商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化風險管理

1、 中南大學(xué) central south university 1 商業(yè)銀行住房抵押貸款證券化風 險管理 以建元為例 中南大學(xué) central south university 2 論文結(jié)構(gòu)思維導(dǎo)圖論文結(jié)構(gòu)思維導(dǎo)圖 中南大學(xué) central south university 3 現(xiàn)今，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道依然是 銀行。銀行初始信貸占房地產(chǎn)資金來源的30%，而 預(yù)售款也主要是住戶以抵押貸款的形式從銀行借貸， 大約占20%，另外根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)建筑方先期墊資的 背景，大約25%的資金也是來自銀行。綜合以上分 析，銀行信貸占房地產(chǎn)融資的75%。這種融資渠道 的單一性，使銀行承受了巨大的風險。 我國

2、在2005年的時候批準了建行試點mbs，最 后到2008年，銀行推出了20多個mbs產(chǎn)品。但是， 其后發(fā)展基本停滯。 研究意義及背景研究意義及背景 “ 從2006年開始，美國次級抵押貸款危機逐步顯現(xiàn)，逐 漸席卷美國，歐洲，日本等主要金融市場，最終演變成了 “上個世紀三十年代以來最嚴重”金融危機。 關(guān)鍵字： 房價下跌 現(xiàn)金流中斷 鏈式反應(yīng) 數(shù)據(jù)來源：中國貨幣網(wǎng) 中南大學(xué) central south university 4 建元模式介紹建元模式介紹 ! 關(guān)于信托 型spv 1 2 我國公司 法，信托 法無法確定 spv地位 無法實現(xiàn)真 實銷售，從 而無法完成 風險隔離 各主體運作流程圖 中南大學(xué)

3、 central south university 5 信用風險信用風險 信用風險最主要的影響就是違約風險。而在此討論的 是購房者由于房價下跌，通過理性違約從而減少損失。 0 2 4 6 8 10 12 一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月 2011年我國年我國70個大中城市房屋價格漲跌（月度同比）個大中城市房屋價格漲跌（月度同比） 70個大中城市房屋銷售價格70個大中城市新房銷售價格 % 而且住房抵押貸款時間周期一 般長達1030年，使得違約風險 具有較長的潛伏性。 中南大學(xué) central south university 6 違約風險違約風險 圖圖4.2.3 福州，泉州

4、，深圳地區(qū)建行違約情況福州，泉州，深圳地區(qū)建行違約情況 中南大學(xué) central south university 7 外資逃離風險外資逃離風險 外商投資中國房地產(chǎn)行業(yè)，主要是基于我國廣闊的投資“錢景”以及 人民幣升值的預(yù)期。而由于現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)低迷，而且人民幣短期匯 率的穩(wěn)定性，加大了外資出逃的可能性。 北京市工商局14日公布的數(shù)據(jù)顯示,2011年度,北京新設(shè)立外資 房地產(chǎn)企業(yè)129家,同比減少55.82%,有217家外資房地產(chǎn)企業(yè)退 出市場。截至2011年底,全市實有外資房地產(chǎn)企業(yè)1330家,同比 減少7.9%. 資料來源：南方都市報 2012.02.13數(shù)據(jù)來源：google finan

5、ce usd:cny 匯率五年走勢圖 中南大學(xué) central south university 8 利率風險利率風險 利率風險主要是指由于利率的不確定性，使得住房抵押貸款證券產(chǎn)品 損益難以確定。同時，利率風險還對住房抵押貸款中提前償付行為具 有很大的影響。 在我國，利率風險主要表現(xiàn)在兩個方面： 1 2 我國利率市場化不足；利率水平無法反應(yīng)市場上真實的 資金供求關(guān)系。 一年期利率變動情況利率變動風險； 中南大學(xué) central south university 9 圖圖 4.2福州，泉州，深圳建行本金償付情況福州，泉州，深圳建行本金償付情況 提前償付提前償付 中南大學(xué) central sout

6、h university 10 發(fā)達國家或地區(qū)經(jīng)驗與教訓(xùn)發(fā)達國家或地區(qū)經(jīng)驗與教訓(xùn) 美國次貸危機蔓延圖 香港mbs發(fā)展經(jīng)驗 從1980年指1999年，香港個人 住房抵押貸款余額從117億港元增 長到4782億港元，從占銀行貸款比 例不到10%增至29.2%。 由于香港成熟金融市場體系和 良好的政府監(jiān)管，香港的住房抵押 貸款證券化從1997年推出以后，得 到了飛速的發(fā)展，對香港的住房金 融體系產(chǎn)生了深遠的影響。 中南大學(xué) central south university 11 風險防范策略與舉措風險防范策略與舉措 相比于西方發(fā)達國家，我國住房抵押貸款證券化起步比較晚，而mbs本身涉及到銀行、 證券、保險、信托、基金以及律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等中介機構(gòu)。然而，我國在 相關(guān)法律架構(gòu)上以及人才環(huán)境上，明顯不匹配。 1 2 3 建立健全相關(guān)法律法規(guī) 住房抵押貸款證券化屬于結(jié)構(gòu)性融資方式，所以需要一系 列相關(guān)法律來確保融資的正常進行和利益的正常分配。 規(guī)范提前償付處罰金 如果銀行不收取違約金的話，借款者一旦有能力償還，就 會提前償付；如果收取違約金，借款者所付的違約金的存 在既可以阻止提前償還，又可以彌補提前還貸的損失。 建立健全擔保和評級體系 建立專門的信貸擔保機構(gòu)，對信貸資產(chǎn)進行擔保，不僅僅 可以轉(zhuǎn)移信貸資產(chǎn)的風險，減少呆壞賬對于