拆除重建類城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)土地權(quán)屬清理工作指引

1、拆除重建類城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)土地權(quán)屬清理工作指引一、拆除重建類城市更新項(xiàng)目土地權(quán)屬分類（一）具有合法用地手續(xù)的用地，包括已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的用地和已 辦理房地產(chǎn)權(quán)登記的用地。（二）城中村用地，即已核發(fā)非農(nóng)建設(shè)用地批復(fù)或己計(jì)入非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的 非農(nóng)建設(shè)用地。（三）舊屋村用地，即市政府關(guān)于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國(guó)土管理暫行 辦法的通知實(shí)施前已經(jīng)形成的舊屋村。（四）未確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，又不屬于違法用地或者違法建筑的建 筑物、構(gòu)筑物或者附著物等用地手續(xù)不完善的用地。二、拆除重建類城市更新對(duì)象的確定原則（一）上述第（一）、（二）類用地可直接作為城市更新對(duì)象。（二）上述第（三）類用地按

2、照舊屋村認(rèn)定辦法規(guī)定的程序進(jìn)行舊屋村認(rèn)定，經(jīng)認(rèn)定后 可作為城市更新對(duì)象。（三）上述第（四）類用地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我市有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題處理的相關(guān)規(guī)定 完善手續(xù)后，方可作為城市更新對(duì)象。（四）上述第（五）類用地應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)及廣東省、我市有關(guān)規(guī)定接受處理后， 方可作為城市更新對(duì)象。三、拆除重建類城市更新項(xiàng)目土地權(quán)屬的確定程序?qū)τ诩{入城市更新范圍的用地，土地權(quán)屬的確定程序在適用我市相關(guān)處理 規(guī)定的基礎(chǔ)上結(jié)合城市更新用地的特點(diǎn)相應(yīng)簡(jiǎn)化：（一）城市更新范圍內(nèi)的用地適用深圳市處理房地產(chǎn)登記歷史遺留問題若干 規(guī)定 （深府2 0041 9 3號(hào)，以下簡(jiǎn)稱深府 1 9 3號(hào)文）的，按照以下簡(jiǎn)化程序

3、處 理：（如我委代擬的關(guān)于如強(qiáng)深圳市房地產(chǎn)歷史遺留問題登記處理作的若干 意見經(jīng)市政府公布實(shí)施后，處理對(duì)象適用范圍及處理原則按市政府新頒布的 規(guī)定執(zhí)行。）1、管理局負(fù)責(zé)核查土地權(quán)屬、報(bào)建資料。已取得房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)代用證但未完善用地或建設(shè)手續(xù)的房地產(chǎn)， 涉及原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位未完善征 （轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)用地的，須提供原農(nóng) 村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意補(bǔ)辦用地手續(xù)的書面意見。2、除下列嚴(yán)重違反規(guī)劃情形以外的房地產(chǎn)，管理局應(yīng)予以現(xiàn)狀確認(rèn)，提出 規(guī)劃確認(rèn)意見，明確建筑物面積及分項(xiàng)指標(biāo)、建筑物用途等有關(guān)內(nèi)容：1）非法占用已完成征、轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)的國(guó)有土地，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃，又 不能采取措施加以改正

4、的；2）占用基本農(nóng)田的；3）占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地的；4）占用公共道路、廣場(chǎng)、綠地、高壓供電走廊、公共設(shè)施和公益項(xiàng)目用 地，壓占地下管線或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃，又不能采取措施加以改正的；5）其他依法應(yīng)當(dāng)拆除或沒收的情形。3、房地產(chǎn)登記歷史遺留建筑的當(dāng)事人可無需補(bǔ)辦建筑工程質(zhì)量合格證明、 消防安全證明文件，管理局直接對(duì)擬確權(quán)地塊的土地范圍、權(quán)屬來源進(jìn)行調(diào) 查，并將土地范圍及權(quán)屬狀況進(jìn)行公告。經(jīng)公告有異議的，應(yīng)在異議事項(xiàng)解決后再核發(fā)城市更新土地確權(quán)證明。公 告期滿無異議的，核發(fā)城市更新土地確權(quán)證明，有效期暫定一年。城市更新范 圍內(nèi)用地取得城市更新土地確權(quán)證明后可作為城市更新對(duì)象。4、若城市更新土

5、地確權(quán)證明有效期滿城市更新項(xiàng)目仍未實(shí)施的，房地產(chǎn)登 記歷史遺留建筑的當(dāng)事人可繼續(xù)按照深府 193 號(hào)文的規(guī)定補(bǔ)辦建筑工程質(zhì)量合 格證明、補(bǔ)辦消防安全證明文件，申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。（二）城市更新范圍內(nèi)的違法建筑、違法用地按照以下程序進(jìn)行處理后方可作 為城市更新對(duì)象：1、適用深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定和深圳經(jīng)濟(jì)特 區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定 （以下簡(jiǎn)稱 “兩規(guī)”、）深圳市人 民代表大會(huì)常務(wù)會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定（以下簡(jiǎn)稱 “處理決定 ”的）違法建筑、違法用地，按照 “兩規(guī) ”和“處理決定 ”規(guī)定進(jìn)行核查符合確 認(rèn)產(chǎn)權(quán)條件，不屬于應(yīng)當(dāng)依法拆除或依

6、法沒收情形的，歷史遺留違法建筑的當(dāng) 事人可接受處理并交納罰款，暫不繳納地價(jià)，管理局核發(fā)城市更新土地確權(quán)證 明，該類用地方可作為城市更新對(duì)象。上述納入城市更新范圍內(nèi)的用地可簡(jiǎn)化審核程序，主要審核以下內(nèi)容： 1） 是否存在嚴(yán)重安全隱患；2）是否嚴(yán)重違反城市規(guī)劃；3）是否非法占用已完成征、轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)的國(guó)有土地；4）是否超過區(qū)政府批準(zhǔn)復(fù)工用地范圍的工業(yè)及配套類違法建筑；具體程序建議按照市政府今后正式出臺(tái)的深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)會(huì)關(guān) 于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定實(shí)施辦法 （試行 ）執(zhí)行。2、城市更新范圍內(nèi)的違法用地、違法建筑按照 “兩規(guī)”和“處理決定 ”屬于應(yīng) 當(dāng)依法拆除或依法沒收情形的，應(yīng)

7、當(dāng)由政府依法拆除或沒收后，土地及地上建 筑物由政府收回，不能納入城市更新改造主體自行改造范圍。四、其他需明確的事項(xiàng)（一）在實(shí)施拆除重建的權(quán)利人依法解決拆除重建項(xiàng)目范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，自 行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑物、及附著物等，并按照城市更新單元規(guī)劃的 要求移交基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等用地后，方可簽訂土地使用權(quán)出讓合同。（二）城市更新項(xiàng)目用地范圍內(nèi)包含不同類別用地的，核發(fā)用地方案圖時(shí)應(yīng)當(dāng) 分別明確各類用地的占地面積，依據(jù)城市更新辦法規(guī)定的各類用地的地價(jià)標(biāo) 準(zhǔn)，并以各類用地的占地面積、宗地容積率或相應(yīng)的容積率區(qū)間確定的建筑面 積分別進(jìn)行地價(jià)測(cè)算，應(yīng)繳納的地價(jià)按照各類用地的地價(jià)值合計(jì)。按照城市更 新單元規(guī)劃的要求移交的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施用地，在原合法用地（己簽訂土地使用權(quán)出讓合同或已辦理房地產(chǎn)權(quán)登記 ）范圍內(nèi)的部分，進(jìn)行地價(jià)測(cè)算時(shí)可 計(jì)入容積率，即城市更新項(xiàng)目用地的宗地容積率為規(guī)劃許可總建筑面積與原合 法