低打9 折，與其先前預(yù)測的價格下降約10%珠江御景灣海龍灣（三）推售產(chǎn)品分析項目產(chǎn)品供應(yīng)狀況產(chǎn)品面積區(qū)間星河灣5期星河灣5期住宅單體為13至17層 髙層洋房，總共5種戶型，層高均 為3. 15米，兩梯兩戶板式戶型為 主。首推190m2E戶型南北對流, 視野開闊。96平方米和190平方米四房戶型雅居樂天域小高層單位一梯四戶和高層湖景 豪宅二梯三戶小高層單位

10、：96平方米小三房單位、121平方米三 房單位；湖景單位：123平方米三房（帶工人房）204平方米四房（偶數(shù)層帶工人房）207平方米四房（帶工人房）江山帝景三梯兩戶大戶型，特設(shè)工人專用地 電梯266平方米大戶型，三房（加工人房）， 帶空中花園設(shè)計新月明珠高層園景單位兩梯六戶面積三房二廳單位90平方米 四房二廳單位108平方米富豪山莊頂層復(fù)式單位280平方米祈福倚湖灣點式高層建筑，三梯六戶二房單位：78平方米 小三房單位:100平方米珠江御景灣海龍灣（四）客戶量及成交狀況據(jù)目前銷售人員反映和到銷售現(xiàn)場了解的客戶狀況所得，客戶的來訪來損失程度達(dá)2030%左右；客戶的日平均到達(dá)情況為：2飛臺，客戶損

11、失面較大。項目面向的目標(biāo)客戶群體銷售措施星河灣5期高端客戶，為、珠三角地區(qū)的 企業(yè)、生意人；部分為外省、 外籍人仕開盤進(jìn)行重點宣傳，品嘗紅酒會、VIP客戶服務(wù)措施雅居樂天域、番禺地區(qū)的中高端客戶前期大量儲客推貨，推出特價單位 吸引客戶江山帝景、地區(qū)的生意人、老板群體采取預(yù)約看房措施，實質(zhì)性是把握 實客，尤其是高端客戶，提升樓盤 的服務(wù)品質(zhì)新月明珠主要面向番禺本地客戶；部分 為客和投資客并無明顯的銷售措施，1號對園景單 位銷售十分迅速，而其他景觀較差 的單位銷售趨緩富豪山莊主要面向番禺本地買家無明顯的銷售措施祈福倚湖灣祈福老業(yè)主、客戶，一般為 企業(yè)高層人仕銷售措施不明顯，有大幅折扣優(yōu)惠珠江御景灣海龍灣（五）未來推售狀況星河灣5期2008 年后續(xù)貨量2棟、4棟、5棟、6棟共 約290套雅居樂天域2007