深層超大型地下城市綜合體以大型地下商場為例

1、 深層超大型地下城市綜合體 以大型地下商場為例 隨著城市化水平的不斷提高，城市地面空間擁擠、交通阻塞、環(huán)境惡化、資源匱乏等問題已越來越突出。向高空要空間、向地下要空間，已成為增強(qiáng)城市功能、改善城市環(huán)境的必要手段。同宇宙空間與海洋空間相比，開發(fā)地下空間顯然相對來說簡單易行，實(shí)際操作性也更強(qiáng)。 近代城市地下空間的開發(fā)利用，一般是從1863年英國倫敦建成世界上第一條地下鐵道算起。經(jīng)過了近150年的發(fā)展，世界范圍內(nèi)對地下空間的開發(fā)利用已經(jīng)上升到了一個相對較高的水平，尤其是在一些西方發(fā)達(dá)國家和日本?，F(xiàn)在這些國家已經(jīng)出現(xiàn)了深層大型城市綜合體，主要包括大型地鐵車站、大型地下商場、地下步行街等。下面，我將以大

2、型地下商場為例，簡單介紹一下深層大型地下城市綜合體的發(fā)展現(xiàn)狀、問題及經(jīng)驗。（注：由于本人自身對這方面知識比較缺乏，加上資料來源有限，因此本文內(nèi)容難免有缺漏。另，本文中部分資料來自網(wǎng)絡(luò)。）一國內(nèi)外大型地下商場實(shí)例多倫多伊頓中心：其地鐵網(wǎng)絡(luò)相當(dāng)完善，多條線路可以將乘客帶到城市的各個角落。 以每個地鐵站為中心修建的地下通道密如蛛網(wǎng)并呈輻射狀，延伸到地上的許多飯店、公寓、銀行、商場和寫字樓下。在地下城中，總共有27條主要通道以及數(shù)不清的分支通道，最長的通道長達(dá) 10 公里。它們將地鐵站與 50 多幢寫字樓、6家大飯店和 1200 多家地上商店連成一體，地下城里商店的總面積達(dá) 37 萬平方米。此外，地下

3、城的下面還建有可停放數(shù)萬輛汽車的停車場。伊頓中心是一個龐大的多功能綜合商城。說它龐大一點(diǎn)也不過分，多倫多市中心的兩個地鐵站(queen 站和 dundas 站)都涵蓋在它的里面。是游客在多倫多購物的好去處。伊頓中心是一個地面和地下建筑相結(jié)合的綜合商業(yè)建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座30多層的辦公大樓。 一個透明過街天橋?qū)⒁令D中心和另一個購物天堂， 加拿大歷史最長、 估計也是最大的百貨公司哈得森.貝(the bay)相貫通，渾然一體，大大的拓展了游客的購物空間。內(nèi)部布置的觀景電梯，自動扶梯，挑臺，天橋，噴水池，以及大量的觀賞植物，甚至空中還點(diǎn)綴60只鳥的模型。蒙特利爾地下商城r

4、eso：始建于1962年。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已成為目前世界上最大規(guī)模的城市地下空間利用項目，也是城市中心地區(qū)立體化再開發(fā)的一個范例?！暗叵鲁恰钡姆秶_(dá)到 36 km2，相當(dāng)于市區(qū)總面積的l10。30km長的地下步行道和10座地鐵車站，連接了地面上62座大廈，容納了整個中心地區(qū)商業(yè)的35 每天有50萬人進(jìn)出地下空間。蒙特利爾地下城中，有超過30公里的人行道，1250個商鋪，約100棟建筑，4座火車站，14座地鐵站，9家酒店，2700套公寓，15000個停車位，諸多圖書館，5所大學(xué)，1所學(xué)院，6所娛樂場所，兩個滑冰場和兩座博物館等等。此外，奧林匹克公園、貝爾中心、蒙特利爾火車站、藝術(shù)廣場等也都位于

5、這個錯綜的網(wǎng)上。蒙特利爾地下城里燈火輝煌，如同白晝。初入地下城的人并不覺得自己是在五、六米乃至十多米深的地下。地下城所有的長廊里擺有各種花草樹木，利用電燈光促其生長，所以盡管地面上大雪紛飛，地下花照樣開，樹照樣長，一片生機(jī)勃勃?；ú輼淠鹃g安置各種凳椅，供游人、顧客休息。 新加坡 city link mall 地下街：位于新加坡市中心伸延部分， 是第二個cbd核心；地下街連接city hall mrt站和one raffles link甲級寫字樓；商業(yè)面積約有6萬平方尺；步行街寬度7米，凈高4米，city link hall mrt站和one raffles link甲級寫字樓相距約5分鐘步行距

6、離。 city link mall地下街主要是提供一個設(shè)有空調(diào)的舒適零售環(huán)境，連貫地鐵站與周邊的 shopping mall、酒店和寫字樓，每年約有1,200萬人次進(jìn)出。 city link mall地下街共約有50間商店，商業(yè)業(yè)態(tài)基本以百貨及服務(wù)業(yè)為主，占據(jù)項目可經(jīng)營面積的41%，為融合周邊高檔次的商業(yè)和甲級寫字樓，地下街吸引國際級品牌進(jìn)駐，增強(qiáng)其商業(yè)地位。除提供便利快餐和輕便食品外，亦設(shè)有餐廳。該項目在前期開發(fā)之前，在部分區(qū)域引入煤氣管道配套設(shè)施，因此在后期招商過程中能夠順利引入數(shù)家美食餐飲類企業(yè)。日本大阪地下商城：在日本，各大城市及某些中等城市都有地下商業(yè)街。 地下商業(yè)街在地下很大范圍內(nèi)

7、建成寬闊的街道，街道兩旁商店標(biāo)立，和地面上的街道完全一樣。日本第一條、也是世界上第一條地下商業(yè)街是1957年建成的大阪唯波地下街。1963年大阪又建成梅田地下街，接著又建成當(dāng)時全國最長的地下街虹地下商業(yè)街。虹地下商業(yè)街總面積近4萬平方米，街頂距地面8米，長1000米，寬50米，高6米，內(nèi)有4個廣場、三四百家商店和許多餐館、酒吧、咖啡店。商店出售名種商品，從日常生活用 品到高級裝飾品，從現(xiàn)代電器到名貴古董等，凡是地上有的地下大體俱全。 地下商業(yè)街兼有商業(yè)中心、鐵路中樞和游覽勝地三大功能。地下商業(yè)街中道路縱橫交錯，曲折有致，路心有花圃，店前有樹木，交匯處有群雕，拐角必有噴泉，甚至有小橋流水、飛泉

8、瀑布等景致。巨型風(fēng)景畫在燈光烘托下，使人如臨其境。在地下商業(yè)街，光電技術(shù)與建筑藝 術(shù)的綜合使用，使藝術(shù)與商業(yè)產(chǎn)生了完美的結(jié)合。其他：如美國洛克菲洛中心、 巴黎中心廣場、俄羅斯馬涅什購物中心以及中國北京的中關(guān)村廣場購物中心等。二大型地下商場利弊與應(yīng)注意的問題從以上幾個國內(nèi)外著名的大型地下商場的案例中，我們不難總結(jié)出，相較于普通地面商場，地下商場有其優(yōu)越性，它的作用主要體現(xiàn)在以下幾方面：（1）有利于節(jié)約城市土地資源，拓展城市空間。（2）可以疏導(dǎo)地面擁擠的消費(fèi)人群，達(dá)到交通便利和美化城市的目的。（3）可以減小不利氣候條件的影響，增加消費(fèi)者購物的舒適度。如日本的地下商場有充足的光源，光線柔和，有充足新

9、鮮的空氣，適宜的濕度和溫度，比地面上更舒適，沒有地上街的車輛、噪音和灰塵。但是，另一方面，地下商場的建設(shè)與運(yùn)營也面臨很多問題。（1）高成本。地下商業(yè)街的開發(fā)成本高于地上的兩三倍，再加上一些設(shè)施，風(fēng)、水、汽、耗能要按照不低于地上的標(biāo)準(zhǔn)來計算，成本要比地上高許多，因此所謂說地不要錢或少花錢，開發(fā)商只有在無償使用或少量支付地價的情況才有可能實(shí)行低成本開發(fā)。（2）高難度。主要體現(xiàn)三個方面。第一方面是建設(shè)的難度。因為大型地下商場一般的要求是面積大、深度夠，這就對施工提出了較高的要求，因而難度較大。第二方面經(jīng)營的難度，例如我國在地下商場的經(jīng)營方面就有很多失敗的例子。另一個難題是法律難度，開發(fā)地下商業(yè)街有沒

10、有產(chǎn)權(quán)，商戶因沒有產(chǎn)權(quán)，就不會購買，開發(fā)商要對投資者負(fù)責(zé)。（3）可能存在安全隱患。近年來地下商場事故頻發(fā)。據(jù)消防部門調(diào)查分析，一是地下商場工程埋入地下，四壁堅固，逃生通道有限；二是地下商場主要依賴機(jī)械通風(fēng)，火災(zāi)時一旦電力中斷，濃煙難以排除，溫度上升快，三是由于地下空間限制，濃煙、高溫、缺氧、通信中斷、大型滅火設(shè)備無法進(jìn)入，因此，地下商城一旦發(fā)生事故，后果不堪設(shè)想。正是以上問題的存在，我們在設(shè)計規(guī)劃地下商場時應(yīng)該要尤其注意這些方面。首先，要重點(diǎn)突破技術(shù)上的難題，確保施工能順利開展。在選址時，除了考慮經(jīng)濟(jì)效益之外，還必須注意地形、地質(zhì)等方面的因素。其次，加強(qiáng)管理與立法工作，重點(diǎn)要解決產(chǎn)權(quán)問題。第三

11、，要充分考慮安全因素，提高防災(zāi)能力，在平面布局和空間組織方面注意考慮人員疏散因素。最后，要體現(xiàn)以人為本的理念，創(chuàng)建愉悅的地下購物環(huán)境，增強(qiáng)客戶逛街的體驗感，做好采光、通風(fēng)等方面的工作。三我國地下商場的發(fā)展方向我國大型地下商場較少，地下商業(yè)的發(fā)展起步相對較晚，目前正在發(fā)展過程中。在很多城市，地下商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r似乎不太樂觀，很多地下商場生意冷清，經(jīng)營中也存在一些混亂。因此，我們有必要借鑒一下世界其他國家的成功經(jīng)驗，并結(jié)合實(shí)際情況，制定出合理可行的發(fā)展方案。從國際地下商業(yè)的成功案例進(jìn)行分析，其成功因素大致有以下幾種：國際化特大城市的地下商業(yè)比較容易成功。地下商業(yè)街是衡量一個城市國際化商業(yè)發(fā)展程度的重

12、要標(biāo)志。往往和交通樞紐連接在一起或融為一體的城市比較成功。往往地上商圈發(fā)展比較發(fā)達(dá)，才能將地下商業(yè)街帶動起來。自然條件非常極端的地方比較成功。特色突出的比較成功?？偨Y(jié)國際經(jīng)驗，再結(jié)合我國實(shí)際情況情況來看，我國的地下商場發(fā)展應(yīng)在以下幾方面做好工作：（1）區(qū)位選擇從地段上看，大多數(shù)地下商業(yè)通常選址于大中城市鬧市區(qū)、傳統(tǒng)商業(yè)核心地段，以及市民廣場等行政文化中心。從交通上看，地下商業(yè)通常位于地鐵站出入口沿線、火車站站前廣場、地下人行通道沿線等市政交通設(shè)施附近。特別是地鐵站出入口地帶，是地下商業(yè)街開發(fā)選址的首選。（2）建筑規(guī)劃地下商業(yè)的建筑規(guī)劃，主要注重以下三個方面的問題：要能吸引人流到地下逛街；要讓人

13、能夠舒適、愉悅的逛街；嚴(yán)格制定安全措施。（3）空間環(huán)境創(chuàng)建愉悅的地下購物環(huán)境，增強(qiáng)客戶逛街的體驗感，是實(shí)現(xiàn)地下商業(yè)價值的必要條件。除了采光和通風(fēng)外，在地下商業(yè)街的設(shè)計中,還應(yīng)采取一些技術(shù)措施,最大限度地消除在地下逛街的不良反應(yīng)，如布置綠化,設(shè)置座椅等各種游樂和休息設(shè)施，并用燈光、水、花、樹來裝飾一些空間，供人們休息、觀嘗，加之有良好的人工氣候，成為人們樂意休息逗留的地方，從而得到了商業(yè)上更大的收益。（4）商業(yè)定位我國的地下商業(yè)，由于是在原有的已經(jīng)成熟的商圈內(nèi)新增的一個商業(yè)體，若直接與成熟商業(yè)爭搶客源，想而易見將面臨很大的困難。尋找新的市場空間，實(shí)現(xiàn)定位上與地面商業(yè)形成差異化，從而獲得市場的關(guān)注

14、，并贏得客戶的青睞。地下商業(yè)的定位，需要認(rèn)真地聘請專業(yè)市場調(diào)研分析策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)研分析，絕對不能想當(dāng)然或者簡單憑主觀推斷。要用精準(zhǔn)的數(shù)理分析，搞清楚主題定位與相關(guān)訴求的關(guān)系。（5）商業(yè)主題與業(yè)態(tài)地下商業(yè)的主題與業(yè)態(tài)是整個項目定位的體現(xiàn)，也是向市場傳遞出的商業(yè)形象，讓目標(biāo)客群獲取對項目感知的載體。一個鮮明的業(yè)態(tài)主題能給客戶留下清晰、深刻的印象，從而引導(dǎo)其走到地下消費(fèi)。首先，商業(yè)主題要專業(yè)或特別鮮明。地下商業(yè)物業(yè)必須同時具備較強(qiáng)的專業(yè)性，這樣才能避免與地面商業(yè)的業(yè)態(tài)或業(yè)種同質(zhì)化。其次，新建地下商業(yè)要與商圈內(nèi)原有業(yè)態(tài)互補(bǔ)。這種互補(bǔ)包括在業(yè)種上的互補(bǔ)，也包括同業(yè)種下不同檔次或不同風(fēng)格的互補(bǔ)。地下商業(yè)物業(yè)必須具備有商圈內(nèi)極少或較少有的業(yè)態(tài)或業(yè)種，也就