中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項目可行性實施報告

1、.中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項目一、項目地理位置與特點中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)位于德昌市安寧河附近， 有利于更好更方便的開展服務(wù)。1、德昌縣基本情況德昌縣位于省西南涼山彝族自治州中南部，幅員面積 2288.35 平方公里，轄 3 鎮(zhèn) 20 鄉(xiāng) 137 村，是省傈僳族人口最多的縣。縣治機(jī)構(gòu)駐今鎮(zhèn)，占地面積 2 平方公里，居縣境中部，海拔高度 1384 米。北距州府市 56 公里，公路里程 64 公里，人口 17532 人，是本縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。德昌縣地處攀西資源綜合開發(fā)區(qū)腹地，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，氣候宜人，通訊暢達(dá)，交通便宜，又欣逢國家西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，具有廣闊的開發(fā)前景。2、項

2、目主要特點中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項目，以安寧河谷濕地景觀為規(guī)劃主題，由數(shù)幢聯(lián)體式別墅和小高層住宅、 四星級國際健康假日酒店，國際養(yǎng)生養(yǎng)老主題會所、 國際養(yǎng)生養(yǎng)老健康大講堂、 體檢健康管理中心組成。學(xué)習(xí)參考.中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項目是一座融康療、學(xué)術(shù)交流、居住、休閑、娛樂、購物、度假、于一體的現(xiàn)代化國際生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)?？偨ㄖ娣e約 30 萬平方米，本項目地處德昌安寧河附近，位于川西高原（海拔米米）的安寧河平原腹地，鐵路又是成昆鐵路線上的一個大站，已建成的高速公路以為紐帶，途經(jīng)、石棉、，把南北連接成一體境交通十分方便。項目所在地有著廣闊的發(fā)展前景，德昌是一座春天棲息的城市有著豐富的土地

3、、悠久的歷史文化和生態(tài)旅游資源，是西部大發(fā)展重點規(guī)劃的旅游、生態(tài)、休閑開發(fā)區(qū)域。本項目符合德昌縣政府把德昌建成 “富裕德昌、花園德昌、宜居德昌、平安德昌” 的規(guī)劃目標(biāo)。其養(yǎng)生公寓與體驗式健康、休閑、度假別墅以及配套健康假日酒店項目，將填補(bǔ)德昌市高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、健康管理、休閑度假地產(chǎn)項目的空白，有益于打造德昌養(yǎng)生、養(yǎng)老、旅游休閑新景觀，具有廣闊的市場前景。二、項目發(fā)展現(xiàn)狀與突破口1、我國老齡化現(xiàn)狀分析（1） 我國老齡化現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計，截止 2005 年，我國 60 歲以上的人口達(dá)到 1.44 億，占總?cè)丝诘?11%，在今后較長一段時期， 老齡人口的比例將以年均 3.2% 的速度增長，從 2001 年到

4、 2020 年這一時期， 平均每年將有 596 萬人進(jìn)入老齡，大約在 40 年代，人口老齡化程度達(dá)到頂峰； 2030 年前后，學(xué)習(xí)參考.我國 60 歲以上的老齡人口預(yù)計將增至4 億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050 年，我國 60 歲和 65 歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達(dá)到 4.5 億和 3.35 億，這意味著每 3 個人中就有 1 個老人。在上海，2005 年，全市戶籍人口中 60 歲及以上老年人數(shù)量為 266萬人，占全市總?cè)丝诘?9.6%；北京目前60 歲以上的老年人口已達(dá)188 萬，占總?cè)丝诘?14.6%，據(jù)預(yù)測，到 2025 年，北京全市老年人口將達(dá)到 416 萬，占總?cè)?/p>

5、口的 30%；2006 年底，天津市戶籍 60 歲以上老年人口有 148.81 萬，占總?cè)丝诒壤_(dá)到 15.68%。據(jù)統(tǒng)計，老齡化水平超過全國平均值的有上海（19.6%）、天津（ 15.68%）、北京（14.6%）、（13.75%）、（13.18%）、（12.84%）、（12.59%）、（ 12.31%）、（11.59%）、（11.51%）和（11.18%）等省市。老齡化成為不得不面對的現(xiàn)實。（ 2) 我國老齡化特點我國人口的老齡化呈現(xiàn)以下特點: 老年人口基數(shù)大。 60 歲以上老年人口已 1.44 億，世界上 60 歲以上人口超過 1 億的只有中國，是世界老年人口總量的 15，是亞洲老年人口的

6、 12；老年人口增長速度快。據(jù)統(tǒng)計，大概到 2045 年左右，中國 60 歲以上人口將占到 30%。從 2005 年的 11%到 30%，中國用了不到半個世紀(jì)的時間，而許多國家用了一百年的時間， 我們的進(jìn)程大大快于其他國家；高齡化趨勢明顯。近年來我國80 歲以上高齡老人以年均約學(xué)習(xí)參考.47的速度增長，明顯快于60 歲以上老年人口的增長速度。目前80 歲以上老年人口達(dá)1300 萬，約占老年總?cè)丝诘?7；地區(qū)老齡化程度差異較大。上海的人口年齡結(jié)構(gòu)早在1979 年就進(jìn)入了老年型，而、等西部省、自治區(qū)預(yù)計要到2010 年左右才進(jìn)入，相差約 30 年；歷史欠帳較多。我們國家經(jīng)歷了由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的

7、轉(zhuǎn)變，在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，當(dāng)時是沒有養(yǎng)老積累的，這個包袱留到了現(xiàn)在，這是其他國家所沒有的；人口老齡化與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。歐美一些發(fā)達(dá)國家在進(jìn)入老年型社會時，人均國生產(chǎn)總值一般在 500010000 美元左右，而我國目前尚不足 1000 美元，是典型的“未富先老”國家。（3）傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨的挑戰(zhàn)與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國最傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難。生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4 位老人，撫養(yǎng)1 個后代的“ 421”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10 年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生

8、子女組成的獨生父母家庭（即 421 家庭）在我國至少會達(dá)到上千萬個。據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示， 35%的家庭要贍養(yǎng) 4 位老人， 49%的家庭要贍養(yǎng)2-3 位老人；死亡率的下降推動壽命延長。1999 年中國人口的平均預(yù)期壽學(xué)習(xí)參考.命達(dá)到 71 歲，正在向發(fā)達(dá)國家的水平（74 歲）邁進(jìn)。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生； 21 世紀(jì)將是老年人獨居的時代。 1990 年，我國老年人口中，有 70%的人與子女同住。現(xiàn)如今，在許多城市老年人口

9、中空巢家庭增長到 40-50%，如北京市東城區(qū)安德里社區(qū)空巢化比例達(dá)到 55以上，有的甚至達(dá)到 70-80%,代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難；現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強(qiáng)度增加。忠孝兩難全，由時間、精力所限， 成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長期照料老人的責(zé)任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的；統(tǒng)計表明，無子女和獨生子女家庭中的老人是特困老人的多發(fā)群體。尤其是老年婦女，無退休金，長期依靠丈夫，喪偶后，失去經(jīng)濟(jì)來源，沒有地位，沒有依靠，更加容易陷入貧困。人口老齡化進(jìn)程的加快及高齡老人的日益增多， 急需突破原有的家庭養(yǎng)

10、老方式， 建立多種適合中國國情的養(yǎng)老模式， 以彌補(bǔ)家庭養(yǎng)老功能的不足。目前我國社會養(yǎng)老服務(wù)體系仍不夠完善， 與社會養(yǎng)老需求仍有較大差距。2、老齡化帶來的機(jī)遇21 世紀(jì)，世界許多國家面對的一項重大挑戰(zhàn)就是人口的老齡化。學(xué)習(xí)參考.然而這對企業(yè)來說， 卻意味著一個藏金蘊銀的大市場， 這個市場被稱為“銀發(fā)市場”，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正成為一項新興的產(chǎn)業(yè)。在一些發(fā)達(dá)國家， 圍繞老年人消費市場應(yīng)運而生的企業(yè)目前已經(jīng)初步形成了一個現(xiàn)代商品和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)延伸鏈，在老年餐飲、保健、文化娛樂、康復(fù)保健、旅游、住宅、社區(qū)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?, 其中，在銀發(fā)產(chǎn)業(yè)中，增長最快、最具潛力的是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。據(jù)調(diào)查， 60 歲以

11、上老年人口余壽中有三分之二的時間處于帶病生存，需要不同程度的照料， 5的老年人有入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的愿望。目前，發(fā)達(dá)國家的社會服務(wù)業(yè)收入占 GDP總值的 60以上，而我國僅占 GDP的 40左右，發(fā)展相對緩慢、潛力最大的恰恰就是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大有可為，特別是傳統(tǒng)醫(yī)療體系無法解決，而人們生活中廣泛面對的“亞健康”問題，是一個巨大的市場空白。該項目的建設(shè)理念極大提煉了中西健康文化與涵， 能夠協(xié)助建設(shè)高品質(zhì)的健康住宅，在房地產(chǎn)市場通過知識附加值 創(chuàng)造新的健康住宅的全新理念。結(jié)合本項目的實際情況，在原有策劃基礎(chǔ)上，進(jìn)行重要的創(chuàng)新，充分考慮中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項目的具體特點， 進(jìn)行針對性策劃。3

12、、養(yǎng)生養(yǎng)老公寓現(xiàn)狀養(yǎng)生公寓 70 年代初始創(chuàng)于北歐，我國目前不同規(guī)模的養(yǎng)生公寓很少，規(guī)模都比較小。很多城市的養(yǎng)生公寓建設(shè)尚處于啟動階段，這學(xué)習(xí)參考.是具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類型?？v觀目前比較平談的養(yǎng)生養(yǎng)老旅游度假市場，面對這一新興的健康需求，發(fā)展前景是誘人的。雖然它沒有巨額的回報，但其長遠(yuǎn)性和穩(wěn)定性也是其他產(chǎn)業(yè)難以相比的，而且它是一項民心工程， 值得我們充分關(guān)注。根據(jù)養(yǎng)老旅游度假客戶的不同類型需求，建議采用產(chǎn)權(quán)銷售與出租服務(wù)相結(jié)合的辦法開發(fā)產(chǎn)權(quán)式國際康復(fù)療養(yǎng)別墅，可以爭取縣委縣政府和養(yǎng)生協(xié)會的指導(dǎo)，爭取開發(fā)的優(yōu)惠政策。三、中國養(yǎng)老模式分析1、養(yǎng)老市場分析養(yǎng)老學(xué)會養(yǎng)老與護(hù)理專業(yè)委員會最近對

13、北京市場開展了老年養(yǎng)老需求的社會調(diào)查， 普遍的反應(yīng)了我國老人在個體情況和對于老年公寓的意愿，其調(diào)查結(jié)果如下：（ 1）在個人情況方面：性別比例：男性占46.57%，女性占 53.43%。男女比例基本協(xié)調(diào)；婚姻狀況：有配偶所占比例最高， 83.2%，排在第二位的是喪偶，僅占 14.5%，最后是離婚和未婚，各占 1.7%和 0.5%。在所調(diào)查的總體樣本中，大多數(shù)老人還是有配偶的；文化程度：中小學(xué)、初中、高中、大專及以上所占的比例依次增加，分別為 11.9%、21.8%、23.3%和 43%。大專以上文化程度的占總樣本的 43%,這說明調(diào)查中目標(biāo)群體的選擇還是比較恰切的；學(xué)習(xí)參考.家庭同住人員：配偶、

14、兒子、女兒、子/ 女、其他、保姆和親友所占比例依次下降， 應(yīng)答人數(shù)百分比分別為40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和 0.9%。配偶同住的比例最高，這就與圖1.2 中有配偶的比例最高相一致；包括自己在的家庭人數(shù)：家庭總?cè)藬?shù)中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分別為26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和 2.6%；健康狀況：健康狀況一般所占的比例最高，達(dá) 44.6%，其次是比較好，占 37.8%，然后是不好，占 9.1%；最后是非常好和很差，分別占 7.8%和 0.6%。大多數(shù)調(diào)查對象的健康狀況介于一般和非常好之間，只有不到 10%的

15、老人的健康狀況是令人擔(dān)憂的；自理情況：完全自理、需要一定的照顧和基本不能自理所占的比例分別為 87.9%、11.1%和 1.1%；現(xiàn)住房類型：板樓高達(dá) 64.3%，其次為塔樓，占 20.9%，最后是其他和平房， 各占 7.5%和 7.3%。大多數(shù)老年人住在板樓和塔樓中，只有很少數(shù)住在平房或其他類型的房屋中；現(xiàn)居住面積：現(xiàn)在居住面積為 50 平米以下、50-70 平米、70-90平米、90-110 平米和 110平米以上的比例分別為 16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和 10.2%。可見 70%的老年人現(xiàn)在的居住面積在 50-110 平米之間；現(xiàn)在個人月均收入： 1000-1500

16、元的最多，占 31.1%；其次為 1500-2000 元和 1000 元以下，分別占 19%和 18.2%，最后是依次遞減學(xué)習(xí)參考.的 2000-2500 元、2500-3000 元、3000-3500 元、3500-4000 元和 4000元以上，分別為13.5%、9.9%、5.2%、1.9%和 1.2%。50%的調(diào)查對象的月平均收入在1000-2000 元之間，2000 元以上的占 30%左右，只有18.2%在 1000 元以下；現(xiàn)在家庭戶月均收入：家庭戶月平均收入在500 元以下、 500-1000 元、1000-1500 元、1500-2000 元、2000-2500元、2500-30

17、00 元、3000-3500 元和 3500 元以上的分別占回答總數(shù)的2.63%、16.25%、17.89%、16.47%、11.09%、9.66%、7.68%和 18.33%。（ 2）在入住老年公寓意愿方面，調(diào)查結(jié)果如下：入住老年公寓意愿：有 55.6%的調(diào)查對象考慮在一定的條件下或長期或短期居住在老年公寓，有 44.4%的調(diào)查對象不考慮在老年公寓養(yǎng)老。在選擇老年公寓國營和民營性質(zhì)方面：只要服務(wù)和設(shè)施好，都可以選擇的所占比例最高，占 58.6%，只選國有的占 26.7%，不能確定的占 10.7%，民營的也沒關(guān)系的占 4%。總體來講，只有 26.7%的被試者選國家開辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，除去不能確定的

18、10.7%外， 62.6%的學(xué)習(xí)參考.調(diào)查對象有選擇民營機(jī)構(gòu)來養(yǎng)老的傾向。養(yǎng)老住房考慮： 96 人未對本題作答外，在做出回答的 858 名調(diào)查對象中， 在經(jīng)濟(jì)情況允許的情況下， 不考慮購買一套專為養(yǎng)老的住房的比例高達(dá) 69.7%，考慮購買的占 24.2%，不能確定的僅有6.1%。希望選擇的養(yǎng)老住房面積： 58.6%的調(diào)查對象希望居住在 60 平米左右的兩居室里， 24.7%的人希望住在 40 平米左右的一居室里，只有 16.7%的調(diào)查對象希望住在 100 平米以上的多居室里。學(xué)習(xí)參考.更喜歡的老年公寓類型： 59.24% 的老人選擇住在樓高六層、帶電梯的 A 公寓中， 40.76%的老人選擇住

19、在樓高三層、不帶電梯的 B 公寓中。更愿意選擇的房間類型：高達(dá) 77.5%的調(diào)查對象更愿意選擇公用樓梯的平層式住宅，只有 22.5%的調(diào)查對象更愿意選擇戶帶樓梯的躍層式住宅。學(xué)習(xí)參考.老年公寓環(huán)境：在交通便利的情況下，選擇方便同時吵鬧的市區(qū)的調(diào)查對象占 24%，選擇距離遠(yuǎn)同時安靜的郊區(qū)的老人占 68.3%，選擇其他類型的僅占 7.8%。（ 3）在老年公寓設(shè)施服務(wù)需求方面醫(yī)療需求： 老年公寓除擁有專業(yè)的醫(yī)務(wù)人員外， 61.6%的調(diào)查對象認(rèn)為還應(yīng)具備老年專科醫(yī)院， 36%的老人認(rèn)為還應(yīng)具備醫(yī)務(wù)室，只有 2.4%的老人認(rèn)為應(yīng)該具備其他。學(xué)習(xí)參考.老年公寓必備設(shè)施服務(wù)：如下表所示，在希望老年公寓必備的

20、設(shè)施服務(wù)的諸選項中，以“應(yīng)答人數(shù)百分比”為例，選擇餐廳的比例最高，達(dá)15.4%，其次為圖書室和健身房，各占14.3%和 14.2%，然后是小賣部和棋牌室， 分別占 13.1%和 11.4%，最后依次是美發(fā)室、種植、茶室、垂釣、門球和其他。老年公寓必備設(shè)施服務(wù)應(yīng)答次數(shù)百分必備設(shè)施應(yīng)答頻次應(yīng)答人數(shù)百分比比圖書室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂釣1403.715.8門球1213.213.7學(xué)習(xí)參考.餐廳58915.466.6小賣部50013.156.5茶室2225.825.1美發(fā)室3439.038.8種植3208.436.2其他601.66.8總計38

21、15100.0431.1老年公寓房間必備設(shè)備設(shè)施：本題中，在做出回答的 886 名調(diào)查對象中，以應(yīng)答次數(shù)百分比為變量比較依據(jù)，從高到低依次為、電視、呼救系統(tǒng)、冰箱、洗衣機(jī)、餐桌、安全扶手、浴缸、寫字臺、書柜、電腦和其他， 分別占應(yīng)答人數(shù)的 13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、 8.8%、 7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和 0.6%。老年公寓必備服務(wù)項必備服務(wù)必備服務(wù)應(yīng)答人數(shù)百分比應(yīng)答次數(shù)百分比定期體檢70422.080.0日常保健47714.954.2日常護(hù)理38211.943.4學(xué)習(xí)參考.送餐服務(wù)40912.846.5定期郊游46114.452.4定期聯(lián)

22、歡32010.036.4老年大學(xué)2638.229.9法律咨詢1755.519.9法律咨詢120.41.4總計3203100.0364.0 廚房需求：老年公寓處提供公共餐廳外，54%的調(diào)查對象希望廚房里能備有簡單灶具， 15.3%的老人希望廚房備有全套灶具， 29.% 的調(diào)查對象認(rèn)為房間有沒有廚房無所謂， 1.4%的老人廚房里需要其他用具。（ 4）在經(jīng)濟(jì)承受能力方面費用支付形式：在支付養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)費用時，有每月支付學(xué)習(xí)參考.的也有一次性支付的， 75.8%的老人只選擇每月支付，不考慮一次性支付的占 10.6%，價格和服務(wù)有優(yōu)惠時或可以獲得經(jīng)濟(jì)回報時選擇一次性支付的分別占 9.2%和 2.4%。

23、費用承受能力：在基本的居住、飲食、醫(yī)療等要求得到滿足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的費用在 1000 到 1200 元之間，26.7%的調(diào)查對象可以承受每月 1200-1500 元的費用， 9.2%的老人選擇 1500-2000 元，能每月承受 2000 元以上費用的很少，只占 1.9%。一次性費用支付能力：選擇不考慮的比例最高，占58.2%，以下依次為選擇15 萬、 20 萬、 25 萬、 30 萬、 35 萬、 40 萬、 45 萬。學(xué)習(xí)參考.費用支付來源：選擇用自己的積蓄負(fù)擔(dān)費用的占最大的比例為 71.3%，以此為用住房置換、子女的資助和其他。目前擁有的理財方式：選擇銀行儲蓄作為

24、里采訪時的比例最高為 89.5%，其它依次為國債、基金房地產(chǎn)、信托。學(xué)習(xí)參考.未來投資計劃：在未來六個月的投資計劃中選擇儲蓄的比例最高為 59%，其它依次為國債、人民幣理財、基金、房地產(chǎn)、氣候、信托。期望的投資回報率：在期望的投資回報率中， 5%的回報率選擇最高為 48.5%，其它依次為 10%、2%、7%。學(xué)習(xí)參考.（ 5）在社會行為方面入住人員要求：在共同生活的人群要求中，希望與自己相仿的比例最高占 57.6%，其它依次為普通人群、高級知識份子。合住意愿：選擇合住意愿中，愿意自己居住的比例最高為 44%，其它依次為生活習(xí)慣相同和愿意合住。學(xué)習(xí)參考.希望子女看望周期：在希望子女探望周期中，希

25、望每月探望和每周探望的比例相對最高，分別為40.1%和 39.3%，其它依次為半年和無所謂。心理健康服務(wù)需求：在心理服務(wù)需求上選擇組織活動的比例最高為 50.9%，其它依次為無所謂和需要專業(yè)人員。學(xué)習(xí)參考.參與工作的意愿：在選擇參與社會工作的選擇上選擇可以的比例最高為 50.4%, 其它依次為無所謂、不完全、不愿意。日常用品的使用：在使用日常用品的選擇上選擇使用自己的比例最高為 71.3%，其它依次為無所謂、統(tǒng)一提供。學(xué)習(xí)參考.（ 6）小結(jié)從入住意愿上可以看出，一半以上的老人能夠接受入住養(yǎng)老公寓，從絕對數(shù)量上來說，這是一個相當(dāng)龐大的數(shù)字，管中窺豹可見一斑，從北京這份調(diào)查中可以看出，我國的養(yǎng)老服

26、務(wù)業(yè)大有可為，但在老年公寓設(shè)施服務(wù)需求上， 老年人對醫(yī)療保障等方面要求比較高，說明養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)各種活動及精神撫慰等軟件方面要求很高，在費用支付來源中，自己支付的占絕對比例，以此，需結(jié)合老年人的消費習(xí)慣，開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。2、適合我國國情的老年居住模式探析鑒于我國人口老齡化的特點， 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的制約， 綜合傳統(tǒng)家庭文化觀念的影響，以家庭居住為核心，以社區(qū)服務(wù)為依托，以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的老年居住模式適合我國國情，是一種最佳選擇。（1）以家庭居住為核心居家一直是我國最主要的老年人口的戶居方式。 根據(jù)第五次全國人口普查長表資料，在 12798.21 萬老年人口中，有 12755.98 萬老學(xué)習(xí)參

27、考.年人口居住在家庭戶中，其比例高達(dá) 99.67 ，只有 42.23 萬老年人口居住在集體戶中，其比例僅為 0.33 。之所以提出以家庭居住為核心是因為：中華民族有孝敬老人的優(yōu)良傳統(tǒng)。 在源遠(yuǎn)流長的中國傳統(tǒng)文化中，孝文化無疑占有一定的地位。 “四世同堂”，與父母共居無疑是盡孝的基本形式。適合養(yǎng)老模式的發(fā)展。2006 年 3 月 1 日，全國老齡工作委員會辦公室常務(wù)副主任本公在第二次全國老齡工作會議上指出：中國提倡的“居家養(yǎng)老”模式是最經(jīng)濟(jì)、見效最快、符合中國國情的，也是經(jīng)濟(jì)上、精神上、感情上讓老人滿意的養(yǎng)老模式，符合老人生理、心理的發(fā)展。許多老年人在身體健康狀況允許的情況下，一般傾向于與子女分

28、居，但隨著年齡的增長，健康狀況的下降，特別是當(dāng)行動自由越來越不方便之時，又希望能與子女住在一起， 以便能得到子女的照顧。另外，多數(shù)老人有“金窩銀窩，不如自家土窩”的居家心理，愿意在自家頤養(yǎng)天年，希望兒滿堂、喜歡子繞膝。老年住房條件的改善為“合居”提供了可能。“五普”期間，我國 80 歲以上老年人均住房面積 50 以上的占同齡人口的 66 。據(jù)老齡科研中心 2000 年底對 20 省 2 萬多名 60 歲以上老年人的抽樣調(diào)查，城市老人每戶擁有住房 3 間多，戶均面積約 70 平方米， 90%以上老人有單獨住房，農(nóng)村老人戶均住房4 間，面積達(dá) 80 。毗鄰式是家庭居住模式的最優(yōu)形式。老年居住模式中

29、的合居式、獨居式、毗鄰式都以家庭居住為核心，但鑒于三種形式的優(yōu)缺點，毗鄰式模式無疑是最優(yōu)形式。 “分得開、住得近” 、“分而不遠(yuǎn)”的代際學(xué)習(xí)參考.互助型老年住宅（即毗鄰型，作者注） ，有其它類型不可替代的優(yōu)點。它既符合家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)模式， 又同社會養(yǎng)老相結(jié)合， 保證了子女家庭的獨立性，真正體現(xiàn)了代際間的“互助” 。同時，這類住宅對現(xiàn)有住宅形式?jīng)]有太大的沖擊，只是更充分利用了己有住宅。為此，政府應(yīng)通過各種政策鼓勵、支持家庭與老人共同居住，積極開發(fā)設(shè)計“同樓居”住宅和“ 11”連體式親情戶型。前者是指兩代或多代同住一棟，上層為年輕夫婦及孩子，下層為老人；后者是將一個大戶型拆分為兩個小戶型。（ 2）

30、以社區(qū)服務(wù)為依托居住離不開住宅， 住宅脫離不開社區(qū)。 以社區(qū)為單位的專為老年人服務(wù)的設(shè)施和機(jī)構(gòu)， 既可為老年人的日常生活提供便利也可提供深層的入宅服務(wù)。 社區(qū)服務(wù)是對家庭功能的補(bǔ)充和完善， 是家庭居住形式的擴(kuò)大和延化。 五普資料表明： 2002 年，我國空巢老人戶占 65 歲及以上老人家庭戶的 22.83 。老年空巢家庭在大城市尤其突出， 2003 年，北京老年空巢家庭比例為 34%，上海為 34.8% ，天津 36.5%。農(nóng)村老人單獨居住的比率已高達(dá)27.6%。對于空巢老年家庭， 社區(qū)服務(wù)的作用尤其重要。提倡以家庭居住為核心的同時必須兼顧社區(qū)服務(wù)，以便為老年人創(chuàng)造一個優(yōu)越、 舒適、安全的生活

31、環(huán)境與居住環(huán)境。（ 3）以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充隨著居家養(yǎng)老功能的弱化，老年人對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求越來越大。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查資料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4 萬和 30.8 萬。學(xué)習(xí)參考.但是，據(jù)統(tǒng)計： 2005 年國家舉辦的社會福利機(jī)構(gòu)有 1364 個，收養(yǎng)人數(shù)為 11.8 萬；集體舉辦的敬老院有 39377 個，收養(yǎng)人數(shù)達(dá) 64 萬人；再加上老年公寓等其他類型福利機(jī)構(gòu)， 目前能為老年人提供服務(wù)的床位僅有 97.7 萬，不足全國老人總數(shù)的0.8%。所以說，老人養(yǎng)老機(jī)構(gòu)居住僅是補(bǔ)充。 美國的研究人員認(rèn)為， 入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該是老年人口中最衰

32、老和最不能自理的人的選擇，中國、外國都是如此。美國住養(yǎng)老院者的平均年齡是82 歲，每千名 65 歲 70 歲以上的老人中只有12 名住養(yǎng)老院，即使在85 歲以上的老人中，也不過占23.7 ，荷蘭住養(yǎng)老院者的平均年齡是84 歲，住養(yǎng)老院的只占7。目前老人不愿入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的原因不外乎傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如福利院、敬老院等收費低，但大多面積窄小、功能單一、設(shè)施舊、缺少專業(yè)護(hù)理人員；現(xiàn)代興起的老年公寓配套設(shè)施齊全、服務(wù)質(zhì)量高， 但價格之高普通家庭難以承擔(dān)。以家庭居住為核心， 以社區(qū)服務(wù)為依托， 以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的毗鄰型老年居住模式順應(yīng)老齡化發(fā)展的需要，有利于整合家庭、社區(qū)、社會資源，滿足宏觀（社會） 、中觀（

33、家庭）、微觀（老人）的不同需求。四、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項目理念設(shè)計中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)是 全新養(yǎng)生養(yǎng)老生活的領(lǐng)跑者，是一個以美國太陽城中心為藍(lán)本設(shè)計建設(shè)的符合中國特色的大型養(yǎng)老生活社區(qū)。旨在創(chuàng)建和實現(xiàn)一種全新的家庭生活結(jié)構(gòu)觀念和全新學(xué)習(xí)參考.的健康生活理念，簡單的概括可以總結(jié)為全新健康生活的四個現(xiàn)代化：1、環(huán)境生活自然化項目周邊具有濱河山地景觀，山水相依相伴，地塊優(yōu)美的河濱環(huán)境，天然的原生林盤，整個區(qū)域空氣清新，環(huán)境生活與大自然相依相伴，是養(yǎng)老生活的理想之地。2、社區(qū)生活豐富化社區(qū)組織和自發(fā)性質(zhì)的俱樂部和協(xié)會，層出不窮。老年大學(xué)、圖書館，園藝區(qū)， 自娛農(nóng)場 專門提供的電瓶車，

34、為你去社區(qū)任何地方提供方便。提供健身房、室游泳池、室網(wǎng)球場、桌球室，更有高爾夫球場等體育場所。3、家庭生活層次化豐富的活動區(qū)域，提供與母親郊游垂釣， 與父親競技揮桿的可能。社區(qū)的酒店為觀光旅游的人們提供完善的服務(wù)。 規(guī)化社區(qū)幼兒園， 添一份祖情深，減一份日常繁瑣。時間儲蓄，自我管理。4、養(yǎng)老保健科學(xué)化省科學(xué)養(yǎng)生促進(jìn)會將參與項目的經(jīng)營和管理， 并將國際先進(jìn)的現(xiàn)代健康管理體系和科學(xué)養(yǎng)生養(yǎng)老技術(shù)引入該項目。協(xié)會技術(shù)力量雄厚，具有豐富的健康管理經(jīng)驗。協(xié)會作為本項目的技術(shù)支援伙伴，將學(xué)習(xí)參考.為項目提供專業(yè)的養(yǎng)老健康評估軟件并為本項目的商業(yè)計劃（包括項目建議書、項目規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)可行性分析）提供全程的策化。

35、五、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建筑規(guī)劃方案1、目標(biāo)達(dá)成進(jìn)行市場細(xì)分， 在市場差異化方面下功夫， 關(guān)注老年住宅與度假市場，通過大膽創(chuàng)新贏得市場份額。2、規(guī)劃要點四星級健康假日酒店 10000 平方米；高檔別墅、養(yǎng)生公寓 38 萬平方米；主題養(yǎng)生會所及相關(guān)最具特色的老年社區(qū)， 吸引國際以及國較為富裕的中老年消費群體和退休人群康療、休閑、度假、居住。本項目占地 400 畝，總建筑面積 50 萬多平方米的國際養(yǎng)老度假圣地，將中西健康養(yǎng)老文化融為一體， 不僅能夠為中老年人提供健康醫(yī)療與服務(wù)，而且能夠為游客提供健康服務(wù)，起到生命加油站，人體大修廠的作用。3、項目建議（ 1）大面積綠化，綠化率超過40%，

36、增加健康養(yǎng)生花卉的種植量。（ 2）注重自然采光與太陽能利用，全面注意節(jié)水、節(jié)電，污水學(xué)習(xí)參考.連入市政管道，避免直接對江水造成污染。（ 3）積極采用適合生態(tài)住宅的新工藝、新產(chǎn)品與新設(shè)備，例如積極采用綠色建材。（ 4）所有房間采用綠色裝飾材料，由省裝飾協(xié)會監(jiān)督裝飾，實現(xiàn)綠色裝修。（ 5）項目的水景采用循環(huán)利用方式，在路徑中有目的設(shè)置凈化濕地，種植具有水質(zhì)凈化作用的植物。（ 6）生態(tài)住宅與酒店式公寓等開發(fā)要有所創(chuàng)新，實現(xiàn)社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。（ 7）建議項目開發(fā)前請科學(xué)養(yǎng)生促進(jìn)會的生態(tài)住宅專家給予指導(dǎo)，開發(fā)過程中開始中國生態(tài)健康住宅的認(rèn)定工作， 為項目的社會性奠定堅實的基礎(chǔ)。六、中國德昌國際

37、健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的理念設(shè)計項目開發(fā)同樣存在開發(fā)戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題。尋求項目開發(fā)模式的突破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出單一度假村狹小的專業(yè)疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，達(dá)到將養(yǎng)老、旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。戰(zhàn)略創(chuàng)新是企業(yè)競爭靈魂， 只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項目，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經(jīng)濟(jì)損失。例如宋城旅學(xué)習(xí)參考.游房地產(chǎn)項目的成功， 就是成功的將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實例，它不僅挖掘了宋代文化精華，而且在其它項目博采歐美文化之所長。靈感曾經(jīng)是

38、詩人和文學(xué)家的專利， 初唐的著名詩人王勃曾經(jīng)在27歲以前寫出千古名句：落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色。隨著人們對思維科學(xué)的深入專研，人們對靈感思維的認(rèn)識發(fā)生了深刻的變化，靈感思維不僅存在于文學(xué)創(chuàng)造中，而且普遍存在科學(xué)實踐中， 甚至以抽象思維為主的數(shù)學(xué)家研究抽象的數(shù)學(xué)也需要詩人的想象力和靈感。在 1978 年的全國科技大會， 中國科學(xué)院院長郭沫若先生號召廣大科技者向科學(xué)進(jìn)軍，指出科學(xué)的春天來到了，要敢下五洋捉鱉，敢上九攬月，不要把想象和靈感都讓詩人獨占了。理念設(shè)計是項目的靈魂。 鑒于項目地塊優(yōu)美的河濱環(huán)境， 特別是德昌安寧河谷活水資源， 通過專家的策劃以山水景觀和活水保養(yǎng)為特征的健康養(yǎng)生理念獨樹

39、一幟，使其具有權(quán)威性和排它性。七、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的人才經(jīng)營規(guī)劃人才是地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素中最活躍的因素，人才的經(jīng)營要求不僅要把人才當(dāng)作智力資本， 而且是特殊的資本。 讓員工滿意是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的責(zé)任，因為外部顧客的滿意是依靠部高效率和忠誠的員工提供的，企業(yè)有責(zé)任為員工提供滿意的服務(wù)，不斷根據(jù)企業(yè)的發(fā)展?jié)M足員工物質(zhì)待遇、精神激勵與學(xué)習(xí)的需求。我們在企業(yè)經(jīng)營實踐中，不僅要吸引真正有創(chuàng)造力優(yōu)秀人才加盟，而且將研究生培養(yǎng)機(jī)制與企業(yè)人才培訓(xùn)機(jī)制相互結(jié)合，將員工的學(xué)習(xí)參考.日常工作與研究工作相互結(jié)合。中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)是現(xiàn)代科技與傳統(tǒng)養(yǎng)生文化、 現(xiàn)代會所經(jīng)營相結(jié)合的產(chǎn)物， 只有優(yōu)秀的經(jīng)營人

40、才， 才能按照系統(tǒng)工程的要求經(jīng)營好的國際健康養(yǎng)老基地。 公司在健康會所經(jīng)營方面已經(jīng)作出有益的探索。1、負(fù)責(zé)人要求是職業(yè)經(jīng)理人， 具備豐富的健康養(yǎng)生知識， 非常擅長企業(yè)管理經(jīng)營。2、醫(yī)療專家對于老年病及慢性病，尤其是高血脂、高血壓、高膽固醇具有較深研究3、食療專家配餐專家4、養(yǎng)老護(hù)理師經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，并有豐富實踐經(jīng)驗的專業(yè)人員作為各護(hù)理小組的負(fù)責(zé)人。八、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的項目設(shè)置規(guī)劃設(shè)想項目規(guī)劃原則， 注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計與項目的一致性，注重不學(xué)習(xí)參考.同項目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、營養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥目的。 項目注重電腦技術(shù)應(yīng)用， 方便人們使用。注

41、重天然養(yǎng)生環(huán)境于是室健康服務(wù)項目的配合， 注重健康服務(wù)項目的獨創(chuàng)性。1、健康檢測中心引進(jìn)國外先進(jìn)的人體成份分析儀， 結(jié)合國家體育總局頒發(fā)的 全民健身身體素質(zhì)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)的常規(guī)項目，開展獨具特色、全面反映人群健康狀況的檢測套餐服務(wù)。 我們將組織多名醫(yī)療與健康養(yǎng)生專家，根據(jù)您的檢測和評價結(jié)果， 為您量身定制出一套集運動健身指導(dǎo)、營養(yǎng)配餐、心理調(diào)節(jié)、養(yǎng)生服務(wù)為一體的健康養(yǎng)生指導(dǎo)方法，全面科學(xué)地指導(dǎo)您保養(yǎng)好自己的健康，為您的生命加油。（ 1）成長發(fā)育檢測指導(dǎo)套餐。（ 2）形體保持檢測指導(dǎo)套餐。（ 3）減肥塑身指導(dǎo)套餐。（ 4）健美健身檢測指導(dǎo)套餐。（ 5）動力源泉檢測指導(dǎo)套餐。（ 6）疾病預(yù)防檢

42、測指導(dǎo)套餐。（ 7）膳食營養(yǎng)檢測指導(dǎo)套餐。（ 8）養(yǎng)生保健檢測指導(dǎo)套餐。（ 9）心理保健與精神衛(wèi)生檢測指導(dǎo)套餐。（ 10）兒童學(xué)習(xí)障礙檢測指導(dǎo)套餐。學(xué)習(xí)參考.2、活水保養(yǎng)中心將優(yōu)質(zhì)地下水或經(jīng)過人造礦物化處理水引入到中國德昌國際健康養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，以活水保養(yǎng)為中心，設(shè)置礦物水室沐浴，滿足游客與業(yè)主水浴需求，起到血管體操的作用。對心、肺、腎及消化系統(tǒng)，對體的重要器官都有良好的效果。 陽光浴與活水保養(yǎng)中心相連， 方便沐浴的人們作陽光浴。水療中心獨具特色，集運動、健身、水療、養(yǎng)生、美容、塑身、餐飲、休息及戲水之全方位頂級功能設(shè)施于一體的健康水療中心。3、個性化 SPA參考湯泉高爾夫， 針對不同客戶需求，

43、 采用個性化方案設(shè)計，分為淡、濃礦化水、普通活水、人造海鹽水 SPA 區(qū)等等。4、茶文化中心茶文化是中國的專利， 日本對中國的茶文化進(jìn)行深入研究并改進(jìn)為茶道。德國醫(yī)學(xué)專家在癌癥治療的研究過程中， 發(fā)現(xiàn)中國綠茶對于癌癥預(yù)防具有重要作用， 導(dǎo)致中國綠茶在德國出口量急劇上升。 正確飲茶不僅有利于身體健康，而且通過茶文化，有利于文化交流。大量的事例證明，茶的確具有養(yǎng)生保健、延年益壽、強(qiáng)身美容、防治疾病等功效，但飲茶不當(dāng)也會損害健康。 通過專家配置不同種類的養(yǎng)生保健茶葉，指導(dǎo)客人正確選用。學(xué)習(xí)參考.5、中醫(yī)減肥美容中心中醫(yī)美容室：在引進(jìn)人才的基礎(chǔ)上， 從中選出重點中藥美容配方，針對常見美容問題，提供美容服務(wù)。（ 1）明科健康管理有限公司主持研制健康管理與慢性病咨詢系統(tǒng)軟件中，文字容達(dá) 60 萬字，覆蓋各種人群和常見疾病與亞健康，收集治療和保健美容方劑余首， 藥膳食譜余， 藥物與食物余味，并利用電腦優(yōu)勢，對于這些方藥從服、外用、功效、主治等多方面進(jìn)行了分類， 為臨床應(yīng)用及健康醫(yī)療咨詢與健康產(chǎn)品的研制開發(fā)提供了全面的基礎(chǔ)資料。（ 2）引進(jìn)日本丸高集團(tuán)康復(fù)理療儀，全面調(diào)理各種勞損與骨關(guān)節(jié)系統(tǒng)的損傷。針灸美容室： 為人們提供針灸美容服務(wù)， 將養(yǎng)生保健與美容結(jié)合起來。針灸美容美體與其他美容方法相比具有如下特點：簡便易行，經(jīng)濟(jì)安全標(biāo)本兼治，療效可靠防治一體，強(qiáng)身保健唐代大醫(yī)