樓房前期營銷溝通建議書

1、瑞峰花苑二號(hào)樓前期營銷溝通建議書前言茲就2008年7月29日泉州市區(qū)房屋拆建公司與嘉峰房地產(chǎn)營銷有限公司就瑞峰花苑二號(hào)樓代理營銷合作事宜的概要，提出本溝通建議書，針對(duì)市場現(xiàn)況及未來期許列出實(shí)際可行的建議，達(dá)成本項(xiàng)目合理價(jià)位及短期完銷的目標(biāo)。一、項(xiàng)目概要本項(xiàng)目瑞峰花苑二號(hào)樓位于泉州市東湖街東段仕公嶺立交橋北側(cè)，緊鄰清源山下。1、技術(shù)指標(biāo)住宅建筑面積：8880.94m（70套）車庫、儲(chǔ)藏間面積：1340.89m（車庫40個(gè)，儲(chǔ)藏間20個(gè)）2、項(xiàng)目swot分析及客戶定位此項(xiàng)于本建議書溝通確定后五天內(nèi)提出細(xì)部方案（完整的營銷策劃方案，因?yàn)橹挥性S多問題確認(rèn)后才能細(xì)化）二、建議方案 本項(xiàng)目現(xiàn)有狀況有其先天

2、不足之處（優(yōu)勢只告訴消費(fèi)者，劣勢才是我們討論的重點(diǎn)）因此提出以下五點(diǎn)改進(jìn)方案，希望能借由溝通取得解決之道。1、安全措施本項(xiàng)目周邊工廠較多，基于居家安全考量，除原有路燈的啟用之外，相對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)有其必要，本二號(hào)樓每個(gè)樓梯口應(yīng)設(shè)監(jiān)控，另前后車道亦各需一個(gè)監(jiān)控并要求保安人員機(jī)動(dòng)性巡邏警戒。各樓梯口做刷卡系統(tǒng)，統(tǒng)一管制門禁。2、物業(yè)管理現(xiàn)有的物業(yè)管理非常松散，尤其是保安人員的配置可說相當(dāng)不理想，初期因?yàn)橹挥幸惶?hào)樓管理費(fèi)不夠支出，現(xiàn)今加上二號(hào)樓的交付使用，應(yīng)先建立物業(yè)形象，要求物業(yè)公司配置45歲以下的保安人員，提高小區(qū)保安管理人員形象。3、道路改造目前項(xiàng)目進(jìn)出道路殘破不堪，道路重新鋪設(shè)時(shí)，特別要注意進(jìn)入小

3、區(qū)的通道與路面的偏差度要縮小，以利車輛進(jìn)出不會(huì)刮到底盤。二號(hào)樓車庫進(jìn)出車道建議單向管制，由樓梯口羅馬柱平臺(tái)外伸四米為車道（連同平臺(tái)內(nèi)縮部分1.9米，則會(huì)車時(shí)有5.9米空間）其余部分作水景及綠化。4、配套設(shè)施一號(hào)樓夾層部分開放100m左右為簡單的活動(dòng)中心（休閑館），配置四個(gè)方桌（兩副圍棋、兩副象棋）兩架跑步機(jī)，兩架運(yùn)動(dòng)腳踏車。（視經(jīng)費(fèi)預(yù)算酌量添置）5、中庭綠化現(xiàn)今大環(huán)境不利銷售的現(xiàn)實(shí)下，低價(jià)位、高品質(zhì)的概念才能引起消費(fèi)者的購買力。本項(xiàng)目銷售速度的快慢及價(jià)格的高低，大部分的關(guān)鍵就在中庭綠化做到何種程度，也可說所有的廣告及賣點(diǎn)就在綠化。初步建議以住宅面積每平方35元為綠化預(yù)算，總費(fèi)用約為30萬元。分

4、為四區(qū)重點(diǎn)：中庭景觀區(qū)：以配電室前空地為主體，用一圓球體石頭為主景觀（上書瑞峰花苑）周圍以圓形綠化圍繞，輔以小型常綠植物造型襯托主題。水景、兒童戲水區(qū)：利用二號(hào)樓與公路局倉庫間最靠山邊外自然山泉水，筑一個(gè)高低漸次的蓄水池，由高而低展現(xiàn)水景（高水池可栽種蓮花或睡蓮等水生植物，低水池讓兒童戲水）延伸到兒童戲水區(qū)形成流水動(dòng)態(tài)，吸引客戶忽略擋土墻的生硬與壓迫。綠化休閑區(qū)：由兒童戲水區(qū)延伸到接近一號(hào)樓處，做綠化及休閑桌椅（如果經(jīng)費(fèi)許可可做一簡易涼亭）提供業(yè)主休閑使用。擋土墻綠化及部分裝飾區(qū)：擋土墻的壓迫是本項(xiàng)目1、2、3樓層銷售時(shí)最大的盲點(diǎn)，如何使這種現(xiàn)實(shí)的壓迫感淡化甚至忽略，是本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。要

5、這樣多的綠化也是為了減輕這種壓迫感。建議在擋土墻中間種植炮仗花或爬山虎讓其垂掛下來掩飾擋土墻的壓迫（如附圖一、附圖二）由這四個(gè)分區(qū)來構(gòu)筑成本項(xiàng)目的主要訴求不是別墅的別墅。三、文宣重點(diǎn)所有的宣傳都是為了引起別人的關(guān)注?，F(xiàn)今大環(huán)境不好，所有的新樓盤大版面的廣告，仍然引不起消費(fèi)者的注意。如果綠化能到位，本次文宣重點(diǎn)：1、不是別墅的別墅別墅的另類定義：擁有自然，渾然天成 新名詞公寓別墅、別墅式公寓（2選1）附注：如果水景的高池面積許可，廣告語可能加上泉州唯一天然養(yǎng)生池。2、公寓的價(jià)格，別墅的品位。價(jià)格可以放棄，品位仍應(yīng)堅(jiān)持。四、銷售方式在大環(huán)境不佳的情況下，本項(xiàng)目建議銷售方式采用“開低走高”策略，先行

6、低價(jià)試水市場，根據(jù)反應(yīng)采取微幅調(diào)升或大幅調(diào)升策略，并且放量8套左右在中介市場，對(duì)外號(hào)稱已購客戶自行轉(zhuǎn)讓，但公司同意其轉(zhuǎn)讓，讓更多中介公司共同打響瑞峰花苑二號(hào)樓的名稱。五、價(jià)格建議1、市場現(xiàn)況 自今年2月份（農(nóng)歷春節(jié)過后）泉州房地產(chǎn)市場大幅反轉(zhuǎn)，價(jià)格虛高（有行無市）購房者持幣觀望態(tài)度濃厚。經(jīng)三天市場調(diào)查，市區(qū)所有樓盤反應(yīng)冷清，甚至有一代理商手中三個(gè)新樓盤銷售，7月份才售出一套，本項(xiàng)目周邊實(shí)際成交的有建德花園二期2f，5300元/m，324國道拆遷安置鹿園小區(qū)42004500元/m，阿波羅公寓開價(jià)4500元/m未成交，其他未有成交案例。2、本項(xiàng)目建議三次價(jià)位第一次：1、2、3樓均價(jià)4900元/m，

7、4、5、6、7樓均價(jià)5400元/m第二次：銷售15套后第一次提價(jià) 1、2、3樓均價(jià)5000元/m，4、5、6、7樓均價(jià)5500元/m第三次：銷售30套后第二次提價(jià) 1、2、3樓均價(jià)5000元/m，4、5、6、7樓均價(jià)5600元/m若市場反應(yīng)比預(yù)期好，則提價(jià)可更高些。3、總銷售額度預(yù)估1、2、3樓共30套，面積3803.66m 3803.66m/2次價(jià)位=1901.83m 1901.83m4900元/m約931.9萬元 1901.83m5000元/m約950.9萬元 小計(jì)：1882.8萬元4、5、6、7樓共40套，面積5077.28m 5077.28m/3次價(jià)位=1692.4m 1692.4m5

8、400元/m=913.9萬元 1692.4m5500元/m=930.8萬元 1692.4m5600元/m=947.7萬元小計(jì)：2792.4萬元車庫共40個(gè)a：33.36m：6個(gè)9.5萬元/個(gè)=57萬元b：29.39m、29.57m：20個(gè)9萬元/個(gè)=180萬元c：24.64m（面寬2.1m）：10個(gè)8萬元/個(gè)=80萬元d：23.83m：4個(gè)8.5萬元/個(gè)=34萬元 小計(jì)：351萬元 儲(chǔ)藏間20個(gè)a：9.29m：10個(gè)2.5萬元/個(gè)=25萬元b：11.15m：10個(gè)2.8萬元/個(gè)=28萬元小計(jì)：53萬元可銷總額度約為：5080萬元待添加的隱藏文字內(nèi)容2六：代理費(fèi)1、115套：總銷額度1.5%2、1630套：總銷額度1.8%3、3170套：總銷額度2.0%代理費(fèi)每滿10套結(jié)算一次（以簽定合同為準(zhǔn)，車庫、儲(chǔ)藏間隨同結(jié)算）先行結(jié)算80%，另20%于項(xiàng)目完成后一個(gè)月內(nèi)結(jié)清。4、溢價(jià)部分開發(fā)商80%,代理商20%，于項(xiàng)目完成后一個(gè)月內(nèi)結(jié)清。七：預(yù)計(jì)銷售周期如果相關(guān)配套齊全，2個(gè)月蓄客期后開盤，預(yù)計(jì)每月銷售10套為目標(biāo)。八:廣告預(yù)算1、 售樓部：裝修費(fèi)用4萬，雜支6000元（含桌椅、布置、空調(diào)等）。小計(jì)：4.6萬元2、 dm廣告：10萬份dm，成本每份0.25元，總共約25000元。夾報(bào)每份0.09元，總共約9000元。小計(jì)：3.4萬元3、預(yù)備廣告費(fèi)：7