開封古城水系游憩商業(yè)項目開發(fā)戰(zhàn)略及二期開發(fā)定位報告107p

1、中國中國 大宋江山大宋江山 七朝古都七朝古都 東京創(chuàng)業(yè)園東京創(chuàng)業(yè)園 廣州決策資源集團 大宋江山 站在世界的高度 這將是項目的開始 開封- 一個改變城市命運的觀念 城市復古大勢所趨，是中華民族傳統(tǒng)人文情結以傳統(tǒng)內涵在世界城市復古大勢所趨，是中華民族傳統(tǒng)人文情結以傳統(tǒng)內涵在世界 民族之林的充分驕傲與自信的顯現(xiàn)。并將逐步向世人深度展示它民族之林的充分驕傲與自信的顯現(xiàn)。并將逐步向世人深度展示它 的人文魅力與東方驚艷。而這些，正是國外對中華文化深深癡迷的人文魅力與東方驚艷。而這些，正是國外對中華文化深深癡迷 的關鍵因素，一種文化因為他的活力與內蘊將征服世界，因此中的關鍵因素，一種文化因為他的活力與內蘊將

2、征服世界，因此中 華文化之旅將風靡世界。華文化之旅將風靡世界。 全國復古一盤棋將在國際旅游市場上形成整體中國文化特色優(yōu)全國復古一盤棋將在國際旅游市場上形成整體中國文化特色優(yōu) 勢；但是城市開發(fā)規(guī)劃應避免建設復古陷入呆板與短視，避免勢；但是城市開發(fā)規(guī)劃應避免建設復古陷入呆板與短視，避免 文化傳承陷入簡單的復古與承襲，要充分體現(xiàn)城市發(fā)展的未來文化傳承陷入簡單的復古與承襲，要充分體現(xiàn)城市發(fā)展的未來 性與創(chuàng)造性。城市營運與項目開發(fā)具有高度的相生關聯(lián)性。性與創(chuàng)造性。城市營運與項目開發(fā)具有高度的相生關聯(lián)性。 前前 言言 在生態(tài)和諧、保護挖掘傳統(tǒng)文化開發(fā)戰(zhàn)略指引下，在東方文化在生態(tài)和諧、保護挖掘傳統(tǒng)文化開發(fā)戰(zhàn)

3、略指引下，在東方文化 引領世界文化的旅游需求態(tài)勢下，內陸城市以傳統(tǒng)人文旅游加引領世界文化的旅游需求態(tài)勢下，內陸城市以傳統(tǒng)人文旅游加 山水特色旅游旅游戰(zhàn)略帶動旅游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)與價值鏈的整合，刺山水特色旅游旅游戰(zhàn)略帶動旅游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)與價值鏈的整合，刺 激帶動城市一二三產(chǎn)業(yè)的調整布局與優(yōu)化升級。激帶動城市一二三產(chǎn)業(yè)的調整布局與優(yōu)化升級。 報告內容報告內容 報告目的：站在城市營運的高度提出項目及二期水道項目價值最大報告目的：站在城市營運的高度提出項目及二期水道項目價值最大 化的解決方案、并提出規(guī)劃建議化的解決方案、并提出規(guī)劃建議 戰(zhàn)略理念及定位 對項目開發(fā)的見解與實踐 二期價值最大化的開發(fā)策略 決策資源顧問

4、咨詢工作流程（簡） 國際城市營運案例參考 戰(zhàn)略理念及定位 對項目開發(fā)的見解與實踐 二期價值最大化的開發(fā)策略 決策資源顧問咨詢工作流程（簡） 國際城市營運案例參考 一時間，全國興起了轟轟烈烈的一時間，全國興起了轟轟烈烈的城市復古城市復古造城運動。城市的未來命運從造城運動。城市的未來命運從 沒有像現(xiàn)在這樣，與城市的歷史文化內蘊緊密相關。沒有像現(xiàn)在這樣，與城市的歷史文化內蘊緊密相關。 史前文明 2046 三皇五帝 在歷史與未來之間衡量價值與利益作未來前瞻性規(guī)劃在歷史與未來之間衡量價值與利益作未來前瞻性規(guī)劃 并籍以實現(xiàn)現(xiàn)實的理想并籍以實現(xiàn)現(xiàn)實的理想 城市歷史 城市復古考古 歷史文化名城 城市形象 旅游

5、名勝景點 旅游rbd商業(yè)景圈 未來經(jīng)濟戰(zhàn)略 歷史歷史 未來未來 現(xiàn)實現(xiàn)實 一個自古以來城市發(fā)展鐵定規(guī)律一個自古以來城市發(fā)展鐵定規(guī)律 商業(yè)興則城市興商業(yè)興則城市興 城市隨時間的長河越來越走向歷史深處，同時不斷探索未來發(fā)展之路，城市隨時間的長河越來越走向歷史深處，同時不斷探索未來發(fā)展之路， 因此，對于現(xiàn)實總是充滿了批判與反思因此，對于現(xiàn)實總是充滿了批判與反思 城市的發(fā)展規(guī)律是向未來 進化，而非簡單承襲與復制 探索傳承傳統(tǒng)融合現(xiàn)代的未來城市發(fā)展進程 發(fā)展是投資關聯(lián)組合的共同基礎 現(xiàn)象一： 城市越建越古 投資越來越大 現(xiàn)象三： 文化越追越遠 內涵越來越淺 現(xiàn)象四： 歷史越挖越長 市場越來越窄 現(xiàn)象二：

6、 工期越來越長 生命越來越短 反思與批判的結果：反思與批判的結果： 如何使投資呈現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營的利益最大化如何使投資呈現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營的利益最大化 反思什么？反思什么？ 戰(zhàn)略執(zhí)行戰(zhàn)略執(zhí)行 城市的發(fā)展規(guī)律是向未來 進化，而非簡單承襲與復制 探索傳承傳統(tǒng)融合現(xiàn)代的未來城市發(fā)展進程 發(fā)展是投資關聯(lián)組合的共同基礎 現(xiàn)象一： 城市越建越古 投資越來越大 現(xiàn)象三： 文化越追越遠 內涵越來越淺 現(xiàn)象四： 歷史越挖越長 市場越來越窄 現(xiàn)象二： 工期越來越長 生命越來越短 反思與批判的結果：反思與批判的結果： 如何使投資呈現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營的利益最大化如何使投資呈現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營的利益最大化 城市的發(fā)展規(guī)律是向未來 進化，而非

7、簡單承襲與復制 探索傳承傳統(tǒng)融合現(xiàn)代的未來城市發(fā)展進程 發(fā)展是投資關聯(lián)組合的共同基礎 現(xiàn)象一： 城市越建越古 投資越來越大 現(xiàn)象三： 文化越追越遠 內涵越來越淺 現(xiàn)象四： 歷史越挖越長 市場越來越窄 現(xiàn)象二： 工期越來越長 生命越來越短 反思與批判的結果：反思與批判的結果： 如何使投資呈現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營的利益最大化如何使投資呈現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營的利益最大化 城市的發(fā)展規(guī)律是向未來 進化，而非簡單承襲與復制 探索傳承傳統(tǒng)融合現(xiàn)代的未來城市發(fā)展進程 發(fā)展是投資關聯(lián)組合的共同基礎 現(xiàn)象一： 城市越建越古 投資越來越大 現(xiàn)象三： 文化越追越遠 內涵越來越淺 現(xiàn)象四： 歷史越挖越長 市場越來越窄 現(xiàn)象二： 工期越

8、來越長 生命越來越短 反思與批判的結果：反思與批判的結果： 如何使投資呈現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營的利益最大化如何使投資呈現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營的利益最大化 批判什么？批判什么？ 戰(zhàn)略理念戰(zhàn)略理念 從項目開發(fā)的角度講，從項目開發(fā)的角度講， 四個不容忽視的事實是：四個不容忽視的事實是： 城市之間競爭在加劇城市之間競爭在加劇 資本總是有選擇性的進入資本總是有選擇性的進入 旅游市場是面向世界的旅游市場是面向世界的 項目是未來開封的經(jīng)濟發(fā)動機項目是未來開封的經(jīng)濟發(fā)動機 如何獲得項目價值最大化開發(fā)與項目可持續(xù)性發(fā)展營運，戰(zhàn)略聯(lián)盟執(zhí)行如何獲得項目價值最大化開發(fā)與項目可持續(xù)性發(fā)展營運，戰(zhàn)略聯(lián)盟執(zhí)行 力的高效整合是項目成功運作的基礎

9、力的高效整合是項目成功運作的基礎 成功運作的關鍵取決于戰(zhàn)略的批判成功運作的關鍵取決于戰(zhàn)略的批判 是否具有投資組合認可的戰(zhàn)略發(fā)展計劃？ 是否具有統(tǒng)一的開發(fā)管理營運執(zhí)行計劃？ 是否具有高度統(tǒng)一的項目開發(fā)理念？ 是否具有高度統(tǒng)一的項目營運理念？ 成功運作的關鍵取決于執(zhí)行的反思成功運作的關鍵取決于執(zhí)行的反思 投資開發(fā)與項目關聯(lián)收益的權衡？ 開發(fā)策略與總體可持續(xù)經(jīng)營的權衡？ 城市積淀與品牌獨特價值及形象的權衡？ 獨特價值轉化市場行銷盈利能力的權衡？ 使投資開發(fā)呈現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營的利益最大化使投資開發(fā)呈現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營的利益最大化 戰(zhàn)略聯(lián)盟的高效整合將是項目成功運作的基礎戰(zhàn)略聯(lián)盟的高效整合將是項目成功運作的基礎

10、項目開發(fā)商與投資關聯(lián)的戰(zhàn)略聯(lián)盟利益關系 項目開發(fā)商與關聯(lián)組合的開發(fā)/營運協(xié)調關系 開封古城項目二期進入了規(guī)劃階段，階段性開發(fā)策略如何體現(xiàn)價值最大開封古城項目二期進入了規(guī)劃階段，階段性開發(fā)策略如何體現(xiàn)價值最大 化，并站在未來可持續(xù)性營運的角度如何使之具備開發(fā)的策略連貫性？化，并站在未來可持續(xù)性營運的角度如何使之具備開發(fā)的策略連貫性？ 市井文化區(qū)市井文化區(qū) 餐飲娛樂餐飲娛樂 區(qū)區(qū) 探索新的經(jīng)營模式探索新的經(jīng)營模式 二期營銷計劃 二期水體改造工程規(guī)劃報告 二期商業(yè)街/配套規(guī)劃報告、 制定二期開發(fā)營運規(guī)劃指引制定二期開發(fā)營運規(guī)劃指引謀求新的增長熱點謀求新的增長熱點 二期如何獲得最大化開發(fā)價值 二期如何

11、推動總體項目的發(fā)展 二期如何進行各產(chǎn)品精準定位 謀求新的增長熱點謀求新的增長熱點探討開發(fā)策略與項目定位探討開發(fā)策略與項目定位尋求新的市場方向尋求新的市場方向 與戰(zhàn)略聯(lián)盟達成開發(fā)理念的共識 與戰(zhàn)略聯(lián)盟達成開發(fā)策略的共識 與戰(zhàn)略聯(lián)盟達成開發(fā)利益的共識 尋求新的市場方向尋求新的市場方向尋求新的市場方向尋求新的市場方向尋求一致性認可的戰(zhàn)略開發(fā)理念尋求一致性認可的戰(zhàn)略開發(fā)理念 決策資源提供的二期水系的解決方案將從項目總體開發(fā)理念入手 探索新的經(jīng)營模式探索新的經(jīng)營模式 二期營銷計劃 二期水體改造工程規(guī)劃報告 二期商業(yè)街/配套規(guī)劃報告、 制定二期開發(fā)營運規(guī)劃指引制定二期開發(fā)營運規(guī)劃指引謀求新的增長熱點謀求新

12、的增長熱點 二期如何獲得最大化開發(fā)價值 二期如何推動總體項目的發(fā)展 二期如何進行各產(chǎn)品精準定位 謀求新的增長熱點謀求新的增長熱點探討開發(fā)策略與項目定位探討開發(fā)策略與項目定位尋求新的市場方向尋求新的市場方向 與戰(zhàn)略聯(lián)盟達成開發(fā)理念的共識 與戰(zhàn)略聯(lián)盟達成開發(fā)策略的共識 與戰(zhàn)略聯(lián)盟達成開發(fā)利益的共識 尋求新的市場方向尋求新的市場方向尋求新的市場方向尋求新的市場方向尋求一致性認可的戰(zhàn)略開發(fā)理念尋求一致性認可的戰(zhàn)略開發(fā)理念 項目總體開發(fā)理念的是基于一場開封古城基于時代發(fā)展的理想興建，政項目總體開發(fā)理念的是基于一場開封古城基于時代發(fā)展的理想興建，政 府及開發(fā)商、投資關聯(lián)方基于高度統(tǒng)一的開發(fā)理念，是項目成功

13、的準則府及開發(fā)商、投資關聯(lián)方基于高度統(tǒng)一的開發(fā)理念，是項目成功的準則 對項目內外資源進行 分析，確立項目及城 市的未來市場地位， 以未來未來導向實施 定向開發(fā) 項目站在世界的高度 在城市未來的發(fā)展趨 向里 制定項目的發(fā)展理念 和定位 階段性的開發(fā)都必須 遵從總體的項目開發(fā) 理念與定位思想 項目開發(fā)以實現(xiàn)城市 綜合收益為最大化價 值的利益導向：城市 品牌價值及品牌形象 、項目品牌價值及形 象、投資價值、公眾 收益、 城市與項目具有共生 共榮的聯(lián)盟關系； 項目的最大利益既是 城市利益的體現(xiàn)，也 是社會利益的呈現(xiàn)； 所提煉/升華的項目核 心內涵將通過項目的 營運轉化成城市的核 心價值與核心競爭優(yōu) 勢

14、 實現(xiàn)城市的理想實現(xiàn)城市的理想最大化價值導向最大化價值導向高度一致的協(xié)同高度一致的協(xié)同城市的核心文化城市的核心文化 發(fā)展規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃經(jīng)營管理經(jīng)營管理傳播推廣傳播推廣開發(fā)理念開發(fā)理念 以城市旅游帶動商 業(yè)，以商業(yè)帶動地 產(chǎn)及酒店等其他項 目發(fā)展 與城市一起，在世 界的高度進行項目 旅游價值點的傳播 項目將是開封城市 世界級歷史文化旅 游名城的具體概念 性最優(yōu)化產(chǎn)品組合 確立開發(fā)概念確立開發(fā)概念總策劃總策劃開發(fā)與營運開發(fā)與營運整合營銷傳播整合營銷傳播 一個不容置疑的事實：這場關于開封古城的理想興建，城市以項目為興，一個不容置疑的事實：這場關于開封古城的理想興建，城市以項目為興， 項目以城市為榮，他

15、們的命運密不可分；兼顧公眾利益市項目的出發(fā)點項目以城市為榮，他們的命運密不可分；兼顧公眾利益市項目的出發(fā)點 一個城市的世界雄心，一個企業(yè)的理想開發(fā)，與公眾的利益密不可分；一個城市的世界雄心，一個企業(yè)的理想開發(fā)，與公眾的利益密不可分； 如何將投資價值最大化，是戰(zhàn)略的最終呈現(xiàn)，也是本次提案的切入點如何將投資價值最大化，是戰(zhàn)略的最終呈現(xiàn)，也是本次提案的切入點 開封政府 開發(fā)商 投資關聯(lián)方 公眾群體 以項目為龍頭的城市營運 以發(fā)展城市為基點的開發(fā) 圍繞項目的投資價值收益 項目開發(fā)帶來的利益 公眾收益 驅動投資 開封古城項目價值關系圖開封古城項目價值關系圖 城市復古、城市文化內涵、城市的未來屬性之間的辯

16、證關系 歷史的內蘊與未來規(guī)劃決定城市的發(fā)展方向 城市的內涵決定城市的品牌形象 城市的競爭力驅動城市的未來發(fā)展 七朝古都皇城古道千古運河名人古跡 世界級古都歷史文化名城生態(tài)城市 投資價值生活價值旅游價值 城市價值開發(fā)價值公眾價值 形成城市核心競爭力形成城市核心競爭力 形成城市核心價值形成城市核心價值 構建城市營運執(zhí)行戰(zhàn)略奠定未來城市地位構建城市營運執(zhí)行戰(zhàn)略奠定未來城市地位 如何構建 城市核心理念？ 如何進行 文化的挖掘？ 如何進行最大化 價值戰(zhàn)略管理來 符合城市未來發(fā) 展？ 決策資源城市營運思考點決策資源城市營運思考點 五千年文化積淀城市內涵 中部崛起的城市動力 綜合以上見解，決策資源認為： 項

17、目未來的品牌形象、品牌價值與城市未來的品牌形象、品牌價項目未來的品牌形象、品牌價值與城市未來的品牌形象、品牌價 值共生共榮，項目營運與開封城市營銷共榮共興。值共生共榮，項目營運與開封城市營銷共榮共興。 二期的開發(fā)必然性的與總體項目開發(fā)二期的開發(fā)必然性的與總體項目開發(fā)/ /城市發(fā)展的未來規(guī)劃呈現(xiàn)城市發(fā)展的未來規(guī)劃呈現(xiàn) 高度的統(tǒng)一與協(xié)調。高度的統(tǒng)一與協(xié)調。 因此，決策資源對于二期的項目開發(fā)建議，是站在總體項目 的戰(zhàn)略考量與城市營運高度提出的建設性建議。 戰(zhàn)略理念及定位 對項目開發(fā)的見解與實踐 二期價值最大化的開發(fā)策略 決策資源顧問咨詢工作流程（簡） 國際城市營運案例參考 決策資源的解決方案必然是站

18、在城市營銷決策資源的解決方案必然是站在城市營銷/項目營運的雙重戰(zhàn)略高度的項目營運的雙重戰(zhàn)略高度的 畢竟開發(fā)與營運需要戰(zhàn)略理念的支持與戰(zhàn)略方向的指引畢竟開發(fā)與營運需要戰(zhàn)略理念的支持與戰(zhàn)略方向的指引 以上策略點將對項目總體未來戰(zhàn)略進行一個初步梳理，支持戰(zhàn)略上解決二期開發(fā)困惑 五大動力決定城市發(fā)展理念，決定項目的戰(zhàn)略及開發(fā)理念，決策資源提五大動力決定城市發(fā)展理念，決定項目的戰(zhàn)略及開發(fā)理念，決策資源提 供從提出設想到長期管理的全面服務供從提出設想到長期管理的全面服務 決策資源認為：決策資源認為： 項目開發(fā)/規(guī)劃/設計/營運的總體戰(zhàn)略，應從長遠利益上審視這五個推動城市復古的開發(fā)動 力，來滿足城市發(fā)展的未

19、來性，并作為項目開發(fā)的重要決策依據(jù)。 七朝古都七朝古都 鄭汴新區(qū)國際鄭汴新區(qū)國際 rbd游憩公園游憩公園 建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā) 購物中心管理購物中心管理 建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā) 購物中心管理購物中心管理 建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā) 購物中心管理購物中心管理 建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā) 購物中心管理購物中心管理 建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā) 城市品牌動力城市品牌動力 市場需求動力市場需求動力 建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā) 投資價值動力投資價值動力 購物中心管理購物中心

20、管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理 城市升級動力城市升級動力 建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā) 購物中心管理購物中心管理 建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā) 購物中心管理購物中心管理 建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā) 購物中心管理購物中心管理 建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā) 購物中心管理購物中心管理 建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā) 品牌競爭價值品牌競爭價值 公眾利益價值公眾利益價值 建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā)建筑和市鎮(zhèn)開發(fā) 城市發(fā)展價值城市發(fā)展價值 購物中心管理購物中心管

21、理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理 消費體驗價值消費體驗價值 購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理 創(chuàng)意催化動力創(chuàng)意催化動力 購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理購物中心管理 創(chuàng)意優(yōu)化價值創(chuàng)意優(yōu)化價值 動力產(chǎn)生實現(xiàn)的沖動動力產(chǎn)生實現(xiàn)的沖動 動力產(chǎn)生創(chuàng)意的力量動力產(chǎn)生創(chuàng)意的力量 決策資源為開展本項目戰(zhàn)略規(guī)劃設計的戰(zhàn)略研究動力模型決策資源為開展本項目戰(zhàn)略規(guī)劃設計的戰(zhàn)略研究動力模型 概念發(fā)展 市場研究 計劃申報 開封古城項目最大化價值的戰(zhàn)略五力的解讀開封

22、古城項目最大化價值的戰(zhàn)略五力的解讀 七朝古都歷史文化名城七朝古都歷史文化名城 城市居住布局發(fā)生變化，為購物中心的建城市居住布局發(fā)生變化，為購物中心的建 設提供空間設提供空間 中心城1個中央商務區(qū)、1個中心商業(yè)區(qū) 4個副中心、11個新城 市民消費水平的提高和消費方式的變化，市民消費水平的提高和消費方式的變化， 需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài) 消費結構中服務、休閑、娛樂比重增加 購物同休閑結合的模式逐漸形成 城市環(huán)保意識的加強和交通狀況的改善，城市環(huán)保意識的加強和交通狀況的改善， 要求零售布局多采用塊要求零售布局多采用塊/點狀點狀 規(guī)?；?，有利于城市環(huán)境治理 市民出行距離增大

23、 零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可 以通過購物中心來加以調和以通過購物中心來加以調和 購物中心的業(yè)態(tài)、規(guī)模包容度大 建造主體與營銷主體區(qū)分 市民消費水平的提高和消費方式的變化，市民消費水平的提高和消費方式的變化， 需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài) 消費結構中服務、休閑、娛樂比重增加 購物同休閑結合的模式逐漸形成 零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可 以通過購物中心來加以調和以通過購物中心來加以調和 購物中心的業(yè)態(tài)、規(guī)模包容度大 建造主體與營銷主體區(qū)分 市民消費水平的提高和消費方式的變化，市民消費水平的提

24、高和消費方式的變化， 需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài) 消費結構中服務、休閑、娛樂比重增加 購物同休閑結合的模式逐漸形成 城市環(huán)保意識的加強和交通狀況的改善，城市環(huán)保意識的加強和交通狀況的改善， 要求零售布局多采用塊要求零售布局多采用塊/點狀點狀 規(guī)?；校欣诔鞘协h(huán)境治理 市民出行距離增大 零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可 以通過購物中心來加以調和以通過購物中心來加以調和 購物中心的業(yè)態(tài)、規(guī)模包容度大 建造主體與營銷主體區(qū)分 市民消費水平的提高和消費方式的變化，市民消費水平的提高和消費方式的變化， 需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)需要發(fā)展購

25、物中心這一業(yè)態(tài) 消費結構中服務、休閑、娛樂比重增加 購物同休閑結合的模式逐漸形成 從發(fā)展層解讀：從發(fā)展層解讀： 城市復古項目符合開封及中原城市文明崛城市復古項目符合開封及中原城市文明崛 起的國家中原戰(zhàn)略起的國家中原戰(zhàn)略 保護挖掘傳統(tǒng)文化的人文和諧發(fā)展觀 以旅游帶動經(jīng)濟結構調整優(yōu)化升級 開封及中原城市崛起的城市戰(zhàn)略 從消費層解讀：從消費層解讀： 以滿足消費者對七朝古都傳統(tǒng)與現(xiàn)代結合以滿足消費者對七朝古都傳統(tǒng)與現(xiàn)代結合 的價值魅力的高度興趣與深刻解讀的價值魅力的高度興趣與深刻解讀 文化的深度傳播與考古的深度挖掘并重 在建筑設計與城市規(guī)劃中體現(xiàn)傳統(tǒng)內蘊 與未來氣息的城市內涵 從投資層解讀從投資層解讀

26、 關注的焦點將是如何開發(fā)獲得城市收益、關注的焦點將是如何開發(fā)獲得城市收益、 開發(fā)商收益、投資者收益價值最大化開發(fā)商收益、投資者收益價值最大化 城市理念、項目理念、開發(fā)理念將指導 項目規(guī)劃與建設工程及開發(fā)策略 政府城市營運理念與項目開發(fā)理念共 同決定項目的未來最大化價值利益呈現(xiàn) 從競爭層解讀：從競爭層解讀： 從城市建筑與城市內涵上豐富城市品牌從城市建筑與城市內涵上豐富城市品牌 形象，提升城市未來競爭力形象，提升城市未來競爭力 帶動城市基礎建設，提升城市投資價值 釋放城市底蘊，提升城市旅游競爭價值 將大大提升城市形象品牌競爭地位 市民消費水平的提高和消費方式的變化，市民消費水平的提高和消費方式的變

27、化， 需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài) 消費結構中服務、休閑、娛樂比重增加 購物同休閑結合的模式逐漸形成 零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可 以通過購物中心來加以調和以通過購物中心來加以調和 購物中心的業(yè)態(tài)、規(guī)模包容度大 建造主體與營銷主體區(qū)分 市民消費水平的提高和消費方式的變化，市民消費水平的提高和消費方式的變化， 需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài) 消費結構中服務、休閑、娛樂比重增加 購物同休閑結合的模式逐漸形成 零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可 以通過購物中心來加以調和以通過購物中

28、心來加以調和 購物中心的業(yè)態(tài)、規(guī)模包容度大 建造主體與營銷主體區(qū)分 市民消費水平的提高和消費方式的變化，市民消費水平的提高和消費方式的變化， 需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài) 消費結構中服務、休閑、娛樂比重增加 購物同休閑結合的模式逐漸形成 零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可 以通過購物中心來加以調和以通過購物中心來加以調和 購物中心的業(yè)態(tài)、規(guī)模包容度大 建造主體與營銷主體區(qū)分 市民消費水平的提高和消費方式的變化，市民消費水平的提高和消費方式的變化， 需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài) 消費結構中服務、休閑、娛樂比重增加 購物

29、同休閑結合的模式逐漸形成 從消費層解讀：從消費層解讀： 以滿足消費者對七朝古都傳統(tǒng)與現(xiàn)代結合以滿足消費者對七朝古都傳統(tǒng)與現(xiàn)代結合 的價值魅力的高度興趣與深刻解讀的價值魅力的高度興趣與深刻解讀 文化的深度傳播與考古的深度挖掘并重 在建筑設計與城市規(guī)劃中體現(xiàn)傳統(tǒng)內蘊 與未來氣息的城市內涵 從投資層解讀從投資層解讀 關注的焦點將是如何開發(fā)獲得城市收益、關注的焦點將是如何開發(fā)獲得城市收益、 開發(fā)商收益、投資者收益價值最大化開發(fā)商收益、投資者收益價值最大化 城市理念、項目理念、開發(fā)理念將指導 項目規(guī)劃與建設工程及開發(fā)策略 政府城市營運理念與項目開發(fā)理念共 同決定項目的未來最大化價值利益呈現(xiàn) 從競爭層解讀

30、：從競爭層解讀： 從城市建筑與城市內涵上豐富城市品牌從城市建筑與城市內涵上豐富城市品牌 形象，提升城市未來競爭力形象，提升城市未來競爭力 帶動城市基礎建設，提升城市投資價值 釋放城市底蘊，提升城市旅游競爭價值 將大大提升城市形象品牌競爭地位 從發(fā)展層解讀：從發(fā)展層解讀： 城市復古項目符合開封及中原城市文明崛城市復古項目符合開封及中原城市文明崛 起的國家中原戰(zhàn)略起的國家中原戰(zhàn)略 保護挖掘傳統(tǒng)文化的人文和諧發(fā)展觀 以旅游帶動經(jīng)濟結構調整優(yōu)化升級 開封及中原城市崛起的城市戰(zhàn)略 市民消費水平的提高和消費方式的變化，市民消費水平的提高和消費方式的變化， 需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)

31、消費結構中服務、休閑、娛樂比重增加 購物同休閑結合的模式逐漸形成 零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可 以通過購物中心來加以調和以通過購物中心來加以調和 購物中心的業(yè)態(tài)、規(guī)模包容度大 建造主體與營銷主體區(qū)分 市民消費水平的提高和消費方式的變化，市民消費水平的提高和消費方式的變化， 需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài) 消費結構中服務、休閑、娛樂比重增加 購物同休閑結合的模式逐漸形成 零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可 以通過購物中心來加以調和以通過購物中心來加以調和 購物中心的業(yè)態(tài)、規(guī)模包容度大 建造主體與營

32、銷主體區(qū)分 市民消費水平的提高和消費方式的變化，市民消費水平的提高和消費方式的變化， 需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài) 消費結構中服務、休閑、娛樂比重增加 購物同休閑結合的模式逐漸形成 零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可零售商業(yè)發(fā)展過程中的一些矛盾沖突，可 以通過購物中心來加以調和以通過購物中心來加以調和 購物中心的業(yè)態(tài)、規(guī)模包容度大 建造主體與營銷主體區(qū)分 市民消費水平的提高和消費方式的變化，市民消費水平的提高和消費方式的變化， 需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài)需要發(fā)展購物中心這一業(yè)態(tài) 消費結構中服務、休閑、娛樂比重增加 購物同休閑結合的模式逐漸形成 從消費層解讀：從消費層解讀：

33、以滿足消費者對七朝古都傳統(tǒng)與現(xiàn)代結合以滿足消費者對七朝古都傳統(tǒng)與現(xiàn)代結合 的價值魅力的高度興趣與深刻解讀的價值魅力的高度興趣與深刻解讀 文化的深度傳播與考古的深度挖掘并重 在建筑設計與城市規(guī)劃中體現(xiàn)傳統(tǒng)內蘊 與未來氣息的城市內涵 從投資層解讀從投資層解讀 關注的焦點將是如何開發(fā)獲得城市收益、關注的焦點將是如何開發(fā)獲得城市收益、 開發(fā)商收益、投資者收益價值最大化開發(fā)商收益、投資者收益價值最大化 城市理念、項目理念、開發(fā)理念將指導 項目規(guī)劃與建設工程及開發(fā)策略 政府城市營運理念與項目開發(fā)理念共同 決定項目的未來最大化價值利益呈現(xiàn) 從競爭層解讀：從競爭層解讀： 從城市建筑與城市內涵上豐富城市品牌從城

34、市建筑與城市內涵上豐富城市品牌 形象，提升城市未來競爭力形象，提升城市未來競爭力 帶動城市基礎建設，提升城市投資價值 釋放城市底蘊，提升城市旅游競爭價值 將大大提升城市形象品牌競爭地位 從投資層解讀從投資層解讀 關注的焦點將是如何開發(fā)獲得城市收益、關注的焦點將是如何開發(fā)獲得城市收益、 開發(fā)商收益、投資者收益價值最大化開發(fā)商收益、投資者收益價值最大化 城市理念、項目理念、開發(fā)理念將指導 項目規(guī)劃與建設工程及開發(fā)策略 政府城市營運理念與項目開發(fā)理念共同 決定項目的未來最大化價值利益呈現(xiàn) 從發(fā)展層解讀：從發(fā)展層解讀： 城市復古項目符合開封及中原城市文明崛城市復古項目符合開封及中原城市文明崛 起的國家

35、中原戰(zhàn)略起的國家中原戰(zhàn)略 保護挖掘傳統(tǒng)文化的人文和諧發(fā)展觀 以旅游帶動經(jīng)濟結構調整優(yōu)化升級 開封及中原城市崛起的城市戰(zhàn)略 從競爭層解讀：從競爭層解讀： 從城市建筑與城市內涵上豐富城市品牌從城市建筑與城市內涵上豐富城市品牌 形象，提升城市未來競爭力形象，提升城市未來競爭力 帶動城市基礎建設，提升城市投資價值 釋放城市底蘊，提升城市旅游競爭價值 將大大提升城市形象品牌競爭地位 從投資層解讀從投資層解讀 關注的焦點將是如何開發(fā)獲得城市收益、關注的焦點將是如何開發(fā)獲得城市收益、 開發(fā)商收益、投資者收益價值最大化開發(fā)商收益、投資者收益價值最大化 城市理念、項目理念、開發(fā)理念將指導 項目規(guī)劃與建設工程及開

36、發(fā)策略 政府城市營運理念與項目開發(fā)理念共同 決定項目的未來最大化價值利益呈現(xiàn) 解讀市場需求動力解讀市場需求動力 文化的深度傳播與考古的深度挖掘并重 在建筑設計與城市規(guī)劃中體現(xiàn)傳統(tǒng)內蘊 與未來氣息的城市內涵 解讀城市升級動力解讀城市升級動力 保護挖掘傳統(tǒng)文化的人文和諧發(fā)展觀 以旅游帶動經(jīng)濟結構調整優(yōu)化升級 開封及中原城市崛起的8+1城市戰(zhàn)略 解讀品牌競爭動力解讀品牌競爭動力 帶動城市基礎建設，提升城市投資價值 釋放城市底蘊，提升城市旅游競爭價值 將大大提升城市形象品牌競爭地位 解讀投資價值動力解讀投資價值動力 城市理念、項目理念、開發(fā)理念將指導 項目規(guī)劃與建設工程及開發(fā)策略 政府城市營運理念與項

37、目開發(fā)理念共同 決定項目的未來最大化價值利益呈現(xiàn) 國際級國際級rbd游憩公園游憩公園 鄭汴新區(qū)鄭汴新區(qū) 解讀創(chuàng)意催化動力解讀創(chuàng)意催化動力 創(chuàng)意的力量是加速推動項目開發(fā)最大化價值成功的重要因素創(chuàng)意的力量是加速推動項目開發(fā)最大化價值成功的重要因素 七朝古都七朝古都 歷史文化名城歷史文化名城 項目項目 戰(zhàn)略戰(zhàn)略 方向方向 城市發(fā)展價值城市發(fā)展價值 品牌競爭價值品牌競爭價值 創(chuàng)意提升價值創(chuàng)意提升價值 公眾利益價值公眾利益價值 消費滿足價值消費滿足價值 城市升級動力城市升級動力 城市品牌動力城市品牌動力 創(chuàng)意催化動力創(chuàng)意催化動力 投資價值動力投資價值動力 市場需求動力市場需求動力 創(chuàng)意城市創(chuàng)意城市 發(fā)展

38、方向發(fā)展方向 滿足滿足 最大化最大化 價值價值 實現(xiàn)實現(xiàn) 未來未來 屬性屬性 傳統(tǒng)與現(xiàn)代傳統(tǒng)與現(xiàn)代 的結合的結合 表現(xiàn)城市表現(xiàn)城市 未來屬性未來屬性 復古與民俗復古與民俗 的結合的結合 表現(xiàn)城市表現(xiàn)城市 古典屬性古典屬性 創(chuàng)意整合創(chuàng)意整合 創(chuàng)意整合創(chuàng)意整合理念融合理念融合 理念融合理念融合 推動推動 推動推動推動推動 推動推動 由于城市發(fā)展的特性是：必然面對未來發(fā)展，必然要繼承傳統(tǒng)文化，由于城市發(fā)展的特性是：必然面對未來發(fā)展，必然要繼承傳統(tǒng)文化， 并且對當下以批判與反思的態(tài)度來獲得應對未來發(fā)展的和諧。并且對當下以批判與反思的態(tài)度來獲得應對未來發(fā)展的和諧。 城市發(fā)展的城市發(fā)展的動力動力-由項目開

39、發(fā)動力的價值驅動來獲得由項目開發(fā)動力的價值驅動來獲得 項目的未來品牌營運與城市的品牌營銷是相生相伴的項目的未來品牌營運與城市的品牌營銷是相生相伴的 由項目開發(fā)動力的價值驅動來獲得城市發(fā)展的由項目開發(fā)動力的價值驅動來獲得城市發(fā)展的核心動力核心動力 投資圈層投資圈層 項目規(guī)劃項目規(guī)劃/ /商業(yè)投商業(yè)投 資收益資收益 世界世界/ /區(qū)域區(qū)域/ /城市圈層城市圈層 城市城市/ /宏觀收益層宏觀收益層 品牌展示品牌展示/ /商業(yè)經(jīng)營商業(yè)經(jīng)營 開發(fā)商投資開發(fā)商投資/ /收益收益 項目開發(fā)的戰(zhàn)略利益圈層描述項目開發(fā)的戰(zhàn)略利益圈層描述 以實現(xiàn)最大化價值為導向的解決方案將兼顧投資關聯(lián)方的投資收益 一個不容置疑的

40、事實是：這場關于開封古城的理想興建，城市以項目為一個不容置疑的事實是：這場關于開封古城的理想興建，城市以項目為 興，項目以城市為榮，他們的命運密不可分興，項目以城市為榮，他們的命運密不可分 在項目戰(zhàn)略理念展開之前，有必要解讀一下其他的城市營運項目，作為在項目戰(zhàn)略理念展開之前，有必要解讀一下其他的城市營運項目，作為 本項目的戰(zhàn)略方向性決策指引；本項目的戰(zhàn)略方向性決策指引； 它山之石，可以攻玉它山之石，可以攻玉 未來，決策資源可以提供世界性的城市考古復古營運的城市考察服務未來，決策資源可以提供世界性的城市考古復古營運的城市考察服務 具體事項請查閱決策資源網(wǎng)站：具體事項請查閱決策資源網(wǎng)站： 烽火連天

41、的復古性建筑風格的影視旅游城開發(fā) 提供城市復古的市場價值的未來性思考 曾經(jīng)“義”字滿天飛的古城荊州的三國文化城市營銷 提供城市可持續(xù)營運的營銷思考 靠秦始皇發(fā)家的歷史古城咸陽 提供以城市內涵核心價值最大化開發(fā)的品牌思考 飛躍2008，奧運讓老北京有了創(chuàng)意思維 提供城市營運的價值最大化開發(fā)創(chuàng)意思考 參考一參考一 參考二參考二 參考三參考三 參考四參考四 它山之石，可以攻玉。參考之一它山之石，可以攻玉。參考之一 南海影視城、橫店水 滸城、武威戰(zhàn)國城等 喧鬧一時，市場旺勢 相當短暫，基本上處 于虧損狀態(tài) 一味的復古除了文化 的流俗還有什么？ 短視行為使投資預 期無法實現(xiàn)，陷入 惡性循環(huán)的經(jīng)營， 最終

42、導致了項目資 產(chǎn)的大量閑置 單純的復古項目市 場吸引力有多大？ 復古復原一種文化， 如果項目規(guī)劃停留在 表面的嘩眾取寵，沒 有真正打動消費者的 深層文化價值驅動因 素，投資預期將無法 實現(xiàn)。 復古復文化的精髓還 是復文化的表面？ 結果結果啟示啟示觀點觀點現(xiàn)象現(xiàn)象 城市復古項目應站在 城市未來發(fā)展的相關 性的基礎上，充分考 慮傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文 明的理念結合融合點 城市發(fā)展的必然是面 向未來 烽火連天的復古性建筑風格的影視旅游城開發(fā) 它山之石，可以攻玉。它山之石，可以攻玉。參考之二參考之二 借了一把電視連續(xù)劇 三國全國上映的 勢；同時整合了相關 旅行社渠道與傳播途 徑，展開了圍繞三國 桃園結義的城

43、市旅游 整合傳播策略，一時 間滿城的三國風，桃 園義，確實火了一把 一個時間長河里前進 的城市，營銷是營一 時還是營未來？ 非常有效的借勢運 作策略，但缺少持 續(xù)性營運動力；但 是，隨著連續(xù)劇的 落幕，帶動了城市 第三產(chǎn)業(yè)的階段性 發(fā)展。荊州又一次 強勢的提升了文化 名城的江湖地位。 城市品牌形象的建 構僅僅只是一個文 化的底蘊的核心價 值嗎？ 城市營運策略，保留 原滋原味的同時要進 行文化的深度開發(fā)， 具有城市未來性與全 球視角性的開發(fā)創(chuàng)新 復古策略，要從文化 價值、物理價值、功 能價值的基礎上全面 衡量。 在城市發(fā)展的未來戰(zhàn) 略上如何制定整體的 營運策略和城市/項目 改造計劃？ 結果結果啟

44、示啟示觀點觀點現(xiàn)象現(xiàn)象 只有應對市場與城 市未來屬性，通過 文化創(chuàng)新與歷史挖 潛，城市營運才具 有永續(xù)經(jīng)營的內部 動力。 應對未來保持創(chuàng)新 能力就是保持競爭 優(yōu)勢與保持持續(xù)增 值的首要條件 曾經(jīng)“義”字滿天飛的古城荊州的三國文化城市營銷 它山之石，可以攻玉。它山之石，可以攻玉。參考之三參考之三 同是中原，靠考古名 動天下舉世震驚的咸 陽古城，始皇帝給子 孫留下的絕世寶藏， 足以讓一個城市發(fā)達 致富n個世紀，只要 保護得力 祖宗的家底到底該不 該挖？現(xiàn)有技術支持 嗎？如何挖？如何營 營？ 秦始皇在世界史人類 史上的地位的是沒有 人可以超越的。圍繞 秦始皇的考古挖掘足 以震驚全球，他的張 力體現(xiàn)在

45、現(xiàn)代城市的 旅游運作上僅僅只是 很小的作用力而已。 但是，咸陽除了秦始 皇的根基，在現(xiàn)代城 市的競爭序列里，他 只是咸陽。 試問：咸陽留給世人 的是什么城市印象？ 項目帶給城市的收益 有多大？ 進行考古發(fā)掘或者傳統(tǒng)文 化的復原復制，是一個系 統(tǒng)的管理工程，對于考古 挖掘后的城市營運及城市 旅游品牌執(zhí)行來講，需 要建立一套項目持續(xù)性戰(zhàn) 略營運的科學決策與管理 執(zhí)行系統(tǒng)。否則，并不因 為復古了一個古城項目而 帶給城市和公眾群體太多 的預期利益。 如何科學的運籌項目資源 得到最大化價值回報？ 結果結果啟示啟示觀點觀點現(xiàn)象現(xiàn)象 項目的開發(fā)策略與管理建 立一套科學的可持續(xù)運作 的品牌戰(zhàn)略管理執(zhí)行決策 體

46、系，豐富品牌核心內 涵，提升建立城市品牌形 象，提升城市創(chuàng)新經(jīng)營的 市場行銷能力。 開封古城項目應站在城市 與項目之間進行雙重考量 與辯證思維，建立起科學 的決策管理體系 靠秦始皇發(fā)家的歷史古城咸陽 它山之石，可以攻玉。它山之石，可以攻玉。參考之四參考之四 創(chuàng)新，是北京/中國的核 心理念，在保持傳統(tǒng)的 同時，又對傳統(tǒng)進行創(chuàng) 意更新。比如，奧運在 建項目的設計與工程上 的創(chuàng)意概念，在具有滿 足功能條件的同時，本 身就是一個個標志性的 建筑與旅游景點。 對創(chuàng)意與創(chuàng)新有什么了 解？ 2008奧運會對北京/中 國/世界的各個層面的 意義與影響深遠； 圍繞奧運的開發(fā)規(guī)劃 以及奧運項目整合營 銷的營運策略

47、，都顯 示了創(chuàng)意的力量。 如何將創(chuàng)意貫穿于整 個項目戰(zhàn)略執(zhí)行過程 中？ 單純的復古開發(fā)理念，并 不能將原本蘊藏在開封的 歷史文明累積的城市價 值，與現(xiàn)代城市的發(fā)展趨 勢及改革開放后城市的歷 年的經(jīng)營成果，在本項目 上獲得最大化的投資收 益，以及無法滿足開封政 府通過本項目得到最大化 的城市收益。 如何通過創(chuàng)意策動項目資 源在戰(zhàn)略中的最大化價值 體現(xiàn)？ 結果結果啟示啟示觀點觀點現(xiàn)象現(xiàn)象 創(chuàng)意行銷即是對傳統(tǒng)的一 種革命，一種整合，一種 突破，甚至顛覆，使原有 的基礎上的價值隨創(chuàng)意力 量增值，創(chuàng)意越強，增值 的效果越大。 在傳承文明的基礎上通過 創(chuàng)意行銷，引爆開封的最 大化城市價值與最大化項 目價值

48、。 飛躍2008，老北京有了創(chuàng)意思維 決策資源對本項目的戰(zhàn)略管理念核心觀點決策資源對本項目的戰(zhàn)略管理念核心觀點 城市的發(fā)展必然是在傳承傳統(tǒng)文明的基礎上向未 來發(fā)展的，對于本項目來講，站在與城市共命運的營運的高度項 目的開發(fā)營運應該充滿傳承文明的現(xiàn)代未來性 城市/城市改造項目應充分評估城市與項目的核心 價值資產(chǎn)，建立可持續(xù)營運的以提升城市/項目品牌價值與品牌優(yōu) 勢為出發(fā)點的創(chuàng)新開發(fā)與創(chuàng)新營銷執(zhí)行體系 項目的開發(fā)代表公眾的利益期望，以總體社會效 益為出發(fā)點的理想開發(fā)，必然面對的是公眾資產(chǎn)的管理，必須建 立一套最大化價值開發(fā)的城市營運/項目營運的科學管理執(zhí)行體系 以項目所承載的城市價值/項目價值/公

49、眾價值為 出發(fā)點，引爆項目所承載的城市歷史文明的價值內蘊，使城市/開 發(fā)商/投資關聯(lián)/公眾群體獲取項目價值最大化的利益與實惠 觀點一觀點一 觀點二觀點二 觀點三觀點三 觀點四觀點四 通過對項目資源審視，發(fā)展優(yōu)勢規(guī)避劣勢，來確定項目的戰(zhàn)略方向與通過對項目資源審視，發(fā)展優(yōu)勢規(guī)避劣勢，來確定項目的戰(zhàn)略方向與 核心理念，該核心理念并支持項目的開發(fā)理念與后期的執(zhí)行行為核心理念，該核心理念并支持項目的開發(fā)理念與后期的執(zhí)行行為 對項目優(yōu)勢的全面審視， 來確立項目營運戰(zhàn)略方向/定位/目標 規(guī)劃城市及項目品牌形象與核心內涵的提煉 使七朝古都的景圈商圈及商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃呈現(xiàn)符合這一戰(zhàn)略方向與品牌形象 對于現(xiàn)有劣勢，

50、將城市/項目置于世界的高度，劣勢變優(yōu)勢，即：后發(fā)優(yōu)勢 地段 商業(yè)中心 經(jīng)濟中心 環(huán)境 生態(tài)水域 四河五湖 人文歷史 七朝古都 板塊 機場/輕軌 鄭汴新區(qū) 資源優(yōu)勢資源優(yōu)勢 政/企規(guī)劃 聯(lián)合開發(fā) 升值潛力 rbd/cbd雙生 傳統(tǒng)與創(chuàng)新共融 生態(tài)水城特色 城市內涵唯一性 皇城龍脈 項目的區(qū)位價值 共同的遠景 強大的團隊 品牌形象 城市品牌世界 知名度不高 經(jīng)濟規(guī)模 基礎相對落后 投資環(huán)境較差 消費需求 當?shù)叵M 能力有限 項目劣項目劣勢勢 機機 會會 08奧運推動，開封的市場在世界 傳統(tǒng)文化魅力刺激市場增長 經(jīng)濟強勢、國力強盛、政局穩(wěn)定 、市場利好 中原城市崛起戰(zhàn)略實施 鄭汴新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃啟動

51、威威 脅脅 城市復古項目的同質化嚴重 對傳統(tǒng)簡單承襲，創(chuàng)意創(chuàng)新不足 政府、開發(fā)商對項目開發(fā)理念高 度統(tǒng)一性的缺乏 對開發(fā)與后期經(jīng)營及節(jié)點控制所 產(chǎn)生的不利因素缺乏風險管理 問問 題題 同質化將導致城市競爭力的降低 創(chuàng)新創(chuàng)意的缺乏將降低項目持續(xù) 運作的動力 開發(fā)理念的不協(xié)調將導致項目最 大化預期收益難以實現(xiàn) 項目前期開發(fā)與后期經(jīng)營規(guī)劃 對項目的啟示對項目的啟示 城市公眾價值與項目必須是雙生 共榮的 深刻挖掘城市的差異性歷史文化 賣點，形成城市/項目營運最大 的核心賣點與核心優(yōu)勢，最大化 的提升城市品牌形象； 不同細分市場的消費價值取向與 購買行為，決定項目的旅游產(chǎn)品 的組成與商業(yè)產(chǎn)品的組成，兼顧

52、 國際市場與國內市場； 以滿足消費者需求的城市旅游開 發(fā)策略，能否在建筑設計與城 市規(guī)劃中體現(xiàn)傳統(tǒng)內蘊與未來氣 息的城市內涵，是擺在目前眾 多城市復古的共同問題點。 對市場的審視提供給項目的啟示對市場的審視提供給項目的啟示 本案戰(zhàn)略管理理念決定項目的開發(fā)方向與開發(fā)理念，圍繞戰(zhàn)略的最終目本案戰(zhàn)略管理理念決定項目的開發(fā)方向與開發(fā)理念，圍繞戰(zhàn)略的最終目 標：標：可持續(xù)經(jīng)營的價值最大化利益實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營的價值最大化利益實現(xiàn) 決策資源為本項目開發(fā)的品牌戰(zhàn)略管理執(zhí)行系統(tǒng) 項目 戰(zhàn)略 管理 決策 流程 傳統(tǒng)與現(xiàn)代結合體現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代結合體現(xiàn) 城市的未來概念城市的未來概念 創(chuàng)新與挖潛保障經(jīng)營 的城市動力 形成戰(zhàn)

53、略理念 確立項目戰(zhàn)略方向 在傳承文明的基礎上 創(chuàng)意整合營運資源 制定項目開發(fā)理念 指導項目建設規(guī)劃 提煉獨特核心價值 建立城市/項目品牌形象 建立戰(zhàn)略管理 執(zhí)行系統(tǒng) 保證持久的實現(xiàn)價值 最大化的創(chuàng)新營銷 制定項目開發(fā)經(jīng)營 管理執(zhí)行系統(tǒng) 建立城市/項目品牌 管理執(zhí)行系統(tǒng) 確保項目實現(xiàn)確保項目實現(xiàn) 價值最大化社會收益價值最大化社會收益 建立城市/項目價值 導向的營銷執(zhí)行系統(tǒng) 戰(zhàn)略理念 開發(fā)理念 執(zhí)行理念 項目的戰(zhàn)略管理的決策模型項目的戰(zhàn)略管理的決策模型 項目的核心管理理念的意義：確保公眾利益的價值最大化開發(fā)的實現(xiàn)項目的核心管理理念的意義：確保公眾利益的價值最大化開發(fā)的實現(xiàn) 戰(zhàn)略理念戰(zhàn)略理念 開發(fā)理

54、念開發(fā)理念 執(zhí)行理念執(zhí)行理念 戰(zhàn)略方向戰(zhàn)略方向 戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃 戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略目標 核心思想核心思想 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位 價值呈現(xiàn)價值呈現(xiàn) 不斷創(chuàng)新以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢不斷創(chuàng)新以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢 階段反省作出適當?shù)恼{整符合市場趨勢階段反省作出適當?shù)恼{整符合市場趨勢 讓理想成為現(xiàn)實并超越理想讓理想成為現(xiàn)實并超越理想 戰(zhàn)略理念指導項目開發(fā)與執(zhí)行的決策行戰(zhàn)略理念指導項目開發(fā)與執(zhí)行的決策行 為為 通過對經(jīng)驗借鑒與實際的戰(zhàn)略管理需求分析，形成項目的品牌戰(zhàn)略管理通過對經(jīng)驗借鑒與實際的戰(zhàn)略管理需求分析，形成項目的品牌戰(zhàn)略管理 理念，指導項目未來的營運管理理念，指導項目未來的營運管理 以上四點，提供了本項目的

55、戰(zhàn)略管理的核心思想以上四點，提供了本項目的戰(zhàn)略管理的核心思想 在傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文 明的理念結合融合點 上考慮城市未來發(fā)展 前瞻項目的未來價值前瞻項目的未來價值 通過城市文化創(chuàng)新與城市 歷史內涵挖潛，使營運具 有永續(xù)經(jīng)營的內部動力 驅動項目的內在價值驅動項目的內在價值 在傳承文明的基礎上通創(chuàng) 意包裝與創(chuàng)意行銷，引爆 開封幾千年累積的城市價 值，實現(xiàn)最大化項目價值 行銷項目的創(chuàng)意價值行銷項目的創(chuàng)意價值 建立一套科學的可持 續(xù)運作的品牌戰(zhàn)略管 理執(zhí)行系統(tǒng)，提升城 市品牌形象，提升項 目核心行銷能力 管理項目的品牌資產(chǎn)管理項目的品牌資產(chǎn) 項目實現(xiàn)價值最大化的戰(zhàn)略核心理念 通過戰(zhàn)略理念，指導項目未來的戰(zhàn)

56、略發(fā)展方向，同時推導出城市與項目通過戰(zhàn)略理念，指導項目未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向，同時推導出城市與項目 相匹配的未來戰(zhàn)略相匹配的未來戰(zhàn)略 項目戰(zhàn)略方向項目戰(zhàn)略方向 城市戰(zhàn)略方向城市戰(zhàn)略方向 世界的開封世界的開封 世界的古城世界的古城 具有悠久的歷史文具有悠久的歷史文 化內涵的東方古城化內涵的東方古城 開封的歷史開封的歷史 項目的歷史項目的歷史 具有悠久的歷史文具有悠久的歷史文 化內涵的東方古城化內涵的東方古城 拓展世界城市的雄心拓展世界城市的雄心 拓展世界市場的動力拓展世界市場的動力 傳統(tǒng)與現(xiàn)代融傳統(tǒng)與現(xiàn)代融 合的生態(tài)城市合的生態(tài)城市 傳統(tǒng)與現(xiàn)代融傳統(tǒng)與現(xiàn)代融 合的生態(tài)古城合的生態(tài)古城 項目的現(xiàn)在項目

57、的現(xiàn)在 開封的現(xiàn)在開封的現(xiàn)在 具有投資潛力的商業(yè)項目具有投資潛力的商業(yè)項目 具有先天優(yōu)勢的中原旅游城市具有先天優(yōu)勢的中原旅游城市 鄭汴新區(qū)國際級歷史名城鄭汴新區(qū)國際級歷史名城 具有旅游價值的商業(yè)項目具有旅游價值的商業(yè)項目 具有后發(fā)優(yōu)勢的中原發(fā)展城市具有后發(fā)優(yōu)勢的中原發(fā)展城市 鄭汴新區(qū)國際級鄭汴新區(qū)國際級 rbd/cbd商業(yè)游憩中心商業(yè)游憩中心 菲利浦.科德勒大營銷 國家、城市都將成為一個被經(jīng)營的品牌，國家、城市的品牌同樣需要用營銷策略國家、城市都將成為一個被經(jīng)營的品牌，國家、城市的品牌同樣需要用營銷策略 去整合、塑造品牌形象。用決策的語言：城市品牌化經(jīng)營。去整合、塑造品牌形象。用決策的語言：城

58、市品牌化經(jīng)營。 世界級的城市公園游憩商業(yè)中心是城市發(fā)展的必然結果世界級的城市公園游憩商業(yè)中心是城市發(fā)展的必然結果這將是戰(zhàn)這將是戰(zhàn) 略價值呈現(xiàn)的結果略價值呈現(xiàn)的結果 因此，城市公園游憩商業(yè)中心是城市的必然結果 當當開封城市、 rbd /cbd、城市公園游憩商業(yè)中心均需要在未來概念下實施均需要在未來概念下實施 與世界的溝通時，一種新語態(tài)與新語境必然產(chǎn)生。與世界的溝通時，一種新語態(tài)與新語境必然產(chǎn)生。 所以，古城游憩商業(yè)中心將很自然地在所以，古城游憩商業(yè)中心將很自然地在 中國開封七朝古都誕生 關于項目開發(fā)構思的指導戰(zhàn)略關于項目開發(fā)構思的指導戰(zhàn)略 文化屬性 七朝古都 皇族血統(tǒng) 歷史文化名城 中原文化源點

59、 物理屬性 千年古城城墻 千年環(huán)城水系 千年文化遺址 中原城市群一體 商業(yè)休憩中心 功能屬性 鄭汴輕軌 距新鄭機場50公里 滿足城市群分工 產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應 未來屬性 rbd/cbd一體化 屬于世界的開封 文化的朝圣地 旅游的朝圣地 總體定位 七朝古都城市游憩商業(yè)中心 城市公園rbd/cbd 項目總體定位及支持點項目總體定位及支持點 項目開發(fā)的定位價值同體思想項目開發(fā)的定位價值同體思想 復古考古、傳承文明、創(chuàng)意未來的生態(tài)水脈城市人文意境 融合四水五湖、生態(tài)景觀、傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代文明的城市公園 皇族的高貴、歷史的沉淀、藝術的魅力、城市的未來 旅游、休閑、藝術、娛樂、商業(yè)、購物、投資、交通 理念定位 主

60、題定位 功能定位 形態(tài)定位 項目定位 世界的歷史文化名城七朝古都宋都水韻/御水皇城 差異定位 七朝古都、宋都水城、千年文明 消費定位 中國/世界關注中原城市發(fā)展，向往東方文明、探索宋朝 都城與傳統(tǒng)文化、人文藝術內涵的世界級旅游者、投資者 項目應對的城市定位 鄭汴新區(qū)國際rbd 在項目之外為項目產(chǎn)品價值賦予的城 市形象附加值以之前戰(zhàn)略描述的項目與城市的關 系，待項目確定后展開對項目/城市形象有關的品牌化包裝 關于關于rbd rbdrbd是英文是英文“recreation business district” recreation business district” 的縮寫，直譯為的縮寫，直譯為