最高院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的司法解釋

1、年月日最高人民法院審判委員會(huì)第次會(huì)議通過(guò)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（下稱解釋），并公告宣布該解釋將自年月日起施行。解釋出臺(tái)的目的在于保護(hù)參與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，逐步規(guī)范商品房交易市場(chǎng)的交易行為，最終保護(hù)商品房交易的安全和穩(wěn)定。正確理解該解釋，對(duì)于開(kāi)發(fā)商規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，正確處理糾紛、購(gòu)房人防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，理智對(duì)待因購(gòu)房而產(chǎn)生的糾紛、商品房交易的參與者保護(hù)自身合法權(quán)益都有重要意義。下面就作者本人的理解，對(duì)解釋作出解讀及相關(guān)提示： 首部 為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則、中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地

2、產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。 解讀或提示：解釋的首部明確了兩個(gè)問(wèn)題：第一，本解釋的適用范圍。本解釋只適用于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的解決。第二，本解釋依據(jù)較高階位的法律制定。本解釋依據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則、中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定及精神制定，其效力高于相關(guān)部門(mén)或地方的法規(guī)、規(guī)章。如果相關(guān)部門(mén)或地方的法規(guī)或規(guī)章與本解釋存在沖突，則人民法院在審理這類糾紛時(shí)，將不會(huì)適用相關(guān)部門(mén)或地方的法規(guī)或規(guī)章。 第一條 本解釋所稱的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社

3、會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。 解讀或提示：本條通過(guò)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同下定義的方式，進(jìn)一步明確了本解釋的適用范圍。解釋中所謂商品房買(mǎi)賣(mài)的行為是相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人私房的交易行為而言的。經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受?chē)?guó)家政策調(diào)整的因素相當(dāng)高，不是完全市場(chǎng)化的交易行為，其與商品房交易的主要區(qū)別在于市場(chǎng)化程度的不同；個(gè)人私房的交易中，交易各方都不是開(kāi)發(fā)商，他們之間的交易不經(jīng)過(guò)生產(chǎn)到進(jìn)入銷售領(lǐng)域的過(guò)程，其與商品房交易的主要區(qū)別在于交易的其中一方是否必須是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，即通俗所講，是一手房與二手房的區(qū)別。理解了商品房交易與

4、其他房屋交易的區(qū)別，就能弄清本解釋的適用范圍。 第二條 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 解讀或提示：城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！?，該規(guī)定應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)定。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例、城市商品房預(yù)售管理辦法亦有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)合同法第52條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。所以，在未取得預(yù)售許可證明的情況下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽定的合同效力將不被人民法院認(rèn)可，而無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。作為有過(guò)錯(cuò)的

5、一方，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該賠償因合同無(wú)效而給對(duì)方造成的損失。這部分內(nèi)容，在以前的司法實(shí)踐中也是確定的，所以本條解釋的重點(diǎn)在于條文中的但書(shū)部分。但書(shū)部分規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，雖未取得預(yù)售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預(yù)售許可證明，則法院不因開(kāi)發(fā)商在訂立合同時(shí)未取得預(yù)售許可證明而認(rèn)定合同無(wú)效。在交易中若存在此類情況，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)取得預(yù)售許可證明，以保證交易的穩(wěn)定；作為購(gòu)房人若想解除合同，則應(yīng)及時(shí)通過(guò)訴訟主張權(quán)利。 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合

6、同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 解讀或提示：本條規(guī)定的是確定商品房銷售廣告和宣傳資料法律性質(zhì)的原則。要約和要約邀請(qǐng)的區(qū)別在于：1.目的不同。要約是希望和他人訂立合同的意思表示；要約邀請(qǐng)是希望他人向自己提出訂立合同的意思表示。2.內(nèi)容不同。要約的內(nèi)容具體而明確，含有要約人愿意受要約約束的意思；要約邀請(qǐng)則不含有這種意思。3.效力不同。要約一經(jīng)受要約人承諾，合同即告成立；要約邀請(qǐng)則不因相對(duì)人的承諾而成立合同，發(fā)出要約邀請(qǐng)的人也不承擔(dān)法律后果。我國(guó)合同法第15條原則規(guī)定“商業(yè)廣告為要約邀請(qǐng)

7、。” ，一般情況下不能將未訂入合同中的銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但開(kāi)發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開(kāi)發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并由此對(duì)購(gòu)房人決定訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，在購(gòu)房人就此內(nèi)容提出訂立合同時(shí)，該銷售廣告內(nèi)容的對(duì)象就已特定化，根據(jù)合同法第5條第二款關(guān)于要約的規(guī)定，“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”。解釋進(jìn)一步明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)將這類廣告內(nèi)容視為要約，而買(mǎi)賣(mài)合同的訂立則視為購(gòu)房人對(duì)開(kāi)發(fā)商要約的承諾。在這種特定的情形下，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本條解釋解決

8、了以往司法實(shí)踐中長(zhǎng)期存在的，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容能否作為開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的正式承諾的爭(zhēng)議，更有利于保護(hù)需要購(gòu)房人的合法權(quán)益。需要提示的是購(gòu)房人應(yīng)妥善保存開(kāi)發(fā)商提供的各種宣傳資料以備將來(lái)雙方對(duì)合同內(nèi)容產(chǎn)生分歧時(shí)，作為證據(jù)使用。 第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 解讀或提示：本條規(guī)定確定了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)而收取的定金、訂金、押金均視為為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的定金。擔(dān)

9、保法第89條規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?。在此應(yīng)當(dāng)提示，購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)并交付定金時(shí)應(yīng)反復(fù)斟酌認(rèn)購(gòu)書(shū)條款，明確定金所擔(dān)保的交易內(nèi)容，以避免雙方無(wú)法就商品房買(mǎi)賣(mài)合同達(dá)成一致后，無(wú)法收回定金的后果。因?yàn)?，根?jù)本條解釋，只有在兩種情況下，定金才不會(huì)損失：第一，雙方最終訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同；第二，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。第二種情形規(guī)定的比較模糊，雙方就合同主要條款無(wú)法達(dá)成一致，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，是否可歸責(zé)于一方？言之不詳。鑒于這種情況

10、的不確定性，交付定金的一方似乎只有訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同才可避免定金損失，而購(gòu)房人這將使購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商就商品房買(mǎi)賣(mài)合同的談判中，處于弱勢(shì)地位，利益受損。 第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 解讀或提示：本條規(guī)定明確了訂購(gòu)、認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條件。發(fā)生這種轉(zhuǎn)化應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件：第一，該協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，即“（一） 當(dāng)事人的名稱或者姓名住所；（二） 商品房的基本情況；（三） 商品房的銷售方式；（四）

11、房款的確定方式及總價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間；（五） 交付使用的條件及日期；（六） 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾 ；（七） 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交際花付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八） 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九） 面積差異的處理方法；（十） 辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；（十一） 解決爭(zhēng)議的方法；（十二） 違約責(zé)任；（十三） 雙方約定的其他事項(xiàng)。”；第二，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購(gòu)房款。這些規(guī)定目的在于促進(jìn)交易和保證交易的穩(wěn)定。但購(gòu)房人在訂立這類文件并切實(shí)履行前，應(yīng)慎重考慮，以免后悔又無(wú)法解除購(gòu)房合同。 第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備

12、案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。 解讀或提示：最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（一）第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人辦理登記手續(xù)不影響合同的效力?！?。我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)未有商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同辦理登記手續(xù)后生效的規(guī)定。所以，合同登記與否不應(yīng)影響合同效力。本條規(guī)定，進(jìn)一步明確了商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同是否辦理登記手續(xù)不影響合同效力的原則。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。 解讀或提示：本條規(guī)定體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。但對(duì)于已經(jīng)履行主要義務(wù)，且

13、對(duì)方接受的合同仍應(yīng)認(rèn)定其有效。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定了拆遷人將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議明確約定的，拆遷人以位置、用途特定的對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對(duì)于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優(yōu)先權(quán)。確立了在開(kāi)發(fā)商一房另售的情況下，補(bǔ)償安置協(xié)議效力優(yōu)先的處理原則 被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 解讀或提示：本條規(guī)定被拆遷人既可選擇優(yōu)先取

14、得補(bǔ)償安置房屋，也可選擇請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并依照本解釋第八條的規(guī)定獲得賠償。 第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。 解讀或提示：本條是關(guān)于購(gòu)房人因開(kāi)發(fā)商私自將商品房設(shè)定抵押或一房多賣(mài)的行為而無(wú)法實(shí)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的，可以從開(kāi)發(fā)商獲得何種賠償?shù)囊?guī)定。本條解釋的最大意義在于，確立了對(duì)開(kāi)發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰

15、性賠償責(zé)任的原則。即購(gòu)房人在可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失的同時(shí)，還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。 第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 解讀或提示：本條規(guī)定的是在訂立合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者

16、提供虛假商品房預(yù)售許可證明或是在訂立合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；或是訂立合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)等情形下，購(gòu)房人可以在請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失的同時(shí)，還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。其意義同上條。 第十條 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定購(gòu)房人在以下事實(shí)同時(shí)存在的情況下，可以請(qǐng)求法院確認(rèn)開(kāi)發(fā)商與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，法院應(yīng)予支持：1、開(kāi)

17、發(fā)商與第三人惡意串通，2、另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，3、購(gòu)房人無(wú)法取得房屋。這是關(guān)于購(gòu)房人可以行使合同撤消權(quán)的規(guī)定。 第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 解讀或提示：本條規(guī)定了房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)。即對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。本條同時(shí)明確了房屋交付前后買(mǎi)賣(mài)雙方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的基本原則。這種原則下，不論房屋的所

18、有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，均由房屋的實(shí)際占有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。應(yīng)提示購(gòu)房人，即使在與開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司發(fā)生糾紛情況下，也應(yīng)及時(shí)接收房屋，同時(shí)，通過(guò)正常渠道解決糾紛。否則，不能對(duì)房屋進(jìn)行管理和進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)房屋的其他問(wèn)題，卻可能承擔(dān)房屋毀損的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。 第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定，房屋若出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人可以退房，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。 第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 解讀或提

19、示：本條規(guī)定房屋若出現(xiàn)不能正常使用的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人可以退房，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。 解讀或提示：本條是對(duì)房屋存在一般質(zhì)量問(wèn)題時(shí)的保修規(guī)定。 第十四條 出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： 解讀或提示：本條規(guī)定開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按

20、照約定處理； （一）面積誤差比絕對(duì)值在以內(nèi)（含），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； 解讀或提示：本條規(guī)定，合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，在一定的誤差幅度（3%）內(nèi)，據(jù)實(shí)結(jié)算。 （二）面積誤差比絕對(duì)值超出，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人

21、。 解讀或提示：本條規(guī)定，合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對(duì)值超出的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同。還規(guī)定了若購(gòu)房人同意繼續(xù)履行合同，負(fù)擔(dān)或返還房?jī)r(jià)款的原則。 第十五條 根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 解讀或提示：本條規(guī)定了當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的期限問(wèn)題。 第十六條 當(dāng)事人以約定的違

22、約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 解讀或提示：本條規(guī)定了合理確定違約金的原則。 第十七條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 解讀或提示：本條規(guī)定的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)

23、算方法的情況下，確定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法。 第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任： （一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； （二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日； （三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起日。 合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 解讀或提示：本條規(guī)定的是因開(kāi)發(fā)商的原因，購(gòu)房人無(wú)法在一定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的除另有約定外，由開(kāi)

24、發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任及違約責(zé)任的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。本條將辦理房屋權(quán)屬證書(shū)作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附隨義務(wù)加以規(guī)定，更有利地保護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益。 第十九條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定的是由于開(kāi)發(fā)商的原因，使購(gòu)房人無(wú)法辦理房屋權(quán)屬證明的情形下，購(gòu)房人可以行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)并有權(quán)要求賠償損失。 第二十條 出賣(mài)人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣(mài)人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房

25、屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。 解讀或提示：本條規(guī)定在開(kāi)發(fā)商與包銷人的包銷合同中，如果當(dāng)事人對(duì)包銷期滿后未出售房屋的歸屬?zèng)]有約定的，應(yīng)當(dāng)按照包銷價(jià)格由包銷人購(gòu)買(mǎi)。開(kāi)發(fā)商與包銷人的包銷合同有約定的，應(yīng)當(dāng)依其約定。需提示，代理合同、包銷合同應(yīng)明確規(guī)定雙方權(quán)利義務(wù)，條款完備。 第二十一條 出賣(mài)人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 解讀或提示：本條規(guī)定如果開(kāi)發(fā)商違反包銷合同約定，自行出賣(mài)已經(jīng)約定由包銷人銷售的房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償包銷人的損失。開(kāi)發(fā)商與包銷人的包銷合同有約定的，應(yīng)當(dāng)依其約定。 第二十

26、二條 對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣(mài)人、包銷人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。 解讀或提示：本條規(guī)定了購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商因商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生糾紛時(shí)，包銷人必須參加訴訟，及確定各方的訴訟地位的原則。 第二十三條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本

27、金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。 解讀或提示：本條所稱商品房擔(dān)保貸款，就是俗稱的“按揭”。我國(guó)法律此前對(duì)此沒(méi)有有關(guān)的規(guī)定。作為一種社會(huì)普遍接受的法律行為，這是我國(guó)首次以司法解釋的形式加以規(guī)范。本條規(guī)定的是在按揭付款的商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，購(gòu)房人不能取得銀行貸款從而無(wú)法履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，如何確定買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的原則。聯(lián)系上下文的內(nèi)容，“因一方當(dāng)事人原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失?！?，似應(yīng)理解為：“因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償

28、損失?！?，銀行審查購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)過(guò)程中，購(gòu)房人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，只因購(gòu)房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果因此要求購(gòu)房人因不能履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同而承擔(dān)民事賠償責(zé)任，顯然是不公平的。為保險(xiǎn)起見(jiàn)，建議在訂立類似合同時(shí)，雙方在合同中明確約定過(guò)錯(cuò)責(zé)任。 第二十四條 因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。 解讀或提示：本條明確了當(dāng)事人行使擔(dān)保貸款合同解除權(quán)的條件。購(gòu)房人簽訂商品房擔(dān)保貸款合同的目的是為了購(gòu)買(mǎi)商品房，當(dāng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，購(gòu)房人特定的貸款目的已不能實(shí)現(xiàn)，如果不允許解除合同，對(duì)

29、購(gòu)房人無(wú)疑是不利的。同樣，貸款銀行在沒(méi)有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款借給購(gòu)房人，也將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。 第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。 解讀或提示：本條本款規(guī)定的是在按揭付款的商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷、解除合同時(shí)，如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人的身份

30、提出訴訟請(qǐng)求，法院必須將商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理，這是該解釋確定的訴訟程序；如果擔(dān)保權(quán)人不告則不理；如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同另行起訴，則法院可以選擇與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理也可以選擇單獨(dú)分別審理。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。 解讀或提示：本條本款規(guī)定的是在第24條的情況出現(xiàn)后，商品房買(mǎi)賣(mài)合同、商品房擔(dān)保貸款合同解除后，合同各方當(dāng)事人的基本權(quán)利、義務(wù)。 第二十六條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知