第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié)

1、第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)概述及開發(fā)流程房地產(chǎn)行業(yè)概述及開發(fā)流程 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)概述及開發(fā)流程房地產(chǎn)行業(yè)概述及開發(fā)流程 1、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)指房地產(chǎn)企業(yè)在依法依法取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)的土地上進行住宅、商業(yè)用房住宅、商業(yè)用房和基基 礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施及其他建筑物、附著物等建造建造和經(jīng)營經(jīng)營行為。 其開發(fā)內(nèi)容其開發(fā)內(nèi)容包括土地開發(fā)土地開發(fā)和房屋開發(fā)及經(jīng)營。房屋開發(fā)及經(jīng)營。 土地開發(fā)土地開發(fā)指對土地進行平整、建筑物拆除、地下管線鋪設(shè)和道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如新城 區(qū)土地開發(fā)土地開發(fā)和老城區(qū)土地再開發(fā)。土地再開發(fā)。 房屋開發(fā)房

2、屋開發(fā)指各種房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)。 房屋經(jīng)營房屋經(jīng)營指開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營及售后服務(wù)開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營及售后服務(wù)，如房地產(chǎn)出售、租賃和抵押等。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 2、經(jīng)營成果核算經(jīng)營成果核算離不開重要工具- 房地產(chǎn)行業(yè)會計房地產(chǎn)行業(yè)會計是在城市建設(shè)綜合開發(fā)、土地有償使用和住房商品化經(jīng)濟條件下，為適應(yīng) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理需要經(jīng)營管理需要而發(fā)展起來的一門專業(yè)會計專業(yè)會計。目前大部分使用的是1993年財政部 頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度（財會19932號），部分財務(wù)素質(zhì)較好財務(wù)人員開 始使用2006年財政部頒布的企業(yè)會計準則企業(yè)會計準則（財政部令第33號）。 會計會計 第

3、二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 3、房地產(chǎn)中商品房開發(fā)主要工作流程房地產(chǎn)中商品房開發(fā)主要工作流程 前前 期期 準準 備備 階階 段段 土地使用權(quán) 取得 項目立項 審查 規(guī)劃總圖 審查 國有土地使用證國有土地使用證 項目立項書項目立項書 建設(shè)用地規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)劃 許可證許可證 施工圖紙審查施工圖紙審查 建設(shè)工程規(guī)劃建設(shè)工程規(guī)劃 許可證許可證 國土資源局國土資源局 發(fā)改委發(fā)改委 規(guī)劃局規(guī)劃局 規(guī)劃局規(guī)劃局 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 建建 設(shè)設(shè) 施施 工工 階階 段段 確定施工隊伍確定施工隊伍 開始施工開始施工 準備準備 施工中單項施工中單項 驗收驗收 建設(shè)工程施工建設(shè)工程施工 許可證許可證 施工合同施

4、工合同 驗收證明驗收證明 工程綜合驗收工程綜合驗收 竣工驗收備竣工驗收備 案表案表 建環(huán)委建環(huán)委 確認施工確認施工 單位單位 質(zhì)監(jiān)站質(zhì)監(jiān)站 監(jiān)理公司監(jiān)理公司 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 預(yù)預(yù) 售售 及及 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 移移 階階 段段 商品房預(yù)售商品房預(yù)售 商品房銷售商品房銷售 商品房預(yù)售商品房預(yù)售 許可證許可證 商品房銷售商品房銷售 許可證許可證 辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 分戶房產(chǎn)證分戶房產(chǎn)證 房管局房管局 房管局房管局 房管局房管局 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 籌建環(huán)節(jié)籌建環(huán)節(jié) 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 1 財務(wù)和稅法上如何劃分籌建期間？財務(wù)和稅法上如何劃分籌建期間？ （1）財務(wù)上對

5、籌建期間劃分籌建期間劃分，會計制度暫無明確規(guī)定會計制度暫無明確規(guī)定。 財務(wù)上籌建期劃分財務(wù)上籌建期劃分 財工字1995223號第1條： 中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)：中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)：自簽訂合同之日起至企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營簽訂合同之日起至企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營 業(yè)）為止業(yè)）為止期間為籌建期。 外資企業(yè)：外資企業(yè)：自我國有關(guān)部門批準成立之日起至開始生產(chǎn)經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）為批準成立之日起至開始生產(chǎn)經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試營業(yè)）為 止止期間為籌建期。 結(jié)合上述規(guī)定，內(nèi)資企業(yè)財務(wù)上，內(nèi)資企業(yè)財務(wù)上，應(yīng)以實際有了生產(chǎn)、銷售、提供勞務(wù)或其他經(jīng)營行為實際有了生產(chǎn)、銷售、提供勞務(wù)

6、或其他經(jīng)營行為 之日之日為“開始生產(chǎn)、經(jīng)營開始生產(chǎn)、經(jīng)營”之日即籌建期結(jié)束?；I建期結(jié)束。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （2）稅法上企業(yè)籌建期間結(jié)束以什么為標志？）稅法上企業(yè)籌建期間結(jié)束以什么為標志？ 總局目前尚無明文規(guī)定，應(yīng)以各省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定為準。 遼寧遼寧參照法規(guī)： 遼地稅發(fā)201116號 2011-3-9 以納稅人正式正式取得的工商營業(yè)執(zhí)照工商營業(yè)執(zhí)照上標明的設(shè)立日期設(shè)立日期為企業(yè)籌辦期結(jié)束結(jié)束。 2 籌建期間籌建期間發(fā)生的開辦費開辦費如何進行會計處理會計處理？ 【核算內(nèi)容核算內(nèi)容】企業(yè)會計準則會計準則應(yīng)用指南應(yīng)用指南: 開辦費開辦費包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、

7、印刷費、注冊登記費及不計入固定資產(chǎn)成不計入固定資產(chǎn)成 本的借款費用本的借款費用等內(nèi)容。 【科目設(shè)置科目設(shè)置】根據(jù)企業(yè)會計準則會計準則應(yīng)用指南應(yīng)用指南附錄（財會200618號）中“管理費用管理費用” 核算內(nèi)容可知，開辦費開辦費會計處理上不再作不再作“長期待攤費用長期待攤費用”或“遞延資產(chǎn)遞延資產(chǎn)”，而直接將其費費 用化用化，統(tǒng)一在“管理費用管理費用”科目核算，發(fā)生時直接計入“管理費用管理費用開辦費開辦費”。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 3 籌建期間籌建期間發(fā)生的開辦費支出稅法上開辦費支出稅法上如何進行稅前扣除稅前扣除？ 新稅法中開（籌）辦費未明確未明確列作長期待攤費用長期待攤費用，企業(yè)可在開始經(jīng)

8、營之日開始經(jīng)營之日的當年一次性扣當年一次性扣 除除，也可按新稅法有關(guān)長期待攤費用規(guī)定新稅法有關(guān)長期待攤費用規(guī)定處理（即自支出發(fā)生支出發(fā)生月份次月起次月起，分期攤銷，攤 銷年限不低于不低于3年年），但一經(jīng)選定，不得改變。不得改變。（國稅函200998號和企業(yè)所得稅法實施條實施條 例例第70條) 稅法稅法方面，如何確認開始經(jīng)營年度開始經(jīng)營年度？ 總局2010年9月7日答疑：房地產(chǎn)企業(yè)開始經(jīng)營年度開始經(jīng)營年度為開始計算損益年度開始計算損益年度，不是營業(yè)執(zhí)照日不是營業(yè)執(zhí)照日 期期也不是不是取得第一筆經(jīng)營收入第一筆經(jīng)營收入日期。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 4 籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費等三項費用如何處理

9、？籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費等三項費用如何處理？ 國稅發(fā)國稅發(fā)200631號號第8條：新辦開發(fā)企業(yè)新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的， 與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費業(yè)務(wù)招待費，可向后結(jié)轉(zhuǎn)向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定 標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度個納稅年度。但總局公告2011年第2號（2011-1-4） 規(guī)定，此文件目前已全文廢止已全文廢止。 取代取代上述文件的是國稅發(fā)國稅發(fā)200931號號，該文件出臺后，對企業(yè)籌辦期間籌辦期間發(fā)生籌辦費支出籌辦費支出中 廣告費、業(yè)務(wù)

10、宣傳費和業(yè)務(wù)招待費廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費支出沒作出沒作出相關(guān)規(guī)定，對此期間發(fā)生相關(guān)費用支出相關(guān)費用支出企業(yè)應(yīng) 如何處理？ 【法規(guī)法規(guī)】：企業(yè)在籌建期間籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出業(yè)務(wù)招待費支出，可按實際發(fā)生額實際發(fā)生額 60%計入企業(yè)籌辦費籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。企業(yè)籌建期間籌建期間，發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳廣告費和業(yè)務(wù)宣傳 費費，可按實際發(fā)生額實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。（總局公告2012年第15 號 ） 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 按有關(guān)規(guī)定具體又指什么呢？按有關(guān)規(guī)定具體又指什么呢？ 總局對此無明文規(guī)

11、定。但總局所得稅司所得稅司在“納稅人不可不知的所得稅新政納稅人不可不知的所得稅新政”文章中作出過相 關(guān)說明，內(nèi)容如下： 企業(yè)在籌辦期發(fā)生的籌辦期發(fā)生的包括業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費等費用，屬籌辦費范疇籌辦費范疇，根據(jù)國 稅函200998號規(guī)定，企業(yè)可選擇經(jīng)營開始年度一次性攤銷經(jīng)營開始年度一次性攤銷或平均三年攤銷平均三年攤銷。由于實施條實施條 例例對上述費用扣除時有限定性規(guī)定有限定性規(guī)定，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營開始后，生產(chǎn)經(jīng)營開始后，其按國稅函200998號規(guī)定攤攤 銷的籌辦費銷的籌辦費中的業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費數(shù)額，加上當年度發(fā)生的加上當年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、廣

12、 告費和業(yè)務(wù)宣傳費之和之和，作為該年度該年度業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費總額總額，按實施條例實施條例 有關(guān)規(guī)定有關(guān)規(guī)定計算扣除。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 【結(jié)論結(jié)論】：籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費支出計算中應(yīng)注意：籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費支出計算中應(yīng)注意： 情況一、企業(yè)選擇經(jīng)營開始年度一次性攤銷籌辦費的經(jīng)營開始年度一次性攤銷籌辦費的，應(yīng)分段計算分段計算。首先計算籌建期間籌建期間 發(fā)生的稅法允許列支的業(yè)務(wù)招待費即該期間實際發(fā)生額60%。其次計算經(jīng)營開始年度非籌經(jīng)營開始年度非籌 建期間發(fā)生的稅法允許列支建期間發(fā)生的稅法允許列支業(yè)務(wù)招待費，即經(jīng)營開始年度非籌建期間經(jīng)營開始年度非籌建期間發(fā)生額60%

13、與收入 5比較，計算兩者中較低者較低者即稅法允許列支數(shù)額。最后將兩段計算的稅法允許列支業(yè)務(wù) 招待費數(shù)額相加相加，作為該年度稅法允許列支總數(shù)額，差額部分作納稅調(diào)增處理。 情況二、企業(yè)選擇自支出發(fā)生支出發(fā)生次月起平均三年攤銷籌辦費平均三年攤銷籌辦費的，攤銷的攤銷的業(yè)務(wù)招待費數(shù)額應(yīng)與 當年度發(fā)生的當年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費之和之和的60%與當年收入5比較，以低者低者作稅法允許列支數(shù)額， 差額部分作納稅調(diào)增處理。 籌建期間發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費處理方法同上。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 5 籌建期間企業(yè)所得稅的虧損應(yīng)如何處理？籌建期間企業(yè)所得稅的虧損應(yīng)如何處理？ 【相關(guān)法規(guī)相關(guān)法規(guī)】企

14、業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營開始生產(chǎn)經(jīng)營年度，為開始計算企業(yè)損益開始計算企業(yè)損益年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營生產(chǎn)經(jīng)營 之前之前進行籌辦活動期間籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用籌辦費用支出，不得計算為當期虧損不得計算為當期虧損，應(yīng)按國稅函200998 號第9條規(guī)定執(zhí)行。（即企業(yè)可在開始經(jīng)營之日開始經(jīng)營之日當年一次性扣除一次性扣除，也可自支出發(fā)生支出發(fā)生月份 次月起次月起，分期攤銷，分期攤銷，攤銷年限不低于不低于3年年。）（國稅函201079號 2010-02-22 ） 【結(jié)論結(jié)論】企業(yè)籌辦期間不計算籌辦期間不計算為虧損年度虧損年度，籌辦費籌辦費企業(yè)可選擇在開始經(jīng)營開始經(jīng)營之日的當年一當年一 次性扣除次性扣除，也可自支出發(fā)

15、生支出發(fā)生月份次月次月起，平均三年攤銷。平均三年攤銷。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 籌建期間的票據(jù)處理票據(jù)處理 籌建期間籌建期間以發(fā)起人名義發(fā)起人名義取得發(fā)票，是否可在設(shè)立后企業(yè)作開辦費扣除開辦費扣除？ 【法規(guī)法規(guī)】： 1.企業(yè)所得稅法第八條：企業(yè)實際發(fā)生的實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的有關(guān)的、合理的成本費用可扣除可扣除。 2.法釋20113號：發(fā)起人在企業(yè)籌建期間籌建期間以自己名義對外簽訂合同自己名義對外簽訂合同的權(quán)利和義務(wù)由設(shè)立后設(shè)立后 企業(yè)承繼企業(yè)承繼。 【結(jié)論結(jié)論】： 開給發(fā)起人發(fā)票發(fā)起人發(fā)票可在企業(yè)設(shè)立后設(shè)立后作開辦費開辦費扣除。但設(shè)立后企業(yè)發(fā)生的成本費用設(shè)立后企業(yè)發(fā)生的成本費用

16、須開給企業(yè)企業(yè)， 而不能開給發(fā)起人。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 例例1：某房地產(chǎn)企業(yè)2013年3月籌建，歷時15個月，2013年3-12月、2014年1-5月籌建期分 別發(fā)生開辦費200萬元、300萬元，均無收入，2014年年6月開始生產(chǎn)經(jīng)營。月開始生產(chǎn)經(jīng)營。 要求：確認開始計算損益年度開始計算損益年度。 分析：企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前籌辦活動期間發(fā)生的籌辦費支出，不得計算為當期虧損從事生產(chǎn)經(jīng)營之前籌辦活動期間發(fā)生的籌辦費支出，不得計算為當期虧損。企業(yè) 自開始生產(chǎn)經(jīng)營年度開始生產(chǎn)經(jīng)營年度，是開始計算損益年度開始計算損益年度。如籌辦期結(jié)束和經(jīng)營期開始兩者處同一年度，如籌辦期結(jié)束和經(jīng)營期開始兩者處同

17、一年度， 應(yīng)分別按有關(guān)規(guī)定確認籌辦費攤銷及經(jīng)營年度開始。應(yīng)分別按有關(guān)規(guī)定確認籌辦費攤銷及經(jīng)營年度開始。因此，該企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營年度2014 年年6月月起開始一次性一次性或分期扣除分期扣除開辦費；若2014年度發(fā)生虧損發(fā)生虧損，則稅法確認虧損年度就是稅法確認虧損年度就是 2014年度年度，而不是2013年度。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 例例2： 某公司股東2011年年5月月1日簽署協(xié)議日簽署協(xié)議籌辦一企業(yè)，2011年9月開始建廠，同年11月取 得營業(yè)執(zhí)照，2012年年9月月1日日部分廠房開始使用，進行試生產(chǎn)并銷售產(chǎn)品試生產(chǎn)并銷售產(chǎn)品，但仍有部分廠房 在建，且已使用廠房與在建廠房是一個整體，屬同

18、一工程。2013年4月廠房全部建造完畢， 正式開始生產(chǎn)銷售。 問：應(yīng)如何劃分該企業(yè)籌建期籌建期？如何計算期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、該如何稅前扣除？ 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 分析：分析： 財務(wù)上財務(wù)上，根據(jù)財工字1995223號號規(guī)定，股東協(xié)議成立該公司的合同簽署日股東協(xié)議成立該公司的合同簽署日（即2011年5 月1日）為籌建期開始日，試生產(chǎn)籌建期開始日，試生產(chǎn)并銷售產(chǎn)品銷售產(chǎn)品（ 即2012年9月1日止 ）應(yīng)為籌建期結(jié)束日?；I建期結(jié)束日。 稅法上稅法上，根據(jù)遼地稅發(fā)遼地稅發(fā)201116號號規(guī)定，應(yīng)以2011年11月取得營業(yè)執(zhí)照上標明的設(shè)立日期營業(yè)執(zhí)照上標明的設(shè)立日期 作為作為企業(yè)籌建期結(jié)束日籌

19、建期結(jié)束日。 企業(yè)計算發(fā)生的與籌辦活動籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費業(yè)務(wù)招待費支出，可按在此期間實際發(fā)生額實際發(fā)生額60%計入企業(yè) 籌辦費籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。在此期間之外發(fā)生的在此期間之外發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費支出應(yīng)按企業(yè)所得稅法 實施條例第實施條例第43條條執(zhí)行（即企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，按發(fā)生額發(fā)生額 60%扣除扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入5計算扣除計算扣除）。 【結(jié)論結(jié)論】：非籌建期間沒銷售（營業(yè)）收入年度，不得扣除業(yè)務(wù)招待費。非籌建期間沒銷售（營業(yè)）收入年度，不得扣除業(yè)務(wù)招待費。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 例例3：某房地產(chǎn)企業(yè)2013年3月籌

20、建，歷時15個月。2013年3-12月籌建期發(fā)生開辦費 200萬元，其中業(yè)務(wù)招費10萬元、廣告宣傳費30萬元。 2013年6月投資方因投入資本 自行籌措款項支付利息自行籌措款項支付利息8萬元計入開辦費。2014年1至5月籌建期發(fā)生開辦費300萬元， 其中業(yè)務(wù)招待費20萬元、廣告宣傳費40萬元。2014年3月，購建固定資產(chǎn)購建固定資產(chǎn)支付設(shè)計費、 部分材料費10萬元計入開辦費。期間均無收入，2014年年6月開始生產(chǎn)經(jīng)營。月開始生產(chǎn)經(jīng)營。該企業(yè)選 用開始經(jīng)營之日當年一次性扣除開始經(jīng)營之日當年一次性扣除開辦費。 要求：計算該企業(yè)2014年一次性扣除一次性扣除開辦費金額。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié)

21、分析： （1）業(yè)務(wù)招待費支出業(yè)務(wù)招待費支出可按實際發(fā)生額實際發(fā)生額60%計入開辦費，廣告宣傳費廣告宣傳費可按實際發(fā)生額實際發(fā)生額 計入開辦費支出。 （2）投資方投資方因投入資本自行籌措款項支付利息自行籌措款項支付利息8萬元，不應(yīng)計入萬元，不應(yīng)計入開辦費，應(yīng)由出資方出資方 自行負擔自行負擔。 （3）為購建固定資產(chǎn)支付設(shè)計費、部分材料費購建固定資產(chǎn)支付設(shè)計費、部分材料費10萬元應(yīng)資本化，不應(yīng)計入開辦費資本化，不應(yīng)計入開辦費。 因此，該企業(yè)2014年一次性扣除開辦費一次性扣除開辦費金額： 200+300（10+20）（160%）810=470（萬元）。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 例4：同例3 要求

22、：填寫對應(yīng)該業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)招待費業(yè)務(wù)招待費年度納稅調(diào)整表。 分析： 1.2013年度：建立臺帳，詳細記錄發(fā)生的籌建期籌建期業(yè)務(wù)招待費支出金額。 2013年度由于是籌建期而非生產(chǎn)經(jīng)營期，根據(jù)國稅函201079號規(guī)定，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營 之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期虧損。故2013年度不涉及匯算 清繳問題。 2014年度：繼續(xù)做臺帳記錄發(fā)生的籌建期業(yè)務(wù)招待費支出金額。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 納稅調(diào)整項目明細表(A105000) 行次項 目 賬載金額稅收金額調(diào)增金額調(diào)減金額 1234 12 二、扣除類調(diào)整項目 （13+14+15+16+17+18+19+20+21+22+23

23、+24+26+27+28+29） * 1515 （三）業(yè)務(wù)招待費支出（三）業(yè)務(wù)招待費支出30300 03030* 30三、資產(chǎn)類調(diào)整項目（31+32+33+34）* 3131 （一）資產(chǎn)折舊、攤銷（一）資產(chǎn)折舊、攤銷 （填寫（填寫A105080A105080）0181801818 資產(chǎn)折舊、攤銷情況及納稅調(diào)整明細表(A105080) 行次項 目 賬載金額稅收金額納稅調(diào)整 資產(chǎn)賬 載金額 本年折舊、 攤銷額 累計折舊、 攤銷額 資產(chǎn)計 稅基礎(chǔ) 按稅收一般規(guī)定 計算的本年折舊、 攤銷額 本年加速 折舊額 其中：2014年及以后年度 新增固定資產(chǎn)加速折舊額 （填寫A105081） 累計折舊、 攤銷額

24、 金額調(diào)整原因 123456789(2-5-6)10 19 四、長期待攤費用 （20+21+22+23+24） * 2323 （四）開辦費（四）開辦費0001818*181818 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 設(shè)立環(huán)節(jié)設(shè)立環(huán)節(jié) 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 一、設(shè)立環(huán)節(jié)主要存在問題。一、設(shè)立環(huán)節(jié)主要存在問題。 1、對國家相關(guān)稅收政策不了解不了解，初始設(shè)立缺少統(tǒng)一規(guī)劃缺少統(tǒng)一規(guī)劃，給企業(yè)注銷清算注銷清算環(huán)節(jié)帶來涉涉 稅風險稅風險。 如設(shè)立法人單位的開發(fā)公司其投資人投資人可為自然人也可為法人。兩者對應(yīng)分配分配環(huán)節(jié)和清算清算 環(huán)節(jié)所得稅政策不同，轉(zhuǎn)股轉(zhuǎn)股環(huán)節(jié)相關(guān)涉稅政策也有很大差別。 經(jīng)營凈利潤分配經(jīng)營

25、凈利潤分配方面，自然人投資者自然人投資者按20%繳個人所得稅。法人投資者法人投資者符合居民企業(yè)之居民企業(yè)之 間間分配股息紅利免稅條件的，免免企業(yè)所得稅。 開發(fā)過程中開發(fā)過程中或注銷清算注銷清算環(huán)節(jié)，自然人投資者自然人投資者需按20%繳財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅。法人法人 股投資者股投資者需按25%繳企業(yè)所得稅，但作為法人股投資主體法人股投資主體其帳面如有虧損可按稅法規(guī)定 彌補虧損彌補虧損。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 設(shè)立環(huán)節(jié)個別企業(yè)籌劃案例：設(shè)立環(huán)節(jié)個別企業(yè)籌劃案例： 設(shè)立以投資為主實業(yè)公司，注冊在較窮較窮鄉(xiāng)鎮(zhèn)。設(shè)立該公司時以法人股作投資主體法人股作投資主體，其經(jīng)營期 間形成累計凈利

26、潤累計凈利潤，利用符合條件居民企業(yè)之間分配股息紅利免稅政策免稅政策達到免稅分回免稅分回該法人法人 股東登記注冊地股東登記注冊地。轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)環(huán)節(jié)形成的企業(yè)所得稅，利用當?shù)卣匈Y引資政策，對入地方財政入地方財政 部分部分，通過地方財政按一定比例返還該企業(yè)優(yōu)惠方式受益。非轉(zhuǎn)股經(jīng)營期間，其融資融資環(huán)節(jié)實 現(xiàn)營業(yè)稅及附加和所得稅分成入地方國庫部分，按一定比例返還該企業(yè)方式獲利。同時將開 發(fā)公司售樓環(huán)節(jié)相關(guān)人員費用售樓環(huán)節(jié)相關(guān)人員費用轉(zhuǎn)入此實業(yè)公司作收入，企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅利用定率征收定率征收規(guī)避高額利 潤。 教師提示：此方案將稅法上有關(guān)投資主體相關(guān)政策投資主體相關(guān)政策與地方財政返還政策財政返還政策

27、及征管中稅種征收方稅種征收方 式式相結(jié)合運用達到節(jié)稅目的。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 2、設(shè)立階段沒充分考慮房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。、設(shè)立階段沒充分考慮房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。 房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型資金密集型企業(yè)，營業(yè)稅稅基巨大，其市場準入對人數(shù)限制人數(shù)限制較低，最低 限額達達7人人即可成立房地產(chǎn)公司。充分利用該行業(yè)營業(yè)稅減免稅營業(yè)稅減免稅優(yōu)惠政策可獲得高額稅 收減免。 【法規(guī)法規(guī)】財稅200326號：“自2003年年5月月1日起日起，為安置自主擇業(yè)軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部就為安置自主擇業(yè)軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部就 業(yè)業(yè)而新開辦新開辦企業(yè)，凡安置自主擇業(yè)軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部占企業(yè)總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)60%（含（含60%）以上）以

28、上的， 經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準主管稅務(wù)機關(guān)批準，自領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，3年內(nèi)免征營業(yè)稅年內(nèi)免征營業(yè)稅。自主擇業(yè)軍隊轉(zhuǎn) 業(yè)干部必須持有師以上部隊師以上部隊頒發(fā)的轉(zhuǎn)業(yè)證件?！?第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 【應(yīng)用應(yīng)用】房地產(chǎn)企業(yè)如想用好此優(yōu)惠須在充分考慮地方征管現(xiàn)狀前提下，設(shè)立之初設(shè)立之初規(guī)劃好開開 發(fā)銷售時間表發(fā)銷售時間表，充分利用三年免營業(yè)稅三年免營業(yè)稅有限時間，且須符合新辦企業(yè)新辦企業(yè)條件。新辦企業(yè)新辦企業(yè)必須是 從無到有組建起來從無到有組建起來的。原有企業(yè)一分為幾、改組、擴建、搬遷、轉(zhuǎn)產(chǎn)、合并后繼續(xù)經(jīng)營，或一分為幾、改組、擴建、搬遷、轉(zhuǎn)產(chǎn)、合并后繼續(xù)經(jīng)營，或 吸收新成員、改變

29、領(lǐng)導關(guān)系、改變企業(yè)名稱吸收新成員、改變領(lǐng)導關(guān)系、改變企業(yè)名稱的，都不能視為新辦企業(yè)。不能視為新辦企業(yè)。 此政策執(zhí)行中有哪些征管漏洞征管漏洞呢？ (1)如何界定“為安置自主擇業(yè)軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)而新開辦企業(yè)”，是設(shè)立時就安置設(shè)立時就安置還是設(shè)立設(shè)立 后安置未規(guī)定后安置未規(guī)定，設(shè)立后多長時間安置設(shè)立后多長時間安置才可免稅也未明確未明確； (2)房地產(chǎn)企業(yè)享受免稅政策，是否需與軍轉(zhuǎn)干部簽勞動合同是否需與軍轉(zhuǎn)干部簽勞動合同，需簽幾年幾年勞動合同未做要求未做要求。 審批中并未要求必須簽并未要求必須簽勞動合同。 此政策征管漏洞給我們利用優(yōu)惠政策帶來機會同時也增加風險帶來機會同時也增加風險。企業(yè)如想應(yīng)用此政策

30、，在符 合政策規(guī)定前提下，設(shè)立企業(yè)初期就應(yīng)與主管地稅機關(guān)充分溝通后再設(shè)立充分溝通后再設(shè)立企業(yè)，并及早申請 優(yōu)惠政策。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 二、公司法對設(shè)立新公司投資者的投資方式是如何規(guī)定？二、公司法對設(shè)立新公司投資者的投資方式是如何規(guī)定？ 公司法第27條：股東可用貨幣出資，也可用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)土地使用權(quán)等可用貨幣用貨幣 估價估價并可依法轉(zhuǎn)讓依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作出資的財產(chǎn) 除外。 提示：公司法公司法規(guī)定股東可用貨幣貨幣出資，也可用非貨幣財產(chǎn)非貨幣財產(chǎn)如土地使用權(quán)出資土地使用權(quán)出資。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 三、土地使用權(quán)出資有哪些特

31、別規(guī)定？三、土地使用權(quán)出資有哪些特別規(guī)定？ 【相關(guān)法規(guī)相關(guān)法規(guī)】 公司注冊資本登記管理暫行規(guī)定（工商總局令第44號公布 1995-12-18）第12條 1.以劃撥劃撥土地使用權(quán)出資的，使用人應(yīng)向市、縣人民政府土地管理部門申請辦理申請辦理土地使用權(quán) 出讓手續(xù)后出讓手續(xù)后方能作為出資； 2.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地應(yīng)先依法征為國有土地征為國有土地后方能作為出資； 3.農(nóng)村和城市郊區(qū)集體所有土地農(nóng)村和城市郊區(qū)集體所有土地(除法律規(guī)定屬國家所有外)應(yīng)經(jīng)縣級人民政府縣級人民政府登記注冊，核 發(fā)證明，確認所有權(quán)后確認所有權(quán)后方能作為出資。 【結(jié)論結(jié)論】： 土地使用權(quán)并不都能并不都能

32、用于出資。在落實土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證明時，對劃撥土地劃撥土地和集體用地集體用地應(yīng)特 別關(guān)注，如未按規(guī)定辦理未按規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)，即便擁有土地使用權(quán)證擁有土地使用權(quán)證也不能用來出資。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 四、土地使用權(quán)出資的稅務(wù)處理。四、土地使用權(quán)出資的稅務(wù)處理。 1、土地使用權(quán)投資營業(yè)稅營業(yè)稅政策 【法規(guī)法規(guī)】： 以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險共同承擔投資風險的行為，不不 征征營業(yè)稅。（財稅2002191號） 【結(jié)論結(jié)論】： 如母公司將土地使用權(quán)土地使用權(quán)作投資投資向子公司入股入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風共同承擔投資風 險險行為

33、，不征不征營業(yè)稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 2、土地使用權(quán)出資土地增值稅政策、土地使用權(quán)出資土地增值稅政策 （1）土地投資如何確認土地增值稅？ 以房地產(chǎn)房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資投資或作聯(lián)營聯(lián)營 條件條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)時，暫免征暫免征土地增值稅。（財稅字199548號第1條） （2）土地投資免免土地增值稅在行業(yè)上行業(yè)上有哪些限制？ 以土地以土地（房地產(chǎn)）作價入股作價入股進行投資投資或聯(lián)營聯(lián)營的，凡投資、聯(lián)營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)投資、聯(lián)營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或房房 地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以其建造商

34、品房建造商品房進行投資和聯(lián)營投資和聯(lián)營的，均不適用不適用財稅字199548號第1條暫免征暫免征土地 增值稅規(guī)定。（財稅200621號第5條） 即投資雙方投資雙方均為非房地產(chǎn)開發(fā)為主體企業(yè)，非房地產(chǎn)開發(fā)為主體企業(yè)，利用土地投資行為土地投資行為可免土地增值稅免土地增值稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （3）土地投資后土地增值稅享受加計扣除）土地投資后土地增值稅享受加計扣除20%政策限制。政策限制。 取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只許扣除取得土地使只許扣除取得土地使 用權(quán)支付地價款、交納有關(guān)費用用權(quán)支付地價款、交納有關(guān)費用，及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳

35、納稅金。 取得土地使用權(quán)后投入資金投入資金，將生地變熟地轉(zhuǎn)讓的生地變熟地轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額增值額時，允許扣除取得土地使允許扣除取得土地使 用權(quán)支付地價款用權(quán)支付地價款、交納有關(guān)費用有關(guān)費用，和開發(fā)土地成本開發(fā)土地成本再加計開發(fā)成本加計開發(fā)成本20%及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金稅金。 （國稅函發(fā)1995110號第6條） 【結(jié)論結(jié)論】： 1、母公司向子公司投資應(yīng)注意子公司經(jīng)營范圍子公司經(jīng)營范圍，若子公司不是從事房地產(chǎn)開發(fā)不是從事房地產(chǎn)開發(fā)，母公司轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)可免征土地增值稅免征土地增值稅；若子公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，子公司從事房地產(chǎn)開發(fā)，母公司應(yīng)繳土地增值稅。繳土地增值稅。 2、母公司計算時應(yīng)判斷是否對轉(zhuǎn)

36、讓土地進行開發(fā)將生地變?yōu)槭斓貙⑸刈優(yōu)槭斓?，進而決定是否享受是否享受開發(fā)公 司加計扣除加計扣除20%政策。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （4）土地在關(guān)聯(lián)企業(yè)間投資關(guān)聯(lián)企業(yè)間投資有哪些限制限制？ 【法規(guī)法規(guī)】 企業(yè)企業(yè)或外國企業(yè)外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間業(yè)務(wù)往與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間業(yè)務(wù)往 來來，應(yīng)按獨立企業(yè)之間獨立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來收取或支付價款、費用；不按獨立企業(yè)之間不按獨立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來收取 或支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅收入或所得額的減少其應(yīng)納稅收入或所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整有權(quán)進行合理調(diào)整。 （稅收征收管理法第36條） 【風險分析風

37、險分析】 征管法對關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)納稅調(diào)整限定在企業(yè)與企業(yè)間，不含個人與企業(yè)間的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。征管法對關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)納稅調(diào)整限定在企業(yè)與企業(yè)間，不含個人與企業(yè)間的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。 如母公司母公司按規(guī)定應(yīng)納應(yīng)納土地增值稅，母公司按土地成本價投資子公司土地成本價投資子公司，可被認定未按獨立企未按獨立企 業(yè)之間業(yè)之間業(yè)務(wù)往來收取或支付價款、費用，稅務(wù)機關(guān)可合理調(diào)整合理調(diào)整應(yīng)納稅額。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 3、土地投資企業(yè)所得稅政策：、土地投資企業(yè)所得稅政策： （1）土地投資是否屬所得稅應(yīng)稅范圍？ 【法規(guī)法規(guī)】： 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換非貨幣性資產(chǎn)交換應(yīng)視同應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)。（企業(yè)所得稅法實施細則第25條） （

38、2）土地投資土地投資中轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓收入其價值價值如何確定？ 企業(yè)以非貨幣形式非貨幣形式取得收入，應(yīng)按公允價值公允價值確定收入額。公允價值，指按市場價格市場價格確定價 值。（企業(yè)所得稅法實施細則第13條） 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （3）土地投資中接受投資稅法上接受投資稅法上其成本如何確定成本如何確定？ 企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)投資企業(yè)的， 情況一、換取開發(fā)產(chǎn)品換取開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的該項土地開發(fā)、建造的： 接受投資企業(yè)，接受接受投資企業(yè)，接受土地使用權(quán)時暫不確認其成時暫不確認其成本。 待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，按應(yīng)分

39、出開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允市場公允 價價和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移中應(yīng)支付相關(guān)稅費應(yīng)支付相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)成本土地使用權(quán)成本。如涉及補價，土地使土地使 用權(quán)取得成本用權(quán)取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付補價款或減除應(yīng)收到補價。 情況二、換取開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造其他土地開發(fā)、建造： 接受投資企業(yè)，在投資交易發(fā)生時接受投資企業(yè)，在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價市場公允價和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移中應(yīng)支 付相關(guān)稅費相關(guān)稅費計算該項土地使用權(quán)成本土地使用權(quán)成本。如涉及補價，土地使用權(quán)取得成本土地使用權(quán)取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付補 價款或減除應(yīng)收到補價

40、款。（國稅發(fā)200931號第31條 ） 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 4、土地投資印花稅政策、土地投資印花稅政策 ： 對土地使用權(quán)出讓合同出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)讓權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)產(chǎn)讓權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征印花稅。（財稅 2006162號第3條） 提示：母公司投資合同投資合同涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”貼花。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 5、土地投資契稅政策、土地投資契稅政策 【法規(guī)法規(guī)】 土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或房屋贈與征稅： 以土地土地、房屋權(quán)屬作價投資作價投資、入股入股。（契稅暫這行條例實施細則

41、第8條） 【結(jié)論結(jié)論】 以國有土地使用權(quán)投資入股國有土地使用權(quán)投資入股行為，要繳契稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 籌資環(huán)節(jié)籌資環(huán)節(jié) 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 權(quán)益籌資權(quán)益籌資 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 一、一、虛假出資、抽逃資本虛假出資、抽逃資本 （一）貨幣出資亂象（一）貨幣出資亂象 公司法規(guī)定，新設(shè)企業(yè)貨幣資金出資額貨幣資金出資額不低于注冊資本注冊資本30%。 很多企業(yè)為得到政府補助、方便銀行融資得到政府補助、方便銀行融資等需要，多采用虛增資本虛增資本方式。一些企業(yè)出于投資 或其他目的，任意抽取企業(yè)營運資金。 財務(wù)報表中，其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款或銀行存款銀行存款金額很大很大，企業(yè)銀行賬戶

42、與銀行對賬單及實際貨幣資金 不符不符。 （二）涉稅風險分析（二）涉稅風險分析 個人所得稅相關(guān)法規(guī)：個人所得稅相關(guān)法規(guī)： 國稅函國稅函2008267號號：個人取得股份分紅所得股份分紅所得包括債權(quán)、債務(wù)形式應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款相抵債權(quán)、債務(wù)形式應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款相抵 后所得后所得。個人股東取得個人股東取得公司債權(quán)、債務(wù)形式股份分紅股份分紅，應(yīng)以債權(quán)形式應(yīng)收賬款賬面價減去債債權(quán)形式應(yīng)收賬款賬面價減去債 務(wù)形式應(yīng)付賬款賬面價務(wù)形式應(yīng)付賬款賬面價的余額余額，加上實際分紅所得實際分紅所得為應(yīng)納稅所得應(yīng)納稅所得，按規(guī)定繳個人所得稅。 即兩部分所得，往來的余額所得屬個稅計稅范圍兩部分所得，往來的余額所得屬個稅計

43、稅范圍。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 財稅財稅200883號號：符合以下情形房屋或其它財產(chǎn)，不論所有權(quán)人是否將財產(chǎn)無償或有償交 付企業(yè)使用，其實質(zhì)均為企業(yè)對個人實物性質(zhì)分配，應(yīng)依法計征個人所得稅。 （1）企業(yè)出資購買企業(yè)出資購買房屋及其它財產(chǎn)，將所有權(quán)登記投資者個人、投資者家庭成員或企業(yè)其所有權(quán)登記投資者個人、投資者家庭成員或企業(yè)其 它人員的它人員的； （2）企業(yè)投資者個人、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員向企業(yè)借款用于購買房屋及其它財向企業(yè)借款用于購買房屋及其它財 產(chǎn)產(chǎn)，將所有權(quán)登記為投資者、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員，且借款年度終了后未歸還所有權(quán)登記為投資者、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員，且

44、借款年度終了后未歸還 借款借款。 這兩種情況，如其他應(yīng)收款如其他應(yīng)收款明細賬掛個人投資者個人投資者，按“股息、紅利股息、紅利”所得征個人所得稅， 如企業(yè)其他人員其他人員并入當月工資按“工資、薪金支出工資、薪金支出”征個人所得稅。 結(jié)論結(jié)論：公司資產(chǎn)登記個人名下或個人向企業(yè)借款年末沒還借款年末沒還要征個人所得稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （三）應(yīng)對措施（三）應(yīng)對措施 方案一方案一： 以“長期股權(quán)投資長期股權(quán)投資”入賬。此法較穩(wěn)妥，但手續(xù)較多，對方股東會名單中應(yīng)有本方，且本方 公司注銷時需處理“長期股權(quán)投資”，涉及東西較多。較常用的是掛對個人獨資或合伙企業(yè)對個人獨資或合伙企業(yè) 投資投資。 方案

45、二方案二： 注冊資本可通過委托銀行貸款、成立財務(wù)公司、成立結(jié)算中心委托銀行貸款、成立財務(wù)公司、成立結(jié)算中心等辦法將資金合法調(diào)出合法調(diào)出。 方案三方案三： 如注冊資本不大注冊資本不大可先提現(xiàn)，再找費用票沖現(xiàn)金費用票沖現(xiàn)金。 提醒：很多企業(yè)找裝卸費發(fā)票、勞保用品發(fā)票裝卸費發(fā)票、勞保用品發(fā)票等 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 二、二、接受固定資產(chǎn)入資接受固定資產(chǎn)入資 接受固定資產(chǎn)投資：接受固定資產(chǎn)投資： 企業(yè)所得稅實施條例第58條：通過投資投資方式取得固定資產(chǎn)方式取得固定資產(chǎn)，以該資產(chǎn)公允價值和支付公允價值和支付 相關(guān)稅費相關(guān)稅費為計稅基礎(chǔ)。 即接受接受固定資產(chǎn)入資計稅基礎(chǔ)入資計稅基礎(chǔ)=公允價值+相關(guān)稅

46、費。 要達到多抵稅款少繳所得稅目的少繳所得稅目的，須增加固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)增加固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)。 （一）固定資產(chǎn)出資原理出資原理： 折舊（或攤銷）所得稅稅率 折舊抵稅分析：折舊抵稅分析： 如一項資產(chǎn)實際價值實際價值100萬萬，折舊年限5年，殘值0。 現(xiàn)有兩種方案，方案一按原值投入原值投入，方案二對此資產(chǎn)進行評估進行評估，評估增值評估增值到200萬萬再投入現(xiàn)有 企業(yè)。則兩方案年折舊分別為20萬及40萬，假設(shè)企業(yè)收入500萬，付現(xiàn)成本300萬。比較兩方 案現(xiàn)金流現(xiàn)金流。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 凈利潤：120萬（年折舊40萬下） 現(xiàn)金流：160萬（年折舊40萬下） 原理分析： 現(xiàn)金流= 營業(yè)收入

47、付現(xiàn)成本所得稅=50030045=155萬 = 凈利潤+折舊=135+20=155（年折舊20萬下萬下） = 營業(yè)收入（125%）付現(xiàn)成本（125%）+折舊25% 分析發(fā)現(xiàn)，雖第一種方式比第二種凈利潤增加凈利潤增加15萬，但第二種方式現(xiàn)金流現(xiàn)金流卻比第一種增加5萬。 營業(yè)收入：營業(yè)收入：500萬萬營業(yè)收入：營業(yè)收入：500萬萬 付現(xiàn)成本：300萬付現(xiàn)成本：300萬 折折 舊：舊：20萬萬折折 舊：舊：40萬萬 稅前利潤：180萬稅前利潤：160萬 所得稅：45萬所得稅：40萬 凈利潤：凈利潤：135萬萬凈利潤：凈利潤：120萬萬 現(xiàn)金流：155萬現(xiàn)金流：160萬萬 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié)

48、二、二、固定資產(chǎn)出資政策運用固定資產(chǎn)出資政策運用 1.居民企業(yè)對外投資對外投資 【案例】某法人股東法人股東投入設(shè)備評估價150萬，在投資企業(yè)投資企業(yè)賬面原值120萬，已提折舊20萬， 是否應(yīng)確認轉(zhuǎn)讓所得？該設(shè)備是2009年以前購置，在2009年1月1日后對外投資。 【稅法規(guī)定】：企業(yè)以經(jīng)營活動部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資經(jīng)營活動部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時投資交易發(fā)生時，將其分 解為按公允價銷售公允價銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資投資兩項業(yè)務(wù)所得稅處理，并按規(guī)定確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所 得或損失。 實施條例第25條規(guī)定，企業(yè)非貨幣性交易非貨幣性交易要視同銷售視同銷售。 （1）注銷賬面原值及累計折

49、舊 借：固定資產(chǎn)清理100萬 累計折舊 20萬 貸：固定資產(chǎn)120萬 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （2）計繳增值稅）計繳增值稅 借：固定資產(chǎn)清理5.7692萬 貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）2.8846萬 營業(yè)外收入（150 1.04 0.02） 2.8846萬 （3）對外投資）對外投資 借：長期股權(quán)投資（評估值） 150萬 貸：固定資產(chǎn)清理 (120-20+5.7692) 105.7692萬 營業(yè)外收入(倒擠) 44.2308萬 結(jié)論結(jié)論： 居民企業(yè)對外投資，對外投資，需確認轉(zhuǎn)讓所得。轉(zhuǎn)讓所得。如將評估價提高將評估價提高不利于投資方投資方。投資方投資方當年產(chǎn)生納稅 義務(wù)，對被投資企業(yè)被

50、投資企業(yè)雖有利，但折舊是分年抵減所得稅的，從總體而言不利總體而言不利。但并不是說這 種方法無利可圖，在投資方投資方處免稅期或低稅期免稅期或低稅期仍可采用。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 2.自然人對外投資自然人對外投資 思考1：某自然人外購一設(shè)備出資，原發(fā)票價100萬，現(xiàn)評估價150萬。 問：被投資公司被投資公司入賬成本多少？自然人對外投資資自然人對外投資資產(chǎn)是否交個人所得稅? 答：被投資企業(yè)被投資企業(yè)入賬價應(yīng)為150萬。國稅函2005319號：個人個人將非貨幣性資產(chǎn)評估后投非貨幣性資產(chǎn)評估后投 資企業(yè)資企業(yè)，其評估增值取得所得評估增值取得所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時，暫不征個人所得稅投資取得企業(yè)股

51、權(quán)時，暫不征個人所得稅；但319號文已 在2011年1月4日總局2011年第2號公告中取消。但要征個人所得稅的國稅發(fā)2008115號 也沒對外公布！ 結(jié)論：自然人對外投資是否征個人所得稅政策不明。結(jié)論：自然人對外投資是否征個人所得稅政策不明。 新政策出臺前，自然人出資出資，可先先將資產(chǎn)評估高些將資產(chǎn)評估高些，再投到被投資企業(yè)被投資企業(yè)，被投資企業(yè)可按 評估價入賬評估價入賬，并計提折舊在稅前扣除，使其稅前抵扣折舊增加稅前抵扣折舊增加。 上例自然人出資，企業(yè)入賬資產(chǎn)成本150萬，個人無須為此交個人所得稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 思考思考2：某企業(yè)準備購買一層寫字樓，該寫字樓現(xiàn)售價2,000萬

52、。 問：是以自然人股東身份還是以公司身份購買？ 答：答：如以公司身份買，則該資產(chǎn)入賬價2,000萬。如以自然人身份買，先租給公司，再重新重新 評估增值后增資注入評估增值后增資注入，假設(shè)評估價3,000萬，則企業(yè)入賬價3,000萬，可稅前抵扣折舊增多 ，且暫不征個人所得稅暫不征個人所得稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 3.如何通過轉(zhuǎn)化降低個人股東股息紅利稅負？如何通過轉(zhuǎn)化降低個人股東股息紅利稅負？ 【案例】【案例】企業(yè)現(xiàn)有實收資本1,000萬，未分配利潤100萬。企業(yè)原自然人股東欲轉(zhuǎn)讓10%股權(quán) 給另一自然人。 思考1：若股權(quán)10%轉(zhuǎn)讓，能否低于或等于100萬價轉(zhuǎn)讓？ 【法規(guī)法規(guī)】國稅函2009

53、285號第4條：申報計稅依據(jù)明顯偏低明顯偏低（如平價和低價轉(zhuǎn)讓等）且無正且無正 當理由的當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照每股凈資產(chǎn)或個人股東享有股權(quán)比例對應(yīng)凈資產(chǎn)份額核定每股凈資產(chǎn)或個人股東享有股權(quán)比例對應(yīng)凈資產(chǎn)份額核定。 總局公告201027號再次明確幾種核定辦法，其中以第一種核定辦法為主：參照每股凈資產(chǎn)參照每股凈資產(chǎn) 或納稅人享有股權(quán)比例對應(yīng)凈資產(chǎn)份額核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入或納稅人享有股權(quán)比例對應(yīng)凈資產(chǎn)份額核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。對知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、房屋知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、房屋 、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等合計占資產(chǎn)總額資產(chǎn)總額比例達達50%以上以上企業(yè)，凈資產(chǎn)額凈資產(chǎn)額須經(jīng)中介機

54、構(gòu)評經(jīng)中介機構(gòu)評 估核實估核實。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 思考思考2：此例若轉(zhuǎn)讓10%股權(quán)。 問：應(yīng)納多少個人所得稅？ 答：答：如企業(yè)將現(xiàn)有股權(quán)10%轉(zhuǎn)讓，則股權(quán)公允價110萬，轉(zhuǎn)讓股權(quán)成本100萬，要繳2萬個人 所得稅。 思考思考3：如股東個人以某一小轎車投入企業(yè)，市價20萬，評估價100萬，后20萬銷售。 問：會計如何處理？對所有者權(quán)益有何影響？ 答：如注入固定資產(chǎn)100萬，則實收資本實收資本1,100萬萬，然后再賣，會造成營業(yè)外支出營業(yè)外支出80萬，可少 繳所得稅20萬，未分配利潤減少未分配利潤減少60萬，所以未分配利潤為40萬萬。 此操作后所有者權(quán)益所有者權(quán)益賬面價1,140萬萬，

55、股權(quán)成本股權(quán)成本提高至1,100萬，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓10%，則轉(zhuǎn)讓所 得4萬，要繳0.8萬個人所得稅，相比所得稅少繳20萬，個人所得稅少繳1.2萬。 總結(jié)總結(jié)：增加股權(quán)成本股權(quán)成本，減少所有者權(quán)益賬面價值減少所有者權(quán)益賬面價值。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 4.居民企業(yè)如何化解股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的風險居民企業(yè)如何化解股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的風險？ 【案例】【案例】B公司2008年對A公司投資投資5,000萬萬，當年應(yīng)分紅900萬，2009年應(yīng)分紅1,500萬，為 支持A發(fā)展，B同意A對2008年及2009年應(yīng)分紅延緩分。2010年 B欲將其持有股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 價價8,000萬萬。 【分析分析】情況1：未事先分配紅利

56、未事先分配紅利 涉稅分析 國稅函201079號第3條：企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時，轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時， 確認收入實現(xiàn)確認收入實現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)發(fā)生成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計算股 權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)可能分配金額?？赡芊峙浣痤~。 應(yīng)納稅款計算 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得= 8,000 5,000=3,000萬 應(yīng)納企業(yè)所得稅=3,00025%=750萬 投資收益=8,000- 5,000- 750=2,250萬 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 情況情況2：紅

57、利及時分配：紅利及時分配 涉稅分析 企業(yè)所得稅法第26條：符合條件居民企業(yè)居民企業(yè)之間股息、紅利等權(quán)益性收益免稅免稅 應(yīng)納稅款計算 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得= （8,000-900-1,500）-5,000=600萬 應(yīng)納企業(yè)所得稅=60025%=150萬萬 投資收益=5,600-5,000-150+900+1,500=2,850萬 相比方案二比方案一多600萬利潤 結(jié)論結(jié)論：企業(yè)進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)先分配后轉(zhuǎn)讓。先分配后轉(zhuǎn)讓。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) 三三、稅后留存收益轉(zhuǎn)增納稅管理、稅后留存收益轉(zhuǎn)增納稅管理 （一）個人股東（非外籍）（一）個人股東（非外籍） 【案例】甲是一內(nèi)資有限公司，計劃將

58、稅后盈余公積金或未分配利潤直接轉(zhuǎn)增公司注冊資 本，公司股東均為中國籍自然人。中國籍自然人。 問：該公司是否要代扣自然人股東個人所得稅？ 答：將稅后盈余公積金或未分配利潤直接轉(zhuǎn)增直接轉(zhuǎn)增注冊資本，實際上是公司將盈余公積金或未公司將盈余公積金或未 分配利潤向股東分配紅利，股東再以分得紅利增加注冊資本分配利潤向股東分配紅利，股東再以分得紅利增加注冊資本，因此，對個人股東分得并再 投入公司（轉(zhuǎn)增注冊資本）部分應(yīng)依“利息、股息、紅利所得利息、股息、紅利所得”項目征個人所得稅，稅款 由公司在有關(guān)部門批準增資、公司股東會議決議通過時代扣代繳。代扣代繳。 結(jié)論：結(jié)論：個人股東（非外籍）要繳個人所得稅個人股東（

59、非外籍）要繳個人所得稅。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （二）境內(nèi)法人股東屬免稅收入（二）境內(nèi)法人股東屬免稅收入。 問：若上例股東為居民企業(yè)居民企業(yè)，是否要繳企業(yè)所得稅？ 【答】根據(jù)企業(yè)所得稅法第26條第2款規(guī)定：符合條件居民企業(yè)之間符合條件居民企業(yè)之間股息、紅利等權(quán)益 性投資收益為免稅收入免稅收入。 結(jié)論：結(jié)論：境內(nèi)法人股東屬免稅收入境內(nèi)法人股東屬免稅收入。 第二部分籌建設(shè)立和籌資環(huán)節(jié) （三）境外法人股東（非居民企業(yè)）境外法人股東（非居民企業(yè)） 問：若上例股東為非居民企業(yè)非居民企業(yè)，是否要繳企業(yè)所得稅？ 答答：企業(yè)所得稅法實施條例第3條：非居民企業(yè)非居民企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)立境內(nèi)未設(shè)立機構(gòu)、場所

60、的，或雖設(shè) 立機構(gòu)、場所但取得所得與其所設(shè)機構(gòu)、場所沒實際聯(lián)系沒實際聯(lián)系的，應(yīng)就其來源于中國境內(nèi)所得繳來源于中國境內(nèi)所得繳 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅。 第19條：非居民企業(yè)非居民企業(yè)取得股息、紅利股息、紅利等權(quán)益性投資收益和利息、租金、特許權(quán)使用費所得， 以收入全額為應(yīng)納稅所得額。收入全額為應(yīng)納稅所得額。 結(jié)論：結(jié)論：境外法人股東（非居民企業(yè)）應(yīng)繳預(yù)提所得稅境外法人股東（非居民企業(yè)）應(yīng)繳預(yù)提所得稅 （四）外籍個人從外商投資企業(yè)取得股息紅利外籍個人從外商投資企業(yè)取得股息紅利所得所得 問：若上例股東是外籍個人，是否要繳個人所得稅？ 答答：財稅199420號：外籍個人外籍個人從外商投資企業(yè)外商投資企業(yè)取