上半年惠州大亞灣房地產(chǎn)市場調(diào)研

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2011 報(bào)告內(nèi)容報(bào)告內(nèi)容 頁碼頁碼 a.2011年上半年宏觀市場分析 b.惠州市場2011年上半年表現(xiàn)及下半年展望 c. 附錄：2011年6月份月度數(shù)據(jù) 3 26 65 code of this report | 2 copyright centaline group, 2011 2011年上半年宏觀市場分析 part a code of this report | 3 copyright centaline group, 2011 three factors(5) 政策 經(jīng)濟(jì) 動(dòng)態(tài) 201

2、0年樓市的逆市走高，迫使2011年年初中央政府再度出手，接連打出房產(chǎn) 稅、限購令、保障房、限價(jià)令等一些列組合拳，令房價(jià)過快上漲的勢頭得到遏 制，前期調(diào)控初顯成效 。 全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，美聯(lián)儲的量化寬松政策造成全球流動(dòng)性泛濫，中國面臨的 輸入型通脹形勢加劇，中央政府被迫采取緊縮性的貨幣政策，抑制通脹成為政 策首要任務(wù)。 一線城市房價(jià)堅(jiān)挺 下半年迎來調(diào)整期 樓市深度調(diào)整令房地產(chǎn)行業(yè)加速整合 20112011年上半年宏觀市場回顧年上半年宏觀市場回顧 code of this report | 4 copyright centaline group, 2011 政策政策 part a.1 code o

3、f this report | 5 copyright centaline group, 2011 信貸收緊、多套房限購、土地稅清繳2010年，樓市調(diào)控力度之大、手段之多、持續(xù) 時(shí)間之長可謂前所未有，而房價(jià)則在調(diào)控與通脹的夾縫中不跌反漲，并于年末上演了一 出寅虎擺尾，樓市“空調(diào)論”隨之甚囂塵上。 為徹底馴服房價(jià)這匹“野馬”，鞏固已有調(diào)控成果，2011年新年伊始國務(wù)院即掀起了第 三輪調(diào)控風(fēng)暴，在土地、信貸、稅收等市場手段進(jìn)一步收緊的同時(shí)，行政手段亦從幕后 走至臺前，限購令、限價(jià)令相繼落地，全國樓市再次進(jìn)入新一輪的膠著期。 一波波的調(diào)控風(fēng)暴彰顯了中央政府穩(wěn)定樓市的決心，下半年在政策疊加效應(yīng)日趨顯現(xiàn)

4、的 同時(shí)，樓市調(diào)控的主旋律也將逐步從“調(diào)”轉(zhuǎn)向“控”，以往大刀闊斧的全局性政策出 臺的可能性降低，小步快效的微調(diào)手段將更受政府青睞。 20112011年上半年政策回顧及預(yù)判年上半年政策回顧及預(yù)判 code of this report | 6 copyright centaline group, 2011 市場調(diào)節(jié)市場調(diào)節(jié)把控信貸杠桿把控信貸杠桿 “國八條”收緊房貸 1 存準(zhǔn)率六次上調(diào) 2 基準(zhǔn)利率二次上調(diào) 3 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率 不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍； 銀監(jiān)會加大對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策的監(jiān)督檢查； 銀行業(yè)收緊個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，在部分中小銀行

5、暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)后， 部分銀行也將首套房貸首付上調(diào)至四成、五成，并上浮房貸利率； 銀行業(yè)嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，僅向少數(shù)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商放行； 惡化行業(yè)融資環(huán)境，增加了房企的融資成本，利空樓市預(yù)期，部分 游資撤離樓市； 增加購房成本，2010年至今四次加息的疊加效應(yīng)日益凸顯； 上半年不斷惡化的通脹形勢迫使央行一再收緊貨幣政策，以控制貨幣流動(dòng)性，消除物價(jià)上漲的貨幣基礎(chǔ)， 雖非有意針對房地產(chǎn)市場，但間接影響不容小覷。 code of this report | 7 copyright centaline group, 2011 單列保障房用地單列保障房用地 保障性住房、棚戶區(qū)改造住 房和中小套型普通商品住房

6、 用地不低于住房建設(shè)用地供 應(yīng)總量的70%的要求。 優(yōu)先安排民生建設(shè)用地，對 保障性安居工程用地、農(nóng)村 建設(shè)用地實(shí)施計(jì)劃指標(biāo)單列 土地供應(yīng)土地供應(yīng) 改革招拍掛制度改革招拍掛制度 “限房價(jià)、競地價(jià)”、“限 地價(jià)、競房價(jià)”、“商品住 房用地中配建保障性住房” 和“土地利用綜合條件最佳” 等四種招拍掛創(chuàng)新做法得到 國土部肯定 市場調(diào)節(jié)市場調(diào)節(jié)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 國土部印發(fā)的關(guān)于下達(dá)2011年全國土地利用計(jì)劃的通知顯示，2011年我國新增建設(shè)用地計(jì)劃安 排量比去年略有增加，中央鼓勵(lì)地方清理批而未征、征而未供土地，允許依法調(diào)整使用，“十二五”期 間土地供求矛盾依然嚴(yán)峻。 code of t

7、his report | 8 copyright centaline group, 2011 市場調(diào)節(jié)市場調(diào)節(jié)推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn) 1月28日，上海、重慶正式推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示，試點(diǎn)房產(chǎn)稅使得商品房銷售出現(xiàn)不同程度的下 滑，但房價(jià)并未出現(xiàn)明顯下降，甚至還有微漲，房產(chǎn)稅對于樓市調(diào)控并未產(chǎn)生預(yù)期效果。由此引發(fā)市場 猜測，房產(chǎn)稅會否無疾而終。 4月20日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，研究部署2011年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作。會議指出，調(diào)整完善房 地產(chǎn)相關(guān)稅收政策被列為2011年改革重點(diǎn)工作之一。這是從政策層面上釋放出的最明確信號，作為房地 產(chǎn)宏觀調(diào)控中的一條重要措施，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將繼續(xù)走下去。

8、 稅收政策和貨幣政策不一樣，不能馬上顯現(xiàn)其成效，而是像中藥一樣需要一個(gè)逐步顯效的過程。 “十二 五”期間房產(chǎn)稅推至全國是大勢所趨，步驟可能是北京先收，再到省會，然后至全國，標(biāo)準(zhǔn)則在借鑒上 海、重慶經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上地方政府根據(jù)實(shí)際情況制定。 城市開征時(shí)間征收對象稅率計(jì)稅依據(jù) 重慶1月28日 獨(dú)棟商品住宅，不管存量還 是增量都收稅，個(gè)人新購的 高檔住房要征房產(chǎn)稅 3倍以下收0.5%，34倍收1%，4 倍以上收1.2% 以房產(chǎn)交易價(jià)為征稅基數(shù)，如果三 年、五年以后可能會進(jìn)入要用評估 的方法 上海1月28日 本市居民家庭在本市新購且 屬于該居民家庭第二套及以 上的住房和非本市居民家庭 在本市新購的住房 適

9、用稅率暫定0.6%，應(yīng)稅住房每 平米市場交易價(jià)格低于本市上年 度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍 (含2倍)的，稅率暫減0.4% 參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確 定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn) 行重估，試點(diǎn)初期暫以應(yīng)稅住房的 市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù) code of this report | 9 copyright centaline group, 2011 行政調(diào)節(jié)行政調(diào)節(jié)升級擴(kuò)容升級擴(kuò)容“限購令限購令” 國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知（“國八條”）：“已采取住房限購措施的城市 ，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則，尚未采取住房限購措施的直轄市、計(jì)劃單列 市、省會城

10、市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實(shí)施細(xì)則。 ” 截止3月10日，全國36個(gè)直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市中的34個(gè)已出臺或升級限購令（限購不含拉薩 ，重慶由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)而未出臺）。目前樓市僵持不下，政策仍需要進(jìn)一步落實(shí)到位，限購短期內(nèi)難以 取消。 “廣東省其他城市會不會繼續(xù)實(shí)施“限購令”，要看各個(gè)城市房價(jià)上漲的情況，政府部門會繼續(xù)跟蹤， 關(guān)注各市房價(jià)的情況，并實(shí)時(shí)進(jìn)行指導(dǎo)”，廣東省住建廳官員。 類別個(gè)數(shù)/總數(shù)頒布限購令的城市列表 直轄市3/4北京、上海、天津、重慶 計(jì)劃單列市5/5寧波、青島、廈門、大連 、深圳 省會城市26/27 南京、成都、廣州、長春、南寧、太原、

11、貴陽、哈爾濱、濟(jì)南、石家莊、武漢、銀川、西安 、南昌、沈陽、福州、杭州、海口、長沙、昆明、鄭州、合肥、呼和浩特、蘭州、烏魯木齊 、拉薩、西寧 房價(jià)過高 上漲過快 未定無錫、蘇州、佛山、四川全省 code of this report | 10 copyright centaline group, 2011 行政調(diào)節(jié)行政調(diào)節(jié)祭出祭出“限價(jià)令限價(jià)令” 參考標(biāo)準(zhǔn)參考標(biāo)準(zhǔn) 截至3月31日，全國657個(gè)城市中已有608個(gè)公布年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。而從各城市公布的目標(biāo)來 看，除北京“穩(wěn)中有降”外，其他城市普遍將房價(jià)控制目標(biāo)與gdp及人均可支配收入漲幅掛鉤，目標(biāo)多 在10%上下徘徊，“限價(jià)令”蛻變?yōu)椤皾q

12、價(jià)令”。 6月上旬，河北省香河縣下發(fā)香河縣人民政府關(guān)于對新建商品住房實(shí)施限價(jià)銷售的公告，自此，香 河成為第一個(gè)對所有商品住房實(shí)施全面限價(jià)的地方政府。隨著下半年樓市傳統(tǒng)旺季的到來，各地房價(jià)調(diào) 控的壓力隨之加大，不排除更多地方政府為完成目標(biāo)而效仿香河縣的做法。 以往，開發(fā)商強(qiáng)勢拿地，甚至不計(jì)成本拿地的動(dòng)力就在于房價(jià)可由開發(fā)商自己決定，且房價(jià)總是水漲船 高?，F(xiàn)在，房價(jià)不能隨便上漲了，開發(fā)商多年來養(yǎng)成的炒概念、做營銷、賣高價(jià)的粗放型經(jīng)營理念亟待 轉(zhuǎn)變。 參照類型代表城市 gdp和人均可支配收入漲幅上海、廣州、深圳、杭州 人均可支配收入漲幅天津、重慶、南京、濟(jì)南 具體漲幅目標(biāo)蘭州、南昌、東莞、武漢 居民

13、住房支付能力長春 “及時(shí)調(diào)整”目標(biāo)西安、貴陽、榆樹 穩(wěn)中有降北京 code of this report | 11 copyright centaline group, 2011 行政調(diào)節(jié)行政調(diào)節(jié)逼簽保障房逼簽保障房“軍令狀軍令狀” 2月21日24日，住建部代表國務(wù)院與各省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市簽訂保障性住房目標(biāo)責(zé) 任書，完成了1000萬套保障房的指標(biāo)分配。責(zé)任書明確指出，所有分配完成的目標(biāo)任務(wù)，必須在2011 年10月31日前全部開工，否則主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴(yán)厲處罰。 地方政府保障房建設(shè)面臨資金和土地等多重壓力。截至5月底，全國1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)實(shí)

14、際開工 率僅34%，不過在強(qiáng)大的行政問責(zé)壓力下，相信全年1000萬套保障房的目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。 在政策制定者的思路里，保障房建設(shè)的長期目標(biāo)是通過對市場供需結(jié)構(gòu)的重新劃分，逐步將中低端收入 者從市場上分流出來，最終實(shí)現(xiàn)“市場歸市場，保障歸保障”的良性循環(huán)，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的。 不過短期內(nèi)仍難以扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的局面，對整體房價(jià)的沖擊有限。 中央政府為保障房建設(shè)保駕護(hù)航 土地國土部 2011年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃公告要求2011年地方要對保障性安居工程用地實(shí)行計(jì)劃單列 關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見支持“商品房用地中配建保障房”的創(chuàng)新做法 資金 國資委要求各中央企業(yè)把積極參與保障性住房開

15、發(fā)建設(shè)作為企業(yè)履行社會責(zé)任的重要途徑 發(fā)改委支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障房項(xiàng)目融資 財(cái)政部各地土地出讓凈收入中不低于10%的比例須統(tǒng)籌用于保障性安居工程建設(shè) 監(jiān)管住建部開展保障性安居工程督查、巡查，重點(diǎn)檢查項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、政策落實(shí)、工程質(zhì)量等情況 code of this report | 12 copyright centaline group, 2011 “限購令”點(diǎn)殺1“限價(jià)令”升級2 “商品房反暴利規(guī)定”出臺 3“買樓送面積”或叫停4 下半年重在完善落實(shí)現(xiàn)有政策，穩(wěn)字當(dāng)頭 年初全國各市縣都公布了本地區(qū)的房價(jià)控制目標(biāo)， 如今已至年中，各地房價(jià)依舊

16、漲勢不減，地方政 府面臨的房價(jià)控制壓力進(jìn)一步加大，不排除在下 半年出臺應(yīng)急的限價(jià)措施。 一二線城市的限購政策致大量資金涌入三四線不限 購城市，使部分城市商品房價(jià)格出現(xiàn)非理性上漲， 下半年中央政府或針對特定城市有選擇地推廣限購 政策。 6月1日，廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法 正式實(shí)施， “偷面積”戶型在規(guī)劃報(bào)建時(shí)將不獲 批準(zhǔn)，而上海、北京等一線城市也蠢蠢欲動(dòng)，未 來或得到國內(nèi)更多城市效仿。 繼發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定后，發(fā)改委官 員亦明確表態(tài)“正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢?利規(guī)定，以使商品房價(jià)格能夠保持在合理水平”， 下半年政策或正式出爐。 下半年政策預(yù)期下半年政策預(yù)期 code of t

17、his report | 13 copyright centaline group, 2011 宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) part a.2 code of this report | 14 copyright centaline group, 2011 上半年全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢潛在風(fēng)險(xiǎn)下半年復(fù)蘇力度依舊疲軟 全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩，上半年，發(fā) 達(dá)國家和發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 仍呈現(xiàn)分化的態(tài)勢，但增速均出 現(xiàn)不同程度的放緩。 通脹壓力由新興市場國家向發(fā)達(dá) 國家擴(kuò)散，發(fā)達(dá)國家的“滯脹” 局面初步形成。因救助金融危機(jī) 而大量投放的流動(dòng)性所引起的國 際市場大宗商品價(jià)格的暴漲，令 新興市場國家和發(fā)達(dá)國家均形成 了較強(qiáng)的通

18、脹預(yù)期。 刺激政策到期，經(jīng)濟(jì)仍缺少自主 復(fù)蘇的動(dòng)力。 qe2到期，而美國 經(jīng)濟(jì)仍然增長乏力，表明當(dāng)前美 國推出的擴(kuò)張的財(cái)政政策和寬松 的貨幣政策無力促使美國經(jīng)濟(jì)恢 復(fù)自主增長。 希臘債務(wù)危機(jī)化解之中，全球債 務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能集中引爆。希臘債務(wù) 危機(jī)愈演愈烈，而上半年暴露出 來的美國和日本主權(quán)債務(wù)問題也 是世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所面臨的一個(gè)主 要風(fēng)險(xiǎn)。 美國經(jīng)濟(jì)復(fù)受高物價(jià)影響，下半 年復(fù)蘇乏力。 德國經(jīng)濟(jì)將成為世界經(jīng)濟(jì)增長的 亮點(diǎn)，但不足以帶動(dòng)歐元區(qū)整體 經(jīng)濟(jì)加速復(fù)蘇。 日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退。受日本大地 震和核危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩 個(gè)季度負(fù)增長，且這種勢頭在下 半年還將持續(xù)下去。 新興經(jīng)濟(jì)體增速放緩，下半年為 應(yīng)

19、對通脹而進(jìn)一步收緊宏觀經(jīng)濟(jì) 政策，將使經(jīng)濟(jì)增速回落。 全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)形勢仍處于緩慢復(fù)蘇之中，但美國量化寬松政當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)形勢仍處于緩慢復(fù)蘇之中，但美國量化寬松政 策帶來的流動(dòng)性使全球通脹形勢比預(yù)期嚴(yán)重，下半年全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度依然較弱。策帶來的流動(dòng)性使全球通脹形勢比預(yù)期嚴(yán)重，下半年全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度依然較弱。 code of this report | 15 copyright centaline group, 2011 消費(fèi)需求走軟1 投資增長走軟2 出口趨勢走軟3 下半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩 一季度，社會消費(fèi)品零售總額同比回落 2個(gè)百分點(diǎn)；汽車消費(fèi)同比回落25.6個(gè)

20、百分點(diǎn)，新的消費(fèi)增長點(diǎn)短期難以形成。 樓市調(diào)控令房地產(chǎn)投資增速下降，產(chǎn)業(yè) 轉(zhuǎn)型升級出現(xiàn)投資新熱點(diǎn)需要一個(gè)較長 的過程。 國際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，外需增長乏力。同 時(shí)，受人民幣升值、原材料和人力成本 上升影響，出口疲軟。 中國經(jīng)濟(jì)增長趨緩中國經(jīng)濟(jì)增長趨緩當(dāng)前經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢良好，總體價(jià)格水平處在一個(gè)可控區(qū)間，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢良好，總體價(jià)格水平處在一個(gè)可控區(qū)間， 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正向宏觀調(diào)控預(yù)定方向發(fā)展，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)增長將適度放緩。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正向宏觀調(diào)控預(yù)定方向發(fā)展，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)增長將適度放緩。 code of this report | 16 copyright centaline group, 2011 6月

21、23日，溫家寶在英國金融時(shí)報(bào)發(fā)表署名文章中明確提到： “從從20102010年年1 1月以來，銀行準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)存貸款利率分別上調(diào)了月以來，銀行準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)存貸款利率分別上調(diào)了 1212次和次和4 4次，貨幣和信貸供應(yīng)因此恢復(fù)到了正常水平。次，貨幣和信貸供應(yīng)因此恢復(fù)到了正常水平。” “中國整體價(jià)格水平處于可控范圍內(nèi)，并預(yù)計(jì)將穩(wěn)步回落。中國整體價(jià)格水平處于可控范圍內(nèi)，并預(yù)計(jì)將穩(wěn)步回落?！?全年通脹可控全年通脹可控通脹在通脹在6 6月見頂后，因翹尾因素下行，將緩慢回落，全年雖處于容月見頂后，因翹尾因素下行，將緩慢回落，全年雖處于容 忍度以上的水平但基本可控。忍度以上的水平但基本可控。 經(jīng)濟(jì)增速放

22、緩降低通脹壓力。經(jīng)濟(jì)增速放緩降低通脹壓力?！爱?dāng)經(jīng)濟(jì)下行至潛在增長率以下時(shí)，通脹水平一般就會隨之下降，因此近期 cpi出現(xiàn)趨勢性轉(zhuǎn)折的可能性較大?！?貨幣因素不再支持通脹上升。貨幣因素不再支持通脹上升。“貨幣供應(yīng)通過與貨幣需求的匹配間接影響物價(jià)水平是很容易推導(dǎo)出的結(jié)論。 如果貨幣政策沒有重大變化，那么持續(xù)下降超過一年的m1將制約通貨膨脹的進(jìn)一步上升。” 輸入性通脹壓力因素緩解。輸入性通脹壓力因素緩解。“從日益全球化的生產(chǎn)和貿(mào)易趨勢來看，價(jià)格水平的傳導(dǎo)是極為有效的。只要 歐美不再簡單地通過投放貨幣來刺激經(jīng)濟(jì)，則大宗商品價(jià)格難以大幅波動(dòng)，這對全球通脹水平保持平穩(wěn)都 有正面影響?！?code of t

23、his report | 17 copyright centaline group, 2011 繼續(xù)貫徹實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策繼續(xù)貫徹實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不出現(xiàn)重大變化的情況下，穩(wěn)在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不出現(xiàn)重大變化的情況下，穩(wěn) 健貨幣政策這一基調(diào)不會在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)。健貨幣政策這一基調(diào)不會在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)。 7月日，央行發(fā)布的貨幣政策委員會2011年第二季度例會聲明指出，中國經(jīng) 濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展，但通脹壓力仍然處在高位，要貫徹實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策。 二季度例會強(qiáng)調(diào)把握政策的“穩(wěn)定性”、“針對性”和“靈活性”。對比一季 度例會強(qiáng)調(diào)提高貨幣政策的“針對性”、“靈活性”和“有效性”，“穩(wěn)定性 ”預(yù)示著短期內(nèi)

24、貨幣政策轉(zhuǎn)向放松的可能性不大。 “抑制通貨膨脹依舊是政府宏觀經(jīng)濟(jì)的首要任務(wù)，盡管過程中經(jīng)濟(jì)增長會出現(xiàn) 下滑。”中國人民銀行行長周小川 “中國能夠容忍計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中所產(chǎn)生的一定程度的額外通脹，央 行已準(zhǔn)備好容納這部分通脹?！敝袊嗣胥y行行長周小川 面對經(jīng)濟(jì)發(fā)展中諸多的不確定性和復(fù)雜性，下半年央行在繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健貨幣政策的同時(shí)，將更加關(guān)注貨幣 政策的執(zhí)行力度。預(yù)計(jì)下半年在政策執(zhí)行的節(jié)奏和力度會明顯放緩，此前出手的一些列緊縮措施可能進(jìn)入 一個(gè)相對穩(wěn)定的效果觀察期，“擇機(jī)而動(dòng)”將是下半年政策調(diào)控的主要特點(diǎn)。 code of this report | 18 copyright centalin

25、e group, 2011 2011年，已處于“常態(tài)化”增長路徑中的中國宏觀經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力開始發(fā)生變軌，宏觀經(jīng)濟(jì)由復(fù)蘇期進(jìn) 入轉(zhuǎn)型期。在經(jīng)濟(jì)增長模式期望步入“投資少一點(diǎn)、消費(fèi)多一點(diǎn)、順差（儲蓄）少一點(diǎn)”的“黃金律” 增長路徑時(shí)，短期宏觀政策卻遇到了“控通脹、去泡沫”和“穩(wěn)增長、防下滑”的兩難選擇，而破解“ 兩難”選擇成為短期和中長期宏觀政策的著眼點(diǎn)。 2011年作為 “十二五”的開局之年，一方面，“收入倍增計(jì)劃”、“保障性住房工程”、“社會安全 網(wǎng)構(gòu)建”、“農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”以及“減稅計(jì)劃”為代表的“民生工程”加速啟動(dòng)；與此同時(shí)，“戰(zhàn) 略新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”、“區(qū)域增長規(guī)劃”效應(yīng)將延續(xù)和提速；這些因素形

26、成了2011年中國宏觀經(jīng)濟(jì)的上行 力量。另一方面，“平衡貿(mào)易戰(zhàn)略的推進(jìn)”、“房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)”、“結(jié)構(gòu)性調(diào)整力度的提升” 、“進(jìn)口通脹壓力的凸顯”、“發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇緩慢”以及“國際資本移動(dòng)的不確定性”等因素形成了 宏觀經(jīng)濟(jì)的下行力量。 宏觀政策偏向民生宏觀政策偏向民生宏觀經(jīng)濟(jì)凸顯以增長保民生、以民生促增長的協(xié)同發(fā)展路徑宏觀經(jīng)濟(jì)凸顯以增長保民生、以民生促增長的協(xié)同發(fā)展路徑 ，協(xié)同增長目標(biāo)和民生目標(biāo)是，協(xié)同增長目標(biāo)和民生目標(biāo)是20112011年中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主旋律。年中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主旋律。 上行和下行力量的相互交織決定了2011年中國宏觀經(jīng)濟(jì)將面臨復(fù)雜的環(huán)境，需要通過尋求增長與民生協(xié)同

27、 的機(jī)制來破解“控通脹、去泡沫”和“穩(wěn)增長、防下滑”的兩難格局，從而通過更加積極的偏向民生的財(cái) 政政策來對沖緊縮性的貨幣政策。 code of this report | 19 copyright centaline group, 2011 動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài) part a.3 code of this report | 20 copyright centaline group, 2011 一線城市房價(jià)堅(jiān)挺一線城市房價(jià)堅(jiān)挺 下半年迎來調(diào)整期下半年迎來調(diào)整期 一線城市房價(jià)下行壓力加大 北京：量跌價(jià)穩(wěn) 廣州：量價(jià)齊漲 上海：量跌價(jià)穩(wěn) 深圳：量價(jià)齊漲 上半年期房、現(xiàn)房庫存處在歷史高位， 而隨著下半年供應(yīng)量進(jìn)一

28、步放大，后市 房企出貨壓力加大。 郊區(qū)樓盤成交活躍，房價(jià)堅(jiān)挺，而在供 小于求的中心六區(qū)，房價(jià)上漲動(dòng)力依然 不減。 樓市成交量大幅下滑37%，市場重現(xiàn)供 大于求的局面，一手商品住宅成交均價(jià) 高位僵持。 上半年一手樓價(jià)格大幅下降，重現(xiàn)2008 年一二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，市場調(diào)整 在即。 調(diào)控高壓之下，上半年一線樓市房價(jià)漲幅得到了有效控制，而隨著下半年供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)， 房價(jià)回調(diào)屬于大概率事件，進(jìn)而刺激二三線城市房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。 code of this report | 21 copyright centaline group, 2011 并購加速 1 聯(lián)合拿地 2 多領(lǐng)域發(fā)展 3 上半年我國房地產(chǎn)

29、行業(yè)并購活躍，數(shù)據(jù)顯示共發(fā)生52起并購交易。 在貨幣政策收緊，融資渠道漸窄的情況下，中小房企生存環(huán)境持續(xù) 惡化，而大型房企則伺機(jī)收購以實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略布局及擴(kuò)張。 6月份，上海出讓的16幅地塊中，有9幅地塊是企業(yè)聯(lián)合拿地。 面臨調(diào)控持續(xù)逼迫，眾多房企頻頻進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)合，以分?jǐn)偰玫爻杀荆?降低市場風(fēng)險(xiǎn)，緩解”地根”和“銀根”這兩個(gè)根本問題。 今年以來，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)日益受到青睞，房企投 資礦產(chǎn)、新興產(chǎn)業(yè)和金融股權(quán)的案例也不一而足。 目前來看，房企在規(guī)模擴(kuò)張時(shí)衍生業(yè)務(wù)、平衡風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)愈加明顯。 樓市深度調(diào)整促房地產(chǎn)業(yè)加速整合樓市深度調(diào)整促房地產(chǎn)業(yè)加速整合 2011年以來，隨著“國八條”的依次

30、落地，上半年全國樓市持續(xù)低迷，房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力成倍增加， 房地產(chǎn)行業(yè)被迫提前進(jìn)入整合調(diào)整階段。 code of this report | 22 copyright centaline group, 2011 房企深耕二三四線樓市房企深耕二三四線樓市 4月12日，恒大地產(chǎn)董事局副主席兼總裁夏海鈞明確表示：在本輪宏觀調(diào)控之下，不受限購影響的三四 線城市和區(qū)域，將令恒大繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的勢頭，在恒大擁有的112個(gè)項(xiàng)目中，39.3%的項(xiàng)目位于三 線城市。 2011年上半年，一線城市樓市面臨重大壓力，而調(diào)控相對寬松的二三線城市則成為房企重要的利潤增 長點(diǎn)，大型房企業(yè)績增長的主要貢獻(xiàn)來源于二三四線城

31、市。 7月初，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的最新房企銷售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和 421億元的銷售業(yè)績位居排行榜前三名，恒大一躍進(jìn)入前三甲，業(yè)績同比增長103% 。 受三四線樓市異?；鸨绊懀屢恢币詠韴?jiān)守一線和準(zhǔn)一線城市的合生創(chuàng)展、金地、龍湖地產(chǎn)和首創(chuàng)置 業(yè)等房企，也開始走出“象牙塔”，在城市戰(zhàn)略中出現(xiàn)了一個(gè)“三”，而且將越來越重頭。 十二五期間政府的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將由以往重點(diǎn)打造核心城市向培育中小城市群轉(zhuǎn)變，未來三四線城市在經(jīng) 濟(jì)建設(shè)過程中得到的政策優(yōu)惠會更多，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增

32、長已具備了宏觀基礎(chǔ)。 code of this report | 23 copyright centaline group, 2011 當(dāng)前，樓市調(diào)控使得一些樓盤銷售變得舉步維艱，對一部分項(xiàng)目來說，再不拓寬渠道銷售或許就面臨關(guān) 門。 4月23日，soho中國聯(lián)合新浪樂居在網(wǎng)上無底價(jià)競拍商鋪，5月15日，soho中國再將旗下銀河 soho、三里屯soho、soho北京公館共15套房源放到網(wǎng)上銷售，均順利成交。 正方：正方：地產(chǎn)大亨潘石屹曾高調(diào)宣傳，“我們的目標(biāo)是把所有的房子都放到網(wǎng)上去銷售”。從國內(nèi)幾個(gè)大 城市的經(jīng)驗(yàn)看，網(wǎng)絡(luò)競價(jià)售房模式不啻是一種操作方便的好方式，更是網(wǎng)絡(luò)改變房產(chǎn)傳統(tǒng)營銷，跳過中

33、 間商賺取差價(jià)環(huán)節(jié)的新變革。 反方：反方：雖然網(wǎng)上交易較為便捷，但購房者在買房之前的實(shí)地看房環(huán)節(jié)仍不可或缺，另外買房所需的大筆 資金支付、相關(guān)手續(xù)辦理也是一個(gè)問題，目前這些環(huán)節(jié)都還不能完全通過網(wǎng)絡(luò)來完成，因此“網(wǎng)上賣房 ”更多是一種象征性行為。 觀點(diǎn)：觀點(diǎn)：網(wǎng)絡(luò)搭臺，開發(fā)商唱戲”究竟會有多少人買賬，現(xiàn)仍難以定論。但在虛擬網(wǎng)絡(luò)上完成動(dòng)輒上百萬 、上千萬交易，不少人仍心存顧慮，目前來看，網(wǎng)上賣房更多是一種營銷手段，短期內(nèi)不可能替代傳統(tǒng) 的銷售模式。 房企試水房企試水“網(wǎng)上售樓網(wǎng)上售樓” code of this report | 24 copyright centaline group, 2011

34、 房地產(chǎn)調(diào)控初現(xiàn)成效，房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制1 下半年房地產(chǎn)調(diào)控以落實(shí)現(xiàn)有政策為主，政策加碼的可能性較小2 全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度減弱，中國經(jīng)濟(jì)增長放緩3 政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)加速整合4 宏觀市場小結(jié)宏觀市場小結(jié) code of this report | 25 copyright centaline group, 2011 市場上半年表現(xiàn)及下半年展望 part b code of this report | 26 copyright centaline group, 2011 一級市場表現(xiàn)一級市場表現(xiàn) part b.1 code of this report | 27 copyright ce

35、ntaline group, 2011 2011年上半年，惠州土地市場較為冷清，無論工業(yè)、住宅或是商業(yè)用地成交，均明顯萎縮。 使得土地市場成交下降的原因主要有三點(diǎn)：第一，樓市調(diào)控令房地產(chǎn)市場的不確定性增加，房 企預(yù)期動(dòng)搖；第二，政府加大了土地市場的監(jiān)控力度，囤地炒地風(fēng)險(xiǎn)加大；第三，貨幣政策收 緊，開發(fā)商資金鏈緊張，拿地謹(jǐn)慎。 土地財(cái)政的惡化，保障房的資金缺口，勢必迫使政府在未來加大土地供應(yīng)力度，而房企則一直 在靜待逆市抄底的機(jī)會，預(yù)計(jì)下半年惠州土地市場成交將迎來井噴。 一級市場上半年總結(jié)一級市場上半年總結(jié) code of this report | 28 copyright centaline

36、 group, 2011 土地市場供應(yīng)土地市場供應(yīng) 2011年上半年惠州市經(jīng)營性商住用地掛牌共79 宗，其中以惠陽區(qū)最多，占比28%。 2011年上半年惠州市經(jīng)營性用地共掛牌約 306.99萬平米，其中以惠陽區(qū)占比達(dá)35%。 20112011年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌宗數(shù)年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌宗數(shù) （單位：宗）（單位：宗） 20112011年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌面積年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌面積 （單位：萬平米）（單位：萬平米） code of this report | 29 copyright centaline group, 2011 土地市場供應(yīng)土地市場

37、供應(yīng) 2011年上半年惠州市經(jīng)營性商住用地掛牌均價(jià) 為1009元/平米;以惠城區(qū)最高，其次是大亞灣 區(qū)。 2011年上半年惠州市經(jīng)營性商住用地掛牌共約 29.38億，其中以博羅縣最多，占比24%。(其 中惠東縣有兩宗土地未公示掛牌金額) 20112011年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌金額年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌金額 （單位：億）（單位：億） 20112011年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌均價(jià)年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌均價(jià) （單位：元（單位：元/ /平米）平米） code of this report | 30 copyright centaline group, 2011 土

38、地市場成交土地市場成交 2011年上半年惠州市土地經(jīng)營性商住用地成交 共111宗，其中以博羅縣最多，占比29%。 2011年上半年惠州市土地經(jīng)營性用地共成交約 412.08萬平米，其中以惠東縣最多，占比25%。 20112011年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地成交宗數(shù)年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地成交宗數(shù) （單位：宗）（單位：宗） 20112011年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地成交面積年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地成交面積 （單位：萬平米）（單位：萬平米） code of this report | 31 copyright centaline group, 2011 土地市場成交土地市場成交 2011

39、年上半年惠州市經(jīng)營性商住用地成交均價(jià) 為798元/平米;以惠城區(qū)最高，其次是大亞灣區(qū)。 2011年上半年惠州市經(jīng)營性商住用地成交共約 32.87億，其中以博羅縣最多，占比34%。 20112011年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地成交均價(jià)年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地成交均價(jià) （單位：元（單位：元/ /平米）平米） 20112011年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地成交金額年上半年惠州市各區(qū)縣商住用地成交金額 （單位：億）（單位：億） code of this report | 32 copyright centaline group, 2011 二級市場表現(xiàn)二級市場表現(xiàn) part b.2 code of

40、this report | 33 copyright centaline group, 2011 供求 價(jià)格 2011年上半年商品房供應(yīng)同比略有下降，交易量受政策影響，同比下跌2 成，呈現(xiàn)供求相對平衡的局面。 市場成交以60-144平米以下的中小戶型為主，以剛需為主，投資投機(jī)需求 受政策限制，逐漸撤離市場。 中等戶型去化較快，市場依舊存在結(jié)構(gòu)性過剩的情況。 2011年上半年惠城區(qū)實(shí)現(xiàn)住宅成交均價(jià)6274元/平米，同比10年上半年上 漲24%，環(huán)比10年下半年上漲11%。 上半年新品的陸續(xù)入市，帶動(dòng)整體房價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)。 惠城區(qū)二級市場上半年總結(jié)惠城區(qū)二級市場上半年總結(jié) code of this r

41、eport | 34 copyright centaline group, 2011 惠城區(qū)二級市場供應(yīng)量惠城區(qū)二級市場供應(yīng)量 2011年上半年惠城區(qū)住宅供應(yīng)10792套，同比 10年上半年減少19%，環(huán)比10年下半年減少 37%。 2011年上半年惠城區(qū)住宅供應(yīng)面積139.36萬平 米，同比10年上半年減少3%，環(huán)比10年下半年 減少25%。 歷年惠城區(qū)住宅供應(yīng)套數(shù)（單位：套）歷年惠城區(qū)住宅供應(yīng)套數(shù)（單位：套）歷年惠城區(qū)住宅供應(yīng)面積歷年惠城區(qū)住宅供應(yīng)面積 ( (單位：萬平米）單位：萬平米） code of this report | 35 copyright centaline group,

42、 2011 惠城區(qū)二級市場供應(yīng)量惠城區(qū)二級市場供應(yīng)量 從住宅供應(yīng)情況看，4月份是市場供應(yīng)的高峰期，2011年供應(yīng)住宅戶型結(jié)構(gòu)偏向于大戶型產(chǎn)品。 歷年惠城區(qū)逐月住宅供應(yīng)套數(shù)（單位：套）歷年惠城區(qū)逐月住宅供應(yīng)套數(shù)（單位：套）歷年惠城區(qū)逐月住宅供應(yīng)面積歷年惠城區(qū)逐月住宅供應(yīng)面積 ( (單位：萬平米）單位：萬平米） code of this report | 36 copyright centaline group, 2011 惠城區(qū)二級市場供應(yīng)戶均面積惠城區(qū)二級市場供應(yīng)戶均面積 2011年上半年市場住宅供應(yīng)單位戶均面積131平米，比10年上半年增加23個(gè)平方，比10年下半年增加22個(gè) 平方，上半年大

43、戶型產(chǎn)品集中供應(yīng)，預(yù)計(jì)下半年市場仍以大戶型為主打產(chǎn)品。 歷年惠城區(qū)逐月住宅供應(yīng)單位戶均面積（單位：平米歷年惠城區(qū)逐月住宅供應(yīng)單位戶均面積（單位：平米/ /套）套） code of this report | 37 copyright centaline group, 2011 惠城區(qū)二級市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)（按套數(shù)）惠城區(qū)二級市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)（按套數(shù)） 從供應(yīng)套數(shù)看，2011年上半年市場住宅供應(yīng)以60-144平米的戶型為主，占總供應(yīng)量的65%，對比10年下半 年，中小戶型供應(yīng)明顯下降，180平米以上大戶型供應(yīng)大幅上漲。 年度面積段60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平

44、米180平米以上合計(jì) 10年上 半年 套數(shù)2667209536612753114499813318 百分比20%16%27%21%9%7%100% 10年下 半年 套數(shù)1091522843974432124969517092 百分比6%31%26%26%7%4%100% 11年上 半年 套數(shù)8682422208525041213163210724 百分比8%23%19%23%11%15%100% code of this report | 38 copyright centaline group, 2011 惠城區(qū)二級市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)（按面積）惠城區(qū)二級市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)（按面積） 從供應(yīng)面積看，201

45、1年上半年市場住宅供應(yīng)以180平米以上的大戶型為主，占總供應(yīng)量的30%，對比10年下 半年，中小戶型供應(yīng)明顯下降，180平米以上大戶型供應(yīng)大幅上漲。 年度面積段60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上合計(jì) 10年上 半年 面積113030.62165276.72381707.79362175.41184521.81232948.651439661 百分比8%11%27%25%13%16%100% 10年下 半年 面積54073.37416895.1473441.35572355.55196570.48156504.061869839.9 百分

46、比3%22%25%31%11%8%100% 11年上 半年 面積40914.02191655.43222425.31329913.68192940.27415724.911393573.6 百分比3%14%16%24%14%30%100% code of this report | 39 copyright centaline group, 2011 惠城區(qū)二級市場成交量惠城區(qū)二級市場成交量 2011年上半年惠城區(qū)一手住宅成交11520套，同 比10年上半年增加8%，環(huán)比10年下半年減少19 。 2011年上半年惠城區(qū)一手住宅成交面積132.3萬 平米，同比10年上半年增加9%，環(huán)比10年下半

47、 年減少20%。 歷年惠城區(qū)住宅成交套數(shù)（單位：套）歷年惠城區(qū)住宅成交套數(shù)（單位：套）歷年惠城區(qū)住宅成交面積歷年惠城區(qū)住宅成交面積 ( (單位：萬平米）單位：萬平米） code of this report | 40 copyright centaline group, 2011 惠城區(qū)二級市場成交量結(jié)構(gòu)（按套數(shù)）惠城區(qū)二級市場成交量結(jié)構(gòu)（按套數(shù)） 從成交套數(shù)看，2011年上半年惠城區(qū)市場成交以60-144平米以下的中小戶型為主，占總成交量的76%，對 比10下半年，除90-144平米戶型成交略有漲幅外，其他各面積段成交均小幅下降。 年度面積段60平米以下60-90平米90-120平米120-

48、144平米144-180平米180平米以上合計(jì) 10年上 半年 套數(shù)1692240427781600932127910685 百分比16%22%26%15%9%12%100% 10年下 半年 套數(shù)15173400333231691299146314180 百分比11%24%23%22%9%10%100% 11年上 半年 套數(shù)90230492887292388287711520 百分比8%26%25%25%8%8%100% code of this report | 41 copyright centaline group, 2011 惠城區(qū)二級市場成交量結(jié)構(gòu)（按面積）惠城區(qū)二級市場成交量結(jié)構(gòu)（

49、按面積） 從成交面積看，2011年上半年惠城區(qū)市場120-144平米的中等戶型成交活躍，占總成交量的29%，其次是 90-120平米的戶型，占總量的23%。 年度面積段60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上合計(jì) 10年上 半年 面積71559.31185507.8291842.4209845.2149934.1302417.51211108 百分比6%15%24%17%12%25%100% 10年下 半年 面積65248.89269981.41350323.81411250.58208411.77347931.93 1653148. 4 百

50、分比4%16%21%25%13%21%100% 11年上 半年 面積41351.6243511.77308390.67381912.62138898.28208952.061323017 百分比3%18%23%29%10%16%100% code of this report | 42 copyright centaline group, 2011 惠城區(qū)二級市場供求比惠城區(qū)二級市場供求比 2011年上半年惠城區(qū)住宅套數(shù)供求比為0.93， 供小于求。 2011年上半年惠城區(qū)住宅面積供求比為1.05， 供大于求。 惠城區(qū)住宅套數(shù)供求比惠城區(qū)住宅套數(shù)供求比 （單位：套）（單位：套） 惠城區(qū)住宅面積

51、供求比惠城區(qū)住宅面積供求比 （單位：萬平米）（單位：萬平米） code of this report | 43 copyright centaline group, 2011 惠城區(qū)二級市場存量惠城區(qū)二級市場存量 截止2011年6月30日，惠城區(qū)住宅套數(shù)存量 18416套，同比增加17%，本月消化率10%。 截止2011年6月30日，惠城區(qū)住宅面積存量 238.37萬平米，同比增加18%，本月消化率9%。 惠城區(qū)住宅面積存量消化率惠城區(qū)住宅面積存量消化率 （單位：萬平米）（單位：萬平米） 惠城區(qū)住宅套數(shù)存量消化率惠城區(qū)住宅套數(shù)存量消化率 （單位：套）（單位：套） code of this re

52、port | 44 copyright centaline group, 2011 惠城區(qū)二級市場成交均價(jià)惠城區(qū)二級市場成交均價(jià) 2011年上半年惠城區(qū)實(shí)現(xiàn)住宅成交均價(jià)6274元/平米，同比10年上半年上漲24%，環(huán)比10年下半年上漲11%， 受新品入市的影響，上半年惠城區(qū)住宅成交價(jià)格穩(wěn)步上漲。 1010年至年至1111年逐月惠城區(qū)住宅成交均價(jià)（單位：元年逐月惠城區(qū)住宅成交均價(jià)（單位：元/ /平米）平米） code of this report | 45 copyright centaline group, 2011 供求 價(jià)格 2011年上半年市場供應(yīng)同比下降3.7%，環(huán)比下降37.8%；市

53、場成交量同比 基本持平，環(huán)比下降21.4%。 市場成交以中小戶型為主，自住兼投資功能的戶型產(chǎn)品受到市場熱捧； 深圳客戶占據(jù)著市場重要地位，市場供求受宏觀政策影響明顯。 2011年上半年惠陽區(qū)住宅成交均價(jià)5632元/平米，同比10年上半年上漲 10.4%，環(huán)比10年下半年下降9.7% 。 別墅產(chǎn)品成交占比的變化，是房價(jià)波動(dòng)的主因。 惠陽二級市場上半年總結(jié)惠陽二級市場上半年總結(jié) code of this report | 46 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場供應(yīng)量惠陽二級市場供應(yīng)量 2011年上半年惠陽區(qū)商品房供應(yīng)4678套，同比10 年上半年增加14

54、.9%，環(huán)比10年下半年減少45.4%。 2011年上半年惠陽區(qū)商品房供應(yīng)面積49萬平米， 同比10年上半年減少3.7%，環(huán)比10年下半年減少 37.8%。 歷年惠陽區(qū)住宅供應(yīng)套數(shù)（單位：套）歷年惠陽區(qū)住宅供應(yīng)套數(shù)（單位：套） 歷年惠陽區(qū)住宅供應(yīng)面積（單位：萬平米）歷年惠陽區(qū)住宅供應(yīng)面積（單位：萬平米） code of this report | 47 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場供應(yīng)量惠陽二級市場供應(yīng)量 從住宅供應(yīng)情況看，4月份是市場供應(yīng)的高峰期，而2011年的2月、6月市場供應(yīng)則接近于零，依賴于深圳客 的惠陽市場受政策影響波動(dòng)較大。 歷年惠陽

55、區(qū)逐月住宅供應(yīng)套數(shù)（單位：套）歷年惠陽區(qū)逐月住宅供應(yīng)套數(shù)（單位：套）歷年惠陽區(qū)逐月住宅供應(yīng)面積（單位：萬平米）歷年惠陽區(qū)逐月住宅供應(yīng)面積（單位：萬平米） code of this report | 48 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場供應(yīng)戶均面積惠陽二級市場供應(yīng)戶均面積 2011年上半年市場住宅供應(yīng)戶均面積108平米，比10年上半年減少26個(gè)平方，比10年下半年增加10平方。 上半年中小戶型集中供應(yīng)，預(yù)計(jì)下半年大戶型單位將集中面市。 歷年惠陽區(qū)逐月住宅供應(yīng)單位戶均面積（單位：平米）歷年惠陽區(qū)逐月住宅供應(yīng)單位戶均面積（單位：平米） code of t

56、his report | 49 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)（按套數(shù)）惠陽二級市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)（按套數(shù)） 從供應(yīng)套數(shù)看，2011年上半年市場住宅供應(yīng)以60-90平米的投資兼自住的戶型為主，占總供應(yīng)量的52%， 對比10年下半年，60平米以下戶型跌幅明顯。 年度面積段60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上合計(jì) 10年上 半年 套數(shù)72613334836102556934070 百分比18%33%12%15%5%17%100% 10年下 半年 套數(shù)24883355114484418755385

57、71 百分比29%39%13%10%2%7%100% 11年上 半年 套數(shù)6082427696510923454678 百分比13%52%15%11%2%7%100% code of this report | 50 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)（按面積）惠陽二級市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)（按面積） 從供應(yīng)面積看，2011年上半年市場住宅供應(yīng)以60-120平米的中小戶型為主，占總供應(yīng)量的52%，對比10年 下半年，60平米以下小戶型跌幅明顯。 年度面積段60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上合計(jì) 1

58、0年上 半年 面積 31937105842491507961736772205812509130 百分比6%21%10%16%7%40%100% 10年下 半年 面積11192625061312121211275728590163684788783 百分比14%32%15%14%4%21%100 11年上 半年 面積31042183800708716692213733123200489568 百分比6%38%14%14%3%25%100% code of this report | 51 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場成交量惠陽二級市場成交量 20

59、11年上半年惠陽區(qū)住宅成交3925套，同比2010 年上半年增加21%，環(huán)比2010年下半年減少7。 2011年上半年惠陽區(qū)住宅成交面積36.8萬平米， 同比2010年上半年增加1.6%，環(huán)比2010年下半年 減少21.4%。 歷年惠陽區(qū)住宅成交套數(shù)（單位：套）歷年惠陽區(qū)住宅成交套數(shù)（單位：套） 歷年惠陽區(qū)住宅成交面積（單位：萬平米）歷年惠陽區(qū)住宅成交面積（單位：萬平米） code of this report | 52 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場成交量結(jié)構(gòu)（按套數(shù)）惠陽二級市場成交量結(jié)構(gòu)（按套數(shù)） 年度面積段60平米以下60-90平米90-1

60、20平米120-144平米144-180平米180平米以上合計(jì) 10年上半 年 套數(shù)53010946134891643593249 百分比16%34%19%15%5%11%100% 10年下半 年 套數(shù)79816186264821355494208 百分比20%38%15%11%3%13%100% 11年上半 年 套數(shù)45422685713501081743925 百分比12%58%14%9%3%4%100% 從供應(yīng)套數(shù)看，2011年上半年惠陽區(qū)市場成交以60-90平米的中小戶型為主，占總成交量的58%，對比2010 下半年，180平米以上大戶型跌幅明顯。 code of this repor