天啟開啟2月21日長遠(yuǎn)洋戛納小鎮(zhèn)營銷策略大綱.ppt

1、遠(yuǎn)洋戛納小鎮(zhèn)營銷策略大綱遠(yuǎn)洋戛納小鎮(zhèn)營銷策略大綱 20112011年年2 2月月2121日日 觀局觀局 城市視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之城市視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之 - 【品牌布局品牌布局】 萬科、中海、保利三強(qiáng)鼎立，品牌溢價能力強(qiáng) 萬科萬科中海中海保利保利 通過城市布局開發(fā)獲得品牌 認(rèn)可，同時實現(xiàn)城市占位， 繼而獲得品牌溢價的典型代 表。追求與城市價值共成長， 從蘭喬圣菲到時下的藍(lán)山和 惠斯勒小鎮(zhèn)，深刻撼動市場， 其品牌獲得全城高度認(rèn)同。 深度耕耘一個具有較大成長 潛力的節(jié)點板塊獲得城市占 位，通過開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步實現(xiàn) 品牌提升，繼而出擊布局城 市，將影響力擴(kuò)大至全城范 圍。中海是穩(wěn)健型城市布局 開發(fā)模式的典型代表，時

2、間 則是催熟其品牌的重要因素。 作為市場的后來者，保利無 疑具備很強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)土地獲取 能力。利用拿地優(yōu)勢，保利 迅速在城市房地產(chǎn)主要發(fā)展 帶上連續(xù)獲得4個大盤項目。 通過上市首盤大規(guī)模的實景 震撼、熱銷印證及后續(xù)項目 持續(xù)推出，保利在最短時間 內(nèi)獲得城市級品牌影響力。 品牌城市布局共性特征：品牌城市布局共性特征：項目印證、規(guī)模印證、節(jié)奏把控項目印證、規(guī)模印證、節(jié)奏把控 萬科城市布局特色：萬科城市布局特色：城市板塊價值跳躍發(fā)展的準(zhǔn)確預(yù)判能力，提前布局城市板塊價值跳躍發(fā)展的準(zhǔn)確預(yù)判能力，提前布局 城市視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之城市視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之 - 【品牌占位品牌占位】 中信與和黃，分別通過做強(qiáng)一個城市節(jié)點與一

3、種產(chǎn)品類獲得城市占位 中信中信 和黃和黃 在凈月深耕200萬平米的大盤 中信城，通過導(dǎo)入城市級配 套引擎 農(nóng)博園、卓展（生活超市及奧特萊斯）、東師實 驗學(xué)校，逐步將其項目所在區(qū)域打造成為凈月中央節(jié)點，以 此支撐房地產(chǎn)項目開發(fā)，伴隨著節(jié)點成熟度提升穩(wěn)步增加品 牌影響力。 在城市深耕豪宅產(chǎn)品類，旗下御翠豪庭與御翠園兩大項目精 確瞄準(zhǔn)城市高端客群，通過產(chǎn)品品質(zhì)打造與高尚生活全層營 造獲得品牌占位。和黃雖然相對較為慢熱，但伴隨著旗下項 目的營銷穩(wěn)步推進(jìn)，市場逐漸對其形成豪宅專家的印象。 核心提示：核心提示：城市節(jié)點價值占位和圈層身份標(biāo)桿追隨是是品牌占位的兩大利器城市節(jié)點價值占位和圈層身份標(biāo)桿追隨是是品

4、牌占位的兩大利器 以城市入題，遠(yuǎn)洋如何實現(xiàn)城市占位？以城市入題，遠(yuǎn)洋如何實現(xiàn)城市占位？ 遠(yuǎn)洋在長春無開發(fā)歷史，缺城市布局式的土地儲備，現(xiàn)階段更沒遠(yuǎn)洋在長春無開發(fā)歷史，缺城市布局式的土地儲備，現(xiàn)階段更沒 有規(guī)模優(yōu)勢，有規(guī)模優(yōu)勢，通過定義并催熟首盤所在城市節(jié)點，是獲取城市占通過定義并催熟首盤所在城市節(jié)點，是獲取城市占 位的關(guān)鍵所在位的關(guān)鍵所在。 論市論市 板塊視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之板塊視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之 - 【競爭格局競爭格局】 品牌開發(fā)商深耕，大盤搭臺唱戲，同質(zhì)化競爭日趨激烈的凈月板塊 項目名稱位置 總規(guī)模（萬平 米） 物業(yè)類型發(fā)展商開發(fā)進(jìn)度 中海國際社區(qū)伊通河南端，南二環(huán)北106 別墅、多層、小高、 高層

5、 中海 進(jìn)入尾盤開發(fā)階段，約 剩余20% 惠斯勒小鎮(zhèn)凈月潭公園正面48別墅、洋房、小高萬科首期2010年四季度開盤 中信城凈月管委會，農(nóng)博園會址200 別墅、多層、9層、 小高 中信 已開發(fā)4年，約剩余50% 未推向市場 御翠園大頂子山南麓43別墅和黃 二期尾房在售，即將推 出三期 哥德堡森林博學(xué)路、新城大街66洋房、小高、高層復(fù)地 二期在售，年底將推三 期 首地首城 凈月大街北段，近世紀(jì)廣 場 80多層、高層 首都機(jī) 場 首期已開工，預(yù)計上半 年開盤 國信美邑 凈月板塊北門戶，世紀(jì)廣 場 20別墅國信 首期接近尾聲，二期將 推出 板塊視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之板塊視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之 - 【競爭困境競爭困境】

6、 本案地處客戶被層層截流的凈月深處 長影世紀(jì)城長影世紀(jì)城 遠(yuǎn)洋戛納小鎮(zhèn)遠(yuǎn)洋戛納小鎮(zhèn) 萬科潭溪別墅萬科潭溪別墅 復(fù)地歌德堡森林復(fù)地歌德堡森林 中信城中信城 客源來自朝陽、客源來自朝陽、 南關(guān)南關(guān) 管委會管委會 客源來自朝陽、南客源來自朝陽、南 關(guān)、二道關(guān)、二道 世紀(jì)廣場世紀(jì)廣場 城市分界線城市分界線 中海中海 開發(fā)多個樓盤，開發(fā)多個樓盤， 口碑傳播口碑傳播 萬科惠斯勒小鎮(zhèn)萬科惠斯勒小鎮(zhèn) 板塊視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之板塊視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之 - 【板塊發(fā)展板塊發(fā)展】 凈月作為長春唯一生態(tài)高尚居住板塊，伴隨諸多重要城市引擎的逐步導(dǎo)入，未 來必將成為長春高端居住板塊的核心代表，產(chǎn)品高檔化日趨成為主流 年度201020

7、112012201320142015 板塊內(nèi)主 力需求 首改多改平分秋色多改比重穩(wěn)步增長多改成為主力 多改中的中高端客群比重穩(wěn)步上 升 對應(yīng)產(chǎn)品 面積段適中的洋房 小高占主流，經(jīng)濟(jì) 型別墅受親睞 舒適性小高（120-130） 供應(yīng)增加，洋房日趨稀 缺，別墅需求穩(wěn)步增長 小高層產(chǎn)品戶型 逐漸加大，洋房 別墅化，別墅產(chǎn) 品升級 大戶型小高成 為重要購買對 象，偏大戶型 別墅成主流 凈月板塊成為長 春主流豪宅市場， 小高大平層出現(xiàn) 凈月板塊的凈月板塊的“劉易斯拐點劉易斯拐點” 以競爭論市，遠(yuǎn)洋如何突破層層攔截，實現(xiàn)強(qiáng)目以競爭論市，遠(yuǎn)洋如何突破層層攔截，實現(xiàn)強(qiáng)目 的性購買？的性購買？ 項目的天然地理屬

8、性無法改變，遠(yuǎn)洋短期內(nèi)只有項目的天然地理屬性無法改變，遠(yuǎn)洋短期內(nèi)只有通過獨(dú)創(chuàng)一種開通過獨(dú)創(chuàng)一種開 發(fā)模式（打造全新項目價值底盤）抑或獨(dú)創(chuàng)一個新的版塊，引領(lǐng)發(fā)模式（打造全新項目價值底盤）抑或獨(dú)創(chuàng)一個新的版塊，引領(lǐng) 生活方式變革生活方式變革，在戰(zhàn)略層面差異化于凈月板塊品牌大盤，方能實，在戰(zhàn)略層面差異化于凈月板塊品牌大盤，方能實 現(xiàn)對客群的全城號召，繼而殺出重圍，獲取銷售上的成功。中長現(xiàn)對客群的全城號召，繼而殺出重圍，獲取銷售上的成功。中長 期則可基于板塊發(fā)展變化的準(zhǔn)確預(yù)判，提前布局，獲得戰(zhàn)略優(yōu)勢。期則可基于板塊發(fā)展變化的準(zhǔn)確預(yù)判，提前布局，獲得戰(zhàn)略優(yōu)勢。 明道明道 策略前思考之策略前思考之 - 【

9、小鎮(zhèn)價值體系小鎮(zhèn)價值體系】 五大價值柱共建小鎮(zhèn)差異化價值底盤，為全新生活方式提供系統(tǒng)平臺 凈月中央，共有的生態(tài)環(huán)境、高尚居住氛圍底盤凈月中央，共有的生態(tài)環(huán)境、高尚居住氛圍底盤 小小 鎮(zhèn)鎮(zhèn) 風(fēng)風(fēng) 情情 休休 閑閑 養(yǎng)養(yǎng) 生生 / 投投 資資 度度 假假 特特 色色 功功 能能 電電 影影 引引 發(fā)發(fā) 的的 人人 文文 軟軟 環(huán)環(huán) 境境 星星 級級 酒酒 店店 引引 擎擎 與與 服服 務(wù)務(wù) 匯匯 聚聚 城城 市市 級級 的的 休休 閑閑 配配 套套 “凈月全新健康、放松、活躍的生活方式凈月全新健康、放松、活躍的生活方式” 城市與自然最高 級別的資源演繹 高標(biāo)準(zhǔn)生活方式 向往與演繹 主題人文演繹 策

10、略前思考之策略前思考之 - 【產(chǎn)品概念演繹產(chǎn)品概念演繹】 小鎮(zhèn)并非對法國戛納原型進(jìn)行簡單模仿，著眼于吸取其生活內(nèi)涵，重在“神似” 【戛納小鎮(zhèn)的產(chǎn)品概念演繹戛納小鎮(zhèn)的產(chǎn)品概念演繹】 時尚時尚休閑休閑浪漫浪漫活躍活躍人文人文 長春時尚風(fēng) 向標(biāo)、明星 餐飲店、各 種展覽、走 秀等體驗活 動、全新生 活方式倡導(dǎo) 者 項目周邊優(yōu) 良的地理資 源環(huán)境是營 造休閑情調(diào) 的基礎(chǔ)，刻 意營造的小 鎮(zhèn)建筑風(fēng)情， 沿街休閑餐 飲 教堂與婚禮 草坪成為浪 漫的視覺標(biāo) 簽，同時亦 提供諸多適 合情侶戀人 共度美好時 光的商業(yè)休 閑平臺 貫穿始終花 樣繁多的營 銷運(yùn)動、社 區(qū)主題活動， 小鎮(zhèn)公共活 動平臺，親 切平和的小

11、 鎮(zhèn)鄰里關(guān)系 長春城市的 人文底蘊(yùn)、 良好的教育 背景、因電 影而生的泛 電影文化與 體驗、小鎮(zhèn) 的人文關(guān)懷 策略前思考之策略前思考之 - 【項目功能演繹項目功能演繹】 以戛納之名，用生態(tài)為底、風(fēng)情為形、打造運(yùn)動健康，人文主題的特色小鎮(zhèn) 戛納小鎮(zhèn)戛納小鎮(zhèn) 大運(yùn)動主題會所、長跑大運(yùn)動主題會所、長跑 道、養(yǎng)生保健特色配套道、養(yǎng)生保健特色配套 風(fēng)情建筑、小鎮(zhèn)長軸、風(fēng)情建筑、小鎮(zhèn)長軸、 教堂、城堡等教堂、城堡等 林蔭大道、一潭千樹、林蔭大道、一潭千樹、 半山一河半山一河 電影人文、精品酒店、電影人文、精品酒店、 主題園林主題園林 策略前思考之策略前思考之 - 【項目生活方式演繹項目生活方式演繹】 “凈

12、月全新健康、放松、活躍的生活方式凈月全新健康、放松、活躍的生活方式” 健康人生健康人生休閑人生休閑人生時尚人生時尚人生自在人生自在人生 以小鎮(zhèn)功能體系為基底，演繹四種人生 戛納小鎮(zhèn)物理屬性總定位戛納小鎮(zhèn)物理屬性總定位 凈月中央，百萬平米主題休閑小鎮(zhèn)凈月中央，百萬平米主題休閑小鎮(zhèn) 凈月中央 - 土地價值解碼 百萬平米 大盤競爭占位 主體休閑 精神價值解碼 小鎮(zhèn) 產(chǎn)品風(fēng)情演繹 項目項目slogan “世界的戛納，點亮長春世界的戛納，點亮長春” 戛納小鎮(zhèn)承載起長春這座城市在快速城市化過程中對象征著健康、戛納小鎮(zhèn)承載起長春這座城市在快速城市化過程中對象征著健康、 生態(tài)、休閑與人文互動等世界級生活標(biāo)準(zhǔn)的

13、夢想與追求。來到戛納生態(tài)、休閑與人文互動等世界級生活標(biāo)準(zhǔn)的夢想與追求。來到戛納 小鎮(zhèn)，此處即世界，雖身處長春，心卻遠(yuǎn)洋。小鎮(zhèn)，此處即世界，雖身處長春，心卻遠(yuǎn)洋。 項目項目slogan備選一備選一 “這里就是世界、今天就是未來這里就是世界、今天就是未來” 遵循世界級住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，以生態(tài)作底、以小鎮(zhèn)風(fēng)情為面、以放松健康為生活遵循世界級住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，以生態(tài)作底、以小鎮(zhèn)風(fēng)情為面、以放松健康為生活 倡導(dǎo)、以特色主題人文為精神追求，戛納小鎮(zhèn)帶您領(lǐng)略世界精彩；倡導(dǎo)、以特色主題人文為精神追求，戛納小鎮(zhèn)帶您領(lǐng)略世界精彩； 至遠(yuǎn)洋戛納小鎮(zhèn)始，長春宣告進(jìn)入休閑時代，未來的城市生活價值將更加至遠(yuǎn)洋戛納小鎮(zhèn)始，長春宣告進(jìn)入休閑

14、時代，未來的城市生活價值將更加 多元，更加豐富多彩。多元，更加豐富多彩。 項目項目slogan備選二備選二 “長春在此，擁抱世界長春在此，擁抱世界” 本案中短期（本案中短期（2011-2012年中）營銷使命解讀：年中）營銷使命解讀： 項目城市占位項目城市占位 最廣泛的客源，全城號召，全城性購買；最廣泛的客源，全城號召，全城性購買； 大盤強(qiáng)勢登陸大盤強(qiáng)勢登陸 啟動期快速去化，大盤首期銷售成功；啟動期快速去化，大盤首期銷售成功； 品牌城市戰(zhàn)略品牌城市戰(zhàn)略 項目成功推動遠(yuǎn)洋品牌迅速在長春構(gòu)建影響力；項目成功推動遠(yuǎn)洋品牌迅速在長春構(gòu)建影響力； 【戰(zhàn)略設(shè)問一：項目如何實現(xiàn)城市占位戰(zhàn)略設(shè)問一：項目如何實現(xiàn)

15、城市占位】 對策 本案通過打造全新城市節(jié)點，獲得城市占位 新功能注入，復(fù)合型板塊新功能注入，復(fù)合型板塊 vs vs 偏單一居住價值的傳統(tǒng)凈月板塊偏單一居住價值的傳統(tǒng)凈月板塊 喜來登酒店、保利大劇院、長影世紀(jì)城、本案商業(yè)等將為區(qū)域?qū)胄迈r功能，促使節(jié)點往復(fù)合型板 塊方向逐步發(fā)展； 側(cè)重游樂性、休閑體驗性的城市節(jié)點側(cè)重游樂性、休閑體驗性的城市節(jié)點 vs vs 傳統(tǒng)偏生活配套的城市節(jié)點傳統(tǒng)偏生活配套的城市節(jié)點 “凈月中央主題休閑生活區(qū)凈月中央主題休閑生活區(qū)” vs vs “ 凈月中央居住區(qū)凈月中央居住區(qū)” 傳統(tǒng)凈月板塊分離，作為長春城市休閑傳統(tǒng)凈月板塊分離，作為長春城市休閑“極極”的的“新凈月新凈月

16、”日趨獨(dú)立，這里離日趨獨(dú)立，這里離 塵卻不離城，作為長春首個城市同自然完美相會的代言板塊，將獲得巨大的發(fā)塵卻不離城，作為長春首個城市同自然完美相會的代言板塊，將獲得巨大的發(fā) 展空間展空間 【城市占位策略導(dǎo)出城市占位策略導(dǎo)出】 “以城入，以鎮(zhèn)出” 凈月中央主題休閑生活區(qū)興起，凈月中央主題休閑生活區(qū)興起，“后凈月后凈月”時代宣告來臨。遠(yuǎn)洋在城市未來休時代宣告來臨。遠(yuǎn)洋在城市未來休 閑節(jié)點之心造城，以南法風(fēng)尚小鎮(zhèn)閑節(jié)點之心造城，以南法風(fēng)尚小鎮(zhèn) 戛納為藍(lán)本，為長春提供全新生活平臺。戛納為藍(lán)本，為長春提供全新生活平臺。 先節(jié)點，后項目，在城市占位階段，先節(jié)點，后項目，在城市占位階段，“城城”重于重于“鎮(zhèn)

17、鎮(zhèn)”。 【城市占位策略導(dǎo)出城市占位策略導(dǎo)出】 破題密碼 - “電影話題” 電影本身就是休閑、娛樂的一個重要元素；長春是電影之城，擁有諸多關(guān)于電電影本身就是休閑、娛樂的一個重要元素；長春是電影之城，擁有諸多關(guān)于電 影的城市記憶；項目隔路同長影世紀(jì)城電影主題樂園相望，具備與生俱來的影的城市記憶；項目隔路同長影世紀(jì)城電影主題樂園相望，具備與生俱來的 “電影烙印電影烙印”。三者合一，以。三者合一，以“電影話題電影話題”作為本案市場導(dǎo)入階段的核心突破作為本案市場導(dǎo)入階段的核心突破 口，可謂不二之選?？?，可謂不二之選。 通過通過“電影話題電影話題”這一獨(dú)特載體，本案及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)企業(yè)品牌有望在較短時期內(nèi)這一獨(dú)

18、特載體，本案及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)企業(yè)品牌有望在較短時期內(nèi) 獲得最大限度的市場認(rèn)知。獲得最大限度的市場認(rèn)知。 電影是讓法國戛納由一個普通海邊小鎮(zhèn)演變?yōu)橹匾鞘泄?jié)點的關(guān)鍵因子。電影是讓法國戛納由一個普通海邊小鎮(zhèn)演變?yōu)橹匾鞘泄?jié)點的關(guān)鍵因子。 城市占位之傳播概念演繹城市占位之傳播概念演繹 一城藏萬象，領(lǐng)演新長春一城藏萬象，領(lǐng)演新長春 城與非城 本案自身囊括一個城市休閑節(jié)點所應(yīng)具備的諸多功能，如高 標(biāo)準(zhǔn)度假酒店、街區(qū)式休閑商業(yè)、主題娛樂商業(yè)、服務(wù)式酒店公寓故 所謂“城”；而凈月板塊內(nèi)的其他大部分項目，實現(xiàn)的則僅僅只是一個 居住社區(qū)功能，故所謂“非城”。城與非城一字之差，卻將本案同凈月 板塊內(nèi)大部分競爭對手有效區(qū)

19、隔開來。 領(lǐng)演新長春 用“電影話題”為載體的表達(dá)傳播方式，以點帶面，來號 召全城，傳遞城與非城的差異以及城所獨(dú)有的精彩。 話題演繹：話題演繹： 當(dāng)凈月邂逅電影當(dāng)凈月邂逅電影 長春休閑長春休閑“極極”開創(chuàng)開創(chuàng)“新凈月新凈月”時代時代 戛納小鎮(zhèn)啟動儀式戛納小鎮(zhèn)啟動儀式 戛納小鎮(zhèn)戛納小鎮(zhèn)“見證長春驕傲，延續(xù)城市榮光見證長春驕傲，延續(xù)城市榮光”主題公益活動主題公益活動 城市電影記城市電影記 憶征集、公益宣傳片憶征集、公益宣傳片和遠(yuǎn)洋一起，尋回長春驕傲和遠(yuǎn)洋一起，尋回長春驕傲開機(jī)和演員海選、開機(jī)和演員海選、 長影新老驕傲對話論壇、百姓驕傲家常話題長影新老驕傲對話論壇、百姓驕傲家常話題 著名電影明星代言戛

20、納小鎮(zhèn)著名電影明星代言戛納小鎮(zhèn) 【戰(zhàn)略設(shè)問二：項目如何鞏固城市占位戰(zhàn)略設(shè)問二：項目如何鞏固城市占位】 對策 本案通過詮釋新凈月城市節(jié)點，獲得市場認(rèn)可，繼而鞏固城市占位 通過通過“城市城市”與與“自然自然”兩大高能量級資源載體碰撞融合，鞏固市場對新節(jié)點兩大高能量級資源載體碰撞融合，鞏固市場對新節(jié)點 認(rèn)同，亦同時加深對本案獨(dú)特性價值主張認(rèn)同。認(rèn)同，亦同時加深對本案獨(dú)特性價值主張認(rèn)同。 城市占位之傳播概念演繹城市占位之傳播概念演繹 自然城市的覺醒與復(fù)興自然城市的覺醒與復(fù)興 長春的自然理想 區(qū)別于普通的鋼筋水泥叢林城市，近現(xiàn)代長春一直致 力追求實現(xiàn)“森林城市”的理想。擁有全亞洲排名第一位的城市綠化覆

21、蓋率，長春完全有理由在自然城市的發(fā)展道路上更加有所作為。 凈月的城市理想 從偽滿時期的小眾私家“后花園”，到今天全長春人 休閑度假首選目的地，凈月潭的價值正日趨被越來越多的社會主流人群 認(rèn)同。未來的凈月，將不再僅具有生態(tài)這一公認(rèn)的價值，更多的城市休 閑活動有望嫁接至此，形成一個復(fù)合度高，綜合價值強(qiáng)的新節(jié)點。 話題演繹：話題演繹： 當(dāng)城市相遇自然當(dāng)城市相遇自然 二十世紀(jì)三十年代長春的城市理想二十世紀(jì)三十年代長春的城市理想 二十世紀(jì)五十年代長春的居住記憶二十世紀(jì)五十年代長春的居住記憶 建筑大師的城市理想建筑大師的城市理想 城市與自然主題活動城市與自然主題活動 城市，夏之夢城市，夏之夢 【戰(zhàn)略設(shè)問三

22、：如何確保大盤登陸成功戰(zhàn)略設(shè)問三：如何確保大盤登陸成功】 對策 本案通過呈現(xiàn)全新價值底盤，號召全城實現(xiàn)強(qiáng)目的性購買 重點推薦本案的生態(tài)、健康、主題人文與風(fēng)情四大功能，全景演繹健康人生、重點推薦本案的生態(tài)、健康、主題人文與風(fēng)情四大功能，全景演繹健康人生、 休閑人生、時尚人生與自在人生。休閑人生、時尚人生與自在人生。 【大盤登陸策略導(dǎo)出大盤登陸策略導(dǎo)出】 戛納，生活比電影更精彩 戛納之于生活戛納之于生活 以戛納小鎮(zhèn)的功能體系解構(gòu)生活以戛納小鎮(zhèn)的功能體系解構(gòu)生活 大盤登陸之傳播概念演繹大盤登陸之傳播概念演繹 戛納人生，你是主角戛納人生，你是主角 戛納小鎮(zhèn)，不僅只有華麗的外表，更有價值的是其生活內(nèi)涵

23、因為愛健康，所以來戛納 因為喜歡生態(tài)，所以來戛納 因為追求人文，所以來戛納 因為被風(fēng)情打動，所以來戛納 話題演繹：話題演繹： 生活解構(gòu)之生活解構(gòu)之 戛納人生戛納人生 誰言長春不時尚，在戛納小鎮(zhèn)，你就是時尚的主角（首批業(yè)主手印墻啟誰言長春不時尚，在戛納小鎮(zhèn)，你就是時尚的主角（首批業(yè)主手印墻啟 幕儀式、平民紅毯秀幕儀式、平民紅毯秀） 在浪漫小鎮(zhèn)，你我相遇于城市（婚禮教堂啟動儀式、大型婚慶服務(wù)機(jī)構(gòu)在浪漫小鎮(zhèn)，你我相遇于城市（婚禮教堂啟動儀式、大型婚慶服務(wù)機(jī)構(gòu) 簽約戛納小鎮(zhèn)簽約戛納小鎮(zhèn)） 長春超大運(yùn)動主題會所試營業(yè)長春超大運(yùn)動主題會所試營業(yè) 2011戛納小鎮(zhèn)階段性營銷策略小結(jié)：戛納小鎮(zhèn)階段性營銷策略小

24、結(jié)： 營銷階段認(rèn)知期認(rèn)同期認(rèn)購期 核心能力活動力傳播力產(chǎn)品力 價值突破點電影話題自然城市理想全能小鎮(zhèn)，精彩生活 【戰(zhàn)略設(shè)問四：遠(yuǎn)洋品牌城市戰(zhàn)略如何實現(xiàn)戰(zhàn)略設(shè)問四：遠(yuǎn)洋品牌城市戰(zhàn)略如何實現(xiàn)】 對策 遠(yuǎn)洋之于長春，不論品牌積累而論戰(zhàn)略高度 誰讓長春的生活重新煥發(fā)迷人的光芒？誰讓長春的生活重新煥發(fā)迷人的光芒？ 誰帶領(lǐng)長春認(rèn)識凈月真正的力量？誰帶領(lǐng)長春認(rèn)識凈月真正的力量？ 策略前思考之策略前思考之 - 【遠(yuǎn)洋之于長春遠(yuǎn)洋之于長春】 遠(yuǎn)洋用心閱讀長春，理解并尊重長春人特有的生活習(xí)慣，遠(yuǎn)洋與長春一起見證 這座城市曾有的輝煌，亦將重塑、再造這座城市未來的榮光 與萬科比，我們堅持，與萬科比，我們堅持，生活生活

25、無法復(fù)制無法復(fù)制 與中海比，我們相信，與中海比，我們相信，生活生活的質(zhì)量無法以數(shù)計量的質(zhì)量無法以數(shù)計量 與中信比，我們認(rèn)為，農(nóng)博園屬于城市，與中信比，我們認(rèn)為，農(nóng)博園屬于城市，生活生活屬于城市人屬于城市人 與恒大比，我們懂得，低調(diào)者更理解與恒大比，我們懂得，低調(diào)者更理解生活生活 被重視的城市，被輕視的生活被重視的城市，被輕視的生活 地產(chǎn)的本質(zhì)，是居住，居住的本質(zhì)，是生活 充分尊重客戶，與其一同發(fā)現(xiàn)，一同體驗，成為朋友 遠(yuǎn)洋帶給長春的應(yīng)是生活方式的傳承與創(chuàng)新，是產(chǎn)品之上的價值 生活方式倡導(dǎo)者生活方式倡導(dǎo)者 品牌形象品牌形象 遠(yuǎn)洋品牌傳播概念演繹遠(yuǎn)洋品牌傳播概念演繹 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，同長春和世界一起遠(yuǎn)洋

26、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，同長春和世界一起遠(yuǎn)洋 長春，這座曾經(jīng)承載并見證輝煌的城市，這座自尊、自信、自愛的城市， 正處于新舊之交。舊日的榮光漸隨時光遠(yuǎn)去，新的價值與方向仍在探索。 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，基于對多樣生活的尊重與用心解讀，以世界的眼光，重塑、 再造長春全新生活價值。 遠(yuǎn)洋品牌落地節(jié)奏遠(yuǎn)洋品牌落地節(jié)奏 未見項目實景前長春沒有人會相信神話 講遠(yuǎn)洋的品牌永遠(yuǎn)都是嘴上的。 項目品牌必須逾越區(qū)域達(dá)到全市共識，而后成就企業(yè)品牌項目品牌必須逾越區(qū)域達(dá)到全市共識，而后成就企業(yè)品牌 品牌構(gòu)建之前提判斷： 全市客源號召全市客源號召 = = 項目品牌建立項目品牌建立 = = 配套推高配套推高 = = 企業(yè)品牌成就企業(yè)品牌成就 品牌

27、構(gòu)建之實現(xiàn)路徑： 品牌孕育期品牌登陸期品牌綻放期 品牌話題演繹：品牌話題演繹： 遠(yuǎn)洋遠(yuǎn)洋 領(lǐng)航森林海世紀(jì)領(lǐng)航森林海世紀(jì) 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，攜全國開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢，打造長春城市休閑節(jié)點遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，攜全國開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢，打造長春城市休閑節(jié)點 海洋之城與森林之城地產(chǎn)行業(yè)觀點碰撞論壇海洋之城與森林之城地產(chǎn)行業(yè)觀點碰撞論壇 同行、媒體及客戶領(lǐng)袖參觀大連遠(yuǎn)洋代表項目同行、媒體及客戶領(lǐng)袖參觀大連遠(yuǎn)洋代表項目 我們，相遇于城市我們，相遇于城市 同電視臺財經(jīng)頻道合作，舉辦長春類同電視臺財經(jīng)頻道合作，舉辦長春類“波士堂波士堂”活活 動，每周訪談一位長春重量級人物或各階層代表動，每周訪談一位長春重量級人物或各階層代表 世界遼闊無邊

28、，我們在城市心手相牽主題公益活動（春季送草籽、長壽世界遼闊無邊，我們在城市心手相牽主題公益活動（春季送草籽、長壽 老人養(yǎng)生公益講座、寵物大賽老人養(yǎng)生公益講座、寵物大賽） 品牌話題演繹：品牌話題演繹： 遠(yuǎn)洋遠(yuǎn)洋 與長春驕傲同行與長春驕傲同行 同遠(yuǎn)洋一起，尋回長春驕傲同遠(yuǎn)洋一起，尋回長春驕傲主題公益宣傳片主題公益宣傳片 長春新老驕傲征集評選活動長春新老驕傲征集評選活動 長春新老驕傲對話論壇長春新老驕傲對話論壇 本案中長期（本案中長期（2012下半年下半年-2014）營銷使命解讀：）營銷使命解讀： 大盤持續(xù)成長大盤持續(xù)成長 項目價值體系穩(wěn)步推高，高端客群持續(xù)導(dǎo)入；項目價值體系穩(wěn)步推高，高端客群持續(xù)導(dǎo)

29、入； 規(guī)模放量、熱銷全城規(guī)模放量、熱銷全城 年度銷售額成倍放大，大盤進(jìn)入穩(wěn)定銷售期；年度銷售額成倍放大，大盤進(jìn)入穩(wěn)定銷售期； 大盤與城共進(jìn)大盤與城共進(jìn) 充分分享城市新節(jié)點逐步成熟帶來的增值效應(yīng)；充分分享城市新節(jié)點逐步成熟帶來的增值效應(yīng)； 品牌城市布局品牌城市布局 多盤聯(lián)動，成功躋身城市一線開發(fā)品牌；多盤聯(lián)動，成功躋身城市一線開發(fā)品牌； 戛納小鎮(zhèn)成長階段解讀：戛納小鎮(zhèn)成長階段解讀： 概念培育期概念成長期功能導(dǎo)入期功能成熟期 2011年2012年2013年2014年 概念成長階段概念成長階段功能成長階段功能成長階段 兩大華麗轉(zhuǎn)折點：兩大華麗轉(zhuǎn)折點： 強(qiáng)概念社區(qū)強(qiáng)概念社區(qū) = = 一線一線 標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)

30、品質(zhì)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)品質(zhì)社區(qū) 強(qiáng)品質(zhì)社區(qū)強(qiáng)品質(zhì)社區(qū) = = 一線一線 高值社區(qū)高值社區(qū) 大盤持續(xù)成長階段傳播概念演繹大盤持續(xù)成長階段傳播概念演繹 戛納小鎮(zhèn)，世界級人居典范戛納小鎮(zhèn)，世界級人居典范 戛納，以國際人文小鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)造城，因卓越遠(yuǎn)見，成就長春百年典范。 話題演繹：話題演繹： 戛納小鎮(zhèn)，星動世界戛納小鎮(zhèn)，星動世界 百部經(jīng)典電影代表場景再現(xiàn)（景觀橋、景觀亭、著名造型建筑、景觀小百部經(jīng)典電影代表場景再現(xiàn)（景觀橋、景觀亭、著名造型建筑、景觀小 廣場廣場） 名人藝術(shù)家度身定做電影主題雕塑名人藝術(shù)家度身定做電影主題雕塑 大盤重要成長節(jié)點之：大盤重要成長節(jié)點之： 電影主題園林開放電影主題園林開放 長春當(dāng)?shù)仉?/p>

31、視臺或長影外景取材地長春當(dāng)?shù)仉娨暸_或長影外景取材地 話題演繹：話題演繹： 世界小鎮(zhèn)風(fēng)情博覽季世界小鎮(zhèn)風(fēng)情博覽季 小鎮(zhèn)原型光影展小鎮(zhèn)原型光影展 小鎮(zhèn)標(biāo)識建筑物選型淵源故事小鎮(zhèn)標(biāo)識建筑物選型淵源故事 大盤重要成長節(jié)點之：大盤重要成長節(jié)點之： 小鎮(zhèn)風(fēng)情軸實景綻放小鎮(zhèn)風(fēng)情軸實景綻放 小鎮(zhèn)一日主題生活體驗小鎮(zhèn)一日主題生活體驗 話題演繹：話題演繹： 戛納小鎮(zhèn)，永不落幕的節(jié)日盛宴戛納小鎮(zhèn)，永不落幕的節(jié)日盛宴 大盤重要成長節(jié)點之：大盤重要成長節(jié)點之： 首期入住首期入住 戛納社區(qū)電影節(jié)戛納社區(qū)電影節(jié) 戛納時尚服飾節(jié)戛納時尚服飾節(jié) 戛納美食節(jié)、戛納購物狂歡節(jié)、戛納紅酒品鑒節(jié)戛納美食節(jié)、戛納購物狂歡節(jié)、戛納紅酒品鑒

32、節(jié) 話題演繹：話題演繹： 法式酒店管家，演繹專屬戛納的尊貴法式酒店管家，演繹專屬戛納的尊貴 酒店管家式物管，服務(wù)品質(zhì)全面升級酒店管家式物管，服務(wù)品質(zhì)全面升級 法式浪漫與高雅，盡在舉手投足間法式浪漫與高雅，盡在舉手投足間 大盤重要成長節(jié)點：大盤重要成長節(jié)點： 主題精品酒店啟動主題精品酒店啟動 規(guī)模放量、熱銷全城營銷策略演繹規(guī)模放量、熱銷全城營銷策略演繹 多產(chǎn)品線、多生活概念、多組團(tuán)聯(lián)合推案，告別淡季，持續(xù)熱銷多產(chǎn)品線、多生活概念、多組團(tuán)聯(lián)合推案，告別淡季，持續(xù)熱銷 在城市占位固化前提下的強(qiáng)營銷極場 + 因預(yù)見力而生的提前布局優(yōu)勢 + 震撼水平 的項目現(xiàn)場 + 多概念、多組團(tuán)聯(lián)動推盤 確保項目問鼎

33、城市年度單盤銷冠 策略前思考之策略前思考之 - 【開發(fā)節(jié)奏與營銷節(jié)奏錯位開發(fā)節(jié)奏與營銷節(jié)奏錯位】 戛納小鎮(zhèn)開發(fā)節(jié)奏和營銷節(jié)奏失衡主要集中表現(xiàn)于以下兩大問題： 1、2011年度項目現(xiàn)場形象展示進(jìn)度明顯落后于同期營銷推進(jìn)進(jìn)度； 2、2011年度項目擬開工量達(dá)到40多萬平米，按照市場正常去化量預(yù)估，開發(fā) 規(guī)模遠(yuǎn)大于同期銷售規(guī)模； 營銷提示： 1、2011年度項目營銷圈客將主要依賴強(qiáng)營銷號召力； 2、進(jìn)入2012年度，本案提前開工布局將為營銷帶來巨大優(yōu)勢，上半年度充足的 貨源供應(yīng)與日趨接近現(xiàn)房的營銷現(xiàn)場環(huán)境將使項目在競爭占位中占盡先機(jī)； 【戰(zhàn)略設(shè)問：大盤如何持續(xù)熱銷戰(zhàn)略設(shè)問：大盤如何持續(xù)熱銷】 對策

34、本案通過休閑度假等特色功能導(dǎo)入及小鎮(zhèn)風(fēng)情全景演繹（一河谷、 一街、一昭示面），固化價值底盤，框?qū)嵣罘绞?，確保持續(xù)熱銷 現(xiàn)場體驗區(qū)全景開放儀式、世界級養(yǎng)生保健機(jī)構(gòu)簽約入駐戛納小鎮(zhèn)、長春市知現(xiàn)場體驗區(qū)全景開放儀式、世界級養(yǎng)生保健機(jī)構(gòu)簽約入駐戛納小鎮(zhèn)、長春市知 名醫(yī)院醫(yī)療直通車開通儀式名醫(yī)院醫(yī)療直通車開通儀式 小鎮(zhèn)風(fēng)情面與小鎮(zhèn)風(fēng)情軸逐步亮化與呈現(xiàn)、休閑養(yǎng)生度假河谷核心配套導(dǎo)入。小鎮(zhèn)風(fēng)情面與小鎮(zhèn)風(fēng)情軸逐步亮化與呈現(xiàn)、休閑養(yǎng)生度假河谷核心配套導(dǎo)入。 高星級酒店、電影主題公園、星光天地餐飲、星光大道啟幕高星級酒店、電影主題公園、星光天地餐飲、星光大道啟幕 【大盤持續(xù)熱銷策略導(dǎo)出大盤持續(xù)熱銷策略導(dǎo)出】 戛

35、納小鎮(zhèn)，世界標(biāo)準(zhǔn)演繹新長春 凈月中央健康、活躍、放松的生活方式凈月中央健康、活躍、放松的生活方式 戛納之于生活戛納之于生活 以世界的標(biāo)準(zhǔn)演繹長春全新生活方式以世界的標(biāo)準(zhǔn)演繹長春全新生活方式 話題演繹：話題演繹： 像戛納一樣地生活像戛納一樣地生活 久違的了小鎮(zhèn)，久違了的生活久違的了小鎮(zhèn)，久違了的生活 生活，不是配套的簡單疊加，唯在戛納，你可以真正暢享自在生活，不是配套的簡單疊加，唯在戛納，你可以真正暢享自在 穿越戛納的榮光，遠(yuǎn)洋為長春傾力奉獻(xiàn)一座國際標(biāo)準(zhǔn)的人文小鎮(zhèn)穿越戛納的榮光，遠(yuǎn)洋為長春傾力奉獻(xiàn)一座國際標(biāo)準(zhǔn)的人文小鎮(zhèn) 星級度假酒店全球品牌管理公司簽約入住戛納小鎮(zhèn)星級度假酒店全球品牌管理公司簽約

36、入住戛納小鎮(zhèn) 知名影視明星進(jìn)駐星光天地打造特色精品餐飲知名影視明星進(jìn)駐星光天地打造特色精品餐飲 電影主題公園啟幕儀式電影主題公園啟幕儀式 大盤熱銷之傳播概念演繹大盤熱銷之傳播概念演繹 在世界的戛納，你是主角在世界的戛納，你是主角 世界標(biāo)準(zhǔn)、時尚、人文、浪漫均為戛納的主人而生。 邀您盛裝登臺，做健康、活躍、放松生活的主角 大盤與城共進(jìn)營銷策略演繹大盤與城共進(jìn)營銷策略演繹 凈月之光、影響世界凈月之光、影響世界 產(chǎn)品線/品質(zhì)升級、營銷升級、體驗升級 戛納小鎮(zhèn)、領(lǐng)袖“新凈月”時代 全面展現(xiàn)凈月真正的力量 豪宅時代、休閑時代 “新凈月”時代真正來臨 遠(yuǎn)洋品牌城市布局策略演繹遠(yuǎn)洋品牌城市布局策略演繹 20

37、12，同步世界的遠(yuǎn)洋生活，同步世界的遠(yuǎn)洋生活 伴隨項目成長和項目儲備增加，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)亦將由城市占位演化為生活占位 取勢取勢 從銷量談取勢從銷量談取勢 - 【凈月放量增長是壓力也是機(jī)遇凈月放量增長是壓力也是機(jī)遇】 從過往幾年商品房成交總量走勢上看，長春房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)。預(yù)計2011年度商品房 成交總量將處于700-800萬平米區(qū)間，穩(wěn)中小幅上漲，為大盤開發(fā)提供了良好的背景環(huán)境。 凈月板塊2010年在供 應(yīng)不足前提下，全年 商品住宅銷售量已突 破75萬平米。2011年 板塊內(nèi)的幾個典型大 盤供應(yīng)均將放量，預(yù) 計板塊成交量會出現(xiàn) 較大幅度增長。 從售價談取勢從售價談取勢 - 【價格漲幅放緩影響溢

38、價價格漲幅放緩影響溢價】 凈月板塊是今年長春房價領(lǐng)漲的主力板塊，區(qū)域內(nèi)的主力項目售價在今年平均實現(xiàn)約40%的 價格漲幅。進(jìn)入第四季度，典型個案（如中信城）房價漲幅明顯回落。2011年上半年凈月 板塊在售項目的房價表現(xiàn)將以穩(wěn)固盤整、小幅高開為主，下半年有望重拾增長勢頭，但在 同期供應(yīng)放量的壓力下，預(yù)計板塊全年房價同比上漲幅度不超過15%。 在大市背景下，遠(yuǎn)洋戛納小鎮(zhèn)在大市背景下，遠(yuǎn)洋戛納小鎮(zhèn)20112011年度求量的增長比求價的增長更有戰(zhàn)略意年度求量的增長比求價的增長更有戰(zhàn)略意 義。義。 2010年凈月區(qū)商品住宅成交均價走勢圖年凈月區(qū)商品住宅成交均價走勢圖 以市場機(jī)會論取勢以市場機(jī)會論取勢 -

39、【有效把握長春房市每年兩次大節(jié)點是放量的關(guān)鍵有效把握長春房市每年兩次大節(jié)點是放量的關(guān)鍵】 長春房市每年存在兩波次明顯的市場行情，第一波行情從4月開始，5-6月達(dá)到高峰，7月則收 口；第二波行情從8月開始，9-10月達(dá)到高峰，11月則收口。每錯過一波行情，項目可能實 現(xiàn)的年度銷售將大打折扣。 踏準(zhǔn)節(jié)奏的大節(jié)點式營銷是戛納小鎮(zhèn)踏準(zhǔn)節(jié)奏的大節(jié)點式營銷是戛納小鎮(zhèn)20112011年度重要的營銷策略。年度重要的營銷策略。兩次組織周兩次組織周 密的營銷大會戰(zhàn)，將有望實現(xiàn)年度目標(biāo)銷售額的密的營銷大會戰(zhàn)，將有望實現(xiàn)年度目標(biāo)銷售額的65%65%。 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7

40、月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月 傳統(tǒng)淡季傳統(tǒng)淡季第一波行情第一波行情平穩(wěn)期平穩(wěn)期第二波行情第二波行情降溫降溫 戛納小鎮(zhèn)戛納小鎮(zhèn)20112011年度營銷大戰(zhàn)役規(guī)劃年度營銷大戰(zhàn)役規(guī)劃 【搶灘登陸戰(zhàn)搶灘登陸戰(zhàn)】【陣地攻堅戰(zhàn)陣地攻堅戰(zhàn)】 利用產(chǎn)品類優(yōu)勢（洋 房、小獨(dú)棟、別墅）， 在項目現(xiàn)場條件不成 熟前提下，搶灘登陸 利用大盤價值底盤優(yōu) 勢，配合項目全景現(xiàn) 場展示，在板塊小高 高層產(chǎn)品同質(zhì)推盤競 爭前提下，陣地攻堅 以錯位競爭論取勢以錯位競爭論取勢 - 【凈月板塊上半年單盤跑量機(jī)會優(yōu)于下半年凈月板塊上半年單盤跑量機(jī)會優(yōu)于下半年】 從凈月目前在建項目的工程推進(jìn)進(jìn)度看，板塊2

41、011年上半年供應(yīng)量小于小半年，2010年供應(yīng) 缺口前提下的市場行情有望繼續(xù)延續(xù)；進(jìn)入下半年，幾個典型大盤（中信城、惠斯勒小鎮(zhèn)、 復(fù)地哥德堡森林、中海國社、首地首城）供應(yīng)均將放量，市場分流將加劇。上述趨勢在小高 層和高層產(chǎn)品類上尤為明顯。 項目名稱擬推售物業(yè)類型預(yù)計入市時間規(guī)模 中海國際社區(qū) 長灘組團(tuán)小高層在售約3萬平米 熙岸組團(tuán)高層2011年9月約11萬平米 復(fù)地哥德堡森林 在售小高組團(tuán)在售約2萬平米 三期小高組團(tuán)2011年11月約20萬平米 中信城 在售尾盤小高、別墅在售約2萬平米 凈月山雙拼別墅2010年10月約10萬平米 10號地中央公園小高2011年1月推售首棟小高約4萬平米 10號

42、地聯(lián)排2011年4月約1.5萬平米 10號地洋房2011年4月約2萬平米 11號地小高2011年6-7月推售首波貨源13萬平米 惠斯勒小鎮(zhèn) 一期洋房2011年4月約2萬平米 一期聯(lián)排2011年4月約3萬平米 二期聯(lián)排2011年10-11月約6萬平米 二期小高2011年10-11月約5萬平米 首地首城一期多層、高層2011年9-10月約15萬平米 國信美邑二期獨(dú)棟別墅2011年6月約10萬平米 御翠園三期獨(dú)棟別墅2011年4-5月約7萬平米 凈月板塊主流項目供貨計劃表：凈月板塊主流項目供貨計劃表： 2011上半年，凈月板塊小高層產(chǎn)品類新供貨相對不足，洋房繼續(xù)缺貨，小獨(dú)棟則有望上半年，凈月板塊小高

43、層產(chǎn)品類新供貨相對不足，洋房繼續(xù)缺貨，小獨(dú)棟則有望 獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。等進(jìn)入第四季度，除小獨(dú)棟和洋房產(chǎn)品線外，其他產(chǎn)品線均處于供應(yīng)高峰。獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。等進(jìn)入第四季度，除小獨(dú)棟和洋房產(chǎn)品線外，其他產(chǎn)品線均處于供應(yīng)高峰。 2011上半年新貨量 優(yōu)術(shù)優(yōu)術(shù) 20112011年度戛納小鎮(zhèn)銷售目標(biāo)年度戛納小鎮(zhèn)銷售目標(biāo) 基礎(chǔ)目標(biāo)基礎(chǔ)目標(biāo) 沖刺目標(biāo)沖刺目標(biāo) 年度實現(xiàn)銷售額5億元 年度實現(xiàn)銷售額8億元 目標(biāo)分解目標(biāo)分解 - 【按營銷節(jié)奏分階段分解銷售目標(biāo)按營銷節(jié)奏分階段分解銷售目標(biāo)】 兩大戰(zhàn)役需承擔(dān)約年度計劃銷售額65%的任務(wù)指標(biāo)，其余任務(wù)由日常持續(xù)性銷售完成。 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月

44、7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月 傳統(tǒng)淡季傳統(tǒng)淡季第一波行情第一波行情平穩(wěn)期平穩(wěn)期第二波行情第二波行情降溫降溫 【搶灘登陸戰(zhàn)搶灘登陸戰(zhàn)】【陣地攻堅戰(zhàn)陣地攻堅戰(zhàn)】 組織產(chǎn)品類優(yōu)勢貨源 （洋房、小獨(dú)棟、別 墅），搶灘登陸 配合項目全景現(xiàn)場展 示，主推小高和高層 貨源 市內(nèi)展場開放 啟動強(qiáng)蓄水 首次爆破式 開盤銷售 售樓處開放 二次強(qiáng)蓄水 持續(xù)銷售期 二次爆破式 開盤銷售 強(qiáng)銷期保溫期 銷售目標(biāo)達(dá)成銷售目標(biāo)達(dá)成 1.8-2億0.5億0.4-0.5億 1.8-2億0.6億0.4億 年度實現(xiàn)目標(biāo)年度實現(xiàn)目標(biāo) 5.5-6億億 目標(biāo)分解目標(biāo)分解 - 【沖擊高限銷售目標(biāo)關(guān)鍵因

45、子沖擊高限銷售目標(biāo)關(guān)鍵因子】 優(yōu)勢產(chǎn)品類貨源供貨時間和供應(yīng)量（洋房、小獨(dú)棟） 搶工期，搶現(xiàn)場展示區(qū)開放時間，搶二期開盤節(jié)點，延長二次開盤后的有效銷售時間 搶部分小高貨源提前供貨（少量小高樓棟8月份獲取預(yù)售許可證） 核心戰(zhàn)役規(guī)劃核心戰(zhàn)役規(guī)劃 搶灘登陸戰(zhàn)搶灘登陸戰(zhàn)、陣地攻堅戰(zhàn)陣地攻堅戰(zhàn) 【戰(zhàn)役分解戰(zhàn)役分解】 “搶灘登陸戰(zhàn)”之 節(jié)奏安 排 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 戰(zhàn)役籌備期戰(zhàn)役蓄水蓄勢期 戰(zhàn)役全面打響 戰(zhàn)場清理，勝利鞏固 【戰(zhàn)役分解戰(zhàn)役分解】 “搶灘登陸戰(zhàn)”之 階段1（市場蓄水） 階段任務(wù)：全城號召，強(qiáng)勢蓄水階段任務(wù)：全城號召，強(qiáng)勢蓄水 時間安排：2011年4月底 6

46、月初 階段目標(biāo)：通過推廣造勢，在短時間內(nèi)讓長春滿城皆知戛納小鎮(zhèn)，吸引大量來電來訪 傳播主題：電影互動話題、主題活動導(dǎo)入，戛納小鎮(zhèn)形象概念登陸，新凈月城市休閑節(jié)點宣講 【戰(zhàn)役分解戰(zhàn)役分解】 “搶灘登陸戰(zhàn)”之 階段2（吸籌蓄勢） 階段任務(wù)：目標(biāo)關(guān)注，意向落樁階段任務(wù)：目標(biāo)關(guān)注，意向落樁 時間安排：2011年6月中旬 7月上旬 階段目標(biāo)：聚焦中高端目標(biāo)客群，成功認(rèn)籌與結(jié)合推案貨源逐步洗籌 傳播主題：小鎮(zhèn)功能導(dǎo)入、小鎮(zhèn)生活演繹、小鎮(zhèn)產(chǎn)品詮釋 【戰(zhàn)役分解戰(zhàn)役分解】 “搶灘登陸戰(zhàn)”之 階段3（開盤引爆） 階段任務(wù)：現(xiàn)場轟動，開盤熱銷階段任務(wù)：現(xiàn)場轟動，開盤熱銷 時間安排：2011年7月中旬 階段目標(biāo)：組合

47、推案，高效解籌，開盤后一周內(nèi)成交約1.8-2億元 傳播主題：世界的戛納，點亮長春 【戰(zhàn)役分解戰(zhàn)役分解】 “搶灘登陸戰(zhàn)”之 階段4（口碑固化） 階段任務(wù)：利用開盤熱銷，項目口碑迅速傳播階段任務(wù)：利用開盤熱銷，項目口碑迅速傳播 時間安排：2011年7月中旬 8月底 階段目標(biāo)：持續(xù)熱銷，以生活方式建立城市圈層影響力 傳播主題：小鎮(zhèn)生活演繹、小鎮(zhèn)人文主張 貨源分析貨源分析 - 【根據(jù)工期推進(jìn)劃分貨源根據(jù)工期推進(jìn)劃分貨源】 首批洋房貨源 6棟洋房，192套房源，約2.4萬平米 二批洋房貨源 10棟洋房，300套房源，約3.75萬平米 小獨(dú)棟貨源 58套房源，約1.36萬平米 首批別墅貨源 26套房源，約

48、7000平米 二批別墅貨源 35套房源，約9400平米 首批小高高層貨源 7棟小高，1棟高層，552套房源，約7萬平米 首波可推售貨源 二波可推售貨源 貨源分析貨源分析 - 【根據(jù)面積占比劃分貨源根據(jù)面積占比劃分貨源】 洋房貨源 16棟洋房，約490套房源，約6.15萬平米 小獨(dú)棟差異化貨源 58套房源，約1.36萬平米 別墅貨源 稀缺性 杠桿貨源 標(biāo)桿貨源 小高/高層貨源 主力貨源 【戰(zhàn)役分解戰(zhàn)役分解】 “搶灘登陸戰(zhàn)”之 推貨策略 大案值、多產(chǎn)品線集中供貨，爆發(fā)式蓄水大案值、多產(chǎn)品線集中供貨，爆發(fā)式蓄水 首批洋房組團(tuán) + 首批別墅組團(tuán) + 小獨(dú)棟組團(tuán)局部 【戰(zhàn)役分解戰(zhàn)役分解】 “搶灘登陸戰(zhàn)”之 貨源組 織 洋房組團(tuán) 6棟洋房，192套房源，約2.4萬平米 小獨(dú)棟東組團(tuán) 26套房源，約0.6萬平米 聯(lián)排別墅組團(tuán) 26套房源，約7000平米 案值測算： 小獨(dú)棟單價預(yù)計12000元/平米 洋房單價預(yù)計8500元/平米 聯(lián)排單價預(yù)計13000元/平米 三個組團(tuán)總案值約3.7億 【戰(zhàn)役分解戰(zhàn)役分解】 “陣地攻堅戰(zhàn)”之 節(jié)奏安 排 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 戰(zhàn)役蓄勢期 戰(zhàn)役全面打響 尾貨去化 【戰(zhàn)役分解戰(zhàn)役分解】 “陣地攻堅戰(zhàn)”之 推貨策 略 大案值、小高層產(chǎn)品