富蘭島田園會所珍奇苗木培育項(xiàng)目可行性研究報告

1、湖南省永州市江南農(nóng)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司富蘭島田園會所珍奇苗木基地項(xiàng)目可行性研究報告 目 錄第一章 項(xiàng)目概要41.1項(xiàng)目名稱41.2項(xiàng)目建設(shè)地及概況41.3項(xiàng)目建設(shè)單位41.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模41.5產(chǎn)品規(guī)模41.6項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容51.7總投資及資金來源5第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景、必要性和條件設(shè)62.1項(xiàng)目建設(shè)的背景62.2項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)62.3環(huán)境容量分析7第三章 項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)和原則93.1項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)93.2立項(xiàng)原則93.3指導(dǎo)思想9第四章 項(xiàng)目總體布局114.1空間布局114.2時間布局11第五章 珍奇苗木培育、生產(chǎn)加工及規(guī)劃125.1冬棗苗木培育及種植區(qū)125.2紅楊樹項(xiàng)目投資及經(jīng)

2、濟(jì)效益分析155.3楊梅、大櫻桃、紅乳苗木培育區(qū)175.4富蘭島休閑會所18第六章 市場預(yù)測216.1市場需求分析216.2市場定位226.3形象定位與盈利方式和途徑22第七章 組織管理257.1.經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)257.2項(xiàng)目經(jīng)營管理模式257.3經(jīng)營管理措施257.4人員編制267.5技術(shù)培訓(xùn)26第八章 項(xiàng)目投資估算及效益評價278.1估算范圍及依據(jù)278.2投資估算278.3經(jīng)濟(jì)效益評價28第九章 結(jié)論及建議319.1結(jié)論319.1建議31第一章 項(xiàng)目概要1.1項(xiàng)目名稱富蘭島田園會所珍奇苗木基地項(xiàng)目1.2項(xiàng)目建設(shè)地及概況1.2.1項(xiàng)目建設(shè)地永州市國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)，涉及伊塘鎮(zhèn)花亭子村、姚家村等

3、。1.2.2建設(shè)地概況伊塘鎮(zhèn)雨水充足、日照偏多、氣候條件好，土質(zhì)主要以風(fēng)化的頁巖為主（當(dāng)?shù)乩习傩辗Q“三難地”即保水難、保肥難、耕作難）土壤含鈣量很高，非常適合適應(yīng)性強(qiáng)、抗性強(qiáng)、需鈣量高的冬棗生長，地形地貌開闊富有層次感，植被履蓋面積大，水源充足、空氣清新。非常適合發(fā)展冬棗種植和冬棗苗木的培育。1.3項(xiàng)目建設(shè)單位永州市江南農(nóng)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司1.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目擬建設(shè)面積213.88畝的珍奇苗木培育現(xiàn)代高科技苗圃園。1.5產(chǎn)品規(guī)模苗木基地總用地面積213.88畝，其中：冬棗苗木培育區(qū)110畝，紅楊樹苗木培育區(qū)30畝，優(yōu)質(zhì)楊梅苗木培育區(qū)20畝，大櫻桃苗木培育區(qū)20畝，紅乳葡萄苗木培育區(qū)20畝。

4、1.6項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容租憑土地 213.88畝，租地期限為2012年-2042年。引進(jìn)和購置珍奇優(yōu)質(zhì)苗木，建設(shè)以冬棗為主的育苗基地。另配套建設(shè)富蘭島4500 平方米；建設(shè)倉庫 500 平方米；休閑觀光設(shè)施 1000 平方米；育苗大棚1000 平方米；智能恒溫大棚 2500 平方米；建設(shè)自動灌溉管道 10000 米，購置提水設(shè)備 3 套；機(jī)械設(shè)備 3 套；運(yùn)輸車輛1 輛；以及建設(shè)動力電線路，購置生產(chǎn)工具等。1.7總投資及資金來源本項(xiàng)目前期投入約500萬元，由公司自籌。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景、必要性和條件設(shè)2.1項(xiàng)目建設(shè)的背景按照市委確立的建設(shè)永州市世界現(xiàn)代園林城市的歷史定位和長遠(yuǎn)目標(biāo)以及縣委縣政

5、府提出的建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)的總體定位。圍繞實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生態(tài)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，著力一、二、三產(chǎn)業(yè)互動融合發(fā)展，以現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)和休閑農(nóng)業(yè)為發(fā)展方向。隨著城市化進(jìn)程的加快，我市我縣都在積極創(chuàng)建文明、健康、衛(wèi)生、生態(tài)園林城市活動。要求拓展人口密集區(qū)綠地，加快城市生態(tài)公園、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀賞園藝、經(jīng)濟(jì)農(nóng)作物和風(fēng)景區(qū)的建設(shè)，形成良好的外圍生態(tài)圈。 冬棗苗木的培育將有效解決永州市50多萬畝分化頁巖（三難地）開發(fā)利用，將產(chǎn)生巨大的社會效益。立足以永州國家科技農(nóng)業(yè)園區(qū)，冬棗培育、娛樂休閑、采摘為重點(diǎn)，以生態(tài)農(nóng)牧種養(yǎng)為基地特色，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入。在這種大的發(fā)展環(huán)境下，觀賞植物、園林綠化、

6、必將成為城市建設(shè)、居民生活不可缺少的點(diǎn)綴和添色，市場前景極為看好。2.2項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù) 該園位于永州市郊東，北鄰祁陽縣城10余公里，往衡陽市區(qū)不足100公里，南有高速公路不到400公里至廣州市，北面與邵陽市僅離100公里，西通廣西桂林兩小時車程即可到達(dá)，距冷水灘市區(qū)9公里，位于二廣高速東側(cè)，離永州東高速路口2.5公里，有入園路直達(dá)項(xiàng)目用地，車通四方，交通極為方便，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一。農(nóng)作物以種植水稻、玉米，魚塘為主。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)擺脫不了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的束縛，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展相應(yīng)緩慢，經(jīng)濟(jì)效益比較低。隨著伊唐鎮(zhèn)從事種植綠化苗木、花卉、觀賞盆景以及漁業(yè)的企業(yè)很少，沒有一家把綠化苗木、花卉種植、休

7、閑垂釣與園林休閑觀光相結(jié)合，而本公司重點(diǎn)打造綠化苗木、經(jīng)濟(jì)苗木、觀賞植物、盆景，鮮花與經(jīng)濟(jì)農(nóng)作物相結(jié)合的種植方式，并在此基礎(chǔ)上發(fā)展園林觀賞、健身、垂釣、采摘、鄉(xiāng)村旅游度假等休閑觀光項(xiàng)目。種植的綠化苗木、花卉、觀賞植物能夠美化環(huán)境、吸煙滯塵、減少噪音、能有效改善我鎮(zhèn)近郊生態(tài)環(huán)境質(zhì)量和景觀風(fēng)貌，進(jìn)一步提升永州市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)的景觀風(fēng)貌。通過大力種植綠化苗木、經(jīng)濟(jì)苗木、觀賞植物、鮮切花卉，帶動第三產(chǎn)業(yè)，吸納農(nóng)村剩余勞動力，提高土地綜合產(chǎn)出效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2.3環(huán)境容量分析2.3.1景區(qū)旅游區(qū)采用面積法測算日環(huán)境容量。c=d 式中 c、日環(huán)境容量，單位人次； a、可游覽面積，單位平方米； a、單

8、位游人占有的合理面積，單位平方米； d、周轉(zhuǎn)率（d=景點(diǎn)開放時間/游玩景點(diǎn)所需時間）景區(qū)游覽面積約213畝，開放時間9小時，游玩景區(qū)所需時間3小時，綜合容量指標(biāo)為400m2/人次，則日環(huán)境容量為1065人次。2.3.2根據(jù)園區(qū)特點(diǎn)，參照同類園景區(qū)的指標(biāo)，旅游旺季為150天，平季為95天，淡季為120天：1065（100%150+65%95+25%120)=257463經(jīng)計(jì)算，景區(qū)年環(huán)境容量為25.75萬人次。2.3.3經(jīng)濟(jì)效益評價 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價分析計(jì)算，經(jīng)營期30年，年均人數(shù)2.15萬人。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)和原則3.1項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)3.1.1黨和國家有關(guān)發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的方針、政策。3.

9、1.2國務(wù)院20041號文件，國務(wù)院20051號文件，國務(wù)院20061號文件，國務(wù)院20071號文件，國務(wù)院20081號文件。3.1.3國家農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，發(fā)展業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的有關(guān)政策。3.1.4國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)多種經(jīng)營項(xiàng)目總體規(guī)劃編寫大綱。3.1.5湖南省人民政府（2007年9月)關(guān)于加快發(fā)展高科技農(nóng)業(yè)的意見。3.1.6湖南省發(fā)改委關(guān)于湖南高科技農(nóng)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目備案通知3.2立項(xiàng)原則3.2.1全面規(guī)劃，合理布局，分期建設(shè)，滾動發(fā)展，逐步完善，科學(xué)套種。3.2.2在切合實(shí)際的基礎(chǔ)上，以高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的原則，打造生態(tài)高效的產(chǎn)業(yè)品牌。3.3.3貫徹“保護(hù)、開發(fā)、利用”相結(jié)合的方針，將保護(hù)生態(tài)環(huán)境、改善小氣候

10、與發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)相結(jié)合，相互促進(jìn)。3.3.4項(xiàng)目安排先易后難，優(yōu)先開發(fā)投資少見效快的項(xiàng)目，以確保投資效益。3.3指導(dǎo)思想 在保護(hù)原生態(tài)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，利用資源優(yōu)勢、地形優(yōu)勢，大力發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)，提高資源利用率、社會經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益，生態(tài)文明大豐收。第四章 項(xiàng)目總體布局4.1空間布局 本項(xiàng)目從功能上分為四大塊，即苗木培育區(qū)、采摘區(qū)、加工區(qū)、生態(tài)休閑農(nóng)業(yè)區(qū)，采摘區(qū)產(chǎn)品運(yùn)送到加工區(qū)銷售，所生產(chǎn)的秸稈、費(fèi)菜葉等有機(jī)廢料，可加工用于苗木培育區(qū)的種植原料，苗木培育區(qū)的苗木等可為游客休閑提供實(shí)地體驗(yàn)的樂趣，生態(tài)區(qū)農(nóng)業(yè)可帶動苗木培育區(qū)、采摘區(qū)、加工區(qū)的發(fā)展，四個區(qū)相互聯(lián)系，相互依托，形成一個有機(jī)

11、整體。4.2時間布局 項(xiàng)目建設(shè)期及遠(yuǎn)期規(guī)劃1）本項(xiàng)目分三期，建設(shè)期兩年，即從 2012年11月至 2015 年11月，一期規(guī)劃土地100畝，建設(shè)期半年，二期規(guī)劃80畝，建設(shè)期半年，三期規(guī)劃 33.88畝，建設(shè)期一年2）進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)三年半完成。當(dāng)年建好180畝，即冬棗、紅楊樹、紅乳，大櫻桃等育苗基地，第二年修建好鋼架大棚，完善道路布置，引進(jìn)觀賞植物、花卉種子、蔬菜，完善整個園區(qū)的園林建設(shè)。第五章 珍奇苗木培育、生產(chǎn)加工及規(guī)劃采用公司加農(nóng)戶的合作模式，按國家規(guī)定無公害食品生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)，加工大冬棗，不使用化肥農(nóng)藥，利用植物互利關(guān)系實(shí)施間種、套種，即生態(tài)有機(jī)種植，合理搭配，并引進(jìn)新品種、新技術(shù)，

12、培育新苗木品種，實(shí)施四季生產(chǎn)、四季銷售，即體現(xiàn)綠色環(huán)保，有實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價值。5.1冬棗苗木培育及種植區(qū)5.1.1概述 1、棗樹適應(yīng)性廣，耐旱、耐瘠、耐鹽堿，抗風(fēng)固沙等抗逆力極強(qiáng)，是果樹上山下灘的先鋒樹種和理想的生態(tài)經(jīng)濟(jì)林樹種，尤其在干旱地、高鈣質(zhì)化土壤種植，也可獲得豐產(chǎn)增收。棗果及其加工食品一直是我國特產(chǎn)和傳統(tǒng)的拳頭出口創(chuàng)匯產(chǎn)品。利用荒山荒坡，和稻田營造苗木培育基地，改造建設(shè)優(yōu)質(zhì)綠色棗果示范基地和良種繁育基地符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合永州市園林城市開發(fā)、以及國家科技生態(tài)園的發(fā)展的戰(zhàn)略方針，能夠提高土地產(chǎn)出效益，增加農(nóng)民收入，促進(jìn)林業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)協(xié)調(diào)的發(fā)展。 2、種植區(qū)位于園區(qū)地勢最

13、高地帶，面積約荒山旱土50畝、為冬棗種植區(qū)，旱土50畝、為冬棗苗木培育區(qū)，由于地形以山地為主，首先要對地形進(jìn)行整理，把它做成寬3m，高0.6m-0.8m的梯田狀，由于冬棗屬于落葉樹種，因此我們還可套種耐半陰的經(jīng)濟(jì)作物（豆科的大豆、花生、甘蔗、蔬菜等），耐半陰觀賞類園林植物（月季r. chinensis、杜鵑rhododendron、山茶camellia japomica、郁金香tulipa、)可供觀賞和舉辦花卉展.稻田按照苗木習(xí)性整理成塊狀結(jié)構(gòu)。5.1.2管理模式及銷售制度 1、要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)；必須依靠高新技術(shù)和現(xiàn)代化的經(jīng)營管理機(jī)制。必須對全體員工進(jìn)行職業(yè)道德，專業(yè)技術(shù)，經(jīng)營管理，市場營銷

14、等方面知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，以提高員工的整體綜合素質(zhì)、學(xué)識水平和獨(dú)立操作能力。同時應(yīng)對租憑農(nóng)戶和周邊棗農(nóng)、苗農(nóng)進(jìn)行實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)，加強(qiáng)技術(shù)指導(dǎo)，使他們熟練掌握綠色棗果生產(chǎn)以及紅楊樹、英紅九號育苗培育標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)規(guī)程。2、本項(xiàng)目采用“公司+基地+租憑”的經(jīng)營管理模式。由公司統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌資建設(shè)、統(tǒng)一品種布局、統(tǒng)一技術(shù)指導(dǎo)、統(tǒng)一物資供應(yīng)、統(tǒng)一產(chǎn)品銷售。 3、 本園良種繁育基地和生產(chǎn)示范基地實(shí)行“六定一獎、租憑經(jīng)營”，六定是指定人員、定面積、定任務(wù)、定質(zhì)量、定成本、定報酬；一獎指超額完成產(chǎn)品指標(biāo)數(shù)量和質(zhì)量的部分實(shí)行獎勵。對農(nóng)忙季節(jié)雇請的季節(jié)工、臨時工則按照勞動定額或工日計(jì)付報酬。 5.1.3投資及經(jīng)濟(jì)效益

15、分析總投資人民幣200萬，固定資金120萬，流動資金80。1、其中土地流轉(zhuǎn)承租、整治、苗木采購、栽植、施肥管理、人員工資投資約18.05萬。完全為新開發(fā)棗園，第一年收益為零，第二年畝產(chǎn)冬棗3000斤*10元/斤=3萬元，即第二年產(chǎn)值150萬，第三年才能進(jìn)入采摘期，畝產(chǎn)5000斤*15元/斤=7.5萬元，即年產(chǎn)值375萬。苗木培育每畝600棵，50畝棵培育苗木3萬棵，每棵苗木的成本3元，總成本9萬元，員工工資18萬，共計(jì)總成本27萬，第三年苗木出售價15元/棵，即產(chǎn)值45萬元。苗木培育需三年可掛果，按投資回報的30%計(jì)算，三年總投資380萬(附表一)，即第三年收回總投資。（附表一） 冬棗項(xiàng)目投資

16、預(yù)算表序號支出項(xiàng)目名稱項(xiàng)目分解項(xiàng)目再分解單價（元）數(shù)量數(shù)額（元）備注1租地租地費(fèi)用荒山6060畝36002旱土10040畝40003購置苗木及種植苗木購置及種植買冬棗苗1512000株1800004種植人工費(fèi)（15人）8020天240005種植所需肥生根粉1kg801kg=4桶320每克對水10斤6磷肥150100袋15000每株施100g715050袋7500每株施50g8養(yǎng)護(hù)養(yǎng)護(hù)花前管理追肥：萌芽前1-2周進(jìn)行150200袋30000每畝2袋和人工肥混合使用9花前肥：5月中旬，以氮、磷復(fù)合肥為主。130150袋1950010催果肥：6-7月份，三元素復(fù)合肥130100袋13000外加尿素3

17、袋100元用于葉面追肥11花期管理花期管理苗木發(fā)出新芽殺蟲用水胺硫磷1240瓶48012抹芽、環(huán)割3人8020天4800視情況定13噴施赤霉素每畝粉劑1g，乳劑2g，對水150斤。13401040各40袋沒袋13元14果后管理磷肥150100袋15000混合使用，均勻撒到地面，進(jìn)行8-12cm翻土。15復(fù)合肥15050袋750016人工翻土疏根10人8020天1600017澆灌兩人需4人一組進(jìn)行澆灌12003個月1440018專家指導(dǎo)技術(shù)指導(dǎo)費(fèi)用50002月200005000元/人*2月*2人=6000元合計(jì)37614019不可預(yù)算費(fèi)用18807按預(yù)算總額的5%計(jì)算總計(jì)3949473年總計(jì)12

18、00000 5.2紅楊樹項(xiàng)目投資及經(jīng)濟(jì)效益分析 5.2.1概述 中華紅楊是高達(dá)喬木中唯一的一個彩色葉樹種，目前世界上唯一中國獨(dú)有，是彩葉樹種紅葉類中的珍品。紅楊樹是紅楊的第二代產(chǎn)品，葉柄、葉脈、干莖、新稍始終為紫紅色，葉面顏色從發(fā)新芽期至落葉，呈現(xiàn)紅色、紫紅色、深紫紅色演變的過程，色彩鮮艷、靚麗；樹干通直、冠形圓落、樹身挺拔；林相英??；紅楊樹屬雄性樹種，無飛絮，不污染環(huán)境，具有很強(qiáng)的抗逆性、抗病蟲害、抗旱澇，耐鹽堿、耐高溫、耐嚴(yán)寒，全國各地均可種植，是非常難得，非常養(yǎng)眼的園林及美化環(huán)境的樹種。5.2.2投資及經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目總投資人民幣60萬，固定資金44萬，流動資金16萬。其中土地流轉(zhuǎn)承租

19、、整治、苗木采購、栽植、施肥管理、人員工資投資約4.5萬。紅楊樹扦插苗15元/株，每年生長高度1.53米，胸徑擴(kuò)大3-4厘米。三年高度4.59米胸徑912厘米，三年生苗木150元/株，即第三年收入99萬元，按投資回報的30%計(jì)算，三年總投資78萬，即第三年收回總投資。投資預(yù)算見(附表二)序號支出項(xiàng)目名稱項(xiàng)目分解項(xiàng)目再分解單價（元）數(shù)量數(shù)額（元）備注1租地租地費(fèi)用稻田1.5300斤/畝135001.5元*300斤/畝*30畝=9000元2購置苗木及種植苗木購置及種植購買紅楊樹扦插苗156600株99000楊樹苗一畝田是栽220棵，株距是1.5米左右種植人工費(fèi)（10人）8010天8000種植所需肥

20、生根粉1kg801kg=2袋160每克對水10斤磷肥12015袋1800每株施100g復(fù)合肥13010袋1300每畝地施30斤3養(yǎng)護(hù)春季管理追肥：高效復(fù)合肥萌芽前1-2周進(jìn)行12020袋2400每畝一袋和人工肥混合使用花前肥：5月中旬，以氮、磷復(fù)合肥為主。12010袋1200每兩畝一袋夏季管理苗木發(fā)出新芽殺蟲用水胺硫磷830瓶240外加尿素一袋100元用于葉面追肥抹芽、修剪10人802天160視情況定澆灌兩人一組進(jìn)行澆灌12002個月2400兩人秋季管理磷肥12010袋1200混合使用，均勻撒到地面，進(jìn)行8-12cm翻土。尿素1504袋600人工翻土疏根10人8010天8000合計(jì)139960

21、4不可預(yù)算費(fèi)用6998按預(yù)算總額的5%計(jì)算總計(jì)1469583年共計(jì)4408745.3楊梅、大櫻桃、紅乳苗木培育區(qū)5.3.1概述 1、楊梅、大櫻桃、紅乳都屬于經(jīng)濟(jì)類苗木，其中果實(shí)含葡萄糖、果糖、檸檬酸、蘋果酸、草酸、乳酸和蠟質(zhì)等；又含花色素的單葡萄糖甙和少量雙葡萄糖甙，可生津解渴，和胃消食。治煩渴，吐瀉，痢疾，腹痛，滌腸胃，解酒。果實(shí)治心胃氣痛，痢疾，吐瀉；樹皮能止血治痢，外用治刀傷出血，跌打傷，筋骨痛，具有很高的經(jīng)濟(jì)價值和藥用價值。2、大櫻桃是我國果樹中繼中國櫻桃之后果實(shí)成熟最早的果樹樹種。中醫(yī)藥學(xué)認(rèn)為，大櫻挑具有調(diào)中補(bǔ)氣，祛風(fēng)濕的功能。農(nóng)業(yè)專家稱：大櫻桃管理用工少，生產(chǎn)成本低，經(jīng)濟(jì)效益高，積

22、極發(fā)展大櫻桃生產(chǎn)，有著廣闊的前景。3、紅乳是紅提的栽培變種，是李文棟先生于2006年選育成功的果中珍品，肉質(zhì)硬酥脆、極甜、清香爽口、風(fēng)味極佳，品嘗之后，指間即感粘粘的，可見糖份之多。與其他品種相比具有五大優(yōu)勢：高產(chǎn)：3年生成樹，枝枝有果，皆為雙穗，結(jié)果率之高實(shí)屬罕見，畝產(chǎn)萬斤亦不為過；高糖：成熟后含糖高達(dá)25度以上，品嘗后讓人回味無窮，食之不忍住口；果形美：果粒細(xì)長，果頂極尖，紅的晶瑩剔透，穗穗掛在枝上，就像滿園的藝術(shù)珍品；高抗?。簬啄陙碛^察，其抗性不亞于歐美種，較之美人指、紅地球等品種抗性不知強(qiáng)多少倍；木質(zhì)化程度高：正常栽培的樹體，果實(shí)還未完全成熟，結(jié)果枝條已大部分成熟，全樹無有任何結(jié)果枝是

23、綠條，枝枝本質(zhì)化。5.3.2投資及經(jīng)濟(jì)效益評價項(xiàng)目總投資120萬元，固定資金89萬元，流動資金31萬元。 其中土地流轉(zhuǎn)承租、整治、苗木采購、栽植、施肥管理、人員工資投資約4.5萬。小苗平均價12元/株，每畝260棵供需苗木15600棵，三種苗木三年都可掛過，楊梅畝產(chǎn)600斤，單價15-25元/斤，即第三年平均總產(chǎn)值24萬元；大櫻桃畝產(chǎn)800-2500斤，單價10元/斤，即第三年平均總產(chǎn)值16萬元；紅乳畝產(chǎn)5000斤，單價20元/斤，即第三年平均總產(chǎn)值200萬元。即第三年收入240萬元，按投資回報的30%計(jì)算，三年總投資228萬，即第三年收回總投資。5.4富蘭島休閑會所5.3.1概述 富蘭島休閑

24、會所位于園區(qū)水庫正東方向，占地約6000平方米，是集休閑、娛樂、餐飲、住宿、購物為一體，能同時容納150余人就餐和住宿，各種休閑娛樂設(shè)施齊全。既可品嘗山村農(nóng)家口味的野生土菜、自養(yǎng)土雞、野鴨、精品思文魚，又可下地摘取自種蔬菜、水果、還可休閑垂釣5.3.2管理模式及銷售制度1、要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)；必須依靠高新技術(shù)和現(xiàn)代化的經(jīng)營管理機(jī)制。必須對全體員工進(jìn)行職業(yè)道德，專業(yè)服務(wù)，經(jīng)營管理，市場營銷等方面知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，以提高員工的整體綜合素質(zhì)、學(xué)識水平和獨(dú)立操作能力。富蘭島田園會所投資一定遵循商業(yè)原則，充分考慮投入產(chǎn)出，體制上必須實(shí)現(xiàn)市場化管理，支持年輕人創(chuàng)業(yè)，采取分塊出租管理。充分利用集團(tuán)的品牌優(yōu)勢，

25、農(nóng)業(yè)公司定位為：整體規(guī)劃、資源整合者，品牌維護(hù)與推廣者。富蘭島田園會要利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)會員制管理，要作為現(xiàn)實(shí)版的qq農(nóng)場，讓會員孩子，能在家中監(jiān)視自己的農(nóng)場，增加童趣樂趣。 2、本項(xiàng)目采用“公司+基地+租憑”的經(jīng)營管理模式。由公司統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌資建設(shè)、統(tǒng)一品種布局、統(tǒng)一服務(wù)禮節(jié)、統(tǒng)一物資供應(yīng)、統(tǒng)一產(chǎn)品銷售，采用會員制訂單，消費(fèi)以永州3000戶年收入在50萬元和3萬戶年收入20萬元以上的群體為主，大眾群體為輔。5.3.3投資及經(jīng)濟(jì)效益評價 該項(xiàng)目總投資360萬元，固定資金260.56萬元，流動資金99.44萬元。按照大眾消費(fèi)為計(jì)算指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算。 休閑會所營業(yè)收入包括住宿、餐飲、娛樂等，

26、根據(jù)基地建設(shè)和旅游項(xiàng)目的開設(shè)情況，結(jié)合我省和永州的社會消費(fèi)指標(biāo)，并參考本省臨近或類似的旅游收費(fèi)情況，經(jīng)分析擬定如下收入的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2） 住宿：120床位，平均每天每床位120元，利用率70%，2013年起營業(yè)，每年?duì)I業(yè)時間按10個月計(jì)算。3） 餐飲按照年平均25元/人天計(jì)算4）購買農(nóng)作物按照年平均30元/人天計(jì)算5) 娛樂年人均消費(fèi)按30元/人天計(jì)算 經(jīng)計(jì)算，投產(chǎn)營業(yè)，住宿收入302.4萬元，餐飲收入108.75萬元，娛樂收入130.5萬元，購物收入130.5萬元。年均收入672.15萬元，即投產(chǎn)后正常營業(yè)當(dāng)年就可收回成本。第六章 市場預(yù)測6.1市場需求分析6.1.1 在科學(xué)技術(shù)迅速發(fā)展的

27、今天，農(nóng)業(yè)作為滿足人類基本需求的初級產(chǎn)品，一直是人類不可或缺的生存依據(jù)農(nóng)業(yè)不再以生產(chǎn)農(nóng)作物滿足人類的飲食需求為主要目的，而是將整個農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、過程、產(chǎn)物調(diào)整為以滿足人們的休閑、采摘、參與需求為主。因此，觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展具有歷史的必然性，它是社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。1、城鎮(zhèn)居民對去郊外農(nóng)村旅游觀光有強(qiáng)烈的需求。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平的顯著提高是推動觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展的動力。3、城市郊區(qū)聚集的一定數(shù)量和質(zhì)量的人力資本是觀光農(nóng)業(yè)興起的重要條件。4、觀光農(nóng)業(yè)的本質(zhì)就定了它是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的高級形式。5、觀光農(nóng)業(yè)是農(nóng)民增收致富的重要途徑。6.1.2農(nóng)業(yè)必須要面向各類消費(fèi)者，以不同的景觀吸引不同的游客在發(fā)展初

28、期，重點(diǎn)放在一些有文化的中高收入者上，因?yàn)樗麄冊谒枷肷蠈@種項(xiàng)目較易接受，需求量大，而且經(jīng)濟(jì)條件也許可。但從整體上看，農(nóng)業(yè)科技園必須面向各類不同的消費(fèi)者，要讓大多人享受到這種公共資源，為此科技園設(shè)計(jì)時應(yīng)兼顧不同收入者的利益，不能只建高檔景點(diǎn)和設(shè)施為少數(shù)富有者服務(wù)。除了消費(fèi)者要多樣化之外，消費(fèi)對象也要多樣化，要善于挖掘潛伏在農(nóng)業(yè)內(nèi)部的各種人文資源，與農(nóng)業(yè)相關(guān)的田間情趣、鄉(xiāng)土風(fēng)情、以及人與自然、農(nóng)業(yè)科技和教學(xué)、農(nóng)業(yè)與美術(shù)等方面的農(nóng)業(yè)資源。6.2市場定位理念：快樂主義（釋意、健康、土特、野味、濕情生活）模式：開放式管理及服務(wù)功能：集娛樂休閑、勞事體驗(yàn)、觀光、采摘、商務(wù)洽談等主題文化經(jīng)營為一體。就目前

29、我國的糧、棉、油等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)將處于劣勢，而技術(shù)型的苗木、花卉、經(jīng)濟(jì)性農(nóng)作物等產(chǎn)業(yè)，隨著人們生活水平的提高，居住條件的改善，園林城市建設(shè)步伐的加快，環(huán)保意識的增強(qiáng)，給觀賞植物，園林綠化苗木產(chǎn)業(yè)帶來了無限生機(jī)。該產(chǎn)品在市場滯銷之時，仍可通過對園林苗木的培育，增加樹齡等方式，使價值倍增，在市場好轉(zhuǎn)時賣出更好的價格，因此該項(xiàng)目市場風(fēng)險小。近年來，我國苗木花卉業(yè)發(fā)展迅速。優(yōu)質(zhì)苗木花卉產(chǎn)品供不應(yīng)求。目前，我縣苗木花卉業(yè)發(fā)展相對滯后，隨著城市化進(jìn)程的加快，綠化苗木市場。6.3形象定位與盈利方式和途徑6.3.1形象定位形象定位是觀光農(nóng)業(yè)市場開拓、實(shí)現(xiàn)成功營銷的第一步。依據(jù)本地特有的旅游資源、自然景觀、歷史文化傳

30、統(tǒng)、人文條件等，進(jìn)行綜合分析，通過深入挖掘其文化內(nèi)涵，對農(nóng)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，精心設(shè)計(jì)、科學(xué)包裝旅游產(chǎn)品，大力宣傳、促銷，必將對提高農(nóng)業(yè)園的知名度和吸引力，開拓旅游客源市場產(chǎn)生顯著的形象效應(yīng)。一般情況下，形象定位應(yīng)遵循以下幾點(diǎn)：1）主題標(biāo)志化原則旅游主題實(shí)質(zhì)就是旅游區(qū)的獨(dú)特性，每個游區(qū)必須有一個或多個鮮明的主題，從而形成強(qiáng)有力的視覺沖擊。2）在設(shè)計(jì)上體現(xiàn)生態(tài)化生態(tài)農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和旅游發(fā)展的必然趨勢，所以形象定位更應(yīng)體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想，即強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧發(fā)展，在其標(biāo)志、宣傳口號上盡量突出生態(tài)農(nóng)業(yè)的主題。3）功能多樣性對于形象定位而言，功能多樣性即要求園區(qū)主題應(yīng)盡量滿足所有人群，但園

31、區(qū)功能多樣性最終還要靠豐富多彩的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)配套的服務(wù)來完成。4）活動的參與性現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光園活動多向主題化、參與化的方向發(fā)展。置身園區(qū)就是為了感受一下鄉(xiāng)土的氣息，體會一下農(nóng)村生活，享受一下田園的無限樂趣。予以體驗(yàn)鄉(xiāng)村的“野”、“土”之風(fēng)情。6.3.2盈利方式和途徑1）門票收入2）觀光采摘收入3）度假休閑收入4）場地出租收入5）餐飲收入6）當(dāng)?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)、加工、銷售收入7）地方特色工藝品開發(fā)、加工、銷售收入5）珍奇苗木栽培繁殖、銷售收入第七章 組織管理7.1.經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)董事會技術(shù)顧問總經(jīng)理副總經(jīng)理采購部生產(chǎn)部采購人員檢驗(yàn)設(shè)備維修基建管理加工車間保管銷售部項(xiàng)目開發(fā)部財(cái)務(wù)部營銷人員技術(shù)培訓(xùn)基

32、地建設(shè)產(chǎn)品開發(fā)會計(jì)出納后勤7.2項(xiàng)目經(jīng)營管理模式公司是全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目的運(yùn)營和管理工作，自負(fù)盈虧，責(zé)權(quán)利分明。經(jīng)營管理模式包括由總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的公司管理模式和由生產(chǎn)總監(jiān)負(fù)責(zé)制的生產(chǎn)管理模式相結(jié)合。7.3經(jīng)營管理措施工程管理、生產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)管理、銷售管理等參照相關(guān)政策法規(guī)，制定嚴(yán)格而切實(shí)可行的經(jīng)營管理措施，并嚴(yán)格執(zhí)行。7.4人員編制園區(qū)管理人員16人，苗木培育區(qū)8人（每個管理處3人），生態(tài)加工區(qū)2人，旅游區(qū)6人。堅(jiān)持高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、高標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)品牌的管理宗旨，制定和實(shí)行一系列生產(chǎn)管理制度。各部門新增管理定員見附表三。附表三： 管理定員表 序號部門人員備注1生態(tài)種植區(qū)2新增2苗木培育區(qū)6新增3生態(tài)加工區(qū)2

33、新增4休閑旅游區(qū)4新增5生態(tài)溫室區(qū)2新增合計(jì)16新增7.5技術(shù)培訓(xùn)7.5.1項(xiàng)目根據(jù)不同崗位對人員素質(zhì)不同要求，采取不同的培訓(xùn)方式。公司主要領(lǐng)導(dǎo)要求懂管理，會經(jīng)營，有全面的管理經(jīng)營才能和農(nóng)業(yè)方面的相關(guān)知識，以進(jìn)修、外出考察、自學(xué)成才為主，面授為輔。7.5.2新招聘人員將分崗位及老員工，請永州職業(yè)技術(shù)學(xué)院教授、專家進(jìn)行系統(tǒng)全面的技能培訓(xùn)，達(dá)到技術(shù)要求后特證上崗。、第八章 項(xiàng)目投資估算及效益評價8.1估算范圍及依據(jù)8.1.1估算的依據(jù)1、湖南省仿古建筑及園林工程單位估價表2、湖南省建筑工程綜合預(yù)算定額3、 永州市物資采購現(xiàn)行市場價8.1.2估算范圍包括景點(diǎn)建設(shè)，娛樂設(shè)施，旅游服務(wù)，辦公生活設(shè)施，環(huán)

34、境保護(hù)，景區(qū)綠化及附屬工程的建筑工程費(fèi)，設(shè)備費(fèi)及其他工程費(fèi)；種植基地基礎(chǔ)建設(shè)，辦公生活設(shè)施，生產(chǎn)設(shè)備設(shè)施費(fèi)。8.2投資估算8.2.1項(xiàng)目總投資1、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資513.56萬元，按投資構(gòu)成分：建筑工程費(fèi)用 123萬元，設(shè)備及安裝費(fèi)用137.56萬元，苗木培育費(fèi)用253萬元 。按項(xiàng)目內(nèi)容分：生態(tài)種基地建設(shè)費(fèi)用260.56萬元，生態(tài)養(yǎng)殖育苗基地建設(shè)費(fèi)用253萬元。2、流動資金參照類似項(xiàng)目的流動資金占用情況，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)估算，項(xiàng)目流動資金226.44萬元。3、項(xiàng)目總投資，項(xiàng)目總投資740萬元，其中固定資產(chǎn)513.56萬元，流動資金 226.44萬元。8.2.2投資分期安排根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的順

35、序，建設(shè)投資分三期，第一期2013年投資資金320萬元，第二期2014年投資資金420萬元，8.3經(jīng)濟(jì)效益評價項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價分析計(jì)算經(jīng)營期為30年。8.3.1營業(yè)收入 生態(tài)園區(qū)旅游營業(yè)收入包括門票、餐飲、娛樂、住宿等，根據(jù)基地建設(shè)和旅游項(xiàng)目的開設(shè)情況，結(jié)合我省和的社會消費(fèi)指標(biāo)，并參考本省臨近或類似的旅游收費(fèi)情況，經(jīng)分析擬定如下收入的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。1）門票2014年-2015年，15元/人，2016-2018年，20元/人，2019年以后25元/人。4） 住宿農(nóng)家小別墅：120床位，每天沒床位130元，利用率70%，2013年起營業(yè)，每年?duì)I業(yè)時間按10個月計(jì)算。5） 餐飲2014年-2018年平均20元/人天，2019年后平均30元/人天。4）購買農(nóng)作物2