商鋪說辭【勁松書屋】

1、商鋪說辭 定位闡述出該物業(yè)所在區(qū)域、城市的性質(zhì)與之不同之處，并理出該物業(yè)的優(yōu)勢(shì)為下一步說辭作好鋪墊發(fā)展基于定位上的說辭，必須參合當(dāng)?shù)貙?duì)該地的政策性，經(jīng)濟(jì)性，預(yù)見性發(fā)展思路。利用現(xiàn)有的基準(zhǔn)定位和硬件作鋪墊，描述出5年、10年或以后的發(fā)展立項(xiàng)、前景及回報(bào)。 投資分析該板塊的重點(diǎn)是，銷售人員的經(jīng)驗(yàn)，不僅僅局限于銷售，且對(duì)其他行業(yè)也必須有所了解，如經(jīng)商、股市等.本板塊重點(diǎn)是將專業(yè)置業(yè)顧問搖身轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)投資顧問。幫客戶花錢，幫客戶投資。所以需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)，將股票、經(jīng)商辦廠、開店、存款看息、甚至金融保險(xiǎn)等作風(fēng)險(xiǎn)投資對(duì)比。 性價(jià)對(duì)比根據(jù)所在城市所在不同區(qū)域、同地段，不同地段、同區(qū)域，同區(qū)域、不同地段，不同

2、地段、不同區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目來進(jìn)行本質(zhì)對(duì)比、分析及投資商業(yè)與住房的投資額度和回報(bào)率、增值潛力進(jìn)行分析對(duì)比。 具體問題分析鑒于不同客戶，不同思維和問題的分析，參考去解決問題，需要銷售人員具備很高的靈活度，根據(jù)實(shí)際情況來談判，主要也要準(zhǔn)備好價(jià)格高和租金低的說辭。詞例：玉水金街定位玉水金街項(xiàng)目位于平塘縣原老大橋，橫跨玉水河，獨(dú)享兩岸河景，南連平塘縣新城區(qū)、濕地公園、平塘縣政府、平塘的新商業(yè)圈，北邊緊鄰平塘縣新老城區(qū)，（緊挨橋頭商業(yè)步行街，休閑廣場(chǎng)），是平塘縣政府站在利民、便民、利國、促進(jìn)城市和諧發(fā)展、打造一個(gè)以優(yōu)化經(jīng)濟(jì)、發(fā)展環(huán)境、營造重商興企的氛圍城市而規(guī)劃的一個(gè)河濱區(qū)域，所擬定出的核心商業(yè)文化中心，而

3、核心商業(yè)區(qū)也被稱為都市綜合體，其條件必須符合全新的城市形態(tài)，構(gòu)造需高度節(jié)約，融合多種城市功能的區(qū)域（需具備居住、商務(wù)辦公、出行、休閑、消費(fèi)購物、文化娛樂、社交及游憩等），并周邊市政設(shè)施需成熟，如醫(yī)院、銀行、學(xué)校、休閑場(chǎng)所等要近在咫尺，該片區(qū)的項(xiàng)目規(guī)劃僅作開放式商業(yè)圈設(shè)計(jì)，其目的是建造高度節(jié)約，能夠相互作用，達(dá)到互為價(jià)值鏈的區(qū)域空間。發(fā)展 隨著西部開發(fā)的力度加大，城市發(fā)展的腳步已見加快，玉水金街周邊的市政設(shè)施也日益俱全，不僅是在日常生活配套上非常周全，且居住生活外的休閑配套也開始大力開發(fā)，在該片區(qū)規(guī)劃中，戶外字幕電視、河濱休閑路等市政設(shè)施的擬建、還有各個(gè)金融業(yè)、通信業(yè)、百貨零售業(yè)、家居業(yè)的進(jìn)駐，

4、各種大型的酒吧、茶吧及桑拿等各種高端休閑娛樂業(yè)也紛紛加入該片區(qū)?？梢哉f該片區(qū)今后的商業(yè)氛圍更加濃厚，且以玉水金街為中心商業(yè)圈，折射周邊建設(shè)打造一流河濱城市規(guī)劃已啟動(dòng)，現(xiàn)正在修建，很快投入使用，而在平塘縣這樣的設(shè)計(jì)規(guī)劃發(fā)展前景中購買商鋪，不論你是自營還是投資，一來生活極其便利，二者就是自己的物業(yè)升值潛力不可估量，況且現(xiàn)在整個(gè)老城區(qū)發(fā)展成熟度未到頂峰，置業(yè)是一輩子的事，一旦平塘老城區(qū)100的發(fā)展改造完畢，到時(shí)一方面是價(jià)格是否還是現(xiàn)在的價(jià)格，另一方面就是城市中心的物業(yè)就算花錢也買不到了，就像十年前的這片區(qū)域，那時(shí)候才幾千塊錢一個(gè)平方，要是當(dāng)初買了下來，不用說，到今天一個(gè)平方也能賺幾萬塊錢，根據(jù)發(fā)展趨

5、勢(shì)，再過5年，10年將會(huì)幾倍上漲，如果你遲疑，所有的升值空間就被先你一步的人搶走了，所以沒有問題今天看好了，就定下來。投資分析（即人民幣貶值）隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的富榮，收入的增加，人們?cè)谕顿Y上提高警惕，更是小心翼翼，針對(duì)所有的投資，從更多方面來看它已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、人為思想上演變成財(cái)產(chǎn)定義的性質(zhì)，那么我們把錢放在哪里最安全呢？1、 存錢到銀行 在中國80的國人有錢就存銀行，事實(shí)上錢存在銀行就是一種貶值的行為，因?yàn)殂y行的普通存款利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)等于不了“通貨膨脹”的利率，也是一種負(fù)利率（銀行曾七次調(diào)息，還增收20的個(gè)稅）錢存到銀行就像月光下的冰塊，因?yàn)殂y行的利息經(jīng)過金融動(dòng)蕩后加息和降息的次數(shù)平凡和不可預(yù)見

6、，再者現(xiàn)在GDP快速增長，物價(jià)也逐年拉高，使得銀行存款為數(shù)不多的利息和本金在次年后的GDP消費(fèi)上得不到等年同期的產(chǎn)值，也是證明存款的利率和物價(jià)上漲不成正比，所以存款在銀行是不明智的選擇。2、 股票中國股市雖然也逐漸變得成熟，但始終是一個(gè)不規(guī)模、不規(guī)則的市場(chǎng)。因?yàn)閲鴥?nèi)股市牽扯的面很寬（如政治、國際經(jīng)濟(jì)）更多的是它肩負(fù)著企業(yè)解圍的責(zé)任，以前的企業(yè)都是國有企業(yè)，對(duì)于資金的報(bào)留都有銀行來做后盾，但是企業(yè)要發(fā)展、要生存，國家才給企業(yè)包裝上市，這筆錢是不用付利息的，而且還不用擔(dān)心是否短期內(nèi)遭到借貸催款，如果企業(yè)破產(chǎn)，最終國家和銀行都不會(huì)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，最后血本無歸的還是老百姓，所以都是由國家控制的，換句話投資股市

7、就是在和國家賭博，股票也稱為紙上富貴，只要一天沒有撤離股市，就是擁有空頭支票，俗話說十人炒股、八人賠、九個(gè)傻子、一個(gè)賊，而且我國的股市不穩(wěn)定，想達(dá)到一夜暴富，那只是個(gè)夢(mèng)想，幾乎是不可能的。3、 經(jīng)商 經(jīng)商做生意的利潤一般來講是1030左右，不僅僅面對(duì)著巨大的開資，（如稅費(fèi)、人員開資、商務(wù)開資、以及辦公等開資），而且還需要面對(duì)巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力?？偟膩碚f經(jīng)商不僅僅面對(duì)巨大的開資和市場(chǎng)壓力，更多的還要面對(duì)難收賬、資金回籠等問題，所以說風(fēng)險(xiǎn)也是最大的。4、 購買保險(xiǎn) 其實(shí)在我國對(duì)于保險(xiǎn)的相關(guān)政策還不明確、不完善，保險(xiǎn)業(yè)其實(shí)就是購買的一紙協(xié)議，在購買保險(xiǎn)和賠付中，一是不及時(shí)手續(xù)麻煩，二是賠付條款和條件

8、諸多不明晰。對(duì)消費(fèi)者來說不是很有保障。如很有錢倒是可以買一份保險(xiǎn)，但保險(xiǎn)不適合投資只是買一份心安，為什么這么說呢？去年還是前年保險(xiǎn)公司破產(chǎn)的事件不是沒有過，新聞報(bào)紙都有報(bào)道。5、投資地產(chǎn)由于房地產(chǎn)擁有不可移動(dòng)性和不可再生性。一是土地有限二是環(huán)境惡化導(dǎo)致國家大面積土地不能投入使用，所以土地的征地費(fèi)、土地出讓費(fèi)也相對(duì)比較高，從而加上配套、建安、和居家水平消費(fèi)需求等房產(chǎn)不但不會(huì)降價(jià)，反而使得房產(chǎn)成為投資保值增值的有效方法之一。那么投資地產(chǎn)，投資什么樣的產(chǎn)品將是大家考慮的熱點(diǎn)，無外乎就是商鋪、寫字樓和住宅，商鋪與寫字樓和住宅具有很大的差異特性。商鋪?zhàn)畲蟮膬?yōu)點(diǎn)在于它不會(huì)老。商鋪投資的難度比住宅來得更大，

9、眼光要很準(zhǔn)。而且，對(duì)于商鋪所處的地段，將會(huì)帶來的客流量以及周邊經(jīng)營范圍羊群效應(yīng)的影響，決定商鋪將放租的行業(yè)，行業(yè)前景又是如何的? 從四個(gè)方面介紹一下投資商鋪的好處。、不折舊就住宅而言一般的使用年限為70年，在物業(yè)中是最長的，但住宅畢竟是家在其中，所以舊了會(huì)有那么美中不足的遺憾，所以一個(gè)新的住宅社區(qū)一般來說住上5至10年都會(huì)選擇更換新的環(huán)境。而這時(shí)出售也會(huì)有折舊的“待遇”。因?yàn)橥庥^舊了給人的感覺不爽；另外時(shí)間長了的社區(qū)管理方面往往會(huì)跟不上或不如剛開始的時(shí)候那么完善，那么溫暖。而商業(yè)地產(chǎn)卻不折舊，往往是越舊越值錢，商業(yè)地產(chǎn)講究的是地段、人氣、回報(bào)價(jià)值的體現(xiàn)，所以舊不是問題“旺就行”、不裝修在非商業(yè)

10、物業(yè)中有一件讓投資者非常頭疼的事情就是裝修，就住宅而言，一般來說出租時(shí)間在23年就得重新裝修翻新一次，以至讓物業(yè)能快租或租上好價(jià)，裝修費(fèi)心又費(fèi)力又花錢，挺煩心。而商業(yè)地產(chǎn)就免了這樣的煩惱，一般都是租戶來裝修，就算商鋪本身有裝修也不一定符合承租者的需求，所以都是按著自己的要求來裝修。而且解除合約時(shí)裝修也是留下不予毀壞的。不憂租 一般來說住宅都要到經(jīng)濟(jì)公司放盤，而且空置時(shí)間較長，相對(duì)損失顯大。而且投資者還經(jīng)常為投資的事宜跑前忙后，有家具電器的又不愿放鑰匙給中介，吉屋又不容易出租，即使租給辦公的又怕增添麻煩，左右為難，非常繁瑣。商鋪就不同，還未到期就可提前放盤，看鋪又不影響到租戶，非常輕松方便。而且

11、不用為家具電器的事煩心，空空的一無所有最好。投資回報(bào)高 商鋪出租一般簽約在3-5年，每年都會(huì)有遞增，一年比一年租金高，住宅就不一定第二年比第一年低都有可能，不穩(wěn)定。而且商鋪出租有時(shí)還能收到一筆可觀的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)或頂手費(fèi)（轉(zhuǎn)讓費(fèi)）再者商鋪要脫手相對(duì)比較容易，因?yàn)橛泻芏嗪锰?，自然需求也比較大。性價(jià)分析 1、即投資商鋪的保障性要大，但是也不是說所有的商鋪都是這樣的。那么什么樣的商鋪保值的保障才是最大的呢，首先我們要了解這是一個(gè)什么年代，二十一世紀(jì)，是一個(gè)以政策求發(fā)展為主題的只要變革時(shí)期。特別是近年來，在這一點(diǎn)上更是反應(yīng)著實(shí)。如八十年代的上海，九十年代的深圳，近年來的西部。隨便是看哪一個(gè)地方，不都是這樣受政

12、府政策的影響而開發(fā)起來的嗎，所以最近這20年也是中國改革最有效率的時(shí)期。也就是說有政府政策傾向的地方，房地產(chǎn)商鋪增值的保障和增值率是相對(duì)很大的。其次我們還要了解市場(chǎng)，城市的發(fā)展方向和思路，各項(xiàng)目的開發(fā)和規(guī)劃情況。更需要了解該房產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性質(zhì)和建設(shè)周期等。那么商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)典的地產(chǎn)投資品，一直是業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。然而提及購買商鋪的技巧，大多數(shù)人了解不全面，其實(shí)在商鋪選購過程中，只需要把握三個(gè)要素，便可輕松贏得財(cái)富未來。其中平塘樓市的典型例子，莫過于玉水商城，憑借優(yōu)質(zhì)地段、超高人氣、高效回報(bào)這三大投資要素將備受追捧。 要素一：地段雄踞平塘商圈龍頭，執(zhí)掌千萬財(cái)富 地段、地段、還是地段。地產(chǎn)大亨李嘉誠的這句名言廣為人知，地段的價(jià)值不言而喻。落子平塘老城中心，執(zhí)掌平塘老城門戶，匯聚平塘商務(wù)辦公、金融流通、休閑生活、觀景購物等數(shù)萬高端消費(fèi)人群，在這個(gè)城市化平臺(tái)上，千萬財(cái)富涌動(dòng)，“錢景”相當(dāng)可觀！ 要素二：人氣毗鄰橋頭商業(yè)步行街，休閑廣場(chǎng)，坐擁鼎盛人氣 業(yè)內(nèi)有云，人氣即財(cái)氣。玉水金街毗鄰橋頭步行街、休閑廣場(chǎng)、新區(qū)商業(yè)圈、橫跨玉水河（每年龍舟賽河段），三十二萬人匯集于此購物休閑，是平塘一站式消費(fèi)第一城，滾滾人潮帶動(dòng)巨大商機(jī)，不論是出租還是自持，都能穩(wěn)賺未來！ 要素三：效率扼守老城成熟商圈，租金高昂，即買即見效，無風(fēng)險(xiǎn)投資 投資匯報(bào)時(shí)間短（高額租金），