房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理

1、精品文檔房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理深圳銀湖酒店 二零零八年三月十五日 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理目錄、尸、 亠前言第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì)第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系運(yùn)行第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系改進(jìn) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、尸、前言一、運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容 二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理綜述 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、尸、前言中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項(xiàng)目”階段發(fā)展 到“做企業(yè)”階段。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項(xiàng)目、跨區(qū)域的管 理問題，如何使企業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長(zhǎng)給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了 更高的要求。很多的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難” 成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長(zhǎng)瓶頸。房地產(chǎn)

2、企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、尸、 亠前言變化不斷增加和加快 風(fēng)險(xiǎn)不確定性利益相關(guān)者不斷增加 利益細(xì)分、價(jià)值鏈延長(zhǎng)客戶和自身要求不斷提高 質(zhì)量、利潤(rùn)、資金、效益、競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目復(fù)雜性不斷提高呼喚房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、尸、前言房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、尸、前言、尸、 亠前言運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容一、運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)容1 、運(yùn)營(yíng)的定義2 、運(yùn)營(yíng)管理的基本概念3 、對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的深入理解 一、運(yùn)營(yíng)的定義運(yùn)營(yíng)( Operations )就是把投入的資源(生產(chǎn)要素)按照特定 要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出(產(chǎn)品和服務(wù))的過程。因而是一切組織的最基本職 能之一。二、運(yùn)營(yíng)管理的基本概念1、運(yùn)營(yíng)管理的幾種定義2、企業(yè)價(jià)值鏈3、基于企業(yè)價(jià)值

3、鏈的運(yùn)營(yíng)管理二、運(yùn)營(yíng)管理的基本概念1、運(yùn)營(yíng)管理的幾種定義運(yùn)營(yíng)管理( Operations Management )相近的概念有制造管理、生 產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運(yùn)作管理、作業(yè)管理、運(yùn)作管理等，它們的名稱之所 以不同，實(shí)際上是反映了這一學(xué)科的發(fā)展過程。與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱為“ Production ”或“manufacturing ” , 對(duì)應(yīng)的 (production Manage-ment )，如： 汽車、 生產(chǎn)等提供服務(wù)的活動(dòng)稱為“ operations ”,運(yùn)作/ 運(yùn)營(yíng)管理( Operations Managemen)t運(yùn)營(yíng)管理定義( 1)運(yùn)營(yíng)管理(0M是對(duì)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，即

4、組織和控制為客戶提供商品或服務(wù)中的最基本的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)(Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).運(yùn)營(yíng)管理(0M就是對(duì)創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)系統(tǒng) 的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)。(Operations management (OM) is defined as the design、operation and improvement of t

5、he systems that create and deliver the firm s primary products and services )現(xiàn)在的趨勢(shì)是將生產(chǎn)和提供服務(wù)的活動(dòng)均稱為“運(yùn)營(yíng)”，生產(chǎn)管理也就演化為運(yùn)營(yíng)管理( operation management ), 也有的稱 之為“生產(chǎn)與運(yùn)作管理”“ Production and Operation Management二、運(yùn)營(yíng)管理的基本概念2、企業(yè)價(jià)值鏈( VCM)每一企業(yè)都是設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、交貨和對(duì)產(chǎn)品起輔助作用的各種活 動(dòng)的集合體。所有這些活動(dòng)都可以用一個(gè)價(jià)值鏈(VCM表示。 價(jià)值鏈把企業(yè)的活動(dòng)分成主要活動(dòng)( Prima

6、ry Activities )和支持活 動(dòng)( Secondary Activities )兩大類。房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈 企業(yè)價(jià)值鏈( VCM)二、運(yùn)營(yíng)管理的基本概念3、基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理（0M就是通過企業(yè)價(jià)值鏈上各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行分析和設(shè)計(jì)，強(qiáng)化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動(dòng)并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提 供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿足客戶價(jià)值需求的同時(shí)降低產(chǎn)品和服務(wù)成 本，獲得和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象和內(nèi)容運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)運(yùn)營(yíng)管理的原則運(yùn)營(yíng)管理的執(zhí)行者運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象 運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象是運(yùn)營(yíng)過程和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)。運(yùn)營(yíng)過程是一個(gè)投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個(gè)勞動(dòng)過程或價(jià) 值增加的過程，它是運(yùn)營(yíng)管理的第

7、一大對(duì)象，運(yùn)營(yíng)管理必須考慮如何 對(duì)這樣的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行有效的組織和控制1、企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)2、企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)和運(yùn)行3、企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)和改進(jìn)第一：不斷滿足客戶需要。（性能、價(jià)格、時(shí)間） 第二：有效利用資源。（人員、材料、運(yùn)輔、庫(kù)存、設(shè)備、場(chǎng)地 ） 運(yùn)營(yíng)管理的原則樹立整體思想，追求協(xié)調(diào)下的均衡 運(yùn)營(yíng)過程規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化 堅(jiān)持量化的管理與控制 前饋控制與反饋控制相結(jié)合 剛性與柔性相結(jié)合充分利用信息平臺(tái)運(yùn)營(yíng)管理的執(zhí)行者首席運(yùn)營(yíng)官(Chief Operating Officer,縮寫COO又稱營(yíng)運(yùn)長(zhǎng))，主要負(fù)責(zé)企業(yè)的日常營(yíng)運(yùn)， 輔助 CE(OChief Executive

8、Officer ) 的工作；負(fù)責(zé)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，對(duì) CE負(fù)責(zé)，不對(duì)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)負(fù) 責(zé)。CO在某些公司中同時(shí)任職總裁，但他們通常是常務(wù)或資深的副 總裁運(yùn)營(yíng)管理的執(zhí)行者? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃? 提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案? 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營(yíng)流程? 組織建立各部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系，對(duì)部門和主管進(jìn)行考評(píng)? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系? 主持召開日常運(yùn)營(yíng)會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作? 組織建立各部門的績(jī)效評(píng)估體系，對(duì)各部門和主管進(jìn)行考評(píng)? 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃? 提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案? 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營(yíng)流程?

9、組織建立各部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系，對(duì)部門和主管進(jìn)行考評(píng)? 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系? 主持召開日常運(yùn)營(yíng)會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作? 組織建立各部門的績(jī)效評(píng)估體系，對(duì)各部門和主管進(jìn)行考評(píng)1、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)2、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行3、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的改進(jìn)一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn) 很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象： 部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào)? 崗位職責(zé)不明，干好干壞說不清? 授權(quán)不清，不知該不該做主? 單個(gè)項(xiàng)目做得很好，但多項(xiàng)目運(yùn)作問題不斷? 總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？?

10、 同樣的問題重復(fù)發(fā)生? 不斷地處理問題但總也處理不完? 換一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)換一種做法? 越級(jí)指揮，計(jì)劃天天變? 制度流程一大堆，形同虛設(shè)? 員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低 ? 客戶投訴不斷認(rèn)識(shí)誤區(qū)： 認(rèn)為運(yùn)營(yíng)管理就是項(xiàng)目計(jì)劃管理最新難題： 多項(xiàng)目跨區(qū)域開發(fā)的企業(yè)計(jì)劃和目標(biāo) 如何保證二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃管理的關(guān)系（一）運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目（二）項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介（三）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別（四）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃的關(guān)系（一）運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目工作性質(zhì)與內(nèi)容的不同（二）項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介項(xiàng)目的定義： 對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性 任務(wù)。“項(xiàng)目管理 就是指把各種系統(tǒng)、 方法和人員結(jié)合在

11、一起， 在規(guī)定的時(shí)間、 預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，有效的項(xiàng)目管理是指在 規(guī)定用來實(shí)現(xiàn)具體目標(biāo)和指標(biāo)的時(shí)間內(nèi)，對(duì)組織機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行計(jì)劃、 引導(dǎo)和控制工作。” 美國(guó)項(xiàng)目管理學(xué)會(huì) 項(xiàng)目管理簡(jiǎn)介：三）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別四）運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目計(jì)劃的區(qū)別房地產(chǎn)企來產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價(jià)值鏈的支持系統(tǒng)主要系統(tǒng)：立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售 支持系統(tǒng)：人力資源、財(cái)務(wù)、行政、成本、采購(gòu)、技術(shù)、 報(bào)建房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理就是對(duì)以上各個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、 運(yùn)行和改 進(jìn)、以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的增值，提高效率、降低成本，提升企業(yè)的核心 競(jìng)爭(zhēng)力。三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的原理 （一）房地

12、產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈（二）房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng) / 子系統(tǒng) （一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈（二）房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng) / 子系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價(jià)值 鏈的支持系統(tǒng)：主要系統(tǒng)： 立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售。 支持系統(tǒng)： 人力資源、財(cái)務(wù)、行政、成本、技術(shù)、采購(gòu)、報(bào)建。 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系模型 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系的設(shè)計(jì)常見問題 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門職能三、合理設(shè)計(jì)各部門崗位

13、崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 按照現(xiàn)代管理理論企業(yè)管理一般按職能分工， 其中最其本的也是最主要的職能是財(cái)務(wù) 會(huì)計(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷和人力資源管理。分工的職能既是獨(dú)立的又是相互依賴的， 正是這種相互依賴和配合 才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是這些職能有機(jī)聯(lián)系的一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程四種架構(gòu)圖 職能式 項(xiàng)目式 弱矩陣式 強(qiáng)矩陣式矩陣式弱矩陣矩陣式 -平衡式強(qiáng)矩陣式 矩陣型 -復(fù)合式 金地集團(tuán)組織架構(gòu)圖 華潤(rùn)集團(tuán)組織架構(gòu)圖 萬科組織架構(gòu)特點(diǎn)：最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理 管理較規(guī)范集團(tuán)本部為投資決策中心，從事

14、戰(zhàn)略高度事宜 各地區(qū)為法人治理機(jī)制企業(yè)，通過產(chǎn)權(quán)控制 分公司授權(quán)較大，機(jī)構(gòu)盡量簡(jiǎn)單，總部提供支持和監(jiān)約功能 人力資源管理非常重視， 強(qiáng)調(diào)人員的輪崗和晉升， 職業(yè)生源較好， 薪 酬較低，強(qiáng)調(diào)職業(yè)生涯的發(fā)展運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則 運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則部門職能 例：成本部、采購(gòu)部崗位職責(zé) 例：成本部、采購(gòu)部成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 預(yù)算工程師崗位職責(zé) 采購(gòu)部經(jīng)理崗位職責(zé) 合約工程主管崗位職責(zé) 合約物資主管崗位職責(zé) 合約營(yíng)銷主管崗位職責(zé) 成本管理事務(wù)員崗位職責(zé) 范例：采購(gòu)部部門管理職能1、市場(chǎng)調(diào)查和供方管理工作：1.1 負(fù)責(zé)了解各施工單位的資質(zhì)狀況、施工業(yè)績(jī)、報(bào)價(jià)水平及任務(wù)飽和 情況;1.2 負(fù)責(zé)組織對(duì)供

15、方（施工隊(duì)伍、設(shè)計(jì)單位、廣告商等）的資質(zhì)進(jìn)行考 察，建立合格供方名錄；1.3 負(fù)責(zé)定期對(duì)材料設(shè)備市場(chǎng)進(jìn)行考察， 動(dòng)態(tài)掌握材料設(shè)備的市場(chǎng)信息；1.4 負(fù)責(zé)編制或匯總供方市場(chǎng)考察報(bào)告評(píng)分表和材料市場(chǎng)考察報(bào)告；1.5 負(fù)責(zé)建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)，為相關(guān)部門提供最新的市場(chǎng)價(jià)格信息。2、招投標(biāo)及合同管理2.1 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目整體施工招標(biāo)方案及計(jì)劃；2.2 負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)招投標(biāo)工作；2.3 負(fù)責(zé)組織工程招投標(biāo)工作；2.4 負(fù)責(zé)組織工程監(jiān)理的分判；2.5 負(fù)責(zé)組織營(yíng)銷廣告包裝業(yè)務(wù)的分判工作；2.6 負(fù)責(zé)對(duì)投標(biāo)單位資格審核；2.7 負(fù)責(zé)對(duì)部門起草的合同文件進(jìn)行解釋，建立和完善招投標(biāo)及合同文 件的標(biāo)準(zhǔn)版本。3、甲供材料

16、和裝飾材料的管理3.1 負(fù)責(zé)編制公司甲供材料的進(jìn)度計(jì)劃；3.2 負(fù)責(zé)物資采購(gòu)；3.3 負(fù)責(zé)協(xié)助設(shè)計(jì)部提供裝飾材料和其它需送樣報(bào)審物資的樣品。范例：成本部經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)成本部工作，直接對(duì)主管副總經(jīng)理或總經(jīng)理負(fù)責(zé)，承擔(dān)本 部門領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；2、制定本部門的工作計(jì)劃和目標(biāo)，負(fù)責(zé)本部門工作職責(zé)的落實(shí)和各項(xiàng) 工作計(jì)劃的執(zhí)行，保證部門高效、有序的進(jìn)行；3、組織部門預(yù)算專業(yè)人員開展項(xiàng)目各建設(shè)階段的成本控制工作，合理 確定和有效控制工程造價(jià)，通過動(dòng)態(tài)控制實(shí)現(xiàn)成本控制目的；4、組織部門開展市場(chǎng)調(diào)查和研究，收集各類材料與工程造價(jià)信息，進(jìn) 行技術(shù)經(jīng)驗(yàn)分析，堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)積累；5、確認(rèn)和簽署部門發(fā)出的重要造價(jià)文件，如

17、結(jié)算等，配合公司完成三 算單辦理等重大事項(xiàng)；6、負(fù)責(zé)組織部門管理制度與業(yè)務(wù)規(guī)范的建立，并與公司及相關(guān)部門的 有關(guān)制度銜接，保證部門制度合理有效。范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé)1、在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項(xiàng)目在各階段：方案建議階段、初步設(shè) 計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、合同實(shí)施階段、以及竣工等 階段所相應(yīng)的投資估算書、預(yù)算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等 的編制。2、接受參加專業(yè)培訓(xùn)、更新知識(shí)、提高業(yè)務(wù)水平。3、及時(shí)掌握項(xiàng)目工程進(jìn)展的狀況，對(duì)承包商報(bào)送的工程形象進(jìn)度進(jìn)行 審核，提出付款額的建議。（僅限項(xiàng)目部的預(yù)算工程師）4、對(duì)不同的設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行成本研究，并向現(xiàn)場(chǎng)工程師或設(shè)計(jì)單位提 出成本建議，

18、協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)變更。5、工程進(jìn)行期間，定期制定成本估算報(bào)告書，反映施工中存在的問題 及支付的情況，就工程變更的大約費(fèi)用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門 提出建議。6、審核工程變更清單，與承包商達(dá)成費(fèi)用上的增減協(xié)議。審核合同以 外的新增材料單價(jià)。范例：成本部、采購(gòu)部權(quán)限劃分成本管理權(quán)限劃分 招標(biāo)采購(gòu)事務(wù)權(quán)限劃分1 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分2 、營(yíng)銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分3 、工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分 范例：規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 范例：營(yíng)銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 范例：工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求組織系統(tǒng)規(guī)范體系的設(shè)計(jì)原則組織系統(tǒng)文件的建立

19、過程現(xiàn)狀診斷（ WH）Y制定目標(biāo)（ WHER）E組織人員（ WH）O明確計(jì)劃（ WHE）N 文件架構(gòu)與關(guān)鍵內(nèi)容確定（ WHA）T 編制與評(píng)審 / 培訓(xùn)與應(yīng)用（ HOW）統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式：手冊(cè)封面 文件目錄 文件編號(hào) 文件版號(hào) 紙張 字體 字號(hào)LOGO三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容二）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程與工作協(xié)調(diào)三）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立要求其中，第（二）、（三）項(xiàng)內(nèi)容同運(yùn)營(yíng)組織系統(tǒng)，不再重復(fù)四、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì)（一）運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的內(nèi)容（二）系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程與工作協(xié)調(diào)（三）運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立案例流程清單案例流程清單案例流程清單案例流程清單案例流程清

20、單案例流程清單案例流程清單案例流程清單基于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)*地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單73個(gè)*地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單73個(gè)*地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單73個(gè)*地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單73個(gè) *地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單73個(gè)* 地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè)* 地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè)* 地產(chǎn)流程項(xiàng)目流程文件清單 73個(gè) 運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則 第一階段，業(yè)務(wù)關(guān)系的清晰化 第二階段，實(shí)現(xiàn)流程運(yùn)營(yíng)的規(guī)范化 第三階段，過程及結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)化，量化衡量指標(biāo) 第四階段，正式形成流程文件運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)文件不能覆蓋所有的業(yè)務(wù)要求必要時(shí)需要業(yè)務(wù)規(guī)范文件的支持規(guī)范文件強(qiáng)調(diào)的是能做什么， 不能做什么

21、， 流程文件關(guān)注的是如何 做案例1集團(tuán)公司成本管理的職能管理職能：經(jīng)營(yíng)層面：立項(xiàng)與資金審批，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定（集團(tuán)確定收益要求 及時(shí)間）管理層面：人力資源與考核（針對(duì)下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、 建筑、財(cái)務(wù)、成本部經(jīng)理、學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度 與流程、作業(yè)指導(dǎo)業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù)案例1集團(tuán)公司成本管理的職能具體操作：目標(biāo)評(píng)審（立項(xiàng)及方案階段審批） 動(dòng)態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報(bào)） 參與重大招標(biāo)（鋁合金、總包、電梯） 戰(zhàn)略采購(gòu)（與技術(shù)部協(xié)作） 地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起） 標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件 成本控制研究（設(shè)計(jì)階段、含鋼量） 信息化平臺(tái)建設(shè)與推廣 項(xiàng)目年度月度檢查評(píng)分（評(píng)分表）五

22、、房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的特殊性 集團(tuán)公司的組織架構(gòu) 公司性質(zhì)：項(xiàng)目公司區(qū)域集團(tuán)管理定位：運(yùn)行管理、戰(zhàn)略管理、財(cái)務(wù)管理 公司規(guī)模：從小到大，機(jī)構(gòu)從簡(jiǎn)單到復(fù)雜 發(fā)展階段：初識(shí)擴(kuò)張穩(wěn)定提升 三種形式：運(yùn)營(yíng)管控：組織與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)相關(guān)的環(huán)節(jié) 戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財(cái)、項(xiàng)目 財(cái)務(wù)管控：投資與財(cái)務(wù)如何確立： 形成過程：項(xiàng)目公司區(qū)域集團(tuán) 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力六、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系的設(shè)計(jì)常見問題脫離實(shí)際，追求大而全沒有及時(shí)清理歸集沒有及時(shí)培訓(xùn)導(dǎo)入，導(dǎo)致無法完全利用沒有及時(shí)補(bǔ)充與升級(jí)沿襲以人為法的做法，人不同規(guī)范、流程就不同 運(yùn)營(yíng)管理體系設(shè)計(jì)總結(jié) 完整的運(yùn)營(yíng)管體

23、系要具備適用性、針對(duì)性、可操作性和持續(xù)性 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的體系設(shè)計(jì) 體系運(yùn)行的基本原理 運(yùn)營(yíng)的計(jì)劃管理 運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)管理 一、體系運(yùn)行的驅(qū)動(dòng)方式二、體系運(yùn)行的一般過程一、體系運(yùn)行的驅(qū)運(yùn)方式（一）目標(biāo)管理：引導(dǎo)一系列經(jīng)營(yíng)、管理活動(dòng) （二）計(jì)劃管理：落實(shí)和協(xié)調(diào)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)、管理活動(dòng)二、體系運(yùn)行的一般過程 一、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系的構(gòu)成、計(jì)劃的形成三、計(jì)劃的跟蹤與監(jiān)控四、計(jì)劃的調(diào)整 一、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系的構(gòu)成 二、計(jì)劃的形成計(jì)劃形成的一般過程：自上而下與自下而上 計(jì)劃的編制、評(píng)審、決策與下達(dá) 計(jì)劃管理的責(zé)任部門計(jì)劃編制的依據(jù) 各類計(jì)劃編制的時(shí)間 各項(xiàng)計(jì)劃編制的深度要求計(jì)劃形成的一般過程：1、每

24、一級(jí)計(jì)劃自上而下提出節(jié)點(diǎn)要求（由上級(jí)或上游計(jì)劃控制）2、自下而上編制計(jì)劃滿足節(jié)點(diǎn)要求3、反反復(fù)復(fù)多個(gè)來回的磨合 計(jì)劃的編制、評(píng)審、決策與下達(dá)1、編制：責(zé)任部門牽頭，相關(guān)部門配合2、評(píng)審方式：由集團(tuán)業(yè)務(wù)部門、上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)以會(huì)議或會(huì)簽方式3、達(dá)不成一致意見時(shí)，授權(quán)的決策人確定，但不應(yīng)違反責(zé)權(quán)對(duì)等原則4、正式審批與下達(dá) 計(jì)劃管理的責(zé)任部門：圍繞計(jì)劃工作有多種責(zé)任 : 不同類型和深度的計(jì) 劃責(zé)任部門不同1、組織與協(xié)調(diào)部門，如運(yùn)營(yíng)部、總經(jīng)辦等2、編制：主導(dǎo)與配合編寫：審核與評(píng)估部門3、信息管理部門：發(fā)布下達(dá)計(jì)劃4、決策機(jī)構(gòu)：管理者或委員會(huì)范例：* 年項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃匯總表 范例：* 項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃范例：多

25、項(xiàng)目管理的工程計(jì)劃管理體系圖（一）精品文檔精品文檔一、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)管理體系的構(gòu)成以預(yù)算管理目標(biāo)為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)1、收入2、支出：成本、稅、費(fèi)3、利潤(rùn)4、其他指標(biāo)：收益率、周轉(zhuǎn)率以績(jī)效管理目標(biāo)為主導(dǎo)的管理目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)管理成本目標(biāo)管理的基本模型 成本目標(biāo)管理的幾個(gè)階段 動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成 動(dòng)態(tài)成本=未結(jié)算合同 +已結(jié)算合同 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 成本目標(biāo)管理過程1、目標(biāo)的設(shè)定：? 結(jié)合產(chǎn)品和產(chǎn)場(chǎng)，相關(guān)部門的參與? 按可跟蹤的簽約過程和可考核的責(zé)任分解2、目標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟蹤與反饋：? 成本動(dòng)態(tài)月報(bào)3、目標(biāo)的偏差分析：? 報(bào)表統(tǒng)計(jì)與分析4、目標(biāo)的調(diào)整：? 調(diào)整提出原則：誰主張，誰舉證? 動(dòng)態(tài)調(diào)整：始終心中有數(shù)，技術(shù)、經(jīng)營(yíng)結(jié)合的手段 范例：成本測(cè)算表六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi)用 范例：成本測(cè)算表各類產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)范例：成本動(dòng)態(tài)表目標(biāo)成本范例：某標(biāo)桿企業(yè)成本動(dòng)態(tài)月報(bào)成本存在的問題提示：二期