前期物業(yè)管理工作計劃

1、前期物業(yè)管理工作計劃物業(yè)管理大體上分為早期介入、 接管驗收管理、 業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理等方面，在實際操作中，我們將根據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。一、早期介入的具體工作計劃：1、檢查配套設(shè)施是否完善，如保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間） 、吸煙區(qū)等服務(wù)設(shè)施；另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設(shè)施；2、檢查水電供應(yīng)容量及能源費計量的設(shè)計。根據(jù) * 的功能要求和考慮不同業(yè)主 （租戶）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系

2、統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實用，是否留有死角。4、檢查機電設(shè)備的配臵是否合理。5、收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。6、起草物管委托合同并與開發(fā)商簽署；7、與開發(fā)商協(xié)商制定管理維修公約并報市房地局核準備案；8、制定物業(yè)管理的崗位設(shè)臵和人員編制，列出人員到位時間表；9、制定匯總各部門采購清單（辦公家具設(shè)備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）精品文庫10、根據(jù)正式管理前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用以及采購清單編制開辦費預(yù)算報開發(fā)商審批執(zhí)行；11、根據(jù)具體情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測編制物業(yè)管理費預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據(jù)設(shè)備情況及

3、業(yè)主使用功能的要求， 擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務(wù)項目及各類收費標準；12、與開發(fā)商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責任的交接）；交接內(nèi)容要有以下幾點： 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍 / 業(yè)戶名單 / 地址名牌及郵編 圖紙資料及設(shè)備使用操作手冊 供貨商 / 承建商的培訓(xùn) 政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照 鑰匙 專用工具和備品備件 遺留問題的確認和解決時限 保修安排（電話聯(lián)絡(luò)單） 電、水、氣表的抄讀確認 資產(chǎn) /材料 /工具 問題 問題的原因 已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊?解決方案建議（時間、費用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、歡迎下載2精品文庫管理措施彌補） 時間限制要求13、建立主要的制度和工作程序：公眾制度

4、、員工崗位職責、人事制度、財務(wù)制度及重要對客服務(wù)程序等；14、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計、印刷和使用；15、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。二、前期主要服務(wù)質(zhì)量標準（一）、基本要求1、前期服務(wù)與開發(fā)商雙方簽定規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。2、承接項目時，對公用部位，公用設(shè)施進行認真查檢，驗收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等健全制度。5、管理服務(wù)人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。6、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服

5、務(wù)項目與收費價目。7、按合同約定規(guī)范使用房屋專項維修資金。（二）、房屋管理歡迎下載3精品文庫1、對房屋公用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的， 及時組織修復(fù)； 屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修。3、每周巡查1 次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。4、按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止

6、行為和注意事項。每 2日巡查一次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、 危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告有關(guān)主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關(guān)主管部門。（三）、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外）。2、公示 24 小時服務(wù)電話。急修30 分鐘內(nèi)，到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。3、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修歡迎下載4精品文庫等記錄齊全。4、設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維修人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。5、對共

7、用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的， 及時編制維修、 更新改造計劃和房屋專項維修資金使用計劃，向開發(fā)商提出報告與建議，根據(jù)建設(shè)方的決定，組織維修或者更新改造。6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通，設(shè)備房保持整潔。7、樓道燈完好率不低于85%，發(fā)現(xiàn)燈壞及時維修。8、將公共設(shè)施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好，不得改變其使用功能。9、對配電柜、空調(diào)待各類設(shè)備做好運行及維修保養(yǎng)記錄臺帳，定期檢查。10、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水。

8、（四）、公共秩序維護1、小區(qū)北出入口實行7：00-19：00 門衛(wèi)值班；高層出入口及南出入口實行保安24 小時值班。2、對重點區(qū)域、重點部位每3 小時至少巡查1 次。3、車輛停放有序。小區(qū)進出口通道暢通。對進出車輛指揮管理歡迎下載5精品文庫有序有禮，進出方便。4、對摩托車、自行車指定位臵停放，停車秩序整齊有序。5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。6、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。7、全小區(qū)實行24 小時機動巡邏，夜間實行電子巡更。（五）、保潔服務(wù)1、生活垃圾每日清運1 次。2、

9、公共場所每日清掃 2 次，出入口、樓道每日清掃 1 次，共用部位玻璃每月清潔 1 次，樓道燈每季清潔 1 次，電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設(shè)備，每周抹一次，確保無衛(wèi)生死角。3、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每2 年疏通 1 次，雨、污水井每半年檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1 次，每年清掏 2 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4、做到七凈、六無。七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、 雨（污）水井口凈、樹根凈、路燈桿根凈、墻根凈；六無：無垃圾污物、無動物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無污水臟物。5、根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。（六）、綠化服務(wù)1、對綠化區(qū)域每天定時澆水，定

10、期進行翻土，栽種草皮植被，歡迎下載6精品文庫及時清除雜草， 創(chuàng)造小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境。對小區(qū)內(nèi)所有的綠化花木負責，成活率要達95以上。2、保證小區(qū)所有綠化設(shè)施完好，對小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域進行管理（澆水、修枝整形及養(yǎng)護） ，對一切破壞綠化的行為給予制止。3、負責小區(qū)綠化區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生及保潔工作，及時處理枯枝落葉。4、公共門廳常年布臵綠色植物，定期對其進行澆水、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護。（七）、收發(fā)服務(wù)1、報紙、雜志、信函發(fā)放準確及時。2、各種快遞、掛號信函、重要文件等登記詳細，發(fā)放準確及時，無錯發(fā)，漏發(fā)。物業(yè)人員配備、培訓(xùn)及管理一、人員配備物業(yè)管理處人員配備是依據(jù)我公司多年的管理經(jīng)驗，結(jié)合小區(qū)實際情況進行測算

11、。各類人員共計27 人，其中主任1 名，管理員1 名，保潔員7 名，綠化工1 名，水電工1 名，保安員16 名。二、人員培訓(xùn)高標準的服務(wù)，需要高標準的制度，高標準制度需要高素質(zhì)人來執(zhí)行。我公司建立了較好的管理人員培訓(xùn)機制。培訓(xùn)是員工能否圓滿執(zhí)行制度并達到目標的手段，也是物業(yè)管理處能否實現(xiàn)管理目標的一個重要保證。1、政治思想素質(zhì)培訓(xùn)。全體員工都應(yīng)樹立全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想，熱愛物業(yè)管理工作，提倡“”熱忱、奉獻”的歡迎下載7精品文庫敬業(yè)精神。2、職業(yè)道德培訓(xùn)。教育員工樹立“五愛”思想：愛行業(yè)，愛用戶、愛崗位、愛服務(wù)、愛信譽。3、作風建設(shè)：根據(jù)員工工作性質(zhì)，著統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一掛牌。在接待業(yè)主

12、、使用人或賓客時，應(yīng)做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文明，把“居民至上”作為行動的最高信條。四、“三全四?！蔽逍羌壒芾眢w系標準1、三全四保1.1 為更好實現(xiàn)公司各物業(yè)點“天天是精品”的管理目標，依據(jù)公司“三全”（全方位、 全時段、全覆蓋）、“四?！保ū０?、保潔、保綠、保設(shè)備）的總體要求，制訂本標準。1.2 本標準規(guī)定了基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、 保安及車輛管理、 環(huán)境衛(wèi)生管理、 綠化管理、精神文明建設(shè)和管理效益等方面的要求。1.3 本標準適用于公司參與管理的所有物業(yè)點。2.基礎(chǔ)管理2.1 接管驗收手續(xù)齊備。2.2 實施統(tǒng)一專業(yè)化管理。2.3 與建設(shè)單位或業(yè)主委員

13、會簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權(quán)利明確。2.4 建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定。2.5 房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制歡迎下載8精品文庫度完善。2.6 業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責。2.7 各物業(yè)點制訂爭創(chuàng)五星規(guī)劃和具體實施方案。2.8 建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制訂具體的落實措施和考核辦法。2.9 管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹。2.10 應(yīng)用計算機、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。2.11 在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費

14、用收支情況。2.12 房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。2.13 建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便。2.14 建立 24 小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。2.15 定期向住用戶和發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95以上。2.16 建立并落實維修服務(wù)承諾制，零修急修及時率100、返修率不高于 1，并有回訪記錄。3.房屋管理與維修養(yǎng)護3.1 廣場、大廈、停車場等建筑物標志明顯，服務(wù)區(qū)內(nèi)門廳布臵歡迎下載9精品文

15、庫合理并設(shè)立引路方向平面圖和路標，大廈各單位名錄標識在大堂內(nèi)顯著位署，并統(tǒng)一有序。3.2 無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。3.3 建筑物外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。3.4 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)臵，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損。3.5 空調(diào)安裝位臵統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。3.6 封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。3.7 樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整潔，無亂張

16、貼； 共用部位門窗、 燈具、開關(guān)等功能良好； 衛(wèi)生間、水房等管理完好。3.8 共用樓梯、天臺、通道等處無堆放雜物及違章占用等，天臺隔熱層無破損。3.9 房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。3.10 設(shè)施單位面積重量不超過樓板承重限度，無危及建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患。4.共用設(shè)備管理4.1 綜合要求歡迎下載10精品文庫4.1.1 制訂設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行。4.1.2 設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。4.1.3 配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。

17、4.1.4 設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責任事故。4.2 供電系統(tǒng)4.2.1 保證正常供電，限電、停電有明確的審批手續(xù)并按規(guī)定時間通知住用戶。4.2.2 制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴格執(zhí)行。4.2.3 備用應(yīng)急電源可隨時起用。4.3 弱電系統(tǒng)4.3.1 按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。4.3.2 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。4.4 消防系統(tǒng)4.4.1 消防控制中心24 小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時起用。4.4.2 消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題。4.4.3 組織開展消防法規(guī)及

18、消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人。歡迎下載11精品文庫4.4.4 訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。4.4.5 裝修需報消防部門審批，對裝修過程嚴格監(jiān)管，裝修完成后經(jīng)消防部門驗收合格后方可使用。4.4.6 服務(wù)區(qū)域內(nèi)無火災(zāi)安全隱患，督促各用戶與相關(guān)部門簽訂消防責任書。4.4.7 各住用戶消防、用電有嚴格的管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無安全隱患。4.5 電梯系統(tǒng)4.5.1 電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。4.5.2 電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設(shè)施齊全，通風、照明及附屬設(shè)施完好。4.5.3 轎廂、井道、機房保持清潔。4

19、.5.4 電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。4.5.5 運行出現(xiàn)故障后， 維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。4.5.6 運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施。4.5.7 貨運電梯由專人管理操作，嚴禁超載，客梯嚴禁載貨。4.6 給排水系統(tǒng)4.6.1.建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。4.6.2 設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏。4.6.3 按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、清毒；二次歡迎下載12精品文庫供水衛(wèi)生許可證、 水質(zhì)化驗單、 操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。4.6.4 高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理

20、措施，水池、水箱周圍無污染隱患。4.6.5 限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶。4.6.6 排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。4.6.7 遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。4.6.8 制定事故應(yīng)急處理方案。4.7 空調(diào)系統(tǒng)4.7.1 中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現(xiàn)象。4.7.2 中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。4.7.3 制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。4.8 供暖供氣系統(tǒng)4.8.1 鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃氣設(shè)備完好，運行正常。4.8.2 管道、閥門無跑冒

21、滴漏現(xiàn)象及事故隱患。4.8.3 北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16。5.共用設(shè)施管理5.1 共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。歡迎下載13精品文庫5.2 共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。5.3 道路、樓道、大堂等公共照明完好。5.4 廣場、大廈、停車場范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。6.保安及車輛管理6.1 服務(wù)區(qū)域內(nèi)實行24 小時值班及巡邏制度。6.2 有專業(yè)保安隊伍，保安人員熟悉服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，文明值勤訓(xùn)練有素言語規(guī)范認真負責。6.3 結(jié)合服務(wù)區(qū)域內(nèi)的特點，制訂安全防范措施。6.4 進出服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。6.5 停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。6.6 室內(nèi)停車場管理嚴格，出入登記。6.7 非機動車車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。6.8 危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施。7.環(huán)境衛(wèi)生管理7.1 環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。7.2 清潔衛(wèi)生實行責任制， 有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔。7.3 垃極日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。7.4