上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程

1、 上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程(及辦理行政許可流程)經(jīng)營(yíng)策劃-上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程(及辦理行政許可流程)關(guān)鍵字： 立項(xiàng)審批 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 配套工程施工 驗(yàn)收交付 商品房預(yù)售許可 權(quán)屬初始登記 大產(chǎn)權(quán)證登記來(lái)源自：發(fā)布時(shí)間：2010-03-02 05:21:36上海房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程(來(lái)源:上海市君志律師事務(wù)所)一、立項(xiàng)審批階段：1、公司注冊(cè)：2、土地評(píng)估：3、項(xiàng)目選址：由建設(shè)單位向區(qū)規(guī)劃局提出申請(qǐng)，并繳納相關(guān)費(fèi)用（費(fèi)用收取詳見(jiàn)表二）。4、土地面積測(cè)繪：選址意見(jiàn)書(shū)下來(lái)后由房地局測(cè)繪所對(duì)該地塊進(jìn)行測(cè)繪，確定項(xiàng)目占地面積（測(cè)繪費(fèi)詳見(jiàn)表三）。5、簽定國(guó)有土地出讓合同：由區(qū)發(fā)改委向市發(fā)改委申請(qǐng)用地指標(biāo)

2、，等用地指標(biāo)下來(lái)后，建設(shè)單位與區(qū)房地局簽定國(guó)有土地出讓合同及配套合同，繳納土地出讓金與配套費(fèi)。6、制可行性研究報(bào)告及申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)：選擇有資質(zhì)的咨詢(xún)公司編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，編制完成后待選址下來(lái)及出讓合同簽定后一并遞交區(qū)發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)，若項(xiàng)目體量大，則由區(qū)發(fā)改委轉(zhuǎn)送市發(fā)改委審批。7、辦理用地規(guī)劃許可證：立項(xiàng)批復(fù)出來(lái)后再向區(qū)規(guī)劃局申辦用地規(guī)劃許可證。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段1、 方案審批：選擇專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案，報(bào)區(qū)規(guī)劃局。2、 組織召開(kāi)項(xiàng)目擴(kuò)初會(huì)或論證會(huì)：原規(guī)定方案審批前組織召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，由政府各職能部門(mén)及配套部門(mén)參與?，F(xiàn)流程簡(jiǎn)化，一般方案審批完后就進(jìn)行初步方案設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)出來(lái)后再向各職能部門(mén)及

3、配套部門(mén)征詢(xún)，各部門(mén)出征詢(xún)意見(jiàn)單，同時(shí)與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)協(xié)調(diào)，組織召開(kāi)項(xiàng)目擴(kuò)初會(huì)或項(xiàng)目論證會(huì)。3、 擴(kuò)初方案審批：根據(jù)擴(kuò)初會(huì)議要求，調(diào)整總體方案，并向規(guī)劃局申報(bào)擴(kuò)初方案審批。4、 項(xiàng)目報(bào)建：項(xiàng)目立項(xiàng)后報(bào)區(qū)招投標(biāo)管理辦公室申報(bào)項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)，辦理項(xiàng)目ic 卡。5、 辦理招投標(biāo)手續(xù)：向區(qū)招投標(biāo)管理辦公室申請(qǐng)辦理勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位及施工單位招投標(biāo)手續(xù)。建設(shè)單位繳納交易服務(wù)費(fèi)，費(fèi)用按照有關(guān)規(guī)定的差額定率累進(jìn)方式繳納（詳見(jiàn)表四）。6、 各部門(mén)審批：擴(kuò)初方案確定后進(jìn)行方案深化設(shè)計(jì)，出施工圖、再報(bào)消防、環(huán)保、衛(wèi)生、防雷、綠化、交通、民防、住宅等職能部門(mén)審批。1）、環(huán)保：選擇環(huán)評(píng)咨詢(xún)公司，根據(jù)項(xiàng)目體量大小

4、編制環(huán)評(píng)報(bào)告書(shū)或報(bào)告表向區(qū)或市級(jí)環(huán)保部門(mén)申報(bào)評(píng)審，出環(huán)評(píng)報(bào)告批復(fù)。2）、防雷：根據(jù)區(qū)防雷辦要求提供相關(guān)圖紙，并繳納防雷檢測(cè)費(fèi)（詳見(jiàn)表五）。若項(xiàng)目大，通過(guò)協(xié)商費(fèi)用可下浮 20%。 3）、綠化：項(xiàng)目擴(kuò)初方案確定后進(jìn)行環(huán)境工程設(shè)計(jì)出圖，報(bào)市園林局評(píng)審、出批復(fù)，同時(shí)向區(qū)園林署按 40 元/（綠化面積）繳納綠化保證金，該費(fèi)用由建設(shè)單位出，但手續(xù)一般由綠化景觀(guān)施工單位辦理。4）、交通：根據(jù)市交警總隊(duì)要求提供相關(guān)資料由區(qū)交警支隊(duì)轉(zhuǎn)市交警總隊(duì)評(píng)審，出批復(fù)。5）、民防：項(xiàng)目按地上建筑面積配備一定比例的地下民防工程。若無(wú)民防工程，則需向區(qū)民防辦繳納 60 元/（民防辦核定的建筑面積）的民防結(jié)建費(fèi)。7、 工程規(guī)劃許

5、可證申領(lǐng)：各部門(mén)審批通過(guò)，同時(shí)項(xiàng)目工程部完成施工圖審圖后，報(bào)規(guī)劃局申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證，并繳納相關(guān)費(fèi)用（詳見(jiàn)表二）。領(lǐng)證之前向規(guī)劃城建檔案室申辦工程竣工檔案驗(yàn)收?qǐng)?bào)送申請(qǐng)表。8、 地名命名報(bào)批：在用地規(guī)劃許可證辦理之后，工程規(guī)劃許可證辦理之前向區(qū)規(guī)劃局地名辦申請(qǐng)辦理地名命名手續(xù)。三、開(kāi)工準(zhǔn)備階段1、工程報(bào)監(jiān)：取得工程規(guī)劃許可證后向區(qū)質(zhì)監(jiān)站辦理報(bào)監(jiān)手續(xù)，并按工程造價(jià)的 1（商業(yè)）或 0.7（住宅）繳納報(bào)監(jiān)費(fèi)，有民防工程的向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦報(bào)監(jiān)手續(xù)。2、工程施工許可證的申領(lǐng)：報(bào)監(jiān)完成后向區(qū)招投標(biāo)辦申領(lǐng)工程施工許可證。3、灰線(xiàn)復(fù)驗(yàn)：向規(guī)劃局測(cè)量隊(duì)申請(qǐng)辦理道路紅線(xiàn)及界樁定位，按648 元/界樁點(diǎn)位另加兩個(gè)

6、控制點(diǎn)測(cè)量費(fèi) 2432 元繳納測(cè)量費(fèi)。之后由施工單位進(jìn)行建筑定位，再報(bào)規(guī)劃局檢查大隊(duì)申報(bào)復(fù)驗(yàn)灰線(xiàn)。4、住宅施工計(jì)劃、市政、公建配套建設(shè)計(jì)劃及住宅竣工配套計(jì)劃申報(bào)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目若為住宅項(xiàng)目，需向房地局質(zhì)量管理科及住宅發(fā)展中心申報(bào)年度住宅施工計(jì)劃、市政、公建配套建設(shè)計(jì)劃及住宅竣工配套計(jì)劃。并按320 元/繳納配套費(fèi)。5、臨時(shí)排水許可證辦理：項(xiàng)目開(kāi)工之前向水務(wù)局申辦臨時(shí)排水許可證，按核定的排水量每月繳納排污費(fèi)（0.81排水量），排污費(fèi)可下浮 30%50%。四、施工階段（配套工程施工）1、供電配套工程：項(xiàng)目開(kāi)工前需向供電局申請(qǐng)臨時(shí)用電，并繳納臨時(shí)接電容量費(fèi)。開(kāi)工后向供電局提出用電申請(qǐng)，供電局根據(jù)實(shí)際情況答

7、復(fù)供電方案，同時(shí)核定出供電配套工程費(fèi)，待合同簽定并繳付費(fèi)用后轉(zhuǎn)供電局設(shè)計(jì)室進(jìn)行外線(xiàn)供電工程設(shè)計(jì)、出圖、施工。若開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)有產(chǎn)權(quán)屬于用戶(hù)自己的配電站即用戶(hù)站，則必須由供電局下屬安裝公司進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工，費(fèi)用按實(shí)際結(jié)算。（以上費(fèi)用的收取詳見(jiàn)供電局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）2、雨污水配套工程：雨污水管線(xiàn)圖一般由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出圖，由雨污水管理部門(mén)審核通過(guò)后施工。施工單位可通過(guò)招投標(biāo)確定，但與市政管網(wǎng)接口處的檢測(cè)井必須由雨污水下屬單位施工，每個(gè)井約 2.54 萬(wàn)元（根據(jù)尺寸大?。?。3、自來(lái)水配套工程：項(xiàng)目外圍自來(lái)水管線(xiàn)由自來(lái)水公司設(shè)計(jì)、出圖、施工，費(fèi)用按管線(xiàn)工程 2000 定額編制預(yù)算并繳納。住戶(hù)水表及表箱須向自來(lái)水公司

8、購(gòu)買(mǎi)，每套約 920 元，若數(shù)量大可略有下浮。4、天然氣配套工程：項(xiàng)目外圍管線(xiàn)、調(diào)壓站及鍋爐房管線(xiàn)必須由天然氣公司設(shè)計(jì)、出圖、施工，費(fèi)用按管線(xiàn)工程 2000 定額編制預(yù)算并繳納。住宅項(xiàng)目室內(nèi)管線(xiàn)可由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，但必須由天然氣公司施工，并按 33 元/繳納住宅配套費(fèi)，按 1290 元/戶(hù)代付燃?xì)獗黹_(kāi)戶(hù)費(fèi)。5、有線(xiàn)電視配套工程：室內(nèi)管線(xiàn)可由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，外圍管線(xiàn)必須由區(qū)有線(xiàn)電視中心設(shè)計(jì)、出圖、施工。工程費(fèi)收費(fèi)方式：1）根據(jù)上海市 93 定額編制預(yù)算， 按實(shí)際結(jié)算也可按建筑面積簽定協(xié)議；2）協(xié)議價(jià)為多層、復(fù)式、高層、小高層為 15 元/，別墅 35 元/。6、通信配套工程：由建設(shè)單位向電信局提出通

9、信申請(qǐng)，并繳納通信配套工程費(fèi)，（多層明線(xiàn) 6.5 元/，高層 12.5 元/，多層暗線(xiàn) 20 元/，別墅 40 元/）。電信局負(fù)責(zé)施工及驗(yàn)收。7、郵政配套手續(xù)：向郵政局購(gòu)買(mǎi)信報(bào)箱，并辦理郵政配套手續(xù)。信報(bào)箱費(fèi)用為318 元/個(gè)，若數(shù)量大可下浮至 270 元/個(gè)，包括每戶(hù) 100 元的通郵費(fèi)。8、道路開(kāi)口：根據(jù)項(xiàng)目總平面圖及建設(shè)要求，向區(qū)交警支隊(duì)申請(qǐng)道路開(kāi)口，征得同意后報(bào)市政局路政科及園林署，并繳納相關(guān)費(fèi)用（詳見(jiàn)表七）。與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，費(fèi)用可下浮 30%40%9、粘土磚核定手續(xù)：在項(xiàng)目開(kāi)工后向區(qū)墻改辦辦理粘土磚及散裝水泥核定手續(xù)。10、門(mén)牌號(hào)編訂：按照公安部門(mén)要求，準(zhǔn)備相關(guān)材料向公安部門(mén)申請(qǐng)項(xiàng)目

10、門(mén)牌號(hào)編訂手續(xù)。11、面積預(yù)測(cè)：門(mén)牌號(hào)編訂后，預(yù)售許可證申辦前根據(jù)項(xiàng)目大小向區(qū)房地局測(cè)繪所或市房屋土地測(cè)繪中心申請(qǐng)建筑面積預(yù)測(cè)（測(cè)繪費(fèi)詳見(jiàn)表三）。12、網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)辦理：項(xiàng)目預(yù)售前須向市房地產(chǎn)交易中心申報(bào)網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)。13、預(yù)售許可證辦理：多層項(xiàng)目封頂、高層項(xiàng)目完成2/3 樓層施工并通過(guò)網(wǎng)上認(rèn)證手續(xù)后可向區(qū)房地局市場(chǎng)科申辦預(yù)售許可證。14、合同預(yù)告登記：商品房預(yù)售后，到區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)告登記，并繳納登記費(fèi)：住宅 3 元/，非住宅按合同總價(jià)的 0.8。五、驗(yàn)收交付階段1、職能部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收：項(xiàng)目竣工前后向消防、民防、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、交通、園林、防雷、墻改辦等職能部門(mén)申報(bào)竣工專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收。（1）

11、、防雷：向市防雷監(jiān)測(cè)中心申報(bào)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)通過(guò)后出監(jiān)測(cè)報(bào)告轉(zhuǎn)區(qū)防雷辦，區(qū)防雷辦出驗(yàn)收批復(fù)。（2）、墻改辦：根據(jù)項(xiàng)目使用的粘土磚、散裝水泥用量及類(lèi)型核定并繳納專(zhuān)項(xiàng)資金（標(biāo)準(zhǔn)磚 0.1 元/塊，多孔磚 0.025 元/塊；袋裝水泥 3 元/噸，用量可適當(dāng)少報(bào)）。（3）、園林：一般由施工單位向市園林局申報(bào)竣工驗(yàn)收手續(xù)，市園林局核準(zhǔn)通過(guò)后出備案證明，憑備案證明向區(qū)園林署申請(qǐng)退還綠化保證金。（4）、交通：一般由交通標(biāo)示標(biāo)牌施工單位負(fù)責(zé)向市交警總隊(duì)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收通過(guò)出批復(fù)。（5）、衛(wèi)生：項(xiàng)目通水后向衛(wèi)生部門(mén)的疾病控制預(yù)防中心申請(qǐng)水質(zhì)檢測(cè)，檢測(cè)費(fèi)約 300 元400 元/點(diǎn)，一個(gè)供水系統(tǒng)基本按 1 個(gè)點(diǎn)

12、抽檢，檢測(cè)通過(guò)出報(bào)告后轉(zhuǎn)衛(wèi)生防疫站申辦竣工驗(yàn)收，出批復(fù)。（6）、環(huán)保：項(xiàng)目竣工后先辦理雨污水接納手續(xù)，憑雨污水接納證明可向區(qū)環(huán)保局申報(bào)環(huán)保驗(yàn)收，出批復(fù)。（7）、消防：一般需由有消防系統(tǒng)檢測(cè)資質(zhì)的單位進(jìn)行系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.5 元2 元/。由消防施工單位負(fù)責(zé)向市消防總局（或區(qū)消防支隊(duì)）申報(bào)竣工驗(yàn)收，通過(guò)后出批復(fù)。（8）、規(guī)劃：先向規(guī)劃局測(cè)量隊(duì)申報(bào)竣工測(cè)量手續(xù)，交納測(cè)量費(fèi)（詳見(jiàn)表六）。測(cè)量報(bào)告出來(lái)后申請(qǐng)檔案驗(yàn)收，取得檔案驗(yàn)收合格證后再申報(bào)規(guī)劃竣工驗(yàn)收，領(lǐng)取規(guī)劃驗(yàn)收合格證。（9）、民防：一般由施工單位負(fù)責(zé)向市民防質(zhì)監(jiān)站申辦竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收通過(guò)出民防工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。再向市民防檔案室申辦民防工程檔案

13、竣工驗(yàn)收，按2.1 元 /（民防建筑面積）繳納民防檔案立卷服務(wù)費(fèi)；同時(shí)繳納民防檔案編制費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為底價(jià) 4500 元，民防建筑面積 5000 ，每增加 2000 收取 250 元，不到 2000 按 2000 平方米收取。憑民防檔案驗(yàn)收合格證及質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告由建設(shè)單位向區(qū)民防辦辦理民防工程竣工備案，工程竣工備案完成后辦理民防工程使用登記備案。2、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)：在項(xiàng)目竣工后區(qū)質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告之前須完成民用建筑室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)，且必須檢測(cè)合格出檢測(cè)報(bào)告。檢測(cè)單位可自行尋找，費(fèi)用原行情約 1 元/，現(xiàn)價(jià)格有一定下浮。3、土建竣工驗(yàn)收：建設(shè)單位組織區(qū)質(zhì)監(jiān)站及各參建單位進(jìn)行土建竣工驗(yàn)收，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收通過(guò)后向

14、區(qū)質(zhì)監(jiān)站遞交相關(guān)竣工資料，質(zhì)監(jiān)站出質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。4、配套部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收：在辦理職能部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收的同時(shí)可辦理配套工程專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收及開(kāi)通手續(xù)。若開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為住宅項(xiàng)目，還需辦理配套驗(yàn)收合格證。其中雨污水需辦理排水許可證；住宅項(xiàng)目自來(lái)水通水前需申辦水表卡，辦卡費(fèi)為 10 元/張，同時(shí)預(yù)購(gòu) 53 噸水費(fèi)，水費(fèi)目前按 1.84 元/噸收取，其中 50 噸水的水費(fèi)交房時(shí)向業(yè)主收取。5、工程竣工備案：各職能部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收及質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收通過(guò)后向區(qū)建管所申領(lǐng)工程竣工備案證明。6、面積實(shí)測(cè)：取得工程竣工備案后根據(jù)項(xiàng)目大小向區(qū)房地局測(cè)繪所或市房屋土地測(cè)繪中心申報(bào)建筑面積實(shí)測(cè)7、交付使用許可證辦理：項(xiàng)目若為住宅項(xiàng)目，則必須在取得實(shí)測(cè)

15、報(bào)告后向房地局質(zhì)量管理科申辦住宅交付使用許可證。六、大產(chǎn)證申領(lǐng)階段上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需辦理行政許可流程(來(lái)源：上海創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所 孫義坤律師)為對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程有一個(gè)初步了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說(shuō)明如下。一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū) ,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段

16、：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃涉及條件；3）初步設(shè)計(jì)及施 工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3、公

17、安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)

18、行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證副本。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，

19、確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍， 非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售

20、方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。4、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，

21、對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書(shū)；（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于 15 天，一般在 7 天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于

22、相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。 四、一輩子孤單并不可怕，如果我們可以從中提煉出自由，那我們就是幸福的。許多長(zhǎng)久的關(guān)系都以為忘記了當(dāng)初所堅(jiān)持與擁有的，最后又開(kāi)始羨慕起孤單的人。五、戀愛(ài)，在感情上，當(dāng)你想征服對(duì)方的時(shí)候，實(shí)際上已經(jīng)在一定程度上被對(duì)方征服了。首先是對(duì)方對(duì)你的吸引，然后才是你征服對(duì)方的欲望。六、沒(méi)有心如刀割，不再依依不舍，只有，沉默相隔七、和你在一起只是我不想給任何人機(jī)會(huì)。八、一個(gè)人總要走陌生的路，看陌生的風(fēng)景，聽(tīng)陌生的歌，然后在某個(gè)不經(jīng)意的瞬間，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，原本是費(fèi)盡心機(jī)想要忘記的事情真的就那么忘記了。九、無(wú)論我

23、們愛(ài)過(guò)還是就這樣錯(cuò)過(guò)，我都會(huì)感謝你。因?yàn)橛鲆?jiàn)你，我才知道思念一個(gè)人的滋味；因?yàn)橛鲆?jiàn)你，我才知道感情真的不能勉強(qiáng)；因?yàn)橛鲆?jiàn)你，我才知道我的心不是真的死了；因?yàn)橛鲆?jiàn)你，我才知道我也能擁有美麗的記憶。所以，無(wú)論你怎么對(duì)待我，我都會(huì)用心去寬恕你的狠，用心去銘記你的好。十、愛(ài)情需要的是彼此互相的照顧，當(dāng)我們心愛(ài)的人累了，我們不是坐在一邊不理，而是多陪對(duì)方談?wù)勑?，?duì)方需要什么的時(shí)候，自己盡量的滿(mǎn)足對(duì)方的需求，至少可以讓對(duì)方知道，在自己身邊的感覺(jué)是如此的溫暖。十一、自從你出現(xiàn)後，我才知道原來(lái)有人愛(ài)是那麼的美好十五、不管你是多么的愛(ài)對(duì)方，但千萬(wàn)不可當(dāng)?shù)谌摺＜?xì)想，默然。因?yàn)橹?，這樣的故事一開(kāi)始便注定了結(jié)局，一開(kāi)始就注定在這個(gè)故事里，很多人會(huì)受傷。離開(kāi)的總是要離開(kāi)，挽留不住，就像彼岸花，窮其一生，花葉仍是生生相錯(cuò)。十六、什么叫快樂(lè)？就是掩飾自己的悲傷對(duì)每個(gè)人微笑。十七、愛(ài)情與視力無(wú)關(guān)，任你看得再怎么清楚，在愛(ài)里只有模糊。因?yàn)樘斆魈碇蔷蜎](méi)有辦法戀愛(ài)，愛(ài)情根本是盲目的。十八、戀愛(ài)就像剪頭發(fā)，這種事情不到最后是不知道結(jié)果的，結(jié)果能否令每個(gè)人皆大歡喜，無(wú)人保障，但是一切都是自己的選擇。十九