營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目

1、三、營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)三、營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)2525個(gè)抵扣項(xiàng)目個(gè)抵扣項(xiàng)目 1 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 1、原材料的抵扣率原材料的抵扣率 鋼材、水泥、輔料 17% 木材等 13% 但是采購(gòu)的運(yùn)費(fèi)？ 2 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 所謂“一票制”，即供應(yīng)商就貨物銷售價(jià)款和運(yùn)雜 費(fèi)合計(jì)金額向建筑企業(yè)提供一張貨物銷售發(fā)票，稅 率統(tǒng)一為17%； 所謂“兩票制”，即供應(yīng)商就貨物銷售價(jià)款和運(yùn)雜 費(fèi)向建筑企業(yè)分別提供貨物銷售和交通運(yùn)輸兩張發(fā) 票，稅率分別為貨物17%、運(yùn)費(fèi)11%。 注意：不同于醫(yī)藥行業(yè)的“兩票制”。 3 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 “兩票制”：是指藥品從藥廠賣到

2、一級(jí)經(jīng)銷商開一 次發(fā)票，經(jīng)銷商賣到醫(yī)院再開一次發(fā)票。 以“兩票”替代目前常見的七票、八票，減少流通 環(huán)節(jié)的層層盤剝，并且每個(gè)品種的一級(jí)經(jīng)銷商不得 超過2個(gè)。 “90%以上的藥品都有降價(jià)空間，價(jià)格砍掉50%， 一點(diǎn)問題都沒有” 4 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 最多環(huán)節(jié)的時(shí)候要經(jīng)過： 廠家全國(guó)總代理地區(qū)代理省級(jí)代理市級(jí)代理市 級(jí)片區(qū)代理醫(yī)院等。 兩票制的推行將迫使醫(yī)藥企業(yè)必須說清在銷售中的每一筆 錢花在哪里，營(yíng)改增的實(shí)施又使得企業(yè)必須發(fā)生真實(shí)交易 才可抵扣，因此過去醫(yī)藥銷售代表“買票沖賬”的日子將 一去不復(fù)返。 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 2、周轉(zhuǎn)材料的抵扣率周轉(zhuǎn)材料的抵扣率 包括

3、包裝物、低值易耗品、工程施工中可多次使用 的材料、鋼模板、木模板、竹膠板、腳手架和其他 周轉(zhuǎn)材料等。 自購(gòu)周轉(zhuǎn)材料：17%； 外租周轉(zhuǎn)材料：17%； 為取得周轉(zhuǎn)材料所發(fā)生的運(yùn)費(fèi)：11%。 6 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 管理要點(diǎn)： （1）項(xiàng)目使用的周轉(zhuǎn)材料，由上級(jí)法人單 位統(tǒng)一購(gòu)買、統(tǒng)一簽訂合同、統(tǒng)一付款、統(tǒng) 一管理，以經(jīng)營(yíng)租賃方式調(diào)配給各項(xiàng)目使用。 （2）各項(xiàng)目周轉(zhuǎn)材料應(yīng)通過電商平臺(tái)集中 采購(gòu)，充分獲取增值稅抵扣憑證。 7 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 3、臨時(shí)設(shè)施的抵扣臨時(shí)設(shè)施的抵扣 （1）臨時(shí)性建筑：辦公室、作業(yè)棚、材料庫(kù)、配套建筑 設(shè)施、項(xiàng)目部、模板加工廠等； （2）臨時(shí)

4、水管線：給排水管線、供電管線、供熱管線； （3）臨時(shí)道路：包括臨時(shí)鐵路專用線、輕便鐵路、臨時(shí) 道路； (1)按照建筑勞務(wù)簽訂合同：稅率為11%； (2)如分別簽訂材料購(gòu)銷合同與勞務(wù)分包合同的：材料17%、 分包11%； 8 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 9 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 4、人工費(fèi)的抵扣人工費(fèi)的抵扣 活人是不能抵扣的！ 管理要點(diǎn)： 原則上選擇具有專業(yè)建筑資質(zhì)、建筑勞務(wù)資質(zhì) 及勞務(wù)派遣資質(zhì)的單位簽訂勞務(wù)合同，禁止與 個(gè)人簽訂勞務(wù)合同。 包清工，對(duì)方可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，稅率3%，注 意合同比價(jià)。 10 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 5、機(jī)械租賃的抵扣、機(jī)械租賃的抵扣

5、 指從外單位或本企業(yè)其他獨(dú)立核算的單位租用的施工機(jī)械 （如吊車、挖機(jī)、裝載機(jī)、塔吊、電梯、運(yùn)輸車輛等），包 含設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)、燃料費(fèi)、修理費(fèi)。 進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率： 分經(jīng)營(yíng)性租賃和融資性租賃，稅率統(tǒng)一為17%。 管理要點(diǎn)： （1）簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)包含租賃機(jī)械的名稱、型號(hào)、租賃 價(jià)格、租賃起止時(shí)間、出租方名稱、收款賬號(hào)等信息； （2）推行機(jī)械租賃電商平臺(tái)集中采購(gòu)。 11 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 6、差旅費(fèi)、差旅費(fèi)-住宿費(fèi)的抵扣住宿費(fèi)的抵扣 （1）住宿費(fèi)用：6%； （2）旅客運(yùn)輸服務(wù)，即機(jī)票費(fèi)、車船費(fèi)等：不 得抵扣； （3）餐飲服務(wù)，即因公出差所發(fā)生的餐費(fèi)等不 得抵扣。 車票不能抵扣，但是租車

6、是可以抵扣的！ 12 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 萬(wàn)科集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司之間互相招待一年的招待費(fèi)就高達(dá)2000 萬(wàn)元，總公司去子公司、子公司招待！子公司去孫公司、 孫公司招待！ 1、調(diào)增應(yīng)納稅所得額40%； 2、不可以抵扣增值稅！ 管理要點(diǎn)： （1）實(shí)行定點(diǎn)接待的單位，與酒店簽訂定點(diǎn)合作協(xié)議，按 月結(jié)算、開具增值稅專用發(fā)票、付款； （2）職工零星出差，也應(yīng)取得增值稅專用發(fā)票。 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 7、辦公費(fèi)的抵扣辦公費(fèi)的抵扣 進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率：17%。 管理要點(diǎn)：由法人單位辦公室集中采購(gòu)。 取得辦公用品明細(xì)。 問題：我今年還有些費(fèi)用沒報(bào)銷，營(yíng)改增后還能報(bào)銷嗎？ 能啊，但是6月30

7、日前要報(bào)銷完畢！ 14 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 8、通訊費(fèi)的抵扣、通訊費(fèi)的抵扣 提供基礎(chǔ)電信服務(wù)，稅率為11%； 提供增值電信服務(wù)，稅率為6%； 電話、寬帶的初裝費(fèi)抵扣率？ 通信費(fèi)中以職工個(gè)人名義開具的通訊費(fèi)發(fā)票，為職工發(fā) 放的移動(dòng)話費(fèi)補(bǔ)貼、電話費(fèi)補(bǔ)貼不可以抵扣！ 15 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 9、汽車費(fèi)用的抵扣、汽車費(fèi)用的抵扣 （1）車輛修理費(fèi)：購(gòu)買車輛配件、車輛裝飾車輛保養(yǎng)維 護(hù)及大修理等。 進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率：17%； 管理要點(diǎn)：由辦公室等相關(guān)部門與維修廠家簽訂協(xié)議， 實(shí)行定點(diǎn)維修，由專人負(fù)責(zé)建立臺(tái)帳進(jìn)行日常登記。 （2）油料費(fèi)：管理用車輛發(fā)生的油料款。 進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率：

8、17%； 管理要點(diǎn)：由辦公室等相關(guān)部門與加油站等簽訂定點(diǎn) 加油協(xié)議為司機(jī)辦理加油卡充值，由公司定期進(jìn)行結(jié)算。 16 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 （3）過路、過橋： 進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率：3%； 5% 注意：ETC充值不可以抵扣！停車費(fèi)的定額發(fā)票沒法抵扣！ （4）車輛保險(xiǎn)費(fèi)： 進(jìn)項(xiàng)稅稅率：6%； 關(guān)于商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)的抵扣問題？ 商業(yè)性員工保險(xiǎn)？不可以抵扣 為企業(yè)資產(chǎn)購(gòu)買的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)？6% 17 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 10、租賃費(fèi)的抵扣、租賃費(fèi)的抵扣 包括房屋租賃費(fèi)、汽車租賃、設(shè)備租賃等。 進(jìn)項(xiàng)稅稅率： (1)房屋、場(chǎng)地等不動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)：11%； (2)汽車租賃費(fèi)：17%； (3)其他租賃費(fèi)

9、，如電腦、打印機(jī)等：17%。 18 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 問：企業(yè)承租不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)付一年租金時(shí)，取得增值稅專用發(fā) 票，認(rèn)證通過后，進(jìn)項(xiàng)稅額能否一次性抵扣，還是分?jǐn)偟礁?月平均抵扣？ 答： 認(rèn)證通過后，從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值 稅額，可以一次性抵扣。 管理要點(diǎn)： 各單位應(yīng)盡量租用增值稅一般納稅人的相關(guān)資產(chǎn)，獲取增值 稅專用發(fā)票。若出租方為小規(guī)模納稅人時(shí)，應(yīng)要求其在稅務(wù) 機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，謹(jǐn)慎選用自然人的相關(guān)資產(chǎn)。 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 11、書報(bào)費(fèi)的抵扣、書報(bào)費(fèi)的抵扣 包括購(gòu)買的圖書、報(bào)紙、雜志等費(fèi)用。 進(jìn)項(xiàng)稅稅率：13%； 管理要點(diǎn)： 應(yīng)由經(jīng)辦部

10、門到郵政局、出版社等單位統(tǒng)一訂閱， 獲取增值稅專用發(fā)票。 20 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 12、物業(yè)費(fèi)的抵扣、物業(yè)費(fèi)的抵扣 包括機(jī)關(guān)辦公樓保潔等費(fèi)用。 進(jìn)項(xiàng)稅稅率：6%； 管理要點(diǎn)： 經(jīng)辦部門應(yīng)該明確劃分辦公用與職工福利部分，分 別開具專用發(fā)票和普通發(fā)票。 21 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 13、水電氣暖燃煤費(fèi)的抵扣、水電氣暖燃煤費(fèi)的抵扣 (1)電費(fèi)：17%；（縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位 生產(chǎn)的電力，且供應(yīng)商采用簡(jiǎn)易征收，稅率為3%） (2)水費(fèi)：13%；（自產(chǎn)的自來(lái)水或供應(yīng)商為一般納稅 人的自來(lái)水公司銷售自來(lái)水采用簡(jiǎn)易征收，稅率為3%） (3)燃料、煤氣等：17%。 （

11、4）暖氣：13% 22 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 管理要點(diǎn)： 與地方供電、供水、供氣等部門溝通，協(xié)商分開計(jì)量辦公、 經(jīng)營(yíng)、集體福利用水電氣，分別開具辦公樓、食堂等所用水 電氣的增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票。 居民供暖免稅、工業(yè)供暖交稅！ 注意： 專用于居民供暖的暖氣不可以抵扣！ 因?yàn)?6號(hào)規(guī)定，專用于增值稅免稅項(xiàng)目的不得抵扣1 若暖氣既有用于居民、也有用于工業(yè)用暖的就可以抵扣！ 23 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 14、會(huì)務(wù)費(fèi)的抵扣率？、會(huì)務(wù)費(fèi)的抵扣率？ （1）若酒店提供會(huì)議服務(wù)的，按照會(huì)議展覽服務(wù) 6%抵 扣； （2）若酒店不提供會(huì)議服務(wù)的，僅僅是出租會(huì)議室的， 按照不動(dòng)產(chǎn)租賃

12、11%抵扣； 15、裝修費(fèi)、維保費(fèi)的抵扣、裝修費(fèi)、維保費(fèi)的抵扣 （1）房屋裝修費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率：11% （2）電梯維保費(fèi)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率為：6%。 24 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 16、廣告宣傳費(fèi)的抵扣、廣告宣傳費(fèi)的抵扣 （1）印刷費(fèi)：17%； （2）廣告代理、宣傳費(fèi)、展覽：6%； （3）條幅、展示牌等材料費(fèi)：17%。 （4）墻體廣告：11% （5）車體廣告：17% 文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)？ 25 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 17、中介服務(wù)費(fèi)的抵扣、中介服務(wù)費(fèi)的抵扣 中介審計(jì)評(píng)估費(fèi)：6% 咨詢費(fèi)：6%。 服務(wù)費(fèi)： 6%。 檢測(cè)費(fèi)：6% 26 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 18、綠

13、化費(fèi)的抵扣、綠化費(fèi)的抵扣 指公司用于環(huán)境綠化的費(fèi)用。如：采購(gòu)花草、辦 公場(chǎng)所擺放花木等。 進(jìn)項(xiàng)稅稅率：13%； 管理要點(diǎn)： 注意用于食堂、職工宿舍的不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，已抵 扣要做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出 好多建筑房地產(chǎn)公司成立自己的苗木公司！ 27 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 19、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)的抵扣、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)的抵扣：17%； 勞動(dòng)保護(hù)支出應(yīng)符合以下條件： 用品具有勞動(dòng)保護(hù)性質(zhì)，因工作需要而發(fā)生； 用品提供或配備的對(duì)象為本企業(yè)任職或者受雇的員工； 數(shù)量上能滿足工作需要即可； 并且以實(shí)物形式發(fā)生； 21、培訓(xùn)費(fèi)的抵扣、培訓(xùn)費(fèi)的抵扣 進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率：6%。 28 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 22、安

14、保費(fèi)的抵扣、安保費(fèi)的抵扣 （1）如聘請(qǐng)安全保衛(wèi)人員費(fèi)用：6%； （2）為安全保衛(wèi)購(gòu)置的攝像頭、消防器材等費(fèi)用，監(jiān) 控室日常維護(hù)開支費(fèi)用：17%。 23、財(cái)務(wù)費(fèi)用的抵扣、財(cái)務(wù)費(fèi)用的抵扣 相關(guān)服務(wù)包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信 用卡、信用證、財(cái)務(wù)擔(dān)保、資產(chǎn)管理、信托管理、基金 管理、金融交易場(chǎng)所（平臺(tái)）管理、資金結(jié)算、資金清 算、金融支付等服務(wù)。 進(jìn)項(xiàng)抵扣稅率：6%。 29 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 24、不動(dòng)產(chǎn)的抵扣不動(dòng)產(chǎn)的抵扣 案例： 若我們5.1日后購(gòu)買房產(chǎn)當(dāng)作辦公室，取得增值稅專用 發(fā)票1500萬(wàn)元 增值稅165萬(wàn)元 支付銀行存款； 問：如何抵扣？ 30 營(yíng)改增下建筑房

15、地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 （1）取得時(shí) 借：固定資產(chǎn)辦公樓 1500萬(wàn)元 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 99 應(yīng)交稅費(fèi)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 66 貸：銀行存款1665萬(wàn)元 （2）第13個(gè)月 借：應(yīng)交稅費(fèi)增（進(jìn)項(xiàng)稅額） 66 貸：應(yīng)交稅費(fèi)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 66 問：對(duì)于購(gòu)入的房產(chǎn)第一期60%已經(jīng)抵扣了，但是不到一 年就賣了，剩余的40%是否允許繼續(xù)抵扣？ 允許從賣房的銷項(xiàng)稅中抵扣！ 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 25、房屋修繕費(fèi)房屋修繕費(fèi) 抵扣抵扣11% 修繕分為兩種 1）大修理 修理費(fèi)超過房產(chǎn)原值的50%，至少使用2年 以上； 計(jì)入：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用-修繕費(fèi) 也允許分為兩年來(lái)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 2)小修理 32 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 案例：支付888萬(wàn)元（含稅）裝修辦公樓（已知辦公樓原值 1500萬(wàn)元） 取得專用發(fā)票 做出分錄 A、支付裝修費(fèi) B、按照5年分?jǐn)?每年分?jǐn)偟姆咒?C、第二年抵扣40%的分錄 5月1日營(yíng)改增后對(duì)于改建擴(kuò)建修建裝飾超過不動(dòng)產(chǎn)原值50%， 需要分成2年抵扣，但是達(dá)不到50%的，就可以一次性抵扣， 因此建議每次改建不動(dòng)產(chǎn)不要超過50%！ 營(yíng)改增下建筑房地產(chǎn)業(yè)25個(gè)抵扣項(xiàng)目 案例 有一家公司辦公樓原