房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理教程

1、 2 內(nèi)容內(nèi)容 房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述 影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理 3 在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進(jìn)度在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進(jìn)度 領(lǐng) 導(dǎo) 忙 策劃看領(lǐng)導(dǎo) 規(guī)劃等策劃 報(bào)建待圖紙 工程量清單編制和目標(biāo)成本等 圖紙審核 招投標(biāo)等工程量清單和目標(biāo)成本 項(xiàng)目等招標(biāo)定標(biāo)和材料采購(gòu) 說(shuō)法一：或者我們不能按時(shí)完成進(jìn)度、 或者我們雖然完成了進(jìn)度，但是 用日夜趕工換來(lái)的、或者我們雖 然按時(shí)完工了，可是留下了很多 隱患 說(shuō)法二：在進(jìn)度和質(zhì)量、成本的選擇 中，我優(yōu)先考慮

2、的一定是進(jìn)度 4 為什么房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)關(guān)注進(jìn)度？為什么房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)關(guān)注進(jìn)度？-進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題 由于建設(shè)工期的拖長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)加大 進(jìn)度時(shí)間，決定管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加“一天一輛奧迪？” 影響公司的irr，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，如：金 地測(cè)算低于15%的不考慮拿地，萬(wàn)科測(cè)算要求16以上，龍湖測(cè)算低于19%不考 慮拿地；所以三邊工程是一個(gè)常態(tài) 內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜 計(jì)劃管理是管理人員的必備工具 5 產(chǎn)品做得好又如何，錯(cuò)過(guò)了最佳的出貨時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目不只是失敗而已產(chǎn)品做得好又如何，錯(cuò)過(guò)了最佳的出貨時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目不只是失敗

3、而已 6 進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題從碧桂園的選擇中看到的從碧桂園的選擇中看到的 ：代表關(guān)鍵里程碑：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即 其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng) 的輸入條件。的輸入條件。 ：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。 項(xiàng)目論證階項(xiàng)目論證階 段段 項(xiàng)目策劃階項(xiàng)目策劃階 段段 設(shè)計(jì)管理階段設(shè)計(jì)管理階段 工程管理階段工程管理階段 項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開(kāi)主體結(jié)構(gòu)開(kāi) 工工 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙入伙竣工竣工 銷(xiāo)售管理階段銷(xiāo)售管理階段 客戶(hù)關(guān)系管理客戶(hù)關(guān)系管理 階段階段 拓拓 展

4、展 營(yíng)營(yíng) 銷(xiāo)銷(xiāo) 設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì) 工工 程程 組織項(xiàng)目論組織項(xiàng)目論 證證 初步產(chǎn)品定初步產(chǎn)品定 位位 規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草規(guī)劃草 案案 組織項(xiàng)目策劃組織項(xiàng)目策劃/ 產(chǎn)品、市場(chǎng)及產(chǎn)品、市場(chǎng)及 客戶(hù)定位研究客戶(hù)定位研究 概念規(guī)劃設(shè)概念規(guī)劃設(shè) 計(jì)計(jì) 營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣 及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備 方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò) 初 設(shè)擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì)計(jì) 施 工 圖 設(shè)施 工 圖 設(shè) 計(jì)計(jì) 設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、 施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工主體結(jié)構(gòu)施工 至具備預(yù)售條至具備預(yù)售條 件件 工程

5、施工工程施工 至竣工驗(yàn)至竣工驗(yàn) 收收 銷(xiāo)售及入伙配合銷(xiāo)售及入伙配合 工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合 銷(xiāo) 售 事 務(wù) 管銷(xiāo) 售 事 務(wù) 管 理理 成成 本本 估算估算 測(cè)算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同預(yù)算、標(biāo)底、合同 價(jià)價(jià) 進(jìn)度款、工程進(jìn)度款、工程 變更、招標(biāo)采變更、招標(biāo)采 購(gòu)購(gòu) 結(jié)算結(jié)算 入伙事務(wù)管理入伙事務(wù)管理 客客 服服 報(bào)報(bào) 建建 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 簽訂土地使用合同簽訂土地使用合同 設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步 設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開(kāi)工報(bào)建設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開(kāi)工報(bào)建 辦理房地產(chǎn)預(yù)辦理房地產(chǎn)預(yù) 售許可證售許可證 產(chǎn) 權(quán)

6、 初產(chǎn) 權(quán) 初 始登記始登記 合同備案、合同備案、 按揭辦理按揭辦理 工程施工配工程施工配 合合 設(shè)計(jì)配合設(shè)計(jì)配合銷(xiāo)售配合銷(xiāo)售配合 采購(gòu)管理采購(gòu)管理 土 地 獲土 地 獲 取取 7 進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題提速帶來(lái)的價(jià)值提速帶來(lái)的價(jià)值 內(nèi)部收益率提高內(nèi)部收益率提高5 5個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售凈利率提高，銷(xiāo)售凈利率提高0.70.7個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn) 集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.20.2次次，凈資產(chǎn)收益率提高，凈資產(chǎn)收益率提高3 3個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn) 同等資金峰值條件下，集團(tuán)平均開(kāi)發(fā)規(guī)?？商岣咄荣Y金峰值條件下，集團(tuán)平均開(kāi)發(fā)規(guī)模可提高20%20% 項(xiàng)目平均占用降

7、低項(xiàng)目平均占用降低25%25%，資金成本降低，資金成本降低6060元元/ /平米平米 某公司提速某公司提速6 6個(gè)月帶來(lái)的收益?zhèn)€月帶來(lái)的收益 8 然而，單純的計(jì)劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問(wèn)題然而，單純的計(jì)劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問(wèn)題 l從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問(wèn)題從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問(wèn)題 l計(jì)劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問(wèn)題計(jì)劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問(wèn)題 l影響進(jìn)度計(jì)劃的原因中，相當(dāng)一部分是因?yàn)楣ぷ鞯某晒|(zhì)量原因影響進(jìn)度計(jì)劃的原因中，相當(dāng)一部分是因?yàn)楣ぷ鞯某晒|(zhì)量原因 l計(jì)劃解決不了激勵(lì)的問(wèn)題計(jì)劃解決不了激勵(lì)的問(wèn)題 l。 9 所以，更多

8、的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注綜合運(yùn)營(yíng)管理所以，更多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注綜合運(yùn)營(yíng)管理 l世茂運(yùn)營(yíng)中心：綜合計(jì)劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)度計(jì)劃和證照管理）、流程管理、知識(shí)管理世茂運(yùn)營(yíng)中心：綜合計(jì)劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)度計(jì)劃和證照管理）、流程管理、知識(shí)管理 l龍湖：最早提出運(yùn)營(yíng)概念之一的企業(yè)龍湖：最早提出運(yùn)營(yíng)概念之一的企業(yè) l萬(wàn)科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理崗萬(wàn)科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理崗 l更多中小企業(yè)開(kāi)始關(guān)注運(yùn)營(yíng)更多中小企業(yè)開(kāi)始關(guān)注運(yùn)營(yíng) l。 10 所以，更多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注綜合運(yùn)營(yíng)管理所以，更多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注綜合運(yùn)營(yíng)管理 計(jì)劃管理體系 計(jì)劃管理 管理型運(yùn)營(yíng)體系 營(yíng)運(yùn)績(jī)效管理 運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理 階段成果管理 關(guān)鍵決策管理 信息與

9、知識(shí)管理 流程管理 專(zhuān)業(yè)型運(yùn)營(yíng)體系 投資決策管理 運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理 運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理 階段成果管理 關(guān)鍵決策管理 資金預(yù)算管理 目標(biāo)成本管理 信息與知識(shí)管理 流程管理 14 11 內(nèi)容內(nèi)容 房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述 影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理 12 影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素 組織與項(xiàng)目管理模式組織與項(xiàng)目管理模式-決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素 業(yè)務(wù)流程的合理性業(yè)務(wù)流程的合理性-是否高效合理的主流程、部門(mén)間接口是否清晰

10、、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否高效合理的主流程、部門(mén)間接口是否清晰、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 是否明確決定工作的質(zhì)量；計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系是否明確決定工作的質(zhì)量；計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系 產(chǎn)品與管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度產(chǎn)品與管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度 項(xiàng)目本身的因素項(xiàng)目本身的因素-政府關(guān)系、項(xiàng)目自然條件和主動(dòng)性的政府博弈（偷面積、改政府關(guān)系、項(xiàng)目自然條件和主動(dòng)性的政府博弈（偷面積、改 規(guī)劃）規(guī)劃） 是否業(yè)績(jī)導(dǎo)向的文化與有無(wú)清晰的責(zé)任機(jī)制是否業(yè)績(jī)導(dǎo)向的文化與有無(wú)清晰的責(zé)任機(jī)制 13 案例：客觀原因背后的因素案例：客觀原因背后的因素 案例：某項(xiàng)目案例：某項(xiàng)目a a區(qū)樁基礎(chǔ)選型與施工區(qū)樁基礎(chǔ)選型與施工 某項(xiàng)目某項(xiàng)目a a區(qū)別墅去年區(qū)別墅去年1212月開(kāi)始招標(biāo)，基礎(chǔ)形式

11、（設(shè)計(jì)定）鉆孔樁月開(kāi)始招標(biāo)，基礎(chǔ)形式（設(shè)計(jì)定）鉆孔樁 3 3月份初施工單位進(jìn)場(chǎng)施工月份初施工單位進(jìn)場(chǎng)施工 發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應(yīng)該改成沖孔樁發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應(yīng)該改成沖孔樁 但是設(shè)計(jì)建議盡量不改，成本會(huì)增加但是設(shè)計(jì)建議盡量不改，成本會(huì)增加60%60%，但由于無(wú)法施工，經(jīng)成控部門(mén)同意，但由于無(wú)法施工，經(jīng)成控部門(mén)同意 3 3月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（2 2周時(shí)間，成控才同意）周時(shí)間，成控才同意） 4 4月份已經(jīng)開(kāi)始施工月份已經(jīng)開(kāi)始施工 4 4月底發(fā)現(xiàn)有月底發(fā)現(xiàn)有4 4棟別墅土質(zhì)特殊，無(wú)法進(jìn)行人工開(kāi)挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不

12、行，后來(lái)就改成鋼管樁（設(shè)計(jì)棟別墅土質(zhì)特殊，無(wú)法進(jìn)行人工開(kāi)挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不行，后來(lái)就改成鋼管樁（設(shè)計(jì) 要重新出施工圖，用了要重新出施工圖，用了1 1個(gè)月的時(shí)間），招標(biāo)又用了個(gè)月的時(shí)間），招標(biāo)又用了1 1個(gè)月的時(shí)間個(gè)月的時(shí)間 7 7月份開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（月份開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（2020天）天） 9 9月份設(shè)計(jì)增加月份設(shè)計(jì)增加800800多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工 另外另外3 3棟別墅，原設(shè)計(jì)是天然基礎(chǔ)（直接做在土上），棟別墅，原設(shè)計(jì)是天然基礎(chǔ)（直接做在土上），5 5月份開(kāi)挖后土質(zhì)達(dá)不到設(shè)計(jì)要求，改成了

13、人工挖孔樁，月份開(kāi)挖后土質(zhì)達(dá)不到設(shè)計(jì)要求，改成了人工挖孔樁，6 6 月又遇到與剛才月又遇到與剛才4 4棟一樣的情況，棟一樣的情況，3 3棟樓討論到現(xiàn)在還沒(méi)有確定最終的施工方案，棟樓討論到現(xiàn)在還沒(méi)有確定最終的施工方案， 6 6月份開(kāi)始討論方案，反復(fù)試用鋼護(hù)筒、水泥管護(hù)筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，月份開(kāi)始討論方案，反復(fù)試用鋼護(hù)筒、水泥管護(hù)筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，8 8月份最終確定此部分樁月份最終確定此部分樁 采用繡閥管加固后再開(kāi)挖的方案，采用繡閥管加固后再開(kāi)挖的方案，1010月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進(jìn)場(chǎng)繼續(xù)開(kāi)挖，但是樁內(nèi)土質(zhì)仍達(dá)不到預(yù)想效月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進(jìn)場(chǎng)繼續(xù)開(kāi)挖，但

14、是樁內(nèi)土質(zhì)仍達(dá)不到預(yù)想效 果果 本來(lái)今年希望今年年底達(dá)到預(yù)售條件，但由于以上問(wèn)題，也只能拖到明年開(kāi)售，竣工也只能到明年年底。本來(lái)今年希望今年年底達(dá)到預(yù)售條件，但由于以上問(wèn)題，也只能拖到明年開(kāi)售，竣工也只能到明年年底。 14 從萬(wàn)科均好中加速所看到的難的不是快，而是又快又好從萬(wàn)科均好中加速所看到的難的不是快，而是又快又好 案例：萬(wàn)科案例：萬(wàn)科“在均好中加速在均好中加速” 15 我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會(huì)效率低？我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會(huì)效率低？ 公司流程 框架 業(yè)務(wù)模型 人力資源 策劃 定位 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 工程 管理 營(yíng)銷(xiāo) 管理 客戶(hù) 服務(wù) 業(yè)務(wù)主流程 及子流程 操作指導(dǎo)及表格 概念 設(shè)計(jì) 方案 設(shè)計(jì) 初

15、步 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 施工過(guò) 程配合 主流程: 一級(jí)子流程: 二級(jí)流程: 行政 財(cái)務(wù) 主流程決定總體效率主流程決定總體效率 部門(mén)流程決定協(xié)同效率部門(mén)流程決定協(xié)同效率 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)決定工作質(zhì)量作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)決定工作質(zhì)量 16 首先應(yīng)關(guān)注公司的整體業(yè)務(wù)流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率首先應(yīng)關(guān)注公司的整體業(yè)務(wù)流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 某公司專(zhuān)業(yè)某公司專(zhuān)業(yè) 集成流程圖集成流程圖 17 建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證 方案報(bào)建方案報(bào)建 營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目項(xiàng)目成本成本工程工程 可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 土地出讓合同土地出讓合同 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì) 產(chǎn)品建議書(shū)產(chǎn)品

16、建議書(shū) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 工程總包招標(biāo)工程總包招標(biāo)施工圖報(bào)建施工圖報(bào)建 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 工程形象進(jìn)度工程形象進(jìn)度 銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán) 項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì) 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 國(guó)有土地使用權(quán)證國(guó)有土地使用權(quán)證 開(kāi)工開(kāi)工 銷(xiāo)售許可證銷(xiāo)售許可證 第二階段第二階段:開(kāi)發(fā)決策開(kāi)發(fā)決策 ？月？月 技術(shù)決策技術(shù)決策 ？月？月 第一階段第一階段:土地決策土地決策 第三階段第三階段:技術(shù)實(shí)施技術(shù)實(shí)施 ？月？月 生產(chǎn)施工生產(chǎn)施工 ？月？月 總周期？月總周期？月 自有資金自有資金銀行貸款銀行貸款 18 某公司示范區(qū)加速某公司示范區(qū)加速 19 其次關(guān)注業(yè)務(wù)流

17、程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個(gè)關(guān)鍵因素其次關(guān)注業(yè)務(wù)流程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個(gè)關(guān)鍵因素 很多時(shí)候，我們只關(guān)注業(yè)務(wù)流程的審批順序，往往忽略業(yè)務(wù)流程間的協(xié)調(diào)性很多時(shí)候，我們只關(guān)注業(yè)務(wù)流程的審批順序，往往忽略業(yè)務(wù)流程間的協(xié)調(diào)性 20 案例：某項(xiàng)目標(biāo)高錯(cuò)誤的產(chǎn)生和業(yè)務(wù)流程的關(guān)注點(diǎn)案例：某項(xiàng)目標(biāo)高錯(cuò)誤的產(chǎn)生和業(yè)務(wù)流程的關(guān)注點(diǎn) 場(chǎng)地豎向標(biāo)高設(shè)計(jì)場(chǎng)地豎向標(biāo)高設(shè)計(jì) 原因分析原因分析: : 土建設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)土建設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì) 系三個(gè)不同的單位，分別完成后施系三個(gè)不同的單位，分別完成后施 工以最后的景觀設(shè)計(jì)為依據(jù)進(jìn)行控工以最后的景觀設(shè)計(jì)為依據(jù)進(jìn)行控 制標(biāo)高。制標(biāo)高。 經(jīng)驗(yàn)及教

18、訓(xùn)：經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)： 各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)提前介入是好事，各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)提前介入是好事， 但各自完成后須進(jìn)行綜合豎向設(shè)計(jì)但各自完成后須進(jìn)行綜合豎向設(shè)計(jì) 匯總。繪制綜合豎向設(shè)計(jì)圖并進(jìn)行匯總。繪制綜合豎向設(shè)計(jì)圖并進(jìn)行 嚴(yán)格的綜合評(píng)審。嚴(yán)格的綜合評(píng)審。 如何避免？如何避免？ 21 如何確保業(yè)務(wù)流程完成節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之一如何確保業(yè)務(wù)流程完成節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之一 由于時(shí)間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點(diǎn)質(zhì)量達(dá)不到要求返工而導(dǎo)由于時(shí)間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點(diǎn)質(zhì)量達(dá)不到要求返工而導(dǎo) 致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素

19、22 能否快速?zèng)Q策和在合適的時(shí)間決策是快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵能否快速?zèng)Q策和在合適的時(shí)間決策是快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵 23 內(nèi)容內(nèi)容 房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述 影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理 24 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)-誰(shuí)來(lái)管誰(shuí)來(lái)管 戰(zhàn)略型集團(tuán)總部戰(zhàn)略型集團(tuán)總部萬(wàn)科萬(wàn)科 25 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)-誰(shuí)來(lái)管誰(shuí)來(lái)管 地區(qū)地區(qū)pmopmo型型龍湖龍湖 26 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)-誰(shuí)來(lái)管誰(shuí)來(lái)管 權(quán)威推動(dòng)型權(quán)威推動(dòng)型金地金地 27 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)

20、管理的架構(gòu)-誰(shuí)來(lái)管誰(shuí)來(lái)管 職能型職能型-中小企業(yè)中小企業(yè) 總經(jīng)理總經(jīng)理 財(cái)務(wù)副總 財(cái) 務(wù) 管 理 部 運(yùn) 營(yíng) 發(fā) 展 部 人 力 資 源 部 工程副總設(shè)計(jì)副總 設(shè) 計(jì) 管 理 部 工 程 管 理 部 董事長(zhǎng)董事長(zhǎng) 營(yíng) 銷(xiāo) 管 理 部 合 同 預(yù) 算 部 景 觀 裝 飾 部 材 料 設(shè) 備 部 投資副總 會(huì) 計(jì) 核 算 稅 務(wù) 籌 劃 審 計(jì) 監(jiān) 察 財(cái) 務(wù) 分 析 投 資 融 資 戰(zhàn) 略 規(guī) 劃 報(bào) 批 報(bào) 建 項(xiàng) 目 拓 展 法 律 事 務(wù) 人 力 資 源 企 業(yè) 文 化 行 政 后 勤 客 戶(hù) 服 務(wù) 營(yíng) 銷(xiāo) 策 劃 產(chǎn) 品 定 位 銷(xiāo) 售 管 理 高高層層部門(mén)部門(mén)主要職能主要職能 合 同

21、 管 理 商 務(wù) 談 判 甲 供 材 料 分 包 總 包 景 觀 設(shè) 計(jì) 景 觀 施 工 成 本 管 理 計(jì) 劃 運(yùn) 營(yíng) 資 產(chǎn) 運(yùn) 營(yíng) 部 資 產(chǎn) 管 理 招 商 運(yùn) 營(yíng) 產(chǎn) 品 研 究 市 場(chǎng) 研 究 市 場(chǎng) 策 劃 品 牌 管 理 營(yíng)銷(xiāo)副總 行 政 管 理 部 行政副總 人 事 行 政 28 目的： 1 1、及時(shí)和充分掌握集團(tuán)所屬項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)運(yùn)行狀況；、及時(shí)和充分掌握集團(tuán)所屬項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)運(yùn)行狀況； 2 2、及早判斷公司及項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)和影響，提前做出相關(guān)預(yù)警和應(yīng)對(duì)策略；、及早判斷公司及項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)和影響，提前做出相關(guān)預(yù)警和應(yīng)對(duì)策略； 2 2、有效提高公司資金、資產(chǎn)的運(yùn)行效率；、有效提高公司

22、資金、資產(chǎn)的運(yùn)行效率； 4 4、為集團(tuán)的績(jī)效考核提供依據(jù)、為集團(tuán)的績(jī)效考核提供依據(jù) 5 5、推進(jìn)業(yè)務(wù)流程的實(shí)施，提高集團(tuán)精細(xì)化管理水平。、推進(jìn)業(yè)務(wù)流程的實(shí)施，提高集團(tuán)精細(xì)化管理水平。 管理對(duì)象： 針對(duì)集團(tuán)下屬的所有項(xiàng)目針對(duì)集團(tuán)下屬的所有項(xiàng)目 管理方式： 以目標(biāo)管理為工具，以動(dòng)態(tài)監(jiān)控手段，并通過(guò)結(jié)果評(píng)價(jià)體系，有效將運(yùn)營(yíng)管控納入績(jī)效考核體系，以目標(biāo)管理為工具，以動(dòng)態(tài)監(jiān)控手段，并通過(guò)結(jié)果評(píng)價(jià)體系，有效將運(yùn)營(yíng)管控納入績(jī)效考核體系， 使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)-如何管如何管(整體思路）整體思路） 29 一體化運(yùn)營(yíng)的概念一

23、體化運(yùn)營(yíng)的概念 系統(tǒng)的一體化 一體化的運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)，包含目標(biāo)設(shè)定、過(guò)程監(jiān)控、結(jié)果評(píng)估，形成一個(gè)一體化的運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)，包含目標(biāo)設(shè)定、過(guò)程監(jiān)控、結(jié)果評(píng)估，形成一個(gè) pdcapdca的有效循環(huán)體系；的有效循環(huán)體系； 專(zhuān)業(yè)的一體化 一體化的運(yùn)營(yíng)管理涵蓋了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)重要專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié)，保證集團(tuán)對(duì)各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)一體化的運(yùn)營(yíng)管理涵蓋了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)重要專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié)，保證集團(tuán)對(duì)各項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 監(jiān)控的全面性和科學(xué)性，并且能夠通過(guò)報(bào)表管理系統(tǒng)地反映項(xiàng)目的重要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)；監(jiān)控的全面性和科學(xué)性，并且能夠通過(guò)報(bào)表管理系統(tǒng)地反映項(xiàng)目的重要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)； 管理的一體化 一體化的運(yùn)營(yíng)管理通過(guò)與考核的有效鏈接，運(yùn)營(yíng)

24、管理將納入公司績(jī)效考核體系，使得一體化的運(yùn)營(yíng)管理通過(guò)與考核的有效鏈接，運(yùn)營(yíng)管理將納入公司績(jī)效考核體系，使得 運(yùn)營(yíng)管理和人力資源形成良好的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)的管理的一體化，使得運(yùn)營(yíng)管理有效可控；運(yùn)營(yíng)管理和人力資源形成良好的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)的管理的一體化，使得運(yùn)營(yíng)管理有效可控； 30 通過(guò)目標(biāo)規(guī)劃、過(guò)程監(jiān)控、結(jié)果評(píng)價(jià)緊密整合，形成一套全面科學(xué)的管控體系通過(guò)目標(biāo)規(guī)劃、過(guò)程監(jiān)控、結(jié)果評(píng)價(jià)緊密整合，形成一套全面科學(xué)的管控體系 運(yùn)營(yíng)目標(biāo)運(yùn)營(yíng)目標(biāo) 設(shè)定設(shè)定 計(jì)劃管理計(jì)劃管理 成果管理成果管理 決策管理決策管理 目標(biāo)規(guī)劃目標(biāo)規(guī)劃 過(guò)程監(jiān)控過(guò)程監(jiān)控結(jié)果評(píng)價(jià)結(jié)果評(píng)價(jià) 項(xiàng)目項(xiàng)目 評(píng)估評(píng)估 成本管理成本管理 資金預(yù)算管理資金預(yù)算管

25、理 知識(shí)管理知識(shí)管理 信息報(bào)表管理信息報(bào)表管理 31 目標(biāo)管理是保證公司目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的全程工具目標(biāo)管理是保證公司目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的全程工具 收益目標(biāo)收益目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo) 成本目標(biāo)成本目標(biāo) 成果跟蹤表成果跟蹤表 計(jì)劃跟蹤表計(jì)劃跟蹤表 動(dòng)態(tài)成本表動(dòng)態(tài)成本表 滾動(dòng)資金計(jì)劃表滾動(dòng)資金計(jì)劃表 季度評(píng)估季度評(píng)估 年度評(píng)估年度評(píng)估 項(xiàng)目周期評(píng)估項(xiàng)目周期評(píng)估 目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)設(shè)定 運(yùn)營(yíng)監(jiān)控運(yùn)營(yíng)監(jiān)控 結(jié)果評(píng)估結(jié)果評(píng)估 通過(guò)表單對(duì)目標(biāo)及成果進(jìn)行跟蹤通過(guò)表單對(duì)目標(biāo)及成果進(jìn)行跟蹤 設(shè)計(jì)基于關(guān)鍵目標(biāo)的評(píng)估體系，設(shè)計(jì)基于關(guān)鍵目標(biāo)的評(píng)估體系， 優(yōu)化評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用方式優(yōu)化評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用方式 32 運(yùn)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定為明確了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方向運(yùn)營(yíng)

26、目標(biāo)設(shè)定為明確了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方向 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo) 戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo) 品牌目標(biāo)品牌目標(biāo) 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo) 土地、合作方及可持續(xù)發(fā)展土地、合作方及可持續(xù)發(fā)展 具體對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等的要求具體對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等的要求 品牌承擔(dān)在細(xì)分市場(chǎng)地位的責(zé)任品牌承擔(dān)在細(xì)分市場(chǎng)地位的責(zé)任 對(duì)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的取舍和要求等對(duì)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的取舍和要求等 33 過(guò)程監(jiān)控包含計(jì)劃管理、成本管理、資金管理、知識(shí)信息管理四條主線過(guò)程監(jiān)控包含計(jì)劃管理、成本管理、資金管理、知識(shí)信息管理四條主線 計(jì)劃管理計(jì)劃管理（計(jì)劃編制及跟蹤監(jiān)督、動(dòng)態(tài)調(diào)整）（計(jì)劃編制及跟蹤監(jiān)督、動(dòng)態(tài)調(diào)整） 成果管理成果管理（關(guān)鍵成果管理）（關(guān)

27、鍵成果管理） 決策管理決策管理（決策會(huì)議管理）（決策會(huì)議管理） 成本管理成本管理（目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本管理）（目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本管理） 資金預(yù)算管理資金預(yù)算管理（預(yù)算編制及滾動(dòng)資金計(jì)劃）（預(yù)算編制及滾動(dòng)資金計(jì)劃） 知識(shí)管理知識(shí)管理 計(jì)劃管理線計(jì)劃管理線 成本管理線成本管理線 知識(shí)信息線知識(shí)信息線 信息報(bào)表管理信息報(bào)表管理- 資金管理線資金管理線 34 基于基于wbs的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理思路的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理思路 計(jì)劃管理指導(dǎo)思想：基于業(yè)務(wù)活動(dòng)分析，以目標(biāo)結(jié)果位導(dǎo)向計(jì)劃管理指導(dǎo)思想：基于業(yè)務(wù)活動(dòng)分析，以目標(biāo)結(jié)果位導(dǎo)向 wbs 分析分析 計(jì)劃計(jì)劃 管理管理 成果成果 管理管理 決策決策 管理管理 基于wbs的

28、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理： 邏輯嚴(yán)密：邏輯嚴(yán)密：依靠一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒ǎ?而不是靠“經(jīng)驗(yàn)”收集； 系統(tǒng)解決：系統(tǒng)解決：基于一個(gè)內(nèi)核構(gòu)建項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn) 營(yíng)管理的各個(gè)體系，以保證各個(gè)體系 的系統(tǒng)性和匹配性 個(gè)性定制個(gè)性定制：基于上述兩個(gè)個(gè)條件，才可 以保證“針對(duì)公司個(gè)性，量身定制， 并且符合行業(yè)規(guī)律”； 35 四大要素的設(shè)定是計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的核心四大要素的設(shè)定是計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的核心 （流程總圖） 梳理項(xiàng)目從獲取到竣工交付過(guò)程中關(guān)鍵 活動(dòng)環(huán)節(jié)，通過(guò)合理搭接和工作前置， 提高了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體效率；（提煉企 業(yè)覆蓋企業(yè)全業(yè)務(wù)的流程清單） 流程策劃流程策劃 計(jì)劃管理 設(shè)定關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)工期，提高項(xiàng)目管 理計(jì)劃的可控及可實(shí)

29、施性，同時(shí)通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)工 期設(shè)定，也便于多項(xiàng)目及異地項(xiàng)目管控變得 有效； 計(jì)劃管理計(jì)劃管理 計(jì)劃管理 通過(guò)關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)的成果標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化，評(píng)價(jià) 運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，標(biāo)志階段完成，提高會(huì)議決策效 率，積累管理經(jīng)驗(yàn) ； 關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)的成果決策方式標(biāo)準(zhǔn)化，明確 決策層級(jí)，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，提高側(cè)決策效率 成果管理成果管理決策會(huì)議管理決策會(huì)議管理 關(guān)聯(lián)任務(wù)關(guān)聯(lián)任務(wù)工作周期工作周期 確認(rèn)方式確認(rèn)方式輸出成果輸出成果 36 一體化運(yùn)營(yíng)管理體系搭建思路一體化運(yùn)營(yíng)管理體系搭建思路 37 根據(jù)企業(yè)需求及關(guān)注點(diǎn)，一般將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段劃分為根據(jù)企業(yè)需求及關(guān)注點(diǎn)，一般將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段劃分為5-8個(gè)個(gè) step1 劃分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段 某標(biāo)桿企業(yè)

30、劃分方案： 1、土地投資分析階段； 2、項(xiàng)目啟動(dòng)階段； 3、方案設(shè)計(jì)及初設(shè)指導(dǎo)階段； 4、初設(shè)驗(yàn)算及施工圖指導(dǎo)階段； 5、施工準(zhǔn)備階段； 6、營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)階段； 7、竣工交房階段； 8、項(xiàng)目后評(píng)估階段； 38 根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)建立分級(jí)計(jì)劃管理體系根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)建立分級(jí)計(jì)劃管理體系 39 里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及產(chǎn)品化 1.項(xiàng)目獲取 2.項(xiàng)目策劃 5.項(xiàng)目銷(xiāo)售 3.項(xiàng)目設(shè)計(jì)4. 工程建設(shè) 6.產(chǎn)品交付 立項(xiàng) 可研 報(bào)告 項(xiàng)目 取得 項(xiàng)目 定位 規(guī)劃 方案 單體 方案 初步 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 總包/監(jiān) 理 開(kāi)工 達(dá)預(yù)售 條件 結(jié)構(gòu) 封頂 竣工 集中 入住 開(kāi)盤(pán) 拓 展 報(bào) 建 營(yíng)

31、銷(xiāo) 設(shè) 計(jì) 工 程 采 購(gòu) 客 服 成 本 運(yùn) 營(yíng) 40 沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，但應(yīng)該有設(shè)置的思路原則和工具沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，但應(yīng)該有設(shè)置的思路原則和工具 項(xiàng)目項(xiàng)目1級(jí)節(jié)點(diǎn)級(jí)節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目里程碑項(xiàng)目里程碑 依據(jù)公司依據(jù)公司/項(xiàng)目特點(diǎn)的關(guān)鍵活動(dòng)項(xiàng)目特點(diǎn)的關(guān)鍵活動(dòng) 進(jìn)度過(guò)程控制點(diǎn) 投資/財(cái)務(wù)/資金 產(chǎn)品品質(zhì) 客戶(hù)導(dǎo)向 管理精細(xì)化 41 某標(biāo)桿企業(yè)某標(biāo)桿企業(yè)12里程碑里程碑 42 需要?jiǎng)?chuàng)造哪些價(jià)值活動(dòng)需要?jiǎng)?chuàng)造哪些價(jià)值活動(dòng) 43 增加的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)了項(xiàng)目管理或公司管理的增加的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)了項(xiàng)目管理或公司管理的“需求需求”和和“思想思想” 44 計(jì)劃的拆分案例計(jì)劃的拆分案例 45 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)工期設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)工

32、期 46 計(jì)劃監(jiān)控與計(jì)劃預(yù)警是計(jì)劃執(zhí)行的保證計(jì)劃監(jiān)控與計(jì)劃預(yù)警是計(jì)劃執(zhí)行的保證 47 通過(guò)明確節(jié)點(diǎn)的前置節(jié)點(diǎn)、后置節(jié)點(diǎn)為編制流程總圖提供依據(jù)通過(guò)明確節(jié)點(diǎn)的前置節(jié)點(diǎn)、后置節(jié)點(diǎn)為編制流程總圖提供依據(jù) step3 編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程總圖 48 流程總圖示意流程總圖示意 49 關(guān)鍵成果總圖示意關(guān)鍵成果總圖示意 step4 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃梳理重要節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵成果 50 龍湖節(jié)點(diǎn)成果管理體系龍湖節(jié)點(diǎn)成果管理體系 51 項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營(yíng)管理的主要內(nèi)容項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營(yíng)管理的主要內(nèi)容 52 項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營(yíng)管理的主要內(nèi)容項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營(yíng)管理的主要內(nèi)容 53 關(guān)鍵決策會(huì)議示意關(guān)鍵決策會(huì)議示意 step5 根

33、據(jù)關(guān)鍵成果規(guī)劃項(xiàng)目決策會(huì)議體系 54 內(nèi)容內(nèi)容 房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述 影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路 如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理 房地產(chǎn)企業(yè)的三級(jí)計(jì)劃管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的三級(jí)計(jì)劃管理體系 56 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一 級(jí) 計(jì) 劃 營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃 各專(zhuān)業(yè)部門(mén)計(jì)劃 需要的其它計(jì)

34、劃（比 如：精裝修） 二 級(jí) 計(jì) 劃 三 級(jí) 計(jì) 劃 35年戰(zhàn)略 人力資源配置 報(bào)建計(jì)劃 57 施工營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 計(jì)劃 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 一 級(jí) 計(jì) 劃 承建商、材料分判計(jì)劃 售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃各專(zhuān) 二 級(jí) 計(jì) 劃 三 級(jí) 計(jì) 劃 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃剖析以及建議 1. 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制要求 3. 編制建議案例 4. 在不同管控模式下的建議 35年戰(zhàn)略 人力資源配置 58 2010.10版權(quán)所有 不得拷貝 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀: 在行業(yè)中，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 的

35、定義和控制關(guān)注點(diǎn)不盡相同，有營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因 為項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃體現(xiàn)的是一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想。 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 59 以營(yíng)銷(xiāo)為導(dǎo)向的計(jì)劃管理安排 1. 土地使用證 2. 交地 3. 方案 4. 初步設(shè)計(jì) 5. 施工圖設(shè)計(jì) 6. 開(kāi)工 7. 售樓處、樣板房區(qū)開(kāi)放 8. 預(yù)售許可證 9. 開(kāi)盤(pán) 10. 完成銷(xiāo)售額45 11. 完成銷(xiāo)售額70 12. 完成銷(xiāo)售額95 13. 景觀施工進(jìn)場(chǎng) 14. 竣工 15. 交房 16. 交房95 房地產(chǎn)企業(yè)以營(yíng)銷(xiāo)為導(dǎo)向的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃案例房地產(chǎn)企業(yè)以營(yíng)銷(xiāo)為導(dǎo)向的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃案

36、例 60 龍湖：集團(tuán)關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)龍湖：集團(tuán)關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）取得國(guó)土使用權(quán)證（2）交地（3）完成方案設(shè)計(jì)（4）完成初步設(shè)計(jì)（5） 完成施工圖設(shè)計(jì)（6）取得施工許可證（7）項(xiàng)目開(kāi)工（8）售樓處、樣板區(qū)開(kāi)放（9）取得 預(yù)售許可證（10）開(kāi)盤(pán)（11）景觀施工進(jìn)場(chǎng)（12）竣工備案（13）交房（14）交房完成率 95 不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心； 影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書(shū)面解釋?zhuān)⒔?jīng)集團(tuán)總裁審批，以引 起關(guān)注； 剩余9個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批； 集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。 61

37、 房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求建議：房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求建議： 1.公司經(jīng)營(yíng)資金進(jìn)出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（經(jīng)營(yíng)進(jìn)度） 2.項(xiàng)目融資節(jié)點(diǎn)（比如:四證） 3.考慮各專(zhuān)業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的協(xié)調(diào)關(guān)系 4.重大的費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 5.上市公司的財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn) 6.報(bào)建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 7.集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)管理監(jiān)控點(diǎn) 8.人力資源授權(quán)管理節(jié)點(diǎn) 9.適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，要考慮供方資源配置 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思想、統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)計(jì)劃，是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段最核心的計(jì)劃。 房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求 62 房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃 編制建議案例編制建議案例 1. 土地確權(quán)（項(xiàng)目第一筆

38、付款） 完善法律手續(xù)、重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 2. 場(chǎng)地拆遷完畢 完善法律手續(xù) 3. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)實(shí)施策劃報(bào)告 經(jīng)營(yíng)監(jiān)控、專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 4. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn) 5. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)集團(tuán)確認(rèn) 專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 6. 營(yíng)銷(xiāo)方案專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn) 7. 營(yíng)銷(xiāo)方案集團(tuán)確認(rèn)專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 8. 項(xiàng)目投資分析模型（概念版） 項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制、專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 9. 規(guī)劃及建筑方案集團(tuán)確認(rèn) 專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 10. 詳規(guī)批復(fù)完善法律手續(xù) 11. 建筑用地規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù) 12. 土地證 完善法律手續(xù) 13. 建筑方案征詢(xún)及批復(fù) 完善法律手續(xù) 14. 園林景觀方案設(shè)計(jì)集團(tuán)確認(rèn)專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司

39、授權(quán) 15. 擴(kuò)初征詢(xún)及批復(fù) 完善法律手續(xù) 16. “示范區(qū) ”策劃方案集團(tuán)確認(rèn)專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 17. 施工圖報(bào)建、會(huì)審專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn) 18. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù) 19. 簽訂總承包合同 專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 20. 建筑工程施工許可證 專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn) 21. 四證取得融資節(jié)點(diǎn) 22. 基礎(chǔ)工程開(kāi)工 專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn) 23. “示范區(qū) ”完工開(kāi)放專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn) 24. 預(yù)售許可證辦理 完善法律手續(xù) 25. 開(kāi)盤(pán) 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 26. 完成銷(xiāo)售額30 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 27. 完成銷(xiāo)售額45 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 28. 完成銷(xiāo)售額70 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 29. 完成銷(xiāo)售額85 公司經(jīng)營(yíng)資

40、金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 30. 主體工程結(jié)構(gòu)完工重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 31. 外立面落架 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 32. 市政配套工程及室外工程 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 33. 竣工備案完善法律手續(xù) 34. 交樓入伙專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn) 35. 辦理房產(chǎn)證 完善法律手續(xù) 63 房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃在不同管控模式下的精度建議房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃在不同管控模式下的精度建議 1. 2. 集團(tuán)公司控制區(qū)域總部，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議2030個(gè)； 區(qū)域總部控制項(xiàng)目公司，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議4550個(gè)； 我們的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制多少個(gè)合適？我們的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制多少個(gè)合適？ 64 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃剖析及建議 承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)

41、金流計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 施工 一 級(jí) 計(jì) 劃 承建商、材料分判計(jì)劃 售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃 二 級(jí) 計(jì) 劃 三 級(jí) 計(jì) 劃 1. 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀：此 計(jì)劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗 糙，沒(méi)有成本部門(mén)、工程部門(mén)參 與，僅僅由財(cái)務(wù)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算出來(lái) 2. 建議：對(duì)項(xiàng)目前期時(shí)間管理、項(xiàng)目 工程管理進(jìn)行優(yōu)化，有效提高資金 利用效率。 各專(zhuān)業(yè)部門(mén)計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 35年戰(zhàn)略 人力資源配置 65 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一 級(jí) 計(jì) 劃 售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃 各專(zhuān)業(yè)部門(mén)計(jì)劃需要的其它計(jì)劃 二 級(jí) 計(jì) 劃 三 級(jí) 計(jì) 劃 營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 承建商、材

42、料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃剖析及建議 1. 施工進(jìn)度控制計(jì) 2. 施工進(jìn)度控制行業(yè)現(xiàn)狀 施工進(jìn)度控制編制要求 3. 35年戰(zhàn)略 人力資源配置 66 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)行動(dòng)計(jì)劃 轉(zhuǎn)化 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義就是： 把公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動(dòng)計(jì)劃。 這是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理最關(guān)鍵的計(jì)劃！ 67 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃 疑問(wèn)疑問(wèn)? ? 此計(jì)劃與總包施工組織設(shè)計(jì)中提供的計(jì)劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？此計(jì)劃與總包

43、施工組織設(shè)計(jì)中提供的計(jì)劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？ 此計(jì)劃由誰(shuí)編制？什么時(shí)候編制？此計(jì)劃由誰(shuí)編制？什么時(shí)候編制？ 此計(jì)劃設(shè)置的控制節(jié)點(diǎn)多少合適？由什么要素決定？此計(jì)劃設(shè)置的控制節(jié)點(diǎn)多少合適？由什么要素決定？ 68 2010.10 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 一 級(jí) 計(jì) 劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃各專(zhuān)業(yè)部門(mén)計(jì)劃 版權(quán)所有 不得拷貝 需要的其它計(jì)劃 二 級(jí) 計(jì) 劃 三 級(jí) 計(jì) 劃 承建商、材料分判計(jì)劃剖析及建議 1. 分包模式對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的影響 節(jié)后付款的必要性 35年戰(zhàn)略 人力資源配置 2. 承銷(xiāo)商、材料分判計(jì)劃 69 分包模式對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的影響分包模式對(duì)經(jīng)

44、營(yíng)進(jìn)度控制的影響 承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃 探討： 分判越細(xì)，要求甲方介入越深，經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的量化可能更難。分判越細(xì)，要求甲方介入越深，經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的量化可能更難。 分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習(xí)慣、三邊工程分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習(xí)慣、三邊工程 程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當(dāng)?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當(dāng)?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能 力配置等。力配置等。 工程范圍劃分探討工程范圍劃分探討 分判數(shù)量建議。分判數(shù)量建議。 70 1. 2. 現(xiàn)金流計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃各專(zhuān)業(yè)部門(mén)計(jì)劃需要的其它計(jì)劃 三

45、級(jí) 計(jì) 劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃剖析及建議 出圖、樣板封樣計(jì)劃需要前置 設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化 承建商、材料分判計(jì)劃 71 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃分析施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃分析 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃要求：施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃要求： 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃隨著設(shè)計(jì)深入，盡快不斷細(xì)化；施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃隨著設(shè)計(jì)深入，盡快不斷細(xì)化； 二次委托設(shè)計(jì)和選材用料，盡量提前；二次委托設(shè)計(jì)和選材用料，盡量提前； 設(shè)計(jì)部保持與成本部、工程部的及時(shí)溝通配合；設(shè)計(jì)部保持與成本部、工程部的及時(shí)溝通配合； 關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計(jì)劃，還要細(xì)化關(guān)于施工圖階

46、段具體工作跟蹤計(jì)劃，還要細(xì)化 72 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化：設(shè)計(jì)前置、售樓賣(mài)場(chǎng)爭(zhēng)取時(shí)間、支持招標(biāo)采購(gòu)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化：設(shè)計(jì)前置、售樓賣(mài)場(chǎng)爭(zhēng)取時(shí)間、支持招標(biāo)采購(gòu) 土建擴(kuò)初 建筑、規(guī)劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備 初步方案 施工圖設(shè)計(jì) 建筑、 規(guī)劃方案 部品 設(shè)計(jì)及 定板 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 施工圖 概念規(guī) 劃草案 概念規(guī) 劃方案 方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)備選型 實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段 銷(xiāo)售配合資料 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā) 論證階段 拿地節(jié)點(diǎn) 策劃階段 方案報(bào)建 設(shè)計(jì)管理階段 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 工程 管理 景觀方案設(shè)計(jì) 銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì) 部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣 產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引 模型研究 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 建筑平面 73 一 級(jí) 計(jì) 劃 承建商出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃各專(zhuān)業(yè)部門(mén)計(jì)劃需要的其它計(jì)劃 二 級(jí) 計(jì) 劃 三 級(jí) 計(jì) 劃 35年戰(zhàn)略 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃剖析及建議 1.售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃控制的重要性 2.售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃控制建議 74 售樓賣(mài)