遼寧丹東商業(yè)深度調(diào)研分析(商圈項目客群)

1、1 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 微觀市場分析微觀市場分析 商圈分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析 城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析 消費者分析消費者分析 商業(yè)街分析商業(yè)街分析 經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求分析消費需求分析 宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目 研究思路研究思路匯報議程匯報議程 第一部分第一部分 研究基礎(chǔ)研究基礎(chǔ) 第二部分第二部分 研究視角研究視角 第三部分第三部分 深度解析深度解析 2 微觀市場分析微觀市場分析 商圈分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析 城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析 消費者分析消費者分析

2、商業(yè)街分析商業(yè)街分析 經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求分析消費需求分析 丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目 研究思路研究思路匯報議程匯報議程 第二部分第二部分 研究視角研究視角 第三部分第三部分 深度解析深度解析 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 宏觀市場分析宏觀市場分析 第一部分第一部分 研究基礎(chǔ)研究基礎(chǔ) 3 20082008年年20102010年初，國內(nèi)房產(chǎn)政策調(diào)整一覽年初，國內(nèi)房產(chǎn)政策調(diào)整一覽 2008年10 月22日 首次購房貸款7折利率優(yōu)惠政策及契稅優(yōu)惠政策 2008年12 月20日 二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策及改善型購房貸款優(yōu)惠政策 2009年5月 2

3、7日 普通住房開發(fā)貸款最低資本金比例下調(diào)至20% 2009年6月 19日 嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，40%首付及利率上浮10% 2009年9月 2日 國土資源局發(fā)布通知嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進批而未用的土地利用 2009年11 月13日 商品住宅用地出讓面積限制，大城市20萬平米、中等城市14 萬平米、小城市7萬平米 2009年12 月8日 中央經(jīng)濟會議、支持首次和改善型購房需求，放寬中小城市戶 口限制 2009年12 月9日 首次購房優(yōu)惠政策延續(xù)，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止 2009年12 月14日 “國四條”遏制房價上漲，增加供給、支持自主和改善型住 房消費，抑制投機、加強市場監(jiān)管、大規(guī)模批準(zhǔn)保障安

4、居 房 2009年12 月17日 財政部等部門發(fā)文通知，土地出讓中首次繳納比例不得低于50% 2010年1月 10日 國務(wù)院辦公室下發(fā)“國十一條”通知 2011年9月 1日 央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房貸再次收緊 4 微觀市場分析微觀市場分析 商圈分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析 城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析 消費者分析消費者分析 商業(yè)街分析商業(yè)街分析 經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求分析消費需求分析 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目 研究思路研究思路匯報議程匯報議程 第二部分第二部分 研究視角研究視角 第三部分第三部分 深度解析深度解析 宏觀市場分析宏觀市場分析 宏觀環(huán)境分析

5、宏觀環(huán)境分析 丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析 第一部分第一部分 研究基礎(chǔ)研究基礎(chǔ) 5 遼寧省丹東市的商業(yè)功能定位為：遼寧省丹東市的商業(yè)功能定位為： 立足北黃海，依托沿江沿海經(jīng)濟帶，把丹東建設(shè)成為遼寧沿海地區(qū)新的經(jīng)濟增長極、遼寧對 外開放高地、國際化港口城市和“文明、生態(tài)、繁榮、富?！钡囊思丫拥兀瑯?gòu)建大氣秀美的丹東。 丹東市商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)：丹東市商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)： 以沿江沿海經(jīng)濟帶為重點，加快開發(fā)建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)（新區(qū)）、東港、前陽、和大孤 山四大工業(yè)區(qū)，成為丹東新的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。做大新城區(qū)，盡快形成中心城市功能；做美老城區(qū)，提高 城市品味；適度北展，打造金山、五龍背、東湯旅游度假休閑區(qū)；適度

6、東擴，打造九連城、虎山、太 平灣高度服務(wù)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；發(fā)展壯大鳳城、寬甸兩大經(jīng)濟板塊，成為支撐全市的重要支柱。 綜合經(jīng)濟實力顯著增強。地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長20%，到2015年，達到1800億元，力爭達到2000億 元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過1萬美元。規(guī)模工業(yè)增加值年均增長28%，達到800億元。地方財政一般預(yù) 算收入年均增長28%，達到275億元，力爭達到300億元。全社會固定資產(chǎn)投資年均增長30%，五年累 計9000億元，力爭達到10000億元 開放水平全面提升。全市實際利用外商直接投資年均增長37%，累計達到100億美元。引進內(nèi)資項目 到 位資金年均增長36%，累計達到5000億元。到

7、2015年，外貿(mào)出口總額42億美元，年均增長20%。 臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)(新區(qū))、東港、前陽和大孤山四大經(jīng)濟區(qū)的財政一般預(yù)算收入、全社會固定資產(chǎn)投資占 全市比重分別達到39%和40% 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重大進展。新興產(chǎn)業(yè)比重大幅提高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)普遍升級，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，形 成特色鮮明的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為7:51:42。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占工業(yè)增加值比重達到35%以上。 丹東商業(yè)總體規(guī)劃丹東商業(yè)總體規(guī)劃 6 加快建設(shè)新城區(qū)和美化老城區(qū)加快建設(shè)新城區(qū)和美化老城區(qū) 新城區(qū)工業(yè)園和經(jīng)濟帶：新城區(qū)工業(yè)園和經(jīng)濟帶： 臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)(新區(qū))。以臨港產(chǎn)業(yè)、汽車及零部件、先進裝備制造和現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)為重點，建設(shè)成為全

8、市經(jīng)濟發(fā)展的先行區(qū)和產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、人文薈萃、特色 鮮明的現(xiàn)代化宜居新城。 東港經(jīng)濟區(qū)。以再生資源加工、風(fēng)電設(shè)備制造和食品加工等產(chǎn)業(yè)為重點，建 設(shè)形成全市重要的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。大力發(fā)展再生資源產(chǎn)業(yè)，打造東北最大的再生資源產(chǎn) 業(yè)基地。積極發(fā)展風(fēng)電設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)，形成全國重要的風(fēng)電設(shè)備生產(chǎn)基地。 前陽經(jīng)濟區(qū)。以紡織服裝、食品加工、裝備制造和物流業(yè)為發(fā)展重點，以強 化城市建設(shè)為支撐，建設(shè)形成丹東東港同城化的中心連接帶。 大孤山經(jīng)濟區(qū)。以打造北黃海重要的重化工基地、現(xiàn)代化港口、濱海生態(tài)旅 游城市為目標(biāo)，建設(shè)成為北黃海新興的經(jīng)濟區(qū)，連接大連的重要戰(zhàn)略節(jié)點。 城市東部經(jīng)濟帶。加快九連城、虎山、太平灣等地區(qū)的

9、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以九 連城整體開發(fā)建設(shè)為牽動，加快東北亞商貿(mào)城建設(shè)，打造城市東部新商圈。 老城區(qū)主要商場老城區(qū)主要商場 . 新柳步行街 內(nèi)有金元寶商場、新柳商場和大商新瑪特 . 新一百 傳統(tǒng)的老商業(yè)中心 。 丹東商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（丹東商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2008201620082016年）年） 7 丹東主商圈丹東主商圈 定位和功能定位和功能：本商圈是丹東最繁 華的步行街，經(jīng)營服務(wù)功能比較完善， 行業(yè)齊全，商業(yè)現(xiàn)代化水平比較高， 是全市集購物、餐飲、休閑、文化、 商務(wù)于一體的繁華商業(yè)圈。 大型商場大型商場：以錦山大街（主街） 為依托、靠近七經(jīng)街，內(nèi)有新瑪特超 市、新柳、金元寶商場，規(guī)模比較龐 大，但是商場整

10、體檔次不高，主消費 人群集中在新柳和金元寶商場 數(shù)碼廣場：以數(shù)碼電子為主的美 術(shù)大樓也在新安步行街西側(cè)。 老城區(qū)市級商業(yè)功能區(qū)由新柳步行街和新一百兩大商老城區(qū)市級商業(yè)功能區(qū)由新柳步行街和新一百兩大商 圈構(gòu)成圈構(gòu)成 8 新一百新一百 老商圈老商圈 位于老商業(yè)街七經(jīng)街上，南靠火車站，緊鄰錦山大街位于老商業(yè)街七經(jīng)街上，南靠火車站，緊鄰錦山大街 七經(jīng)街商業(yè)街七經(jīng)街商業(yè)街：市區(qū)主干道，最繁華的 商業(yè)街，品牌檔次較高，是丹東以前的老商 圈。 火車站北側(cè)火車站北側(cè)：交通十分便利，人流密集， 帶動老一百的消費。 鴨綠江鴨綠江：距鴨綠江步行只需五分鐘，是 旅游、娛樂購物的最佳去處。 錦山大街錦山大街：黃金地段，

11、地理位置絕佳， 均是車流和人流最密集的地方。 新一百是丹東的高檔消費區(qū)，以中老年 為主，檔次比較高。 淮孟商圈淮孟商圈 9 丹東新城區(qū)丹東新城區(qū) 定位和功能 丹東未來 商圈主要的轉(zhuǎn)移區(qū)，目 前是城府逐漸向此區(qū)轉(zhuǎn) 移，政府的8年規(guī)劃區(qū) 域主要集中是此區(qū)域， 是未來房地產(chǎn)開發(fā)的主 要市場。 紅頂商場，三層，面 積8萬平米，在建。 牛頓新城區(qū) 以住宅和 商業(yè)為主 目前新城區(qū)主要以住 宅為主，商場只有家居 廣場和金融大廈和寶山 水果批發(fā)市場和鋼材市 場，商業(yè)資源比較稀缺， 交通不便利只有幾路公 交車通新城區(qū)。 10 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市居民生活水品和質(zhì)量較同級別城市要高很多； 城市經(jīng)濟以旅游業(yè)和出口為

12、主，旅游資源豐富，憑借旅游帶動丹東的經(jīng) 濟發(fā)展；進出口貿(mào)易發(fā)達。 城市消費結(jié)構(gòu)不是很好；工業(yè)不是很發(fā)達，受旅游業(yè)影響較大 商業(yè)發(fā)展水平較低，大型商場和超市人流并不旺盛。 房地產(chǎn)發(fā)展以住宅開發(fā)為主，住宅走勢很好，因為城市環(huán)境很好吸引了 大部分的外來者到此居住，最近幾年新建商場幾乎沒有，只有在新城區(qū)有 幾個在建商場，但是估計最近幾年不會特別好. 城市宏觀環(huán)境小結(jié)城市宏觀環(huán)境小結(jié) 11 微觀市場分析微觀市場分析 商業(yè)現(xiàn)狀與特征商業(yè)現(xiàn)狀與特征 商業(yè)稀少，最近三年沒有新建商業(yè)街或商場商業(yè)稀少，最近三年沒有新建商業(yè)街或商場 丹東的商業(yè)主要集中在新安步行街上，是商場聚集地，新建商場基本上沒有。 沿街商服經(jīng)營

13、商品種類繁雜，檔次較低。 商業(yè)占用土地面積不多，沿街商服和商場鋪位很少，買或者租都不容易。 消費層次不高，以中低檔消費人群為主。 12 商業(yè)街分析商業(yè)街分析 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析 城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析 消費者分析消費者分析經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求分析消費需求分析 宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目在建商業(yè)項目在建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目 研究思路研究思路匯報議程匯報議程 第一部分第一部分 研究基礎(chǔ)研究基礎(chǔ) 第三部分第三部分 深度解析深度解析 微觀市場分析微觀市場分析 商圈分析商圈分析 第二部分

14、第二部分 研究視角研究視角 13 老城區(qū)商業(yè)中心主要集中在元寶區(qū)錦 山大街新安步行街內(nèi)，火車站以北。 以商業(yè)為主、商住結(jié)合、功能完善、 配套設(shè)施齊全的綜合性商貿(mào)中心。 大型商貿(mào)項目包括：金元寶商場、新 一百、新柳商貿(mào)城、大商新瑪特、沃 爾瑪超市、美術(shù)大樓、肯德基、必勝 客等。 新城區(qū)沒有形成統(tǒng)一的商業(yè)中心， 只有專業(yè)市場和工業(yè)園 大型商貿(mào)項目包括：寶山水果批發(fā) 市場、建材廠、儀器儀表基地、紅 頂商場（在建）、金融大廈。 丹東商圈分析丹東商圈分析 目前商圈目前商圈 丹東目前的商圈以老城區(qū)商業(yè)中心為主丹東目前的商圈以老城區(qū)商業(yè)中心為主 新安步 行街 新城區(qū) 14 老城區(qū)商圈由新安步行街和七經(jīng)街商

15、圈組成，新安步行街呈南北方向直線型， 上方架有天橋聯(lián)通，是比較新的商圈。其 北側(cè)以金元寶商場和新柳商貿(mào)城為主，恒北側(cè)以金元寶商場和新柳商貿(mào)城為主，恒 輝體育以及多家運動品牌為輔，主要以服輝體育以及多家運動品牌為輔，主要以服 裝和餐飲為主，面向的是中低端消費人權(quán)裝和餐飲為主，面向的是中低端消費人權(quán)； 南側(cè)端以大商新瑪特為代表，主要經(jīng)南側(cè)端以大商新瑪特為代表，主要經(jīng) 營中高端男女服裝、鞋帽等營中高端男女服裝、鞋帽等。步行街內(nèi)以 博滔運動和賣場為輔。 總的來講，步行街商圈是丹東商業(yè)最 成熟的商圈，是丹東人民主要的購物場所。 七星街商圈則是因火車站而形成的特七星街商圈則是因火車站而形成的特 色商圈色商

16、圈，主要是以商業(yè)街和商場為主，該該 商圈檔次比較高，都是經(jīng)營國內(nèi)外知名品商圈檔次比較高，都是經(jīng)營國內(nèi)外知名品 牌，是老商業(yè)中心牌，是老商業(yè)中心。但是不是主流人群的 購物去向 丹東商圈分析丹東商圈分析 老城區(qū)商圈老城區(qū)商圈 老城區(qū)商圈的市場主導(dǎo)地位無法撼動老城區(qū)商圈的市場主導(dǎo)地位無法撼動 15 新城區(qū)商圈沒有完全形成，多數(shù)是以住宅 為主，但是隨著市委的遷移，相信未來會成為 新一代的商業(yè)聚集地。 已建商業(yè)項目以批發(fā)市場為主，代表商家 寶山水果批發(fā)市場、建材廠。 在建商業(yè)項目比較多，但是成形的比較少。 丹東商圈分析丹東商圈分析 新城區(qū)商圈新城區(qū)商圈 新城區(qū)商圈具有無限的發(fā)展?jié)摿蜋C遇新城區(qū)商圈具有無

17、限的發(fā)展?jié)摿蜋C遇 16 序號序號經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài) 面積面積 （m2） 租金價格租金價格 （元（元/m2/月）月） 儷園廣 場 女鞋專賣20230 儷園廣 場 女裝專賣875 新柳商 場 男裝專賣10300 金元寶商場8310 大商新 瑪特 女裝26290 沃爾瑪飾品17210 新一百男裝專賣40272 美術(shù)大 樓 童裝5320 新柳商業(yè)街租金介紹新柳商業(yè)街租金介紹 17 商圈分析商圈分析 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析 城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析 消費者分析消費者分析經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求分析消費需求分析 宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分

18、析 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目 研究思路研究思路匯報議程匯報議程 第一部分第一部分 研究基礎(chǔ)研究基礎(chǔ) 第三部分第三部分 深度解析深度解析 微觀市場分析微觀市場分析 第二部分第二部分 研究視角研究視角 商業(yè)街分析商業(yè)街分析 18 新安步行街是丹東最主要的商業(yè)街，以餐飲、服飾、珠寶為主，服裝約占新安步行街是丹東最主要的商業(yè)街，以餐飲、服飾、珠寶為主，服裝約占69%69%，其次是餐飲，其次是餐飲， 約占8%左右，其他諸如百貨、金店、眼鏡店等諸多業(yè)態(tài)合計約占23%。 產(chǎn)品種類豐富、業(yè)態(tài)齊全，匯集了高中低檔的產(chǎn)品，人流旺盛。均是一些時尚服飾，消費人群 也以年輕人為主。 步行街以新瑪

19、特、新柳、金元寶三個商場為主體、新柳和金元寶是以中低端產(chǎn)品為主，新瑪特 以中高端品牌和百貨為主 商業(yè)街分析商業(yè)街分析 新安街新安街 丹東商業(yè)街丹東商業(yè)街 19 經(jīng)營行業(yè)經(jīng)營行業(yè)服裝服裝餐飲餐飲賣場賣場超市超市商務(wù)商務(wù) 數(shù)量28110122 經(jīng)營行業(yè)經(jīng)營行業(yè)酒店酒店運動城運動城 數(shù)量22 商商 業(yè)業(yè) 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 分分 布布 商業(yè)街分析商業(yè)街分析 主力店介紹主力店介紹 n服飾：博滔運動、恒輝運動、kappa、 cba、森馬、杰克西蒙、匹克，納迪亞 等 n網(wǎng)點：中行、建行、郵局、移動、證券 n餐飲：歐羅巴咖啡、肯德基、快餐 n賓館：昆侖酒店、嘉豪賓館 n婚紗影樓：金夫人婚紗攝影 20 商業(yè)街主要經(jīng)營

20、項目為服飾行業(yè)，主要為中高等檔次，且以時裝和休閑運動類服飾為主；主要有三條 商業(yè)街：新安步行街、七經(jīng)街、錦山大街。 商業(yè)街店鋪主力戶型為40平米左右，開間4米，進深10米，品牌專賣店60120平米不等，裝修水平中等， 只有運動品牌的店面裝修檔次較高，其他的就很一般； 商業(yè)氛圍好，消費群體集中，店鋪的經(jīng)營狀態(tài)良好； 商業(yè)街出租率100%， “一鋪難求” ，平均16-20/天/平方，在新柳商城一側(cè)；8-10元/天/平，儷園廣 場區(qū)域。新柳和金元寶租金都在8-12元/天/平，新瑪特是扣點的，抽成比例是26%；新一百是10-15元/ 天/平。 商業(yè)街分析商業(yè)街分析 綜合印象綜合印象 21 錦山大街是一

21、條東西向的道路，南有火車站、北靠市政府錦山大街是一條東西向的道路，南有火車站、北靠市政府 商業(yè)街分析商業(yè)街分析 錦山大街錦山大街 連接新老城區(qū)的主力商業(yè)干道連接新老城區(qū)的主力商業(yè)干道 22 七經(jīng)街以珠寶和服飾為主；是老商業(yè)區(qū)，也是新一百商場所在街； 七經(jīng)街緊靠大商新瑪特和火車站，地理位置絕佳； 主要經(jīng)營項目為服飾（80以上），主要為中高檔次，以正裝為主； 商業(yè)街店鋪主力面積為60100平米左右，裝修水平高檔； 商業(yè)街經(jīng)營情況不是很好，因為有新瑪特和金元寶等商場影響，所以現(xiàn)在很少人來這 里，主要靠新一百商場帶來人流。未來隨著更多商場的建成，可能會更差。 商業(yè)街分析商業(yè)街分析 七經(jīng)街七經(jīng)街 商業(yè)街

22、綜合印象商業(yè)街綜合印象 23 商業(yè)分析商業(yè)分析 步行街步行街 而步行街的南側(cè)入口位于金湯街上上， 大商新瑪特店緊靠步行街入口。 步行街北側(cè)入口位于縣前街上，有 金元寶和新柳商場在入口處 24 商業(yè)街分析商業(yè)街分析商圈分析商圈分析 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析 消費者分析消費者分析經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求分析消費需求分析 宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析 失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目 研究思路研究思路匯報議程匯報議程 第一部分第一部分 研究基礎(chǔ)研究基礎(chǔ) 第三部分第三部分 深度解析深度解析 微觀市場分析微觀市場分析 第二部分第二部分 研究視角研

23、究視角 商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目 25 n項目地址：金湯街與新安街交匯處 n開業(yè)時間：2008年11月27日 n投資單位：大商集團 n經(jīng)營面積：約3.5萬 n經(jīng)營類別： n-1f-:超市、餐飲、特賣場 1f：鞋、珠寶、化妝品、眼鏡鐘表、手機 2f：男裝、鞋 3f：女裝、皮包 4f：女裝、皮草、內(nèi)衣 5f- :運動、童裝、羽絨、羊絨、家居 大商新瑪特大商新瑪特 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目 26 n項目地址：縣前街與新安街交口的東南角 n開業(yè)時間：2007年 n建筑面積：約40000（每層10000左右） n經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲 、辦公 n樓層分布： 1f百貨：

24、美甲、飾品、箱包； 2f：鞋、男裝； 3f-：職業(yè)女裝、家居服、時裝； 4f：羽絨、內(nèi)衣、童裝； 5f：男裝、女裝 n出租情況：每天每平米10-15元，租期一般是1-2 年 n運營方式：商場頭一收取租金；賣到個人手里的， 業(yè)主自行出租，商場統(tǒng)一管理；是位置和面積定 租金。 金元寶商場金元寶商場 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目 27 優(yōu)勢優(yōu)勢： 地理位置優(yōu)越，地處百年老商業(yè)區(qū)的核心位置，周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量和車 流量均較大，并有銀行等完善的商業(yè)配套機構(gòu)。 知名餐飲肯德基入駐，為其帶來了龐大的人流，增強了其人氣。 內(nèi)有小吃一條街，集聚人流。 商品單價低，是大眾消費區(qū)。 劣勢劣勢： 定位檔次較低，產(chǎn)品

25、質(zhì)量一般，與金元寶商場對立。但是產(chǎn)品檔次和人流明顯低。 商場裝修陳舊，由于分ab兩座中間有聯(lián)通道所以光線不是很好。 格局規(guī)劃混亂，扶梯不是設(shè)在商場中間而是在一側(cè)，上下樓十分不方便。 新柳商貿(mào)城新柳商貿(mào)城 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目 項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)劣勢分析 28 新一百新一百 n項目地址：振興區(qū)七經(jīng)街 n開業(yè)時間：2005年9月 n建筑面積：約1.3萬 n經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲 、酒店 n樓層分布： 1f國際精品館：珠寶、名品化妝、煙酒名茶、精品 皮鞋、手表、超市 2f-紳士名流館：精品男裝、精品皮具 3f-炫美名媛館：精品女裝 4f-香榭麗人館：休閑、運動、女裝 5f-羽絨、家居

26、、童裝、皮草 n運營方式：商場統(tǒng)一收取租金，二三層租金是每 平米每月272-292元，四層是160-180元，五層是 100-120元。每月結(jié)賬時商場提前扣除上個月的租 金。 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目 29 優(yōu)勢優(yōu)勢： 地理位置優(yōu)越，位于金海商圈和江城大街的交匯處，并占據(jù)商圈 中的核心位置，人流量和車流量均較大。 綜合性較強，以商業(yè)和辦公為主。 定位在高端百貨，有良好的企業(yè)形象。 劣勢劣勢： 定位不清楚，介于新柳商貿(mào)城和新瑪特之間，人流不是很多，不 少業(yè)主都在出租或者出賣商鋪。 開業(yè)時間一再延長，現(xiàn)在還在裝修。 沃爾瑪超市沃爾瑪超市 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目 30 優(yōu)勢優(yōu)勢： 項目位于錦山大街

27、主街道 上，西側(cè)100米是新安步行街， 地理位置優(yōu)越。 項目以數(shù)碼、電子和工藝 品為主。 建筑面積8000平米左右， 左側(cè)靠近丹東市棚戶區(qū)主改區(qū)域。 手機和數(shù)碼的專業(yè)賣場， 吸引了大部分人流。 劣勢劣勢： 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、商場老舊。 業(yè)態(tài)布局混亂。 本商業(yè)街下商服租金在每平 米每月320-350元，兌費在6-20 萬元不等，沒有業(yè)主會出賣商鋪， 因為都在等動遷獲得更高的賠償。 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目 美術(shù)大樓美術(shù)大樓 31 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目 商業(yè)街分析商業(yè)街分析商圈分析商圈分析 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析 消費者分析消費者分析經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費需求

28、分析消費需求分析 宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析 研究思路研究思路匯報議程匯報議程 第一部分第一部分 研究基礎(chǔ)研究基礎(chǔ) 第三部分第三部分 深度解析深度解析 微觀市場分析微觀市場分析 第二部分第二部分 研究視角研究視角 商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析 失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目 32 n 項目地址：元寶區(qū)珍珠街 n 經(jīng)營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲 n 業(yè)態(tài)分布：百貨、服裝鞋帽、針紡織品、 五金家電、文體用品、鐘表眼鏡、日用雜 品、食品、煙酒 n 失敗原因分析： 從開業(yè)一直沒有作旺，距離市中心較遠； 商場選址在偏僻區(qū)域，交通不便。 產(chǎn)品定位低端，該區(qū)域人口寧愿去市區(qū)也 不選擇在

29、這兩個商場。 失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目 鴨綠江百貨商店和珍珠百貨大樓鴨綠江百貨商店和珍珠百貨大樓 33 丹東商業(yè)發(fā)展緩慢，主要靠旅游業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展，商業(yè)中心都集中在新安步行街上 ，而且最近3年都沒有新建商場。 商業(yè)中心附近有沃爾瑪超市，但是最近再重新裝修，不少業(yè)主都紛紛出租商鋪，租 金比較便宜； 商業(yè)街主要以年輕人為主，除了新瑪特以外，商場的檔次都不高，步行街正街上攤 位較多，雜亂無章； 新城區(qū)的商業(yè)在建項目檔次規(guī)格較高，但是因為交通不便，想要發(fā)展起來也是比較 困難的； 經(jīng)營失敗商業(yè)項目主要是在華益絲綢廠附近，但都因距市中心較遠所以都以倒閉告 終； 丹東商業(yè)市場分析小結(jié)丹東商業(yè)市場分析小結(jié) 3

30、4 消費者分析消費者分析 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 微觀市場分析微觀市場分析 商圈分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析商業(yè)街分析商業(yè)街分析 消費需求分析消費需求分析 宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目 研究思路研究思路匯報議程匯報議程 第一部分第一部分 研究基礎(chǔ)研究基礎(chǔ) 第二部分第二部分 研究視角研究視角 城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析 經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析 第三部分第三部分 深度解析深度解析 35 經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析 商鋪性質(zhì)商鋪性質(zhì) 通過對商業(yè)街沿街商服和商場商鋪等地的調(diào)查得知，大部分商家都是租賃 的。 只有少部分

31、鋪位是在個人手里的 通過調(diào)查得知，70%左右商家均是租賃，他們都是看好商業(yè)街的地段和已 經(jīng)成型的商圈。 其實大部分商家還是想擁有自己的商鋪，但是由于地價比較高，一般人群 還是接受不了，所以寧愿付租金來租鋪位。 商鋪經(jīng)營者以租賃形式經(jīng)營居多商鋪經(jīng)營者以租賃形式經(jīng)營居多 36 經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析 經(jīng)營管理經(jīng)營管理 在經(jīng)營管理上，商業(yè)區(qū)傾向于以自營為主，自營約占本地商業(yè)占75%左右， 只有大商新瑪特是統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理。商場管理費都是免收的，其實都 是算在租金內(nèi)的。 經(jīng)營方式以自營自收為主，附有聯(lián)營經(jīng)營方式以自營自收為主，附有聯(lián)營 37 經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 微觀市場分析微

32、觀市場分析 商圈分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析商業(yè)街分析商業(yè)街分析 消費需求分析消費需求分析 宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析 已建商業(yè)項目已建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目 研究思路研究思路匯報議程匯報議程 第一部分第一部分 研究基礎(chǔ)研究基礎(chǔ) 第二部分第二部分 研究視角研究視角 城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析 第三部分第三部分 深度解析深度解析 消費者分析消費者分析 38 購物去向選擇：購物去向選擇：通過隊人流量的調(diào)查得知，當(dāng)?shù)叵M者購物都是集 中在新柳步行街內(nèi)，因為產(chǎn)品檔次齊全、種類繁多，價格不高。 購物偏好：購物偏好：丹東市商場共有4個，大多數(shù)消費者都集

33、中在新柳和金元 寶商城，因為這兩個商場以中低端為主，是人去主要流向地； 購物地域認同：購物地域認同：丹東市民最愿意去的是新柳步行街，因為處于市中 心，人們習(xí)慣性的去那里，相對于老商業(yè)中心新一百就不得消費者的偏 愛了，產(chǎn)品檔次較高，相對價格以高，而且以中老年服飾為主。 消費者分析消費者分析 購物偏好購物偏好 當(dāng)?shù)叵M者購物首選新安步行街當(dāng)?shù)叵M者購物首選新安步行街 39 經(jīng)營者分析經(jīng)營者分析消費者分析消費者分析 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 微觀市場分析微觀市場分析 商圈分析商圈分析商業(yè)項目分析商業(yè)項目分析商業(yè)街分析商業(yè)街分析 宏觀市場分析宏觀市場分析丹東商業(yè)趨勢分析丹東商業(yè)趨勢分析 已建商業(yè)項目已

34、建商業(yè)項目失敗商業(yè)項目失敗商業(yè)項目 研究思路研究思路匯報議程匯報議程 第一部分第一部分 研究基礎(chǔ)研究基礎(chǔ) 第二部分第二部分 研究視角研究視角 城市商業(yè)需求分析城市商業(yè)需求分析 第三部分第三部分 深度解析深度解析 消費需求分析消費需求分析 40 主要顧客來源主要顧客來源 丹東市位于遼東半島經(jīng)濟開放區(qū)東南鴨綠江與黃海的匯 合處，地處東北亞的中心地帶，是連接朝鮮半島和歐亞大陸 的主要通道。城市總面積約為15222平方千米，人口243萬人 。主要顧客來源除了市區(qū)人口還有就丹東市下轄的市和鄉(xiāng)鎮(zhèn) 附加顧客來源附加顧客來源 隨著丹東旅游業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的外來人口涌進，這部分人口主要來自全國各地，大部分

35、人是沖著 丹東的旅游景區(qū)來的，還有一部分人是覺得丹東的氣候較好，適合居住所以在這邊居??；另外就是外來務(wù)工人 ，隨著房地產(chǎn)的不斷開發(fā)，對于勞工的需求量不斷增加，也促進了人流量的增加。 這些外來人口不但給丹東的發(fā)展建設(shè)帶來了很大的推動作用，同時也是一個巨大的消費群體，他們與本地 群體共同構(gòu)成丹東的消費市場。 消費需求分析消費需求分析 客源分析客源分析 市區(qū)客源是當(dāng)?shù)叵M的主力群，外來人口消費趨于市區(qū)客源是當(dāng)?shù)叵M的主力群，外來人口消費趨于 高端化高端化 41 汽車購物人的狀況：汽車購物人的狀況： 丹東目前的商業(yè)規(guī)模不是很大，以錦山大街為依托，向周邊輻射；以三大商場對立為格局，競 爭激烈。商業(yè)氛圍濃

36、厚，但是商場規(guī)劃比較凌亂，特別是步行街被天橋分成兩段，造成諸多不便 。因為是步行街，車輛禁止入內(nèi)，而步行街又緊靠兩側(cè)街，造成車輛只能停留在街道上，交通十 分擁堵。除非到較遠地方才有停車場，所以到步行街內(nèi)購物開車還是十分不便的。 公交車購物人的狀況：公交車購物人的狀況： 丹東日常的交通出行主要還是依靠公交車、出租車等。公交車購物群體相對來說偏向于中低端 消費，因此與整個城市的整體消費水平來說是不相吻合的。來商圈購物的很少是做公交車來的， 因為丹東城市不是很大，一般只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)的才會坐公交或者客運來購物。丹東的經(jīng)濟雖然很發(fā)達，丹東的經(jīng)濟雖然很發(fā)達， 但是完全是依靠旅游業(yè)的，消費水平也是很低的，可能和當(dāng)

37、地人的生活習(xí)慣有關(guān)系。但是完全是依靠旅游業(yè)的，消費水平也是很低的，可能和當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣有關(guān)系。 步行購物人的狀況：步行購物人的狀況： 步行購物人群主要針對所居住的相應(yīng)區(qū)域，就目前此部分人群主要集中新安步行街內(nèi)。從消費區(qū) 域構(gòu)成上，新柳、金元寶是消費的主流區(qū)域。由于丹東市的商場和商業(yè)街比較集中，基本上是一 站式購物。所以一旦到了商圈內(nèi)只需步行就能逛遍丹東市所有的商場所以一旦到了商圈內(nèi)只需步行就能逛遍丹東市所有的商場。 消費需求分析消費需求分析 交通方式分析交通方式分析 公交車與步行是當(dāng)?shù)叵M人群的主流出行方式公交車與步行是當(dāng)?shù)叵M人群的主流出行方式 42 夜間購物狀況夜間購物狀況 丹東市夜間是

38、不營業(yè)的，特別是在冬天，一般5點后基本不再營業(yè)。這也是和 東北的天氣以及生活習(xí)慣有關(guān)的，就算是在夏季不到7點鐘商場基本上就會停止 營業(yè)。 夜間消費是個相對復(fù)雜的概念，夜間消費一般帶著多重色彩，承載休閑、購 物、娛樂、消遣等等因素。因此對于夜間消費，將是一個真正考驗大型商業(yè)業(yè)態(tài) 規(guī)劃、布局、運營等全方面的策略。 旅游旺季購物的狀況旅游旺季購物的狀況 丹東是個旅游城市，所以在旅游旺季的時候人流量是比平常要多出幾倍的， 尤其丹東的中高檔酒店都集中在商圈和景區(qū)附近，人流集聚，自然就會為商場帶 來大部分的人流。 消費需求分析消費需求分析 時間段分析時間段分析 夜間購物氛圍不成熟，節(jié)假日、旅游旺季購物是當(dāng)

39、地夜間購物氛圍不成熟，節(jié)假日、旅游旺季購物是當(dāng)?shù)?人群的主流人群的主流 43 商鋪的經(jīng)營者想拓展的不多，而且都是喜歡臨街的店面，并且想買在自己 手里，因為可以不受商場的控制，方便自由； 商鋪經(jīng)營多以租賃的形式存在，經(jīng)營者相對比較看重地段、交通、經(jīng)營環(huán) 境和經(jīng)營檔次； 關(guān)于商場的管理模式，經(jīng)營者比較傾向于自營；但是又對商場的租金和管 理不是很滿意 消費者購物的時間集中度和地域認同度都比較高，特色商業(yè)街的吸引力仍 然較強，但總體上比較認可購物中心這一形式； 消費結(jié)構(gòu)開始升級，消費觀念開始轉(zhuǎn)變，休閑娛樂消費的比重開始上升， 但形勢和內(nèi)容都還有待于進一步引導(dǎo)； 市區(qū)客戶和外來旅游消費客戶是本地商業(yè)的主

40、要客戶來源，客戶購物出行 以步行和公交為主。 居民工資普遍偏低，平均每月在1000-2000元左右（大眾人群），只會帶 動中低檔的消費市場，對于高檔消費品的需求不是特別旺盛。 夜間生活不夠豐富，夜間購物的潛力需進一步的開發(fā)和引導(dǎo)。 城市商業(yè)需求分析小結(jié)城市商業(yè)需求分析小結(jié) 44 丹東市不同區(qū)域商鋪銷售價格 美術(shù)大樓（錦山大街沿街店 鋪），每平米銷售價格在 40000元左右（根據(jù)市場價 預(yù)估），而且在該區(qū)域內(nèi)， 商服基本上都不會外賣，基 本上都是出兌。（元寶區(qū)） 華益絲綢廠 絲綢廠所在街商 鋪每平米在4000-5000元左 右，都是店主自營，因為地 點較偏，很少有愿意過來租 店的，該區(qū)域都是一些

41、五金 建材、小飯館之類的店面很 冷清（圖示）(元寶區(qū)）。 珍珠街（絲綢廠主街，錦山大 街向東延伸5公里）商鋪的 銷售價格在每平米13800- 20000元不等，均是住宅下 面的沿街商服。（元寶區(qū)） 振安區(qū) 商服銷售價格每平米在 9400-12000元不等。 新城區(qū) 沒有形成大規(guī)模的商業(yè) 街，大部分商服都是住宅下 面的，銷售價格在每平米 13000-16000元不 45 丹東市不同區(qū)域住宅銷售價格 美術(shù)大樓 市中心，附近沒有新建住宅，均是二手房，每平米銷售價格在4000-5000元；市中心新建住宅價 格在5800-7000元每平米（最好位置）。 華益絲綢廠 新建住宅較多，價格在每平米3600（閣樓）-5200元左右，而且以多層為主，高層一般都是留給 回遷戶，該區(qū)域未來住宅類型應(yīng)以多層為主，