半島城邦項(xiàng)目定價(jià)報(bào)告

1、半島城邦價(jià)格專題研究報(bào)告第一部分、房地產(chǎn)市場價(jià)格概況分析一、南山房地產(chǎn)市場價(jià)格特征分析1、南山房地產(chǎn)市場概況簡述供求狀況：商品房新增供給明顯上升，產(chǎn)品逐漸走向高端化，住宅市場供求整體保持均衡。戶型特征：三房為主力戶型，戶均面積有逐漸增加的趨勢。銷售特征：近年項(xiàng)目逐步向高端延展，以紅樹西岸、紅樹灣等為首的豪宅集中放量，對樓價(jià)整體水平的拉升非常顯著；整體而言南山目前房價(jià)基本合理，市場接受狀況良好，其住宅銷售面積仍居全市首位。 06年預(yù)測：供應(yīng)量依然龐大、主導(dǎo)格局不變，租賃活躍，豪宅市場將趨于理性，小戶型市場仍然備受關(guān)注。 2、南山房地產(chǎn)總體價(jià)格水平分析近年來區(qū)域內(nèi)樓價(jià)上漲明顯。由于高端住宅大量入市

2、，中低檔住宅放量減少，推動南山整體樓價(jià)上漲，上漲弧度明顯。 區(qū)域產(chǎn)品類型逐漸向中高檔集中。從04年到05年上半年不同價(jià)位銷售對比圖中，明顯可見南山住宅物業(yè)品質(zhì)逐漸走高；均價(jià)在4000元以下的產(chǎn)品由2004年22到2005年上半年驟減到1左右，而6000元以上和10000元以上的成交量分別提升了15和2。南山豪宅價(jià)格區(qū)間跨度較大。區(qū)域內(nèi)高端住宅價(jià)格區(qū)間在82003.5萬元/m之間，跨度較大，其價(jià)格高端主要是由于華僑城的純水岸別墅產(chǎn)品。均價(jià)高層小高層多層洋房TH獨(dú)棟樓盤價(jià)格區(qū)間臨湖聯(lián)排疊層華僑城95001000017000145003.5萬95003.5萬熙園9000120001750090001

3、7500中旅國際8200840018000110009800820018000水榭花都1100010,0001800014,0001000018000城市山谷125001500012500-15000紅樹西案25000分析250008200100008400100001200017000180001100017500980015000-3.5萬8200-3.5萬景觀環(huán)境日見深化，居住體驗(yàn)更接近人文氣質(zhì)。南山項(xiàng)目樓價(jià)對環(huán)境影響因素非常敏感，環(huán)境較好的項(xiàng)目或單位價(jià)格明顯高出一般項(xiàng)目或單位；大多數(shù)項(xiàng)目力求通過人文氣質(zhì)提升項(xiàng)目價(jià)值，尤其是中高檔物業(yè)。3、南山三級市場分析2005年上半年南山的三級市場情

4、況可以分為兩個(gè)階段：1-3月以及4-6月。其中的分水嶺分別是2月的農(nóng)歷新年與地產(chǎn)新政策的出臺。農(nóng)歷新年屬于季節(jié)性因素，成交下跌。但3月創(chuàng)造成交高峰。其后隨著國家接二連三的調(diào)控政策，加上深圳四大政策，引起的消費(fèi)者心理震蕩，由此帶來的消費(fèi)行為延遲。外在表現(xiàn)就是成交數(shù)量與金額的減少，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫低靡。三級市場成交一度下挫2-3成。臨近6月由于要交營業(yè)稅，地鋪掛牌量顯著增加30%左右，但由于買家觀望氣氛甚濃，并不能刺激成交的增加。6月關(guān)口一過，市場受政策面影響的邊際效應(yīng)遞減，成交量開始回調(diào)。1）南山三級市場成交量分析；整體成交量呈現(xiàn)震蕩上升趨勢，上升幅度平均每月高達(dá)13.8。具體拐點(diǎn)分析，在

5、05年12月由于季節(jié)性因素影響，下降幅度將大。3月釋放市場存量，成交量迅速上升。2）南山三級市場成交均價(jià)分析；南山三級市場均價(jià)主要收到二級市場均價(jià)影響，04年5月份南山二級市場價(jià)格達(dá)到全年最低的6129元/，04年6月份成交量隨即成為拐點(diǎn)，達(dá)到歷史最低的5321元/。3）南山三級市場租金分析；租金價(jià)格的走勢沒有太大的規(guī)律可循，不過我們可以看出其區(qū)間范圍在30.941.9元/，平均租金水平為36.8元/。二、蛇口房地產(chǎn)市場價(jià)格特征簡述1、蛇口房地產(chǎn)市場概況簡述典型的居住型區(qū)域：片區(qū)內(nèi)自然的山海景資源充足，生活配套豐富，交通配套更是成熟；是深圳較早的一個(gè)具有高檔居住氣質(zhì)的區(qū)域。產(chǎn)品形態(tài)多樣化：蛇口

6、一直以高端項(xiàng)目聞名，在各種利好因素的刺激下，近年來產(chǎn)品形態(tài)逐漸豐富，中小戶型開發(fā)力度日漸加強(qiáng)。戶型面積兩級分化明顯：投資性小戶型和高端物業(yè)大戶型的面積區(qū)間明顯，片區(qū)物業(yè)檔次逐年攀高。03、04年蛇口住宅主導(dǎo)戶型與主導(dǎo)面積對照：主導(dǎo)戶型03年度 ()04年度 ()二房709065-80三房100130100-130四房140170140-220成交客戶以蛇口本地和南山區(qū)域客戶為主，年齡主要集中在26-35歲之間；片區(qū)銷售速度有明顯提升，月銷售套數(shù)集中在100套左右；由于近年來中小戶型的推出，加速了片區(qū)住宅物業(yè)的銷售速度，2004年平均56個(gè)月銷售率達(dá)85%90%。2、蛇口二級市場價(jià)格浮動分析1）

7、蛇口二級市場整體均價(jià)分析；整體成交均價(jià)明顯于全市整體均價(jià)：蛇口以其獨(dú)特的文化底蘊(yùn)和地理優(yōu)勢，自2002年以來區(qū)域均價(jià)一直略高于深圳整體市場均價(jià)。04年房價(jià)增長明顯：04年是區(qū)域內(nèi)近年來供需最旺盛的時(shí)期，同時(shí)招商地產(chǎn)推出2個(gè)高端項(xiàng)目，將整體樓價(jià)拉高；而2005年上半年受政策影響，市場供應(yīng)量明顯減少，價(jià)格增長速度有所回緩。房價(jià)仍有增長空間。區(qū)域內(nèi)各種利好的刺激，加上05年上半年的供應(yīng)短缺，蓄積了部分市場購房力將在下半年及06年供應(yīng)量增加的時(shí)期爆發(fā)，必將促進(jìn)房價(jià)的上漲，房價(jià)的上漲是對這一系列利好的提前消化。市場反映區(qū)域房價(jià)較為合理。雖然區(qū)域房價(jià)略高于全市房價(jià)，但從市調(diào)中發(fā)現(xiàn)大部分市民認(rèn)為蛇口區(qū)域的房

8、價(jià)基本合理。2）蛇口二級市場成交物業(yè)價(jià)格浮動分析；整個(gè)市場房價(jià)處于逐漸上升的趨勢，從圖示中可見上升幅度受政策、區(qū)域環(huán)境等影響，有明顯的曲線變化。從蛇口二級市場近年來成交均價(jià)的浮動曲線來看，蛇口是區(qū)域性較強(qiáng)的片區(qū)，受個(gè)別樓盤房價(jià)的影響較大，如04年招商地產(chǎn)推出的高檔項(xiàng)目對當(dāng)年蛇口價(jià)格弧度影響就非常明顯。05年上半年由于受到各項(xiàng)宏觀政策的影響，房價(jià)處于難以預(yù)測的混亂狀態(tài)；蛇口則由于供應(yīng)量減少，大多在售樓盤處于尾盤階段，導(dǎo)致價(jià)格漲幅相對下降。03年由于受到02年土地緊縮政策的影響，大多數(shù)開發(fā)土地相關(guān)外轉(zhuǎn)移，因此全市的房價(jià)升幅有明顯下滑。南山市場在05年上半年受到華僑城等片區(qū)個(gè)別豪宅的刺激，均價(jià)弧度驟

9、然提高。3）蛇口成交主力戶型面積與總價(jià)浮動分析；02-05年蛇口成交主力戶定面積與總價(jià)區(qū)間走勢年份面積（）總價(jià)區(qū)間（萬元）200268-13037-72200370-17042-102200465-22044-1502005上半年68-23050-170 02-05年上半年主力戶型面積與總價(jià)走勢表面積上圖明顯：2004年至2005年上半年期間，在面積增長弧度緩慢的情況下，總價(jià)仍處于一種持續(xù)的上升趨勢，可見這個(gè)階段是主力戶型單價(jià)漲幅最大的階段。第二部分、項(xiàng)目均價(jià)立體研判第一節(jié)、均價(jià)立體判定法原理闡述第二節(jié)、兩種判定方法研判項(xiàng)目均價(jià)一、市場比較法研判項(xiàng)目均價(jià)1、市場比較法評估項(xiàng)目初步均價(jià)1）選取可

10、類比案例：根據(jù)本項(xiàng)目的市場影響力、物業(yè)檔次、相當(dāng)容積率、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)時(shí)期等參考因素，選取不同片區(qū)內(nèi)具備最佳參考性或競爭性的項(xiàng)目作為分析比較的項(xiàng)目。經(jīng)項(xiàng)目組研究，選取了雅頌居、紅樹灣、金域藍(lán)灣、香域中央四個(gè)項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的市場價(jià)格類比項(xiàng)目。項(xiàng)目類比項(xiàng)目狀況一覽表項(xiàng)目名稱規(guī)模（平方米）物業(yè)容積率銷售均價(jià)開發(fā)商占地建筑面積類型（元/M2）雅頌居33592高層2.88500嘉里建設(shè)（深圳）有限公司紅樹灣高層3.189500深圳中信紅樹灣房地產(chǎn)金域藍(lán)灣40233高層5.978200深圳萬科房地產(chǎn)有限公司香域中央66905小高、高2.0710000深圳聯(lián)泰房地產(chǎn)（備注：以上市場數(shù)據(jù)采集時(shí)間為2005年3

11、月份）可類比項(xiàng)目權(quán)重示意圖可比項(xiàng)目的可比類別說明：可比項(xiàng)目可比類別權(quán)重比例雅頌居品質(zhì)、容積率10紅樹灣區(qū)域、規(guī)模、容積率50金域藍(lán)灣海景、品牌25香域中央檔次、品質(zhì)15 2）定價(jià)影響因素權(quán)重分析：根據(jù)南山片區(qū)誠意客戶調(diào)研結(jié)合中原在該區(qū)域的操盤經(jīng)驗(yàn)，評定一下定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評定物業(yè)綜合素質(zhì)：3）定價(jià)說明：該章節(jié)將以實(shí)際的市場調(diào)研資料為依據(jù)，結(jié)合上述的定價(jià)影響因素權(quán)重，綜合分析評定自身及各可比案例的整體素質(zhì)。在深入了解各可比案例的綜合素質(zhì)及價(jià)格水平后，再結(jié)合自身素質(zhì)采用嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“市場比較法”的定價(jià)方式?！笆袌霰容^法”是將本項(xiàng)目與具有可比性的類似項(xiàng)目進(jìn)行比較，對這些項(xiàng)目的成交價(jià)格根據(jù)

12、其權(quán)重進(jìn)行適當(dāng)修正，以此測算本項(xiàng)目客觀合理的價(jià)格。4）權(quán)重分析與初步價(jià)格預(yù)測：通過市場調(diào)查結(jié)合嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木C合修正評估后，運(yùn)用市場比較法對可比案例的平均售價(jià)再次修正、加權(quán)平均計(jì)算得出本項(xiàng)目的參考均價(jià)。對比項(xiàng)目權(quán)重均價(jià)加權(quán)價(jià)評分加權(quán)分雅頌居10%85008507.782 0.778 紅樹灣50%950047507.718 3.859 金域藍(lán)灣25%820020507.655 1.914 香域中央15%1000015007.882 1.182 本項(xiàng)目7.879 合計(jì)100%91507.733 注：本項(xiàng)目評分是以本項(xiàng)目定位、規(guī)劃等較為理想的實(shí)現(xiàn)狀態(tài)為前提。參評可比案例修正加權(quán)平均分：7.733本項(xiàng)目普通住

13、宅物業(yè)，初步預(yù)測均價(jià)：（本項(xiàng)目修正評分參評樓盤平均價(jià)）/可比案例修正加權(quán)平均分（7.8799150）7.7339323元/M22、初步均價(jià)修正調(diào)整1）區(qū)域發(fā)展動態(tài)修正：根據(jù)蛇口片區(qū)房價(jià)02-05年上半年平均增長速度10.87%，預(yù)計(jì)05年下半年及06年房價(jià)將繼續(xù)上漲，上漲幅度約在10左右。預(yù)算本項(xiàng)目初步均價(jià)的有效數(shù)據(jù)采集時(shí)間均在05年第一季度，而本項(xiàng)目推售時(shí)間約在2005年11月份，因此考慮到市場價(jià)格走勢的增長變化，本項(xiàng)目初步均價(jià)將提高10.87：即：9323（110.87）10336元/平方米2）海景價(jià)值空間研判：A、具備海景和非海景單位的已售可比樓盤選取選取多個(gè)可比項(xiàng)目（同一樓盤中有能看海

14、景和不看海景的單位），通過計(jì)算多個(gè)項(xiàng)目海景單位差價(jià)與項(xiàng)目均價(jià)的比例，結(jié)合與本項(xiàng)目的可比權(quán)重，最終估算出本項(xiàng)目與不看海景項(xiàng)目的差價(jià)比例。項(xiàng)目名稱均價(jià)海景單位差價(jià)比例可比權(quán)重加權(quán)比例南海玫瑰園二期7400120016.22%60%9.73%藍(lán)灣半島7300100013.70%17%2.33%翠堤灣8200100012.20%15%1.83%鴻景灣7000300042.86%8%3.43%本項(xiàng)目海景影響比例17.32% B、本項(xiàng)目作為海景物業(yè)的均價(jià)為：10336（117.32）12126元/平方米3、市場比較法評估本項(xiàng)目最終參考均價(jià)：05年8月初，通過篩選市場數(shù)據(jù)，采用市場比較法的估價(jià)方式計(jì)算得出本

15、項(xiàng)目可參考均價(jià)為：10336 12126元/平方米。二、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型推導(dǎo)項(xiàng)目市場均價(jià)1、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型在定價(jià)中的運(yùn)用原理及目的闡述項(xiàng)目均價(jià)要受到市場供給，政策等變化的影響，但是我們很難去量化這些因素的影響。但是，我們發(fā)現(xiàn)這些因素的影響會體現(xiàn)在整體市場均價(jià)、市場成交量等數(shù)據(jù)的變化上，發(fā)現(xiàn)并確定了這些市場量化數(shù)據(jù)與項(xiàng)目均價(jià)的數(shù)據(jù)關(guān)系，就可以借助市場均價(jià)、市場成交量等等的變化來具體準(zhǔn)確的量化本項(xiàng)目均價(jià)。計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支學(xué)科，是以揭示經(jīng)濟(jì)活動中客觀存在的數(shù)量關(guān)系為內(nèi)容的分支學(xué)科。這里我們將其引入對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行研究，通過建立模型去分析上述項(xiàng)目均價(jià)與市場均價(jià)、市場成交量等等之間的關(guān)系。2、

16、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型的建立步驟說明1）理論模型的設(shè)計(jì)（1）確定模型所包含的變量：被解釋變量（“果”）和解釋變量（“因”）解釋變量包括：外生經(jīng)濟(jì)變量、外生條件變量、外生政策變量和滯后被解釋變量如何選擇a.需要正確理解和把握所研究的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象中暗含的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和經(jīng)濟(jì)行為規(guī)律；b.選擇變量要考慮數(shù)據(jù)的可靠性c.選擇變量時(shí)要考慮所有入選變量之間的關(guān)系，使得每一個(gè)解釋變量都是獨(dú)立的避免選擇：無關(guān)的變量、不重要的變量、不獨(dú)立的變量（2）確定模型的數(shù)學(xué)形式（3）擬定理論模型中待估參數(shù)的理論期望值2）樣本數(shù)據(jù)的收集（完整性、準(zhǔn)確性、可比性、一致性）3）模型參數(shù)的估計(jì)4）模型的檢驗(yàn)（1）經(jīng)濟(jì)意義的檢驗(yàn)：符號、大小、相互

17、關(guān)系（2）統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)（擬合優(yōu)度檢驗(yàn)、變量和方程的顯著性檢驗(yàn)）（3）計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)（4）模型預(yù)測檢驗(yàn)3、本項(xiàng)目均價(jià)計(jì)量模型建立1）選擇變量和模型的關(guān)系形式（1）確定模型所包含的變量A、被解釋變量：相當(dāng)物業(yè)價(jià)格（Y）B、解釋變量：深圳市二級市場住宅銷售面積（X1），深圳市二級市場住宅銷售均價(jià)（X2），深圳市三級市場住宅成交面積（X3），深圳市三級市場住宅成交均價(jià)（X4）。C、變量的選擇依據(jù)：房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)格變動受房地產(chǎn)宏觀市場量價(jià)變動的影響。二級市場均價(jià)及三級市場均價(jià)變動都會使得單個(gè)樓盤的價(jià)格相應(yīng)變動。同時(shí)二級市場和三級市場的成交量變化也充分反映了市場供需關(guān)系的動態(tài)演繹，根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中供需曲線的

18、變動將導(dǎo)致市場均衡價(jià)格的變動，同時(shí)也會左右單個(gè)樓盤的價(jià)格。 （2）確定模型的數(shù)學(xué)形式和參數(shù)范圍根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)理論分析，相當(dāng)物業(yè)價(jià)格（Y）主要受深圳市二級市場住宅銷售面積（X1），深圳市二級市場住宅銷售均價(jià)價(jià)（X2），深圳市三級市場住宅成交面積（X3），深圳市三級市場住宅成交均價(jià)（X4）四個(gè)因素的影響，故確定模型形式為Y= 0 + 1x1 + 2x2 + +解釋變量的個(gè)數(shù)從1至4不等，根據(jù)實(shí)際情況選取最后結(jié)果 。模型中，i(i=1,2,3,4)的經(jīng)濟(jì)意義為變量Xi對相當(dāng)物業(yè)價(jià)格（Y）的影響彈性，所以有0i 1;為隨機(jī)誤差項(xiàng)，描述變量外的因素對模型的干擾；0為常數(shù)虛擬變量，包含政策等難以量化的因素的

19、影響。2）樣本數(shù)據(jù)的收集本模型使用時(shí)間序列數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于深圳中原深港研究中心，列表如下：時(shí)間相當(dāng)物業(yè)價(jià)格（Y）深圳市二級市場住宅銷售面積（X1）深圳市二級市場住宅銷售均價(jià)（X2）深圳市三級市場住宅成交面積（X3）深圳市三級市場住宅成交均價(jià)（X4）2004年1月8800.86 6321.3381 34458.66 5912.0 2004年2月9000.69 6114.2207 62455.05 5673.8 2004年3月9000.88 5656.0724 66349.97 5563.6 2004年4月9150.27 6226.6809 61690.75 5674.5 2004年5月9280.

20、66 6128.9499 60854.22 5752.4 2004年6月9340.28 6525.0786 71926.90 5497.6 2004年7月9200.54 6251.8917 65402.37 5605.0 2004年8月9240.54 6274.9636 65180.49 5373.8 2004年9月9250.62 6339.7359 67633.61 5698.7 2004年10月9350.64 5868.7850 67287.04 5615.6 2004年11月9400.12 6124.4790 74876.33 5768.9 2004年12月9480.85 6314.59

21、87 73526.87 5968.9 2005年1月9570.98 6171.0000 62273.48 5712.7 2005年2月9700.67 6711.0000 51758.79 5978.1 2005年3月9650.05 6517.0000 .70 5914.4 2005年4月9800.30 6504.0000 .50 5947.7 2005年5月9880.07 6820.0000 94480.64 4529.6 2005年6月10000.38 6771.0000 85874.56 6344.0 說明：由于我國房地產(chǎn)市場變動周期無法確定，同時(shí)考慮倒市場數(shù)據(jù)的可搜集程度，故將樣本觀測數(shù)

22、據(jù)時(shí)間段的選取從2004年1月至2005年6月。3）參數(shù)估計(jì)結(jié)果及統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)對于理論模型運(yùn)用OLS進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，結(jié)果如下： =0.X1+0.X2+0.X3+0.X4+4558.555 (2.) (4.) (0.) (0.) (4.) R = 0. DW = 1. F = 19.變量數(shù)k=4 樣本容量n=18t分布臨界值為 t0.05(13)=1.771 t0.25(13)=0.694F分布臨界值為F0.05(4，13)=3.18 F0.01(4，13)=5.20DW值的范圍為0.821.87F檢驗(yàn)通過、DW值在盲點(diǎn)區(qū)不能判斷，方程擬合優(yōu)度較高。但X4的顯著性較差，從經(jīng)濟(jì)上分析，三級市場成交均價(jià)受

23、到中介操縱、賣方拋售、物業(yè)折舊等因素的影響，因而與其客觀價(jià)值變動有較大出入，也就較難與二級市場物業(yè)價(jià)格相關(guān)判斷。因此，考慮首先剔除變量X4，運(yùn)用OLS法統(tǒng)計(jì)得如下方程： = 0. X1 + 0.X2+ 0.X3+4751.921 (2.) (4.) (0.) (5.)R = 0. DW = 1. F = 25.變量數(shù)k=3 樣本容量n=18t分布臨界值為t0.05(14)=1.761 t0.25(14)=0.692F分布臨界值為F0.05(3，14)=3.34 F0.01(3，14)=5.56DW值的范圍為0.931.69F檢驗(yàn)通過，DW檢驗(yàn)通過，方程擬合優(yōu)度較高。但變量X3的顯著性較差?？赡?/p>

24、是由于三級市場成交量在統(tǒng)計(jì)中的較大誤差以及相對二級市場更加不規(guī)范的市場環(huán)境影響，也就較難與二級市場物業(yè)價(jià)格相關(guān)判斷。為了提高方程中變量的顯著性水平，剔除X3，得以下估計(jì)結(jié)果： = 0. X1 + 0. X2+4509.910 (4.) (5.) (5.) R = 0. DW = 1. F = 34.變量數(shù)k=2 樣本容量n=18t分布臨界值為 t0.05(15)=1.753 t0.005(15)=2.947F分布臨界值為F0.05(2，15)=3.68 F0.01(2，15)=6.36DW值的范圍為1.051.53F、DW檢驗(yàn)通過，方程擬合優(yōu)度較高，無序列自相關(guān)，變量X1、X2顯著程度也很高。

25、下面針對此模型，分別對違背基本假設(shè)的除序列相關(guān)外另兩種情況進(jìn)行計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)：（1）異方差的檢驗(yàn)（分段回歸法）A、按深圳市二級市場住宅銷售面積（X1）的遞增次序排列，并略去中間的4個(gè)觀察數(shù)據(jù)，對剩下的觀察數(shù)據(jù)分成兩個(gè)字樣容量相等的子樣本，分別包含X1的較大的值和較小的值，如下表：包含X1較小值的子樣本包含X1較大值的子樣本n1Y1x1x2n1Y 1x1x218800.86 6321.3381 19400.12 6124.4790 29240.54 6274.9636 29480.85 6314.5987 39000.69 6114.2207 39880.07 6820.0000 49340.2

26、8 6525.0786 49000.88 5656.0724 59200.54 6251.8917 59650.05 6517.0000 69280.66 6128.9499 69570.98 6171.0000 79150.27 6226.6809 79800.30 6504.0000 對兩個(gè)子樣本分別應(yīng)用普通最小二乘法，求得各自的回歸方程為： 1 =0. X1 + 0.X2+5370.297 (1.) (1.) (1.) R = 0. ei1 =.6 1=0.X1+ 0. X2+4451.982(1.) (8.) (7.)R = 0. ei1 =22973.56F* = ei1/ ei1

27、=22973.56/.60.215設(shè)=0.05查F分布表：自由度n1=n1=（n-c）/2-k-1=（18-4）/2-2-1=4得F分布臨界值F0.05(4,4) =6.39 F* =0.215 F =6.39故不存在隨X1遞增的方差B、按深圳市二級市場住宅銷售均價(jià)（X2）的遞增次序排列，并略去中間的4個(gè)觀察數(shù)據(jù)，對剩下的觀察數(shù)據(jù)分成兩個(gè)字樣容量相等的子樣本，分別包含X2的較大的值和較小的值，如下表：包含X2較小值的子樣本包含X2較大值的子樣本n1Y1x1x2n1Y 1x1x219000.88 5656.0724 19250.62 6339.7359 29350.64 5868.7850 29

28、800.30 6504.0000 39000.69 6114.2207 39650.05 6517.0000 49400.12 6124.4790 49340.28 6525.0786 59280.66 6128.9499 59700.67 6711.0000 69570.98 6171.0000 610000.38 6771.0000 79150.27 6226.6809 79880.07 6820.0000 對兩個(gè)子樣本分別應(yīng)用普通最小二乘法，求得各自的回歸方程為 2 =0.X1 + 0. X2+4413.108 (2.) (2.) (2.) R = 0. ei2 =99869.17 2=

29、0.X1+ 1. X2+(3.) (5.) (0.)R = 0. ei2 =38360.40F* = ei2/ei2 =38360.40/99869.17 0.384設(shè)=0.05查F分布表：自由度n2=n2=n-c/2-k-1=19-5/2-2-1=4得F分布臨界值F0.05(4,4) =6.39 F* =0.384 F =6.39故不存在隨X2遞增的方差（2)多重共線形的檢驗(yàn)（判定系數(shù)法）利用判定系數(shù)法來檢驗(yàn)解釋變量之間的共線形，OLS估計(jì)結(jié)果如下：X1 = 50.77673X2+.0(0.) (0.)R =0. F= 4.可以看出，變量顯著性和方程的顯著性不明顯，擬合優(yōu)度極差。說明變量之間

30、不存在共線性。4）模型模擬結(jié)果 = 0. X1 + 0. X2+4509.910模型模擬值與實(shí)際值比較結(jié)果如下表：時(shí)間Y（實(shí)際值）（模擬值）（Y ）/ Y2004年1月88009143.-0.2004年2月90009043.-0.2004年3月90009112.10321-0.2004年4月91509186.-0.2004年5月92809093.0.2004年6月93409352.-0.2004年7月92009167.0.2004年8月92409137.0.2004年9月92509455.-0.2004年10月93509098.0.2004年11月94009340.0.2004年12月94809525.18983-0.2005年1月95709534.0.2005年2月97009629.0.2005年3月96509760.-0.2005年4月98009834.81193-0.2005年5月98809891.-0.2005年6月100009779.938480.通