張家港溫州商貿(mào)城招商定位報(bào)告

1、張家港溫州商貿(mào)城張家港溫州商貿(mào)城 上海華燕置業(yè)策劃有限公司上海華燕置業(yè)策劃有限公司 二零零五年四月二零零五年四月 第一部分第一部分 引言篇引言篇 調(diào)研依據(jù)調(diào)研依據(jù) 定位結(jié)論定位結(jié)論 調(diào)研對象調(diào)研對象 調(diào)研范圍調(diào)研范圍 調(diào)研對象調(diào)研對象 政府部門相關(guān)人員政府部門相關(guān)人員 各專業(yè)市場管理部門各專業(yè)市場管理部門 專業(yè)市場經(jīng)營戶專業(yè)市場經(jīng)營戶 各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主 張家港各階層市民張家港各階層市民 調(diào)研范圍調(diào)研范圍 城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r 各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理模式各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理模式 經(jīng)營戶對現(xiàn)有專業(yè)市

2、場的滿意度、對擬進(jìn)駐專業(yè)市場經(jīng)營戶對現(xiàn)有專業(yè)市場的滿意度、對擬進(jìn)駐專業(yè)市場 的各項(xiàng)需求狀況的各項(xiàng)需求狀況 各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場的看法及建議各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場的看法及建議 各階層市民對本定位方案的建議和看法各階層市民對本定位方案的建議和看法 調(diào)研依據(jù)調(diào)研依據(jù) 張家港市統(tǒng)計(jì)年鑒張家港市統(tǒng)計(jì)年鑒（2002-2004） 專業(yè)市場管理部訪談?dòng)涗泴I(yè)市場管理部訪談?dòng)涗?專業(yè)市場經(jīng)營戶調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)專業(yè)市場經(jīng)營戶調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 與政府有關(guān)部門的相關(guān)人員訪談?dòng)涗浥c政府有關(guān)部門的相關(guān)人員訪談?dòng)涗?與各產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主訪談?dòng)涗浥c各產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主訪談?dòng)涗?各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù)各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù) 第二部分第

3、二部分 發(fā)展規(guī)劃篇發(fā)展規(guī)劃篇 n張家港的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃張家港的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃 n溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃 張家港的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃張家港的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃 n有產(chǎn)業(yè)，無市場 o九州家具城 o九州裝飾城 o新世紀(jì)汽車城 現(xiàn)有市場狀況現(xiàn)有市場狀況 n就目前張家港的整體城市規(guī)劃而言， 暫時(shí)沒有新的專業(yè)市場項(xiàng)目上馬； 專業(yè)市場規(guī)劃狀況專業(yè)市場規(guī)劃狀況 張家港的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃張家港的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃 n三區(qū)六園 n保稅區(qū) n省級開發(fā)區(qū) n沿江開發(fā)區(qū) n揚(yáng)子江國際化學(xué)工業(yè)園 n歐洲工業(yè)園 n冶金工業(yè)園 n糧油食品工業(yè)園 n汽車工業(yè)園 n木業(yè)工業(yè)園

4、產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況 就溫州商貿(mào)城周邊的整體規(guī)劃而言，鋼鐵和汽車會(huì)是周 邊專業(yè)市場的主要方向。 溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃 o短期規(guī)劃： n溫州商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個(gè)商貿(mào)城的招商工作為主，讓 更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營戶進(jìn)駐商貿(mào)城，并且為其創(chuàng)造良好 的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營條件。另一方面，吸引消費(fèi)者前往商貿(mào)城進(jìn)行消費(fèi)。 o中期規(guī)劃： n溫州商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)調(diào)整為主 要工作，根據(jù)溫州商貿(mào)城的整體定位，逐步將整個(gè)商貿(mào)城經(jīng)營戶結(jié)構(gòu) 由批零兼營轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。 o長期規(guī)劃： n在大量的調(diào)整結(jié)束之后，溫州商貿(mào)城得經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的

5、調(diào)整，但是，溫州商貿(mào)城的主要目標(biāo)旨在樹立品牌、統(tǒng)一形象、完善 服務(wù)、優(yōu)化管理，為經(jīng)營戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤空間。 第三部分第三部分 市場篇市場篇 溫州商貿(mào)城溫州商貿(mào)城swot分析分析 張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r周邊專業(yè)市場狀況周邊專業(yè)市場狀況溫州商貿(mào)城狀況溫州商貿(mào)城狀況 避免同質(zhì)競爭、抓住空白機(jī)會(huì) 完善市場配套、組合營銷策略 上海專業(yè)市場、蘇州專業(yè)市場 常州專業(yè)市場、無錫專業(yè)市場 南通專業(yè)市場、 張家港專業(yè)市場 銷售狀況 出租狀況 經(jīng)營狀況 客戶關(guān)注問題狀況 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 固定資產(chǎn)投資情況 房地產(chǎn)市場狀況 引論引論 專業(yè)市場存在的前提和依據(jù) 專業(yè)市場存在的前

6、提和依據(jù)專業(yè)市場存在的前提和依據(jù) 政府強(qiáng)力政府強(qiáng)力 打造打造 n專業(yè)市場的形成與政府對產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向和支持有著密不可分的關(guān)系； 交通便捷交通便捷 n市場的成功必須依賴于人氣的聚集，而人氣的聚集離不開四通八達(dá) 的交通網(wǎng)絡(luò) 需求拉動(dòng)需求拉動(dòng) 聚集效應(yīng)聚集效應(yīng) n慧眼識天機(jī)，發(fā)現(xiàn)市場潛力，順勢而動(dòng)，擴(kuò)大知名度和品牌而形成 專業(yè)市場； 產(chǎn)業(yè)鏈完整產(chǎn)業(yè)鏈完整 n半成品加工及成品制造廠家、流通代理等中間商、市場終端商家能 夠形成完成的產(chǎn)業(yè)鏈，是專業(yè)市場存在的基本前提； 張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo) 的經(jīng)濟(jì)近年來持 續(xù)快速發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn) 出良性增長的態(tài)勢，2004年人 均gdp達(dá)到6.6

7、7萬元 張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 o圍繞加速轉(zhuǎn)型提升水平，努力實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快更好發(fā)展； o圍繞打造現(xiàn)代制造業(yè)基地，推動(dòng)二、三產(chǎn)業(yè)互動(dòng)并進(jìn) o圍繞擴(kuò)大開放，進(jìn)一步促進(jìn)外資民資集聚 o圍繞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，切實(shí)改善人民群眾生活 o圍繞城市未來發(fā)展定位，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)城市建設(shè) n按照“一城四片區(qū)”的總體構(gòu)架，堅(jiān)持以規(guī)劃為先導(dǎo)，進(jìn)一步完善功能、優(yōu)化環(huán)境，全 面提升城市建設(shè)整體水平，切實(shí)增強(qiáng)城市的集聚力、競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。 加快完善規(guī)劃體系。 n按照規(guī)劃全覆蓋的目標(biāo)，加快推進(jìn)各類規(guī)劃編制進(jìn)程，形成包括市區(qū)和片區(qū)總體規(guī)劃、 控制性詳規(guī)、專業(yè)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)在內(nèi)的完整的城市規(guī)劃體系。年

8、內(nèi)，完成市區(qū)5項(xiàng)分區(qū) 規(guī)劃、城西新區(qū)控制性詳規(guī)和楊舍城區(qū)整體城市設(shè)計(jì)，抓好塘橋片區(qū)、常陰沙總體規(guī)劃， 以及金港、錦豐、塘橋、樂余新城的控制性詳規(guī)，將各項(xiàng)建設(shè)全面納入規(guī)劃指導(dǎo)的軌道。 o圍繞構(gòu)建和諧社會(huì)，大力發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè) o圍繞建設(shè)生態(tài)良好的新港城，積極實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 o圍繞提高執(zhí)政能力的要求，不斷加強(qiáng)政府自身建設(shè) 張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融居住、辦公 城市核心居住、商業(yè)區(qū) 物 流 、 生 產(chǎn) 、 加 工 物 流 、 生 產(chǎn) 、 加 工 工業(yè)園區(qū)、加工 未知 七大功能區(qū)打造新港城：七大功能區(qū)打造新港城： 溫州商貿(mào)城位于東北角

9、的 居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融 區(qū)內(nèi)，屬于東部物流、生 產(chǎn)、加工功能區(qū)北延。 注：本規(guī)劃方案目前尚未報(bào)批 固定資產(chǎn)投資情況固定資產(chǎn)投資情況 張家港固定資產(chǎn)投資額在2003年有一個(gè)較大幅度的上升，而在2004年，這個(gè)漲幅 有所回落，從某種意義上來說，估計(jì)與宏觀調(diào)控的影響有一定的關(guān)系。 而這個(gè)宏觀調(diào)控也將影響后期的專業(yè)市場的投資建設(shè)，從這個(gè)意義上來講，對溫州 商貿(mào)城是比較有利的,在一定時(shí)期內(nèi)，在張家港的專業(yè)市場領(lǐng)域不會(huì)遇到太大的競爭。 房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場狀況 o目前張家港房地產(chǎn)市場供需兩旺，房地產(chǎn)業(yè)成為了張家港市的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)。 n2004年張家港房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項(xiàng)指標(biāo)均有較大

10、幅度的增長，2004年累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資33.38億元， 同比增長44.69%； n商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積116.71萬平方米，同期下降25.3%，商 業(yè)用房11.88萬平方米，同期下降了30.36% 周邊專業(yè)市場分析周邊專業(yè)市場分析 租售模式租售模式n只租不售or只售不租or租售并舉 經(jīng)營模式經(jīng)營模式n無經(jīng)營管理公司or外聘經(jīng)營管理公司or自己組建經(jīng)營管理公司 市場定位市場定位n定位業(yè)態(tài)； 對周邊專業(yè)市場的分析主要從以下幾個(gè)方面著手： 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n層數(shù)、開放式or獨(dú)立式 上海九星批發(fā)市場上海九星批發(fā)市場 租售模式租售模式n只租不售 經(jīng)營模式經(jīng)營模式 n整合大品牌經(jīng)營商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招

11、商，自己也負(fù)責(zé)其他鋪面的招 商工作； 市場定位市場定位 n剛開始定位為建材和裝飾類產(chǎn)品，隨著市場不斷擴(kuò)張，目前已經(jīng)形成 九個(gè)區(qū)，包含五金、建材、化工等產(chǎn)品 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n單層、獨(dú)立式鋪面為主，少量開放式的鋪面 上海國際五金城上海國際五金城 租售模式租售模式n租售并舉，以租帶售 經(jīng)營模式經(jīng)營模式 n 以“機(jī)電五金城”為基礎(chǔ)，通過機(jī)電五金項(xiàng)目開發(fā)，向國際貿(mào)易發(fā)展，整合大 品牌經(jīng)營商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)部分鋪面的招商； 市場定位市場定位 n 以機(jī)電五金城為基礎(chǔ)，通過機(jī)電五金項(xiàng)目開發(fā)，向國際貿(mào)易發(fā)展；總投資11 億余元人民幣，規(guī)劃用地1100余畝，總建筑面積50萬平方米，可容納商戶 3

12、000余家。 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n獨(dú)立式鋪面為主，少量開放式的鋪面 蘇州國際服裝城蘇州國際服裝城 租售模式租售模式n前期租售并舉，現(xiàn)已將銷售停止，只租不售； 市場定位市場定位 n 占地面積600畝，建筑總面積60萬平方米，將建成集國內(nèi)外名牌名品演示展銷、 名模大賽、原輔材料展銷、機(jī)械設(shè)備及配件展銷、信息會(huì)展、電子商務(wù)、科研 設(shè)計(jì)、教育培訓(xùn)、管理服務(wù)、娛樂休閑等功能為一體的平臺(tái) 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n產(chǎn)品形態(tài)豐富，街鋪,開放式店鋪和獨(dú)立式的店中店均有。 經(jīng)營目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo) n整合社會(huì)資源,打造世界時(shí)尚之都 常熟招商城常熟招商城 租售模式租售模式n自發(fā)形成的市場，租售模式不固定，以只租不售的形式為主； 經(jīng)

13、營模式經(jīng)營模式n招商城管委會(huì)進(jìn)行管理； 市場定位市場定位 n 招商場、紡交市場、西片市場、布匹市場、五金市場5個(gè)管理片區(qū)，下轄服裝、 針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業(yè)、五金、電器等28個(gè)專業(yè) 批發(fā)市場。市場營業(yè)面積2.5平方公里，商業(yè)用房112萬平方米，店鋪、攤位2萬 多只，旺季日均人流量15萬人次，日均貨運(yùn)量2000多噸，招商城的發(fā)展帶動(dòng)了 周邊交通、旅游、服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，提供了20多萬人口就業(yè)，市場年 社會(huì)綜合效益達(dá)30多億元。 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n獨(dú)立式的鋪面。 無錫招商城無錫招商城 租售模式租售模式n一期只租不售，租賃期限為五年，二期將出售產(chǎn)權(quán) 經(jīng)營模式經(jīng)營模式n自

14、己組建經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理； 市場定位市場定位 n 占地500畝，總建筑面積60萬平米，投資20億元，一期業(yè)態(tài)有家電、機(jī)電、五 金、衛(wèi)浴、燈飾、服裝、床上用品、針織、鞋帽、化妝品、工藝品、旅游用品、 紀(jì)念品、文化用品、小百貨 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n產(chǎn)品為兩層，店中店的形式。 海門疊石橋家紡市場海門疊石橋家紡市場 租售模式租售模式n租售并舉，以租帶售； 經(jīng)營模式經(jīng)營模式n自己組建經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理； 市場定位市場定位 n 占地77150平方米，擁有8000多個(gè)營業(yè)門面及攤位，生產(chǎn)經(jīng)營床罩、枕套、 被套、棉被等床上用品及各類家用電器套、窗簾、靠墊、玩具等300多個(gè)繡品 系列品種 產(chǎn)品

15、形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n產(chǎn)品為兩層，獨(dú)立鋪面形式； 張家港九州家具城張家港九州家具城 張家港九州家具城張家港九州家具城 租售模式租售模式n只租不售 經(jīng)營模式經(jīng)營模式n自己組建經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理； 市場定位市場定位 n 一、二期工程總投資2.5億元人民幣，占地600畝；三期工程總建筑面積26萬 平方米，招商3000戶。業(yè)種有家具及布藝、工藝品、床上用品、窗簾等家居用 品 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)n產(chǎn)品為一層，有店中店和獨(dú)立鋪面兩種形式； 各地市場租金情況圖各地市場租金情況圖 單位：元/日平方米 各地市場租金情況圖各地市場租金情況圖 無錫新招商城分業(yè)態(tài)租金情況圖無錫新招商城分業(yè)態(tài)租金情況圖 5.5 6.1

16、 8.3 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 兒童用品女性用品床上用品 行業(yè) 租金 無錫新招商城分面積段租金情況圖無錫新招商城分面積段租金情況圖 5.7 4.2 6.5 0 1 2 3 4 5 6 7 61030 面積 租金 單位：元/日平方米 各地市場租金情況各地市場租金情況 o從業(yè)態(tài)來看，床上用品的租金水平最高，其次是婦女用品，然后 才是兒童用品； o從面積段來看，面積為60平方米左右的戶型最受市場歡迎； 溫州商貿(mào)城狀況溫州商貿(mào)城狀況 工程狀況工程狀況 n一期已經(jīng)交付使用； n二期接近結(jié)構(gòu)封頂； 出租狀況出租狀況 n已經(jīng)出租了60多套 銷售狀況銷售狀況 n華燕公司于2004年九月接手溫

17、州 商貿(mào)城銷售工作； n華燕公司接手前，共銷售148套， 接手后共銷售62套； 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 n成衣棉紡、五金機(jī)電、日用百貨、 餐飲休閑和步行街綜合，五位一 體的綜合性市場 溫州商貿(mào)城溫州商貿(mào)城swot分析分析 優(yōu)勢優(yōu)勢 n 張家港有五大支柱產(chǎn) 業(yè)，而目前就專業(yè)市 場而言，只有九州家 具城和世紀(jì)星汽車城 兩個(gè)項(xiàng)目，就張家港 市而言，專業(yè)市場仍 屬于空白； 劣勢劣勢 n 地理位置較為偏遠(yuǎn)； n 倉儲(chǔ)物流用地缺乏， 配套不齊備； n 沒有產(chǎn)權(quán)； n 不能辦理按揭貸款， 只能采取分期付款的 方法； n 部分店鋪無法打通， 對于經(jīng)營大面積商鋪 的客戶無法滿足要求； 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) n 張家港后期的專業(yè)市

18、 場基本上沒有，因此， 溫州商貿(mào)城從這個(gè)意 義上來說還是比較稀 缺的； 威脅威脅 n 業(yè)態(tài)定位過于分散， 不能形成集約效應(yīng)； n 產(chǎn)品形態(tài)有很多硬傷， 如層數(shù)、道路等問題， 對于招商業(yè)態(tài)定位有 很多限制； n 周邊有各主要產(chǎn)業(yè)都 有較大的專業(yè)市場， 對本案形成了相當(dāng)大 的競爭威脅； n 沒有較為強(qiáng)有力的政 策保證和相關(guān)措施建 立經(jīng)營戶的信心； 溫州商貿(mào)城溫州商貿(mào)城swot分析分析 swot分析得出的啟示分析得出的啟示 本案在銷售和招商上遇到的阻滯，主要來源于劣勢未能盡可能的規(guī)避，而不在于優(yōu)勢是否完全 發(fā)揮；因此，本案的操作應(yīng)該從盡量規(guī)避本案的劣勢，避免威脅為主，而以發(fā)揮優(yōu)勢，抓住機(jī) 會(huì)為輔。

19、相應(yīng)的策略相應(yīng)的策略 規(guī)避劣勢規(guī)避劣勢 解決產(chǎn)權(quán)問題 解決工商稅務(wù)優(yōu)惠問題 解決產(chǎn)權(quán),經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)分離的問題 重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求 主動(dòng)完善相關(guān)配套，引入人氣 解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的問題 發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢 抓住市場空白點(diǎn)，切入市場 整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，明確市場定位 因?yàn)閺埣腋蹖I(yè)市場不多，把握機(jī)會(huì)向政府要 優(yōu)惠 第四部分第四部分 定位及細(xì)化篇定位及細(xì)化篇 溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由 溫州商貿(mào)城招商定位原則溫州商貿(mào)城招商定位原則 溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位 溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù) 12

20、34 溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由 n交通便捷 o位于楊錦公路和張揚(yáng)公路旁，沿江高速直 接接入長三角交通網(wǎng)絡(luò)，便于向整個(gè)長三 角輻射，能夠降低銷售產(chǎn)品的物流成本； 支持溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由支持溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由 n地段偏遠(yuǎn) o溫州商貿(mào)城地段較為偏遠(yuǎn)，短時(shí)間內(nèi)難以 吸引客戶前往零售消費(fèi)，而專業(yè)市場針對 性較強(qiáng)，能夠較快的形成聚集效應(yīng)； 溫州商貿(mào)城不得不做專業(yè)市場的理由溫州商貿(mào)城不得不做專業(yè)市場的理由 n體量及建筑形態(tài)支持 o溫州商貿(mào)城建筑面積約11萬方，建筑形態(tài) 主體兩層，部分三層，適合做專業(yè)市場； n配套欠缺 o溫州商貿(mào)城周邊配套較差，普通消費(fèi)者難 以在溫

21、州商貿(mào)城周邊滿足購物所產(chǎn)生的相 關(guān)需求，而對于專業(yè)市場的客戶，這方面 的因素的影響就要小得多； 溫州商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則溫州商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則 市場空白原則市場空白原則 n 不僅要立足在張 家港，而且要立 足于長三角區(qū)域， 至少要在蘇南地 區(qū)尋找到市場的 空白點(diǎn)，規(guī)避與 成熟的大規(guī)模專 業(yè)市場形成同質(zhì) 競爭 可行性原則可行性原則 n 招商定位方向必 須具有可行性， 可操作性要強(qiáng) 可操作性原則可操作性原則 n 產(chǎn)品的定位必須 滿足易招商、易 成市、易產(chǎn)生人 流、物流、現(xiàn)金 流的條件 成本導(dǎo)向原則成本導(dǎo)向原則 n 必須在保證在溫 州商貿(mào)城拿到的 貨物價(jià)格到周邊 類似市場便宜， 解

22、決購買客戶的 成本問題，這樣 才能讓溫州商貿(mào) 城真正興旺起來 1 2 3 4 溫州商貿(mào)城招商的方向溫州商貿(mào)城招商的方向 兒童用品類兒童用品類 女性用品類女性用品類 成衣棉紡類成衣棉紡類 日用百貨類日用百貨類 小商品類小商品類 溫州商貿(mào)城可選擇的溫州商貿(mào)城可選擇的 招商定位方向招商定位方向 綜合考慮上述招商原則，溫州商貿(mào)城的招商定位方向主要有以下幾類：綜合考慮上述招商原則，溫州商貿(mào)城的招商定位方向主要有以下幾類： 我們對溫州商貿(mào)城的業(yè)態(tài)定位我們對溫州商貿(mào)城的業(yè)態(tài)定位 婦女兒童用品婦女兒童用品 交易廣場交易廣場 婦女用品婦女用品 兒童用品兒童用品 床上用品床上用品 定位婦女兒童用品交易市場的依據(jù)定

23、位婦女兒童用品交易市場的依據(jù) 產(chǎn)業(yè)有支持產(chǎn)業(yè)有支持n能夠在長三角范圍內(nèi)尋找到比較有力的產(chǎn)業(yè)支持 n女性用品、兒童用品和床上用品的商業(yè)定位，既可以滿足單個(gè)消費(fèi)者 對其的零散需求，同樣可以滿足團(tuán)購和向下層經(jīng)銷商批發(fā)的特征 商業(yè)有特色商業(yè)有特色n特色商業(yè)定位吸引兩大消費(fèi)主體女性與兒童 零批易共存零批易共存 招商易成功招商易成功n此商業(yè)定位在長三角能夠找到大量生產(chǎn)企業(yè)和流通商入駐本案 定位婦女兒童用品交易市場的理由定位婦女兒童用品交易市場的理由 市場有空白市場有空白 n蘇南地區(qū)目前還沒有較大規(guī)模的專業(yè)化的婦女和兒童的專業(yè)市場，以 專取勝，是本項(xiàng)目的重要法寶 n溫州商貿(mào)城目前的一層門店，二三層倉庫的倉儲(chǔ)

24、條件能夠滿足經(jīng)營戶 的倉儲(chǔ)要求 倉儲(chǔ)要求低倉儲(chǔ)要求低 n調(diào)研顯示，以中青年為主的工人階層，對于女性用品、兒童用品具有 較大數(shù)量的需求，且其消費(fèi)具有較強(qiáng)的沖動(dòng)性和隨機(jī)性。而高收入階 層亦經(jīng)常驅(qū)車前往杭州、常熟、上海等地購買女性用品、兒童用品和 床上用品，三種產(chǎn)品在張家港具有較強(qiáng)的市場需求。 產(chǎn)品有市場產(chǎn)品有市場 定位婦女兒童用品交易市場的理由定位婦女兒童用品交易市場的理由 人流易聚集人流易聚集 n此商業(yè)定位符合各年齡層次，而且具有群購、沖動(dòng)性、隨機(jī)性消費(fèi) 傾向，人流易聚集，并形成滯留 整改要求少整改要求少 n溫州商貿(mào)城目前的產(chǎn)品形態(tài)等各方面均比較適合做此定位市場，定 位變動(dòng)后發(fā)生的相應(yīng)整改較少，

25、也能節(jié)約部分成本 易生現(xiàn)金流易生現(xiàn)金流 n現(xiàn)有的商業(yè)定位屬于日用消費(fèi)品，季節(jié)性消費(fèi)不明顯，且多數(shù)不屬 于耐用品，易產(chǎn)生現(xiàn)金流對于本新興市場至關(guān)重要 政府必支持政府必支持 n現(xiàn)有的商業(yè)定位一旦成形，不但解決大量社會(huì)就業(yè)問題，而且能為 政府提供大量財(cái)稅收入，并且有可能成為張家港商業(yè)歷史上的一座 豐碑 第五部分第五部分 招商篇招商篇 招商原則招商原則 n招商朋友化招商朋友化 n長三角品牌化長三角品牌化 n特色街區(qū)化特色街區(qū)化 n時(shí)尚潮流化時(shí)尚潮流化 n批零兼營化批零兼營化 n效益最大化效益最大化 作作為招商工作的指導(dǎo)方法和今后 張家港婦女兒童用品交易廣場工 作開展方向，始終圍繞、貫穿本 案的經(jīng)營理念

26、和戰(zhàn)略定位并組 織實(shí)施招商朋友化、特色街區(qū)化、 長三角品牌化、時(shí)尚潮流化、批 零兼營化、效益最大化的招商原 則，符合了本案的經(jīng)營理念、戰(zhàn) 略發(fā)展規(guī)劃和定位要求 招商前提招商前提 政府支持政府支持 開發(fā)商搭臺(tái)開發(fā)商搭臺(tái) 整合社會(huì)資源整合社會(huì)資源 政府支持政府支持 支持五支持五n 政府批準(zhǔn)的各項(xiàng)地方性收費(fèi)（不含有償服務(wù)性收費(fèi)）2年內(nèi)免收； 支持四支持四 n 在“廣場內(nèi)”成立的從事餐飲、浴場、娛樂等配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營部 門認(rèn)定3年內(nèi)免征營業(yè)稅留成部分及個(gè)人所得稅； 支持三支持三 n 進(jìn)入“廣場”的合法經(jīng)營戶，凡符合規(guī)定條件的，按規(guī)定程序可以認(rèn)定為增 值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專用發(fā)票。對

27、實(shí)行定期定額稅的經(jīng)營戶， 經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)，可采取按年核定稅額； 支持二支持二 n 進(jìn)入“廣場”的合法經(jīng)營戶，所得稅實(shí)行地方留成部分第一年免征，后兩年 減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按國家規(guī)定比例的另外享受勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企 業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策； 支持一支持一 n 凡進(jìn)入“廣場”的經(jīng)營單位和個(gè)人，開業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊登 記，自廣場開業(yè)之日起第一年免征營業(yè)稅地方留成部分，免征工商管理費(fèi)， 第二三年減半征收； 核心支持核心支持 n 對市區(qū)內(nèi)老市場如跳蚤小商品市場、步行街小商品市場等進(jìn)行關(guān)、停、并、 轉(zhuǎn)，并歸口到本案乃上上之策； 政府支持政府支持 支持十支持十 n 政府不能隨時(shí)、隨地、隨意來打假

28、，要極力維護(hù)溫州商貿(mào)城的聲譽(yù)，而不能 隨時(shí)打假或者檢查； 支持九支持九 n 必須盡量把物流、倉儲(chǔ)、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾 斜并給出相應(yīng)的政策支持； 支持八支持八 n 對市內(nèi)各小商品市場和不符合消防要求的場所進(jìn)行強(qiáng)制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo) 帶頭和本案進(jìn)行對接，實(shí)際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們套住，尤 其是市里一二把手及其手下重要愛將； 支持七支持七 n 對進(jìn)入“廣場”的所有管理費(fèi)用可實(shí)行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部 門應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托市場管理委員會(huì)按時(shí)代收代繳。有關(guān)部門必須主 動(dòng)為經(jīng)營戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)； 支持六支持六 n “廣場內(nèi)”有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市

29、場管理委員會(huì)申報(bào)物價(jià)部門 批準(zhǔn)后實(shí)施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用； 開發(fā)商搭臺(tái)開發(fā)商搭臺(tái) 搭臺(tái)六搭臺(tái)六n 開發(fā)商鄭重承諾，租賃一年后有權(quán)無理由退房并返還開業(yè)保證金； 搭臺(tái)五搭臺(tái)五 n 進(jìn)入市場的合法經(jīng)營戶，在試營業(yè)期間除各商鋪的水電費(fèi)自理外，其余費(fèi)用 一律免除，并免費(fèi)享受半年倉儲(chǔ)服務(wù)； 搭臺(tái)四搭臺(tái)四 n 租賃廣場商鋪的合法經(jīng)營戶，承租為三年，在經(jīng)營過程中享受“第一年免半 年租金，第二年返還三個(gè)月租金，第三年返還一個(gè)月租金”的優(yōu)惠政策； 搭臺(tái)三搭臺(tái)三n 對前50名進(jìn)駐的家紡、婦女兒童用品商家，可享受一定的租金優(yōu)惠； 搭臺(tái)二搭臺(tái)二n 進(jìn)入廣場內(nèi)的婦女兒童用品行業(yè)，由開發(fā)商免費(fèi)安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招

30、牌； 搭臺(tái)一搭臺(tái)一n 重組經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理； 整合社會(huì)資源整合社會(huì)資源 公司放權(quán)制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益 招商目標(biāo)招商目標(biāo) 近期目標(biāo)近期目標(biāo)工作重點(diǎn)工作重點(diǎn) n一年半內(nèi)，附近一小時(shí)能達(dá)到縣級市 的中低檔婦女兒童用品、床上用品的 生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和個(gè)體工商戶，尤 其是張家港市區(qū)及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的批發(fā)商、 零售商、經(jīng)銷商和個(gè)體工商戶為招商 重點(diǎn)，而且高層的工作重點(diǎn)應(yīng)該集中 精力在中低檔婦女兒童用品中經(jīng)營較 好的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和個(gè)體工商戶 搞好關(guān)系，使他們能盡早的入住本案， 并在每年每季每周舉辦婦女兒童用品 的展覽、拍賣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織貿(mào)易活動(dòng)， 為

31、提升本案的人氣和商家的營業(yè)額提 供基礎(chǔ)； n經(jīng)營公司的發(fā)展規(guī)劃及工作思路： o更高層次上重建和重塑經(jīng)營公司的 形象和管理團(tuán)隊(duì)，建立精致高效的 企業(yè)組織，為本案將來打下基礎(chǔ) n推廣和招商： o制定招商文件、物業(yè)管理，建立一 整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管 理文件、工作績效評估體系 招商目標(biāo)招商目標(biāo) 中期目標(biāo)中期目標(biāo)工作重點(diǎn)工作重點(diǎn) n利用一年半到三年的時(shí)間，通過零售 批發(fā)互為帶動(dòng)，逐步調(diào)整零售和批發(fā) 之比重，淘汰部分商家，引入更好更 多的婦女兒童用品、床上用品批發(fā)商， 達(dá)到批發(fā)和零售的均衡比例，從而形 成較有特色的婦女兒童用品、床上用 品交易市場； n策劃并制定本案的經(jīng)營策略，提供更 多的增值服

32、務(wù)，同時(shí)建立完善的客戶 服務(wù)管理體系，穩(wěn)定進(jìn)場的企業(yè)和商 家，幫助他們提高經(jīng)濟(jì)效益； n對經(jīng)營管理公司的業(yè)務(wù)、服務(wù)和管理 進(jìn)行細(xì)分、整合和重組，組建各類相 關(guān)商業(yè)中心機(jī)構(gòu)，對各種業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng) 籌和管理，為各種商業(yè)類型的經(jīng)營奠 定基礎(chǔ)。 招商目標(biāo)招商目標(biāo) 遠(yuǎn)期目標(biāo)遠(yuǎn)期目標(biāo)工作重點(diǎn)工作重點(diǎn) n通過三到五年時(shí)間，逐步調(diào)整、不斷 提高入住品牌和商家的檔次，把中低 檔品牌過渡到長三角地區(qū)乃至全國的 品牌，雄踞蘇南，面向長三角，影響 全國，從而形成長三角較有特色的婦 女兒童用品市場的定位要求 n提高經(jīng)營管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，重視 公司的組織架構(gòu)和人才團(tuán)隊(duì)； n對公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，進(jìn)行有條件 的管理輸出、業(yè)務(wù)

33、輸出和技術(shù)輸出。 招商對象招商對象 n國內(nèi)中 低檔家 紡、婦 女兒童 用品生 產(chǎn)企業(yè) n國內(nèi)中 低檔家 紡、婦 女兒童 用品經(jīng) 銷商 n國內(nèi)中 低檔家 紡、婦 女兒童 用品個(gè) 體工商 戶 n其他入 住企業(yè) 如大中 小型餐 飲、超 市、休 閑娛樂 業(yè) n物流運(yùn) 輸?shù)绕?他配套 企業(yè) 招商品類招商品類 o嬰兒用品（奶瓶、奶嘴、濕紙巾、紙 尿褲、理發(fā)器等） o玩具(奇智奇思、兒樂寶等) o奇智奇思（ks kids）益智玩具 / 美國孩之寶（兒樂寶） playsckool / 迪孚（國內(nèi)玩 具銷售狀元） o服裝、鞋帽 o嬰幼童帽 / 嬰兒/童襪 / 嬰兒鞋、 童鞋 / 美國卡拉尤娜croyola嬰、

34、童鞋 o好孩子童車童床木餐椅、寶 貝第一汽車安全座椅 o好孩子 / 電瓶車 / 汽車安全座 椅 o奶粉美國雅培,美贊臣,德國美素,雀 巢,惠氏，羊奶粉等 o美贊臣 / 美國雅培 / 德國美素 / 雀巢 / 惠氏 / 多美滋 / 美可高特羊奶粉 o食品（嬰兒輔食） o亨氏一段輔食(4-24個(gè)月) / 亨氏二段輔 食(6-24個(gè)月) / 亨氏三段輔食(8-24個(gè)月) o圖書、音像、嬰兒卡片、嬰幼兒圖書、 育兒圖書 o嬰兒卡片 / 嬰幼兒圖書 / 育兒圖書 o浴盆、浴床、坐便器 o日康牌 o兒童飾品 o嬰兒游泳設(shè)備（游泳池、游泳圈） o童帽 o童裝 o童鞋 o嬰兒用品 o童車 o童襪 招商品類招商品

35、類 兒童用品兒童用品 n 嬰兒用品（奶瓶、奶嘴、濕紙巾、紙尿 褲、理發(fā)器等） n 玩具(奇智奇思、兒樂寶等) n 服裝、鞋帽 n 嬰幼童帽 / 嬰兒/童襪 / 嬰兒鞋、童鞋 / 美國卡拉尤娜croyola嬰、童鞋 n 好孩子童車童床木餐椅、寶貝第 一汽車安全座椅 n 奶粉美國雅培,美贊臣,德國美素,雀 巢,惠氏，羊奶粉等 n 美贊臣 / 美國雅培 / 德國美素 / 雀巢 / 惠氏 / 多美滋 / 美可高特羊奶粉 n 食品（嬰兒輔食） n 亨氏一段輔食(4-24個(gè)月) / 亨氏二段輔 食(6-24個(gè)月) / 亨氏三段輔食(8-24個(gè)月) n 圖書、音像、嬰兒卡片、嬰幼兒圖書、育兒圖 書 n 嬰兒

36、卡片 / 嬰幼兒圖書 / 育兒圖書 n 浴盆、浴床、坐便器 n 日康牌 n 兒童飾品 n 嬰兒游泳設(shè)備（游泳池、游泳圈） n 童帽 n 童裝 n 童鞋 n 嬰兒用品 n 童車 n 童襪 招商品類招商品類 婦女用品婦女用品 n 美發(fā)護(hù)發(fā) n 化妝盒/箱/包 n 化妝工具 n 綠色美顏保健品 n 保健器械 n 保健滋補(bǔ) n 美顏?zhàn)o(hù)膚 n 其他化妝品 n 其他保健品 n 香水香熏精油 n 彩妝 n 美體 n 個(gè)人洗護(hù)用品 n 防曬系列 n 護(hù)手系列 n 卸妝系列 n 女包 n 女士配件 n 其他 n 女鞋/襪 n 女帽手套 n 女上裝套裝 n 女裙/女褲 n 情侶裝 n 唐裝/中式服裝 n 婚紗/禮服 n 泳裝 n 女用內(nèi)衣 n 品牌內(nèi)衣 n 銀制飾品/玻璃飾品 n 藏飾、其他民族飾品 n 珍珠/琥珀/水晶/珊瑚類飾品 n 首飾盒 n 仿真飾品 n 黃金/鉑金/鉆石類飾