上海奉賢商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、、奉賢區(qū)整體概況奉賢區(qū)位于上海市南部，距上海市中心人民廣場(chǎng)42公里，浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里。北倚黃浦江，南臨杭州灣，有 13公里長(zhǎng)的江岸線和31.7公里的海岸 線。境內(nèi)水陸交通便捷，浦南運(yùn)河橫亙東西，金匯港縱貫全境；公路總長(zhǎng)560公里，已經(jīng)形成十縱六橫的公路網(wǎng)絡(luò)，密度達(dá)到每平方公里 1.1公里；越黃浦 江交通，有奉浦大橋和西渡、鄔橋兩個(gè)輪渡口。2004年內(nèi)，奉賢區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高。全年 實(shí)現(xiàn)增加值141.7億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 23.4%,增幅同比提高 8.2個(gè)百分點(diǎn)，也是歷年來(lái)增長(zhǎng)最快的一年，完成年度計(jì)劃111%其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值為2.7億元，同比增長(zhǎng)4

2、.3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值為90.8億元，同比增 長(zhǎng)31.7%。全年實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)的增加值為 41.5億元，同比增長(zhǎng)13.5%。一、二、 三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比重為66 : 64.1 : 29.3。社會(huì)消費(fèi)品零售總額為73.9億元，比上 年增長(zhǎng)17.0%。外貿(mào)出口總額8.13億美元，比上年增77.9%。固定資產(chǎn)投資完 成額為55.4億元，比上年增53.4%。按照市公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)規(guī)劃，奉賢近年來(lái)進(jìn)一步加快了區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和完善。至2004年底，該區(qū)公路總里程為984.76公里。其中：高速公路已建成74.9公里，一級(jí)公路14.28公里，二級(jí)公路190.01公里，三級(jí)公路336.70公 里，四級(jí)公路368.87公

3、里。同時(shí)，其他路網(wǎng)也在有序推進(jìn)之中。2004年全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值 4.9億元，比上年增3.1%。房地產(chǎn)投資增 長(zhǎng)加快，全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15.63億元，比上年增55%商品房施工面積136.7萬(wàn)平方米，增10.8%;銷(xiāo)售面積38.05萬(wàn)平方米，比上年降2.9%，其中住 宅銷(xiāo)售面積35.61萬(wàn)平方米，預(yù)售面積22.79萬(wàn)平方米，增1.14倍；空置面積 7.41萬(wàn)平方米，比上年減少4.39萬(wàn)平方米，降37.2%。全年商品房銷(xiāo)售額15.25 億元，比上年增81.3%。存量房產(chǎn)交易持續(xù)攀高，全年成交過(guò)戶面積 50.5萬(wàn)平 方米，成交數(shù)量1.1萬(wàn)套。二、平安鎮(zhèn)基本概況平安鎮(zhèn)位于奉賢區(qū)東南部， 東與

4、南匯區(qū)接界，南連接五四農(nóng)場(chǎng)，西同奉城 鎮(zhèn)毗鄰，北與四團(tuán)鎮(zhèn)接壤。1984年3月設(shè)平安鄉(xiāng)，1994年撤鄉(xiāng)設(shè)平安鎮(zhèn)。2002 年奉賢進(jìn)行鎮(zhèn)級(jí)區(qū)劃調(diào)整時(shí)，邵廠鎮(zhèn)劃入平安鎮(zhèn)。2003年11月，平安鎮(zhèn)劃入四團(tuán)鎮(zhèn)。至2004年底，全鎮(zhèn)區(qū)域面積40.7平方千米，耕地面積2216.09公頃， 轄行政村22個(gè)，常住人口 30941人，其中農(nóng)業(yè)人口 27063人。主街呈東西一字形，長(zhǎng) 250米，寬24米，中間為綠化地帶。兩側(cè)有 供銷(xiāo)社、食品站等服務(wù)門(mén)市部。沿四團(tuán)港兩側(cè)新建有工業(yè)公司和副商公司大樓， 下設(shè)服務(wù)門(mén)市部。工業(yè)區(qū)位于四團(tuán)港東側(cè)一線，南北長(zhǎng) 1240米，有1家縣辦廠，12家鄉(xiāng)辦、 村辦廠。1984年，鎮(zhèn)區(qū)工人

5、3180人，總產(chǎn)值2078.3萬(wàn)元，利潤(rùn)303.1萬(wàn)元。 縣照相器材廠生產(chǎn)的海鷗牌上光機(jī)銷(xiāo)售全國(guó)各地。鄉(xiāng)辦廠有農(nóng)機(jī)廠、電容器廠、 塑料廠、被單廠等。農(nóng)機(jī)廠為全縣首先制造紙箱機(jī)械廠家，膠水機(jī)、訂箱機(jī)、 瓦楞機(jī)聞名全國(guó)，暢銷(xiāo)各地，紙箱雙色、單色印刷機(jī)曾參加廣交會(huì)外銷(xiāo)，外商曾來(lái)廠觀光平安鎮(zhèn)為中港碼頭魚(yú)貨集散中轉(zhuǎn)點(diǎn)，又鄰近縣、鄉(xiāng)、農(nóng)場(chǎng)的海水、淡水養(yǎng) 殖場(chǎng)，故鎮(zhèn)上頗多海鮮，農(nóng)村集市貿(mào)易活躍。該鎮(zhèn)目前已有中學(xué)、小學(xué)、衛(wèi)生 院各 1 所，另有影劇院等文化設(shè)施。三、臨港新城概述上海臨港新城位于上海東南角的南匯區(qū)， 據(jù)上海城區(qū)50公里。北至大治河; 西至A30公路-A20公路-南匯奉賢區(qū)界；東、南至濱海沿海，包

6、括海港新城、臨 港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)，總面積為293平方公里。首期開(kāi)發(fā)建設(shè)面積為20平方公里。開(kāi)發(fā)建設(shè)上海臨港新城，是上海市委市政府站在全局高度、審時(shí)度勢(shì)做出的一項(xiàng)關(guān)系上海二十一世紀(jì)發(fā)展大局的重大戰(zhàn)略決策。臨港新城依托洋山國(guó)際深水港，緊靠浦東國(guó)際航空港，港口產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，服務(wù)功能完善, 港、區(qū)、城一 體的綜合型濱海城市，是上海二一世紀(jì)城市發(fā)展理想的新空間，據(jù)市委市政 府的規(guī)劃，將成為 上海中心城的輔城，成為杭州灣北岸嶄新的、生態(tài)環(huán)境良好、 人文環(huán)境一流的現(xiàn)代化新興城市臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)將以打造國(guó)際 一流現(xiàn)代裝備制造業(yè) 為主要目標(biāo)、以 高附加值先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 為基礎(chǔ)、綜合發(fā)展先進(jìn)制造、現(xiàn)代物 流、研發(fā)

7、服務(wù)、教育培訓(xùn)、出口加工、 內(nèi)外貿(mào)易等產(chǎn)業(yè),形成具有顯明產(chǎn)業(yè) 特色、顯著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的綜合型產(chǎn)業(yè)園 區(qū)。臨港新城位于長(zhǎng)江與杭州灣的交匯處，與大、小洋山隔海相望。臨港新城有著得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，是上海 通向沿海各大島嶼的重要“門(mén)戶”。依托未來(lái)洋山深水港的建設(shè)，臨港新城的規(guī) 劃布局以5平方公里的人工湖為圓心，向四周環(huán)狀擴(kuò)散。被林蔭道和城市湖灘 環(huán)繞的中心湖位于城市中心，與湖岸相連的半島伸向湖中，島上設(shè)有大型的文 化性建筑，如劇場(chǎng)、航運(yùn)博物館、海洋水族館等。建成后的上海臨港新城，將 集現(xiàn)代物流、港口加工、金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)、居住旅游等為一體,構(gòu)筑二十一世紀(jì)中國(guó)港口城市的新形象。四、本案同周邊區(qū)域的聯(lián)系1

8、.同臨港新城、惠南鎮(zhèn)的聯(lián)系本案位于臨港新城以西，同南匯區(qū)緊鄰；目前，南匯區(qū)最為活躍的為惠南鎮(zhèn)。本案通過(guò)川奉南公路與之發(fā)生緊密聯(lián)系到臨港新城到惠南鎮(zhèn)本案約20公里約25公里開(kāi)發(fā)建設(shè)臨港新城是上海市委、市府面向21世紀(jì)發(fā)展大局而作出的 重大戰(zhàn)略決策，海港開(kāi)發(fā)區(qū)將依托“臨港新城”與“兩港”強(qiáng)大的 輻射效應(yīng)，在3-5年內(nèi)影響本案及周邊區(qū)域市場(chǎng)。2.同南橋鎮(zhèn)的互動(dòng)奉賢區(qū)規(guī)劃指導(dǎo)思想：加快“五區(qū)一城”建設(shè)，即上海工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)、上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)、四團(tuán)工業(yè)園區(qū)、上海海灣旅游區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和 南橋 新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)，提升奉賢地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。以軌道 交通、高速公路網(wǎng)、信息化建設(shè)為支撐，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)

9、結(jié)構(gòu)調(diào)整與集聚, 加速推進(jìn)城市化進(jìn)程。區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)將以發(fā)展大型商品交易市場(chǎng)、提升市場(chǎng)功能為重點(diǎn)。規(guī)劃將形成南橋杭州灣專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商貿(mào)區(qū)、奉城中心鎮(zhèn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商貿(mào) 區(qū)、東北生產(chǎn)資料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商貿(mào)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品集散中 心等四大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商貿(mào)區(qū)，上海工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)機(jī)電一體化貿(mào)易中 心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工貿(mào)易中心、奉城物流裝備城等三大產(chǎn) 業(yè)基地貿(mào)易中心以及臨?；の锪鲄^(qū)、深水港物流基地。小結(jié)臨港新城五大規(guī)劃功能區(qū)，將直接對(duì)海港開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊區(qū)域形成長(zhǎng)效輻射； 臨港新城區(qū)內(nèi)交通便捷，不僅高速公路橫貫開(kāi)發(fā)區(qū)，同時(shí)還擁有 新四平路等高 等級(jí)城市道路，而新四平路、平福路正是本案所處之區(qū)位，從這一層面上說(shuō)，

10、臨港新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)本案及周邊區(qū)域市場(chǎng)起到深遠(yuǎn)的影響。通過(guò)對(duì)奉賢區(qū)及南匯區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展的研究，我們還認(rèn)識(shí)到：項(xiàng)目所處的區(qū)位，正是規(guī)劃中上海海港綜合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的五金、貨運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流貿(mào)易和主要居住區(qū)，這是政府對(duì)當(dāng)?shù)匕l(fā)展的規(guī)劃方向，并且這一規(guī)劃構(gòu)想正在實(shí)施中。目前，四平公路至南匯的交通尚未實(shí)現(xiàn)貫通，當(dāng)前項(xiàng)目自身?xiàng)l件相 對(duì)欠缺，但依據(jù)奉賢區(qū)、南匯區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，3-5年內(nèi)商業(yè)氛圍將會(huì)得到大幅度提升，對(duì)本案未來(lái)發(fā)展而言，是一個(gè)契機(jī)。需要著重指出的是，政府對(duì)于海港綜合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃與實(shí)施，很可能會(huì)極大地影響到本案及周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和方向。同時(shí)遠(yuǎn)景上，為使 本案能盡早達(dá)到預(yù)期的目的，推行小投入的嘗試

11、性經(jīng)營(yíng)方略勢(shì)在必行五、類(lèi)比個(gè)案分析1、 南匯弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)，廣場(chǎng)由健身、“弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)” 是南匯首座“主題商業(yè)文化概念商圈” 購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、品牌餐飲、商務(wù)酒店 6 大主題區(qū)組成。綜合分析客源客層：主要以投資客為主，自營(yíng)占極少比例。優(yōu)勢(shì)分析：作為南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)中心區(qū)域內(nèi)首個(gè)純商業(yè)休閑廣場(chǎng)，擁案名南匯弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)基 本 資 料區(qū)域位置惠南鎮(zhèn)川南奉公路 6101號(hào)占地面積213850m總建面積243800m銷(xiāo)售價(jià)格215000-18000 元/m容積率2.5綠化率10%車(chē)位數(shù)135個(gè)樓層數(shù)4規(guī) 劃 團(tuán) 隊(duì)開(kāi)發(fā)商上海小兀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商上海弘基企業(yè)發(fā)展有限公司景觀設(shè)計(jì)上海三益建筑設(shè)

12、計(jì)事務(wù)所物業(yè)管理東湖物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃上海弘基商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司面 積 配 比. 22222 2.75 m、170 m、252 m、270 m、300 m、370 m 不等，可以自由分割產(chǎn) 品建 材 設(shè) 備外墻高級(jí)外墻涂料、配以石材及玻璃幕墻內(nèi)墻滿鋪膩?zhàn)臃蹖幽ü馓輳d東芝合資電梯采暖中央空調(diào)陽(yáng)臺(tái)鑄鐵雕花欄桿門(mén)、窗防爆玻璃門(mén)；彩鋁合金框材配白玻璃規(guī) 劃建鞏 規(guī) 劃庭院整體一站式消費(fèi)外廊露臺(tái)6-8米寬露臺(tái)廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)出入口8個(gè)主要出入口層咼5.8米挑空有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及文化內(nèi)涵；加之其品牌效應(yīng)及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成果, 對(duì)其去化有較強(qiáng)促進(jìn) 劣勢(shì)分析：在商業(yè)房產(chǎn)交易相對(duì)并不活躍的南匯區(qū)， 其150

13、00-18000 元/m2的單價(jià)是影響去化的重要因素。評(píng)價(jià)該案采用前三年包租，第四年由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)的操作模式，顯然是個(gè)純投資性項(xiàng)目，但其長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況值得我們密切關(guān)注。2、惠南.新天地“惠南.新天地”坐落于南匯新老商業(yè)交匯位置，是集餐飲、數(shù)碼、服飾、 家居、玩具、箱包等為一體的多功能廣場(chǎng)。案名惠南新天地基 本 資 料區(qū)域位置惠南鎮(zhèn)人民東路、城東路占地面積約 20000 m2總建面積約 70000 m2銷(xiāo)售價(jià)格27965 元 /m容積率2.0綠化率35%車(chē)位數(shù)56樓層數(shù)3規(guī) 劃 團(tuán) 隊(duì)開(kāi)發(fā)商上海興吉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)意設(shè)計(jì)上海岡谷圖文營(yíng)銷(xiāo)策劃上海乘星行行銷(xiāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)面 積 配 比66 m2、185

14、 m2、20001不等，可以自由分割綜合分析客源客層：主要以投資客為主，自營(yíng)占極少比例。優(yōu)勢(shì)分析：位于惠南新老商業(yè)交匯位置，區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯。規(guī)劃業(yè)種、業(yè)態(tài)豐富；投資經(jīng)營(yíng)選擇面相對(duì)較廣。劣勢(shì)分析：建筑風(fēng)格單一，且 3層商鋪的建筑類(lèi)型也給去化帶來(lái)很 大的難度。評(píng)價(jià)該案今年四月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)慘淡，八月份銷(xiāo)售量為零；昭示目前該區(qū)域商業(yè) 房產(chǎn)市場(chǎng)狀況并不十分明朗。六、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀蘆潮港實(shí)景圖川南奉公路實(shí)基地內(nèi)部實(shí)景圖平福路實(shí)地理位置：新四平公路以西，平福路以北，中橫河以南占地面積： 31772 M2建筑面積： 13385 M2建筑密度： 19%容 積 率： 0.42綠 化 率：58%地塊嵌于平安新村小區(qū)中

15、央，呈較規(guī)則卵形，形勢(shì)較不平整。地塊緊貼中 橫河，并可通過(guò)川南奉公路與惠南鎮(zhèn)和南橋鎮(zhèn)緊密聯(lián)系。規(guī)劃主入口位于地塊 南面，接平福路；兩個(gè)次入口分別位于地塊西面和北面。七、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析(strength)受臨港新城等開(kāi)發(fā)建設(shè)之輻射影響臨港新城區(qū)內(nèi)交通便捷，不僅高速公路橫貫開(kāi)發(fā)區(qū)，同時(shí)還擁有新四平 路等高等級(jí)城市道路，而新四平路、平福路正是本案所處之區(qū)位；從這 一層面上說(shuō)，臨港新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)本案及周邊區(qū)域市場(chǎng)起到深遠(yuǎn)的影 響。天然水系環(huán)繞項(xiàng)目規(guī)劃自中橫河引入天然水系，從而形成獨(dú)有的水景。超咼綠化率本案規(guī)劃綠化率達(dá)到58%這在商業(yè)廣場(chǎng)的規(guī)劃中非常難得；較之南匯 弘基廣場(chǎng)，有明顯之優(yōu)勢(shì)。周

16、邊低密度小區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目地塊嵌于平安新村小區(qū)內(nèi)，平安新村均采用多層的建筑類(lèi)型，周邊 居民住宅最高為六層，且容積率較低；這些居民在一定程度上將是本案 市場(chǎng)定位之商業(yè)廣場(chǎng)的潛在客戶。劣勢(shì)分析(weakness)地塊位置過(guò)于深入地塊過(guò)于深入，規(guī)劃中各出入口皆未與城市主干道連接， 這將在項(xiàng)目竣工展示，并向外界視覺(jué)傳達(dá)方面產(chǎn)生相應(yīng)的制約。自身生活機(jī)能缺乏目前周邊商業(yè)設(shè)施匱乏，居民休閑、娛樂(lè)等行為較難滿足機(jī)會(huì)分析(opport unity)本案東南面之國(guó)際商貿(mào)城的崛起隨著政府部門(mén)的規(guī)劃實(shí)施，奉賢商貿(mào)城進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段； 將進(jìn) 一步發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，延伸保稅區(qū)物流、加工、金融貿(mào)易等功能。這很 可能會(huì)給本案帶

17、來(lái)無(wú)可估量的商機(jī)。本案處于政府重金打造的遠(yuǎn)景規(guī)劃、交通大動(dòng)脈范圍內(nèi)預(yù)計(jì)到2010年，臨港新城將初步成為一個(gè)集休閑、娛樂(lè)、生活為一體 的高檔景觀生活區(qū)，這將成為本案價(jià)值提升的關(guān)鍵因素。威脅分析(threats)奉賢區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向區(qū)域規(guī)劃中的房地產(chǎn)業(yè)、與開(kāi)發(fā)區(qū)配套的生活等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地達(dá)到3平方公里，即目前尚有大量相關(guān)土地有待開(kāi)發(fā)，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，形成潛在威脅八、市場(chǎng)定位本案整體定位為奉賢區(qū)域級(jí)之 以?shī)蕵?lè)、餐飲為主，及相關(guān)配套設(shè)施的商業(yè) 廣場(chǎng)。項(xiàng)目定位是在充分的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合客戶與市場(chǎng)特性、區(qū)域和地塊 狀況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的前瞻性判斷：定位總精神區(qū)域經(jīng)濟(jì)和周邊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，以及可預(yù)見(jiàn)之政府長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

18、計(jì)劃不受交通、地域之限制，立足當(dāng)?shù)?，旨在吸引周邊區(qū)域之定點(diǎn)消費(fèi)客層 實(shí)施目的性消費(fèi)從自身切入，本案特質(zhì)所在政府大規(guī)劃以及交通大動(dòng)脈輻射影響?yīng)氂械奶烊凰淡h(huán)繞獨(dú)特的建筑風(fēng)格與形式規(guī)劃超高綠化率綜上，本案將可能會(huì)以穩(wěn)定和持續(xù)的目標(biāo)客層定點(diǎn)消費(fèi)規(guī)模引領(lǐng)當(dāng)?shù)啬酥林苓呄嚓P(guān)區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。九、產(chǎn)品建議1.規(guī)劃建議根據(jù)項(xiàng)目定位總精神及目前的項(xiàng)目規(guī)劃，擬定將業(yè)種及業(yè)態(tài)面積細(xì)分為:商業(yè)種類(lèi)細(xì)化商業(yè)種類(lèi)單套面積3）間數(shù)單類(lèi)總面積（）總面積（卅）品牌餐飲小型餐飲100-2004-5400-10004200中型餐飲300-4005-61500-2400大型餐飲600-80021200-1600娛樂(lè)（主題會(huì)所形式

19、）大型KTV夜總會(huì)6000休閑餐飲及相關(guān)配套設(shè)施便利店10011003200銀行2001200超市2001200棋牌室2001-2200-400服飾店100-2001-2100-200美容美發(fā)100-1502-3200-450保健按摩200-3001-2200-300休閑餐飲100202000在以上面積分配的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)種類(lèi)面積細(xì)分建議如下:品牌餐飲類(lèi)集中在西街，面積在 4200卅左右。因?yàn)檫@些是最能聚集人氣的地方。娛樂(lè)類(lèi)集中在北街；其中北內(nèi)街設(shè)置為健身中心，北外街設(shè)置為水 療養(yǎng)生會(huì)館，規(guī)劃會(huì)所設(shè)置為高檔 KTV面積在6000卅左右。從市 場(chǎng)的角度來(lái)看，休閑廣場(chǎng)的娛樂(lè)、餐飲比例一般都占到了

20、50沖上。 休閑餐飲及相關(guān)配套設(shè)施類(lèi)集中在東街，面積在 3200卅左右。這樣一來(lái)，做到了內(nèi)外有別，功能格局明顯，成為休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu) 物為一體的綜合性商業(yè)格局，滿足了區(qū)域消費(fèi)者的各類(lèi)綜合需求。同時(shí)，考慮到KTV和夜總會(huì)的行業(yè)特性，在目前停車(chē)位無(wú)法滿足的情況下， 建議將天元廣場(chǎng)中心概念性小品去除，將廣場(chǎng)設(shè)置為夜間停車(chē)場(chǎng)所，以滿足相 應(yīng)需求。2.房型建議注意單元面積的劃分，以及要有明顯的功能分區(qū)定位，因?yàn)檫@將有效提高 日后的經(jīng)營(yíng)管理和整體的效果美觀。分割形式可以是靈活而多變的，呈現(xiàn)差異 化的立面分布，有利于目標(biāo)客戶導(dǎo)入，從而提高產(chǎn)品附加值。層高的調(diào)整可以嘗試抬高樓層的高度。可將一層的層高定為5

21、.0米，二層定為2.8米, 一層的挑高一方面可增加某些特殊行業(yè)對(duì)其的吸引力，另一方面可由買(mǎi)方自行進(jìn)行夾層分割用作倉(cāng)庫(kù)或辦公等其他的功用。因此，買(mǎi)商鋪送夾層的概念，也將 在一定程度上提高產(chǎn)品的附加值E；A鋪位 hB鋪位A鋪位_ 一1 B鋪位-LT weJM面寬的調(diào)整本案將以產(chǎn)權(quán)方式銷(xiāo)售，同時(shí)主要面向投資客戶，因此小面積商鋪更易去 化，因而要注意控制單元面積的有彈性的劃分，但從目前的整個(gè)規(guī)劃來(lái)看，商 鋪的分割形式過(guò)于單一，從經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，是不便于面積分割和日后去化的。建議可以將鄰近的兩個(gè)鋪位做如下調(diào)整，從而達(dá)到差異化經(jīng)營(yíng)的目的。A鋪位B鋪位B鋪位IIA鋪位I面積測(cè)算（進(jìn)深以11米計(jì)）：A鋪位B鋪位

22、調(diào)整前110 m2110 m2調(diào)整后88 m2132 m23.細(xì)節(jié)建議商業(yè)內(nèi)街遮陽(yáng)雨蓬為避免因季節(jié)變化等因素而引起商業(yè)街內(nèi)、外街客流量的不均衡現(xiàn)象，提 高顧客購(gòu)物的便捷性，建議商業(yè)內(nèi)街可通過(guò)這種雨蓬營(yíng)造避雨的室內(nèi)空間，以 吸引外街客流。在材料的選購(gòu)上，建議采用輕質(zhì)、透亮的建材作為遮陽(yáng)棚的材料，目的是 為了保持內(nèi)部商業(yè)街道的明亮與通透。當(dāng)然，也必須選購(gòu)較好材質(zhì)，因?yàn)槌Ｄ?在外風(fēng)吹日曬，安全性同樣也是非常重要的。平面、垂直動(dòng)線為創(chuàng)造有效的營(yíng)業(yè)面積，提高整個(gè)商業(yè)街的立體感和功能區(qū)隔性，考慮到2F的便捷性，應(yīng)在一段距離設(shè)置連廊，以方便顧客穿越購(gòu)物。商業(yè)店面化、VI統(tǒng)一設(shè)置商業(yè)街門(mén)面店面化，店面設(shè)計(jì)、沿

23、街招牌應(yīng)按一定的規(guī)則排放，廣告牌、櫥窗、沿街鋪面均應(yīng)有一定的布置規(guī)范，這樣使整個(gè)商業(yè)街內(nèi)同場(chǎng)不同業(yè)的商鋪盡可能顯得統(tǒng)一而和諧，有整體感，提高商業(yè)品質(zhì)。3.經(jīng)營(yíng)管理建議引入一家較為知名的經(jīng)營(yíng)管理公司，為整個(gè)休閑廣場(chǎng)提供長(zhǎng)期良好的專(zhuān)業(yè) 經(jīng)營(yíng)管理的服務(wù)，因?yàn)楹玫慕?jīng)營(yíng)管理公司能提升整個(gè)休閑廣場(chǎng)的品質(zhì)和品牌。 特別在銷(xiāo)售過(guò)程中，能給購(gòu)買(mǎi)者樹(shù)立信心，并且還能保障日后物業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的 實(shí)現(xiàn)，減緩了由于時(shí)間造成的價(jià)值的降低。十、展開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)的前提1、讓客戶充分相信臨港新城對(duì)于平安鎮(zhèn)的輻射作用 方法：以國(guó)際商貿(mào)城為例證。說(shuō)明政府的決心 現(xiàn)實(shí)是兩三年內(nèi)帶來(lái)的商業(yè)契機(jī)2、為克服未來(lái) 23 年內(nèi)的市場(chǎng)預(yù)熱期，可設(shè)一定比例的

24、投資回報(bào)來(lái)吸引客戶商鋪貸款最高額度為 6 成 10 年，以下計(jì)算以 5 成 10 年計(jì)2006 年利率表十年期貸款利率 6.12%，每萬(wàn)元月還款額 111.62 元 預(yù)計(jì)本案售價(jià) 7000 元/ M 2對(duì)于客戶：每單元商鋪 50 M2總價(jià) 35 萬(wàn)元 首付 17.5 萬(wàn)元 貸款 17.5 萬(wàn)元5 成十年每月還款額 1953.35 元開(kāi)發(fā)商每月返還 2000 元，3 年總計(jì) 7.2 萬(wàn)元第三年底一次性獎(jiǎng)勵(lì)金 3.8 萬(wàn)元 總計(jì)返還： 11 萬(wàn)元總回報(bào)11萬(wàn)十35萬(wàn)=31.42%年收益率超過(guò)10%對(duì)于開(kāi)發(fā)商 ：售價(jià) 7000元/ M2 3 年返還 2200元/ M2 實(shí)收 4800元/ M第一年返還 480實(shí)際占用資金1720 元/ M 2第二年返還累計(jì)2960元/ M2實(shí)際占用資金1240元/ M2第三年返還累計(jì)21440 元/ M 2實(shí)際占用資金2760元/ M2一次性返還 760 元/ M 2實(shí)際占用資金全額返還十一、客