XXXX年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策脈絡(luò)梳理及其發(fā)展分析_43頁(yè)

1、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策脈絡(luò)梳理及其發(fā)展分析第一部分：調(diào)控政策梳理 3（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段 3（二）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)階段 3（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展階段 41、從支柱產(chǎn)業(yè)到防止泡沫 42、從國(guó)八條到房產(chǎn)稅 6（四）房?jī)r(jià)在調(diào)控中繼續(xù)快漲 81、調(diào)控密集的 2006年 82、調(diào)控效果顯現(xiàn) 12（五）房地產(chǎn)調(diào)控的一波三折 151、2008年調(diào)控政策 152、2009年房地產(chǎn)政策 21（六）調(diào)控政策頻出，力度逐步升級(jí) 23第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 31（一）從“十二五”規(guī)劃角度看 311、需求總量較大 312、中國(guó)的城鎮(zhèn)化惠及房產(chǎn)市場(chǎng) 333、商業(yè)服務(wù)性地產(chǎn)面臨新的機(jī)遇 334、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)

2、重分化 36（二）券商對(duì)短期房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析 37（三）2011年影響房市的主要因素 381、政府調(diào)控政策對(duì)住房?jī)r(jià)漲跌的影響 382、住房市場(chǎng)供與需的變量對(duì)住房?jī)r(jià)漲跌的影響 383、保障房對(duì)住房?jī)r(jià)漲跌的影響 394、流動(dòng)性過剩對(duì)住房?jī)r(jià)漲跌的影響 39（四）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)我省的影響 401、當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新特點(diǎn) 402、未來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策走向 413、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 43第一部分：調(diào)控政策梳理（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段 ：1993 年-1998 年我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展是政策先行， 1993 年開始，我國(guó)開始深化住房 改革，1993 年，國(guó)家出臺(tái)關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏

3、觀調(diào)控意見 ， 提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的 16 條政策措施 （ 通稱“國(guó) 16 條” ） ；1994 年又出臺(tái)關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 、城市 房地產(chǎn)管理法和頒布住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法 。房地產(chǎn)業(yè)開 始逐漸起步，此后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始起步，并逐步方塊發(fā)展速度。（二）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)階段 ：1998年-2002 年為刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需， 1998 年 7 月，國(guó)家頒布關(guān)于進(jìn)一步 深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知 （簡(jiǎn)稱“ 23號(hào)”文件 ）， 明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”， 并拉開了以取消福利 分房為特征的中國(guó)住房制度改革。 23 號(hào)文件強(qiáng)調(diào)，在停止住房實(shí)物 分

4、配后，新的國(guó)家住房保障體系在“逐步實(shí)行住房分配貨幣化”的同 時(shí)，要“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的住房供應(yīng)體系”。 按照 當(dāng)時(shí)的保守算法， “最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分別占了 城市居民家庭總數(shù)的 10%上下，可以買“經(jīng)濟(jì)適用房”的“中低收入 家庭”，最低的也要占到居民人數(shù)的 80%以上，高的甚至占到總?cè)丝诘?95%。1999 年中央政府開始在全國(guó)范圍內(nèi)停止福利分房制度， 推行住房分配貨幣化制度。 此一系列制度的頒布拉開了我國(guó)住房大建設(shè)的2001 年國(guó)家對(duì)住房消費(fèi)采用扶持政策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 消化積壓商品房政策，對(duì)1998年 6月 30日以前的商業(yè)用房、寫字樓、 住房免營(yíng)業(yè)稅

5、、契稅、行政事業(yè)性收費(fèi)。此后房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入快 速發(fā)展階段。2002 年國(guó)家降低住房公積金存、 貸款利率， 5 年以上貸款利率由 4.59%降到 4.05%；修改住房公積金管理?xiàng)l例 ；強(qiáng)化土地供應(yīng)管理， 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量； 恢復(fù)征收土地增值稅。 房地產(chǎn)市場(chǎng)開始持續(xù) 升溫。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展階段 ：2003年-2005 年1、從支柱產(chǎn)業(yè)到防止泡沫在房地產(chǎn)快速發(fā)展的背景下， 2003 年 4 月的 121 號(hào)文件拉響宏 觀調(diào)控警報(bào)，中國(guó)人民銀行下發(fā) 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管 理的通知 （簡(jiǎn)稱 121號(hào)文件） ，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)企業(yè)四證取 得后才能發(fā)放貸款； 調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人

6、住房貸款政策， 提高第二套住 房的首付比例，規(guī)定對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上 （ 含第二 套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率 規(guī)定。此份文件是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后， 中央政府第一次 采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施， 表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕7 月開始對(duì)出售的房屋征收房地產(chǎn)稅。8 月出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 （ 簡(jiǎn)稱 18 號(hào)文件） ，首次明確指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”， 將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱 產(chǎn)業(yè)之一， 明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展， 要求充分認(rèn)識(shí) 房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健

7、康發(fā)展的重要意義，要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn) 程、居民住房狀況和收入水平的變化完善住房供應(yīng)政策， 調(diào)整住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)于 高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、 商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)， 要控制此類項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)量， 或暫停審批此類項(xiàng)目。 對(duì)符合條 件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度。 此時(shí)國(guó) 家的政策也在徘徊，如果控制過嚴(yán)會(huì)對(duì)剛剛升溫的房地產(chǎn)業(yè)大受打 擊，如果不做控制，繼續(xù)鼓勵(lì)，會(huì)助長(zhǎng)房地產(chǎn)投機(jī)行為，會(huì)影響國(guó)家 經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。這種徘徊的政策使房地產(chǎn)業(yè)的升溫持續(xù)增加， 房地產(chǎn)銷量高速增 長(zhǎng)，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)不正常的暴漲，房地產(chǎn)

8、投資行為迅速升起。繼 2003 年 7 月國(guó)務(wù)院發(fā)文嚴(yán)格控制土地供給之后， 國(guó)土資源部、 監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年 8月 31前將協(xié)議出讓土地中的 “遺留問題”處理完畢， 否則國(guó)土部門有權(quán)收回土地， 納入國(guó)家土地 儲(chǔ)備，稱為“ 8.31 大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地 產(chǎn)過熱的一大舉措，拿地門檻提高。2004年4月：存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)，從 7%提高到 7.5%。上海市 發(fā)布上海市房地產(chǎn)登記條例修正案 ，期房限轉(zhuǎn)，打擊上海房地產(chǎn) 投資行為，打壓房地產(chǎn)泡沫。2004 年 10 月中國(guó)人民銀行決定從 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款 基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存

9、款利率下 浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，進(jìn)一 步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。 金融機(jī)構(gòu) (不含城鄉(xiāng)信用社 ) 的貸 款利率原則上不再設(shè)定上限， 貸款利率下浮幅度不變， 貸款利率下限 仍為基準(zhǔn)利率的 0.9 倍。對(duì)金融競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款 利率仍實(shí)行上限管理， 最高上浮系數(shù)為貸款基準(zhǔn)利率的 2.3 倍，貸款 利率下浮幅度不變。以調(diào)整后的一年期貸款基準(zhǔn)利率 (5.58%) 為例， 城鄉(xiāng)信用社可以在 5.02%-12.83%的區(qū)間內(nèi)自主確定貸款利率。2、從國(guó)八條到房產(chǎn)稅2005 年上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降， 最大降幅超過 20%；然而除上海 之外，全國(guó)各地房

10、價(jià)繼續(xù)大肆上漲。為了抑制投資過熱、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。 2005 年 3 月房貸優(yōu)惠政策取消， 調(diào)控涉及消費(fèi)層面： 央行決定從即日起調(diào) 整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率 ; 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)， 個(gè)人住房貸款最低首付款比例 可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%。央行此舉表明，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的政 策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié)： 房地產(chǎn)稅改革深入， 財(cái)政部副部長(zhǎng)肖捷在出 席“中國(guó)發(fā)展高層論壇”時(shí)表示， 中國(guó)目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié) 稅費(fèi)偏輕，問題嚴(yán)重，今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。國(guó)務(wù) 院發(fā)展研究中心正在篩選試點(diǎn)城市， 將開始模

11、擬運(yùn)行， 為最終出臺(tái)房 地產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。2005 年 3 月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的 通知，國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 一是高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格； 二是將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治高度， 建立政府負(fù)責(zé)制； 三是大力調(diào)整住 房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供 應(yīng)，并督促建設(shè) ; 四是嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù) 量；五是正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求； 六是全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行； 七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施； 八是認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住 房?jī)r(jià)格工作的督促檢查；簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”。2005 年 5 月初七部委意見調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺(tái) （ 稱為“

12、新國(guó)八 條”） ，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn) 定住房?jī)r(jià)格工作的意見 ，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資 規(guī)模過大、 價(jià)格上漲幅度過快等問題， 作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng) 重要任務(wù)。2005年9月銀監(jiān)會(huì) 212號(hào)文件收緊房產(chǎn)信托： 9月底，由銀監(jiān)會(huì) 制定的房地產(chǎn)信托管理文件 （ 即“212 號(hào)文” ）開始下發(fā)至各地銀監(jiān) 局。該文件全稱加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知 通 知對(duì)房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻進(jìn)行了嚴(yán)格限制2005 年 10 月國(guó)稅總局重申二手房交納個(gè)稅2005 年 10 月 11 日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅 收一體化管理若干具體問題的通知 （國(guó)稅發(fā)

13、 2005156 號(hào)） ，文件正 式明確了個(gè)人買賣二手房，必須交納個(gè)人稅。文件明確，在辦理二手 房過戶時(shí)，要做到各稅統(tǒng)管，不能只負(fù)責(zé)征收契稅，其他稅種如營(yíng)業(yè) 稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同 時(shí)進(jìn)行征收。 如此的政策并不能阻止房?jī)r(jià)上漲的快車， 房?jī)r(jià)繼續(xù)快速 上漲。（四）房?jī)r(jià)在調(diào)控中繼續(xù)快漲 ：2006 年-2007 年1、調(diào)控密集的 2006 年2006 年 4 月 27 日房貸利率再次上調(diào)，調(diào)控卷土重來(lái)，央行全面 上調(diào)各檔次貸款利率 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，其中， 5 年期以上的銀行房貸 基準(zhǔn)利率由 6.12%上調(diào)至 6.39%。此次加息主要是為了抑制投資需求， 進(jìn)一

14、步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。2006年 5月 24日國(guó)六條出臺(tái)，新一輪調(diào)大幕開啟，國(guó)務(wù)院總理 溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。 會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 的六項(xiàng)措施：一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信 貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度， 減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。 四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩 序。五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極 發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明 度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這六條措

15、施開啟了 2006 年房地產(chǎn)調(diào)控序幕，稱之為國(guó) 六條。2006 年 5 月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過有針對(duì)性的六項(xiàng)措施 （ 簡(jiǎn)稱 “國(guó)六條” ） ，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)。 隨后出臺(tái)的關(guān) 于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見（ 簡(jiǎn)稱“九部委十五條” ）對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化。其中提到的“限套型”、“限房 價(jià)”的普通商品住房， 被稱作“限價(jià)房”以期解決中等收入夾心 層群體的住房問題。2006 年 5 月 29 日 國(guó)務(wù)院出臺(tái)限制套型 90/70 政策，國(guó)務(wù)院辦 公廳出臺(tái)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 （ 國(guó)辦發(fā) （2006）37 號(hào)），稱為 9 部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化

16、， 而且在套型面積、 小戶型所占比率、 新房首付款等方面作出了量化規(guī) 定，提出 90 平方米、雙 70%的標(biāo)準(zhǔn)。2006 年 5 月 31 日 國(guó)稅總局出臺(tái)二手房營(yíng)業(yè)稅政策，國(guó)稅總局 下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 （國(guó)稅發(fā) 74 號(hào) 文件） ，對(duì)“國(guó)六條”中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明 確。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收 政策。 2006年 6 月 1 日后，個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的住房對(duì)外銷售全 額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過 5年（含 5 年）的普通住房對(duì)外銷售， 應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續(xù)。2006年 7月 6日

17、未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告，建設(shè)部 聯(lián)合國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、 國(guó)家工商行政管理總局下發(fā) 166 號(hào)文件 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 ，要求房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)開始銷售商品房。同時(shí)加強(qiáng)房 地產(chǎn)廣告發(fā)布管理， 未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 不得發(fā) 布商品房預(yù)售廣告。2006年 7 月 11 日 建設(shè)部出臺(tái) 171號(hào)“外資限炒令”，建設(shè) 部聯(lián)合其他 5 部委下發(fā) 171 號(hào)文件關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和 管理的意見，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的管理，打擊房地產(chǎn)投資。2006年 7月

18、26日 108 號(hào)文強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅， 國(guó) 稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知 （108 號(hào)文） ，宣布從 8月 1日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制 性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投資。2006年 8月 1日 土地新政出臺(tái)。國(guó)土資源局制定的招標(biāo)拍賣 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 正式施行，規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍作 了細(xì)化，進(jìn)一步明確六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地范 圍：供應(yīng)商業(yè)、 旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng) 要求的工業(yè)用地， 并建立國(guó)有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價(jià)格

19、爭(zhēng)議裁 決機(jī)制。2006 年 8 月 19 日 央行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率， 中國(guó)人民銀行決定，自 2006年 8月 19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸 款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，由 現(xiàn)行的 2.25%提高到 2.52%;一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)， 由現(xiàn)行的 5.85%提高到 6.12%; 其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào) 整，長(zhǎng)期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。同時(shí)，進(jìn)一步推進(jìn)商 業(yè)性個(gè)人住房貸款利率市場(chǎng)化。 商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸 款基準(zhǔn)利率的 0.9 倍擴(kuò)大為 0.85 倍，其他商業(yè)性貸款利率下限保持 0.9 倍不

20、變。商業(yè)銀行可按照國(guó)家有關(guān)政策，根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在 下限范圍內(nèi)自主確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平。2006年 8月30日 建設(shè)部出臺(tái)廉租房管理實(shí)施辦法， 建設(shè)部:城 鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法 出臺(tái)貫徹落實(shí) 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn) 發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知 （國(guó)辦發(fā) 200637 號(hào)） ，加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范城鎮(zhèn)廉租 住房管理，我部制定了城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法 。2006年9月 房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓， 9月12日按照國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn) 發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知 （國(guó)辦發(fā) 200637 號(hào)）和建設(shè)部國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)國(guó)家工商

21、行政 管理總局關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 （ 建住房 2006166 號(hào)） 的要求，現(xiàn)就房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)制定工作 方案，完善二手房市場(chǎng)交易管理。2、調(diào)控效果顯現(xiàn)2007 年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。土地、 信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的各項(xiàng)調(diào)控新政密集推出， 從土地管 理、規(guī)范市場(chǎng)秩序、抑制投機(jī) （ 尤其抑制外商投資房地產(chǎn) ） 、調(diào)整住房 結(jié)構(gòu)等多方面全面出擊。（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)交易資金管理 ： 2007年 1 月 建設(shè)部規(guī)范經(jīng)紀(jì) 行業(yè)，1月 23 日，建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知，依此，北京市相 繼出

22、臺(tái)了資金監(jiān)管、 網(wǎng)上簽約、 標(biāo)準(zhǔn)買賣合同這三大詳盡并相互配合 的文件；對(duì)于二手房交易而言，提供了實(shí)質(zhì)性的操作規(guī)范，對(duì)行業(yè)具 有劃時(shí)代的意義； 網(wǎng)上簽約在 7月 1日正式實(shí)施，下半年的二手房市 場(chǎng)，將在良性、規(guī)范的軌道中運(yùn)行。（ 2）物權(quán)法通過 ：2007 年 3 月 16 日 通過物權(quán)法，10 月 1 日起執(zhí)行， 3 月 16 日，全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過 了中華人民共和國(guó)物權(quán)法 ，物權(quán)法作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保 護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律， 對(duì)于法律體系的完善、 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的 意義；例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù) 期”，這一條打消了民眾對(duì) 70 年使用期滿

23、后國(guó)家回收土地的顧慮， 有利于提高購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的積極性。 物權(quán)法對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)具有深遠(yuǎn)的影 響 ; 除了 70 后自動(dòng)續(xù)期外， 還有最直觀的一點(diǎn)， 就是物權(quán)法為物業(yè)稅 的開征奠定了基礎(chǔ)， 物業(yè)稅所帶來(lái)的持有成本的增加， 都是消費(fèi)者置 業(yè)投資所必須面對(duì)和重新考慮的， 理性的需求無(wú)疑對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。（3）回歸保障住房： 2007年 8月國(guó)發(fā) 200724號(hào)文件，住房 問題是重要的民生問題。 黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房 問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的根本目的。 20 多年來(lái)，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅 建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展， 城市居民住房

24、條件總體上有了較大改善。 但也要 看到，城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后， 經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善， 政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。（ 4）二套房政策 ：9 月，央行規(guī)定以家庭為單位，第 2 套住房 貸款首付不得低于 40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍嚴(yán)厲打 擊炒房行為。（ 5）土地調(diào)控 ：10 月，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控， 縮短土地開發(fā)周期， 物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)擴(kuò)至十省市。（6）外資管理 ：6 月進(jìn)一步加強(qiáng)外資管理，扼制房地產(chǎn)市場(chǎng)外 資過熱。12 月，外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大。（7）五次加息：2007 年 3 月 央行 2007 年首度次加息，中國(guó)人民銀行決定，

25、自 2007年 3月 18日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu) 一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 2.52%提高到 2.79%; 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 6.12%提 高到 6.39%;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。2007 年 5 月 19 日 央行再次加息，中國(guó)人民銀行最新公布的消 息， 19 日起，上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基 準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.18 個(gè)百分點(diǎn)， 其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。 個(gè)人住房公積金貸款利率上 調(diào)0.09 個(gè)百分點(diǎn)。從 2007年6

26、月 5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民 幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)2007 年 7 月 20 日 央行第三次加息，央行宣布在本次加息中， 個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 0.09 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，上調(diào)活期 存款利率 9個(gè)基點(diǎn),由 0.72%上升至 0.81%。這是 2002年 2月以來(lái)首 次上調(diào)活期存款利率。在這 5 年來(lái), 央行曾多次加息 , 但是上調(diào)對(duì)象 均為定期存款或貸款利率 , 此次是 5 年多來(lái)首次上調(diào)活期存款利率。2007年 8月 央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率 （第四次加息 ）， 為合理調(diào)控貨幣信貸投放，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，中國(guó)人民銀行決定， 自 2007 年 8 月 22 日起

27、上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 金融機(jī) 構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 3.33%提高到 3.60%; 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.18 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 6.84%提 高到 7.02%; 其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積 金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 0.09 個(gè)百分點(diǎn)。2007年 9月 央行年內(nèi)第五次加息， 2007年 9月 15日起，金融 機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 3.60%提高 到 3.87%; 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 7.02% 提高到 7.29%。2007 年上半年市場(chǎng)價(jià)格暴漲，地王頻

28、現(xiàn)，經(jīng)過政策頻出、調(diào)控 力度加大 2007 年底，全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。 （五）房地產(chǎn)調(diào)控的一波三折 ：2008 年-2009 年2008 年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為 “從緊”， 而財(cái)政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。 下半年隨著世界金融危機(jī)的影 響擴(kuò)大，央行公布“雙率”齊降， 貨幣政策再度從“從緊”向“適度 寬松”轉(zhuǎn)變。 本來(lái)在前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響下， 房地產(chǎn)投資 迅速減少，國(guó)際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日 減，房?jī)r(jià)也有所下降。 然而，在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時(shí)， 政策再次松動(dòng)， 最終導(dǎo)致前功盡棄。 2009 年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄 底”，到年中的“放

29、量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一 年間，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控 由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。1、2008 年調(diào)控政策（1）土地政策2008年 1月，國(guó)務(wù)院重拳打擊囤地。2008 年 5 月 30 日, 國(guó)家多項(xiàng)調(diào)控近期開始施行，土地閥門再度 把緊。監(jiān)察部、人力資源與社會(huì)保障部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)違反 土地管理規(guī)定行為處分辦法 ，土地閥門把緊，具體政策：商品住宅 開發(fā)不得超 3年;土地管理不作為將受嚴(yán)懲等。 自 2008年6月1日起 執(zhí)行。（2）保障房政策2008年 3月3日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于廉租住房、 經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的

30、通知 ，免征出租廉租住房 租金收入的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、住房用地城鎮(zhèn)土地使用稅和免征廉租房、 經(jīng)濟(jì)適用住房的印花稅。2008年 3月 12日，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度 計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見其中提出凡新審批、 新開工的商品住房， 套 型建筑面積 90 平方米以下住房 （ 含經(jīng)濟(jì)適用住房 ）面積所占比重，必 須達(dá)到開發(fā)總面積的 70%以上。2008年 3月 21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)廉租住房 質(zhì)量管理的通知。2008年8月14日,3 部委聯(lián)合印發(fā) 2008年廉租住房工作計(jì)劃 。 計(jì)劃提出， 2008 年底前，所有縣城及以上城市都要根據(jù)國(guó)務(wù)院規(guī)定， 對(duì)低保家庭中的住房困難戶做到

31、應(yīng)保盡保， 有條件的地區(qū)要逐步擴(kuò)大 保障范圍。 2008年，新增廉租住房保障戶數(shù) 250 萬(wàn)戶（ 其中實(shí)物配租 戶數(shù) 40萬(wàn)戶） ，加上以前年度保障戶數(shù)， 累計(jì)廉租住房保障戶數(shù)將達(dá) 到 350 萬(wàn)戶。（3）金融政策2008年 1月15日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5 個(gè)百分點(diǎn)。央行稱， 2006 年以來(lái)，人民銀行綜合運(yùn)用多種貨幣政 策工具大力回收流動(dòng)性， 取得一定成效。 近幾個(gè)月貨幣信貸增長(zhǎng)有所 放緩，但宏觀調(diào)控成效的基礎(chǔ)并不牢固。由于國(guó)際收支持續(xù)順差，銀 行體系過剩流動(dòng)性又有新的增加， 貸款擴(kuò)張壓力較大。 適應(yīng)當(dāng)前流動(dòng) 性的動(dòng)態(tài)變化，人民銀行再次提高存款準(zhǔn)備金率，以鞏固調(diào)控成

32、效。 央行表示， 人民銀行將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策， 引導(dǎo)貨幣信貸合理 增長(zhǎng)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。至此，這一數(shù)字已調(diào)升到 15%，再創(chuàng)中國(guó) 自 1984 年設(shè)立存款準(zhǔn)備金制度以來(lái)的新高，明確釋放出貨幣政策從 緊的信號(hào)。2008年 3月25日，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)人民銀行決定從 2008年3月 25日起，上調(diào)存款類金 融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。 至此，這一數(shù)字已調(diào)升到 15.5%,創(chuàng)下歷史新高。2008年 4月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。 2008年 04月16日為繼續(xù)落實(shí)從緊的貨幣政策要求， 加強(qiáng)銀

33、行體系流動(dòng)性管理， 引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng)， 中國(guó)人民銀行決 定從 2008年 4月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。2008年 5月 20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。為加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理， 引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng)， 中國(guó)人民銀行決定從 2008年 5月 20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民 幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。2008年 8月 25日,央行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文要求嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款 管理。中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地 的通知，通知要求，嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理。對(duì)列入國(guó)家禁止 用地項(xiàng)目目錄的項(xiàng)目，嚴(yán)禁發(fā)放

34、貸款 ; 已發(fā)放貸款的，應(yīng)在采取必 要保全措施的基礎(chǔ)上， 逐步收回。 嚴(yán)格市政基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)用地項(xiàng)目 貸款審核。 對(duì)于不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)， 未取得國(guó)土資源部門用地批復(fù)的市 政基礎(chǔ)設(shè)施、 生態(tài)綠化項(xiàng)目以及工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)， 不得予以任何形式的 信貸支持。 嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。 金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款 ; 土地儲(chǔ)備貸款采取抵押 方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證， 貸款抵押率最高不得超過抵押物 評(píng)估價(jià)值的 70%，貸款期限原則上不超過 2 年。嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用 地項(xiàng)目貸款管理。 對(duì)利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的， 不得發(fā) 放任何形式的貸款 ; 對(duì)購(gòu)買農(nóng)村集

35、體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民， 不得發(fā)放住房貸款。2008 年 9 月 15 日, 央行宣布“雙率”齊降。受美國(guó)金融風(fēng)暴的 影響，央行宣布從 9月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，以及下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5%。2008年 10月9日,西方央行聯(lián)手降息 中國(guó)打出降率免稅組合 拳。中國(guó)人民銀行 8日晚間宣布，從 10月 9日起下調(diào)一年期人民幣 存貸款基準(zhǔn)利率各 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作 相應(yīng)調(diào)整。央行同時(shí)還宣布了我國(guó)銀行存款準(zhǔn)備金率 9 年來(lái)首度下調(diào) 的決定：從 10 月 15 日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。此外，

36、我國(guó)將從 10 月 9 日起對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅，這意味著自 1999 年開始實(shí)施的存款利息稅將被 暫時(shí)終止（4）稅收政策2008年 4月，國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳 問題的通知，提高了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交的稅金額，但是總的稅率沒有 改變。2008 年 6月 10 日,稅務(wù)總局：企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買房需征收個(gè)人所 得稅。關(guān)于企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買房屋或其他財(cái)產(chǎn)征收個(gè)人所得稅問題， 日 前，財(cái)政部和稅務(wù)總局明確批復(fù)： 企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買房屋或其他財(cái)產(chǎn)需 征收個(gè)人所得稅， 同時(shí)在批復(fù)中對(duì)具體的征收辦法作出了規(guī)定： 企業(yè) 為個(gè)人購(gòu)買房需征收個(gè)人所得稅。（5）小產(chǎn)權(quán)房政策2008 年 7 月

37、14 日, 國(guó)土部表示：小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地證。面對(duì) 全國(guó)各地愈演愈烈的小產(chǎn)權(quán)房， 國(guó)土資源部今日出臺(tái)文件， 開展集體 建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)和集體建設(shè)用地整理， 必須首先完成宅基地使用權(quán) 登記發(fā)證，因被小產(chǎn)權(quán)房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備 登記發(fā)證的資格。2008年 10月12日,十七屆三中全會(huì)：土地或可轉(zhuǎn)讓抵押繼承 小 產(chǎn)權(quán)房有望破題。 10月 9日到 12日，中國(guó)共產(chǎn)黨十七屆三中全會(huì)將 在北京召開，關(guān)注新土改政策，土地或可轉(zhuǎn)讓抵押繼承，小產(chǎn)權(quán)房有望破題。（6）房屋節(jié)能政策2008 年 8 月 11 日, 國(guó)務(wù)院新規(guī)：商品房銷售應(yīng)明示能源消耗指 標(biāo)。國(guó)務(wù)院總理溫家寶 1日簽署第 530

38、號(hào)國(guó)務(wù)院令，公布民用建筑 節(jié)能條例，根據(jù)條例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買 人明示所售商品房的能源消耗指標(biāo)、 節(jié)能措施和保護(hù)要求、 保溫工程 保修期等信息， 并在商品房買賣合同和住宅質(zhì)量保證書、 住宅使用說(shuō) 明書中載明。（7）從控制到救市2008年 10月開始一系列支持房產(chǎn)發(fā)展的政策出臺(tái)2008年10月 12日,系列新政支持房地產(chǎn)。從 2008年11月 1日 起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一 下調(diào)到 1%;對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅 ; 對(duì)個(gè)人銷售住房 暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政 策。從 2008 年 11 月 1

39、 日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90 平方米及以下普通 住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。為加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策管理，要 求首次購(gòu)房證明由住房所在地縣 （區(qū)） 住房建設(shè)主管部門出具。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款， 其貸 款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍，最低首付款比例調(diào)整 為 20%。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下 （含） 由現(xiàn) 行的 4.32%調(diào)整為 4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的 4.86%調(diào)整為 4.59%， 分別下調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)人民銀行決定自 2008年10月 27日起， 將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7

40、倍; 最 低首付款比例調(diào)整為 20%。加快廉租住房建設(shè)， 以規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房保障以及其 他社會(huì)救助工作中的城市低收入家庭， 加大實(shí)物配租力度， 擴(kuò)大廉租 住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū) （危舊房 ） 改造。2008年10月 28日,央行年內(nèi)第三次下調(diào)利率。從 2008年10月30 日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率 由現(xiàn)行的 3.87%下調(diào)至 3.60%，下調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn) ; 一年期貸款基準(zhǔn) 利率由現(xiàn)行的 6.93%下調(diào)至 6.66%，下調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn) ;其他各檔次 存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。2008年 10月開始，

41、政府由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。各 項(xiàng)政策權(quán)限松綁， 2009 年樓市復(fù)蘇，導(dǎo)致后繼續(xù)大漲，房地產(chǎn)泡沫 重現(xiàn)。2、2009 年房地產(chǎn)政策2009年 1月：四大國(guó)有銀行宣布：只要 2008年 10月 27日前執(zhí) 行基準(zhǔn)利率 0.85 倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可 以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。2009年 5月：國(guó)家稅務(wù)總局制定土地增值稅清算管理規(guī)程對(duì)土地增值稅清算的前期管理、 清算受理、 清算審核和核定征收等具 體問題做出具體規(guī)定，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理。2009 年 5 月：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比 例降低為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比

42、例為 30%2009年 6月：查處“小產(chǎn)權(quán)房”。2009 年 7 月：銀監(jiān)局發(fā)布 固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法 與項(xiàng) 目融資業(yè)務(wù)指引，加強(qiáng)貸款資金監(jiān)管。2009年 9月：發(fā)文要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管。2009年12月：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年； 財(cái)政部、 國(guó)稅總局發(fā)布營(yíng)業(yè)稅減免細(xì)則。 為遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上 漲，政府決定不再延長(zhǎng) 2008 年年底出臺(tái)的二手房營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠政 策，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由 2 年恢復(fù)至 5 年，遏制炒房現(xiàn) 象。隨后提出了“增加普通商品住房的有效供應(yīng)； 繼續(xù)支持居民自住 和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大

43、規(guī) 模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”四條詳細(xì)措施 （ 簡(jiǎn)稱“國(guó)四條” ），以歲 善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為目標(biāo)。國(guó)務(wù)院各部委陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控細(xì) 節(jié)，逐漸廢除了 2008年的刺激房市政策， 再次轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房?jī)r(jià)。2009年12月 17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)進(jìn)一步加 強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)， “分期繳納 全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年， 特殊項(xiàng)目可以約定在兩 年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%”。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。 （六）調(diào)控政策頻出，力度逐步升級(jí)2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī) , 遏制房?jī)r(jià) 過快上漲

44、,并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段 . 不過, 頻頻刷新的 地王 記錄,以及仍在不斷上漲的房?jī)r(jià)令政策執(zhí)行效果和 政府公信力屢遭詬病。1、財(cái)政部發(fā)布通知，自 2010年 1月 1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅 ; 個(gè)人將購(gòu)買超過 5 年 （含5年）的非普通住房或者不足 5年的普通住房對(duì)外銷售的， 按照其 銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅 ; 個(gè)人將購(gòu)買超過 5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的， 免征營(yíng)業(yè)稅。2、1月10日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)國(guó)十一條, 嚴(yán)格二套房貸款管理 ,首 付不得低于 40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。3、1月 21日,國(guó)土資

45、源部發(fā)布國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院 批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知提出 , 申報(bào)住宅用地的 , 經(jīng)濟(jì)適用住房、 廉租住房和中低價(jià)位、 中小套型普通商品住房用地占 住宅用地的比例不得低于 70%。4、3月10日,國(guó)土資源部再次出臺(tái)了 19條土地調(diào)控新政 ,即關(guān) 于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知 , 該通知明確規(guī)定開 發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、 1 月內(nèi)付清地價(jià) 50%、囤地開發(fā)商將被 凍結(jié)等 19條內(nèi)容。5、3月10日，國(guó)土資源再次出臺(tái)了 19條土地調(diào)控新政， 即關(guān) 于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知 ，該通知明確規(guī)定開 放商競(jìng)賣保證金最少兩成， 1 月內(nèi)付清地價(jià) 50%，囤地

46、開發(fā)商將被“凍 結(jié)”等 19 條內(nèi)容。6、3月12日,國(guó)土資源部稱,將于今年 3月至7月在全國(guó)開展對(duì) 房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查 , 本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn) 用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。7、3 月 22日, 國(guó)土資源部會(huì)議提出 ,在今年住房和保障性住房用 地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前 ,各地不得出讓住房用地 ; 將在房?jī)r(jià)上漲 過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn) ; 各地要明確并適當(dāng)增 加土地供應(yīng)總量 ;房?jī)r(jià)上漲過快、過高的城市 ,要嚴(yán)控向大套型住房建 設(shè)供地。8、3月 23日,國(guó)資委要求 78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè) , 要加快進(jìn)行調(diào)整重組 , 在完成企業(yè)

47、自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段 性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù) ,并在 15 個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方 案。9、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示 ,2010 年 3 月全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷 售價(jià)格同比上 11.7%.1-3 月, 中國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 6,594 億元, 同比增長(zhǎng) 35.1%;房屋新開工面積 3.23 億平方米 , 同比增長(zhǎng) 60.8%;商 品房銷售額 7,977 億元, 同比增長(zhǎng) 57.7%。10、4月 2日,財(cái)政部下發(fā)通知稱 ,對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu) 買 90 平方米及以下普通住房 , 其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的 , 該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策

48、11、4月 7日,國(guó)家發(fā)改委發(fā)布 2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提 出,要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 , 增加普通商品住房的有效供給 ,支 持普通自住和改善性住房消費(fèi) , 大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。12、4月 11日,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示 ,銀監(jiān)會(huì)要求所有銀 行在 6 月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告 , 并稱房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大 , 要嚴(yán)控炒房行為 .銀監(jiān)會(huì)表示 ,銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款 ,如無(wú)法 判斷,則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平 . 北京部分銀行已 將二套房首付比例提升至 60%。13、4月 14日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出 ,全球金融危機(jī)的影響仍在 持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng) ,

49、堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲 ,并將加 快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。14、4月 15日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施 ,要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住 房的家庭 ,貸款首付款不得低于 50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍. 對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭 ,貸 款首付款比例不得低于 30%。15、4月 15日,國(guó)土資源部公布 2010年住房供地計(jì)劃 ,今年擬計(jì) 劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾 130%,其中中小套型商品房將占四成 多, 超過去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量。16、4月 18日,國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出 ,商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲 過快、供應(yīng)緊張的地區(qū) , 商業(yè)銀行可根據(jù)

50、風(fēng)險(xiǎn)狀況 , 暫停發(fā)放購(gòu)買第三 套及以上住房貸款 ; 對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳 納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。17、4月 30日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng) 險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供 1 年以上本市納稅證 明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房的貸款。 統(tǒng)一購(gòu)房家庭只能 新購(gòu)買一套商品住房。18、2010年4月 27日，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了要害 時(shí)刻。4 月 27 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房 價(jià)過快上漲的通知 （ 簡(jiǎn)稱“國(guó)十條” ） ，被稱為“史上最嚴(yán)肅的調(diào)控 政策” 提出地方政府對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)

51、工作不力， 影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。19、2010年6月4日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委通知稱，商業(yè) 性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)以擬購(gòu)房家庭（含借款人、 配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。20、2010.08.02 ：國(guó)土資源部已將一份涉及全國(guó) 1457 宗閑置土 地的統(tǒng)計(jì)表交于銀監(jiān)會(huì)， 銀監(jiān)會(huì)將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的 風(fēng)險(xiǎn)排查。其中 80%的閑置土地可能被收回。21 、 2010.09.04 ：國(guó)家已正式批準(zhǔn)杭州、南昌等 10 個(gè)城市土地 利用總體規(guī)劃，標(biāo)志著市級(jí)土地利用總體規(guī)劃正式進(jìn)入批準(zhǔn)階段。22、2010.09.08 ：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局開展空置

52、房的調(diào)查，試點(diǎn)城市包括 北京、上海、廣州等四五座城市23、2010.09.18 ：加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì) 17 日在北京召開。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性 安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房。2010年9月27日：2010.09.27 :國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)治理調(diào)控的通知 （下稱通知），要 求貫徹落實(shí)“國(guó) 10 號(hào)文”確定的工作任務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地 和建設(shè)的管理調(diào)控， 積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼承向好發(fā)展。 國(guó)土資源部 稱，將嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查， 土地閑置一年以上競(jìng)買人及其控股 股東將被禁止拿地。24、2010 年

53、9月29日：國(guó)家有關(guān)部委要求在房?jī)r(jià)過高、上漲 過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)完 善差別化的住房信貸政策， 對(duì)貸款購(gòu)買商品住房， 首付款比例調(diào)整到 30%及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房 貸款，要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房；切實(shí)增加住 房有效供給。房?jī)r(jià)過高上漲過快城市要限定居帽岷房套數(shù)，調(diào)整住 房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。25、2010年 10月 19日：中國(guó)人民銀行宣布，自 20日起，金融 機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 2.25%提高 到 2.5%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)，由

54、現(xiàn)行的 5.31% 提高到 5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。26、2010年11月3日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā) 關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān) 問題的通知。 公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利 率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1 1倍，首付 款比例不得低于5 0%,嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī) 性購(gòu)房，并停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公 積金個(gè)人住房貸款。27、2010年11月 10日: 中國(guó)人民銀行決定,從 2010年11月 16日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)

55、百分點(diǎn)。28、2010 年 11 月 15日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)家外匯管理局發(fā) 布通知, 進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理, 要求境外個(gè)人在境內(nèi) 只能購(gòu)買一套用于自住的住房。29、2010年11月 19日:中國(guó)人民銀行決定 ,從2010年11月 29 日起, 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。30、2010年12月 11日,中國(guó)人民銀行決定 ,從2010年12月 20 日起,再上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn) .31、2010年12月 25日:中國(guó)人民銀行 25日發(fā)布,自 26日起, 金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn),其他各檔

56、 次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。32、2011年1月14日，中國(guó)人民銀行決定，從 2011年 1月20 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。33、2011年 1月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺(tái)的房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉 措，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序， 規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及 經(jīng)紀(jì)活動(dòng)34、2011年 1月26日：新國(guó)八條的實(shí)施：國(guó)務(wù)院要求進(jìn)一步調(diào) 控房地產(chǎn)市場(chǎng)， 落實(shí)地方政府責(zé)任， 各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社 會(huì)公布，二套房房貸首付比例提至 60%。35、2011年1月 27日：關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通 知（財(cái)

57、稅 201112 號(hào)）個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的住房對(duì)外銷售的，全 額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過 5年（含 5年）的非普通住房對(duì)外銷 售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅； 個(gè) 人將購(gòu)買超過 5 年（含 5 年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。36、2011.1.27 國(guó)務(wù)院辦公廳 27 日發(fā)出通知，對(duì)新一輪房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)控作出具體部署， 要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。 通知 提出，尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房 價(jià)過高、上漲過快的城市， 要在 2 月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì) 則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況， 適時(shí)出臺(tái)住房 限

58、購(gòu)措施。37、2011年 1月27日：部分城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)：上海房產(chǎn)稅起征點(diǎn)定為人均 60 平方米，征收對(duì)象為本市居民家庭在本市新購(gòu)的第二 套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房， 征收范圍為本 市居民家庭第二套及以上住房中人均超 60 平方米的面積，適應(yīng)稅率 根據(jù)不同情況定為 0.4%和 0.6%兩種。38、2011年 2月8日晚間，中國(guó)人民銀行宣布，自 2011年 2月 9 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率，調(diào)整幅度均為 0.25 個(gè) 百分點(diǎn)。經(jīng)過調(diào)整后的一年期貸款利率為 6.06%，一年期存款利率為 3.0%。這是 2011年來(lái)的首次加息， 但央行在 2010年下半年采取了兩 次加息行動(dòng)，第一次是 10月19日，第二次是在 12月 25日，上調(diào)的 幅度均為 0.25 個(gè)百分點(diǎn)。