房地產(chǎn)開發(fā)及土地整理知識(shí)

1、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的一點(diǎn)基礎(chǔ)如下：一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ；2、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ；3、辦 理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)；4、主管部門實(shí)地勘察；5、土地估價(jià) 報(bào)告的預(yù)審；6、委托地價(jià)評(píng)估；7、辦理核定地價(jià)手續(xù)；&辦理 土地出讓審批；9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 ；10、領(lǐng)取臨時(shí) 國(guó)有土地使用證；11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證；12、國(guó)有土地使 用權(quán)出讓金的返還二、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)款（土地出讓金）；2、資金占用費(fèi)；3、滯納金；4、土 地使用費(fèi)；5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)；6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管 理費(fèi)；7、土地閑置費(fèi)；8 土地權(quán)屬

2、調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi) ；9、城鎮(zhèn) 土地使用稅；10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)；11、出讓土地預(yù)訂金；12、征地 管理費(fèi)；13、土地補(bǔ)償費(fèi)；14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)；15、地上物 補(bǔ)償費(fèi)；16、勞動(dòng)力安置費(fèi)；17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)；18、新菜田 開發(fā)建設(shè)基金；19、耕地占用稅所謂一級(jí)土地開發(fā)，是指在土地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的 過程。具體來說，就是按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ) 設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平 整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn) 的土地開發(fā)行為。土地一級(jí)開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式， 開發(fā)的主 體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣付ǖ耐恋?/p>

3、開發(fā)企業(yè)， 而土地一級(jí)開發(fā) 的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”， 達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城 市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān) 督，或者由國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來做。土地?cái)?shù)量結(jié)構(gòu)即各種土地利用類型在數(shù)量上表現(xiàn)出的差異。土地所有權(quán)所有權(quán)是指所有人依法享有對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益、處分的 權(quán)利。土地所有權(quán)是國(guó)家或農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。一般來說，土地所有權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的范疇。但是土地所有權(quán)相對(duì)于一般財(cái)產(chǎn)所有權(quán)而言有其特殊性，主要表現(xiàn)在：1、主體的特定性2 、交易的禁止性3 、權(quán)屬的穩(wěn)定性4 、權(quán)能的分離性土地所有權(quán)

4、內(nèi)容包括對(duì)土地的占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，同 時(shí)對(duì)土地所有者及其代表行使權(quán)利有三條重要的限制：1、土地所有者及其代表行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)2、土地所有者及其代表不得違反其與土地使用者簽訂的土地使用權(quán) 出讓合同或者土地承包合同中約定的義務(wù)3、土地所有權(quán)禁止交易土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)十七屆三中全會(huì)將允許土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)“除房子賣地，我也還你”，這是解放前常能聽到的一句有種的話。解放后土地歸為國(guó)有，國(guó)民和企市業(yè)單位只有使用權(quán)。允許土地所有 權(quán)流轉(zhuǎn)，就是允許土地買賣。有錢就可以買很多的土地，成為土 “地” 的新“主”人，解放前叫地主，現(xiàn)在不知叫什么。土地所有權(quán)發(fā)生 轉(zhuǎn)移的唯一方式 是：征收我國(guó)土地所有權(quán)客體的構(gòu)成 是：土地 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制， 即全民所有制和勞動(dòng)群 眾集體所有制 全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。 土地 使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予 補(bǔ)償。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。 但是，國(guó)家在法