房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸科協(xié)項目定位分析研究

1、房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 大陸科協(xié)項目定位探討大陸科協(xié)項目定位探討 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 目目 錄錄 第一章第一章 地塊情況及地塊情況及SWOT分析分析 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 位置圖位置圖 第一章第一章 地塊情況及地塊情況及SWOT分析分析 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第一章第一章 地塊情況及地塊情況及SWOT分析分析

2、1 1、地塊現(xiàn)狀情況、地塊現(xiàn)狀情況 人民南路人民南路 成科西路成科西路 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 2 2、項目、項目SWOTSWOT分析分析 第一章第一章 地塊情況及地塊情況及SWOT分析分析 2.1、優(yōu)勢（、優(yōu)勢（S） 1）區(qū)域優(yōu)勢）區(qū)域優(yōu)勢“四圈四圈”，即位于城南，即位于城南SBD（科技商務(wù)區(qū)）圈；西南最大的（科技商務(wù)區(qū)）圈；西南最大的 IT商圈內(nèi)；領(lǐng)事館總部經(jīng)濟圈；也緊鄰棕南、棕北和玉林成熟的高檔住宅社區(qū)生活商圈內(nèi)；領(lǐng)事館總部經(jīng)濟圈；也緊鄰棕南、棕北和玉林成熟的高檔住宅社區(qū)生活 圈。圈。 2）地段優(yōu)勢）地段優(yōu)勢地處人民南路與成科西路交匯處，不可多得的黃金地段，

3、周地處人民南路與成科西路交匯處，不可多得的黃金地段，周 邊商業(yè)氛圍濃厚，可供開發(fā)的土地稀缺。邊商業(yè)氛圍濃厚，可供開發(fā)的土地稀缺。 3）交通優(yōu)勢）交通優(yōu)勢依托人民南路和一環(huán)路和二環(huán)路，以及正在建設(shè)之中的地鐵依托人民南路和一環(huán)路和二環(huán)路，以及正在建設(shè)之中的地鐵 線，交通優(yōu)勢得天獨厚，公交系統(tǒng)完善，更能便利連接機場高速。線，交通優(yōu)勢得天獨厚，公交系統(tǒng)完善，更能便利連接機場高速。 4）人文優(yōu)勢）人文優(yōu)勢緊鄰中科院、物理研究院、川大、運動技術(shù)學(xué)校等，周邊院緊鄰中科院、物理研究院、川大、運動技術(shù)學(xué)校等，周邊院 校和科研單位較多，人口素質(zhì)高。校和科研單位較多，人口素質(zhì)高。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科

4、協(xié)項目定位分析研究 2 2、項目、項目SWOTSWOT分析分析 第一章第一章 地塊情況及地塊情況及SWOT分析分析 2.2、劣勢（、劣勢（W） 1）規(guī)模不大）規(guī)模不大本項目規(guī)模較小。占地僅約本項目規(guī)模較小。占地僅約12畝，由于受周邊建筑物間距和畝，由于受周邊建筑物間距和 地鐵規(guī)劃控制線影響，土地利用率較低，用地相對局促。地鐵規(guī)劃控制線影響，土地利用率較低，用地相對局促。 2）停車位）停車位地面停車十分緊張，受地塊和地鐵線的影響，可建地下室單層地面停車十分緊張，受地塊和地鐵線的影響，可建地下室單層 面積不大，導(dǎo)致停車位嚴(yán)重不足。面積不大，導(dǎo)致停車位嚴(yán)重不足。 3）間距問題）間距問題項目南側(cè)緊臨科

5、協(xié)的辦公大樓（項目南側(cè)緊臨科協(xié)的辦公大樓（10層、層、41米）米） ，距離，距離3層辦層辦 公舊建筑更近，間距問題導(dǎo)致項目視野不寬闊。公舊建筑更近，間距問題導(dǎo)致項目視野不寬闊。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 2 2、項目、項目SWOTSWOT分析分析 第一章第一章 地塊情況及地塊情況及SWOT分析分析 2.3、機會（、機會（O） 人南科技商務(wù)圈（）定位：人南科技商務(wù)圈（）定位：位于人民南路中軸線上，北起錦江，南至火 車南站，全長4.2公里。商務(wù)區(qū)南連成都行政新區(qū)，北接中心城區(qū)。 總體定位：總體定位：科技商務(wù)區(qū) 市場定位：市場定位：主干道甲級商務(wù)經(jīng)濟帶 形象定位：形象定位

6、：天府第一大道 功能定位：功能定位：商務(wù)、科技文化、商業(yè)、金融服務(wù)、居住五大功能 人南線的發(fā)展人南線的發(fā)展人南科技商務(wù)圈的規(guī)劃和發(fā)展，人南沿線商務(wù)軸線的延伸，人南科技商務(wù)圈的規(guī)劃和發(fā)展，人南沿線商務(wù)軸線的延伸， 將使本項目所處區(qū)域迎來跨越發(fā)展的各種新機遇。將使本項目所處區(qū)域迎來跨越發(fā)展的各種新機遇。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 2 2、項目、項目SWOTSWOT分析分析 第一章第一章 地塊情況及地塊情況及SWOT分析分析 2.4、威脅（、威脅（T） 市場競爭市場競爭由于本項目規(guī)模較小，本區(qū)域酒店和寫字樓云集，因此，威脅由于本項目規(guī)模較小，本區(qū)域酒店和寫字樓云集，因此，

7、威脅 主要來自市場競爭，特別是本項目旁邊的萊福仕廣場等是本項目最大的競爭者之主要來自市場競爭，特別是本項目旁邊的萊福仕廣場等是本項目最大的競爭者之 一。一。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 2 2、項目、項目SWOTSWOT分析分析 第一章第一章 地塊情況及地塊情況及SWOT分析分析 2.5、小結(jié)、小結(jié) 本項目在定位時必須注意的幾個重要問題：本項目在定位時必須注意的幾個重要問題： 1、停車位問題。、停車位問題。 2、建筑間距問題。、建筑間距問題。 3、項目規(guī)模和單層（標(biāo)準(zhǔn)層）面積較小的問題。、項目規(guī)模和單層（標(biāo)準(zhǔn)層）面積較小的問題。 機會與挑戰(zhàn)并存！機會與挑戰(zhàn)并存！ 房地

8、產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 目目 錄錄 第一章第一章 地塊情況及地塊情況及SWOT分析分析 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 1 1、項目定位前的綜合思考、項目定位前的綜合思考 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 一是高附加值：項目地理位置優(yōu)越，只有走高品質(zhì)產(chǎn)品主義路線，最大化挖一是高附加值：項目地理位置優(yōu)越，只有走高品質(zhì)產(chǎn)品主義路線，最大化挖 掘和發(fā)揮土地價值，才能實現(xiàn)項目的價

9、值最大化。掘和發(fā)揮土地價值，才能實現(xiàn)項目的價值最大化。 二是揚長避短：項目自身有一些二是揚長避短：項目自身有一些“硬傷硬傷”，所以必須揚長避短。，所以必須揚長避短。 三是差異化：項目所在區(qū)域市場競爭激烈，特別是星級酒店和甲級寫字樓，三是差異化：項目所在區(qū)域市場競爭激烈，特別是星級酒店和甲級寫字樓， 因此，本項目只有必須走差異化、個性化、特色化定位路線，才能確保項目運作因此，本項目只有必須走差異化、個性化、特色化定位路線，才能確保項目運作 成功。成功。 綜合地塊綜合地塊SWOT分析和項目定位原則要求，我們認(rèn)為本項目定位必須遵循以下分析和項目定位原則要求，我們認(rèn)為本項目定位必須遵循以下 “三大三大

10、”原則：原則： 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 住宅住宅 公公 寓寓 寫寫 字字 樓樓 酒酒 店店 本項目本項目 定位方向定位方向 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 2、項目定位、項目定位住宅篇住宅篇 對比要素對比要素要求標(biāo)準(zhǔn)要求標(biāo)準(zhǔn)項目地塊項目地塊對比結(jié)果對比結(jié)果 土地性質(zhì)住宅商業(yè)不符合 結(jié)論：因為用地性質(zhì)不符合，加上本項目曾經(jīng)想過更改用結(jié)論：因為用地性質(zhì)不符合，加上本項目曾經(jīng)想過更改用 地性質(zhì)未果，所以本項目定位為地性質(zhì)未果，所以本項目定位為住宅不可行住宅不可行。 第二

11、章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 住宅對項目土地狀況的要求與本項目地塊情況對比 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 住 宅 本項目 定位方向 寫字樓酒 店公 寓 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2、項目定位、項目定位住宅篇住宅篇 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 2、項目定位、項目定位公寓篇公寓篇 1）銷售價格低銷售價格低本項目如做公寓項目定位，將無法滿足項目定位三大原則 和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求投資回報利潤的最大化要求。換言之，項目定位為公寓銷售 價格較低，項目開發(fā)總產(chǎn)值低。 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研

12、究 定位為公寓，我們將面臨的問題：定位為公寓，我們將面臨的問題： 項目名稱項目名稱用地性質(zhì)用地性質(zhì)使用年限使用年限銷售均價銷售均價 信德東方廣場商業(yè)40年5900元/ 華西國際商住40年5500元/ 正成財富ID商住40年5850元/ 瑞歐商務(wù)公寓商住40年4880元/ 成都商務(wù)公寓（商業(yè)用地性質(zhì)）市場銷售狀況： 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 2 2、項目定位、項目定位公寓篇公寓篇 （數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查，截至4月29日。） 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2）品質(zhì)低品質(zhì)低本項目如做公寓項目定位，我們認(rèn)為將會降低了土地的使用價 值、商業(yè)價值。同時，不利

13、于提升區(qū)域城市價值和開發(fā)企業(yè)品牌價值，更不符合本 項目的定位“三大”原則。 3) 附加值低附加值低本項目若定位為商務(wù)公寓（商業(yè)用地性質(zhì)），與市場上出現(xiàn) 的70產(chǎn)權(quán)住宅用地性質(zhì)做公寓物業(yè)開發(fā)的項目相比，附加值低，無競爭優(yōu)勢而言。 特別是物權(quán)法的出臺后更為明顯。 定位為公寓，我們將面臨的問題：定位為公寓，我們將面臨的問題： 結(jié)論：定位為公寓結(jié)論：定位為公寓不可行不可行。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 住 宅 定位方向 寫字樓酒 店公 寓 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位公寓篇公寓篇 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分

14、析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位酒店篇酒店篇 3、如果做五星級酒店，我們達不到標(biāo)準(zhǔn)，那么我們能否考慮做商務(wù)酒店呢？、如果做五星級酒店，我們達不到標(biāo)準(zhǔn)，那么我們能否考慮做商務(wù)酒店呢？ 定位為酒店，那么我們又要面臨什么問題呢？定位為酒店，那么我們又要面臨什么問題呢？ 1、如果本項目定位為酒店，首先我們考慮是否能做五星級酒店？、如果本項目定位為酒店，首先我們考慮是否能做五星級酒店？ 2、那么五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)又是什么呢？我們是否能達到呢？、那么五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)又是什么呢？我們是否能達到呢？ 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二

15、章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位酒店篇酒店篇 優(yōu)勢分析：優(yōu)勢分析： 1）五星級酒店目前的入住率最高，且經(jīng)營業(yè)績較好。）五星級酒店目前的入住率最高，且經(jīng)營業(yè)績較好。 2）本區(qū)域是成都酒店最集中的區(qū)域，區(qū)域酒店行業(yè)綜合競爭力較強。城南棕）本區(qū)域是成都酒店最集中的區(qū)域，區(qū)域酒店行業(yè)綜合競爭力較強。城南棕 樹、桐梓林、棕南、棕北區(qū)域，已然成熟并成為主要的商務(wù)接待活動場所。隨著樹、桐梓林、棕南、棕北區(qū)域，已然成熟并成為主要的商務(wù)接待活動場所。隨著 機場高速和區(qū)域商務(wù)活動的發(fā)展，成都成為中國最佳旅游城市會導(dǎo)致大量外地游機場高速和區(qū)域商務(wù)活動的發(fā)展，成都成為中國最佳

16、旅游城市會導(dǎo)致大量外地游 客的持續(xù)進入，該區(qū)域酒店行業(yè)還有一定的發(fā)展空間。客的持續(xù)進入，該區(qū)域酒店行業(yè)還有一定的發(fā)展空間。 3本項目如果做成酒店，則間距局促問題將不受限制。本項目如果做成酒店，則間距局促問題將不受限制。 4）可以增值保值（人民幣升值）。）可以增值保值（人民幣升值）。 一、如果本項目定位為酒店，首先我們考慮是否能做五星級酒店？一、如果本項目定位為酒店，首先我們考慮是否能做五星級酒店？ 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位酒店篇酒店篇 劣勢分析：劣勢分析： 1）五星級酒店后期投資巨大，這

17、種投資模式，屬于長期投資行為，不利于地）五星級酒店后期投資巨大，這種投資模式，屬于長期投資行為，不利于地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滾動投資開發(fā)地產(chǎn)的贏利要求。產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滾動投資開發(fā)地產(chǎn)的贏利要求。 2）區(qū)域內(nèi)五星級酒店競爭太激烈，市場經(jīng)營風(fēng)險高。如下頁圖表：）區(qū)域內(nèi)五星級酒店競爭太激烈，市場經(jīng)營風(fēng)險高。如下頁圖表： 3）投資建設(shè)五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)我們達不到。標(biāo)準(zhǔn)詳見下頁。）投資建設(shè)五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)我們達不到。標(biāo)準(zhǔn)詳見下頁。 一、如果本項目定位為酒店，首先我們考慮是否能做五星級酒店？一、如果本項目定位為酒店，首先我們考慮是否能做五星級酒店？ 結(jié)論：本項目結(jié)論：本項目不合適做成為五星級酒店不合適做成為五星級酒店。

18、 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位酒店篇酒店篇 人南沿線現(xiàn)有酒店（賓館）情況人南沿線現(xiàn)有酒店（賓館）情況 酒店名稱星級性質(zhì)規(guī)模 錦江賓館錦江賓館五星商務(wù)型酒店占地面積余50000平方米，擁有風(fēng)格雅 致的各類客房480間。 凱賓斯基凱賓斯基五星商務(wù)型酒店飯店高25層，各式客房500余間。 岷山飯店岷山飯店四星商務(wù)型酒店酒店擁有各類客房404間，風(fēng)格迥異的 餐廳和豐富的娛樂休閑設(shè)施。 世代錦江世代錦江 商務(wù)酒店商務(wù)酒店 四星商務(wù)型酒店酒店的7至20層共有217間、套寬敞豪 華、舒適高雅的客房及套房。

19、 華西賓館華西賓館三星商務(wù)型酒店住宿擁有多種房型共150中套房29套、 單人間29套。承接100的會議室，能容 納200就餐。 向陽大廈賓館向陽大廈賓館三星商務(wù)型酒店樓高22層，房間全部有寬帶接口，共 225間客房。 如家酒店如家酒店不詳經(jīng)濟型酒店酒店擁有布置溫馨的標(biāo)準(zhǔn)房、商務(wù)大 床房等各類房型113間。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位酒店篇酒店篇 五星級酒店評定標(biāo)準(zhǔn)（部分摘錄）五星級酒店評定標(biāo)準(zhǔn)（部分摘錄） 1、至少一個能容納、至少一個能容納200人正式宴會的大宴會廳，有至少容納人正式宴會的

20、大宴會廳，有至少容納200人會議的專用人會議的專用 會議廳。會議廳。 2、有、有3個以上宴會單間或小宴會廳。能提供宴會服務(wù)。個以上宴會單間或小宴會廳。能提供宴會服務(wù)。 3、有至少、有至少5000平方米的展覽廳。平方米的展覽廳。 4、室外游泳池、室外游泳池(水面面積至少水面面積至少l00平方米平方米)。 5、有商場、有商場,出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。 6、有至少、有至少4個開間的豪華套房。個開間的豪華套房。 7、至少有、至少有40間間(套套)可供出租的客房?？晒┏鲎獾目头俊?8、套房至少要占到酒店客房總數(shù)的、套房至少要占到酒店客房總數(shù)

21、的5%，套房面積必需至少達到，套房面積必需至少達到45平方米并平方米并 且?guī)в性∈?。至少且?guī)в性∈?。至?0%的單人房間，面積必需至少達到的單人房間，面積必需至少達到14平方米并且?guī)в兄辽倨椒矫撞⑶規(guī)в兄辽?平平 方米的浴室。方米的浴室。 9、有醫(yī)務(wù)室。、有醫(yī)務(wù)室。 （資料來源：全國旅游星級飯店評定委員會中國星級飯店評定報告書）（資料來源：全國旅游星級飯店評定委員會中國星級飯店評定報告書） 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位酒店篇酒店篇 結(jié)論：結(jié)論： 本項目本項目不合適不合適全部全部做成商務(wù)酒店做

22、成商務(wù)酒店。 二、既然五星級酒店我們不能做，那么我們是否能做星級商務(wù)酒店呢？二、既然五星級酒店我們不能做，那么我們是否能做星級商務(wù)酒店呢？ 商務(wù)酒店：為商務(wù)人士提供休息住宿的場所。商務(wù)酒店：為商務(wù)人士提供休息住宿的場所。 1）優(yōu)勢分析）優(yōu)勢分析 成都商務(wù)酒店的整體市場正處在一個發(fā)展階段，未來空間還很大。 定位為商務(wù)酒店，本項目將能與區(qū)域林立的寫字樓做商務(wù)配套，與五星級酒 店形成差異化競爭。 2）劣勢分析）劣勢分析 如果本項目全部做成商務(wù)酒店，約3萬方體量，折算為客房將有600間（按50 平方米/間計算），這么大的體量，又將面臨入住率和客源的問題，投資與收益等問 題。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市

23、大陸 科協(xié)項目定位分析研究 住 宅 定位方向定位方向 寫字樓酒 店公 寓 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位酒店篇酒店篇 適做商務(wù)酒適做商務(wù)酒 店呢，但又店呢，但又 不能完全做不能完全做 商務(wù)酒店商務(wù)酒店 五星五星 級酒級酒 店店 ？ 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位寫字樓篇寫字樓篇 談到寫字樓，我們認(rèn)為本項目其實是最合適做甲級寫字樓本項目其實是最合適做甲級寫字樓 的，原因有以下幾點： 1、是本項目的用地性質(zhì)就是商務(wù)辦公用地。、是本項目的用地性質(zhì)就是商

24、務(wù)辦公用地。 2、甲級寫字樓在成都的走勢較好，漲幅空間還很大，該區(qū)域也是甲級寫字樓、甲級寫字樓在成都的走勢較好，漲幅空間還很大，該區(qū)域也是甲級寫字樓 發(fā)展最迅速、發(fā)展空間最大的區(qū)域。發(fā)展最迅速、發(fā)展空間最大的區(qū)域。 那么我們是否就能做甲級寫字樓呢？那么我們是否就能做甲級寫字樓呢？ 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2、項目定位、項目定位寫字樓篇寫字樓篇 國際甲級寫字樓的（國際甲級寫字樓的（GPADEAOFFICE）標(biāo)準(zhǔn)）標(biāo)準(zhǔn) 1、交通便利，基礎(chǔ)建設(shè)完備，位于城市CBD，行政配套齊全。 2、建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明，氣勢宏大，外立面

25、裝修質(zhì)素較高。 3、平均每200平方米至少1個停車位。 4、樓層吊頂后凈高2.6米以上。 5、平均每五層有一部電梯服務(wù)，等待時間不超過30秒。 6、最少具備50至60瓦/平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施。 7、平均20平方米建筑面積有一條電話線，提供或支持DDN、ISDN線路，備有 視象會議設(shè)備。 8、提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時空調(diào)供應(yīng)。 9、擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司。 10、設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局、商務(wù)中心及餐飲等系列配套，且均以服務(wù) 于大廈客戶為主。 （資料來源：中國商業(yè)地產(chǎn)（全業(yè)態(tài)）操作指南） 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章

26、第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位寫字樓篇寫字樓篇 一、如果我們要做甲級寫字樓哪些標(biāo)準(zhǔn)可能達不到呢？一、如果我們要做甲級寫字樓哪些標(biāo)準(zhǔn)可能達不到呢？ （1）、）、車位達不到車位達不到 項項 目目央擴國際廣場央擴國際廣場力寶大廈力寶大廈 高新國際廣高新國際廣 場場E 時代廣場時代廣場冠城廣場冠城廣場 辦公部分面辦公部分面 積（積（） 5426851683269765274854416 停車位停車位400408281400500 車位比車位比1： 1351：1271：961：1321：210 本項目，即便挖到地下五層，其車位比僅是勉強滿足本項目，即便挖到地下五

27、層，其車位比僅是勉強滿足1：250 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位寫字樓篇寫字樓篇 （2）、）、標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)模達不到標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)模達不到 名稱名稱 時代廣時代廣 場場 冠城廣冠城廣 場場 天府中心天府中心城市之心城市之心匯日央擴匯日央擴 面積面積 （平方米）（平方米） 17841649160015551615 成都高檔寫字的標(biāo)準(zhǔn)層面積均超過成都高檔寫字的標(biāo)準(zhǔn)層面積均超過1500平方米，平方米， 本項目的標(biāo)準(zhǔn)層面積本項目的標(biāo)準(zhǔn)層面積 最初方案是最初方案是800平方米，現(xiàn)有方案可達平方米，現(xiàn)有方案可達14

28、00平方米，是否可行呢？平方米，是否可行呢？ 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位寫字樓篇寫字樓篇 （3）、）、中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng) 特征特征 央擴國際央擴國際 廣場廣場 力寶大廈力寶大廈 高新國際高新國際 廣場廣場E E 時代時代 廣場廣場 城市城市 之心之心 冠城冠城 廣場廣場 空調(diào)空調(diào) 中央空調(diào)中央空調(diào) 自主控制自主控制 中央空調(diào)中央空調(diào) 自主控制自主控制 中央空調(diào)中央空調(diào) 自主控制自主控制 中央空調(diào)中央空調(diào) 自主控制自主控制 中央中央 空調(diào)空調(diào) 中央中央 空調(diào)空調(diào) 新風(fēng)系統(tǒng)新

29、風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)無無無無 新風(fēng)新風(fēng) 系統(tǒng)系統(tǒng) 無無 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位寫字樓篇寫字樓篇 按照甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)來看，雖然本項目最適合做甲級寫字樓，但是由于按照甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)來看，雖然本項目最適合做甲級寫字樓，但是由于 硬件問題，硬件問題，我們又做不成甲級寫字樓我們又做不成甲級寫字樓。 同時，本項目做不成甲級寫字樓的其它原因還有：同時，本項目做不成甲級寫字樓的其它原因還有： 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項

30、目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位寫字樓篇寫字樓篇 原因一：原因一：市場競爭太激烈市場競爭太激烈 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位寫字樓篇寫字樓篇 在售在售 項目項目 名名 稱稱 力寶大廈力寶大廈商鼎國際商鼎國際財富中心財富中心匯日央擴匯日央擴高新國際高新國際總體量總體量 體體 量量 7.8萬萬5.8萬萬2.6萬萬3萬萬約約7萬萬26.2萬萬 在建在建 項目項目 （將（將 建）建） 名名 稱稱 中鐵名人城中鐵名人城 市酒店市酒店 航天科技大航天科技大 廈廈 仁恒置地仁恒置地萊福士廣場萊

31、福士廣場天一廣場天一廣場總體量總體量 體體 量量 1.3萬萬不詳不詳不詳不詳8.3萬萬2.7萬萬 12.3 萬萬 以上以上 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 競爭個案件介紹：萊福仕競爭個案件介紹：萊福仕 2 2、項目定位、項目定位寫字樓篇寫字樓篇 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 萊福仕簡介萊福仕簡介 凱德集團以1780萬/畝的天價拿下博物館地塊?！叭R福仕”作為一個綜合性項 目品牌。無論是新加坡的“萊佛士城”，還是上海的“萊福仕廣場”，現(xiàn)在都是當(dāng) 地有

32、名的地標(biāo)性建筑，具有強大的吸引知名跨國公司和零售商前來入駐的能力。 根據(jù)凱德的計劃，未來的省博地塊上將新建起一棟建筑面積7.8萬平方米的頂級寫 字樓，8.3萬平方米的商場和擁有880個房間的五星級酒店或服務(wù)公寓。 與此相比，本項目的優(yōu)勢均不存在，其劣勢卻愈加突出，我們怎么辦？與此相比，本項目的優(yōu)勢均不存在，其劣勢卻愈加突出，我們怎么辦？ 對策：對策： 區(qū)域發(fā)展?jié)摿﹄m大，但面臨的競爭環(huán)境卻更加惡劣，必須要在定位上有所創(chuàng)新區(qū)域發(fā)展?jié)摿﹄m大，但面臨的競爭環(huán)境卻更加惡劣，必須要在定位上有所創(chuàng)新 和突破。和突破。 2 2、項目定位、項目定位寫字樓篇寫字樓篇 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分

33、析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 樓樓 盤盤 名名均價（元均價（元/平米）平米）平均租（元平均租（元/平米）平米）銷售周期銷售周期銷售率（銷售率（%）出租率（出租率（%） 開行國際廣場1150013018個月個月80%70% 城市之心1000010046個月個月80%90% 冠城廣場100001005年多年多6090 威斯頓聯(lián)邦880013034個月個月8595 時代廣場85009022個月個月8070% 通過上述表格，我們不難看出，甲級寫字樓的銷售周期普遍較長。同時，由于 受按揭月供、投資入住等影響，寫字樓的銷售一般都是在呈現(xiàn)房的狀況下進行。因 此，可以判斷，本項目

34、做甲級寫字樓開發(fā)，則需要面對銷售壓力（開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流） 的問題。 2 2、項目定位、項目定位寫字樓篇寫字樓篇 原因二：原因二：銷售壓力太大銷售壓力太大 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 2 2、項目定位、項目定位寫字樓篇寫字樓篇 原因三：原因三：做乙級寫字樓？做乙級寫字樓？ 不符合最高附加值原則！不符合最高附加值原則！ 1、乙級寫字樓價格低、形象低、品質(zhì)低，本項目做成乙級寫字樓，最大最強、乙級寫字樓價格低、形象低、品質(zhì)低，本項目做成乙級寫字樓，最大最強 的競爭對手是住宅用地性質(zhì)開發(fā)為商務(wù)公寓和寫字樓的項目，其競爭結(jié)果可想而

35、知。的競爭對手是住宅用地性質(zhì)開發(fā)為商務(wù)公寓和寫字樓的項目，其競爭結(jié)果可想而知。 如財富中心、天府中心、中海格林威治等，均是如財富中心、天府中心、中海格林威治等，均是70年產(chǎn)權(quán)住宅來開發(fā)寫字樓，具有年產(chǎn)權(quán)住宅來開發(fā)寫字樓，具有 分割小、總價低、按揭成數(shù)高、按揭周期長、物業(yè)管理費低等優(yōu)勢。分割小、總價低、按揭成數(shù)高、按揭周期長、物業(yè)管理費低等優(yōu)勢。 2、乙級寫字樓價格低，等同區(qū)域住宅項目價格，因此投資回報價值不高。、乙級寫字樓價格低，等同區(qū)域住宅項目價格，因此投資回報價值不高。 3、此類產(chǎn)品屬于過渡性產(chǎn)品，同時不符合我們梳理的項目定位原則要求。、此類產(chǎn)品屬于過渡性產(chǎn)品，同時不符合我們梳理的項目定位

36、原則要求。 4、同樣和甲級寫字樓一樣面臨停車位問題。、同樣和甲級寫字樓一樣面臨停車位問題。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 本項目本項目最適合做甲級寫字樓，最適合做甲級寫字樓，但由于標(biāo)準(zhǔn)等問題但由于標(biāo)準(zhǔn)等問題 又做不成甲級寫字樓。又做不成甲級寫字樓。 2 2、項目定位、項目定位寫字樓篇寫字樓篇 結(jié)論結(jié)論： 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 3 3、項目定位總結(jié)性思考、項目定位總結(jié)性思考 項目 定位方向 寫字樓酒 店公 寓住 宅 最合適做甲級最合適做甲

37、級 寫字樓，但又寫字樓，但又 做不成甲級寫做不成甲級寫 字樓字樓 適做商務(wù)酒適做商務(wù)酒 店呢，但又店呢，但又 不能全部做不能全部做 商務(wù)酒店商務(wù)酒店 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 3、項目定位總結(jié)性思考、項目定位總結(jié)性思考 定位 定位 定位 能不能將兩者相加呢？塑造差異化、個性化、特色化的定位能不能將兩者相加呢？塑造差異化、個性化、特色化的定位 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 3 3、項目定位總結(jié)性思考、項目定位總結(jié)性思考 項目 定位方向 寫字樓

38、酒 店公 寓住 宅 適做商務(wù)酒適做商務(wù)酒 店呢，但又店呢，但又 不能完全做不能完全做 商務(wù)酒店商務(wù)酒店 最合適做甲級最合適做甲級 寫字樓，但又寫字樓，但又 達不到甲級寫達不到甲級寫 字樓的標(biāo)準(zhǔn)字樓的標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 領(lǐng)導(dǎo)者創(chuàng)新者 挑戰(zhàn)者跟隨者 寫字樓 商務(wù)酒店 個性化 差異化 特色化 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 4 4、項目定位總結(jié)、項目定位總結(jié)性性結(jié)論結(jié)論 通過創(chuàng)新的組合定位，我們發(fā)現(xiàn)項目的定位突然通過創(chuàng)新的組合定位，我們發(fā)現(xiàn)項目的定位突然豁然開朗豁然開朗 項目定位圖項目定位圖 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析

39、研究 那么我們?nèi)绾芜M行那么我們?nèi)绾芜M行個性化、創(chuàng)新化個性化、創(chuàng)新化的的規(guī)劃規(guī)劃呢？呢？ 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 5 5、項目定位總結(jié)、項目定位總結(jié)性結(jié)論性結(jié)論 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 目目 錄錄 第一章第一章 地塊情況及地塊情況及SWOT分析分析 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 1、項目樓層及功能規(guī)劃、

40、項目樓層及功能規(guī)劃 樓層樓層規(guī)劃功能規(guī)劃功能組成部分組成部分 負(fù)1F至負(fù)3F地下停車場約120個車位 1F 配套 寫字樓和酒店雙大堂，其中寫字樓大堂兩層挑高。 其他：銀行、商務(wù)中心（共用） 2F員工餐廳、包廂、商務(wù)茶房 3F大中小型會議中心 4F至13F商務(wù)酒店約240間客房 14F至28F寫字樓戶型劃割為100和150 的自由組合空間 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 2、樓層及功能規(guī)劃示意圖、樓層及功能規(guī)劃示意圖 星級商務(wù)酒店大星級商務(wù)酒店大 堂堂 銀行銀行 寫字樓大堂寫字樓大堂 觀光電梯觀光電梯 人 民 南 路

41、成科西路 商務(wù)服務(wù)中心商務(wù)服務(wù)中心 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 2、樓層及功能規(guī)劃、樓層及功能規(guī)劃 寫字樓9米挑高大堂 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 2、樓層及功能規(guī)劃、樓層及功能規(guī)劃 寫字樓大堂寫字樓大堂 挑高挑高2層層 員工餐廳員工餐廳 咖啡廳咖啡廳 電梯電梯 衛(wèi)生間衛(wèi)生間 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 2、樓層及功能規(guī)劃、樓層及功能規(guī)劃 會議中心會議

42、中心 會議中心會議中心 其他用房其他用房 衛(wèi)生間衛(wèi)生間 電梯電梯 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 2、樓層及功能規(guī)劃、樓層及功能規(guī)劃 會議中心參考圖3F 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 3、商務(wù)酒店規(guī)劃、商務(wù)酒店規(guī)劃 413層為商務(wù)酒店，比南側(cè)的層為商務(wù)酒店，比南側(cè)的10層科協(xié)大樓略高酒店規(guī)劃，每層層科協(xié)大樓略高酒店規(guī)劃，每層20套房間套房間 為宜四角端頭可設(shè)計面積較大商務(wù)套房、豪華套房其余以商務(wù)單為宜四角端頭可設(shè)計面積較大商務(wù)套房、豪華套

43、房其余以商務(wù)單/雙人標(biāo)間為主。雙人標(biāo)間為主。 設(shè)施的公用性：設(shè)施的公用性： 停車位白天以辦公為主，晚上可以滿足酒店餐廳早餐和晚餐以酒店為主，午餐停車位白天以辦公為主，晚上可以滿足酒店餐廳早餐和晚餐以酒店為主，午餐 主要滿足辦公用餐，晚餐可為加班員工提供夜宵。主要滿足辦公用餐，晚餐可為加班員工提供夜宵。 同時，也便于為整棟大廈提供酒店化辦公服務(wù)，如同時，也便于為整棟大廈提供酒店化辦公服務(wù)，如24小時辦公條件，全天候小時辦公條件，全天候 辦公理念。辦公理念。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 4、辦公規(guī)劃、辦公規(guī)劃(平面圖

44、平面圖) 成長型中產(chǎn)企業(yè)成長型中產(chǎn)企業(yè)/公司，需要面積公司，需要面積100300平方米，辦公人數(shù)平方米，辦公人數(shù)1030人，需分人，需分 區(qū)：前臺、總經(jīng)理室、財務(wù)室、洽談區(qū)、會議室、員工區(qū)。區(qū)：前臺、總經(jīng)理室、財務(wù)室、洽談區(qū)、會議室、員工區(qū)。 基本單位分割：基本單位分割：100平米和平米和150平米。平米。 可隨意組合成可隨意組合成200300平米，甚至更大的辦公空間。平米，甚至更大的辦公空間。 分層分割方案：分層分割方案： 1422層，按每層層，按每層4個個100平米、平米、4個個150平米的基本單位分割；平米的基本單位分割； 2225層，按每層層，按每層2個個200平米、平米、2個個300

45、平米的基本單位組合；平米的基本單位組合； 2628層，按每層平均分割層，按每層平均分割2戶組合。戶組合。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 5、外立面設(shè)計要求、外立面設(shè)計要求 時尚、現(xiàn)代、科技時尚、現(xiàn)代、科技 、個性、個性 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 6、外立面參考圖片、外立面參考圖片 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 6、外立面參考圖片、外立面參考圖片 房地產(chǎn)營

46、銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 6、外立面參考圖片、外立面參考圖片 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 6、外立面參考圖片、外立面參考圖片 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 6、外立面參考圖片、外立面參考圖片 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 6、外立面參考圖片、外立面參考圖片 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都

47、市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 6、外立面參考圖片、外立面參考圖片 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 6、外立面參考圖片、外立面參考圖片 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第三章第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 6、外立面參考圖片、外立面參考圖片 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 目目 錄錄 第一章第一章 地塊情況及地塊情況及SWOT分析分析 第二章第二章 項目定位及分析研究項目定位及分析研究 第三章第三章 產(chǎn)

48、品規(guī)劃設(shè)計思路建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計思路建議 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 1、定位回顧、定位回顧 本項目采取寫字樓商務(wù)酒店開發(fā)模式定位的優(yōu)勢分析本項目采取寫字樓商務(wù)酒店開發(fā)模式定位的優(yōu)勢分析 1、解決了、解決了開發(fā)企業(yè)長期投資和短期投資不能兼顧的矛盾。開發(fā)企業(yè)長期投資和短期投資不能兼顧的矛盾。 寫字樓進行銷售，酒店自己持有。通過寫寫字樓進行銷售，酒店自己持有。通過寫 字樓銷售回收投資，通過酒店經(jīng)營字樓銷售回收投資，通過酒店經(jīng)營 獲得長期收益。自留一部分物業(yè)，同時可合理規(guī)避

49、一部分稅收。獲得長期收益。自留一部分物業(yè)，同時可合理規(guī)避一部分稅收。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 1、定位回顧、定位回顧 本項目采取寫字樓商務(wù)酒店開發(fā)模式定位的優(yōu)勢分析本項目采取寫字樓商務(wù)酒店開發(fā)模式定位的優(yōu)勢分析 2、解決了、解決了項目的項目的“揚長避短揚長避短”的問題。的問題。 部分樓面用來做酒店，減少了寫字樓樓面也就減少了停車位的需求，以及酒店部分樓面用來做酒店，減少了寫字樓樓面也就減少了停車位的需求，以及酒店 位置合理規(guī)劃解決了低樓層間距和視野等問題。位置合理規(guī)劃解決了低樓層間距和視野等問題。 房地產(chǎn)營銷策劃

50、方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 1、定位回顧、定位回顧 本項目采取寫字樓商務(wù)酒店開發(fā)模式定位的優(yōu)勢分析本項目采取寫字樓商務(wù)酒店開發(fā)模式定位的優(yōu)勢分析 3、解決了、解決了產(chǎn)品定位高品質(zhì)的問題。產(chǎn)品定位高品質(zhì)的問題。 商務(wù)酒店的規(guī)劃有利于提升寫字樓物業(yè)的檔次和品質(zhì)；同時，寫字樓客群又帶商務(wù)酒店的規(guī)劃有利于提升寫字樓物業(yè)的檔次和品質(zhì)；同時，寫字樓客群又帶 動了酒店的消費。這是非常好的互補。動了酒店的消費。這是非常好的互補。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 1、定位回顧

51、、定位回顧 本項目采取寫字樓商務(wù)酒店開發(fā)模式定位的優(yōu)勢分析本項目采取寫字樓商務(wù)酒店開發(fā)模式定位的優(yōu)勢分析 4、解決了、解決了配套設(shè)施的使用率問題。配套設(shè)施的使用率問題。 商務(wù)酒店和寫字樓需要的配套設(shè)施具有共通性，如商務(wù)服務(wù)中心、餐廳、會議商務(wù)酒店和寫字樓需要的配套設(shè)施具有共通性，如商務(wù)服務(wù)中心、餐廳、會議 室等。單純的定位，這些設(shè)施的使用率可能都不高。組合定位后，酒店和寫字樓室等。單純的定位，這些設(shè)施的使用率可能都不高。組合定位后，酒店和寫字樓 均可使用這部分設(shè)施，可以充分利用這部分資源。均可使用這部分設(shè)施，可以充分利用這部分資源。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 第四章

52、第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 1、定位回顧、定位回顧 本項目采取寫字樓商務(wù)酒店開發(fā)模式定位的優(yōu)勢分析本項目采取寫字樓商務(wù)酒店開發(fā)模式定位的優(yōu)勢分析 5、解決了、解決了項目差異化定位問題。項目差異化定位問題。 寫字樓商務(wù)酒店本身就是寫字樓市場中一個細(xì)分的創(chuàng)新市場。寫字樓商務(wù)酒店本身就是寫字樓市場中一個細(xì)分的創(chuàng)新市場。 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 搜索進行中搜索進行中 2 2、相關(guān)案例借鑒、相關(guān)案例借鑒 商務(wù)酒店寫字樓的定位是否可行呢商務(wù)酒店寫字樓的定位是否可行呢 全國范圍內(nèi)是否有可以借鑒的成功案例呢全國范圍內(nèi)是否有可以借鑒的成功案例呢 ？ 第四章第四章

53、項目投資可行性分析項目投資可行性分析 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 4、正熙國際、正熙國際 5、中鐵名人城市酒店、中鐵名人城市酒店 參考案例參考案例 北京北京 重慶重慶 本地本地 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 2 2、相關(guān)案例借鑒、相關(guān)案例借鑒 1、住邦商務(wù)式假日酒店、住邦商務(wù)式假日酒店 2、左岸工社、左岸工社 3、喜來登柏金行政公寓、喜來登柏金行政公寓 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 簡評：這種定位為酒店寫字樓的開發(fā)的項目，為了充分滿足現(xiàn)代商務(wù)人士 在工作、生活、休閑三方面與“商務(wù)活動”及時協(xié)調(diào)的需要,這種新興的酒店無論 從

54、產(chǎn)品設(shè)計上，還是從專業(yè)服務(wù)上，完全圍繞“商務(wù)”的核心要求進行運作。以 最便捷的形式滿足了商務(wù)人士接待重要來訪客戶、駐京外籍工作人員的短期住宿 等需求，有的高端客房還帶有會客廳，并且所有的客房均提供寬帶接口等全方位 的商務(wù)辦公配置。在酒店服務(wù)方面,住邦計劃提供24小時服務(wù)。 備注：寫字樓均價:32000元/平方米，物管費26.50元/平方米月。 案例一： 北京住邦商務(wù)式假日酒店 酒店介紹：供量僅30套，全 部都是五星級以上配置的超豪華 套房。 定位：以“以高程度的商務(wù)配套，為繁忙的商務(wù)人士提供專業(yè)的商務(wù)服務(wù)”的 全新定位 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 2 2、相關(guān)案例借鑒、

55、相關(guān)案例借鑒 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 左岸工社地處北京大學(xué)南側(cè)，北四環(huán)路與蘇州街交叉路口的西南角，東接中關(guān) 村西區(qū)，左岸工社是一座集寫字樓、酒店、特色街鋪為一體的綜合樓項目，總建筑 面積約7萬平方米。 其中，出租型酒店由開發(fā)商自留經(jīng)營，2003年8月交付使用。除為寫字樓及周 邊大量商務(wù)辦公人士服務(wù)外，也吸引了大量的外地游客，經(jīng)營良好。 而左岸工社，本身就是一個非常個性化的寫字樓，針對務(wù)實的先導(dǎo)性中小企業(yè)， 不是靠硬件配置取勝，而是靠實用的路線打擊自己的目標(biāo)客戶，成就真正“少數(shù)人 的寫字樓”。 案例二： 北京左岸工社 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分

56、析 2 2、相關(guān)案例借鑒、相關(guān)案例借鑒 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 重慶喜來登國際中心位于具有重慶外灘美譽之稱的南岸區(qū)南濱路，總建筑面積 160000平方米，項目規(guī)劃包含鉑金五星級喜來登酒店、超級5A智能化寫字樓和國 際商業(yè)街區(qū)三大部分. 其中，五星級喜來登酒店還附帶一種新的形態(tài)柏金行政公寓(私家酒店客房)， 采用高級會員制模式，針對涉外、高層、酒店辦公的高端客戶，提供獨立的酒店生 活服務(wù)，享受私家的個性化服務(wù)（例如根據(jù)顧客個人喜好預(yù)先安排）。 案例三： 重慶喜來登柏金行政公寓 2 2、相關(guān)案例借鑒、相關(guān)案例借鑒 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 房

57、地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 案例四：正熙國際 “正熙國際”大廈為框架剪力墻 結(jié)構(gòu)體系樓宇，是集商業(yè)百貨、商務(wù) 辦公酒店為一體的綜合項目。大廈共 占用土地5896.19（包括道路代征地 1861.50），總建筑面積約44909， 總高103米，分為地下二層、地上二十 八層。 其中: 地下負(fù)二層為停車場和設(shè)備房； 地上一六層裙樓擬引進國際高 檔精品百貨； 第七層為空中花園式主題商務(wù)會 所，并設(shè)有多功能會議中心； 第七十四層為國際商務(wù)酒店； 第十五二十八層為甲級寫字樓。 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 2 2、相關(guān)案例借鑒、相關(guān)案例借鑒 房地產(chǎn)營銷策劃方案

58、之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 正熙國際的酒店，是由個人 購買，自己投資經(jīng)營。大堂和餐 廳設(shè)在七樓，九、十層設(shè)有會議 室和貴賓室。不但為酒店住客服 務(wù)，也為本寫字樓客戶及周邊單 位服務(wù)。 酒店共有房間約200間，主 要針對商務(wù)人士，以個性化商務(wù) 間為主，如商務(wù)標(biāo)間、商務(wù)單間、 商務(wù)套房、商務(wù)豪華套房，也包 括少數(shù)標(biāo)準(zhǔn)單/雙人間、情侶間 等。 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 2 2、相關(guān)案例借鑒、相關(guān)案例借鑒 房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸 科協(xié)項目定位分析研究 正熙國際的酒店，在定位 上不是走星級酒店的路線，而 是走個性化路線。 房間并不大，但裝修裝飾比較 精致、家庭化，給人以回到家 的感覺，舒適和溫馨，非常適 合商務(wù)人士和外地游客。在酒 店服務(wù)上，也主要是人性化服 務(wù)。 例如：商務(wù)標(biāo)間配套電腦、傳 真機，可酒店辦公 第四章第四章 項目投資可行性分析項目投資可行性分析 2 2、相關(guān)案例借鑒、相關(guān)案例借鑒 房地產(chǎn)營銷策劃方案之