杭州余杭某花園公共投資房地產項目可行性研究報告

1、杭 州 余 杭 花 園可行性 研究報告內 容 提 要 江岸區(qū)余杭鄉(xiāng)，屬于杭州市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對江岸區(qū)余杭鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經營環(huán)境的市場調查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)余杭鄉(xiāng)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積11.72萬平方米，項目總投資15594.85萬元。經測算項目財務凈現(xiàn)值3620.11萬元，項目財務內部收益率27.1%，因此項目在經濟上

2、具有較強的可行性。關鍵字余杭花園 項目投資 開發(fā)經營abstractthe houhu country in jiangan area belongs to one of the three new residential districts which confirmed by the “fifteenth plan” of wuhan. after giving a market research analysis to the development and management environment of one auction area which is one hundred a

3、nd twenty five point five nine mu owned to nation and comparing to the mostly similar competitive residential districts nearby. according to the present state of the market and forecast of the future , then this article gives the project - houhu garden an analysis of investment, an appraising of fin

4、ance and an analysis of risks in order to discuss the probability to develop and manage. in light of the program planed in this article ,the project will be one hundred and seventy two thousand architecture acreage square meters and the total investment will be one hundred and fifty five million and

5、 nine hundred and forty eight thousand and five hundred yuan. after calculating, the project will profit thirty six million and two hundred and one thousand and one hundred yuan in finance ,and the internal rate of return is 27.1%.so the project is probability and adaptive to develop and manage.key

6、wordhouhu garden project investment develop and manage目 錄第一章 前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析一、2000年國內經濟及房地產市場回眸二、杭州市房地產市場分析三、有利投資經濟形勢成因分析第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、余杭地區(qū)區(qū)域分析三、項目周邊主要物業(yè)分析四、余杭鄉(xiāng)消費者調查分析第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經營機會點第五章 項目定位一、目標市場定位二、產品定位第六章 項目規(guī)劃、建筑設計

7、建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設計建議三、小區(qū)配套設施建議四、環(huán)境藝術設計建議第七章 項目開發(fā)經營策略及投資估算一、項目開發(fā)經營策略二、項目投資估算三、項目實施進度安排四、項目投資與籌資計劃第八章 項目開發(fā)經營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經營成本估算四、項目利潤估算五、項目現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內部收益率第九章 項目開發(fā)經營風險分析 一、項目盈虧平衡分析 二、項目敏感性分析 三、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析第十章 結論與建議第十一章 結束語第十二章 附錄及主要參考文獻第一章 前 言一、報告編制目的 1、在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的

8、區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 2、對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。 3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經營的可行方式。 4、對項目進行投資分析和風險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù) 1、杭州市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、億房網(wǎng)站）； 3、國家建設部及杭州市頒布的與房地產相關法律與政策； 4、杭州市2000房地產年鑒；5、現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料。6、杭州市新洪泰中介代理公司提供的資料三、項目概況該地塊位于江岸區(qū)余杭鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于杭州市“十五”計劃確定

9、的三大住宅新區(qū)之一余杭鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)杭州市規(guī)劃局的要求，該地塊已經基本平整通水通電，經市人民政府武政土字20012號文批準同意，且可以免收城市基礎配套費。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過20%。根據(jù)調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。容積率：1.4總建筑面積：11.72萬m2

10、 其中：多層住宅：6.72萬m2 小高層住宅及別墅：4.48萬m2 公建面積：0.5萬m2 建筑密度：22.5% 綠化率：40%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析一、2000年國內經濟及房地產市場回眸投資機會孕育于經營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產業(yè)更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。2000年根據(jù)經濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)

11、戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩(wěn)步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（新華文摘20015）同時全國房地產開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總

12、量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產市場呈現(xiàn)出產銷兩旺的局面。隨著國家經濟形勢的好轉和相關政策的出臺，投向房地產的資金明顯增加，投資結構進一步改善，房地產業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，（中國統(tǒng)計china statistics 20015），房地產市場也呈現(xiàn)出以下主要特征：全國房地產開發(fā)及銷售情況表2000年實際 比上年同期+%住宅投資（億元） 3318.7 25.8商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4商品房銷售建筑面積（萬平方米） 16984.1 26.9商

13、品房銷售額（億元） 3571.0 30.1其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9占總銷售額的比重（%） 79.5 -1 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結構趨于合理。2000年全國房地產開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。2 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。3 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，

14、商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業(yè)營業(yè)用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。4 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。5 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合

15、理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（中國房地產信息20015 real estate information of china 謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。二、杭州市房地產市場分析1 2000年房地產市場 2000年杭州市的房地產市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。一是全市房地產開發(fā)總投資達101.29億元，較1999年增長11.07%；全市總開工面

16、積1343萬平方米，比1999年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%；其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產抵押方面，全市房地產抵

17、押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：杭州市2000年房地產宏觀經濟指標開始回暖，房地產市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉變。（1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年杭州市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發(fā)育良好，房地產消費已經啟動并且持續(xù)增長，為房地產市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件

18、。（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度杭州市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業(yè)新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。價格 指數(shù)一季度 1941.8 1000二季度 1963 1010.9三季度 2003.93 1031.9四季度 2021.66 1041.03（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產總投資的58.33%，2000年杭州市住宅累計總投資75.82億元，占房地產總投資的85.58%。其中住宅類

19、物業(yè)價格指數(shù)具體見下表：各季度杭州市住宅加權平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。2市場特點分析2.1宏觀市場特點：億房1住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產市場的發(fā)展提供了動力。2000年，杭州市正式步入住宅的商品時代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經過1999年的過度轉換，從

20、2000年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經濟軌道。2空置商品房消化能力加強。2000年杭州房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年杭州市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化

21、了44萬平方米。3 經濟適用房建設取得較好成效。2000年杭州市不斷推進和完善經濟適用住房建設。全年經濟適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，占全市住宅總竣工面積的17.23%，全年銷（預）售115.14萬平方米，其中預售38.96萬平方米，銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經濟適用房小區(qū)。4 房地產二、三級市場聯(lián)動效應初步顯現(xiàn)。2000年杭州市房地產市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產發(fā)達地區(qū)的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不

22、意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而杭州市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年杭州市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了杭州房地產市場的梯級消費需求。住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量起數(shù) 30010起 27130起 57140起建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米5 金融系統(tǒng)成為房地產業(yè)

23、的堅實后盾。銀行方面：已經把個人住房貸款作為房地產貸款業(yè)務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各銀行發(fā)放個人住房貸款共計29.17億元，比投資到建設環(huán)節(jié)的貸款總額11.79億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預）售面積的1/4強。2000年新增歸集住房公積金5.38億元，比1999年增長33.94%。共批準發(fā)放個人住房貸款9019戶，共計5.41億元，同比增長97.8%；支持個人購房建筑面積達91.76萬平方米，房屋總價值達12.56億元。（上圖）6住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產抵押總戶數(shù)為21647起，比19

24、99年增長122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了杭州市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業(yè)務300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。7 房地產中介服務為房地產二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。2000年杭州市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產市場的繁榮起到了重要推動作用。截止2000年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務的有形網(wǎng)絡。與

25、此同時2000年8月底舉辦了“百家房地產中介機構承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了杭州市中介市場的服務行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍杭州市二、三級市場起到了十分重要的作用。8、 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。2000年杭州市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交

26、面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。2 2微觀市場特點1從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎配套設施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產迅速發(fā)展的原因。

27、隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。2從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。3從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。4從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突

28、破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。5從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。6從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商

29、市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。7從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內營造環(huán)境藝術等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內綠化點、線、面結合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。8從樓盤配套設施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業(yè)主的需求為

30、中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了杭州名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學和受教育問題。9從樓盤的賣點來看，2000年房地產銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進入杭州的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。2000年隨著麗島花園、常青花園四號小區(qū)、學府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。2000年11月24日舉辦的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。10從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場

31、，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。2000年杭州房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業(yè)管理費等。33分類物業(yè)特點（億房）據(jù)武房指數(shù)統(tǒng)計，2000年四個

32、季度，杭州市房地產價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。住宅住宅類物業(yè)一直都是房地產市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的94.5%, 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的94.7%。2000年四個季度我市住宅價格分別為1945.49元

33、/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，（見右圖）全年平均價格為1983.52元/平方米。1普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點；2經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；3別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。寫字樓由于宏觀經濟環(huán)境的轉好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。2000年四個季度寫字樓價格分別為

34、4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。2000年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。2000年由于寫字樓的密集區(qū)域轉向了建設大道“金融一條街”，因此2000年寫字樓最高均價地區(qū)是“金融一條街”。寫字樓地段-價格分布圖如下：1建設大道上自青年路，下至香港路一帶是杭州市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均

35、入住率為60%左右。2解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，杭州廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。3勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32.8元/平方米，入住率為50%左右。4中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。5寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米

36、，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。加入wto后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。商業(yè)服務用房2000年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)

37、服務用房的需求，促使商業(yè)服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。從以上資料可以看出，杭州市房地產市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。32001年及未來杭州市房地產市場展望（億房）2000年湖北省房地產價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。因此2001年也是杭州市房地產發(fā)展的重要一年。12001年杭州市的十大工程計劃之一就是房地產開發(fā)方面的投資達到100億，住宅竣工面積達500

38、萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產經濟熱潮。2001年開發(fā)主要集中在余杭、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。22001年，杭州市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。3繼續(xù)加強經濟適用住房的建設，并在2001年杭州市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協(xié)調發(fā)展的基礎上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。42001年，杭州市市級和各區(qū)級房地產有形市場即將全面建成并實現(xiàn)

39、互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。5建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。6規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。7積極推進杭

40、州市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網(wǎng)絡化的建設，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產信息咨詢服務體系，大力發(fā)展房地產業(yè)的電子商務。另據(jù)專家預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態(tài)。支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產業(yè)化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費

41、的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（長江日報20009）(三)有利投資經濟形勢成因分析（億房）（一） 國家宏觀經濟的影響 截止11月份，我國經濟保持8.2%的高速增長。是亞洲金融危機以來表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值2171億元，比上年同月增長10.6%，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。1-11月累計完成工業(yè)增加值21327億元，比上年同期增長11.5%。國有和股份制企業(yè)生產增長速度超

42、過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產增長，表明我國經濟已經走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產品銷售率穩(wěn)定提高。11月份工業(yè)產品銷售率為97.42%,比上年同月提高0.12個百分點，與上月產銷率基本持平。1-11月累計，工業(yè)產品銷售率為97.27%,比上年同期提高0.66個百分點。前11個月累計出口交貨值比上年同期增長26.1%，仍保持了快速增長的勢頭。 11月份全國居民消費價格總水平比上月上漲0.7，比去年同月上漲1.3%，1-11月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲0.2%。其中居住商品和服務項目價格分別比上月上漲1.0%和0.3%。 （二） 杭州市經濟發(fā)展勢頭良好 今年以來，杭州市gdp

43、一直保持10%以上的增長率，因gdp增長帶來的財政收入增長額約為13億元左右。10月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入500萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值24.85億元，按可比價格計算，比上年同期增長16.35%。各種經濟類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經濟增幅最高。國有經濟、集體經濟、股份制經濟、外商及港澳臺經濟分別完成工業(yè)增加值12.62億元、1.48億元、5.66億元和4.59億元，比上年同期增長10.6%、11.0%、16.9%和30.3%； 110月份，全市完成固定資產投資193.43億元， 比上年同期增長6.7%。其中基本建設完成投資71.28億元，增長3.6%；更新改造完成46.

44、91億元，增長2.9%；房地產完成70.26億元，增長4.9%。消費品市場繁榮興旺，外貿出口大幅增長。對外貿易10月份實現(xiàn)外貿出口3451萬美元，比上年同期增長31.3%，保持較高的增長幅度。截止11月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產值同比增長14.4%，產品銷售收入增長22.8，實現(xiàn)利稅增長70.9%，實現(xiàn)利潤總額由去年同期的負2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的7.9億減少到5.4億元。 （三）全國整體房地產市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面

45、積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發(fā)投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發(fā)投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重達20.6%。 受房地產開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長36.9%。 （三

46、） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創(chuàng)造了條件。在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環(huán)境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規(guī)有利于房地產市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說余杭花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進

47、行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，余杭地區(qū)區(qū)域房地產市場，地區(qū)既有的生活消費條件，余杭地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。該項目位于江岸區(qū)余杭鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產市場作簡要的概述。下圖表是江岸區(qū)2000年的房地產價格和指數(shù)：江岸區(qū)價格 江岸區(qū)指數(shù)一季度 2218.78 1000二季度 2227.38 1003.876三季度 2223.24 1002.86四季度 2226.24 1003.22000年第四季度江岸區(qū)的價格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉變?yōu)樾》蠐P，但指數(shù)仍沒有達到二季度高度，因為江岸區(qū)的房地產價格水平在杭州市

48、是屬于較高的，而今年房地產開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)，1998年5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米的現(xiàn)房價格出售了4500平方米，銷售業(yè)績較好。 余杭、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)“城

49、市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、余杭生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價格為1886元/平方米，低于江岸區(qū)的均價，本季度銷售了1.65萬方。 一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。1.土地性質及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積8.3

50、7公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設用地構成，較平整。該地塊位于江岸區(qū)余杭鄉(xiāng)石橋村，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成），新春村（有2000人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。2.地塊自然景觀及環(huán)境質量2.1自然環(huán)境該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：1.南向遠望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近

51、的余杭大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿余杭大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設公路略有空氣和噪音污染。2.北向北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。3.東向遠方較開闊，中部為建設中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。4.西向西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。

52、2.2項目周邊情況我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。1 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）2 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）3 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）附圖說明1.岱黃公路一帶區(qū)域調查自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于余杭鄉(xiāng)。余杭鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經常有載貨的大卡車經過

53、，到市內的交通不便利，沿線只有716一路公交。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎建設均以到位，電話線已鋪設，但沒有網(wǎng)絡線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。路邊附近有2-3個門診部，有中國信合，農行等金融機構的分點。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當?shù)鼐用竦淖》浚芈返貛Ш褪瘶虼宕蟾庞?-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比較簡陋。經濟環(huán)境：

54、有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如杭州新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發(fā)放補助，基本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發(fā)達，小學，中學

55、都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎設施和公共設施都不完善。2.塔字湖村至張公堤路段調查自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同

56、上。社會環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進一步建設，通訊便捷，暖氣設施有待進一步開發(fā)建設，有液化汽供應站。經濟環(huán)境：該區(qū)域人口經濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達到大都處于半停產狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。3.姑嫂樹路段調查沿漢興路至張公堤段,交通便利

57、,有560,711,805,71,527,35,41路公交線路經過,物業(yè)基本為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。商業(yè)發(fā)達,相關的銀行,醫(yī)院診所,小學,中學設施齊全,有漢興學校,杭州市第七十一中學設在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設施仍停留在相當?shù)偷乃?。居民以本村居民為?外地人占小部分,村居民收入來源以出租房屋,商鋪,打工為主。區(qū)域內有祥龍實業(yè),華美生活鍋爐制造廠,紅巖汽車杭州銷售公司等為民營及私營企業(yè).沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個工廠及杭州新世界畜禽水產市場。沿線有35路車通行,基礎設施,公共設施相對滯后。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產狀態(tài),另外該區(qū)域內設有杭州市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經營釣魚臺,打工,出租房屋為來源.道路情況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無污染.整個經濟實力較同區(qū)域內其他村較強,交通也便利,基礎公共設施也相對完備,但自然環(huán)境,