批量住宅精裝修講義

1、1 批量住宅精裝修講義 2 授課范圍、對象及方式 l 范圍：批量住宅精裝修產(chǎn)品的研發(fā)、設(shè)計、采購、土建移交、質(zhì)量管控、 進度管控、成品保護、安全文明、工地開放、集中交房等方面內(nèi)容。 l 對象：主要針對房地產(chǎn)公司經(jīng)理、副經(jīng)理、工程總監(jiān)、項目總監(jiān)、設(shè)計、 工程、物業(yè)管理人員的實戰(zhàn)解決方案，也可作為產(chǎn)品研發(fā)、招采、營銷、 監(jiān)理、施工管理工作的參考。 l 方式：主要采用XX上市企業(yè)N個大型批量住宅精裝修項目管理案例圖片、 視頻、文件表格、現(xiàn)場統(tǒng)計數(shù)據(jù)和正反兩方面事例進行關(guān)鍵點解讀。 3 目錄 l第一講：概述 l第二講：研發(fā)設(shè)計 l第三講：土建移交 l第四講：質(zhì)量管控 l第五講：進度管控 l第六講：成品

2、保護 l第七講：安全文明 l第八講：工地開放 l第九講：集中交房 l 本講座的局限性 4 第一講：概述 5 一、視頻與圖片 精裝房案例 畫外音：畫外音： 6 二、與精裝房相關(guān)的背景及淵源 l建國初期：沒有裝修的階段 - “居者有其屋” l文革時期：開始有粗裝修階段-櫥衛(wèi)空間獨立使用 l80年代末：全面粗裝修階段-“居寢分離” l98年開始：毛坯房時代-一人一間房 l03年開始：裝修階段-居住的舒適性、健康性、文化性； l未來： 精裝時代-未來城市住宅的整體精裝修強調(diào)宜居人文 關(guān)懷，注重生活方式的精品工業(yè)化全裝修（未來方向） （市場需求和政 府行為） l三個主要的政策文件： l 02年建設(shè)部發(fā)1

3、90號商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則 l 參考性規(guī)范意見，不具有強制性，對開發(fā)商無約束力 l 但是，具有很好的指導(dǎo)性： l 一是：精裝房的定義：房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全 部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，也可以簡 稱為全裝修房。 7 l與毛坯房、廚房衛(wèi)生間裝修、毛坯房加裝修等對比，萬科的理解 是：全面家居解決方案（如：U5) 恒大的A9 l 二是：裝修標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)目標(biāo)客戶的需求來確定的。不是老板 或設(shè)計師、工程師的單相思。 l 三是：裝修設(shè)計必須前置。 l 四是：“通過設(shè)計引導(dǎo)消費者向裝飾個性化方向發(fā)展”- 目前萬萬不可-錢要花在功能研究和使用上，并使之簡單化和 大

4、眾化 l 阻礙客戶購買的不是個性化，也不是價格，而是工程質(zhì)量 l 注意要點： l 一是：要求提供裝修平面圖 l 二是：要求交付質(zhì)量不低于樣板間的質(zhì)量水平，樣板間在入 住前不宜拆除。 l 很多問題值得注意：樣板間質(zhì)量水平很高是否就好？ 中途調(diào)整怎么辦？ 樣板房拆了，客戶照了相怎么辦？ 材料遲遲定不下來，交房標(biāo)準(zhǔn)不確定 怎么辦？ 8 l08年建設(shè)部關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知 針對512地震發(fā)的，主要是裝修對結(jié)構(gòu)的影響，引申出對精裝 房的扶持和鼓勵。 買地時把精裝修寫入土地出讓合同。 l99年國務(wù)院72號文關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的 若干意見 l萬科、龍湖、仁恒、富力、恒大都在

5、做精裝房，主要是想樹立項 目差異化，避免同質(zhì)化競爭； 萬科號稱：只做精裝房；仁恒：精裝修是其產(chǎn)品的主要特質(zhì)和 標(biāo)準(zhǔn)配置；龍湖：穩(wěn)步逐年加大開發(fā)量；富力、恒大把精裝修帶 往全國。 l主要形式：菜單式裝修和批量同質(zhì)化復(fù)制精裝修，個性化菜單式 探索目前情況下基本上是失敗的。 l實行全裝修交樓的利與弊。 利：方便客戶；方便物業(yè)管理；大量節(jié)約資源；因批量采購實現(xiàn) 增值與溢價；裝修進入成本降低稅負；促進管理精細化和業(yè)態(tài)差 異化、提高產(chǎn)品品質(zhì)。 弊：管理負荷增大；工期變長；投訴的面增加。 9 三、精裝房的評價指標(biāo) l房產(chǎn)公司尋求的是什么？-小 業(yè)主的忠誠度 l客戶的忠誠度來源于什么？- 小業(yè)主的滿意度 l客

6、戶的滿意度主要體現(xiàn)在哪方 面呢？ 若干項目實踐證明主要體現(xiàn) 在工程質(zhì)量，也就是產(chǎn)品的品 質(zhì)，而不是主要體現(xiàn)在個性化、 菜單式、營銷服務(wù)和其它方面 l因此，判斷管理工作好壞和工 程質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)就是：小業(yè) 主是否滿意 l那么，如何考核和量化客戶的 滿意度呢？ 小業(yè)主的滿意度 集中交 房日的 交房率 N% 集中交 房日的 戶均報 事量 N條 集中交 房日后 4個月 內(nèi)的戶 均報 事量 N條 10 l這三個指標(biāo)能夠比較簡潔、直觀地反應(yīng)客戶的滿意度 l入伙日交房率： p先驗房后收房與先交錢后收房的區(qū)別：建議先驗房后收房或要求 先走程序但不強制拒絕業(yè)主先驗房的要求 p成功收房總戶數(shù)/到訪總戶數(shù)，如：樓盤

7、總戶250戶，到訪200戶， 收房190戶,集中交房率就是95% p與交付率的區(qū)別:190戶/250戶=76.3%，龍湖是規(guī)定一月內(nèi)達到 85% l入伙日戶均報事量： p到訪總戶數(shù)的報事總條數(shù)/到訪總戶數(shù) ，如：600條/200戶=3條 l入伙日后4 個月內(nèi)戶均報事量： p報事總條數(shù)/入伙總戶數(shù) l群訴0 多角度、多維度、客觀看這個指標(biāo)：公寓與套房、投資與自住有區(qū)別 報事分類：溝通類（研發(fā)、設(shè)計、材料、營銷、物業(yè)）、土建、精裝、 分包等 與毛坯房交房指標(biāo)無可比性 11 四、精裝商品房合同問題 五、政府驗收問題 六、工廠化與仿工廠化 “仿工廠化”生產(chǎn)模式定義： 通過最初框架階段基礎(chǔ)零控線控制砌筑

8、、抹灰、裝修等各階段 的精細施工，同時融入部品生產(chǎn)對誤差消化方案研究成果，進而 達到裝修中安裝類材料部品規(guī)格的統(tǒng)一化，最終實現(xiàn)： 12 室門內(nèi)、收納柜體等的標(biāo)準(zhǔn)化加工； 規(guī)格統(tǒng)一化的前提下，從而實現(xiàn)將瓷磚、細木工板、石膏板等進 行材料場外仿工廠化環(huán)境下的，編號入場統(tǒng)一施工。 仿工廠化實現(xiàn)了規(guī)格統(tǒng)一、材料集中加工、生產(chǎn)環(huán)境固定、人員 固定、流程固定； p 提高生產(chǎn)效率 p 提高材料加工品質(zhì) p 降低了材料無效損耗 p 減少了文明施工的壓力 p 減少了因人為因素而導(dǎo)致的品質(zhì)偏差 國內(nèi)50個豪華、高檔、中檔、經(jīng)濟形精裝修案例簡析 13 七、過程管控的特性和主要思路 l批量住宅精裝修過程管控的最大難點

9、：不是技術(shù)問題，而是管理問題。 管理小貼士討論管理小貼士討論-05年我親歷的遺憾工程年我親歷的遺憾工程 案例案例 14 1、批量住宅精裝修項目是介于大型工裝與家居裝修之間 具有相當(dāng)差異化并與清水房管控迥然不同的裝修業(yè)態(tài)； 因此，具有大型工裝合理計劃組織調(diào)度生產(chǎn)管理和小型 家裝重視瑣碎細節(jié)的特點 l與星級酒店裝修差異化比較 l與普通家居裝修差異化比較 l與毛坯房的差異化比較 15 2、“三點一走偏”是批量住宅精裝修施工過程中的常 態(tài) 16 3、批量精裝修的管理涉及到產(chǎn)品的全部環(huán)節(jié)，與建設(shè) 單位的諸多職能部門息息相關(guān)，預(yù)防客戶群訴和索賠是 精裝修項目過程管理的首要任務(wù) l產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計、土建、采購

10、等方面的問題在管理階段沒有得到有 效預(yù)防和控制，裝修施工階段沒有得到有效暴露和相互避免，最終 導(dǎo)致工程實體出現(xiàn)難于整改的系統(tǒng)性問題，是客戶群訴和索賠的重 要方面。 l裝修產(chǎn)品本身出現(xiàn)普遍性的質(zhì)量硬傷，沒有得到有效溝通和及時整 改，是客戶群訴和索賠的主要原因。 l精裝房開發(fā)是房產(chǎn)商各個部門協(xié)同作戰(zhàn)的結(jié)果，但是， 必須樹立以精裝修這一工程末端為管理導(dǎo)向、各部門提前介入、深 度預(yù)防、把復(fù)雜的問題簡單化各個擊破、持續(xù)改進的管理原則 17 4、目前，各參建單位特別是精裝總包和甲定分包單位 的管理水平與精裝修管理的實際需求存在一定差距，致 使執(zhí)行不到位是精裝修施工管理的最大難點；因此，執(zhí) 行重在到位是各個

11、層面管理者必抓的關(guān)鍵所在。 l下面就這個問題談?wù)勎业膸c體會，與大家共勉。為什么要談這 個問題呢？因為目前裝修施工主要是手工操作、眼睛觀察、標(biāo)準(zhǔn) 化程度較低，勞務(wù)班組臨時組合，存在很大的隨意性，思想上和 意識上出問題作業(yè)面必定出問題。 18 八、精裝修項目管理流程及辦法 編制精裝修項目管理流程 XX精裝修項目管理辦法 編制精裝修項目管理辦法及實施細則 編制精裝修合約管理辦法 1、材料的備貨量： 19 2、土建總包工程范圍變動：(視清水房交房標(biāo)準(zhǔn)而定） （1）、臥室為復(fù)合木地板，應(yīng)增加地面找平；但常規(guī)是精裝做 （2）、應(yīng)減少客廳、廚房、陽臺、過道等地面找平項目 （3）、應(yīng)減少廚房、衛(wèi)生間等吊頂位

12、置的天面抹灰項目（如玄關(guān)為及客廳走道 設(shè)計為石膏板吊頂同樣應(yīng)扣減） （4）、衛(wèi)生間地面通常情況應(yīng)在防水層之上再增加回填層及找平或保護層 （5）、廚房衛(wèi)生間墻面取消壓光，直接打底拉毛，但保證平整度和方正度（一般 廚柜后面和地面不貼磚，由精裝修找平壓光至磚面層并防水處理） （6）、通常增加墻體樓板內(nèi)強弱電線管、底盒預(yù)埋到點位、衛(wèi)生間排水安裝 (7)、陽臺外墻涂料、飄窗欄桿、防盜門門扇等延后施工 （8）、增加對裝飾工程的協(xié)調(diào)配合內(nèi)容及相應(yīng)增加的總包管理內(nèi)容 提供標(biāo)高定位基準(zhǔn)點、垂直運輸、水電接駁、場地堆碼及道路、公共廁所等。 3、土建總包做精裝修沒有成本和技術(shù)、管理優(yōu)勢，應(yīng)當(dāng)分判給專 業(yè)的裝飾公司

13、裝飾工程的分判插入時間應(yīng)在結(jié)構(gòu)封頂前一個半月開展較為合適，具體進場時間視砌筑 抹灰工程的進度而定（如果裝飾材料的乙供品種較多，(講師孟工聯(lián)系QQ285953000如石材，裝飾分判應(yīng)進一步提前以保證材料的備貨）。整個裝飾工程的分 判持續(xù)時間大約為一個半月（從收到招標(biāo)圖紙開始計算到定標(biāo)，預(yù)計兩到三次的議標(biāo)次 數(shù)。） xxx材料供應(yīng)界面和配置表 20 編制項目管理文件應(yīng)注意的要點 l準(zhǔn)確定位： l甲方主導(dǎo)： l資源培養(yǎng)： l總包管理： 21 l 關(guān)注細節(jié)： l樣板先行： l 技術(shù)先行： l提前介入： 22 l標(biāo)準(zhǔn)動作： l成品保護： l系統(tǒng)解決： l扼殺苗頭： l界面責(zé)任：

14、 23 l土建工程師及土建監(jiān)理延伸管理精裝修的問題 至少目前，實踐證明：不能完全延用土建監(jiān)理管控方法管理精裝修工 程，更不易土建監(jiān)理延伸管理精裝修。為什么呢？ 一是：關(guān)注點顯著不同 二是：專業(yè)性不夠會導(dǎo)致預(yù)控深度和能力不夠 三是：土建監(jiān)理對精裝修監(jiān)理的難點重點認識不夠 四是：土建界面的較大問題事前必須經(jīng)過交叉檢查曝露出來并得以 有效監(jiān)督整改到位。事實證明：土建監(jiān)理公司對自己監(jiān)理的土建 界面存在的影響精裝修施工和后期交房的問題不能很主動的曝露 和監(jiān)督整改，精裝修交房時客戶投訴中的土建問題大約占投訴總 數(shù)的20-25%左右； 五是：抽檢這種驗收方式，不適合精裝修這一工程末端； 六是：一次成活要求的

15、更高要求，必定不是簡單的驗收可以解決的 24 END 謝謝大家！謝謝大家！ 講師孟工：電箱： QQ:285953000 （該單位提供精裝修管控內(nèi)訓(xùn)和公開課培訓(xùn)以及專業(yè)的精裝修工程監(jiān)理服務(wù)） 25 孟老師介紹， 男 ， 現(xiàn)年48歲 ， 高級工程師 ， 高級室內(nèi)裝飾監(jiān)理師 ，國家 注冊監(jiān)理工程師， 從事裝飾工程項目管理和裝飾監(jiān)理工作近20年 ，2004年開 始專注于具體組織實施房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程過程管控和研究工作 ， 曾先 后擔(dān)任若干房地產(chǎn)公司的高層批量住宅精裝修工程（約60萬、8000余戶小業(yè) 主）的項目總監(jiān)?，F(xiàn)任重慶精正裝飾工程監(jiān)理有限公司總經(jīng)理兼技術(shù)質(zhì)量總監(jiān)

16、， 所轄企業(yè)為上市企業(yè)龍湖集團裝飾裝修監(jiān)理唯一的戰(zhàn)略合作伙伴，在批量住宅精 裝修工程管理方面有特殊的專長和獨到的實踐經(jīng)驗。 經(jīng)過多年的批量住宅精裝修工程管理實踐和潛心研究，并對仁恒、萬科、中海、 恒大、富力的部分批量住宅精裝修項目進行觀摩和學(xué)習(xí)，總結(jié)出一套房地產(chǎn)公司 高層批量住宅和公寓樓精裝修工程過程管控案例實戰(zhàn)解決方案，曾參與我國第一 個成品住宅精裝修工程技術(shù)規(guī)程的編制工作,并多次受邀對其它中小型房地 產(chǎn)公司內(nèi)訓(xùn)、社會辦學(xué)管理顧問單位的公開課和大學(xué)工程管理專業(yè)的主講培訓(xùn)工 作，主要從建設(shè)單位角度用實際案例闡述甲方應(yīng)該如何實施精裝房項目管理和借 鑒別人的成功經(jīng)驗，不再走別人走過的彎路和不再付出

17、別人已經(jīng)付出過的的代價， 對甲方在開發(fā)精裝房項目的實際工作具有一定的指導(dǎo)意義和參考價值。 從業(yè)裝飾項目管理和監(jiān)理工作近20年間，曾擔(dān)任其它近若干個大型公建裝飾項 目，大型工裝、會所、星級酒店、商業(yè)綜合體、辦公大樓、金融機構(gòu)營業(yè)場所等 裝修項目的現(xiàn)場工程總監(jiān)，具有把控星級酒店裝修工程與批量住宅精裝修工程的 差異化和結(jié)合點的實戰(zhàn)經(jīng)驗。期間曾多次擔(dān)任部隊干休所住宅個性化菜單式精裝 修工程項目總監(jiān),對房地產(chǎn)公司下一步個性化菜單式住宅精裝修研發(fā)與管理提供 了實戰(zhàn)依據(jù)和經(jīng)驗積累。 26 第二講：產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計 一、研發(fā)的內(nèi)容及意義 精裝房精裝房 最合理最合理 的戶型的戶型 出眾的出眾的 效果效果 符合客戶

18、符合客戶 需求的部品需求的部品 舒適的舒適的 使用性能使用性能 27 1、研發(fā)是研究如何滿足客戶需求的過程； 2、就是成本控制的過程； 案例： 3、研發(fā)的成果可以批量復(fù)制、為多項目打下基 礎(chǔ)； 4、是工程質(zhì)量保證的前提。 根本思想:客戶導(dǎo)向貫穿產(chǎn)品研發(fā)的始終-設(shè)計成 功與否，不在于給客戶提供了多少種菜單式的選擇，不在于高檔 材料的堆砌，不在于多么有風(fēng)格個性的設(shè)計，而在于對客戶需求 的準(zhǔn)確把握。 28 二、注意事項 1、設(shè)計主導(dǎo)各部門緊密配合； 2、樣板測試體驗最直觀； 3、沒有完美無缺的裝修房； 4、成果及時歸納和總結(jié)； 5、建立經(jīng)驗教訓(xùn)手冊-傻瓜式的設(shè)計缺陷預(yù)防表 討論：？討論：？ 29 6

19、、學(xué)習(xí)成長和資源整合 建立裝修標(biāo)桿向優(yōu)秀企業(yè)進行學(xué)習(xí)； 向日本、韓國等先進地區(qū)學(xué)習(xí)； 優(yōu)秀產(chǎn)品和資源直接應(yīng)用； 借助外部資源進行產(chǎn)品研究。如：櫥柜廠家 30 三、研發(fā)流程 1、傳統(tǒng)的流程：戶型設(shè)計完成+裝修設(shè)計=精裝 房設(shè)計 2、常見的問題： 戶型改造，增加工期和無效成本； 戶型存在硬傷和精裝修設(shè)計互相妥協(xié)，無法 達到最好效果； 存在大量質(zhì)量隱患，給保修增加難度，同時 影響客戶滿意度。 31 3、新流程示意圖 客戶基礎(chǔ)研究 產(chǎn)品定位研究 部品研究 裝修效果 研究 分級體系 研究 戶型研究 產(chǎn)品模型模型測試成果 產(chǎn)品應(yīng)用 持續(xù)改進 32 序號成果名稱 參考成果 1 分類客戶裝修需求調(diào)研報告 2材

20、料部品研究及分級 3標(biāo)準(zhǔn)戶型庫 4裝修分級體系 5設(shè)計缺陷手冊 6精裝修設(shè)計管理制度 7 . 4、研發(fā)的成果 33 三、客戶基礎(chǔ)研究的方法 定性 定量 表格準(zhǔn)備 定量研究得出 的結(jié)果指導(dǎo)設(shè)計 精心準(zhǔn)備 定量研究表格 案例: 客戶 需求定量研究表格 四、需求分類是研究的前提 比如，鞋柜：顯著需求：足夠大，大到什么程度？一般需求：透氣、 臨時置物功能；個性需求：坐著穿鞋子。 廚房：顯著需求：收納功能大、空間利用好、灶臺周邊寬敞區(qū)域、易 清潔、插座多；一般需求：插座帶開關(guān)、防蟑螂功能、收藏抹布、防銹 功能；個性需求：坐著操作、裝空調(diào)等 34 35 玄關(guān)客廳餐廳地磚關(guān)注，廚 衛(wèi)次之、陽臺不關(guān)注 是否必

21、要 項目 不全，如：地漏 排水、浴霸位置、 水向干區(qū)滲漏、放置 衣服地方、地面防滑、 安全玻璃等 36 價格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品價格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品 價格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品 價格壓力下，依然維持要求的產(chǎn)品價格壓力下，依然維持要求的產(chǎn)品 烤箱烤箱 消毒柜消毒柜 垃圾食物粉垃圾食物粉 碎機碎機 櫥柜櫥柜 灶具、灶具、 脫排脫排 臺盆三件套臺盆三件套 廚房墻地磚廚房墻地磚 熱水器熱水器 浴缸浴缸 淋浴房淋浴房臺盆、龍頭臺盆、龍頭 淋浴龍頭淋浴龍頭 坐便器坐便器 浴霸暖風(fēng)機浴霸暖風(fēng)機 地板地板墻面墻面 開關(guān)面板開關(guān)面板 衛(wèi)生間臺下衛(wèi)生間臺下 櫥柜櫥柜 鏡箱鏡箱 地

22、熱地?zé)?儲物間內(nèi)櫥儲物間內(nèi)櫥 步入式衣帽步入式衣帽 間間 空調(diào)空調(diào)冰箱冰箱 地板地板 微波爐微波爐 價格壓力下各類產(chǎn)品的價值排序 裝修預(yù)算RMB800 在元平米裝修預(yù)算的壓力下，消費者只保留了對脫排灶浴霸暖風(fēng)機、微 波爐的需求，其他產(chǎn)品普遍降低了檔次 消費者放棄了對消毒柜、烤箱、垃圾食物粉碎機、儲物空間裝地?zé)岬倪x擇，甚至 有一半的消費者放棄了浴缸 但消費者始終保有對微波爐、冰箱的需求 37 裝修預(yù)算RMB1500價格壓力下各類產(chǎn)品的價值排序 價格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品 價格壓力下，依然維持要求的產(chǎn)品價格壓力下，依然維持要求的產(chǎn)品 價格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品價格壓力下，

23、選擇舍棄的產(chǎn)品 烤箱烤箱 消毒柜消毒柜 垃圾食物粉碎垃圾食物粉碎 機機 櫥柜櫥柜 灶具、灶具、 脫排脫排 臺盆三件套臺盆三件套 廚房墻地磚廚房墻地磚 熱水器熱水器 淋浴房淋浴房 臺盆、龍頭臺盆、龍頭 淋浴龍頭淋浴龍頭 坐便器坐便器 地板地板 墻面墻面 開關(guān)面板開關(guān)面板 衛(wèi)生間臺下櫥衛(wèi)生間臺下櫥 柜柜 鏡箱鏡箱 地?zé)岬責(zé)?儲物間內(nèi)櫥儲物間內(nèi)櫥 步入式衣帽間步入式衣帽間 空調(diào)空調(diào) 冰箱冰箱 浴霸暖風(fēng)機浴霸暖風(fēng)機 微波爐微波爐 浴缸浴缸浴室墻地磚浴室墻地磚 在元平米裝修預(yù)算的壓力下，消費者可以維持大部分產(chǎn)品的理想需求 消費者僅僅放棄了對烤箱、垃圾食物粉碎機、地?zé)岬男枨?38 分級體系 xx櫥柜分級

24、xx櫥柜采購清單 08年國內(nèi)經(jīng)濟性精裝修產(chǎn)品配置統(tǒng)計 39 四、部品研究 抓住客戶的眼球，給予他們關(guān)注的，而不是我們自己關(guān)注的 產(chǎn)品 1、櫥柜 櫥柜研究應(yīng)與廚房戶型研究同時進行； 應(yīng)由專業(yè)的櫥柜廠家在戶型設(shè)計時介入； 充分考慮客戶研究中的客戶需求； 浴室柜和櫥柜不宜為同一供應(yīng)商（成本問題）； 制定公司的櫥柜設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和試圖要點。 40 廚房精裝修功能設(shè)計共性標(biāo)準(zhǔn)（一） 41 廚房精裝修功能設(shè)計共性標(biāo)準(zhǔn)（二） 42 小戶型廚房精裝修功能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（三） 43 櫥柜設(shè)計常見問題案例 44 衛(wèi)生間精裝修功能設(shè)計共性標(biāo)準(zhǔn)（一。二、三略） 45 精裝房衛(wèi)生間局部等電位具體做法 精裝房衛(wèi)生間局部等電位做法 4

25、6 衛(wèi)生間常見的設(shè)計缺陷 47 玄關(guān)精裝修功能設(shè)計共性標(biāo)準(zhǔn)（一。二、三略） 48 49 五、設(shè)計 設(shè)計涉及的內(nèi)容很多，應(yīng)當(dāng)編制全裝修設(shè)計管理手冊案例 1、設(shè)計管理 設(shè)計供方選用： 根據(jù)項目定位選擇合適的設(shè)計單位； 必須擁有精裝修設(shè)計經(jīng)驗； 有酒店設(shè)計經(jīng)驗的優(yōu)先考慮； 盡早確定設(shè)計單位。 目前也有請韓國的設(shè)計師 標(biāo)準(zhǔn)化的圖紙目錄和審核管理：有無變異戶型、審圖要點案例 經(jīng)驗傳承：設(shè)計缺陷手冊，傻瓜式的設(shè)計缺陷預(yù)防表 他山之石：松下圣一裝修公司、SI體系(工業(yè)化內(nèi)裝飾面支撐結(jié)構(gòu)) 50 2、精裝修設(shè)計介入時間 精裝修設(shè)計最好能夠在規(guī)劃設(shè)計階段戶型設(shè)計中 前期開始介入，以便從精裝修的角度對戶型設(shè)計進行

26、優(yōu) 化；但同時應(yīng)注意的是精裝修設(shè)計單位配合時間段較長， 且受后續(xù)規(guī)劃報建、消防和施工圖報建等因素影響會產(chǎn) 生一定的戶型修改，由此引起的精裝修設(shè)計變更的工作 量會大大增加。 3、精裝修設(shè)計單位與土建施工圖設(shè)計單位的配合 土建施工圖設(shè)計階段，施工圖設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)規(guī) 劃設(shè)計單位提供的經(jīng)精裝修設(shè)計單位優(yōu)化并確定的含有 室內(nèi)水電接駁點位的條件圖和與土建交接部位的收口做 法及相關(guān)尺寸關(guān)系圖，開展施工圖設(shè)計工作。期間施工 圖設(shè)計單位和精裝修設(shè)計單位需緊密配合，進行幾輪互 為條件的圖紙審核和修改設(shè)計工作，最終在施工圖中應(yīng) 明確精裝修部分水電系統(tǒng)圖，并按照精裝修實施標(biāo)準(zhǔn)確 定開關(guān)插座位置、給水和排水點位等水、機

27、、電內(nèi)容。 51 4、出圖要求和出圖標(biāo)準(zhǔn) (1)、總包施工圖和精裝修施工圖一般是由不同設(shè)計單 位實施的，建議在總包施工圖的建筑做法中將相關(guān)地面、 墻面和頂棚的建筑做法標(biāo)至精裝修完成面，以便總包單位、 各分包單位、監(jiān)理單位了解今后精裝修做法，并有利于共 同參與前期圖紙審核工作，只要在合約招標(biāo)階段明確總包 單位的實施范圍和界面即可。需要強調(diào)的是，總包施工圖 中機電點位一定要與精裝修圖嚴格對應(yīng)，以便總包單位一 次實施到位。廚房、衛(wèi)生間開關(guān)插座位置需與墻面排磚圖 和櫥柜統(tǒng)籌考慮 52 （2）、對于精裝修施工圖需要按照樓棟為單位出齊該 樓棟每個戶型的精裝修圖，而不能僅按照項目戶型出圖， 否則將對合約招標(biāo)

28、和施工管理帶極大的不便。另外，精 裝修設(shè)計在規(guī)劃戶型設(shè)計、施工圖設(shè)計定稿、樣板房實 施及后期優(yōu)化階段均會有所調(diào)整，可能帶來的設(shè)計工作 量和出圖量都比較大，因此設(shè)計部對各階段的精裝修設(shè) 計深度、設(shè)計工作節(jié)奏以及出圖量進行通盤考慮，并在 精裝修設(shè)計合同中進行明確，以便確定合理的設(shè)計費用 保證設(shè)計工作質(zhì)量。 5、精裝修設(shè)計的主要指導(dǎo)原則 精裝修設(shè)計導(dǎo)則 （1）、提前介入的原則 （2）、深度、多層次預(yù)防設(shè)計缺陷的原則 53 （3）、首先考慮客戶顯著需求的原則。強調(diào)人性化、大 眾化設(shè)計，避免個性化設(shè)計；強調(diào)通用性功能，避免特 殊性功能；強調(diào)固品材料，避免特性材料；強調(diào)恰當(dāng)?shù)?簡單化，便于大面積統(tǒng)一復(fù)制施

29、工 簡單與精細化 裝飾形式、空間組織、裝修選材、色彩搭配宜簡單。精裝修 住宅硬裝部分切忌瑣碎、繁復(fù)，應(yīng)為客戶留有余地。廚房、衛(wèi)生 間是精裝修的重點，櫥柜一次裝修到位，廳房除入墻式衣柜、鞋 柜及固定的墻面、地面、天花外，其他家私均考慮活動式，由客 戶自購； 施工節(jié)點、成品化部件、功能細節(jié)應(yīng)科學(xué)、人性化，關(guān)注細 致。廚房櫥柜內(nèi)外配件及掛件、衛(wèi)生間基本五金配件及廳房內(nèi)固 定家具的五金配件等應(yīng)安裝一次到位，以體現(xiàn)專業(yè)精細度 一致性與彈性 同檔次套型，裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)一致，主要體現(xiàn)在選材選型選配件 方面要一致。 54 當(dāng)同檔次套型中空間存在差異，較難協(xié)調(diào)一致時，基本配置 需保證，個別戶型無法實現(xiàn)的可對基本配置

30、以外作調(diào)整修改以作 平衡，基本配置標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)修改。如放微波爐、強弱電箱位置等 實用性高、適應(yīng)性強 功能性和實用性是硬裝的基本核心思想，每一處設(shè)計應(yīng)是基 于實際生活需要的，充分考慮生活習(xí)慣和行為心理、符合人體工 學(xué)原理； 硬裝的選材、選型應(yīng)遵循中性化的導(dǎo)向，以適應(yīng)客戶任何風(fēng) 格定位的軟飾及配飾； 提高成品化比例和訪工廠化加工比例，便于批量操作 盡量選用成品化的部件，如：成品門及門套、櫥柜、淋浴隔 斷等，以便于批量采購及統(tǒng)一施工管理； 節(jié)點構(gòu)造簡單化、尺寸標(biāo)準(zhǔn)化，便于現(xiàn)場集中開料、集中加 工和工人手工操作，保證品質(zhì)。 55 l 室內(nèi)污染預(yù)控制 p標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：甲醛0.08/立方米 苯0.08/立方米 氨

31、0.2/立方米 總揮發(fā)有機化合物0.5/立方米 p抽檢數(shù)量不少于5%,并不少于3間 p預(yù)控制: p設(shè)計 p材料選型 p材料進場 p完工檢測 問題：規(guī)范對住宅室內(nèi)在關(guān)窗狀態(tài)下允許噪聲級是多 少？ 答案：白天：50dB 晚上40dB 56 （一）、戶型方案階段要考慮的內(nèi)容： 1、廚房的布置（流程布置、配置布置、水電預(yù)埋定位等）； 2、衛(wèi)生間的布置（潔具布置、小電器布置、更衣壁櫥的布置、水電預(yù)埋定位 等）； 3、入口玄關(guān)空間的預(yù)留，收納系統(tǒng)的布置； 4、廳、房家具布置方案、空調(diào)機位布置方案（確定電氣、弱電定位等）； 5、洗衣機、拖布池等布置（上水、下水的布置）； 6、室外空調(diào)架的定位（與預(yù)留洞及建筑

32、立面緊密相關(guān)）； 核心提示：戶型方案中一定要嚴格做好家具布置圖！ 設(shè)計實施階段的經(jīng)驗提示 57 （二）、設(shè)計階段需要注意的問題 1、入戶門風(fēng)格與形式的選擇須與室內(nèi)設(shè)計統(tǒng)一； 2、建筑設(shè)計院的施工圖與精裝修設(shè)計是否矛盾（尺寸差異、水電 定位差異、機電設(shè)備預(yù)留洞口等）； 3、室內(nèi)公共部分裝修設(shè)計與入戶裝修設(shè)計的銜接（地面標(biāo)高、入 戶門內(nèi)外門套的裝修）； 4、室外設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計的銜接（陽臺、露臺門、窗等）； 5、關(guān)于竣工驗收前裝修、驗收后裝修的問題及相關(guān)設(shè)計圖紙的對 應(yīng)。 58 （三）、木制品家具選擇工廠制作 1、保證質(zhì)量 由于木制品實在家具廠批量生產(chǎn)制作，也就是按照家具的質(zhì)量 要求進行制作的，肯定

33、比原來在現(xiàn)場制作的質(zhì)量要好，而且可以避免產(chǎn)品的 色差問題。 2、縮短工期 由于木制品是在工廠生產(chǎn)制作，所以在現(xiàn)場施工的同時，可以 預(yù)先把要加工的木制品下單到家工廠進行生產(chǎn)制作，待現(xiàn)場的隔墻和吊頂施 工完畢立即進行木制品安裝，這樣可以大大縮短原來的施工工期。 3、有利于控制成本 木制品在廠里加工可以進行合理配料，控制原材料的成 本，相對于現(xiàn)場制作 時工作面大，現(xiàn)場管理不能面面俱到，容易造成材料 浪費等具有很大的優(yōu)越性。另外在工廠里勞動力也比較集中，人工的運用也 可以達到最合理化，減少現(xiàn)場施工人員的數(shù)量、住宿、等帶來的壓力以及現(xiàn) 場安全、質(zhì)量隱患。 59 6、交樓標(biāo)準(zhǔn) 案例 60 娛樂問答題：最可

34、怕的娛樂問答題：最可怕的 是漏水，最最可怕的是什么？是漏水，最最可怕的是什么？ 61 涉水缺陷、含水率問題一覽表 序序 號號 問題問題 部位部位 問題描述問題描述后果后果現(xiàn)場圖片現(xiàn)場圖片 節(jié)點設(shè)計節(jié)點設(shè)計 1窗框周邊窗框周邊 外墻外墻 雨水、露水和清洗外墻的水進入室內(nèi)雨水、露水和清洗外墻的水進入室內(nèi) 墻體結(jié)露、底層和頂層滲水返潮墻體結(jié)露、底層和頂層滲水返潮 墻紙、乳膠漆、木墻紙、乳膠漆、木 地板、石材受潮地板、石材受潮 施工質(zhì)量、下雨未施工質(zhì)量、下雨未 關(guān)窗、溫差變化關(guān)窗、溫差變化 2陽臺、露陽臺、露 臺、入戶臺、入戶 花園、廚花園、廚 衛(wèi)衛(wèi) 管根、底板滲漏，飄雨積水從推拉門下方管根、底板滲漏

35、，飄雨積水從推拉門下方 門口石底部和平開門下方竄入室內(nèi)并沿周門口石底部和平開門下方竄入室內(nèi)并沿周 邊墻根機保溫層上竄邊墻根機保溫層上竄 室內(nèi)墻體受潮室內(nèi)墻體受潮設(shè)計、施工、成品設(shè)計、施工、成品 保護保護 3外墻欄桿外墻欄桿與外墻打孔連接部位進水與外墻打孔連接部位進水周邊相鄰墻體受潮周邊相鄰墻體受潮設(shè)計、施工設(shè)計、施工 4空調(diào)機位空調(diào)機位飄雨積水飄雨積水周邊相鄰墻體受潮周邊相鄰墻體受潮設(shè)計、施工設(shè)計、施工 5 更更 多多 空調(diào)洞空調(diào)洞 飄雨進水、最后洗外墻罐入飄雨進水、最后洗外墻罐入 . 周邊相鄰墻體受潮周邊相鄰墻體受潮施工問題施工問題 62 廚衛(wèi)門檻石防水節(jié)點設(shè)計 更多的細節(jié)設(shè)計 廚衛(wèi)門檻石防

36、水節(jié)點設(shè)計 案例 陽臺門檻石防水節(jié)點設(shè)計 案例 臥室門檻石節(jié)點設(shè)計 案例 管井內(nèi)壁防水設(shè)計 案例 土建飄窗欄桿與裝飾面連接大樣設(shè)計 更多細節(jié)點設(shè)計 63 小結(jié)：小結(jié)： l用客戶滿意度評價指標(biāo)能夠比較有效地調(diào)動各個環(huán)節(jié)的積極性， 具有強力、簡單、有效的特點。 l精裝修項目管理是一個系統(tǒng)性很強的工作，需要各個部門更加關(guān) 注過程管理的細節(jié)并緊密配合，相互支持與強力補位，才能為客 戶提供滿意的產(chǎn)品。 l客戶基礎(chǔ)研究是產(chǎn)品定位和設(shè)計的前提。 l精裝修設(shè)計與土建設(shè)計應(yīng)當(dāng)相互銜接、一體化設(shè)計 l目前，精裝修設(shè)計不要標(biāo)新立異，要大眾化、通用化、便于批量 施工；材料部品要選擇當(dāng)?shù)爻墒斓某Ｓ玫闹放?、主要滿足使

37、 用功能需求，在人性化和裝飾化方面有一兩處花錢不多的亮點就 可以了 l在既定成本目標(biāo)下，研發(fā)設(shè)計采購等應(yīng)符合客戶需求和技術(shù)規(guī)范 的要求并做到小業(yè)主認同度的最大化。 l勤于總結(jié)，堅持持續(xù)改進是品質(zhì)管理的基本方法。 l夯實基礎(chǔ)，遇到復(fù)雜問題時，努力將其簡化為若干簡單問題，各 個擊破。 64 END 謝謝大家！謝謝大家！ 講師孟工：電箱： QQ:285953000 （該單位提供精裝修管控內(nèi)訓(xùn)和公開課培訓(xùn)以及專業(yè)的精裝修工程監(jiān)理服務(wù)） 65 孟老師介紹， 男 ， 現(xiàn)年48歲 ， 高級工程師 ， 高級室內(nèi)裝飾監(jiān)理師 ，國家 注冊監(jiān)理工程師， 從事裝飾工程項目管理和裝飾監(jiān)理工作近

38、20年 ，2004年開 始專注于具體組織實施房地產(chǎn)批量住宅精裝修工程過程管控和研究工作 ， 曾先 后擔(dān)任若干房地產(chǎn)公司的高層批量住宅精裝修工程（約60萬、8000余戶小業(yè) 主）的項目總監(jiān)?，F(xiàn)任重慶精正裝飾工程監(jiān)理有限公司總經(jīng)理兼技術(shù)質(zhì)量總監(jiān) ， 所轄企業(yè)為上市企業(yè)龍湖集團裝飾裝修監(jiān)理唯一的戰(zhàn)略合作伙伴，在批量住宅精 裝修工程管理方面有特殊的專長和獨到的實踐經(jīng)驗。 經(jīng)過多年的批量住宅精裝修工程管理實踐和潛心研究，并對仁恒、萬科、中海、 恒大、富力的部分批量住宅精裝修項目進行觀摩和學(xué)習(xí)，總結(jié)出一套房地產(chǎn)公司 高層批量住宅和公寓樓精裝修工程過程管控案例實戰(zhàn)解決方案，曾參與我國第一 個成品住宅精裝修工

39、程技術(shù)規(guī)程的編制工作,并多次受邀對其它中小型房地 產(chǎn)公司內(nèi)訓(xùn)、社會辦學(xué)管理顧問單位的公開課和大學(xué)工程管理專業(yè)的主講培訓(xùn)工 作，主要從建設(shè)單位角度用實際案例闡述甲方應(yīng)該如何實施精裝房項目管理和借 鑒別人的成功經(jīng)驗，不再走別人走過的彎路和不再付出別人已經(jīng)付出過的的代價， 對甲方在開發(fā)精裝房項目的實際工作具有一定的指導(dǎo)意義和參考價值。 從業(yè)裝飾項目管理和監(jiān)理工作近20年間，曾擔(dān)任其它近若干個大型公建裝飾項 目，大型工裝、會所、星級酒店、商業(yè)綜合體、辦公大樓、金融機構(gòu)營業(yè)場所等 裝修項目的現(xiàn)場工程總監(jiān)，具有把控星級酒店裝修工程與批量住宅精裝修工程的 差異化和結(jié)合點的實戰(zhàn)經(jīng)驗。期間曾多次擔(dān)任部隊干休所住

40、宅個性化菜單式精裝 修工程項目總監(jiān),對房地產(chǎn)公司下一步個性化菜單式住宅精裝修研發(fā)與管理提供 了實戰(zhàn)依據(jù)和經(jīng)驗積累。 66 第三講：土建界面移交 一、土建質(zhì)量對精裝修施工的影響 案例 67 xxxx土建移交質(zhì)量問題綜合統(tǒng)計分析表 68 二、通常情況下，移交場地這件工作有點難，需要甲方 項目部、土建監(jiān)理、精裝修監(jiān)理的力量。 很關(guān)鍵一點是我們的精裝修工程師、精裝修監(jiān)理和精 裝修總包單位必須清楚： 第一、要按國家土建標(biāo)準(zhǔn)和公司精裝修部門給出的土 建移交標(biāo)準(zhǔn)檢查； 第二、質(zhì)量上抓三個主要問題： （1）、精裝修無法掩蓋的尺寸和滲漏問題：墻體方正、 天花平整、洞口尺寸、標(biāo)高、預(yù)埋位置等； （2）、精裝修施工

41、過程中容易破壞的土建施工成品， 如：防水關(guān)水試驗、外窗淋水試驗、冷熱給水管的打壓 試驗，地漏及排水管的排水試驗，強電線管及線的驗收 等等。 69 （ 3）、土建直接面對小業(yè)主的成品，如：陽臺外墻涂 料，欄桿，鋁合金門窗、防盜門等。 第三、不可能強求土建總包解決所有的大小問題，那 樣只能是浪費時間，要學(xué)會妥協(xié)和協(xié)調(diào)的藝術(shù)，精裝修 工程師及監(jiān)理要掌握好移交標(biāo)準(zhǔn)的尺度。精裝修能處理 的必須處理，比如，墻體不方正，裝修能救必須救，不 能救才由土建處理 三、此時甲方指定分包單位也應(yīng)參與移交場地，櫥柜 單位應(yīng)開始測量尺寸進行加工，木地板單位應(yīng)就場地平 整提出要求，木門單位應(yīng)檢查洞口尺寸，提出整改要求。 由

42、于移交的工作量很大，精裝總包需要調(diào)動班組的力量 組織移交，施工管理人員必須參加移交。 70 三、冷熱水對接長時間試驗 五、 土建完工自檢：土建單位按國家規(guī)范，合 同的質(zhì)量要求及圖紙進行自我檢查，檢查并整 改完畢，時間要求為一個月； 精裝修驗收檢查：精裝修檢查出來的問題 土建單位必須按時整改完，否則委托精裝修單 位整改，按精裝修單價加15%管理費對土建單 位進行扣款，精裝修未檢查出來的問題由精裝 修自行承擔(dān)（？保留項問題），時間要求為一 個月。驗收用表、精裝修單位對土建工程質(zhì)量 移交的要求見以下附件： 案例 71 六、xxx前后項目界面劃分變化一覽表 案例 72 八、組織與管理： 1、與土建工程

43、師共同排定土建移交計劃 分整體移交、分段移交、分部移交、含保留項移交 理想狀態(tài)：整體合格一次移交封閉 現(xiàn)實情況：往往是一拖再拖 裝飾進場時按標(biāo)段先分別移交1層或至少不同戶型各移 交一套 后面的最小單位按5層移交一次 移交過程一定是： 檢查整改復(fù)查-再整改再復(fù)查-正式移交 不要期望一切條件具備才接手 最底線是能滿足裝修穿插施工和成品保護的基本要求 73 l 檢查的主體：精裝總包單位 l 精裝修監(jiān)理負責(zé)監(jiān)督、抽查、協(xié)調(diào)并與土建監(jiān)理保 持聯(lián)系 l 移交檢查交底 l 計劃、標(biāo)注、表格、工具、協(xié)調(diào)會 l 照片與數(shù)據(jù)說話 l 精裝修施工圖現(xiàn)場比對 問題：精裝修進場開始檢查時，第一件事 應(yīng)該做什么？ 74

44、九、精裝修監(jiān)理單位提前介入 為什么要提前呢？ 需要提前介入土建抽 查 需要提供設(shè)計與招標(biāo) 方面技術(shù)性咨詢 需要審核對碰圖紙和 施工合同 精裝總包的確定往往 時間較長 與施工單位確定相比， 確定監(jiān)理單位相對要 簡單得多，并易實現(xiàn) 關(guān)鍵點：監(jiān)理的專業(yè) 素養(yǎng)、預(yù)控的深度、 關(guān)注細節(jié)的程度 75 十、提前介入土建樣板檢查 由裝修監(jiān)理公司實施 介入時間節(jié)點： 預(yù)設(shè)預(yù)埋施工樣板層完成 抹灰工程施工樣板層完成 樣板層全數(shù)檢查，其它抽查30% 邀請土建工程師、總包與監(jiān)理參加 主動協(xié)調(diào)整改問題 76 四個項目共四套土建施工樣板問題綜合分類比較 77 此階段重點關(guān)注： 預(yù)設(shè)預(yù)埋位置尺寸 預(yù)留洞口尺寸偏差 房間幾何

45、尺寸標(biāo)高 土建與裝飾界面 交接處的土建做法，如：后塞口 門窗、外墻保溫、涂料、陽臺 煙道、欄桿、排水立管、空調(diào) 機位等 天棚不得水泥砂漿抹灰 廚房衛(wèi)生間墻面的抹灰強度 返潮滲漏 其它可能影響裝飾施工 和今后交房的問題 具體土建移交檢查項目及標(biāo)準(zhǔn) 見后面章節(jié) 最關(guān)鍵的是： 尺寸位置滲漏返潮 抹灰強度抹灰進度 精裝部應(yīng)當(dāng)給土建部門提供 一個界面技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 78 十一、盡早確定木門和櫥柜分包商 至遲應(yīng)與精裝總包中標(biāo)時間同步 為什么呢？ 便于土建界面移交時與精裝 總包一道參與門洞尺寸檢查 因為： 門洞尺寸需盡早統(tǒng)一 門洞尺寸問題很多 防盜門處洞口問題較多 精裝總包不愿意自己檢查 更不愿承擔(dān)門洞檢查失誤的

46、責(zé)任 經(jīng)常影響土建移交與裝飾進度 木門屬管控難度較大的分包項目 79 小結(jié)： 對土建移交工作要高度重視，以保證最終產(chǎn)品 品質(zhì)和確保精裝修的合理工期，按時交付給小 業(yè)主； 提前曝露問題總比交付小業(yè)主時曝露好；所以， 不要怕在內(nèi)部曝露問題； 土建移交時，項目部各專業(yè)要緊密配合、相互 支持，項目經(jīng)理或項目部工程總監(jiān)要支持精裝 修的正當(dāng)需求；精裝工程師要把握好尺度，加 強協(xié)調(diào)； 精裝修總包對移交工作往往不專業(yè)，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo) 和監(jiān)督。 80 81 一、交房時小業(yè)主關(guān)注的質(zhì)量敏感點分類 案例 l第一大關(guān)注點：水 l普遍關(guān)注： l個別關(guān)注： l不關(guān)注： l 第二大關(guān)注點：位置尺寸 l普遍關(guān)注： l 個別關(guān)注：

47、l不關(guān)注： 82 第三大關(guān)注點：石材 l普遍關(guān)注： l個別關(guān)注： l不關(guān)注: l第四大關(guān)注點：木地板 l普遍關(guān)注： l個別關(guān)注： l不關(guān)注： 83 第五大關(guān)注點：瓷磚 l普遍關(guān)注： l個別關(guān)注： l不關(guān)注： l第六大關(guān)注點：防盜門 l普遍關(guān)注： l個別關(guān)注： l不關(guān)注： 84 第七大關(guān)注點：玻璃門窗 l普遍關(guān)注： l 個別關(guān)注： l不關(guān)注： l第八大關(guān)注點：木門 l普遍關(guān)注： l個別關(guān)注： l不關(guān)注： 85 第九大關(guān)注點：墻紙 l普遍關(guān)注： l個別關(guān)注： l不關(guān)注： l第十大關(guān)注點：乳膠漆 l普遍關(guān)注 l個別關(guān)注： l不關(guān)注 86 第十一大關(guān)注點：電 l普遍關(guān)注： l個別關(guān)注： l不關(guān)注： l

48、第十二大關(guān)注點：馬桶 l普遍關(guān)注： l個別關(guān)注： l不關(guān)注： 87 第十三大關(guān)注點：櫥柜 l普遍關(guān)注： l個別關(guān)注： l不關(guān)注 第十四大關(guān)注點：清潔 l普遍關(guān)注： l個別關(guān)注： l不關(guān)注： 88 關(guān)注點關(guān)注點 尺寸位置尺寸位置功能試驗功能試驗涉水返潮涉水返潮 爆管爆管 滲漏滲漏 成品保護成品保護 89 三、流水段劃分、施工流程、施工令 案例 90 四、確立精裝總包管理辦法及三方管理協(xié) 議 精裝總包管理辦法、三方協(xié)議及施工啟動會指導(dǎo)書樣本 啟動會 91 可視化的范例 92 可視化的另一范例 93 紅色的地面固化劑，有防塵、耐磨等功效 并對文明施工有暗示作用 94 把三維立體圖紙直接復(fù)制到施工現(xiàn)場

49、上 95 96 97 98 99 防水做好后用明顯障礙物阻 擋進入 100 101 五、裝修工程質(zhì)量管理“九步走” 1質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2施工方案 3材料報驗 4監(jiān)理交底 5班組交底 6樣板點評 7深化方案 8停止點報驗9界面書面移交 關(guān)鍵是怎么走？如何走？ 102 第一步：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確立 甲方：應(yīng)當(dāng)向工程供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)并對其管理 103 問答題：裝飾裝修很多驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定，感問答題：裝飾裝修很多驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定，感 官質(zhì)量驗收中缺陷不明顯，就是合格的，施工官質(zhì)量驗收中缺陷不明顯，就是合格的，施工 單位、物業(yè)給客戶說這個問題不明顯是合格的，單位、物業(yè)給客戶說這個問題不明顯是合格的

50、， 客戶說，你看不到嗎，眼睛瞎了嗎？同志們，客戶說，你看不到嗎，眼睛瞎了嗎？同志們， 中國字考人呀，這個中國字考人呀，這個“明顯明顯”二字怎么界定呀？二字怎么界定呀？ l明顯-新華字典基本解釋：清楚地顯露出來， 容易讓人看出或感覺到。反義詞：隱藏 l對一些細節(jié)問題的界定，很難判斷的問題，就 一刀切，不能去扯和無休止的扯下去。對這類 問題與客戶進行爭論沒有任何意義，直接以可 能客戶會有問題為由，要求施工單位整改。 104 第二步：審批施工方案 方案的針對性、適用性、可操作性和監(jiān)理的補充糾正，不是照搬照抄。 關(guān)于關(guān)于“讀圖讀圖”的更多話題的更多話題 105 第三步：材料報驗 精裝修材料復(fù)試表 討論

51、：與當(dāng)西曬的外墻相鄰的衛(wèi)生間廚房內(nèi)墻無縫磚發(fā)生起拱 現(xiàn)象，為什么？ 靠外墻當(dāng)西曬部位的無縫墻磚出現(xiàn)相互擠壓翹起，原因是熱應(yīng)力作用，磚的膨脹系數(shù)大造成；除 養(yǎng)護和施工因素外，進場墻磚應(yīng)按GB/T4100-2006和GB/T3810規(guī)范：若安裝在有高熱變性 的情況下應(yīng)對瓷磚的線性熱膨脹系數(shù)進行試驗;在貼外墻、陽臺、靠西曬的衛(wèi)生間無縫磚，在材 料進場時需按GB/T3810做線性熱膨脹系數(shù)復(fù)驗。 按規(guī)范：大多數(shù)磚都有微小的自然濕膨脹，當(dāng)不規(guī)范安裝和一定濕度條件下，當(dāng)濕膨脹大于 0.06%時（每米0.66毫米）就有可能出問題。 更多案例 106 第四步：監(jiān)理交底 l 用最通俗易懂易記簡單的文字交底 l

52、用正反案例圖片交底 l 作業(yè)面板書和掛貼監(jiān)理提示 l 監(jiān)理參加施工技術(shù)交底并拍照 l 對主要技術(shù)工人的考核與質(zhì)詢 107 l監(jiān)理交底貫穿于整個施工過程中 l 新進場班組 l 差的班組帶去觀摩好的 l 監(jiān)理交底最關(guān)鍵的一點是：對有可能出現(xiàn)的問題要有很強的預(yù)見能力，交底必須 要有深度，起到強力的補位和指導(dǎo)作用 108 第五步、班組交底 l 不準(zhǔn)僅憑施工交底記錄批準(zhǔn)施工 l 施工單位必須提供交底錄像 l 監(jiān)理單位必須參加補充并拍照 109 第六步：樣板點評 施工樣板層- 每個標(biāo)段一層 施工樣板間-每戶型一間 分項工程施工樣板-飾面工程和清潔工程 隱蔽工程完點評一次、濕作業(yè)完點評一次，開荒清潔完點評一

53、次 公司營銷、工程、研發(fā)、設(shè)計、造價、采購、客戶、物業(yè)、項目部等均應(yīng)參加 注意一點：技術(shù)變更后一定要用紅筆改所有圖紙或重新出圖收回原圖 110 第七步：深化方案 對按圖施工的理解 對設(shè)計的過分依賴 無技術(shù)變更單不施工 111 施工階段如何規(guī)避設(shè)計缺陷 圖紙會審 列表檢查 現(xiàn)場比對 樣板曝露 物管意見 客戶投訴 各方體驗 專業(yè)點評 施工優(yōu)化 移交曝露 深化方案 材料試驗 112 第八步、停止點報驗 停止點設(shè)置與階段點評 監(jiān)理旁站監(jiān)督點的設(shè)置 問：裝修過程哪些工序需要旁站監(jiān)督？案例 圖表的運用案例 施工自檢結(jié)果的標(biāo)注與拍照 監(jiān)理驗收結(jié)果的標(biāo)注與拍照 整改過程的跟蹤復(fù)查與銷項 專業(yè)通查與地毯拉網(wǎng)式普

54、查 113 l 分項工程動態(tài)拆分 A、工序停止 B、增加工序報驗 l 增加功能性試驗項目 114 第九步：界面移交 快完工時打爆水管和 才發(fā)現(xiàn)水管滲漏幾乎是災(zāi)難性的 一是貼衛(wèi)生間墻面靠下的第二塊 墻磚時，掛線釘釘子時； 二是洗臉臺的角鋼架安裝時 三是吊柜安裝時 四是安裝木踢腳線時 五是固定吊頂邊龍骨時 因此，管線規(guī)劃布置時一定要與浴櫥柜安裝 點位對接，樓面暗藏管道一定要橫平豎直 并作出明顯標(biāo)記。 另：冷水管與熱水管對接，保水試驗； 專人檢查堵頭角閥滲漏 115 六、更多的細節(jié)問題 1、含水率問題 乳膠漆10%，墻紙8% 2、清潔問題 3、勾縫打膠問題 4、先墩陰陽角 5、緩批膩子問題 6、墻地

55、磚留縫與養(yǎng)護問題 7、止回閥卡死 116 第五講:進度管控 施工總體控制計劃及施工流程 施工形象進度考核表 施工周報、勞動力、材料考核和分包施工動 態(tài)表 117 注意的管理問題 l分包開始進場時最核心的問題是總包提供界面的完整性和時間問 題。（一般是500-1000元層一天處罰總包；一次3-5層移交，不要一 層一層天天移交，會議每周召開兩次，并增加每天下午的碰頭會。在分 包進場前很關(guān)鍵的是總包必須完成所有垃圾清場，提供清爽的場地。監(jiān) 理要提前三天檢查總包提供的界面。鑰匙專人管理，與表格一起移交。原則 上不能交叉。分包第一個工作是檢查，有問題不能安） l分包持總包給的施工動態(tài)表和施工令進場檢查-

56、問題寫上 表格-完成請總包監(jiān)理檢查-移交總包-另外分包持表格和施 工令進場 l分包進場時現(xiàn)場負責(zé)人是誰？保證80%時間在場并是能夠說話算 數(shù)的人 l陽臺土建外墻施工，精裝總包必須有專人與之對接和跟蹤，土建 做到前面，不然是亂的 l分包進場前總包做一個公示欄 l給施工單位整改時間切忌過長，最多一個月。 118 l 木門、石材生產(chǎn)過程進度監(jiān)控 l 收尾整改委外預(yù)案 l 垂直運輸、場地堆放協(xié)調(diào) l 給土建收尾工程提供完整界面 l 工人工資公示 l 施工辦公室和庫房的施工 l 專人關(guān)閉水總閥和監(jiān)控水管泄露 119 120 第六講：成品保護管控 一、成品保護在精裝修工程管理中的重大意義 1、是精裝修工程

57、管理中最重要的組成部分 2、是一項系統(tǒng)性和綜合性很強的基礎(chǔ)管理工作 3、是如期交房、保證質(zhì)量、降低損耗的關(guān)鍵環(huán) 節(jié) 4、是精裝修項目管理水平和整體形象最直觀的 體現(xiàn) 121 二、對成品保護管理的認知 l“在空間上分離、在時間上錯開”； l界面交接和施工令制度是現(xiàn)場管理常用的控制手段。 更多的話題 122 三、管理難點重點、措施及手段 難點難點 重點重點 意識意識 薄弱薄弱 制度制度 虛設(shè)虛設(shè) 亂開亂開 樓層樓層 流水流水 混亂混亂 責(zé)任責(zé)任 不清不清 吃措吃措 施費施費 123 四、如何具體進行成品保護 124 125 第七講：安全文明管控 場地清爽干凈有序，對工人的作業(yè)時的心態(tài)、 現(xiàn)場管理和

58、提高生產(chǎn)效率與工程質(zhì)量均有潛移 默化的暗示作用 集中開料 出入管理 清潔問題 廁所問題 照明問題 導(dǎo)示問題 用電用水 抽煙問題 防護問題 安全問題 126 第八講：工地開放 一、工地開放的重大意義 討論：施工單位和監(jiān)理單位的人員是否參加帶客 戶看房呢？ 127 二、工地開放的組織與管理 案例 128 三、工地開放后的集中整改 1、報事分類后質(zhì)量問題由監(jiān)理、物管、總包到 現(xiàn)場確認張貼標(biāo)簽，編號拍照；非質(zhì)量問題由 客戶中心向客戶回復(fù)； 2、按標(biāo)簽編號把問題填寫在含戶型平面圖的整 改表上并張貼一張在推拉門上； 3、限定整改時間和處罰措施，兩次驗收不合格 委外整改； 4、監(jiān)理物管驗收銷項， 5、關(guān)鍵點

59、：傳遞業(yè)主信息和整改一定要徹底 （整改點位遺漏和產(chǎn)生二次損害） 6、鑰匙控制 129 四、如何處理客戶個性化需求和自行改造 l施工階段接受業(yè)主個性化變更需求，是人性化 的體現(xiàn)，但給工程管理帶來極大困難并會產(chǎn)生 一系列連鎖問題；目前實踐證明，是失敗的； 因此未接房前，不能接受任何個性化變更需求。 l接房后，由業(yè)主自行委托第三方改造，物管監(jiān) 督。 l提供軟裝設(shè)計施工服務(wù)。 130 第九講：集中交房 一、精裝房與毛坯房交房的不同之處 l業(yè)主期望值高，因而重視程度高 l涉及項目多，點多面廣，看房時間長，施工瑕疵問題容易暴露 l業(yè)主容易看出感官方面質(zhì)量問題 l對甲方或物業(yè)陪同業(yè)主看房人員的溝通能力和現(xiàn)場

60、應(yīng)變能力要求 更高 l甲方或物業(yè)帶業(yè)主看房的人員對業(yè)主的現(xiàn)場引導(dǎo)和暗示作用尤為 重要 -比清水房交房難度大。 131 二、集中交房前期準(zhǔn)備工作 1、 對參與交房物業(yè)人員及工程師交底培訓(xùn)案例 包括：規(guī)定動作、材料設(shè)備品牌、工程亮點、應(yīng)急維修項目、問題標(biāo)簽等 2、監(jiān)理準(zhǔn)備答疑預(yù)案 3、組建強大的應(yīng)急維修小組及材料并培訓(xùn) 三、應(yīng)急維修的重大意義 l體現(xiàn)開發(fā)商對待業(yè)主提出問題的態(tài)度，消除業(yè)主抵觸心理 l讓業(yè)主感知服務(wù)的及時性，增強他們對售后服務(wù)的信心 l把業(yè)主發(fā)現(xiàn)的能夠現(xiàn)場迅速處理的小問題馬上處理掉，業(yè)主當(dāng)面 驗收，避免記錄、統(tǒng)計、下達、再整改的過程，效率和準(zhǔn)確性最 高、程序最簡單、成本最低，顯著降低