沅陵地產(chǎn)市場調(diào)研

1、1 沅陵地產(chǎn)市場調(diào)研（簡報） 2 目 錄 一、沅陵印象 二、市場概述 三、項目分析 四、華岸建議 沅陵印象： 3 地產(chǎn)市場： u目前，沅陵地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展的初級階段，以滿足居民的功能性需求為主。 u市場上在售項目建筑風格單一。 u因當?shù)叵M水平和目前市場環(huán)境影響其大部分項目銷售情況一般。 開發(fā)商： u開發(fā)商以本地為主，大多沒有開發(fā)經(jīng)驗，在項目設計方面經(jīng)驗不足，資金短缺。 u項目大多是開發(fā)商自行銷售，在項目管理、推盤節(jié)奏、賣場布置、人員培訓等方面經(jīng)驗不足，不能把項 目的品質、賣點、優(yōu)勢及其價值體現(xiàn)出來。 消費者： 客戶心理普遍為，不見兔子不撒鷹類型，喜歡購買現(xiàn)房在沒有看到實實在在產(chǎn)品通常不輕易

2、出手。 價格： 沅陵住宅市場價格走勢平穩(wěn)，價格漲幅不大，市場發(fā)展較為理性。隨著沅陵的發(fā)展及項目品質的提升和專 業(yè)管理營銷團隊進入，預計住宅價格仍有較大的漲幅空間。 產(chǎn)品： 以普通板樓為主，市場上銷售最好的戶型為：90120平米兩居和120-135平米三居。 沅陵2010年房地產(chǎn)開發(fā)面積18.8萬平米 工程總造價約1.5億 4 目前沅陵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)16家，2010年開工建設項目56個，工程總造價約1.5億元，開發(fā)面積18.8萬m2； 竣工項目15個，竣工面積6.13萬m2，較往年均有不同程度增長。 數(shù)據(jù)來源沅陵縣房管局 沅陵市場概述： 5 2010全縣房地產(chǎn)施工面積達21萬平方米，其中新開工面

3、積8.62萬平方米，同比增長4%，90平方米以下面積 達5.4萬平方米，同比增長118%；商品房銷售面積3.85萬平方米，銷售額達6355萬元，同比增長13%，其中 商品住宅銷售面積3.83萬平方米，同比增長27%，商品住宅銷售額達6305萬元，同比增長87%。 全年發(fā)放房屋權證45.74萬，產(chǎn)權轉移（變更）15.9萬；辦理房屋現(xiàn)房抵押登記11.86萬，抵押金額 1.14億元；房屋轉讓成交面積16.65萬，成交金額1.7億元；代征房產(chǎn)稅650萬元，協(xié)征房產(chǎn)契稅285.76萬元， 征收維修基金150萬元。房地產(chǎn)購銷實現(xiàn)兩旺，辦理商品房預售許可證38份，許可預售面積14.47萬；成品 房銷售8.1

4、5萬，成品房空置率為21%；商品房銷售均價為1250元/，上限值達2200元/（指電梯房）， 下限值為888元/（指經(jīng)濟適用住房），均價同比增長19.05%。 數(shù)據(jù)來源沅陵縣房管局 沅陵市場概述： 重點項目分析： 【濱江一號濱江一號】鳳鳴 江畔豪園 6 地址： 沅陵縣濱江大道 介紹：占地26萬平米沅陵首席中式別墅大型項目，規(guī)劃總用 地面積260498平米，約390.7畝，由64套獨立別墅和164套 聯(lián)體別墅，兩個商業(yè)服務中心，一座休閑山莊組成，總建筑 面積為102640平米。 建設進度：目前一期基本竣工，二期銷售中，三期別墅尚 在拆遷 開發(fā)商：沅陵永興公司 懷化金太陽公司 濱江一號聯(lián)系電話：0

5、745-4232933 均價：1850元/，沿江：2100 元/ 項目位置優(yōu)越，未來可能成為本地優(yōu)質地 產(chǎn)項目。目前項目銷售去化慢，銷售人員 素質低，售樓處裝修差，門口地泥濘不堪 遇到陰雨天去項目地無法落腳，運作三年 有余依然沒有達到入駐條件 重點項目分析： 【品龍國際花園品龍國際花園】 7 地址：沅陵城北主干道辰州街原文化宮，鎮(zhèn)政府旁 介紹：位于沅陵中心地帶和龍舟廣場3期 4期包括體育場，勝 利公園同時融合，多次受到市委 縣委領導的高度重視并親臨 指導，是舉辦大型賽事和最具焦點的地方，也是沅陵最高樓 和商業(yè)集中地。 項目用地面積21057，總建筑面積107105，整個工程共 有7座建筑，其中

6、一期工程的一號樓和二號樓，每棟樓房30層， 其中地下1層，地上29層，地下一層為車庫，地上3層為商場， 第4層為寫字樓，于今年6月1日正式開工建設，是沅陵縣十大 建設項目之一、縣重點招商項目。 國內(nèi)聯(lián)系電話國際聯(lián)系電話開發(fā)商：江蘇昆山鼎龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑商：湖南省建工集團第二工程有限公司 起價：2150元/，均價：2600元/ 創(chuàng)下沅陵房價新高，但售樓處裝修差，銷 售人員專業(yè)素質不高。 重點項目分析： 【金山明珠】 8 地址： 金山明珠位于湖南沅陵縣迎賓南路23號 介紹： 占地70畝，建筑面積9萬平米。有多層、商業(yè)街組成。分為2

7、期開發(fā)銷售，一期工程2010年5月底開工建設。 建設進度：一期尾盤銷售，二期蓄水中 開發(fā)商：沅陵縣昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金山明珠聯(lián)系電話：07454323777 均價：2250元/ 目前本地銷售最好的項目，售樓處裝修精 致、豪華，銷售人員素質過硬，服務態(tài)度 好，銷售去化快。 項目分析： 【澳門花園】永鑫蓮花苑 9 地址： 沅陵縣澳門花園位于沅陵縣迎賓南路東側 介紹： 周邊交通條件良好，北與沅江大橋、沅陵縣城相連，南接319 國道。 基地西臨迎賓南路，南北長147.99米，東西寬375.7 米，東面、南面環(huán)山。 建設進度：目前一期已入住，二期銷售中 澳門花園聯(lián)系電話： 07454233222、

8、4236699 均價：1700元/，層差：30 項目三期可能會重新調(diào)整規(guī)劃 項目分析： 【從文廣場】 10 地址：沅陵城北濱江大道 介紹：沅江大道最高建筑，號稱濱江第一豪宅，沅陵十大高 樓之一 外觀時尚、前衛(wèi) 。 建設進度：目前全速建設中 占地面積： 3568.65 建筑面積： 42130 綠 化 率： 32.6% 總 戶 數(shù)： 228 從文廣場聯(lián)系電話開發(fā)商：懷化沅陵雄鷹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均價：2100 元/ 項目分析： 【鳳凰景程鳳凰景程】 11 地址：城北張沅高速路口，國家電網(wǎng)下面100米左右 介紹：擁有50萬平米超大住宅群，是沅陵最大 居住人口最多 的地盤

9、里面包括了商業(yè)街 住宅群 廣場 寫字樓 幼兒園 活動 場 等一些綜合設施。 建設用地412畝，建筑面積52.2萬平方米，一期工程龍吟閣， 二期工程鳳鳴江畔，三期工程龍鳳呈祥，投資過億，旨在打 造出一顆辰州故里的生態(tài)明珠、一處沅水江域的人間樂園， 演繹一段龍鳳傳奇的現(xiàn)代居住神話。 規(guī)劃一期開發(fā)建設用地面積：83500m ,建筑面積：12.0萬m ； 二期開發(fā)建設用地面積：46000m ；建筑面積：14.03m ； 三期開發(fā)建設用地面積：146000m ；建筑面積：26.2萬m 。 建設進度：建設當中，目前只建好其中之一龍鳴閣。 鳳凰景城聯(lián)系電話開發(fā)商：晨輝房地產(chǎn)開發(fā)有

10、限責任公司 均價：1750元/ 整體規(guī)劃不錯，但施工進度較慢，同樣售 樓處裝修差，銷售人員專業(yè)素質待提高。 項目分析： 【山水家園】 12 地址： 沅陵城北濱江大道水上派出所旁 介紹： 小戶型，修建在沅江河畔。緊鄰沅江和沅陵3a級旅游景區(qū)鳳 凰山。 建設進度：目前還在建設當中 山水家苑聯(lián)系電話均價：1650 元/ 項目位置好，銷售去速快，目前屬于尾盤 銷售 項目分析： 【金域華庭】 13 地址： 沅陵城北鳳灘路，人民醫(yī)院左邊。 介紹： 交通方便，臨近人民醫(yī)院，沅陵車站，內(nèi)部設計大方 1樓有大 型陽臺 建設進度：一期已經(jīng)售完，后期還在建設中 聯(lián)系電話：0745-422

11、7336 均價：1760 元/ 尾盤銷售 項目分析： 【匯鑫大廈】 14 地址： 城北白寺路口，星程大廈斜對面 介紹： 白字路標志性建筑，是黃金店鋪，中心地帶。 總用地面積： 2782.02平方米 總建筑面積： 16960平方米 容積率： 6.46 建筑密度：33% 綠化率：35% 建設進度：項目建設中 匯鑫大樓聯(lián)系電話均價：1750元 / 尾盤銷售 項目分析： 【天寧之星】 15 地址： 沅陵辰州南路，天寧市場對面濱江超市旁 介紹： 地理位置優(yōu)越，項目地集中了沅陵一中 沅陵天寧中學 星程大 廈 尤家巷步行街，周邊消費力充足。 建設進度：正在建設中 天寧之星聯(lián)系電話

12、項目已售完 項目分析： 【紫云間小區(qū)】 16 地址：沅陵城北國家電網(wǎng)旁 介紹：紫云小區(qū)和鳳凰景城臨近，是張沅高速進沅陵城的必 經(jīng)之地，同屬中天房地產(chǎn)公司。 總建筑面積： 31643.3，其中：商業(yè)及公建面積：2309.0 ，住宅面積：27025.3。住宅部分有一梯一戶、一梯二戶 和一梯三戶3種戶型。 技術經(jīng)濟指標 總用地面積： 9514.9 建筑占地面積：4511.3 其中：商業(yè)及公建占地：2390.0 多層住宅占地：2202.3 總建筑面積： 31643.3 其中：商業(yè)及公建面積：2309.0 住宅面積：27025.3 建筑密度：47.4% 容積率：3.33 建設

13、進度：目前一期工程正在建設 紫云間小區(qū)聯(lián)系電話均價：1600元 / 項目分析： 【中天順鑫大樓】 17 地址： 沅陵白寺路中央，原119火警基地。中國人民銀行宿舍旁 介紹： 位于沅陵建材一條街白寺路中央，前迎星程大廈 后迎沅陵賓 館。 建設進度： 目前一期工程正在建設，二期順鑫大樓還在拆遷 中天大樓聯(lián)系電話順鑫大樓聯(lián)系電話均價：1600 元/ 尾盤銷售 18 雖然國家現(xiàn)在采取了一系列遏止房地產(chǎn)泡沫的宏觀調(diào)控措施，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)銷售額大幅下降，但是沅陵房 地產(chǎn)發(fā)展還處于起步階段，大部分購房行為是剛性需求，投資性購房

14、泡沫較小，價格也處于合理范圍之內(nèi)。 沅陵縣積極引導民間資本投資興業(yè)，拉動經(jīng)濟增長。政府還專門制訂了農(nóng)民建房獎勵政策，農(nóng)民在集鎮(zhèn)建 房或在縣城購買商品房，每棟每套分別獎勵2000元和1000元，激發(fā)農(nóng)民建房和購房的欲望。同時通過減 免規(guī)費、優(yōu)化服務等有效舉措，進一步加大招商引資力度，引進資金勢力比較雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資 沅陵房地產(chǎn)開發(fā)。 小結： 小結： 19 普通住宅 現(xiàn)狀： 銷售平均價格1600-1900元/平米； 預期供給： 未來供給充足。 高層住宅 現(xiàn)狀： 銷售平均價格1900-2200元/平米； 預期供給： 未來供給充足。 聯(lián)排別墅 現(xiàn)狀： 銷售平均價格2100-2500元/平米；

15、預期供給： 此類產(chǎn)品供應量較小。 獨棟別墅 現(xiàn)狀： 銷售平均價格2400-2800元/平米； 預期供給： 此類物業(yè)未來市場供給小。 20 預計沅陵房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)以下特點： 供給： 2011年預計沅陵市場中可售面積約為30萬平米左右，預計明年商品房供應量會有所上升，但幅度不會很大。 需求： 根據(jù)以往調(diào)控政策的表現(xiàn)，在沅陵市場中剛性需求和政策的支持下，以及通貨膨脹的恐慌下，商品房市場表 現(xiàn)依然堅挺，將會出現(xiàn)量價齊漲的局面?？傮w來看，沅陵地產(chǎn)市場交易量仍會增長。根據(jù)政府網(wǎng)提供的數(shù)據(jù) 顯示：有七成消費者能承受總價在25萬左右的房子，此情況說明沅陵本地地產(chǎn)市場需求依然旺盛，同時價 格也將持續(xù)上揚。 小

16、結： 華岸建議： 21 本地塊基本情況： 地址： 沅陵縣濱江大道 介紹：占地26萬平米沅陵首席中式別墅大型項目，規(guī)劃總用地面積260498平米，約390.7畝，由64套獨立別墅和 164套聯(lián)體別墅，兩個商業(yè)服務中心，一座休閑山莊組成，總建筑面積為102640平米。 建設進度：目前一期基本竣工，二期銷售中，三期別墅尚在拆遷 開發(fā)商：沅陵永興公司 懷化金太陽公司 項目位置優(yōu)越，未來可能成為本地優(yōu)質地產(chǎn)項目。但目前項目銷售去化慢，施工進度慢，售樓處電 話已無法接通，銷售人員專業(yè)素質低，售樓處裝修差，門口地泥濘不堪遇到陰雨天去項目地無法落 腳，運作三年有余依然沒有達到入駐條件 結論： 經(jīng)過反復慎重的調(diào)

17、查研究我司認為此項目目前不適合我們來代理銷售。我司目前全力運作沅陵新城開 發(fā)的相關工作如果接手此項目恐左右不顧，為不影響貴司項目運做于是決定暫緩接洽。但對本項目銷 售有幾點建議僅供產(chǎn)考。 華岸建議： 22 項目建議： 1、價格不是滯銷的主要因素，盡管人人都希望房價越便宜越好。人人都希望住好的房子但也都知道好的房 子價格當然要更貴一些。經(jīng)過司的調(diào)研，沅陵盡管人均收入低，但我們都知道房子不是給低收入人群建的而 是給有消費能力的人建的，于是，房子銷售的慢不要期望通過降低價格來銷售，而是要針對我們的目標客戶 群來進行相應銷講、宣傳及銷售道具的配合。 2、客戶都希望買看得到摸得著的項目，也就是現(xiàn)房、綠化、配套等都已經(jīng)完善的項目。我們建議：先建好 一些樓哪怕是一座樓把外立面、綠化、景觀小