物業(yè)管理綜合能力精講班第34講講義

1、物業(yè)管理綜合能力精講班第 34 講講義電光源和照明燈具二、電光源和照明燈具常用的電光源按其發(fā)光原理可分為兩大類(lèi)，即熱輻射光源和氣體放電光源。1白熾燈白熾燈就是普通燈泡，它是利用電流通過(guò)燈絲產(chǎn)生熱量，把燈絲加熱到白熾 狀態(tài)而發(fā)光，是熱輻射光源。燈絲用高熔點(diǎn)的鎢絲繞制，小功率的白熾燈玻璃泡殼內(nèi)抽成真空，大功率的 玻璃泡殼內(nèi)抽真空后充入氖、氮等惰性氣體，以減少鎢絲的蒸發(fā)，提高燈泡的使 用壽命。白熾燈燈絲溫度越高，發(fā)光效率也越高。但輸入燈泡的大部分電能轉(zhuǎn)變成看 不見(jiàn)的紅外線輻射能和熱能，只有少部分轉(zhuǎn)變成可見(jiàn)光，所以發(fā)光效率低，它所 消耗電能的 97左右都通過(guò)發(fā)熱消耗掉。 電壓對(duì)白熾燈的光通量和壽命有很

2、大影 響，電壓升高 5，它的使用壽命降低一半，電壓降低 5，光通量下降 18。 白熾燈光譜中紅光成分較顯著，照在紅顏色物體上顯得更鮮艷，照在藍(lán)顏色物體 上有些失真，它屬于暖色光。一般使用壽命只有 1000 小時(shí)。2鹵鎢燈也是一種熱輻射光源，克服了白熾燈鎢絲蒸發(fā)使燈泡壁變黑的缺點(diǎn)。鹵鎢燈 由燈絲和耐高溫的石英管組成，由鎢絲繞制的燈絲比白熾燈更密，因此工作溫度 更高。管內(nèi)除充入惰性氣體外，還充入適量的碘和溴等鹵族元素。鹵鎢燈有碘鎢燈管和溴鎢燈管兩種，體積小，發(fā)光效率高，使用壽命長(zhǎng)，主 要用于大面積照明場(chǎng)所和投光燈。由于燈絲長(zhǎng)、工作溫度高，鹵鎢燈的耐振性差，不宜裝在有振動(dòng)的場(chǎng)所和有 易燃易爆以及灰塵

3、較多的場(chǎng)所。為避免鹵蒸氣沉積在低端而破壞鹵鎢循環(huán)，必須 水平安裝，傾角不得大于 4。否則，使燈管很快發(fā)黑燒斷， 嚴(yán)重影響使用壽命。3熒光燈俗稱(chēng)日光燈，為氣體放電光源。燈管是一根管壁均勻涂有一層熒光粉的玻璃 管，管內(nèi)抽成真空后充入少量汞和惰性氣體氖，兩端裝有鎢絲電極。熒光燈具有發(fā)光效率高 （約為普通白熾燈的 4 倍） 、光線柔和、光色接近于日 光、使用壽命長(zhǎng) （達(dá) 20003000小時(shí)）等特點(diǎn)而廣泛應(yīng)用。其缺點(diǎn)是有頻閃效應(yīng)， 附件多，不宜頻繁開(kāi)關(guān)。采用電子鎮(zhèn)流器的新型日光燈取代了老式的鐵心線圈鎮(zhèn) 流器和啟輝器，使熒光燈無(wú)頻閃，啟動(dòng)電壓寬、節(jié)電、燈管壽命長(zhǎng)。4熒光高壓水銀燈熒光高壓水銀燈也稱(chēng)高壓汞

4、燈。 高壓水銀燈啟動(dòng)過(guò)程需要 48 分鐘，才進(jìn)入 高壓汞蒸氣放電的穩(wěn)定工作狀態(tài)。 在燈管內(nèi)氣化的汞蒸氣壓力較高， 達(dá) 26 個(gè)大 氣壓，所以稱(chēng)高壓水銀燈。熒光高壓汞燈發(fā)光效率高， 使用壽命長(zhǎng)，亮度高并接近日光。 經(jīng)常用在道路、 廣場(chǎng)等地，它的優(yōu)點(diǎn)是省電、耐振、壽命長(zhǎng)、發(fā)光強(qiáng)。缺點(diǎn)是啟動(dòng)慢、顯色性差， 不能用于事故照明和頻繁開(kāi)關(guān)的場(chǎng)所。5高壓鈉燈利用高壓鈉蒸氣放電發(fā)光的一種電光源。 玻璃燈管外殼內(nèi)抽真空后充入氖氣， 放電管由陶瓷制成，內(nèi)部抽真空后充入鈉氣。高壓鈉燈發(fā)光效率高、使用壽命長(zhǎng) （約 10000小時(shí)） 、透霧性強(qiáng)、光色較好、 為金白色，最適合交通照明。照明電路三、照明電路（一）照明配電系

5、統(tǒng)建筑物內(nèi)部的照明供電系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)負(fù)荷容量，設(shè)備布置等條件確定。一般采 用 380V 220V 三相四線制線路供電。一般每相與中線構(gòu)成單相 220V電路，盡可 能將照明負(fù)荷均勻分配到三相電路中，形成對(duì)稱(chēng)三相負(fù)荷。室內(nèi)照明支線的每一單相回路，一般采用不大于 15A的熔斷器或自動(dòng)保護(hù)開(kāi)關(guān)。每一單相回路所接燈頭數(shù) （包括插座 ）一般不超過(guò) 25個(gè)。（二）照明配電線路照明配電線路由進(jìn)戶(hù)線、配電箱、干線和支線組成。1進(jìn)戶(hù)線從外墻或地下室到總照明配電盤(pán)的這段線為進(jìn)戶(hù)線。由總配電箱至分配電箱 的線路稱(chēng)為干線，由分配電盤(pán)引出的線稱(chēng)為支線。2配電箱配電箱是接受和分配電能的裝置，有總配電箱和分配電箱。總配電箱內(nèi)設(shè)有

6、 總開(kāi)關(guān)、總?cè)蹟嗥?、電能?（電度表） 和各干線的開(kāi)關(guān)、熔斷器等電氣設(shè)備。分配 箱有分開(kāi)關(guān)和各支線熔斷器等。3干線照明供電的干線有放射式、樹(shù)干式和混合式等三種配電系統(tǒng)： 放射式配電系統(tǒng)：可靠性高，配電設(shè)備集中，檢查維修方便，但系統(tǒng)靈活 性較差， 適用于容量大、 負(fù)荷集中的用電設(shè)備， 如一個(gè)電源對(duì)小區(qū)域建筑群供電； 樹(shù)干式配電系統(tǒng)：系統(tǒng)靈活性好，但干線故障時(shí)影響范圍較大，適用于用 電設(shè)備比較均勻、容量不大的場(chǎng)合，如狹長(zhǎng)區(qū)域的建筑群供電； 混合式配電系統(tǒng)：綜合了前兩種配電系統(tǒng)的特點(diǎn)，適用于大中型建筑群和 上述兩種建筑群的綜合供電。4支線一般建筑物內(nèi)有若干條支線，各支線的負(fù)荷應(yīng)盡可能相等，以滿足三相

7、負(fù)載 均勻的要求。建筑設(shè)備知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用第五節(jié)建筑設(shè)備知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用、房屋附屬設(shè)備設(shè)施的使用管理房屋附屬設(shè)備設(shè)施的使用管理是靠使用管理制度來(lái)實(shí)現(xiàn)的，其使用制度主要 有設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度及設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制。房屋設(shè)備根據(jù)使用時(shí)間的不同，可分為日常使用設(shè)備，如給水排水、供電、 燃?xì)?、電梯設(shè)備；季節(jié)性使用設(shè)備，如供暖供冷設(shè)備；緊急情況下使用的設(shè)備， 如消防、自動(dòng)報(bào)警設(shè)備。各類(lèi)設(shè)備都要制定相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用制度，如正常的 供水用水制度、配供電制度、高層綜合商貿(mào)樓多部電梯的運(yùn)行時(shí)間安排等。安全管理在房屋設(shè)備管理中占有重要的位置。國(guó)家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備 實(shí)行合格證制

8、度，如電梯、鍋爐、消防設(shè)備等，并要求使用和維修人員經(jīng)培訓(xùn)考 核后持證上崗。為確保設(shè)備在使用中的安全，應(yīng)制定相應(yīng)的管理規(guī)定，如消防通 道的管理規(guī)定、電梯安全使用的規(guī)定。二、房屋設(shè)備設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)管理(一)水暖系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)管理物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)、零星報(bào)修和改善清裝任務(wù)； 對(duì)于小水表的安裝，凡屬舊房按幢裝表，新房按房裝表，其水管、人工由管理單 位負(fù)責(zé)，水表的供應(yīng)和修理由自來(lái)水公司辦理；零星損壞的衛(wèi)生、水電設(shè)備一般 應(yīng)按本單位規(guī)定期限及時(shí)修理，人為損壞則要由使用者負(fù)責(zé)管理。1給水及供暖系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)(1) 室內(nèi)給水管道應(yīng)進(jìn)行定期檢查維護(hù)， 一般規(guī)定半年進(jìn)行一次。 查看管道表 面

9、有無(wú)銹蝕現(xiàn)象。(2) 室內(nèi)給水系統(tǒng)中的閥件應(yīng)進(jìn)行維護(hù)和檢查，檢查明露在外部分的保溫層、 隔氣層有無(wú)被碰壞或自然脫落現(xiàn)象。(3) 對(duì)給水系統(tǒng)管道的保溫層也應(yīng)進(jìn)行維護(hù)和檢查， 檢查明露在外部分的保溫 層、隔氣層有無(wú)被碰壞或自然脫落現(xiàn)象。(4) 對(duì)室外給水和消防給水管道的養(yǎng)護(hù)要注意埋設(shè)給水管道的地面上部不允 許超重堆放物品，不允許大量放置對(duì)水質(zhì)有嚴(yán)重污染的化學(xué)品、劇毒品、防止對(duì)管道和水管腐蝕和污染。(5) 消防器材如消火栓、水槍、水龍帶，要保持完好狀態(tài)。(6) 特別注意室外熱水管溝易進(jìn)雨水浸泡管道，致使保溫層脫落，管道銹蝕， 水溫降低。地溝、進(jìn)蓋、溝蓋的防水應(yīng)完好，閥門(mén)的養(yǎng)護(hù)必須列入日常巡檢、維 修

10、計(jì)劃之內(nèi)。(7) 按冬季供暖期鍋爐生火前和?；鸷髮?duì)暖氣設(shè)備進(jìn)行兩次全面檢查、維修。2排水系統(tǒng)的日常維護(hù)(1) 排水管道，特別是生活排水管道， 由于糞便污水極易使排水道內(nèi)壁結(jié)上尿 垢，久不清除，管道內(nèi)徑縮小，流水不暢，易把污物掛住，致使排水系統(tǒng)堵塞。 為了保證排水管道的暢通，必須做好排水管道的養(yǎng)護(hù)工作。(2) 排水設(shè)備的養(yǎng)護(hù)主要是指衛(wèi)生器具和室內(nèi)排水系統(tǒng)中的其他設(shè)備如地漏、 檢查口、清掃口等養(yǎng)護(hù)，對(duì)于這些設(shè)備的養(yǎng)護(hù)主要從外觀上進(jìn)行檢查。3水泵機(jī)組的日常養(yǎng)護(hù)(1) 生活水泵、 消防水泵、排污泵、溶水泵每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。 養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容主要有： 檢查水泵軸承是否靈活， 檢查壓蓋盤(pán)根處是否有漏水，

11、清潔水泵處表， 若有脫落或銹蝕嚴(yán)重，要鏟漆、刷油。(2) 維修組對(duì)控制柜每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。 維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有： 清潔柜 內(nèi)所有元器件、清潔外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物；檢查、緊固所有的接線 頭，對(duì)于銹蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換，檢查柜內(nèi)所有的線頭的號(hào)碼管是否清晰，有 否脫落。在開(kāi)關(guān)閉合或斷開(kāi)過(guò)程中，應(yīng)無(wú)卡位現(xiàn)象，觸頭表面清除干凈；中置繼 電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查動(dòng)作是否可靠，信號(hào)輸出是否正確；信號(hào) 燈、指示燈是否指示正常；運(yùn)傳壓力表信號(hào)線接頭是否腐蝕。(3) 電機(jī)的養(yǎng)護(hù)，外觀檢查應(yīng)整潔、接地線連接良好，用搖表檢測(cè)絕緣電阻， 電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻

12、滯或異常聲響， 電機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴(yán)重，若嚴(yán)重應(yīng)涂新油漆。(4) 相關(guān)閥門(mén)、 管道及附件的養(yǎng)護(hù)。 閘閥密封膠墊是否漏水， 止回閥的養(yǎng)護(hù)應(yīng) 檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的 養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷(xiāo)。4水池、水箱的日常維護(hù)水池、水箱的日常維護(hù)每半年進(jìn)行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數(shù)，清 洗時(shí)的程序如下：(1) 首先關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門(mén)，開(kāi)啟泄水閥，抽空水池、 水箱中的水。(2) 泄水閥處于開(kāi)啟位置，用鼓風(fēng)機(jī)向水池、水箱吹 2 小時(shí)以上，排除水池、 水箱中的有毒氣體，吹進(jìn)新鮮空氣。 (3) 用燃著的蠟燭放人

13、池底不會(huì)熄滅，以確定空氣是否充足。(4) 打開(kāi)照明燈設(shè)備進(jìn)入水池、水箱后，對(duì)池壁、池底洗刷不少于 3 遍。(5) 清洗完畢后，排除污水，噴灑消毒藥水。(6) 關(guān)閉泄水閥，注入清水。(二)供電系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)管理1觀察總盤(pán)上的各類(lèi)儀表、 電壓是否正常， 使用電流的變化情況、高峰用電 時(shí)的電流數(shù)值、三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有無(wú)差異。2核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合。3配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)， 操作是否靈活。4導(dǎo)線絕緣是否很好，各類(lèi)絕緣導(dǎo)線是否老化，各接頭處有無(wú)燒焦、變脆， 絕緣膠布有無(wú)失效，接頭之間是否絕緣。5金屬管連接的

14、地線是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。6各種電器具 (如燈頭、開(kāi)關(guān)、插座等 ) 是否牢固。7各種地極的接地電阻是否符合規(guī)定， 接地螺栓有無(wú)松動(dòng)， 導(dǎo)線有無(wú)傷痕和 腐蝕。8特殊房間（如潮濕、高溫、易燃等場(chǎng)所 ）應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定重點(diǎn)進(jìn)行檢查維護(hù)。（三）電梯設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)管理1對(duì)電梯設(shè)備按片專(zhuān)人分管，每周加油、保養(yǎng)和檢查。2電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作，如清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整、測(cè)試和 安全裝置效能檢查。3電梯的維修、更新應(yīng)由有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)單位承擔(dān)。4運(yùn)行電梯發(fā)生故障必須急修時(shí)， 也要由保養(yǎng)廠的專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)， 隨叫隨到 進(jìn)行搶修。5按規(guī)定對(duì)電梯各部位進(jìn)行檢查、 清潔、潤(rùn)滑，著重對(duì)各安

15、全裝置效能進(jìn)行 檢查，對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，可以將一臺(tái)電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行，也可以 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)。6每年對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤(rùn)滑、 修理調(diào)整和測(cè)試。（四）空調(diào)設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)管理空調(diào)設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)主要是對(duì)冷水機(jī)組、冷卻風(fēng)機(jī)盤(pán)管、水泵機(jī)組、冷凍水、 冷卻水及凝結(jié)水路及風(fēng)道、閥類(lèi)、控制柜等的日常維護(hù)。1冷水機(jī)組的養(yǎng)護(hù)冷水機(jī)組是把整個(gè)制冷系統(tǒng)中的壓縮機(jī)、冷凝蒸發(fā)節(jié)流閥等設(shè)備以及電氣控 制設(shè)備組裝在一起，提供冷凍水的設(shè)備。對(duì)于設(shè)有冷卻塔的水冷式制冷機(jī)中的冷 凝器、蒸發(fā)器每半年由制冷空調(diào)的維修組進(jìn)行一次清潔養(yǎng)護(hù)。通過(guò)各項(xiàng)檢查確定 壓縮機(jī)是否有故

16、障，視情況進(jìn)行維修更換。 ，2冷卻塔的養(yǎng)護(hù)制冷空調(diào)維修組一般每半年須對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)。3風(fēng)機(jī)盤(pán)管的養(yǎng)護(hù)制冷空調(diào)維修組每半年對(duì)風(fēng)機(jī)盤(pán)管進(jìn)行一次清潔養(yǎng)護(hù)，每周清洗一次空氣過(guò) 濾網(wǎng)，排除盤(pán)管內(nèi)的空氣， 檢查風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活。 對(duì)于帶動(dòng)風(fēng)機(jī)的電機(jī)， 用 500 伏搖表檢測(cè)線圈絕緣電阻，應(yīng)不低于 o5Mn，檢查電容是否變形，如是則應(yīng)更換 同規(guī)格電容，檢查各接線頭是否牢固，清潔風(fēng)機(jī)葉片、盤(pán)管、積水盤(pán)上的污物， 同時(shí)用鹽酸溶液清洗盤(pán)管內(nèi)壁的污垢，然后擰緊所有的緊固件，清潔風(fēng)機(jī)盤(pán)管的 外殼。4。水管道的保養(yǎng)制冷空調(diào)維修組每半年對(duì)冷凍水管、冷卻水管、冷凝水管進(jìn)行一次保養(yǎng)，檢 查冷凍水、凝結(jié)水管路是否有大

17、量凝結(jié)水，保溫層是否已有破損；尤其是管路中 閥件部位、保溫層應(yīng)重點(diǎn)檢查。5閥類(lèi)、儀表、檢測(cè)器件的養(yǎng)護(hù)維修工每半年對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)所有閥門(mén)進(jìn)行一次養(yǎng)護(hù)。對(duì)于管道中節(jié)流閥及 調(diào)節(jié)閥，應(yīng)檢查是否泄漏；檢查閥門(mén)的開(kāi)關(guān)是否靈活等。（五）鍋爐的日常養(yǎng)護(hù)管理1鍋爐的檢查定期檢查、超水壓試驗(yàn)。2鍋爐的保養(yǎng)鍋爐的保養(yǎng)分為濕式和干式兩種。無(wú)論采用哪一種保養(yǎng)方法，均需在鍋爐的 水垢和煙灰清理干凈后進(jìn)行。（六）通信設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理完好的設(shè)備是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)，良好的保養(yǎng)是延長(zhǎng)設(shè)備壽命和安全運(yùn)行的保 證。部門(mén)管理人員和操作人員要非常重視設(shè)備管理工作， 要按照有關(guān)的制度要求， 認(rèn)真做好客戶(hù)程控交換機(jī)的養(yǎng)護(hù)管理。三、房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理制度房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理是靠養(yǎng)護(hù)管理制度來(lái)執(zhí)行，根據(jù)房屋各類(lèi)附屬設(shè) 備設(shè)施的系統(tǒng)組成、作用、特性、規(guī)格、養(yǎng)護(hù)知識(shí)與運(yùn)行、使用規(guī)程制定房屋附 屬設(shè)備設(shè)施和養(yǎng)護(hù)管理制度，一般應(yīng)包括：(1) 確定維修及保養(yǎng)工作的類(lèi)別及內(nèi)容 ( 由各單位根據(jù)設(shè)備的實(shí)際情況，由工 程技術(shù)人員核定 ) ，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容： 月維修保養(yǎng)內(nèi)容； 季度、半年、 年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。(2) 設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。(3) 某些設(shè)備的預(yù)防性試驗(yàn)周期。(4) 設(shè)備操作人應(yīng)具備的證書(shū)及設(shè)備使用和操作要求。四、房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修管理房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理制度一