京城別墅營(yíng)銷(xiāo)推廣策略分析

1、京城別墅營(yíng)銷(xiāo)推廣策略分析 京城別墅營(yíng)銷(xiāo)推廣策略分析作者：佚名 時(shí)間：2008-3-26 瀏覽量： 現(xiàn)今別墅地產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，成功人士對(duì) 別墅的居住希望是：遠(yuǎn)避滾滾煙塵，不離十丈紅塵，推窗微 風(fēng)撲面，綠意滿(mǎn)眼；自駕車(chē)隨時(shí)可直抵市內(nèi)各重要地段，交 路線四通八達(dá)，城郊暢利，掌握商機(jī)，輕松自如。我們結(jié)合 本案的市場(chǎng)定位，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn) 作方法，憑借房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施推廣。 一、別墅地產(chǎn)品牌營(yíng)銷(xiāo)策略 良好的品牌形象是開(kāi)發(fā)商的一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商要想獲取 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，建立自己的品牌是最有效的方法，房地產(chǎn)策劃的 首要任務(wù)，就是為項(xiàng)目創(chuàng)造成功的品牌，以利于實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)

2、售， 減少購(gòu)房者選擇物業(yè)時(shí)所需花費(fèi)的分析心力。而品牌的唯一一 性又是品牌成功的首要條件。 分析別墅的自身特點(diǎn)與個(gè)性和自然相結(jié)合，迎合消費(fèi)者需求 的發(fā)展趨勢(shì)，著重營(yíng)造社區(qū)文化，倡導(dǎo)新型生活方式，賦予 品牌獨(dú)特的魅力，以高素質(zhì)的生活空間（會(huì)所）、溫馨的氛 圍，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)社區(qū)的歸屬感和認(rèn)同感 利用項(xiàng)目特有的概念來(lái)塑造有效的廣告賣(mài)點(diǎn)，瞄準(zhǔn)目標(biāo)市 場(chǎng)，傳播項(xiàng)目自身的優(yōu)越性和主要賣(mài)點(diǎn)。品牌的整體主張顯 眼有力的識(shí)別標(biāo)示，以及樓盤(pán)最初上市的賣(mài)相，是品牌能否 成功的關(guān)鍵，而簡(jiǎn)單易記的品牌宣傳口號(hào)較好的體現(xiàn)了這一 點(diǎn)。 二、傳播推廣策略 結(jié)合本案高端性、稀缺性的特點(diǎn)，精確鎖定目標(biāo)客戶(hù)群體。 在傳播中，以廣告攻勢(shì)

3、為主體，有機(jī)配合事件公關(guān)和促銷(xiāo)攻 勢(shì)。在主體的廣告攻勢(shì)環(huán)節(jié)，采取內(nèi)外結(jié)合、環(huán)環(huán)相扣的戰(zhàn) 術(shù)，迅速深化市場(chǎng)對(duì)本案的認(rèn)知。信息化生活的快捷將電視、 網(wǎng)絡(luò)等多媒體技術(shù)帶進(jìn)了千家萬(wàn)戶(hù)，使立體推廣有了更廣闊 的外延和內(nèi)涵。 1 、媒體發(fā)布策略 別墅的媒體訴求對(duì)象相與其他房地產(chǎn)項(xiàng)目相比有很大的局 限性，在媒體發(fā)布上更應(yīng)“精挑細(xì)選”。 A 平面類(lèi) 媒體名稱(chēng) 發(fā)行區(qū)域 讀者群 北京青年報(bào) 60萬(wàn)份 北京地區(qū) 受眾群廣泛，唯一類(lèi)媒體 北京晚報(bào) 80萬(wàn)份 北京地區(qū) 北京地區(qū)發(fā)行量最大紙媒 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 萬(wàn)份 全國(guó)主要城市、覆蓋香港；Dm直郵3000多家企業(yè)及飛機(jī)航 線 商務(wù)人士、企業(yè)經(jīng)理、專(zhuān)業(yè)人士 雜志媒體

4、Dm類(lèi)：目標(biāo)、長(zhǎng)安俱樂(lè)部會(huì)員專(zhuān)刊、京 城俱樂(lè)部會(huì)員專(zhuān)刊 航空類(lèi)：今日航空、中國(guó)之翼 雜志媒體一一經(jīng)濟(jì)類(lèi)：財(cái)經(jīng)、世界經(jīng)理人文摘、當(dāng)代 經(jīng)理人、中國(guó)投資 休閑娛樂(lè)類(lèi)：?jiǎn)J爾夫 專(zhuān)業(yè)類(lèi)：新房產(chǎn)、萬(wàn)房 （以上具體分析數(shù)據(jù)簡(jiǎn)略） B 電波類(lèi) 廣播類(lèi)：北京人民廣播電臺(tái)文藝臺(tái) 北京人民廣播電臺(tái) 電視類(lèi)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售方式發(fā)生變化，已從過(guò)去 的圖紙銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在越來(lái)越多的現(xiàn)房銷(xiāo)售，單純依賴(lài)平 面媒體配合銷(xiāo)售已經(jīng)不能滿(mǎn)足新變化的需要，而電視廣告可 以多角度、多畫(huà)面、立體地為消費(fèi)者提供房地產(chǎn)信息，解決 企業(yè)無(wú)法樹(shù)立品牌形象的弊端，與平面廣告形式優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的 整合營(yíng)銷(xiāo)行為作長(zhǎng)遠(yuǎn)的品牌路線。 電視廣告投放時(shí)間及欄目貼

5、片推薦： BTV-1北京新聞貼片廣告 BTV-1、BTV-5證券無(wú)限貼片廣告 BTV-6體育新聞貼片廣告 首都機(jī)場(chǎng)電視媒體： LcD數(shù)字大屏幕、等離子等作為廣告信息的載體。采用靈活 的播出方式，使旅客及迎送的客人，在機(jī)場(chǎng)滯留期間多次接 觸此媒體，不僅有效地抓住受眾的注意力，而且是該媒體成 為眾人注目的焦點(diǎn)。 受眾分析： 平均受教育程度高 平均收入水平高 平均消費(fèi)水平高 平均決策能力強(qiáng) 播放方式：（略） 京城別墅營(yíng)銷(xiāo)推廣策略分析作者：佚名 時(shí)間：2008-3-26 瀏覽量：c網(wǎng)絡(luò)類(lèi)： 門(mén)戶(hù)網(wǎng)站：包括新浪網(wǎng)站、搜狐網(wǎng)站 專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站：北京房產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng) D 戶(hù)外廣告 圍欄廣告、路牌廣告、燈箱廣

6、告、車(chē)身廣告、地鐵廣告、交 通標(biāo)志等。 2 、公關(guān)活動(dòng)促銷(xiāo)主題 如：嘉年華會(huì)；新聞發(fā)布會(huì)；地產(chǎn)與城市經(jīng)營(yíng)論壇； 3 、別墅廣告媒體投放時(shí)間的選擇 由于今年的春節(jié)在 2004年1月份，與今年的圣誕節(jié)、元旦 相隔不到一個(gè)月的時(shí)間，在這個(gè)時(shí)段作廣告宣傳和市場(chǎng)推廣 是勢(shì)在必行。 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目媒體配置與廣告主題設(shè)計(jì)的策劃及創(chuàng)新，傳達(dá) 項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)與素質(zhì)，加以視覺(jué)上沖擊力，從而找到與市 場(chǎng)、與目標(biāo)客戶(hù)心靈上、心理上的一種溝通與默契。同時(shí)， 透過(guò)一系列的廣告主題、訴求、廣告版面、軟性炒作，在充 分考慮預(yù)算的基礎(chǔ)上，做有效的推廣，而不是肓無(wú)目的的狂 轟亂炸。 （具體時(shí)間安排簡(jiǎn)略） 三、銷(xiāo)售推廣策略 A .外

7、場(chǎng)環(huán)境的營(yíng)造：營(yíng)造外場(chǎng)環(huán)境；銷(xiāo)售員的前期培 訓(xùn)與營(yíng)銷(xiāo)人員包裝，最大限度地促進(jìn)銷(xiāo)售，使客戶(hù)在購(gòu)房的 同時(shí)，也買(mǎi)到了與高檔物業(yè)相匹配的服務(wù)。 B.現(xiàn)場(chǎng)布置：售樓處賣(mài)場(chǎng)的虛實(shí)設(shè)計(jì) /樣板間； c .直銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)模式： a、揚(yáng)棄傳統(tǒng)銷(xiāo)售代表形式，由高素質(zhì)經(jīng)理級(jí)人員專(zhuān)項(xiàng)負(fù) 責(zé)意向中客戶(hù)，專(zhuān)人服務(wù)，深度溝通。 b、針對(duì)性銷(xiāo)售（開(kāi)客戶(hù)聚會(huì)、中介集會(huì)、嘉年華會(huì)） c、隨著大陸對(duì)香港、臺(tái)灣貿(mào)易的加強(qiáng)，港臺(tái)來(lái)京的投資商 會(huì)逐年增加，我們計(jì)劃與港臺(tái)較大的旅行社合作，擴(kuò)大銷(xiāo)售 范圍。 D .俱樂(lè)部營(yíng)銷(xiāo)模式： 除形成本案自有會(huì)所會(huì)員企業(yè)之間的口碑傳播的巨大力量 外，同時(shí)針對(duì)性利用俱樂(lè)部的高端客戶(hù)集群性，對(duì)諸如高爾 夫俱樂(lè)部、網(wǎng)球俱樂(lè)部、高級(jí)商業(yè)俱樂(lè)部等目標(biāo)重點(diǎn)推廣。 E 、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略創(chuàng)新 a借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)： 借政府的官方活動(dòng)活政策的扶持之勢(shì)，借別墅周邊有影