房地產(chǎn)估價報告

1、房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：吉林省長春市高新北區(qū)中科大街與光機路交會新星 宇之悅委托估價方：長春新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的法定代表人徐 旖旎受理估價方：城建學(xué)院房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：暢暢（注冊證書編號：26）陳晨（注冊證書編號：12）估價作業(yè)日期：二0三年十二月二日至二0三年十二月十三日 估價報告編號：新星宇之悅房估報字2013 1354號目錄致委 托估 價方 函 . 0注冊房地產(chǎn)估 價師 聲明 1估價 的假 設(shè)前 提 和限 制條 件 3一、本次估價的假設(shè)前提 3二、本次估價的限制條件 4房地產(chǎn)估 價 結(jié)果 報告 6一、委托估價方 6二、受理估價方 6三、估價對象概況 6

2、四、估價目的 8五、估價時點 8六、價值定義 8七、估價依據(jù) 8八、估價原則 9九、估價方法 11十、估價結(jié)果 12十一、估價人員（專職注冊房地產(chǎn)估價師） 13十二、估價作業(yè)日期 13十三、估價報告應(yīng)用有效期 13估價技術(shù)報告 13一、個別因素分析 14二、區(qū)域因素分析 16三、市場背景分析 19四、最高最佳使用分析 20五、估價方法選用 21六、估價測算過程 22附 件 35一、委托估價合同 35二、估價對象區(qū)位示意圖 40三、估價對象照片 40四、委托方提供 40五、委托方提供 40六、委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 40七、估價師資格證書復(fù)印 40致委托估價方函徐旖旎女士：我公司于2013

3、年12月2日接受您的委托，對吉林省長春市高新北區(qū)中科大 街與光機路交會新星宇之悅房地產(chǎn)的公開市場價值進行評估，估價目的是為房地 產(chǎn)交易提供價值參考依據(jù)。我公司自2013年12月2日收到您提供的項目相關(guān)資 料后，組織人員于 2012年 12月 2日至 2012年12月 13日對估價對象 吉林省長春市高新北區(qū)中科大街與光機路交會新星宇之悅房地產(chǎn)的公開市場價值進行了 評估。評估人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家與地方的有關(guān)政策法規(guī)、國家標(biāo) 準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范和我公司掌握的房地產(chǎn)市場資料，結(jié)合您提供的資料和本 次評估的估價目的，遵循公正、客觀、獨立的原則，按照估價程序，選用了市場 比較法和收益法進行分析、

4、測算和判斷，確定估價對象吉林省長春市高新北區(qū)中 科大街與光機路交會新星宇之悅房地產(chǎn)在2013年12月13日完整權(quán)利狀態(tài)及滿足 各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值總價RMB133137萬元，大寫金額：人 民幣壹佰叁拾叁萬壹仟叁佰柒拾柒元整；單價元 / 平方米，大寫金額： 每平方米人民幣陸仟陸佰伍拾陸捌角捌分。特此函告！城建學(xué)院房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：暢暢2013年12月13日注冊房地產(chǎn)估價師聲明對本估價報告我們特作如下鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的。二、本估價報告書中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條

5、件的 限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng) 事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999)進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。五、注冊房地產(chǎn)估價師暢暢、陳晨于 2013年12月2日已對本估 價報告中的估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進行了實地查看并進行 記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護管理狀況，尤其因提供資 料有限，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性 調(diào)查和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)對其他被遮蓋、未暴露及難于接觸 到的部分進行檢視的責(zé)任。六、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。七

6、、本報告中所依據(jù)的有關(guān)估價對象建筑面積和權(quán)益資料由委托 人提供，委托人應(yīng)對資料的真實性和可靠性負責(zé)。八、本估價報告僅是在報告中說明的假設(shè)限制條件下對估價對象 正常市場價格進行的合理估算，報告中對估價對象權(quán)屬情況的披露不 能作為對其權(quán)屬確認的依據(jù)，估價對象權(quán)屬界定以房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門認定為準(zhǔn)。九、如果委托人以隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段，致使估價人員在本估價報告中選用了錯誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托人承擔(dān)。簽發(fā)人 員: 暢暢（注冊房地產(chǎn)估價師）（ 注冊證 書 編號 ： 26）簽 名 ：審核人員：陳晨（注冊房地產(chǎn)估價師）（ 注冊證 書 編號 ： 12）簽 名 ： 實地查勘、撰寫人員：暢暢（注冊房地產(chǎn)估價師）

7、（ 注冊證 書 編號 ： 26）簽 名 ： 陳晨（注冊房地產(chǎn)估價師）（ 注冊證 書 編號 ： 12）簽 名 ：估價的假設(shè)前提和限制條件一、本次估價的假設(shè)前提1、本次估價以估價對象的證載用途整體、持續(xù)使用為估價前提，即估價對象以住宅用途為整體、持續(xù)使用為估價前提。2、 本次估價假定委托人擁有估價對象房地產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)為前提、以 估價對象在估價時點時的狀況為依據(jù)進行估價，即估價對象的房屋所 有權(quán)及國有土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)及共有權(quán)人為假設(shè)前提下的房地 產(chǎn)正常市場價格。3、在評估過程中，我們假定該住宅的所有權(quán)人在公開市場上出售 該住宅，且不包含所有權(quán)人憑借遞延條件合約、 售后租回、合作經(jīng)營、 管理協(xié)議等

8、附加條件以抬高該住宅權(quán)益價值的情況。4、 本次估價假設(shè)在估價對象土地使用權(quán)法定年期內(nèi)，該住宅所有 權(quán)人對該住宅享有自由及不受干預(yù)的使用、轉(zhuǎn)讓、收益、處分等合法 權(quán)益。5、注冊房地產(chǎn)估價師暢暢、陳晨于2013年12月2日進行現(xiàn)場查 勘，但并未對建筑基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等隱蔽工程進行測量，因此無法確認該住宅是否存在結(jié)構(gòu)性損壞或質(zhì)量問題。同時，未進行實地丈量以核實 該住宅的土地面積及建筑面積，因此我們將采用委托方提供的估價對 象的房屋所有權(quán)證（吉房權(quán)證市字第88號）和國有土地使用證（吉國用2013第481號）上載明的面積，即總建筑面積為290523平方米的其中3層樓一間200平方米的住宅、總土地面積為 143

9、598平方米為本次估價的前提條件。6 、委托方提供的估價對象資料部分為影印件， 估價人員不保證影 印件與原件的一致性。本次評估是以委托方提供的與估價對象有關(guān)的 法律文件、權(quán)屬證明及相關(guān)資料真實有效為前提的，其合法性和真實 性應(yīng)由委托方負責(zé)。二、本次估價的限制條件1、估價對象地段等級依據(jù)吉林省長春市市區(qū)二O三年住宅用地級別與基準(zhǔn)地價圖及吉林省長春市征稅等級圖確定。2、估價對象土地使用權(quán)取得方式為出讓， 根據(jù)估價對象的 國有 土地使用證（吉國用 2013 第 481 號），估價對象的土地使用權(quán)終止 日期至 2053年 12月 2日止，即至估價時點土地剩余使用年限 40為年。 本報告評估結(jié)果已考慮該

10、因素對房地產(chǎn)價格的影響。3、本估價報告的估價結(jié)果是以估價對象房地產(chǎn)在估價時點的狀況 和估價報告對估價對象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進行，如果房 地產(chǎn)狀況或估價報告中對估價對象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變 化，估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。4、 本估價報告的估價結(jié)果沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費轉(zhuǎn)嫁等特殊的 交易方式，以及可能發(fā)生的辦理抵押登記、權(quán)利轉(zhuǎn)移相關(guān)費用對估價 對象房地產(chǎn)價值的影響，也未考慮國家宏觀政策發(fā)生變化，以及遇有 自然力和其它不可抗力對估價對象房地產(chǎn)價值的影響，委托方在利用 本報告結(jié)果時應(yīng)予以充分的考慮及重視。5、本估價報告所確定的房地產(chǎn)價格是在公開市場條件和本次估價 目的的特定條件下形成或者

11、成立的正常價格。 如果估價目的發(fā)生變更， 必須另行估價。6、本估價報告必須完整使用方為有效， 對僅使用本報告中部分內(nèi) 容而導(dǎo)致可能的損失，本評估機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。7、本估價報告僅供房地產(chǎn)主管部門、 委托方使用， 未經(jīng)本估價公 司許可，不得提供給其他任何單位和個人使用，其全部或部分內(nèi)容不 得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。8、本估價報告應(yīng)用的有效期為一年， 自本估價報告完成之日起計， 即本報告的應(yīng)用之日與估價報告完成之日相差不可超過一年。本估價 報告應(yīng)用的有效期超過一年時，需重新進行估價。9 、本估價報告的最終解釋權(quán)由本評估公司所有。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（新星宇之悅房估報紙字2013 1354號）

12、一、委托估價方委托方名稱：長春新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司委托方地址：高新北區(qū)中科大街與光機路交會法定代表人：徐旖旎委托人證件：身份證委托人證件號：284X二、受理估價方估價方名稱：城建學(xué)院房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：暢暢估價方住所：長春市綠園區(qū)迎賓路 16666號四單元2樓4210室估價資質(zhì)等級：貳級三、估價對象概況（一）估價對象區(qū)位狀況新星宇之悅房地產(chǎn)，估價對象位于吉林省長春市高新北區(qū)中科大街與光機路交會，所在地段屬長春市城區(qū)征稅五級地段、長春市住宅三級地段。估價對象附近有吉林大學(xué)附屬小學(xué)，吉林大學(xué)附屬中學(xué)， 吉林大學(xué)附屬高中。估價對象四周有北湖快軌、3路（人民廣場-長新東路）、22

13、3路（東環(huán)城路-華正批發(fā)）、233路（世光路-長新東路）、 284路（師范學(xué)院-春城大街）、272路（小白橋-八里堡）、141路（百 貨大樓-長江物流）、257路（長春站-一汽齒輪廠）、242路（人民廣場 -中東瑞家）。106路（太陽城-興隆山）,116路，131路等交通便利； 周邊基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施較為完善；政府機關(guān)較少，環(huán)境較好?？?近屬于新光復(fù)路商圈，氛圍較好。（二）估價對象實物狀況估價對象為一棟住宅，共五層，建成于 2013年，根據(jù)長春市房 屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)附表，結(jié)合建成年限及估價人員實地勘查狀況，確 定估價對象為九成新，建筑結(jié)構(gòu)為磚混一等。目前，由于徐旖旎女士 正忙于處理各類問題，

14、對該住宅市場發(fā)租無暇顧及，急于變現(xiàn)，故該 住宅為簡裝，前三層賣出，其它樓層暫時空置。估價對象裝修狀況如下：該棟樓外立面面飾白色條型面磚，門廳 處：天棚米用木龍骨、木芯板、九厘板疊級造型，墻面、地面面貼紅 色花崗巖，柱面采用鏡面不銹鋼包柱，大門為全玻地彈門；室內(nèi)：大 堂天棚為輕鋼龍骨，紙面石膏板，面飾白色乳膠漆。各層走道天棚為 輕鋼龍骨，600X600硅鈣板吊頂。內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采 用木質(zhì)踢腳線面飾硝基清漆。柱面為木龍骨，九厘板造型面飾硝基清 漆。地面鋪貼?；u。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為不銹鋼欄 桿。門均為膠合板門面飾硝基清漆，窗為鋁合金窗。整棟樓配有電梯 一部。估價對象維護

15、保養(yǎng)狀況一般。（三）估價對象權(quán)益狀況本次評估的范圍為吉林省長春市高新北區(qū)中科大街與光機路交會 新星宇之悅房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬長春新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所有。其房屋所有權(quán)證證號為吉房權(quán)證市字第88號，證載設(shè)計用途為住宅，總建筑面積為290523平方米，估價對象為其中三層的200平方米 的住宅；其國有土地使用證證號為吉國用（2013）第481號，證 載地類（用途）為住宅，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2053年12月2日，土地使用權(quán)面積為143598平方米。至估價時點，其權(quán)利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利登記及法定優(yōu)先受償權(quán)利。四、估價目的本次評估目的是確定估價對象完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場價值，為委

16、托方辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)提供價格參考依據(jù)。五、估價時點2013年12月2日六、價值定義本報告所確定的價值為估價對象房地產(chǎn)在估價時點完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場價值。七、估價依據(jù)1、國家、省、市人民政府及其有關(guān)部門頒布的法律、 法規(guī)和政策文件；（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（3） 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法；（4）城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法；（5）中華人民共和國擔(dān)保法；（6）中華人民共和國物權(quán)法。2、房地產(chǎn)估價規(guī)范（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-2013）；3、房地產(chǎn)估價合同；4、委托方提供的房屋所有權(quán)證

17、 （吉房權(quán)證市字第 88 號）；5、委托方提供的國有土地使用證 （吉國用 2013 第 481 號）；6、委托方提供的其他相關(guān)資料；7、評估人員現(xiàn)場查勘、實地調(diào)查之結(jié)果。（1）現(xiàn)場勘察、攝影和記錄；（2）長春市房地產(chǎn)市場信息；（3）人民銀行公布的資金存、貸款利率；（4）委估住宅附近房地產(chǎn)投資回報狀況；八、估價原則本次估價遵循以下的房地產(chǎn)估價原則1、 獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價師站在中立的立場上， 憑借估價專業(yè)知識、經(jīng)驗和應(yīng)有的職業(yè)道德，按照估價對象的本來面 目、實事求是、堅持原則、公平正直地進行估價。本次評估未受估價 委托人在內(nèi)任何單位和個人的干擾，沒有偏袒相關(guān)

18、當(dāng)事人中的任何一 方，本著各方當(dāng)事人理性而謹慎并出于利己動機，以估價師身份來反 復(fù)、精細地權(quán)衡估價對象的評估價值。2、合法原則合法原則要求房地產(chǎn)結(jié)果是在估價對象依法判定的權(quán)益下的價值，則房地產(chǎn)估價必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分 為前提進行。 本報告估價對象已辦理 房地產(chǎn)權(quán)證（吉房權(quán)證市字第88 號）等產(chǎn)權(quán)證資料，證載用途為住宅。本報告按其法定住宅用途進 行估價。3、最高最佳使用原則最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使 用下的價值，最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可 行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種 最可能的使用，估價對

19、象其合法批準(zhǔn)用途為住宅，建筑設(shè)計、平面布 局及配套均按住宅用途進行， 與批準(zhǔn)用途相符， 已達到最佳利用狀態(tài)， 符合最高最佳使用原則。本報告按住宅用途進行估價。4、替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同 等條件下的正常價格，其理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市 場價值的經(jīng)濟學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠運用市場資料 進行和完成的重要理論前提。本次估價選取了多個近期房地產(chǎn)市場上 周邊類似商業(yè)房地產(chǎn)的交易價格來確定估價對象的客觀價格。5、估價時點原則估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特 定時間的價值。估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相

20、關(guān) 性和時效性。估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這是考慮到資金 的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同 的。估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這是考慮到房地產(chǎn)市場的波動 性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。本報告的估價 時點為現(xiàn)場查看之日。6、謹慎原則按房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見要求，謹慎原則是評估房地產(chǎn)抵 押價值時應(yīng)當(dāng)遵守的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下 作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在 抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估 假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，不低估房地產(chǎn)估價師知 悉的法定優(yōu)先受

21、償款。本報告的估價結(jié)果為抵押價值，將遵守謹慎原 則進行估價。九、估價方法根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范 ，“有條件選用市場比較法進行估價的， 應(yīng)以市場比較法作為主要估價方法” 。由于估價對象周邊類似房地產(chǎn)交 易活躍，市場依據(jù)充分，故可選用市場比較法。根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范 ，“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法 作為其中的一種估價方法” 。由于估價對象系經(jīng)營用房（用于出租） 屬收益型住宅，且經(jīng)營狀況良好，故可采用收益法進行評估。因此，根據(jù)本次評估的特定目的，評估人員嚴格遵循房地產(chǎn)估價 原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地勘察和對鄰近地區(qū)的 調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場比較法、收益法 作為

22、本次估價的基本方法，并對以上各種方法測算的價格進行綜合處 理，最終求取估價對象的總價格和單位價格。(一) 市場比較法將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客 觀合理價格或價值的方法。采用公式：比準(zhǔn)價格=可比實例價格X交易情況修正X交易日期修正X區(qū)域因素修正X個別因素修正或：比準(zhǔn)價格=可比實例價格X -1 X (.二X 他 X 00-() 100()()(二) 收益法預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。V=A/Y1-1心+ Y ) n 式中

23、：A-房地產(chǎn)未來的年凈收益Y-房地產(chǎn)的報酬率n-房地產(chǎn)的收益年限，具體是從估價時點開始計算的未來可以獲取凈收益的時間，通常稱為收益年限。十、估價結(jié)果經(jīng)過評估人員實地勘察、資料分析和價格測算與判斷，并結(jié)合長春市房地產(chǎn)行情，確定估價對象在估價時點 2013年12月2日完整權(quán) 利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為總價 RMB133137萬元，大寫金額：人民幣壹佰叁拾叁萬壹仟叁佰柒拾柒元 整；單價元/ 平方米，大寫金額：每平方米人民幣陸仟陸佰伍拾陸捌角 捌分。十一、估價人員（專職注冊房地產(chǎn)估價師）簽發(fā)人員:暢暢（注冊房地產(chǎn)估價師）簽名：審核人員：（注冊證書編號：26)陳晨（注冊房地產(chǎn)估價師

24、）（注冊證書編號：12)簽名：實地查勘、撰寫人員： 暢暢（注冊房地產(chǎn)估價師）（注冊證書編號： 26） 簽名：陳晨 （ 注 冊房 地產(chǎn) 估價 師 ）（ 注冊 證 書 編號 ： 12） 簽名：十二、估價作業(yè)日期2013 年 12 月 2 日至 2013 年 12 月 13 日 十三、估價報告應(yīng)用有效期本估價報告應(yīng)用的有效期為壹年，自估價報告完成之日起計房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（僅供估價機構(gòu)存檔和提交有關(guān)管理部門查閱）一、個別因素分析（一）估價對象權(quán)屬狀況1、名稱、坐落和概況本次評估的范圍為吉林省長春市高新北區(qū)中科大街與光機路交會 新星宇之悅，評估總建筑面積為290523平方米的其中3層樓一間200 平方

25、米的住宅；產(chǎn)權(quán)屬長春新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所有，土 地權(quán)屬性質(zhì)為國有出讓，其房屋所有權(quán)證證號為吉房權(quán)證市字第 88號，證載設(shè)計用途為住宅，其國有土地使用證證號為吉國用（2013）第481號，證載地類（用途）為住宅，土地使用權(quán)類型為出 讓，終止日期為2053年12月2日，土地使用權(quán)面積為143598平方米。 所在建筑物總層數(shù)為5層，鋼混結(jié)構(gòu)，簡裝。至估價時點，其權(quán)利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利登記及法定優(yōu)先 受償權(quán)利。2、估價范圍界定本次估價范圍僅限于該幢建筑物及其分攤的土地面積，不包括其 他可能存在的構(gòu)筑物、樹木、動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等。（二）估價對象實物狀況1、位置狀況1）坐落：長春市高新北區(qū)中

26、科大街與光機路交會2）方位：地處高新北區(qū)中科大街北側(cè)，光機路交會東側(cè)3）距離：吉林大學(xué)附屬小學(xué)，吉林大學(xué)附屬中學(xué)， 吉林大學(xué)附屬 高中很近4）朝向：東南5）樓層：5層2、交通狀況1）出入可用交通工具：目前為公交車，北湖快軌、 3路（人民廣 場-長新東路）、223路（東環(huán)城路-華正批發(fā)）、233路（世光路-長新 東路）、284路（師范學(xué)院-春城大街）、272路（小白橋-八里堡）、141 路（百貨大樓-長江物流）、257路（長春站-一汽齒輪廠）、242路（人 民廣場-中東瑞家）。106路（太陽城-興隆山），116路，131路等2）交通管制：區(qū)域內(nèi)主要干道紅綠燈設(shè)臵較多， 對交通有一定影響；3）停車

27、方便：小區(qū)設(shè)有地下停車場，停車較方便。3、環(huán)境狀況1）自然環(huán)境：區(qū)域內(nèi)綠化率不高，自然環(huán)境一般；2）人文環(huán)境：區(qū)域內(nèi)高檔樓盤較多，居民素質(zhì)較高；3）景觀：區(qū)域內(nèi)一般。4、外部配套設(shè)施1）基礎(chǔ)設(shè)施：給水、排水、供電、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施齊全， 保證率好；2）公共服務(wù)設(shè)施：附近有百佳超市、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等公共設(shè) 施，生活方便。5、區(qū)域未來變化趨勢交通變化、規(guī)劃變化、環(huán)境變化等。（三）估價對象實物狀況1、土地實物狀況描繪與分析1）土地面積：143598平方米2）用途：住宅3）形狀：規(guī)則4）地形地勢：平坦5）土壤地基：較好6）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：宗地內(nèi)“六通”，即通水、排水、通電、 通訊、通路、通氣。

28、7）土地平整程度：已建建筑物，余地平整。2、建筑物實物狀況描繪與分析1）住宅名稱：新星宇之悅2）評估建筑面積：290523平方米的3層樓一間200平方米住宅3）用途：住宅4）所屬建筑物建筑結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)，共 5層5）維護保養(yǎng)情況：較好6）完損狀況：外觀完好，無明顯損傷7）主要裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施狀況如下：該棟樓外立面面飾白色條型面磚，門廳處：天棚采用木龍骨、木 芯板、九厘板疊級造型，墻面、地面面貼紅色花崗巖，柱面采用鏡面不銹鋼包柱，大門為全玻地彈門；室內(nèi)：大堂天棚為輕鋼龍骨，紙面 石膏板，面飾白色乳膠漆。各層走道天棚為輕鋼龍骨， 600*600 硅鈣 板吊頂。內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采用木質(zhì)踢腳

29、線面飾硝基清 漆。柱面為木龍骨，九厘板造型面飾硝基清漆。地面鋪貼?；u。樓 梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為不銹鋼欄桿。門均為膠合板門面飾 硝基清漆，窗為鋁合金窗。整棟樓配有電梯一部。估價對象維護保養(yǎng) 狀況一般。二、區(qū)域因素分析（一）宏觀區(qū)域因素分析攻略一：北美風(fēng)情小鎮(zhèn)，新星宇集團傾情打造的北美生態(tài)小鎮(zhèn) 新星宇之悅，帶你體驗原汁原味的北美之旅。攻略二：長春北湖國家濕地公園，國家級濕地公園，園區(qū)內(nèi)十大 景觀分區(qū)，各具藝術(shù)特色，充滿活力，引領(lǐng)長春旅游新高度。特色植 物景觀區(qū)，濃厚的傳統(tǒng)文化韻味，春季綠柳桃花、秋季楓林、樺林絢 爛多彩，展現(xiàn)獨特的北方植物景觀特色，成為柳、楓、樺的植物展示 園；湖島風(fēng)光

30、游覽區(qū)，在滿足水利功能的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造宏闊、優(yōu)美的 湖景風(fēng)光，利用獨特的地理位置優(yōu)勢設(shè)計濕地博物館，作為公園地標(biāo) 性建筑。攻略三：奧體公園，位于長春高新區(qū)東北核心區(qū)內(nèi)的長春奧體公 園，不僅是長春集體育場、體育館、游泳館、全民健身中心為一體的 配套完善的大型體育公園。其設(shè)計創(chuàng)意以“長白林?！睘榱⒁庵黝}， 引用長白山的動勢并承托森林之城的理念。整個設(shè)計簡約大氣，造型藝術(shù)獨特，值得您在十一長假期間觀光和鑒賞。（二）微觀區(qū)域因素分析坐落：吉林省長春市高新北區(qū)中科大街與光機路交會新星宇之悅 房地產(chǎn)。地段等級：長春市四至：東北輕軌3 路。周邊環(huán)境及周邊物 屬中學(xué)，吉林大學(xué)附屬高 學(xué)院，長春工業(yè)大學(xué)，長 院，

31、興華學(xué)校（中小學(xué)）。景觀：北湖濕地公交通條件：北湖快市區(qū)住宅三級、征稅五級地段。號線，西臨北遠達大街，南臨北四環(huán)估價對象業(yè)：吉林大學(xué)附屬小學(xué)，吉林大學(xué)附中，吉林大學(xué)附屬幼兒園，長春師范春師范學(xué)院，吉林交通職業(yè)技術(shù)學(xué)園，新天地購物公園。軌、3路（人民廣場-長新東路）、223路（東環(huán)城路-華正批發(fā)）、233路（世光路-長新東路）、284路（師范 學(xué)院-春城大街）、272路（小白橋-八里堡）、141路（百貨大樓-長江 物流）、257路（長春站-汽齒輪廠）、242路（人民廣場-中東瑞家）。106路（太陽城-興隆山），116路（長春站-老家站），131路（奶牛場 站-長春站（黃河路）等。繁華程度：估價對

32、象地處歐亞超市，中東瑞家家居廣場、金海馬 家居廣場、紅星美凱龍、國貿(mào)商都，屬鬧中取靜，周邊配套商業(yè)網(wǎng)點 較多，其繁華程度良好。公共配套設(shè)施完備程度：完備 三、市場背景分析房地產(chǎn)目的投資的回升對上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 起到的積極的作用， 從整個房地產(chǎn)企業(yè)的投資積極性看，管理的開發(fā)面積、新開工的面積 都開始回升，開發(fā)商企業(yè)的租金非常的充裕，房地產(chǎn)資金來源已經(jīng)和 去年全年持平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的來源，無論是增長速度還是資金總 量來講，房地產(chǎn)明年還是保持增長。非常關(guān)心房地產(chǎn)企業(yè)信貸安全， 房地產(chǎn)開發(fā)的貸款和個人住房貸款在內(nèi)的開發(fā)貸款，房地產(chǎn)貸款的余 額占到整個商品房貸款的 20%，房地產(chǎn)不良貸款率下降，從這

33、幾個表 現(xiàn)都是積極的，向上的，這是值得肯定的?？傮w上房地產(chǎn)市場存在了 很多的問題，從開發(fā)的角度來講，整個房地產(chǎn)的供求關(guān)系，這種供給 關(guān)系不平衡的問題，在東部地區(qū)和四十個重點城市尤為突破，造成的 這些城市的供求的關(guān)系，使這些地區(qū)的房價上漲壓力繼續(xù)的擴大，四 十個重點城市的銷售面積增長是非常快的，但是房地產(chǎn)開發(fā)增長速度 是全國最低的，這樣的供求關(guān)系值得我們關(guān)注。今年房地產(chǎn)市場的銷 售形勢非常好，我們關(guān)注到在這些商品房銷售，除了一些基本需求以 外，一些投資性需求也是非常的迅速，城鎮(zhèn)住房面積整體得到改善的 同時，在個別地區(qū)和重點城市對住房占有不平衡的在加劇，有部分的 群體特別是住得比較的差，住的面積比

34、較的小，也有部分住得很大很 好。未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，如果談趨勢的話，房地產(chǎn)市場基本需求處 于穩(wěn)定階段。 房地產(chǎn)業(yè)將作為支柱產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)， 和當(dāng)前中國經(jīng)濟增 長的特點有關(guān)系，我特別注意到甘市長所講非常客觀的準(zhǔn)確的對中國 經(jīng)濟的評價，中國經(jīng)濟的增長，投資是主要的拉動力，房地產(chǎn)和投資 作為經(jīng)濟增長主要的支撐點，房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)的關(guān)系，房地產(chǎn)本身產(chǎn) 業(yè)鏈非常長，和相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也非常大，對工業(yè)的影響是非常大的。中 國經(jīng)濟發(fā)展到今天，制約經(jīng)濟發(fā)展最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)已經(jīng)不在生產(chǎn)端了， 我們有足夠的生產(chǎn)能力，我們有充足的資金，我們現(xiàn)在缺的是市場， 凡是和市場關(guān)系密切的產(chǎn)業(yè)都是國民經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)中最重要的產(chǎn)業(yè)，房 地產(chǎn)是上游

35、產(chǎn)業(yè)的市場，同時對消費市場的關(guān)聯(lián)度非常高，買了房子 以后，帶動了家電、裝修所有的裝飾裝璜。房地產(chǎn)與家具消費的關(guān)聯(lián) 度高，現(xiàn)在要推動結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，今后要逐步提升消費對國民經(jīng)濟的影 響，這需要一個過程。 使大家敢消費，有能力消費，這不能短期內(nèi)可 以改變的，中國仍然保持一定的經(jīng)濟增長速度，維持我們的就業(yè)和社 會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)仍然要在這樣保障經(jīng)濟增長當(dāng)中發(fā)揮了重要的 作用，住房發(fā)展趨勢性的問題。四、最高最佳使用分析所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可 能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理 的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用的一種 具體表

36、現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量的。 這是因為在房地產(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā) 揮房地產(chǎn)的潛力。估價對象房屋證載用途為住宅，土地證載地類（用途）為住宅， 實際用途為住宅；根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范中的保持現(xiàn)狀前提：認為 保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價。因而其最佳使用方式就是按照當(dāng)前的使用方式持續(xù)使用。因此，本估 價報告的估價對象按住宅用途進行估價符合最高最佳使用原則。五、估價方法選用根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，“有條件選用市場比較法進行估價的， 應(yīng)以市場比較法作為主要估價方法”。由于估價對象周邊類似房地產(chǎn)交 易活躍，市場依據(jù)充分，故可選用市場比

37、較法。根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法 作為其中的一種估價方法”。由于估價對象系經(jīng)營用房(出租)，屬收 益型住宅，且經(jīng)營狀況良好，故可采用收益法進行評估。因此，根據(jù)本次評估的特定目的，評估人員嚴格遵循房地產(chǎn)估價 原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地勘察和對鄰近地區(qū)的 調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場比較法、收益法 作為本次估價的基本方法，并對以上各種方法測算的價格進行綜合處 理，最終求取估價對象的總價格和單位價格。1、市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房 地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯?算估價對象的客觀合

38、理價格或價值的方法。采用公式：比準(zhǔn)價格=可比實例價格X交易情況修正X交易日期 修正X區(qū)域因素修正X個別因素修正或：比準(zhǔn)價格=可比實例價格X 也X (.山XX() 100()()2、收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用公式：V=A/Y1-1/（1+ Y ） n 式中：A 房地產(chǎn)未來的年凈收益Y-房地產(chǎn)的報酬率n-房地產(chǎn)的收益年限，具體是從估價時點開始計算的未來可以獲取凈收益的時間，通常稱為收益年限。六、估價測算過程（一）市場法的估價測算過程1、可比實例的選取位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)睦?。香榭里。漢森香

39、榭里位于高新區(qū) 超群街以西、創(chuàng)意路森為里32層鋼岡 成新，住宅氛圍一般。項目周邊選取三個與估價對象區(qū) 類似房地產(chǎn)A、B作為可比實（1）可比實例A漢森 超越大街以東、規(guī)劃路以北、 混結(jié)構(gòu)，約建于2013年，九 有益田商業(yè)中心、沃爾瑪購物廣場、歐亞賣場、肯德基快餐、移動營 業(yè)廳、網(wǎng)通營業(yè)廳、人氣鼎沸潛力無限。硅谷醫(yī)院、博愛中醫(yī)院、北 京安貞醫(yī)院全滿足健康需求。新建北京師范大學(xué)附屬學(xué)校囊括幼兒園、 小學(xué)、初中，完全的一體化一站式教學(xué)峰層。雙語幼兒園、省二實驗 小學(xué)、吉林藝術(shù)學(xué)院動畫學(xué)院、吉林建筑工程學(xué)院裝飾學(xué)院等一站式教育體系為孩子鋪就成長之路，更提升了區(qū)域人群素養(yǎng)。建設(shè)銀行、中國銀行、工商銀行、商

40、業(yè)銀行等金融機構(gòu)林立，為居者提供了最大 化的金融條件。小區(qū)自身擁有一個6萬平的會所，內(nèi)部建有萬平會所， 雙語幼兒園，辦公用房，配套商業(yè)。小區(qū)周邊公交線路有 4條，其中： 164路（蓮花泡-歐亞賣場）到拉洛屯站下車步行至項目地、239路（公 交醫(yī)院-長春五華公司）到創(chuàng)業(yè)大廈站下車打車約10分鐘到達項目地； 124路（太陽城-大屯）硅谷大街站下車，打車約10分鐘到達項目地； 262路（長春站-硅谷醫(yī)院）在硅谷醫(yī)院站下車，打車約15分鐘到達項目地。目前市場租金為1100元/川月。漢森香榭里建筑全景漢森香榭里入口(2) 可比實例B文庭雅苑。文庭雅苑位于朝陽區(qū)前進西街與繁榮路交匯處，為13層中高層住宅，

41、約建于2012年，九成新，住宅氛圍一般。緊臨師大附小、125中、電臺小學(xué)、 幼兒園：吉大雙語幼雅苑 園、思學(xué)雙語藝術(shù)幼兒園學(xué)校、吉林省委黨校、長春精誠航空職業(yè)學(xué) 校。沃爾瑪超市、東方家園、吉林大學(xué)遠程教育學(xué)院信息技術(shù)教學(xué) 中心。工行、建行、商行、中國工商銀行湖光路儲蓄所、吉林銀行長 春兆華支行、中國建設(shè)銀行、前進大街支局郵政儲蓄、長春市商業(yè)銀 行、中國農(nóng)業(yè)銀行長春市雙德分理處。百合口腔、前衛(wèi)醫(yī)院、朝陽區(qū) 南站繁榮社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、吉林省腫瘤醫(yī)院、朝陽區(qū)南站社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、鄭文友中醫(yī)腫瘤醫(yī)院云南駐長春咨詢處、朝陽區(qū)七九三社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站。該寫字樓市場租金為 1200元/川月。文庭雅苑建筑全景文庭雅

42、苑表一可比實例資料實例項目A漢森香榭里B文庭雅苑C估價對象交易日期13年11月20日13年11月2日13年 12月2日交易情況正常正常正常建筑面積（川）150200200土地使用權(quán)性質(zhì)出讓出讓出讓土地級別征稅五級征稅五級征稅五級區(qū)域 因素繁華程度優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)父通便捷度優(yōu)優(yōu)較優(yōu)環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)公共設(shè)施配 套完備程度較完備較完備較完備個 別因素新舊程度九成新九成新九成新土地剩余使 用年期393840空置率5%5%租金 （元/月.川）11001200停車位充足充足充足物業(yè)管理有有有建筑裝修簡裝簡裝簡裝設(shè)施設(shè)備三部電梯三部電梯部電梯平面布置合理合理合理建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混磚混工程質(zhì)量優(yōu)優(yōu)優(yōu)總樓層32135層朝向南

43、西南東南2交易價格（元/m）680071002、可比實例修正系數(shù)（1）建立價格可比基礎(chǔ)?？杀葘嵗鼳、B付款方式均為在成交日期 一次付清，單價均為按單位建筑面積計算，幣種均為人民幣，貨幣單 位均為元。（2）交易情況修正。可比實例A B均屬正常交易，交易情況無需修正，故修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100。（3）交易時間修正?？杀葘嵗?A B、的成交日期與估價時點非常接近，而與估價對象類似的房地產(chǎn)價格在估價時點之前的一個月未出 現(xiàn)價格波動，故交易時間不需修正，修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100 ;區(qū)域及個別因素修正系數(shù)。（4）區(qū)域因素修正。采用直接

44、比較調(diào)整法進行區(qū)域因素修正：首先，以估價對象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)（100分），將可比實例的區(qū)域因素 與估價對象的區(qū)域因素進行比較、評分。如果在某個因素方面可比實 例的區(qū)域因素比估價對象的區(qū)域因素差，所得的分數(shù)就低于100分，反之，就高于100分。然后，將可比實例的區(qū)域因素的得分轉(zhuǎn)化為調(diào) 整價格的比率，對可比實例價格進行調(diào)整。（見表二、表三所示）（5）個別因素修正。采用直接比較調(diào)整法進行個別因素修正：首先，以估價對象的個別因素為基準(zhǔn)（100分），將可比實例的個別因素 與估價對象的個別因素進行比較、評分。如果在某個因素方面可比實 例的個別因素比估價對象的個別因素差，所得的分數(shù)就低于100分，反之，就高

45、于100分。然后，將可比實例的個別因素的得分轉(zhuǎn)化為調(diào) 整價格的比率，對可比實例價格進行調(diào)整。（見表二、表三所示）（6）各項修正的具體計算。根據(jù)以上對各項因素修正的分析和評 分，對各項因素修正計算見表二和表三所示。表二各項修正因素得分表7一實例項目A漢森香榭里B文庭雅苑C估價對象交易日期100100100交易情況100100100區(qū)域因素繁華程度101100100父通便捷度101101100環(huán)境100100100土地級別100100100公共M套備度100100100個 別 因 素新舊程度100100100土地剩余年期10099100空置率100100100租金（元/月m2）100100100停

46、車位100100100物業(yè)管理100100100建筑裝修100100100設(shè)施設(shè)備101101100平面布置100100100建筑結(jié)構(gòu)102102100工程質(zhì)量100100100樓層101101100朝向100100100表三各項修正因素修正系數(shù)及比準(zhǔn)價格計算表7-實例項目A漢森香榭里B文庭雅苑C估價對象交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因 素繁華程度100/101100/100100/100交通便捷度100/101100/101100/100環(huán)境100/100100/100100/100土地級別100/100100/100

47、100/100公共設(shè)配套完備度100/100100/100100/100個 別因素新舊程度100/100100/100100/100土地剩余年期100/100100/99100/100空置率100/100100/100100/100租金（元/ m2 月）100/100100/100100/100停車位100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100/102100/102100/100工程質(zhì)

48、量100/100100/100100/100樓層100/101100/101100/100朝向100/100100/100100/100交易價格（元/m2）68007100比準(zhǔn)價格（元/m2）取平均值，估價對象比準(zhǔn)單價為：（+）* 2=（元/ m2）估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格為：X 200=1323086 （元）3、市場法的估價測算結(jié)果采用市場比較法，經(jīng)過以上測算得出：估價對象總價為 1323086 元；單價為元 / 平方米（二）采用收益法分析測算1 、估算年潛在毛收入本次評估可獲收益的住宅用房建筑面積為 200平方米。估價人員 通過對估價對象周邊類似住宅租金和對實地經(jīng)營狀況的調(diào)查了解，結(jié) 合長

49、春市同類房地產(chǎn)市場租金水平以及對未來市場行情的預(yù)測進行綜 合分析，選取三個與估價對象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃?房地產(chǎn)A、B作為可比實例?？杀葘嵗鼳漢森香榭里，月租金1100元/平方米；可比實例B 文庭雅苑，月租金 1200元/平方米。取平均值，估價對象租金標(biāo)2準(zhǔn)為：（1100+1200）- 2=1150 （元 /m ）由此確定估價對象在現(xiàn)時狀態(tài)下，在未來收益年限內(nèi)租金將保持 較平穩(wěn)的狀況，估價對象月租金為 1150元/平方米, 根據(jù)此租金水平， 計算估價對象房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的年潛在毛收入為： 1150X 200 X 12=2760000 （元）2、估算年有效毛收入 根據(jù)

50、估價人員對長春市住宅市場的調(diào)查，與估價對象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)，參照可比實例A漢森香榭里、可比實例B文庭雅苑二個住宅空置率，確定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入損失為其年潛在毛收入的5%,則年有效毛收入損失為：2760000X( 1-5%) =2622000 (元)3、年運營費用的測算運營費用是維持估價對象房地產(chǎn)正常使用所必須指出的費用，包 括維修費、管理費、保險費以及稅費等。( 1 )估算年管理費 管理費用為管理估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的費用，包括物 業(yè)費、采暖費等，依行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) , 管理費按照估價對象潛在毛收入的 2% 測算，則年管理費為： 2760000X 2

51、%=55200(元)(2) 估算年維修費估價對象系磚混一等結(jié)構(gòu)， 根據(jù)長春市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn) ，估 價對象建筑物的重置單價為 6000元/ 平方米。依行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) , 維修費用 按建筑物重置價格的計算，則年維修費用為：200X 6000X%=18000(元)(3) 估算年保險費依規(guī)定, 年保險費按房屋現(xiàn)值的 2%計算，依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) 估價規(guī)范(GB/T50291-1999)及長春市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)，磚混 結(jié)構(gòu)殘值率為 2%，耐用年限為 50 年，則年保險費為：6000-6000 X( 1-2%) /50 X 200X 2%=2353(元)(4)估算年稅費 估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的房

52、產(chǎn)稅，依規(guī)定按照 估價對象年有效毛收入的12%測算，則年稅費為：2622000 X 12%=314640（元） 估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建 設(shè)稅、教育費附加等，依規(guī)定按照估價對象年有效毛收入的 測算，則 年稅費為：2622000X %=153387（元） 估算土地使用稅，依長春市規(guī)定，按照估價對象占用土地面積10元/平方米計取，則土地使用稅為：200 X 10=2000 （元） 年稅費為：314640+153387+2000=470027（元）（5）年運營費用合計估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的年運營費用為年管理費、年維修費、年稅費以及年保險費之和，則年運營費用為：552

53、00+18000+2353+470027=54558（元）4、估算年凈收益估價對象年凈收益是由年有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬 于房地產(chǎn)的收入，則年收益為：2622000-545580=2076420（元）5、資本化率的確定資本化率的本質(zhì)是投資收益率，依據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范 （GB/T50291-1999）,本次評估采用為資本化率計算方法為市場提取 法，即搜集市場上兩宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益，選用收益法 計算公式：v a 1-，求出其資本化率。r（ 1 r） n估價人員通過對估價對象周邊類似物業(yè)租金和對實地經(jīng)營狀況的 調(diào)查了解，結(jié)合長春市同類房地產(chǎn)市場租金水平以及對未來市場行情 的預(yù)測進

54、行綜合分析，選取兩個與估價對象區(qū)位相近、用途相同、規(guī) 模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)資本化率市場提取法的計算資料（見表四）： 表四資本化率市場提取法計算表實例項目A漢森香榭里B文庭雅苑市場單價（元/川）68007100建筑面積（川）150200房地產(chǎn)銷售價格V萬元）102142租金（元/ rn2 月）11001200空置率5%5%年有效毛收入（萬元）年總費用（萬元）凈收益A剩余年期n3938資本化Y%取平均值，估價對象資本化率為：（附%寧2=%6、尚可使用年限的確定收益年限是估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。估價 對象的估價時點為2013年12月2日，估價對象土地使用權(quán)取得方式 為出讓。根據(jù)估價對象的國有土地使用證證載用途為其他商服用 地，估價對象的土地使用權(quán)終止日期至 2053年12月2日止，考慮到 本次評估以商業(yè)用途為估價前提，即至估價時點