房地產(chǎn)信托資產(chǎn)管理公司籌備運(yùn)作方案

1、（討論稿）天津房地產(chǎn)商會(huì)天津房地產(chǎn)信托資產(chǎn)管理公司籌備組2004年10月中國(guó)天津天津房地產(chǎn)信托資產(chǎn)管理公司籌備及運(yùn)作方案一、 天津房地產(chǎn)信托資產(chǎn)管理公司成立背景及戰(zhàn)略目標(biāo)1、 天津房地產(chǎn)信托資產(chǎn)管理公司成立必要性：房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金高度密集的運(yùn)作體，可以說(shuō)，沒(méi)有資金就沒(méi)有房地產(chǎn)。開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、房地產(chǎn)價(jià)值高等特點(diǎn)決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資需要巨大的資金量，因此資產(chǎn)瓶頸是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的問(wèn)題。中央政府認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)單純依賴(lài)銀行貸款可能帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，從而也鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)多方面拓寬融資渠道；同時(shí)央行121號(hào)文件使房地產(chǎn)商倍受房貸緊縮困擾，正在積極尋找突破口。另外信托公司等非銀行金融類(lèi)機(jī)構(gòu)一方面需

2、要尋找項(xiàng)目委托人（特定項(xiàng)目如商會(huì)會(huì)員、機(jī)構(gòu)投資者等）；另一方面需要尋找風(fēng)險(xiǎn)低收益高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。在此背景下，組成天津房地產(chǎn)商會(huì)，并以此商會(huì)為載體，成立天津房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，資產(chǎn)管理公司的成立可以為信資公司、房地產(chǎn)企業(yè)很好地解決上述問(wèn)題，它即擁有房地產(chǎn)、金融管理、項(xiàng)目評(píng)估以及法律、財(cái)務(wù)等方面的專(zhuān)業(yè)的、綜合的業(yè)緣關(guān)系。又為廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供一條便捷的融資渠道；為信托公司在地產(chǎn)項(xiàng)目的篩選、委托人的加盟起到橋梁作用。以資產(chǎn)管理公司為基礎(chǔ)，同時(shí)與信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)密切合作，形成兩輪互動(dòng)的格局，共同拾建房地產(chǎn)金融平臺(tái)，仿照基金的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行運(yùn)作（我們姑且稱(chēng)之為類(lèi)基金，強(qiáng)調(diào)“合法性、安全性、流動(dòng)性、

3、盈利性”四原則），以類(lèi)基金和企業(yè)雙贏的方法，將天津的開(kāi)發(fā)企業(yè)以及上下游企業(yè)的閑置資金、天津老百姓城鄉(xiāng)居民生活存款的一部分（天津城鄉(xiāng)居民的存款大概是1800億元）以及以其他形式的一些類(lèi)基金都帶進(jìn)來(lái)，使類(lèi)基金獲得成長(zhǎng)，并初步形成未來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金和基金管理公司的基本構(gòu)架，傾力打造以房地產(chǎn)投資基金為表現(xiàn)形式的房地產(chǎn)市場(chǎng)金融航母。2、 天津房地產(chǎn)信托資產(chǎn)管理公司成立的戰(zhàn)略目標(biāo)：l 目的：1） 資產(chǎn)管理公司是介于信托公司、信托計(jì)劃發(fā)起人及信托計(jì)劃資金使用人之間必不可少的橋梁；并通過(guò)管理信托計(jì)劃為信托公司、不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)員服務(wù)的，即從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法人實(shí)體。在市工商聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)下的房地產(chǎn)商會(huì)為主要發(fā)起人成立的

4、資產(chǎn)管理公司在與信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的多方合作中，會(huì)形成多方共贏的格局。在國(guó)家對(duì)產(chǎn)業(yè)基金的相關(guān)法律法規(guī)正式出臺(tái)前，通過(guò)運(yùn)作資產(chǎn)管理公司來(lái)尋找一條既能為各會(huì)員單位解決融資困難又避開(kāi)法律風(fēng)險(xiǎn)的途徑。在條件逐步成熟時(shí)發(fā)展成為產(chǎn)業(yè)基金管理公司，并探計(jì)出與國(guó)際資本接軌的模式，吸引國(guó)際資產(chǎn)進(jìn)入本信托資金，最終成為國(guó)內(nèi)有影響力、專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)管理公司。2） 通過(guò)搭建金融平臺(tái)整合產(chǎn)業(yè)鏈上的資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的融通，使各方都能受益。因此，信托資金投放的對(duì)象主要是商會(huì)會(huì)員內(nèi)的優(yōu)秀開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是符合住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的綠色生態(tài)住宅、新型工業(yè)化住宅、小城鎮(zhèn)住宅、低密度住宅等，同時(shí)也

5、將支持住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)集成。此外，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)將不可避免地出現(xiàn)改制、并購(gòu)和上市，信托資金也將支持這類(lèi)項(xiàng)目。3） 在農(nóng)業(yè)銀行天津分行、建設(shè)銀行天津分行、浦發(fā)銀行天津分行及信托機(jī)構(gòu)、天津市工商聯(lián)、天津市中小企業(yè)擔(dān)保公司、天津房地產(chǎn)商會(huì)和今晚傳媒集團(tuán)、天津報(bào)業(yè)集團(tuán)等的大力支持下，資產(chǎn)管理公司的組建、信托計(jì)劃的發(fā)行將會(huì)有可靠保證。重要的是信托機(jī)構(gòu)、天津市工商聯(lián)、天津市中小企業(yè)擔(dān)保公司、資產(chǎn)管理公司也將形成新的具有戰(zhàn)略性的聯(lián)盟。并在此基礎(chǔ)上，隨著國(guó)家金融政策、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和相關(guān)條件的不斷成熟，上述戰(zhàn)略聯(lián)盟必將率先發(fā)起成立面向中小企業(yè)服務(wù)的真正意義上的民營(yíng)銀行。l 目標(biāo)：主要是以組合投資形式投資于內(nèi)在價(jià)值被低估、

6、或與同類(lèi)企業(yè)相比具有更高投資價(jià)值的項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)組合投資的動(dòng)態(tài)調(diào)整來(lái)分散和控制風(fēng)險(xiǎn)，在注重資金安全的前提下，追求資產(chǎn)的穩(wěn)定增值和現(xiàn)金的流通性。二、 公司股東、組織、管理架構(gòu)：股東會(huì)監(jiān)事會(huì)董事會(huì)風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)總經(jīng)理專(zhuān)家決策委員會(huì)綜合管理部財(cái)務(wù)部評(píng)估部投資部資產(chǎn)管理部項(xiàng)目部研發(fā)部組織架構(gòu)如上圖所示l 股東結(jié)構(gòu)：由于管理公司的特殊性和穩(wěn)定收益性，因此要確保管理公司股權(quán)的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)于其資本管理來(lái)說(shuō)，更為安全。管理公司的股權(quán)最初由發(fā)起委托人按照發(fā)起投資信托的比例認(rèn)購(gòu)，風(fēng)退出信托認(rèn)購(gòu)計(jì)劃的，原則上其在資產(chǎn)管理公司的股權(quán)也應(yīng)出讓?zhuān)鲎寣?duì)象為：新的2000萬(wàn)以上的信托基金認(rèn)購(gòu)者，資產(chǎn)管理公司的其他股東。在二年

7、內(nèi)，應(yīng)保持其對(duì)的穩(wěn)定性，并且，任何一個(gè)獨(dú)立的股東在資產(chǎn)管理公司的持股比例原則上不超過(guò)20。資產(chǎn)管理公司注冊(cè)資金不低于5000萬(wàn)人民幣。資產(chǎn)管理公司是介于信托投資公司和信托基金發(fā)起人之間的必不可少的橋梁，為將來(lái)發(fā)展成為基金管理公司作好準(zhǔn)備，并探討與國(guó)際資本接軌，吸引國(guó)際資本進(jìn)入本信托基金的模式，使其成為國(guó)內(nèi)第一家專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)基金管理公司。公司運(yùn)營(yíng)后，可以通過(guò)增資擴(kuò)股，也可以吸引外來(lái)國(guó)際資本擴(kuò)大公司的資本金規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力。（注：瑞士聯(lián)邦銀行金融家發(fā)展基金和其他基金組織已表示愿意投資資產(chǎn)管理公司的意向）l 管理機(jī)構(gòu)1） 設(shè)股東會(huì)、董事會(huì)、專(zhuān)家咨詢(xún)委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)董事會(huì)制定、審核、監(jiān)控投資戰(zhàn)略、

8、投資決策和執(zhí)行情況、專(zhuān)家咨詢(xún)委員會(huì)主要職責(zé)是根據(jù)投資目標(biāo)和對(duì)市場(chǎng)的判斷決定本信托資金的總體投資策略，審核并批準(zhǔn)項(xiàng)目小組提出的資產(chǎn)配置方案或重大投資決定的咨詢(xún)建設(shè)，由董事會(huì)和股東會(huì)決策。專(zhuān)家決策委員會(huì)定期召開(kāi)會(huì)議，在緊急情況下召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)監(jiān)督投資組合的制定與執(zhí)行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)程度，及時(shí)向?qū)＜覜Q策委員會(huì)提交風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督報(bào)告和風(fēng)險(xiǎn)控制建議。由上述委員會(huì)對(duì)全部的信托資金及自有資金所投項(xiàng)目進(jìn)行審核決策，并由董事會(huì)聘任的決經(jīng)理對(duì)所有執(zhí)行的投資項(xiàng)目進(jìn)行負(fù)責(zé)，確保投資項(xiàng)目的保值增值，并能達(dá)到預(yù)期收益。2） 管理團(tuán)隊(duì)：公司將以“公平、公正、公開(kāi)”的市場(chǎng)化為原則，聘請(qǐng)一批具有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融管理、項(xiàng)目評(píng)

9、估以及法律、財(cái)務(wù)方面的專(zhuān)業(yè)人士，組成一個(gè)高效、有序、忠實(shí)、悟性高的管理團(tuán)隊(duì)，以及包括以天津房地產(chǎn)商會(huì)主力會(huì)員，即副會(huì)長(zhǎng)單位的專(zhuān)家等組織的專(zhuān)家委員會(huì)，利用其獨(dú)到見(jiàn)解和豐富的操作經(jīng)驗(yàn)去解決房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的難題。a、 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)家隊(duì)伍：具有豐富的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作，具備深厚的房地產(chǎn)原理和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家組成。b、 金融管理專(zhuān)家隊(duì)伍：由金融管理方面的資深人士組成專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)金融創(chuàng)新、融資等業(yè)務(wù)通過(guò)投行手段運(yùn)營(yíng)。c、 法律顧問(wèn)隊(duì)伍：擁有一支具有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)濟(jì)法律事務(wù)實(shí)踐中積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的律師團(tuán)隊(duì)。三、 資產(chǎn)管理公司運(yùn)營(yíng)模式1、 資產(chǎn)管理公司與信托基金、信托投資公司的結(jié)構(gòu)關(guān)系存放監(jiān)

10、管委托管理私募資金（商會(huì)會(huì)員等）公募資金即信托計(jì)劃（自然人、社會(huì)法人等）管理人資產(chǎn)管理公司托管人信托投資公司資金組合2、 資產(chǎn)管理公司項(xiàng)目的決策流程以及資產(chǎn)管理公司的項(xiàng)目操作程序項(xiàng)目提案風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)信托資產(chǎn)管理公司專(zhuān)家決策委員會(huì)信托公司房地產(chǎn)項(xiàng)目信托資產(chǎn)管理公司項(xiàng)目執(zhí)行項(xiàng)目跟蹤項(xiàng)目管理項(xiàng)目收益項(xiàng)目退出3、 資產(chǎn)管理公司的項(xiàng)目決策要點(diǎn)資產(chǎn)管理公司可以成為企業(yè)提供多種選擇：包括過(guò)橋融資、買(mǎi)斷項(xiàng)目整合權(quán)、公司型投資、銀行聯(lián)貸和財(cái)政支持等諸項(xiàng)。資金將主要面向住宅產(chǎn)業(yè)鏈。住宅產(chǎn)業(yè)是以住宅作為最終的產(chǎn)品，貫穿建設(shè)整個(gè)過(guò)程，從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、建筑材料以及住宅的經(jīng)營(yíng)，最后物業(yè)維護(hù)管理都在住宅產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)。同時(shí)

11、，資金還要面向極具投資價(jià)值和市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值的商鋪、商住、大型旅游度假項(xiàng)目投資，為高水平的天津城市建設(shè)不斷創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富。上述資金投向完全面向商會(huì)會(huì)員內(nèi)的企業(yè)和項(xiàng)目。資產(chǎn)管理公司對(duì)報(bào)送（可以發(fā)起人報(bào)送、也可以由會(huì)員單位報(bào)送，不受理非會(huì)員單位的報(bào)送項(xiàng)目）的申請(qǐng)信托計(jì)劃資金的項(xiàng)目進(jìn)行審議，按照信托計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn)篩選項(xiàng)目，報(bào)送專(zhuān)家決策委員會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)。由兩委員會(huì)對(duì)全部的信托計(jì)劃資金所投項(xiàng)目進(jìn)行審核決策；對(duì)通過(guò)審核決策的項(xiàng)目，由董事會(huì)聘任的總經(jīng)理對(duì)所執(zhí)行的投資項(xiàng)目進(jìn)行負(fù)責(zé)，對(duì)信托計(jì)劃項(xiàng)目將完全按照國(guó)外產(chǎn)業(yè)基金的運(yùn)作方式，采取短期過(guò)橋、中長(zhǎng)期放貸、提供擔(dān)保、參股和獨(dú)立開(kāi)發(fā)的形式，對(duì)參股和獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目必須運(yùn)

12、用風(fēng)險(xiǎn)投資的機(jī)制和資本運(yùn)營(yíng)的手段提前保本獲得及時(shí)退出，以求資金加速周轉(zhuǎn)形成豐富利潤(rùn)。對(duì)于已投資的項(xiàng)目由主管該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為首的項(xiàng)目組進(jìn)行跟蹤管理，定期向總經(jīng)理書(shū)面匯報(bào)。項(xiàng)目組可以由房地產(chǎn)、金融、法律、財(cái)務(wù)等方面人員構(gòu)成。對(duì)一般投放的資金，按到期回收資金及收益，實(shí)現(xiàn)資本的退出，并按出資落實(shí)收益的分配。四、 資產(chǎn)管理公司管理模式、制度資產(chǎn)管理公司將采用全新的現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理理念，實(shí)現(xiàn)真正的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)作模式。資產(chǎn)管理公司將資金投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，與資本市場(chǎng)結(jié)合，通過(guò)資本運(yùn)作獲取穩(wěn)定利潤(rùn)，回報(bào)給投資者。管理公司要體現(xiàn)“公平、公正、公開(kāi)”原則，只做資本和管理，自身資金

13、不直接參與任何具體項(xiàng)目，以保持公平。聘用職業(yè)經(jīng)理人管理團(tuán)隊(duì)，并適時(shí)給予一定管理期權(quán)。按照國(guó)際慣例上通行的方法從公司成立起就規(guī)范運(yùn)作，建立并執(zhí)行一系列與其業(yè)務(wù)相配套的內(nèi)控制度、投資流程及獎(jiǎng)懲制度。1、 建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制制度，確保股東及受托資金的安全性。根據(jù)健相互制約、防火墻和有效原則，資產(chǎn)管理公司將制定監(jiān)督制衡制度、內(nèi)部稽核制度、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度、安全保密制度、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備制度，以確保股東及受托資金的安全。2、 建立明確的投資決策制度，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)股東及受托人的收益最大化。3、 制定獎(jiǎng)懲制度，調(diào)動(dòng)每一個(gè)員工的積極性、上進(jìn)心。考慮到職業(yè)經(jīng)理人在信托基金操作上的重要性，給予職業(yè)經(jīng)理人20-30的期權(quán)，在未來(lái)收

14、益分紅中逐步回購(gòu)此部分股份。4、 資產(chǎn)管理公司通過(guò)天津市商會(huì)，定期向天津市工商聯(lián)并工商聯(lián)主席報(bào)告工作和運(yùn)作情況，接受其領(lǐng)導(dǎo)。5、 資產(chǎn)管理公司每年按照實(shí)收資本和托管資金總額提取一定比例給天津房地產(chǎn)商會(huì)，以支持該商會(huì)和天津市工商聯(lián)的正常運(yùn)營(yíng)和各種公益活動(dòng)的費(fèi)用支出。五、 資產(chǎn)管理公司主導(dǎo)下的項(xiàng)目投資原則、方式、方向及項(xiàng)目退出1、 資產(chǎn)管理公司投資項(xiàng)目的原則a、 本投資項(xiàng)目組合將本著合法性、安全性、收益性、流通性的原則。b、 本投資項(xiàng)目組合將采取價(jià)值投資策略，主要投資于：1） 內(nèi)在價(jià)值未被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)或被市場(chǎng)低估的。2） 政府、政策扶持的。3） 把握機(jī)會(huì)成本比較高的住宅價(jià)值項(xiàng)目。2、 資產(chǎn)管理公司投資

15、方式配置：a、 股權(quán)投資b、 債權(quán)投資c、 權(quán)益憑證投資d、 過(guò)橋式投資e、 項(xiàng)目融資f、 mbo-管理層收購(gòu)3、 資產(chǎn)管理公司投資項(xiàng)目方向：a、 房地商會(huì)會(huì)員報(bào)送并通過(guò)評(píng)選確定的會(huì)員單位最優(yōu)項(xiàng)目b、 為政府分憂(yōu)而且足夠優(yōu)惠和扶持的百姓安居項(xiàng)目c、 展示天津國(guó)際形象具有高水平建設(shè)和投資附加值的大型會(huì)議旅游渡假項(xiàng)目等4、 資產(chǎn)管理公司的股本金使用及投資方向?yàn)椋篴、 參與信托計(jì)劃，獲得投資回報(bào)；b、 提供股本金一定比例的資本運(yùn)作，主要對(duì)一些相對(duì)安全、需要資金量少、投資回報(bào)高、用資時(shí)間短的項(xiàng)目進(jìn)行高利率的資金支持；c、 其他董事會(huì)批準(zhǔn)的用款項(xiàng)目等。5、 項(xiàng)目退出機(jī)制配制：1） 長(zhǎng)期穩(wěn)健收益2） 短期

16、風(fēng)險(xiǎn)投資收益3） ipo直接發(fā)行股票六、 公司盈利模式1、 信托計(jì)劃資金和定向私募資金由資產(chǎn)管理公司管理，收取資產(chǎn)管理費(fèi)。信托資產(chǎn)管理費(fèi)的收取是在保證一定收益情況下，采用利益共享的方式，通過(guò)享有收益分成來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。具體如下：如果年資金平均實(shí)際收益在6及以下時(shí)，管理公司不提取分成、也不收管理費(fèi)用；如果年平均收益在6-10之間時(shí)，管理公司提取分成信托資金*（年平均收益-6）*20如果年平均收益在10-20之間時(shí)，管理公司提取分成信托資金*（10-6）*20+信托資金*（年平均收益-10）*30如果年平均收益在20以上時(shí)，管理公司提取分成信托資金*（10-6）*20+信托資金*（20-10）*30+

17、信托資金*（年平均收益-20）*502、 資產(chǎn)管理公司自有股本金主要在商會(huì)會(huì)員內(nèi)部用，屬于短期過(guò)橋資金一般不超過(guò)半年，年收益會(huì)高于商業(yè)銀行同期貸款利率303、 短時(shí)未使用的資金可用于短期融資、購(gòu)買(mǎi)國(guó)債、同業(yè)拆借等無(wú)風(fēng)險(xiǎn)操作。4、 企業(yè)財(cái)務(wù)顧問(wèn)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)顧問(wèn)，收取顧問(wèn)費(fèi)。5、 為企業(yè)引進(jìn)投資人，或向投資人推薦項(xiàng)目，通過(guò)收取中介費(fèi)、成為公司股東或股份期權(quán)作為回報(bào)。七、 資產(chǎn)管理公司的風(fēng)險(xiǎn)管理1、 風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式：1） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)2） 管理風(fēng)險(xiǎn)3） 政策風(fēng)險(xiǎn)2、 抵抗風(fēng)險(xiǎn)的辦法：資產(chǎn)管理公司以貸款方式運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取如下風(fēng)險(xiǎn)控制措施：1） 以土地使用證或房產(chǎn)抵押方式發(fā)放貸款的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)土地

18、使用證或房產(chǎn)的抵押權(quán)，防止形成不可預(yù)見(jiàn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。以信用擔(dān)保進(jìn)行貸款申請(qǐng)的，應(yīng)評(píng)估擔(dān)保人的擔(dān)保能力并形成書(shū)面報(bào)告。擔(dān)保能力較差或存在循環(huán)擔(dān)保的，應(yīng)要求承貸人引入獨(dú)立的商業(yè)擔(dān)保。2） 對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)周期、資金運(yùn)用及整體效益、項(xiàng)目存在的相關(guān)限制及其影響等作出詳盡分析，建立按工程進(jìn)度劃撥資金的多方監(jiān)管賬戶(hù)，資產(chǎn)管理公司和借款人當(dāng)事人共同簽章并經(jīng)保管人審核后才可劃出資金，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用貸款轉(zhuǎn)作其他項(xiàng)目或其他用途。3） 對(duì)承貸企業(yè)的項(xiàng)目收入采取全封閉運(yùn)行的管理模式，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益的監(jiān)控，房產(chǎn)銷(xiāo)售合同應(yīng)備案，要求銷(xiāo)售回款只能劃入保管人處所開(kāi)設(shè)的信托資金專(zhuān)戶(hù)，防止挪用銷(xiāo)售回款開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目或挪作他用。3

19、、 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)信托基金的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的管理鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資信托基金規(guī)模較大擬對(duì)該信托提取損失準(zhǔn)備金，按每年信托基金的1提取，但該準(zhǔn)備金累計(jì)總額達(dá)到信托計(jì)劃資金的5時(shí)，可不再提取。彌補(bǔ)虧損前，該準(zhǔn)備金可用于存放同業(yè)或委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)國(guó)債、企業(yè)債。該準(zhǔn)備金彌補(bǔ)虧損的標(biāo)準(zhǔn)為：對(duì)于信托基金以投資形式運(yùn)用，以下情形確認(rèn)為虧損形成：1） 被投資企業(yè)清算后，如果對(duì)投資企業(yè)的虧損分擔(dān)額等于或超過(guò)了投資的帳面金額：2） 轉(zhuǎn)讓被投資公司股權(quán)后所得現(xiàn)金低于原始投資額的；3） 投資企業(yè)連續(xù)3年產(chǎn)生虧損的；4） 投資企業(yè)累計(jì)4年不能以現(xiàn)金方式分配投資收益的。發(fā)生以上情況后，處置投資形成的股權(quán)的價(jià)值低于初始投資額的部分為

20、虧損額。以準(zhǔn)備金彌補(bǔ)虧損的標(biāo)準(zhǔn)為彌補(bǔ)至該筆投資的原始投資額。對(duì)于信托基金以貸款方式運(yùn)用，如果再貸款到期日貸款全部或部分本息無(wú)法償還的，以該準(zhǔn)備金彌補(bǔ)虧損，彌補(bǔ)虧損額度為貸款到期日的全部本息額度減去處置信貸資產(chǎn)后所得現(xiàn)金。當(dāng)以上虧損發(fā)生后，如損失準(zhǔn)備金不足以彌補(bǔ)虧損則從信托受益中列支。對(duì)于以投資方式運(yùn)用房地產(chǎn)信托資金的，則應(yīng)當(dāng)至少采取以自己名義代表投資人介入所參股房地產(chǎn)企業(yè)的治理，為受益人的利益謹(jǐn)慎管理信托資金；及時(shí)辦理所涉及的房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)變更手續(xù)或信托登記手續(xù)；對(duì)控股或?qū)儆陉P(guān)聯(lián)方關(guān)系的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在評(píng)價(jià)自身房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與能力的基礎(chǔ)上，依法或者自主決定是否聘請(qǐng)外部專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與管理等

21、風(fēng)險(xiǎn)控制措施。八、 結(jié)論1、 資產(chǎn)管理公司將堅(jiān)持三個(gè)原則：l 面向業(yè)界原則。即資產(chǎn)管理公司的建立是為房地產(chǎn)行業(yè)搭建一個(gè)金融產(chǎn)品管理平臺(tái)，提高住宅產(chǎn)業(yè)鏈上每個(gè)環(huán)節(jié)的效益。l 堅(jiān)持創(chuàng)新原則。即強(qiáng)調(diào)金融品種創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和企業(yè)創(chuàng)新，以期開(kāi)拓房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的新模式，用新穎先進(jìn)的金融技術(shù)工具為企業(yè)服務(wù)。l 綜合平臺(tái)原則。即依據(jù)自身特點(diǎn)，并不照搬海外房地產(chǎn)基金的運(yùn)作方式，而是在產(chǎn)業(yè)化、科技化和國(guó)際化的平臺(tái)上啟動(dòng)。2、 資產(chǎn)管理公司管理的信托資金有兩個(gè)特點(diǎn)：第一是專(zhuān)家理財(cái)，就是用專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的來(lái)管理資金，同時(shí)投資的決策是獨(dú)立的。第二是將促成整個(gè)住宅行業(yè)橫向的整合，但是投資的方向是垂直的，就是在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上，

22、挑選好的企業(yè)來(lái)投資。資產(chǎn)管理公司將緊緊依托各股東的業(yè)界地位雄厚實(shí)力，秉承科學(xué)、規(guī)范、穩(wěn)健的管理風(fēng)格，從事于中國(guó)最有潛力的行業(yè)，將會(huì)帶給社會(huì)和各界一份驚喜。天津房地產(chǎn)商會(huì)天津房地產(chǎn)信托資產(chǎn)管理公司籌備組二零零四年十月2011/06/18 01:01 110kv肇慶變電站電氣部分初步設(shè)計(jì)2011/06/18 01:01 468q發(fā)動(dòng)機(jī)缸體雙面臥式鉆床總體設(shè)計(jì)及左主軸箱設(shè)計(jì)2011/06/18 01:01 abs防抱死系統(tǒng)設(shè)計(jì)2011/07/07 13:35 ca1050汽車(chē)驅(qū)動(dòng)橋主減速器設(shè)計(jì)2011/06/18 01:01 ca6110發(fā)動(dòng)機(jī)曲軸的加工工藝及夾具設(shè)計(jì)2011/06/18 01:01

23、 ca6140撥叉專(zhuān)用夾具設(shè)計(jì)(831008型號(hào))2011/06/18 01:01 ca6140撥叉零件工藝及工裝設(shè)計(jì)2011/06/18 01:01 ca6140機(jī)床后托架加工工藝及夾具設(shè)計(jì)2011/06/18 01:01 ca6140機(jī)床法蘭盤(pán)課程設(shè)計(jì)2011/06/18 01:01 ca6140車(chē)床主軸箱體的設(shè)計(jì)與工藝分析及鏜模設(shè)計(jì)2011/06/18 12:57 ca6140車(chē)床刀架的工藝規(guī)程和銑上頂面工裝設(shè)計(jì)2011/06/18 01:01 ca6140車(chē)床床身加工工藝及夾具設(shè)計(jì)2011/06/18 01:01 ca6140車(chē)床手柄座設(shè)計(jì)2011/06/18 01:01 ca6140車(chē)床撥叉(831007型號(hào))設(shè)計(jì)2011/06/18 01:01 ca6140車(chē)床撥叉機(jī)械加工工藝規(guī)程及工藝裝備設(shè)計(jì)8310072011/08/06 19:24 ca6140車(chē)床撥叉零件的機(jī)械加工工藝規(guī)程及夾具設(shè)計(jì)8310032011/06/18 01:01 ca6140車(chē)床法蘭盤(pán)831004工藝規(guī)程設(shè)計(jì)2011/06/18 01:01 ca6140車(chē)床法蘭盤(pán)工藝規(guī)程設(shè)計(jì)2011/06/1