鄂爾多斯東達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)策劃定位方案

1、鄂 爾 多 斯 東 達(dá) 廣 場(chǎng)鄂 爾 多 斯 東 達(dá) 廣 場(chǎng) 商 業(yè) 策 劃 定 位 方 案商 業(yè) 策 劃 定 位 方 案 2010年年1月月 北京同世飛天商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司北京同世飛天商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司 本報(bào)告是在對(duì)鄂爾多斯的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，并 結(jié)合對(duì)項(xiàng)目自身特征的分析，以及委托方對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)的期望， 三方面結(jié)合起來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)思考，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性的商業(yè)定位。報(bào) 告的主要內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向及商業(yè)定位進(jìn)行闡述，報(bào)告 中的不足之處，敬請(qǐng)委托方及相關(guān)專(zhuān)家批評(píng)指正。 工作說(shuō)明工作說(shuō)明 項(xiàng)目商業(yè)定位建議 項(xiàng)目商業(yè)定位依據(jù) 項(xiàng)目 s w o t分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目產(chǎn)品

2、功能定位 主主 要要 內(nèi)內(nèi) 容容 一、項(xiàng)一、項(xiàng) 目目 商商 業(yè)業(yè) 定定 位位 建建 議議 廣場(chǎng)廣場(chǎng) a 地地 塊塊 b地塊地塊 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：項(xiàng)目北起鄂托克西街，南至伊 金霍洛街，西臨杭錦路，東側(cè)為規(guī)劃路 項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目共分a、b兩個(gè)地塊，是集 住宅、公寓、辦公、酒店、商業(yè)為一體的 大型城市綜合體。 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模： 總規(guī)模：約70萬(wàn)平方米 商業(yè)： 約250000平方米 停車(chē)位：4000個(gè) 城市核心城市核心 黃金地段黃金地段 百萬(wàn)規(guī)模百萬(wàn)規(guī)模 項(xiàng)目商業(yè)定位建議項(xiàng)目商業(yè)定位建議 項(xiàng)目基本概況 以上數(shù)據(jù)根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供圖紙測(cè)算 項(xiàng)目商業(yè)定位建議項(xiàng)目商業(yè)定位建議 新城生活廣場(chǎng)新城生

3、活廣場(chǎng) new city plaza 新都市主義的倡導(dǎo)者新都市主義的倡導(dǎo)者 1996年在美國(guó)南卡羅萊納州查爾斯頓召開(kāi)的第四次大會(huì)上通過(guò)了新都市 主義憲章（charter of new urbanism），新都市主義強(qiáng)調(diào)讓都市文明與自然 屬性和諧共存，在滿(mǎn)足人們對(duì)城市資源的高度利用的同時(shí)，充分發(fā)揮城市的基 本作用，倡導(dǎo)的是一種快節(jié)奏、高效率、高娛樂(lè)的都市“躍動(dòng)人群”生活模式 ，強(qiáng)調(diào)將商業(yè)、商務(wù)、居住、公共空間和諧共融的都市生活方式。 “新都市主義新都市主義”成為人們對(duì)城市美好生活的終極向往！成為人們對(duì)城市美好生活的終極向往！ 項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目商業(yè)定位建議項(xiàng)目商業(yè)定位建議 站在城市運(yùn)營(yíng)高度站在城

4、市運(yùn)營(yíng)高度 前瞻性的戰(zhàn)略思考前瞻性的戰(zhàn)略思考 本案的地理位置及超大規(guī)模，都決定本案不僅是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，而要 上升到城市運(yùn)營(yíng)高度城市運(yùn)營(yíng)高度，承擔(dān)未來(lái)城市升級(jí)過(guò)程中城市功能的延續(xù)。而其中25 萬(wàn)平方米的商業(yè)體量，也勢(shì)必采取商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)+ +商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的操作理念，不僅起到 提升本案價(jià)值的作用，更要在未來(lái)10年里保持城市商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)跑地位！ 做城市未來(lái)做城市未來(lái)1010年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者 項(xiàng)目商業(yè)定位思考 項(xiàng)目商業(yè)定位建議項(xiàng)目商業(yè)定位建議 西部首席西部首席 living mall 項(xiàng)目商業(yè)主題定位 項(xiàng)目商業(yè)定位建議項(xiàng)目商業(yè)定位建議 子業(yè)態(tài)（奧特萊斯）子業(yè)

5、態(tài)（奧特萊斯） 子業(yè)態(tài)（家電賣(mài)場(chǎng)）子業(yè)態(tài)（家電賣(mài)場(chǎng)） 主業(yè)態(tài)（購(gòu)物中心）主業(yè)態(tài)（購(gòu)物中心） 子業(yè)態(tài)（超市）子業(yè)態(tài)（超市） 子業(yè)態(tài)（數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)）子業(yè)態(tài)（數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)） 主力店主力店 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位建議 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位 子業(yè)態(tài)（健身中心）子業(yè)態(tài)（健身中心） 主業(yè)態(tài)（購(gòu)物中心）主業(yè)態(tài)（購(gòu)物中心） 子業(yè)態(tài)子業(yè)態(tài)（院線(xiàn)）（院線(xiàn)）子業(yè)態(tài)（水會(huì)）子業(yè)態(tài)（水會(huì)） 次主力店次主力店 子業(yè)態(tài)（美食天地）子業(yè)態(tài)（美食天地） 項(xiàng)目商業(yè)定位建議項(xiàng)目商業(yè)定位建議 旅游 娛樂(lè)餐飲 休閑 體驗(yàn) 國(guó)際化聚會(huì)區(qū) travel f 2.從功能上雖然增加了一些餐飲、娛樂(lè)的設(shè)施，但并未形成娛樂(lè)的環(huán)境，僅作為

6、購(gòu)物的配套功 能，缺乏市場(chǎng)發(fā)展所需要的娛樂(lè)體驗(yàn)； 3.整體商業(yè)數(shù)量較多，但商業(yè)檔次較低，中高端品牌及知名連鎖品牌較少； 4.從經(jīng)營(yíng)管理上也沒(méi)有引入專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，內(nèi)部鋪位設(shè)計(jì)、流線(xiàn)設(shè)計(jì)不夠合理，產(chǎn)品定 位上仍存在市場(chǎng)細(xì)分不夠、市場(chǎng)成熟度較低的問(wèn)題。 項(xiàng)目商業(yè)定位依據(jù)項(xiàng)目商業(yè)定位依據(jù) 新城生活廣場(chǎng)新城生活廣場(chǎng) new city plaza 杭 錦 路 達(dá) 拉 特 路 伊 金 霍 洛 街 寶 日 陶 亥 街 鄂 托 克 大 街 中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū) 生態(tài)休閑區(qū)生態(tài)休閑區(qū) 綜合商住區(qū)綜合商住區(qū) 項(xiàng)目總體定位闡述 項(xiàng)目商業(yè)定位依據(jù)項(xiàng)目商業(yè)定位依據(jù) 1. 提升老城區(qū)商業(yè)價(jià)值提升老城區(qū)商業(yè)價(jià)值 打破老

7、城傳統(tǒng)的封閉與圍合氛圍，營(yíng)造開(kāi)放式街區(qū)氛圍， 通過(guò)街道與城市和諧融合，全面提升商業(yè)價(jià)值 2. 改善老城區(qū)功能布局改善老城區(qū)功能布局 通過(guò)道路、廣場(chǎng)、景觀(guān)將項(xiàng)目有機(jī)串聯(lián)，形成商業(yè)、酒 店、公寓、住宅、廣場(chǎng)和諧相融的豐富城市空間組合 3. 完善老城區(qū)城市功能完善老城區(qū)城市功能 充分挖掘垂直空間價(jià)值，將停車(chē)場(chǎng)設(shè)置在高層，4000個(gè) 停車(chē)位將有效改善老城商業(yè)區(qū)停車(chē)難的問(wèn)題。 動(dòng) 靜 動(dòng)、靜 項(xiàng)目總體定位闡述 核心問(wèn)題1：如何提升老城形象、完善老城功能？ 項(xiàng)目對(duì)于提升老城形象、完善老城功能的意義 項(xiàng)目商業(yè)定位依據(jù)項(xiàng)目商業(yè)定位依據(jù) 何為 living mall？ living mall，即“全生活廣場(chǎng)”，

8、承襲“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”理念，以提供綜合型體驗(yàn)而 不單單是服務(wù)或產(chǎn)品價(jià)值更高，是一種全新的、自主選擇的、隨機(jī)的生活之態(tài)和街鋪 形態(tài)。起源于臺(tái)北“京華城”，現(xiàn)已成為全國(guó)數(shù)百家地產(chǎn)和商業(yè)集團(tuán)的關(guān)注熱點(diǎn)。與 人們所熟悉的shopping mall有所不同，living mall不僅包含前者的購(gòu)物功能，涵蓋了 集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、美食為一體的消費(fèi)模式，同時(shí)又是對(duì)shopping mall的創(chuàng)新，是 一種情景交融休閑體驗(yàn)性商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，是一種全新的、自主選擇的生活之態(tài)。 項(xiàng)目商業(yè)定位闡述 西部首創(chuàng)西部首創(chuàng) living mall 項(xiàng)目商業(yè)定位依據(jù)項(xiàng)目商業(yè)定位依據(jù) 項(xiàng)目商業(yè)定位闡述 1. 主力店提升商業(yè)形象主力店

9、提升商業(yè)形象 引進(jìn)知名百貨、奧特萊斯、超市等大型商業(yè)巨頭，提升 老商圈的商業(yè)形象及城市形象。 2. 增加體驗(yàn)式商業(yè)元素增加體驗(yàn)式商業(yè)元素 引進(jìn)餐飲、院線(xiàn)、ktv、水會(huì)、健身中心等餐飲、休閑、 娛樂(lè)業(yè)態(tài)，既是對(duì)老商圈業(yè)態(tài)的豐富補(bǔ)充，也是開(kāi)創(chuàng)城市 體驗(yàn)式消費(fèi)商業(yè)模式。 3. 全面提升商業(yè)檔次全面提升商業(yè)檔次 引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名連鎖品牌，匯聚各類(lèi)中高端專(zhuān)賣(mài)店、旗 艦店，全面提升老商圈的商業(yè)檔次，滿(mǎn)足中高端消費(fèi)人 群需求。 核心問(wèn)題2：如何提升老城商業(yè)價(jià)值、帶動(dòng)老城商圈升級(jí)？是項(xiàng)目承擔(dān)的重要責(zé)任 項(xiàng)目對(duì)于提升老城商業(yè)價(jià)值、帶動(dòng)老城商圈升級(jí)的意義 三、項(xiàng)三、項(xiàng) 目目 s w o t s w o t 分分 析

10、析 項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 what are our strengths? 項(xiàng)目四面臨路，交通便捷，且杭錦路、伊金霍洛 旗街都是城市主要交通干道，人流、車(chē)流量大， 交通優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)易達(dá)性好 項(xiàng)目位于老城區(qū)核心商圈，每天百貨、鄂爾多斯 購(gòu)物中心、大興商城等眾多商業(yè)項(xiàng)目匯聚此處， 商業(yè)氛圍濃厚 區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)核心商圈 項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 what are our strengths? 項(xiàng)目四面臨路，臨街面長(zhǎng)，視野開(kāi)闊，物業(yè)展示 空間大，可視性好 地塊優(yōu)勢(shì)地塊優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目四面臨路，可形成循環(huán)式交通動(dòng)線(xiàn)，聚客能 力強(qiáng) 可視性好 聚客力強(qiáng) 項(xiàng)目地塊方正，便于充分利用地

11、塊進(jìn)行物業(yè)布局地塊平整 項(xiàng)目規(guī)模近百萬(wàn)平米，可嘗試打造多功能物業(yè)組 合模式，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng) 規(guī)模效應(yīng) 項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 地塊現(xiàn)有建筑為黨校、賓館、住宅、商業(yè)等，物 業(yè)情況較為復(fù)雜、拆遷壓力較大 拆遷壓力 項(xiàng)目周邊車(chē)流量較大，交通相對(duì)擁堵 交通劣勢(shì)交通劣勢(shì)交通擁堵 地塊劣勢(shì)地塊劣勢(shì) what are our weaknesses? 項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 what are our opportunities? 鄂爾多斯宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，人均收入持續(xù) 增長(zhǎng)，消費(fèi)需求旺盛，為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作提供了良 好的宏觀(guān)環(huán)境。 經(jīng)濟(jì)向好 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 鄂爾多斯東勝區(qū)的舊城

12、改造提上日程，眾多項(xiàng)目 如華研cbd、嘉興商務(wù)廣場(chǎng)、天潤(rùn)廣場(chǎng)、本案等 紛紛建設(shè)，給項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)了良好機(jī)遇。 借勢(shì)規(guī)劃 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì) 項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析 項(xiàng)目威脅分析 what are our threatens? 與項(xiàng)目近在咫尺的每天百貨，鄂爾多斯購(gòu)物中心等 眾多商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本案構(gòu)成了直接的競(jìng)爭(zhēng)威脅 競(jìng)爭(zhēng)威脅競(jìng)爭(zhēng)威脅 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 招商壓力 鄂爾多斯處于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高峰期，僅項(xiàng)目周邊就 有鳳凰城、嘉興商務(wù)廣場(chǎng)、華研cbd項(xiàng)目、天潤(rùn)廣 場(chǎng)等眾多項(xiàng)目上馬，同業(yè)之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)在所難免 四、項(xiàng)四、項(xiàng) 目目 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 對(duì)對(duì) 手手 分分 析析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 鄂爾多斯購(gòu)物中心 項(xiàng)目

13、位置：鄂爾多斯大街與達(dá)拉特路交匯處 開(kāi)業(yè)時(shí)間：1999年 建筑面積：6萬(wàn)平方米 業(yè)態(tài)分布：b1-美特好超市 1f-皮具箱包 化妝品 珠寶玉器、鐘 表眼鏡、 名品女鞋、名品男鞋 2f-淑女名媛館、紳士名流館 3f-活力運(yùn)動(dòng)營(yíng)、休閑服飾、兒童天地、床 用家居、針織內(nèi)衣、羊絨衫、羊毛衫、羽絨服、工藝禮 品、健身器材 4f-美食新天地、娛樂(lè)新天地、休閑新天地、 精品區(qū) 經(jīng)營(yíng)狀況：地理位置優(yōu)越，憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)及相對(duì)齊全的 商業(yè)品類(lèi)，是鄂爾多斯居民消費(fèi)的首選。 現(xiàn)有項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目存在問(wèn)題：項(xiàng)目存在問(wèn)題：以零售業(yè)態(tài)為主，餐飲僅有肯德基、德克士及風(fēng)味小吃，娛樂(lè)業(yè)態(tài)僅有一個(gè) 3廳影院及電玩城，整個(gè)商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境

14、一般，在燈光、導(dǎo)視、休閑座椅等細(xì)節(jié)方面不夠人性 化，停車(chē)場(chǎng)數(shù)量不夠。 本案競(jìng)爭(zhēng)策略：本案競(jìng)爭(zhēng)策略：增加餐飲、休閑及娛樂(lè)業(yè)態(tài)，與其形成差異化業(yè)態(tài)定位，并提供更為舒適、 人性化的購(gòu)物環(huán)境。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 百貨每天百貨 項(xiàng)目位置：鄂爾多斯大街與達(dá)拉特路交匯處 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年 建筑面積：4.1萬(wàn)平方米 業(yè)態(tài)分布：1f-化妝品、珠寶、皮鞋皮具 2f-男裝、休閑服、內(nèi)衣、羊絨、羊毛衫 3f-淑女裝、仕女裝、少女裝、羽絨服、皮草、 女配飾 4f-體品健身、民族工藝、美容美體、家居家 飾、小家電、童裝 經(jīng)營(yíng)狀況：占據(jù)核心商圈黃金位置，商業(yè)品牌檔次僅次于 鄂爾多斯購(gòu)物中心，人氣較旺。

15、現(xiàn)有項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目存在問(wèn)題：項(xiàng)目存在問(wèn)題：傳統(tǒng)百貨模式，以零售業(yè)態(tài)為主，餐飲僅有必勝客，沒(méi)有休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)， 整個(gè)商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境一般，在燈光、導(dǎo)視、休閑座椅等細(xì)節(jié)方面不夠人性化，停車(chē)數(shù)量不夠。 本案競(jìng)爭(zhēng)策略：本案競(jìng)爭(zhēng)策略：增加餐飲、休閑及娛樂(lè)業(yè)態(tài)，與其形成差異化業(yè)態(tài)定位，并提供更為舒適、 人性化的購(gòu)物環(huán)境。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 購(gòu)物中心北國(guó)新天地 項(xiàng)目位置：鄂爾多斯大街與達(dá)拉特路交匯處 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008年 建筑面積：6萬(wàn)平方米 業(yè)態(tài)分布：1f-流行女裝、化妝品 2f-運(yùn)動(dòng)休閑、男裝 3f-床用家居、兒童天地 4f-美食廣場(chǎng)、娛樂(lè)休閑 經(jīng)營(yíng)狀況：整體品牌檔次低于鄂爾多斯購(gòu)物中心和

16、 每天百貨，商場(chǎng)內(nèi)鋪位布局不夠合理，燈光指示等 細(xì)節(jié)比較粗糙，4層空置，人氣不旺。 現(xiàn)有項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目存在問(wèn)題：項(xiàng)目存在問(wèn)題：以零售業(yè)態(tài)為主，餐飲僅有肯德基、德克士，無(wú)娛樂(lè)業(yè)態(tài)，商場(chǎng)內(nèi)鋪位布 局不夠合理，停車(chē)數(shù)量不夠。 本案競(jìng)爭(zhēng)策略：本案競(jìng)爭(zhēng)策略：增加餐飲、休閑及娛樂(lè)業(yè)態(tài)，與其形成差異化業(yè)態(tài)定位，并提供更為舒適、 人性化的購(gòu)物環(huán)境。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 華研cbd項(xiàng)目 項(xiàng)目位置：伊金霍洛街與達(dá)拉特路交匯處 西南角 建筑面積：商業(yè)部分7萬(wàn)平方米 業(yè)態(tài)分布：b1 大型超市 1f-4f 高端百貨 b2-b3 停車(chē)場(chǎng)預(yù)計(jì)1000停車(chē)位 本案競(jìng)爭(zhēng)策略：本案競(jìng)爭(zhēng)策略：該

17、項(xiàng)目定位為百貨+超市商業(yè) 模式，從業(yè)態(tài)來(lái)講本案為購(gòu)物中心，餐飲、休 閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)仍是本案的最大優(yōu)勢(shì)，而本案的 規(guī)模也決定在吸引百貨品牌方面具有優(yōu)勢(shì)，而 在超市方面，本案將避開(kāi)與其直接競(jìng)爭(zhēng)，選擇 華潤(rùn)萬(wàn)家、物美、華聯(lián)綜超等中型超市 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 天潤(rùn)廣場(chǎng)項(xiàng)目（大潤(rùn)發(fā)） 項(xiàng)目位置：伊金霍洛街以南、準(zhǔn)格爾路以北， 二完小以西 建筑面積：大潤(rùn)發(fā)面積4萬(wàn)平方米 業(yè)態(tài)分布：大潤(rùn)發(fā)超市及聯(lián)營(yíng)區(qū) 本案競(jìng)爭(zhēng)策略：本案競(jìng)爭(zhēng)策略：該項(xiàng)目已確定大潤(rùn)發(fā)將進(jìn)駐， 并建設(shè)4萬(wàn)平米的旗艦店，由于距離較近， 本案將不考慮引進(jìn)大型超市，而根據(jù)大潤(rùn)發(fā) 的經(jīng)營(yíng)策略，4萬(wàn)平米的體量將有較大部分 的

18、聯(lián)營(yíng)區(qū)，將經(jīng)營(yíng)一些快餐、茶葉、配套服 務(wù)型業(yè)態(tài)，屬于日常消費(fèi)范圍，與本案的業(yè) 態(tài)并無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目位置：寶日陶亥西街 開(kāi)業(yè)時(shí)間：預(yù)計(jì)2010年 建筑面積：王府井百貨經(jīng)營(yíng)面積2.3萬(wàn)平方 米，商業(yè)街面積3萬(wàn)平方米左右 王府井百貨業(yè)態(tài)分布： b1-超市 1f+2f+3f+4f 百貨商場(chǎng)品牌店 5f 餐飲娛樂(lè) 太古商業(yè)中心（王府井百貨） 未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 本案競(jìng)爭(zhēng)策略：本案競(jìng)爭(zhēng)策略：王府井百貨具有較高的品牌知名度，且增加了超市及餐飲業(yè)態(tài)，本案的 競(jìng)爭(zhēng)策略是在引進(jìn)同檔次百貨基礎(chǔ)上，增加了奧特萊斯、大型餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，以 體驗(yàn)式、一站式的商業(yè)模式領(lǐng)先于其單純的百貨

19、模式。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 項(xiàng)目位置：寶日陶亥西街與杭錦路交匯處 西北角 總體規(guī)劃：商業(yè)、公寓、住宅綜合體，其 中商業(yè)在8萬(wàn)平方米左右 銷(xiāo)售狀況：商業(yè)報(bào)價(jià)4.5萬(wàn)/平方米，未售。 嘉興商務(wù)廣場(chǎng) 未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 本案競(jìng)爭(zhēng)策略：本案競(jìng)爭(zhēng)策略：該項(xiàng)目與本案緊鄰，主要在 銷(xiāo)售方面對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)，但本案從體量、 總體規(guī)劃、主力店號(hào)召力等方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于 該項(xiàng)目，因此對(duì)于本案競(jìng)爭(zhēng)壓力不大。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 萬(wàn)正廣場(chǎng) 未來(lái)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 本案競(jìng)爭(zhēng)策略：本案競(jìng)爭(zhēng)策略：萬(wàn)正廣場(chǎng)作為鐵西區(qū)重點(diǎn)大 型綜合項(xiàng)目，整體品質(zhì)較高，但其目前價(jià)值 更多集中在商務(wù)及酒店、寫(xiě)字樓方面，區(qū)域 商業(yè)氛圍

20、較弱，培育期較長(zhǎng)，對(duì)于本案直接 威脅較小。 項(xiàng)目位置：鄂托克西街與東環(huán)路交匯處 開(kāi)業(yè)時(shí)間：2010年 建筑面積：項(xiàng)目總體量26萬(wàn)平米，其中商業(yè) 面積約6萬(wàn)平米 業(yè)態(tài)分布：購(gòu)物中心+步行街 租售狀況：其中步行街大約70個(gè)鋪位，面積 分布為37-200平米，售價(jià)4萬(wàn)元/平米起。 五、項(xiàng)五、項(xiàng) 目目 產(chǎn)產(chǎn) 品品 功功 能能 定定 位位 項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)布局（a區(qū)） 餐飲娛樂(lè)區(qū)餐飲娛樂(lè)區(qū) 主題購(gòu)物區(qū)主題購(gòu)物區(qū) 注：該圖僅為項(xiàng)目業(yè)態(tài)樓層布局示意，具體業(yè)態(tài)規(guī)劃請(qǐng)參考項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 將餐飲、娛樂(lè)、休閑等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)設(shè)置在高樓層，將人 流向高樓層吸引拉動(dòng)，同時(shí)也將餐飲娛樂(lè)與主題購(gòu)物區(qū)分開(kāi) 專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)區(qū)專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)區(qū) f2f2 鄰里生活用品 百 貨 配 套 超 市 百 貨 百 貨 百 貨 百 貨主題餐飲 停車(chē)場(chǎng) 停車(chē)場(chǎng) 停車(chē)場(chǎng) 停 車(chē) 場(chǎng) 特 色 餐 廳 院 線(xiàn) 電玩城 書(shū)局 水 會(huì)k t v b1b1 f1f1 f3f3 f4f4 f5f5 f6f6 1托2外鋪 1托2外鋪 停 車(chē) 場(chǎng) b b2 2 停車(chē)場(chǎng) 精 品 商 業(yè)