博志成房地產(chǎn)法務(wù)能力提升 (一)-拿地

1、房地產(chǎn)法務(wù)能力提升-拿地 張志曉律師 前言 2 主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域： 房地產(chǎn)開發(fā)與融資 建筑工程和BOT、PPP 公司并購重組、稅務(wù)籌劃 信托和私募股權(quán)融資 基金設(shè)立與運(yùn)作法律事務(wù) 企業(yè)上市法律事務(wù) 執(zhí)執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：業(yè)機(jī)構(gòu)：萬商天勤律師事務(wù)所 電話電子信箱電子信箱： 前言 做訴訟 在風(fēng)險發(fā)生后處理矛盾 審合同 對既定交易框架下的交易進(jìn)行審查，事先預(yù)防風(fēng)險 研究、參與制定交易模式 如股權(quán)收購與資產(chǎn)收購的選擇，合伙制與公司制的選擇，股份公司的創(chuàng)造， 紅籌模式，信托結(jié)構(gòu)設(shè)計。 研究行業(yè)政策 對企業(yè)投資決策提供前瞻性，戰(zhàn)略性、方向性意見，如在收購進(jìn)入新的行 業(yè)時研究國家對該行業(yè)的政策、

2、規(guī)制和政策預(yù)期。 3 前言 n法律是商業(yè)經(jīng)驗與模式的積累和總結(jié) n律師是研究和設(shè)計商業(yè)模式的專家 n正確的商業(yè)模式促進(jìn)企業(yè)發(fā)展、推動經(jīng)濟(jì) 進(jìn)步 4 前言 n房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段 5 拿地 建設(shè) 銷售 物業(yè)管理 前言 最高法院審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋 最高法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 最高法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 最高法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 6 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險 7 出

3、讓 劃撥 收購 變性 一二級聯(lián)動 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險 1、以出讓方式取得土地 8 n招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第11號,自2002 年7月1日起施行） 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛 牌方式出讓 n招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部第39號令，自 2007年11月1日起施行） 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及峽口 一宗地有兩個以 上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險 2、以劃撥方式取得土地

4、 9 n土地管理法2004年，第54條： 下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得： （一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 n房地產(chǎn)管理法2007年，第23條 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、 安置費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交付給土地使用者 使用的行為，一般沒有使用期限的限制。 （一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 （三）國家 重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。

5、 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險 3、劃撥土地、工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 10 1、看土地出讓合同，有的土地出讓合同約定了“改變用途必須收回”的條款， 就不能直接變更用途了； 2.可以變更用途的土地變更用途，一般而言政府收儲優(yōu)先，如果地方政府決定 收儲，則由政府收購； 3.政府決定不收儲的，可以與國土局簽定變更協(xié)議，補(bǔ)交出讓金用途差（一般 通過評估確定） p標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）、協(xié)議出讓國有土地 使用權(quán)規(guī)范（試行）國土資源布 2006年5月31日發(fā)布 p寧波關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地結(jié)構(gòu)促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的意見（試行）二 一年八月十七日 p山東省實施中華人民

6、共和國土地管理法辦法（2004年11月25日） p濟(jì)南市關(guān)于出讓土地改變用途等土地使用條件補(bǔ)繳土地 出讓金問題的通 知 濟(jì)國土資字號 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險 4、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn) 11 p2004年國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 p關(guān)于上海市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點意見 p廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 p河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行） p無錫市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法 p煙臺市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法 p山東省政府辦公廳下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見 推進(jìn)集體建設(shè)用地使用制度改革，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建

7、設(shè)用地市場。城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外依法 取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，按有關(guān)規(guī)定采取公開規(guī)范的方 式轉(zhuǎn)讓。推進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點，探索實行集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押和作價入股。依法 鼓勵集體建設(shè)用地使用權(quán)人以土地使用權(quán)聯(lián)營、入股等形式興辦企業(yè)，盤活利用閑置和低效用地。 鼓勵具備條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的前提下，將存量集 體建設(shè)用地通過自建或作價出資(入股)等方式用于多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險 4、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn) 12 1、符合土地整體規(guī)劃 2、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土

8、地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè) 或者與其他單位、個人土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)；符合土 地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地 使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移。 u北京葡萄酒莊土地使用， u西部某廢棄村莊土地利用 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險 4、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn) 13 n集體土地 交易結(jié)構(gòu)圖 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險 5、一二聯(lián)動 14 n一級開發(fā)與二級開發(fā) n一級開發(fā)的收益分配模式 成本加固定利潤 利益分成 不允許分成 n一二級聯(lián)動 ：一級開發(fā)的分成就是二級很大的優(yōu)勢 參與土地的規(guī)劃設(shè)計、

9、參與用地預(yù)申請 一級成本加水 設(shè)置參與競標(biāo)條件：保證金、開發(fā)業(yè)績、資金證明、開發(fā)資質(zhì)、交地條件 通過遺留拆遷問題、人員安置、其他補(bǔ)償?shù)仁侄卧黾佣夐_發(fā)難度 p案例： 1、北京珠江帝景葛洲壩競拍 2、北京三料地王：順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地（樓面起價、樓 面地價、地塊總價）北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是大龍地產(chǎn)的子公司， 大龍控股股東是北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司，隸順義區(qū)政府 3、北京中服地塊捆綁金融機(jī)構(gòu) 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險 6、軍用土地 15 n1993年7月，財政部、國家土地管理局、總后勤部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于軍隊有償 轉(zhuǎn)讓空余軍用土地有

10、關(guān)問題的通知，解放軍土地管理局制發(fā)的軍用土地 補(bǔ)辦出讓手續(xù)許可證。 n1995年5月16日，參謀部、總政治部、總后勤部聯(lián)合頒布軍用土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定報總后勤部審批。 n國土資源部辦公廳于2005年9月20日下發(fā)的關(guān)于軍用土地轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的 復(fù)函(國土資廳函2005543號)經(jīng)營性的軍用土地使用權(quán)出讓，一律按規(guī)定采 用招標(biāo)拍賣掛牌方式。 n2007年1月31日,國土資源部、財政部、解放軍總后勤部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng) 軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營 性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性用地招 標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。 一、房地產(chǎn)土地獲得的

11、模式與風(fēng)險一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險 6、軍用土地 16 二、房地產(chǎn)合作開發(fā)二、房地產(chǎn)合作開發(fā) 1、房地產(chǎn)合作開發(fā)幾種常見問題 17 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作 為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。 投資數(shù)額超出預(yù)計 實際建筑面積減少 實際面積超出規(guī)劃面積 違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè) 未足額交納出資 以房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配 二、房地產(chǎn)合作開發(fā)二、房地產(chǎn)合作開發(fā) 1、以房地產(chǎn)合作開發(fā)為名的其他行為 18 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 提供土地只收取固定利益 房屋買賣合同 提供土地只分配固定數(shù)量房 屋 借款合同 提供資金

12、只收取固定數(shù)額貨 幣 房屋租賃合同 提供資金，租賃或其他形式 使用房屋 二、房地產(chǎn)合作開發(fā)二、房地產(chǎn)合作開發(fā) 3、房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛案例 19 1、YQ與與JD仰山項目糾紛：項目名稱仰山項目糾紛：項目名稱 2、北京七棵樹項目糾紛：項目設(shè)計、北京七棵樹項目糾紛：項目設(shè)計 3、長沙合作開發(fā)案、長沙合作開發(fā)案 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 一、房地產(chǎn)收購的基本形式一、房地產(chǎn)收購的基本形式 n 資產(chǎn)收購資產(chǎn)收購 1、交齊土地出讓金，取得土地證。 2、完成投資總額達(dá)到25%。 缺點：房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)繁雜，稅費(fèi)多 優(yōu)點：不承擔(dān)原公司債務(wù)，沒有潛在負(fù)擔(dān) 20 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 n 計算增值額的扣

13、除項目：計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 n 土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率： 增值額超過扣除項目金額50的部分，稅率為30。 增值額超過扣除項目金額50-100的部分，稅率為40。 增值額超過扣除項目金額100-200的部分，稅率為50。 增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。 n 免稅免稅：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的； 21 三、房

14、地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 營業(yè)稅：營業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)5% 城建稅及教育附加：城建稅及教育附加：合計營業(yè)稅額 10% 契稅：契稅：不動產(chǎn)價格， 印花稅：印花稅：購銷合同，萬分之三 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅：所得的25%。 22 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 n 股權(quán)收購股權(quán)收購 優(yōu)點： 1、避免了土地、在建工程轉(zhuǎn)讓繁雜的變更手續(xù)，節(jié)約開發(fā)時間 2、避免了土地、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓高額的稅費(fèi) 缺點 1、受讓方承接原項目公司的債務(wù) 2、項目公司原來的糾紛隨公司轉(zhuǎn)讓由受讓方繼續(xù)處理 23 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 n 雖然股權(quán)收購有很多優(yōu)勢，已經(jīng)成為主流形勢，但土地資產(chǎn)的交易方式仍然 可能。 如長春項目，出售方的

15、國家資產(chǎn)管理公司，只能資產(chǎn)方式出售。 n 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變形 A、山東項目，開發(fā)一期，想轉(zhuǎn)讓二期。 B、福州項目，將剩余部分土地，謀求轉(zhuǎn)讓。 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還是分立轉(zhuǎn)讓、新設(shè)子公司轉(zhuǎn)讓 24 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 二、房地產(chǎn)收購的盡職調(diào)查二、房地產(chǎn)收購的盡職調(diào)查 1、股權(quán)問題：是否真實出資， 保定項目，撤出資金后重復(fù)注冊。 天津項目，股東中有信托基金，不同意再融資抵押。 大連項目，股東中有私募，利息很高，收購后成本增加。 哈市投資，6.8億未按期到位，按公司法及登記條例，處罰5%-15%。 2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否真實 通州項目，幾次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，股東簽字不真實，否定轉(zhuǎn)讓效力。 3、土地開發(fā)程序問題 土地

16、處于什么階段：有意向，有土地合同，有土地證或其他四證，工程在建 ，完工，爛尾樓。 4、資產(chǎn)問題： 保定項目，土地登記在公司名下，房產(chǎn)登記在老板名下。 土地取得與政府有利潤分配協(xié)議，并無出讓合同。 25 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 5、債權(quán)債務(wù)問題：公司的債務(wù)：股東借款，私募、信托貸款，銀行貸款，欠土 地出讓金，欠工程款，設(shè)計費(fèi)，預(yù)收定金、房款。 因債務(wù)產(chǎn)生的抵押，對外擔(dān)保，工程款優(yōu)先受償。 在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，會產(chǎn)生相應(yīng)的債務(wù)，看不同的階段，調(diào)查相應(yīng)的 債務(wù)。 6、職工人員：人員名單，工資額。核心人員：前期手續(xù)，設(shè)計，成本。 案例:RQ公司，收購中裁員，勞動補(bǔ)償糾紛，又回聘部分核心人員。

17、 沈陽項目：基本留住全部人員。 好處：跑前期的人關(guān)系花錢建立的，留住人就省了錢，也不必再熟悉情況， 省了時間，加快了開發(fā)節(jié)奏。 7、稅務(wù)問題：股權(quán)轉(zhuǎn)讓中稅負(fù) 案例：北京七棵樹項目：多次轉(zhuǎn)讓，形成稅負(fù)。 雖然收購成本很高，土地增值稅，按原成本扣除。 8、合同：國有土地出讓合同，設(shè)計，勘測，施工，監(jiān)理，采購、銷售等，優(yōu)先 受償，所有權(quán)保留：機(jī)電設(shè)備，電梯 26 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 9、開發(fā)類型：住宅，商業(yè)，寫字樓，綜合，工業(yè)，面積，規(guī)劃，容積率（可內(nèi) 部調(diào)整）。 10、項目配套，周邊公建的配套。項目周邊的地理情況，交通。 案例： a、貴陽項目：附近有一火葬場。 b、北京遠(yuǎn)洋沁山水項目：八

18、寶山 c、唐山地下塌陷區(qū)：唐山萬達(dá) 11、融資：信托、私募融資的利息，資產(chǎn)抵押，股權(quán)質(zhì)押，回購或強(qiáng)制出售的約 定，很多以股權(quán)形式出現(xiàn)。 大連項目;高利息 G公司天津項目：信托公司持有股權(quán) 27 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 三、收購的交易方案設(shè)計三、收購的交易方案設(shè)計 1、一般股權(quán)交易：付款交割安排。 2、收購部分股權(quán)：雙方在今后操盤中的安排:私募方式 案例：融金合作，山東威海項目合作，七棵樹合作，山東恒大合作。 3、收購部分項目 A、山東項目，收購二期 B、福州項目：剩余土地轉(zhuǎn)讓 4、境外項目轉(zhuǎn)讓：SOHO收購，沈陽項目收購，完全在境外完成交易 5、外資收購：外匯入境問題 并沒有完全制止，只

19、是僅限于資本項目下外匯進(jìn)入。 28 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 四、房地產(chǎn)收購合同要點：四、房地產(chǎn)收購合同要點： 1、項目描述：作為收購方盡可能詳細(xì)，作為交易前提。 2、價格及支付方式、支付節(jié)點，定金首付，資金監(jiān)管和共管帳戶。 付款往往與被收購方辦理開發(fā)手續(xù)相聯(lián)系（四證的辦理，規(guī)劃變更）一般 不會有存貨的問題，但有在建工程的處理。 3、保證與陳述：主要項目情況，與盡職調(diào)查基本相同。如果項目瑕疵，保留 退出機(jī)制。 4、過渡期間的義務(wù) 5、項目交割：過戶、工商登記、資產(chǎn)盤點、印章、財務(wù) 6，違約責(zé)任。 7、保密：有的項目很重要。 n 注意： 1、共管帳戶的解除問題，西客站項目 2、潛在、遺留、未

20、披露債務(wù)，對外擔(dān)保，前期工程款 處理：責(zé)任劃分，出讓方擔(dān)保，預(yù)留保證金 29 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 五、房地產(chǎn)收購的交割五、房地產(chǎn)收購的交割 1、股權(quán)的變更 2、董事會的變更，法定代表人的變更（涉及對外合同簽訂） 3、公章等資料的移交：大陽公司：搶公章案例 公章等在移交的變更：以免遺留空白合同，出現(xiàn)合同風(fēng)險。 4、房地產(chǎn)開發(fā)資料的移交：土地合同，規(guī)證，圖紙，開發(fā)建設(shè)方，其他開發(fā) 合同，工程進(jìn)度成本，項目銷售資料，客戶資料 5、財務(wù)資料的移交 6、現(xiàn)場勘查交接 7、人員的保留：核心人員的保留：前期，設(shè)計，施工，成本，法律資料管理 員 8、與設(shè)計，勘察、監(jiān)理、施工、銷售等合作方的對接。 3

21、0 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 六、收購后整合六、收購后整合 1、人員整合，少做大調(diào)整， 2、管理整合，管理體系、管理方式：法律歸行政，還是獨(dú)立，還是歸人事。 3、設(shè)計、施工方式不同， 自主設(shè)計，委托國內(nèi)/國外，施工進(jìn)度不同，成本控制不同，付款節(jié)奏。 4、對產(chǎn)品定位不同：高層，高層洋房結(jié)合，高層與別墅，洋房與別墅，風(fēng)格 不同。 5、企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)、節(jié)奏模式不同。 6、合同文本，規(guī)章制度不同 7、企業(yè)文化風(fēng)格不同，觀念的相互認(rèn)可，激勵/獎勵方式 A南方公司：夜總會，加班多，B北京按時上下班，C外企 31 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 七、房地產(chǎn)收購的案例七、房地產(chǎn)收購的案例 1、分立收購、分

22、立收購 n 一期開發(fā)完，轉(zhuǎn)讓第二期。 A、公司分立，將二期分立成單獨(dú)公司，再股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 1、分立程序復(fù)雜：公告，工商，銀行資信，合同，勞動關(guān)系 2、分立后連帶責(zé)任 3、分立后房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)須留在持有二期土地公司。 4、二期是否有單獨(dú)土地證。 B、用土地出資新設(shè)公司，再轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán) 1、有無單獨(dú)的土地證，出資可以辦 2、新設(shè)后要重新辦理開發(fā)資質(zhì)。 n 建成樓宇轉(zhuǎn)讓 A、資產(chǎn)分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán) B、資產(chǎn)出資后轉(zhuǎn)讓股權(quán) 32 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 n 房地產(chǎn)收購的糾紛案例房地產(chǎn)收購的糾紛案例 通州某項目虛假簽字案 33 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 八、房地產(chǎn)收購中的稅務(wù)問題八、房地產(chǎn)收購中的

23、稅務(wù)問題 1、某公司貴陽收購案例 原公司注冊資本1000萬元，股東投入2000萬元，外部拖欠工程款8000萬元。 原方案：一次性向原股東支付13000萬元，債務(wù)股東負(fù)責(zé)償還。 13000-1000=12000萬元， 對方股東所得稅：12000萬元乘以33%=3960萬元 新方案： 收購方負(fù)責(zé)償還原股東借款2000萬元，外部欠款8000萬元仍由標(biāo)的公司承擔(dān)， 由收購方處理。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為3000萬元， 3000萬元-1000萬元=2000萬元 2000萬元乘以33%=660萬元 34 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 八、房地產(chǎn)收購中的稅務(wù)問題八、房地產(chǎn)收購中的稅務(wù)問題 甲公司下屬有A、B、C等子

24、公司，A公司持有某公司70%的股權(quán)（總注冊資本 1.75億元）。甲公司控制人決定將A公司持有的40%股權(quán)轉(zhuǎn)移到B公司持有，不 久又將B公司持有的40%轉(zhuǎn)移到C公司，這兩次轉(zhuǎn)讓都是內(nèi)部劃撥、無償轉(zhuǎn)讓。 按企業(yè)所得稅法： 企業(yè)受贈資產(chǎn)應(yīng)繳25%的所得稅，兩次無償轉(zhuǎn)讓使股權(quán)應(yīng)繳納50%的所得稅。 1.75乘以40%乘以50%=3500萬元 35 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 八、房地產(chǎn)收購中的稅務(wù)問題八、房地產(chǎn)收購中的稅務(wù)問題 重慶某公司土地轉(zhuǎn)讓又回購部分房產(chǎn) 基本結(jié)構(gòu)：將持有4.2億元的某房地產(chǎn)公司股權(quán)以6億元價格出售，收購方建 成后，出售方再以1萬元/平方米價格回購1.9萬平方米，計1.9億元。

25、 出售時有1.8億元的溢價，所得稅率25%。 回購時，收購方（房地產(chǎn)公司）會有營業(yè)稅及附加，5.5%，契稅，土地增值 稅，企業(yè)所得稅，印花稅。 解決方案：解決方案： 1、測算房產(chǎn)建成后1.9萬平方米在總的建筑里的比例。 2、收購方按這個比例收購1.9萬平方占股權(quán)比例以外的股權(quán)。 3、房屋建成后，進(jìn)行股權(quán)分立，原出售方分得1.9萬平方對應(yīng)的股權(quán)和資產(chǎn) ，收購方分得另外部分股權(quán)和對應(yīng)資產(chǎn)。 36 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 n 房地產(chǎn)收購的變形：基于稅務(wù)考慮房地產(chǎn)收購的變形：基于稅務(wù)考慮 37 三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 n 房地產(chǎn)收購的變形：基于稅務(wù)考慮房地產(chǎn)收購的變形：基于稅務(wù)考慮 38

26、三、房地產(chǎn)收購三、房地產(chǎn)收購 n 房地產(chǎn)收購的變形：某國有土地收購房地產(chǎn)收購的變形：某國有土地收購 39 四、房地產(chǎn)收購中的稅法四、房地產(chǎn)收購中的稅法 n 稅務(wù)籌劃的理念稅務(wù)籌劃的理念 通過設(shè)計不同的交易結(jié)構(gòu)，在達(dá)到交易目的的同時，實現(xiàn) 節(jié)稅的目的 n 稅務(wù)籌劃的范圍稅務(wù)籌劃的范圍 不僅在狹義的企業(yè)收購中有必要進(jìn)行稅務(wù)籌劃 在投資中，也常常涉及到股權(quán)的變更重組，也需要進(jìn)行稅 法上的設(shè)計，以達(dá)到收益最大 40 四、房地產(chǎn)收購中的稅法四、房地產(chǎn)收購中的稅法 n營業(yè)稅暫行條例 國稅函（2002）165號文與、財稅2002191號文 （165）轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，

27、其轉(zhuǎn)讓價格 不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此 ，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。 n動產(chǎn)的增值稅問題 關(guān)于國稅函2002420號文 轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè) 全部產(chǎn)權(quán) 涉及的應(yīng)稅貨物的轉(zhuǎn)讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。適用于 吸收合并。 2011年第13號國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告 41 四、房地產(chǎn)收購中的稅法四、房地產(chǎn)收購中的稅法 n土地增值稅問題土地增值稅問題 關(guān)于財稅199548號 文與

28、財稅200621號文 48號文：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股 進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值 稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 48號文：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值 稅。 21號文對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房 地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財政 部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1995048號） 第一條暫免征收土地增值稅的

29、規(guī)定 42 四、房地產(chǎn)收購中的稅法四、房地產(chǎn)收購中的稅法 n 計算增值額的扣除項目：計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 n 土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率： 增值額超過扣除項目金額50的部分，稅率為30。 增值額超過扣除項目金額50-100的部分，稅率為40。 增值額超過扣除項目金額100-200的部分，稅率為50。 增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。 n 免稅免稅

30、：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的； 43 四、房地產(chǎn)收購中的稅法四、房地產(chǎn)收購中的稅法 n契稅：一般并購中不征收契稅 n關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知（財稅20124號） n本通知執(zhí)行期限為2012年1月1日至2014年12月31日。財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè) 改制重組若干契稅政策的通知（財稅2008175號）、財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于 事業(yè)單位改制有關(guān)契稅政策的通知（財稅201022號）以及國家稅務(wù)總局關(guān)于企 業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問題的通知（國稅發(fā)200989號）同時廢止。 關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有

31、關(guān)契稅政策的通知（關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知（財稅201537號） 財政部 國家稅務(wù)總局 2015年3月31日 44 四、房地產(chǎn)收購中的稅法四、房地產(chǎn)收購中的稅法 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知( (財稅財稅20092009年年5959號財號財 政部政部) ) 企業(yè)重組同時符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理規(guī)定： （一）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。 （二）被收購、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。 （三）企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實質(zhì)性經(jīng)營活動。 （四）重組交易對價中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。 （五）企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所 取得的股權(quán)。 45 四、房地產(chǎn)收購中的稅法四、房地產(chǎn)收購中的稅法 特殊稅務(wù)處理特殊稅務(wù)處理 股權(quán)收購股權(quán)收購，收購企業(yè)購買的股權(quán)不低于被收購企業(yè)全部股權(quán)的75%，且收購企業(yè)在該股 權(quán)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的8