榮興民俗文化美食街推廣提案

1、房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫榮興民俗文化美食街推廣方案.doc *【榮興民俗文化美食街】推廣提案目錄：一、 2005年遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、 遂寧商業(yè)物業(yè)分析三、 項(xiàng)目理解及定位四、 建築部分產(chǎn)品建議及定位五、 推廣策略研究5-1、推廣模式及時(shí)間安排5-2、推廣主題研究及確認(rèn)六、各推廣階段的工作細(xì)化6-1、導(dǎo)入/預(yù)熱期6-2、升溫期6-3、引爆（開盤）6-4、持銷期七、銷售策略及安排八、建立完善的物業(yè)管理九、招商第一章：2005年遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀調(diào)空、土地拍賣、銀行緊縮、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇將成為2005年遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)“行動(dòng)準(zhǔn)則”。遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向：1、遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)化（中心

2、近郊激烈碰撞） 隨著土地成本的上漲，產(chǎn)品造價(jià)的提高，市場(chǎng)的大量需求使得城北、河?xùn)|、工業(yè)園區(qū)等地段的房地產(chǎn)市場(chǎng)有突破性的發(fā)展前景。雖然有較大的開發(fā)空間但是并存激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此“郊區(qū)市場(chǎng)”將成為遂寧房地產(chǎn)的一支主力軍團(tuán)，登上遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)。2、樓盤“個(gè)性化”2004年新樓盤無論產(chǎn)品還是市場(chǎng)定位上皆少了對(duì)“老盤”的傳承，多了幾分創(chuàng)新多了幾分個(gè)性。3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化租個(gè)門面擺張桌子就可以把房子賣完的時(shí)代已經(jīng)過去，單梯樓將被花園小區(qū)所替代，小規(guī)模變成大規(guī)模，要在市場(chǎng)（客戶）挑剔的眼光中生存。將出現(xiàn)春秋雄風(fēng)，戰(zhàn)國群雄的局面。4、產(chǎn)品規(guī)?；放苹?。品牌=品質(zhì)+廣告。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，在矛盾中生存?，F(xiàn)

3、在的市場(chǎng)可以說是一個(gè)比規(guī)模，看品牌的市場(chǎng)，只有從規(guī)模上、品牌上強(qiáng)強(qiáng)出手，鑄造一流的產(chǎn)品打動(dòng)消費(fèi)者。讓市場(chǎng)了解企業(yè)、了解你的產(chǎn)品。5、房地產(chǎn)“市場(chǎng)營銷”比重的上升專業(yè)的眼光看問題是取勝的關(guān)鍵，從產(chǎn)品的構(gòu)思到生產(chǎn)產(chǎn)品再到產(chǎn)品的銷售。每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開營銷，無論是小樓盤還是大樓盤要想從市場(chǎng)中脫穎而出，真正做到價(jià)值最大化，比如2004年所面市的每一個(gè)樓盤或多或少都在市場(chǎng)上露露面做一做宣傳。可見市場(chǎng)營銷所占比例不斷的上升。6、市場(chǎng)對(duì)服務(wù)的需求（物業(yè)管理的提升）從過去的沒有物業(yè)管理到簡(jiǎn)單的管理到現(xiàn)在的專業(yè)物業(yè)管理公司，從基本安全到全新呵護(hù)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將成為2005年消費(fèi)者選擇物業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵因素。7、商

4、品房開發(fā)走向“集約經(jīng)營”，產(chǎn)品呈現(xiàn)“精品化”隨著住房消費(fèi)主體的改變，開發(fā)商的理性化程度大為提高，房地產(chǎn)開發(fā)由過去的粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變，以往大行其道的單體開發(fā)逐漸被小區(qū)建設(shè)取代。為滿足城鎮(zhèn)居民對(duì)住房由過去只追求“居者有其屋”的簡(jiǎn)單需求轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前更加注重質(zhì)量、環(huán)境、智能的“居者優(yōu)其屋”的更高層次的需求，開發(fā)商們普遍增強(qiáng)了精品意識(shí)，精品小區(qū)無一不是從“以人為本”、“人與自然”的角度出發(fā)，充滿了對(duì)居住者全方位的關(guān)懷，同時(shí)，也代表了遂寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。第二章：遂寧商業(yè)物業(yè)分析商業(yè)地產(chǎn)需要宏觀調(diào)控：商業(yè)地產(chǎn)以“地段論”影響地產(chǎn)界數(shù)年，2005年商業(yè)面積的大幅度上升，將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫；商業(yè)物業(yè)提升

5、空間較小，要想市場(chǎng)認(rèn)可自己的商業(yè)只有從準(zhǔn)確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進(jìn)行研究；有待有關(guān)部門進(jìn)行宏觀調(diào)空。遂寧商業(yè)地產(chǎn)幾大特點(diǎn)：a：商業(yè)物業(yè)面積大幅度增加；b：商業(yè)物業(yè)空置比例上升；c：商業(yè)業(yè)態(tài)較為零亂；d：規(guī)模較小，投資升值空間??；e：商業(yè)物業(yè)管理檔次較低；f：本地投資商業(yè)力度較弱;g：產(chǎn)品本身檔次較低;h：產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)落后;i:地方招商力度較弱;第三章：項(xiàng)目理解及定位榮興怡景（裙樓部分）：命名方案： a：榮興民俗文化美食街說明：定位“準(zhǔn)確度及范圍的大小”決定了物業(yè)上市后的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目理解：榮興民俗文化美食街位于渠河路和嘉禾西路交匯處，渠河公園旁（城監(jiān)大廈和建設(shè)大廈之間）。距離

6、西山森林風(fēng)景區(qū)僅400余米。前擁渠河綿延千里秀美水岸風(fēng)景，近臨風(fēng)光無限的渠河公園。優(yōu)劣勢(shì)分析：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（s）：a：地理位置；b：交通便捷；c：產(chǎn)品風(fēng)格的創(chuàng)新（注：見后“建筑部分產(chǎn)品建議”）；d：定位優(yōu)勢(shì)（民間風(fēng)味美食）做“具有規(guī)模和檔次的特色餐飲”；e：消費(fèi)群體；考慮到后期的業(yè)態(tài)運(yùn)作，項(xiàng)目及周邊匯集了許多高收入者（如：各市政單位，各小區(qū)業(yè)主等）。f：項(xiàng)目配套（大約3000平方米的餐飲廣場(chǎng)）； g：專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理，真正的理財(cái)管家。（商業(yè)部分：個(gè)性物業(yè)管理）；項(xiàng)目劣勢(shì)（w）：a：商業(yè)氛圍較淡； b：操作引導(dǎo)難度較大（推廣費(fèi)用較高）； c：人流量?。ê笃诘恼猩坦ぷ麟y度大）；項(xiàng)目定位：榮興怡景（裙

7、樓部分）：產(chǎn)品檔次定位：中高檔方案：具有規(guī)模和檔次的特色餐飲民間風(fēng)俗文化美食理由：a：通過對(duì)2004商業(yè)分析，2005年將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫，要想市場(chǎng)認(rèn)可自己的商業(yè)只有從準(zhǔn)確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進(jìn)行研究；所以需要有規(guī)模 。b：搜索整個(gè)遂寧市沒有一個(gè)地方餐飲是純中高檔次，規(guī)模在5000平方米以上，更不用說特色餐飲；是遂寧市餐飲的空白區(qū)。c：本項(xiàng)目區(qū)域匯集了較多的高收入消費(fèi)群體（比如：各小區(qū)業(yè)主、各市政單位、各公共活動(dòng)場(chǎng)所“體育館、圖書館、宋瓷博物館、渠河公園”活動(dòng)人群等。他們將成為中高檔次餐飲消費(fèi)的主力軍。d：項(xiàng)目的配套為中高檔次餐飲消費(fèi)者提供便利。如：3000平方米的餐飲廣場(chǎng)為消費(fèi)者

8、提供餐飲前后的休息及活動(dòng)空間，停放車輛等；真正做到休閑餐飲，餐飲的延伸。e：交通便捷，延伸了駕車前來餐飲消費(fèi)者；成功案例：重慶九龍花園美食街（一個(gè)典型的民間風(fēng)情美食街，銷售率100%）分析：1. 項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)（距離主城區(qū)30分鐘車程）；2. 交通不便；3. 配套比較單一，更談不上有水有公園；4. 半徑3公里沒有主力消費(fèi)群；（采樣1：）市場(chǎng)定位：項(xiàng)目消費(fèi)群定位：a：本地原做特色餐飲的店主；（需要擴(kuò)張業(yè)務(wù)）b：各地品牌餐飲連鎖店（七十二行、鵝掌門、重慶香牌坊火鍋、成都老媽火鍋等）c：各市政單位人員（有灰色收入者）；d：本小區(qū)業(yè)主及周邊小區(qū)業(yè)主；e：個(gè)體商販（自己經(jīng)營）f：私營企業(yè)的高級(jí)職員；1

9、、影響營銷的三個(gè)消費(fèi)層次（1）投資消費(fèi)人群（2）經(jīng)營消費(fèi)人群（3）終極消費(fèi)人群2、各層次消費(fèi)人群特征（劃分極不明確、區(qū)域、職業(yè)、年齡等）（1）終端消費(fèi)者主要消費(fèi)特征購物是否方便、經(jīng)營是否有特色，產(chǎn)品內(nèi)容是否豐富，選擇余地是否大，環(huán)境購物是否舒心。他們的消費(fèi)行為表現(xiàn)為：注重產(chǎn)品品質(zhì)與舒適性，新鮮時(shí)尚事務(wù)對(duì)其有較高的吸引力。年齡25-60歲，家庭收入水平中上（人均月收入1800元以上，家庭月均收入3500元以上）且呈上升趨勢(shì)，生活穩(wěn)定。注重生活的便捷、周邊生活設(shè)施及健康休閑場(chǎng)所的完善?？蛻羧耗挲g層心理特征青年25-30歲1. 注重保持與外界緊密的接觸，擔(dān)心落后于他人2. 追求時(shí)尚的元素3. 迫切希

10、望能得到社會(huì)的認(rèn)同中年31-45歲1. 注重商業(yè)社交2. 追求經(jīng)典，有代表性的元素3. 更為沉實(shí)、穩(wěn)重、理性中老年46-60歲1、以傳統(tǒng)為自豪2、表現(xiàn)出較為強(qiáng)烈的懷舊情結(jié)3、更為成熟謹(jǐn)慎(2)商鋪的經(jīng)營者消費(fèi)特征關(guān)注地段位置的優(yōu)劣，交通是否方便，聚集人氣的能力如何，消費(fèi)者對(duì)于經(jīng)營項(xiàng)目的接受度年齡30-45歲，渴望成功，勤奮努力，有危機(jī)感。具有豐富的服務(wù)行業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)經(jīng)營項(xiàng)目有獨(dú)特的眼光，注重經(jīng)營環(huán)境帶來的影響。經(jīng)營者年齡：客源年齡25-34歲35-45歲45以上比例5%55%20%（3）商鋪投資業(yè)主消費(fèi)特征關(guān)注地段位置的優(yōu)劣，投資的升值潛力如何是其利益點(diǎn)；年齡30-60歲，生活穩(wěn)定。 他

11、們的消費(fèi)行為表現(xiàn)為：希望物有所值，購買較理性，通?；ㄥX有計(jì)劃，較為謹(jǐn)慎，注重產(chǎn)品是否具有升值潛力。投資者年齡客源年齡25-34歲35-45歲45以上比例20%50%30%投資者來源地：戶口類型外來常住外來暫住本地常住比例35%15%50%10房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫第四章：建築部分產(chǎn)品建議及定位(一) 產(chǎn)品規(guī)劃的原則:1、 盡可能的增加可售面積，減少不必要的浪費(fèi)，一方面可以增加整體項(xiàng)目的利潤，另一方面可以降低平均單位面積的售價(jià)；2、 根據(jù)總價(jià)控制原則，單位銷售面積控制在60以內(nèi)，將每個(gè)投資機(jī)會(huì)控制在25萬左右，這樣可以適當(dāng)減小產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)；3、 交通組織井然有序，通道不宜擁擠，景觀設(shè)計(jì)科學(xué)

12、、合理有利于人流的聚集；4、 保持每個(gè)門市的開間進(jìn)身，符合客戶的具體的經(jīng)營需求；5、 在經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)劃選擇上，既要保證入氣吸納的整體統(tǒng)一，更要保障經(jīng)營個(gè)體的相對(duì)獨(dú)立；(二) 規(guī)劃方案的建議：考慮到項(xiàng)目定位與產(chǎn)品定位的統(tǒng)一性，本項(xiàng)目的商業(yè)部分可增加豐富的立面感觀，制造出和項(xiàng)目定位：民間風(fēng)俗文化美食l 相統(tǒng)一的產(chǎn)品；“古色古香”的建筑。要古色但要以明快、向上的色彩訴求。l 主要體現(xiàn)：“雅、尚”風(fēng)格。l 真正建造出具有文化底蘊(yùn)的建筑。產(chǎn)品定位：a：遂寧首家民間風(fēng)俗文化美食街：建議在各個(gè)入口修建特色牌坊來升華項(xiàng)目形象；做到真正意義上的獨(dú)一無二。要把所謂這種文化從建筑物上完全體現(xiàn)出來，讓消費(fèi)者來感受。產(chǎn)

13、品宣傳：傳承民族建筑精髓弘揚(yáng)中華歷史文化第五章：推廣策略研究5-1：推廣模式及時(shí)間安排： 如圖：尾盤銷售 持續(xù)銷售 有針對(duì)性的促銷 培養(yǎng)知名度 第二輪市場(chǎng)推廣 建立知名度 開盤銷售 加強(qiáng)廣告力度2005年5月1號(hào) 第一輪推廣 建立形象 放號(hào) 2005年4月初 起點(diǎn)（一個(gè)全新的產(chǎn)品） 導(dǎo)入2005年3月下旬注：2005-5-1（星期天）5-2：推廣主題體現(xiàn)要點(diǎn)：l 產(chǎn)品的唯一性；l 產(chǎn)品與推廣及銷售的統(tǒng)一性；l 產(chǎn)品定位（遂寧首家民俗文化美食街）l 形象定位（“雅、尚”風(fēng)格）l 具有較深的文化底蘊(yùn)；古樸、厚重、高檔、典雅。主題（暫定）：a： 演繹千年文化，成就財(cái)富人生。b：一次決定，終生坐享其成

14、。c：食尚開席,精華傳承。d：讓投資成為事業(yè)！第六章：各推廣階段的工作細(xì)化6-1、導(dǎo)入/預(yù)熱期廣告推廣：電視廣告、報(bào)紙廣告、 戶外廣告。綜合分析：刊播電視、 報(bào)紙、 和戶外廣告是樓宣傳推廣的主要形式；電視廣告：理由：考慮到本項(xiàng)目的規(guī)模，為了在遂寧人民心中創(chuàng)一個(gè)形象，塑造知名度；以“榮興怡景”項(xiàng)目獨(dú)有的定位優(yōu)勢(shì)創(chuàng)作電視宣傳片（如：規(guī)模，理念等）操作：1、確定宣傳主題 ：a：演繹千年文化，成就財(cái)富人生。b：遂寧首家民俗文化美食街2、刊播時(shí)間（從導(dǎo)入期限到強(qiáng)銷期限）；3、確定好宣傳主題交廣告公司制作或電視臺(tái)制作；4、主要投放電視臺(tái)為遂寧電視臺(tái)；5、定期作廣告檢測(cè)效果，主要是抽樣調(diào)查；報(bào)紙：理由：1.

15、 宣傳范圍廣，攜帶閱讀，信息量大，靈活性強(qiáng)；2. 宣傳費(fèi)用高；操作：1. 宣傳推廣主題的確定（分不同的階段確定不同的主題）導(dǎo)入期： a：演繹千年文化，成就財(cái)富人生。b：遂寧首家民俗文化美食街戶外廣告：理由：1、地域性強(qiáng)；2、主要以塑造樓盤形象為主；3、費(fèi)用低容易快速塑造項(xiàng)目形象；4、具有一定的時(shí)效性；操作：1、確定推廣主題a：把投資當(dāng)成一份禮物送給家人。b：一次決定，終生坐享其成。2、投放方式：以確定的推廣主題為內(nèi)容更換現(xiàn)有的廣告牌。（pop廣告的更換）3、車身廣告（更換現(xiàn)有的內(nèi)容）；6-2、升溫期（4月1號(hào)5月1號(hào)）（本月推廣計(jì)劃：夾報(bào)4期dm；2期報(bào)紙；2次活動(dòng)）夾報(bào)：理由：1. 區(qū)域性強(qiáng)

16、；2. 費(fèi)用低；3. 信息量大；（dm單張的所有內(nèi)容）操作：1. 時(shí)間安排在放號(hào)前和放號(hào)期；2. 主要夾（遂寧日?qǐng)?bào)、成都商報(bào)）；3. dm單張以促銷政策為主；4. 一個(gè)月內(nèi)（夾報(bào)4次；平均每個(gè)星期一次）定在每周六；人員推廣：理由：1. 針對(duì)性強(qiáng)，可以鎖定目標(biāo)客戶群；2. 可以度身定造，提升服務(wù)形象化；3. 能夠客觀全面系統(tǒng)向買家介紹樓盤；4. 推廣費(fèi)用低，效果好；操作：1、根據(jù)項(xiàng)目定位，把推廣區(qū)域重點(diǎn)放在遂寧現(xiàn)存的所有品派牌餐飲；2、目標(biāo)為臨街門市；3、準(zhǔn)備資料（dm單張，推廣主題）；4、上門拜訪，陽光商業(yè)城及將登場(chǎng)敬請(qǐng)關(guān)注；（注明排號(hào)時(shí)間）5、派發(fā)時(shí)間為（排號(hào)持續(xù)期）；6、由銷售人員及臨時(shí)聘

17、請(qǐng)銷史進(jìn)行派發(fā)；活動(dòng)推廣：理由：1. 活動(dòng)推廣消費(fèi)者容易接受，能夠有效的傳遞樓盤信息反饋；2. 影響深遠(yuǎn)，容易調(diào)動(dòng)客戶情緒；3. 能快速創(chuàng)企業(yè)形象及項(xiàng)目形象；4. 客戶參與意識(shí)強(qiáng)，能制造較好的氣氛；5. 費(fèi)用低，效果好；操作：1、確定活動(dòng)主題和程序；a：演繹千年文化，成就財(cái)富人生。b：遂寧首家民俗文化美食街c：“一鋪養(yǎng)三代”并不是夢(mèng)想” 2、活動(dòng)主要安排在排號(hào)持續(xù)期（開始排號(hào)后一個(gè)星期舉行）；1、考慮請(qǐng)新聞單位參與（借媒體為項(xiàng)目作宣傳）；2、確定參與人員，聘請(qǐng)參與的演出團(tuán)體及主持人。3、以娛樂方式舉行；4、現(xiàn)場(chǎng)安排制作一批廣告懸掛在現(xiàn)場(chǎng)；報(bào)紙：理由：3. 宣傳范圍廣，攜帶閱讀，信息量大，靈活性

18、強(qiáng)；4. 宣傳費(fèi)用高；操作：2. 宣傳推廣主題的確定（分不同的階段確定不同的主題）導(dǎo)入期： a：演繹千年文化，成就財(cái)富人生。b：遂寧首家民俗文化美食街6-3、引爆（開盤）（本月推廣計(jì)劃：夾報(bào)4期dm；2期報(bào)紙；2次活動(dòng)）開盤前的新聞發(fā)布會(huì)：說明：通過媒體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，讓投資者真正了解項(xiàng)目；形式：1、 以投資說明會(huì)主題：低投資高回報(bào)；2、 財(cái)富論壇主題：投資理財(cái)，投資前景；3、 產(chǎn)品上市會(huì)主題：產(chǎn)品上市促進(jìn)城市的發(fā)展；時(shí)間：開盤前一周；地點(diǎn)：銷售中心或酒店；開盤時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)：為了做到熱抄熱賣的效果，以搞活動(dòng)的方式開盤；體現(xiàn)優(yōu)惠多多，機(jī)會(huì)只有一次的主題。主題: 食尚開席,精華傳承; 遂寧首家民俗

19、文化美食街報(bào)紙：（遂寧日?qǐng)?bào)；廣播電視報(bào)各一期）理由：1、 宣傳范圍廣，攜帶閱讀，信息量大，靈活性強(qiáng)；操作：宣傳推廣主題的確定： 食尚開席,精華傳承; 遂寧首家民俗文化美食街6-4、持銷期可以考慮在原來推廣的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整；推廣費(fèi)用：時(shí)間類別dm報(bào)紙sp活動(dòng)其他2005-3無1次*8000元無pop廣播大型戶外廣告3個(gè)*(每塊6個(gè)月*2000元=36000元.2005-44次*10000份*0.2元每份=8000元無2次活動(dòng)*3000元=6000元無2005-54次*10000份*0.2元每份=8000元無2次活動(dòng)*3000元=6000元戶外廣告的更換合計(jì)：16000元8000元12000元72

20、000元第七章：銷售策略及安排銷售策略推廣：一、售后代租售后帶租：這里所述的售后帶租指的是一種開發(fā)商、業(yè)主、承租者三方事先約定，由發(fā)展商將物業(yè)分割給業(yè)主，業(yè)主統(tǒng)一將物業(yè)經(jīng)營權(quán)交由發(fā)展商出租給承租人，并在規(guī)定的年限內(nèi)定期獲得一定收益的房地產(chǎn)營銷手段。消除投資型客戶的后顧之憂，讓業(yè)主有“坐想其成”之感。理由：講“誠信”兩個(gè)字；宣傳效果好，沒有任何影響；客戶資源的合理利用；增加項(xiàng)目的市場(chǎng)占有優(yōu)勢(shì)；增加項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；操作：積累來訪客戶，作好客戶登記（只租不買者）；根據(jù)項(xiàng)目定位，合理篩選一批適合定位的目標(biāo)群體；做好前期“出租”這一內(nèi)容的宣傳；根據(jù)周邊市場(chǎng)初步定一“出租”價(jià)；物業(yè)銷售后找和項(xiàng)目匹配的承

21、租者；二、以租帶售以租帶售：發(fā)展商和承租者簽定承租合同，承租者定時(shí)向發(fā)展商支付租金。理由：考慮到項(xiàng)目的增值空間大，暫時(shí)緩和等待最佳銷售時(shí)機(jī)；充分考慮開發(fā)期間所開支的一切費(fèi)用（資金充裕）；現(xiàn)在銷售市場(chǎng)不佳，人氣不旺為了引進(jìn)大量的人氣，以出租的方式巧妙的做活市場(chǎng)，到時(shí)機(jī)成熟再進(jìn)行銷售。發(fā)展商考慮自己以后經(jīng)營；操作：根據(jù)市場(chǎng)做好出租物業(yè)價(jià)格體系；要有超前的眼光，預(yù)測(cè)市場(chǎng)的前景，進(jìn)行自己投資的可行性分析；要建立一只專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理的隊(duì)伍，用專業(yè)物業(yè)管理來延伸項(xiàng)目的品牌?？梢钥紤]引進(jìn)部分特色商家（比如有一定規(guī)模和代表性），采用的方法是最低的租金出租，讓其先行入住形成旺鋪的局面，帶動(dòng)后期的購買商家。注：經(jīng)

22、驗(yàn)表明，已租賃的商鋪由于能為購買者帶來伸手可及的利潤，滿足了以投資獲取回報(bào)為目的的目標(biāo)客戶的需求，更容易銷售。三、 變相返租（產(chǎn)權(quán)商鋪返回報(bào)）變相返租：發(fā)展商承諾消費(fèi)者，購買后一次性或分階段性給消費(fèi)者一定量的回報(bào)。理由：商鋪的消費(fèi)層始終以中小投資者為主導(dǎo)，由于穩(wěn)定的投資心理，更注重投資回報(bào)效益，該點(diǎn)是目前投資型客戶關(guān)注的焦點(diǎn)，也是投資信心所在。以一定的回報(bào)作信心支持，可望吸引投資者入市，達(dá)到迅速消化本商業(yè)的效果。發(fā)展商能最快速度回收資金；提高消費(fèi)者的購買信心，引導(dǎo)消費(fèi)者投資，能快速的建立項(xiàng)目形象，讓市場(chǎng)最短的時(shí)間內(nèi)認(rèn)可它；讓消費(fèi)者要知道有如此大的優(yōu)惠；業(yè)主以較少資金獲取穩(wěn)定回報(bào)，并如愿擁有自己

23、的投資物業(yè)；從價(jià)格上要讓投資者有以合理價(jià)格取得理想經(jīng)營場(chǎng)地；證明項(xiàng)目的投資空間大，回收穩(wěn)定；操作：做好“投資回報(bào)”的可行性分析；定好回報(bào)的年限及項(xiàng)目年回報(bào)比例；以年“投資回報(bào)”為內(nèi)容從廣告推廣角度進(jìn)行對(duì)外宣傳，樹立項(xiàng)目的高回報(bào)形象；根據(jù)商鋪的位置，客戶的付款方式調(diào)整回報(bào)比例；對(duì)整個(gè)商業(yè)部分回報(bào)比例進(jìn)行控制（6%10%）;四、 聯(lián)營（管理與經(jīng)營）聯(lián)營：物業(yè)的管理權(quán)和物業(yè)的經(jīng)營權(quán)分開，通過聘請(qǐng)或成立專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，做到統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理真正為購買者提供投資管家。理由：因?yàn)樗鞂幨鞋F(xiàn)在缺乏有規(guī)模的商業(yè)物業(yè)及專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理；從管理創(chuàng)品牌（比如：中國做物業(yè)管理出名“龍湖物業(yè)開發(fā)”）；專

24、業(yè)的管理公司可以為業(yè)主提供投資方案，做到投資有序，專業(yè)理財(cái)，將投資風(fēng)險(xiǎn)控制為0.提高買家的投資信心；具有一定的操作難度；操作：可以從成都或重慶及其他城市聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)管理；或自己建立一只高素質(zhì)的商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍；根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理公司的管理經(jīng)營方案，有步驟的實(shí)施；五、承諾限期回購承諾限期回購：發(fā)展商在銷售商業(yè)物業(yè)時(shí)給業(yè)主承諾，業(yè)主在使用一定年限后將商鋪返還給發(fā)展商，發(fā)展商可按原來價(jià)格回購的一種銷售方法。理由：提高買家的投資信心；要有超前的眼光，能夠百分百肯定項(xiàng)目在一定期限后有較大的升值空間；此銷售方法對(duì)發(fā)展商要求比較高，無論實(shí)力、公司的信譽(yù)度等；承諾限期回購是現(xiàn)在商業(yè)銷售市場(chǎng)上

25、效果最佳的一種銷售方式；操作：根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)分析，近年來商業(yè)物業(yè)的年升值比例；準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)進(jìn)行分析，計(jì)算出年升值比例；根據(jù)準(zhǔn)確的年升值比例，確定向買家承諾的回購年限；確定回購年限后，以“承諾限期回購”為重點(diǎn)進(jìn)行推廣；做好到期回購的準(zhǔn)備；在銷售完畢后要加強(qiáng)對(duì)本商業(yè)進(jìn)行管理、宣傳、做好一切售后服務(wù)；六、 做商業(yè)“鋪王”銷售發(fā)售之初，選擇本項(xiàng)目較好的25鋪面，標(biāo)價(jià)高于現(xiàn)有市場(chǎng)；簽定35份假合同，一方面可以提升客戶的心理價(jià)位，哄抬價(jià)格水平；另一方面又剛好保留了部分旺鋪，為后期的銷售做足了銷控。七、 “超低首付”計(jì)劃+“返租回報(bào)”“超低首付”計(jì)劃：又叫“超輕松付款計(jì)劃”首付20%買商鋪。在

26、首付款采取“交二緩三”的首付分期。又推出一次性預(yù)付兩年的租金（5%年投資回報(bào)）計(jì)算，相當(dāng)于總款的10%的優(yōu)惠；這樣購買“榮興貽景民俗文化美食街”商鋪一套只要首付1.5萬；物業(yè)交房時(shí)在付首付的30%；例如：20萬按照5成10年的按揭方式付款總價(jià)首付50%分三次付清第一次首付（簽約時(shí)付20%）一次性預(yù)付兩年的租金10%簽約時(shí)實(shí)際付款15萬7.5萬3萬1.5萬1.5萬策略：主題：即買即收高額年回報(bào)年回報(bào)高達(dá)10%（暫定）返租年限為：3年d1：凡選擇一次性付款購買商鋪以年10%投資回報(bào)率返三年；d2：凡選擇按銀行揭購買商鋪以年6%投資回報(bào)率返三年；如：付款方式投資額年回報(bào)率平均年回報(bào)回報(bào)年報(bào)回報(bào)總額一次性100000元10%10000元3年30000元銀行按揭100000元6%6000元3年18000元排號(hào)策略：a：保留110號(hào)，從11號(hào)開始排；排號(hào)者先不確定具體位置，“只能初步明確意向位置”。b：方式b-1：誠意金500元3000元5000元；b-1-1：繳納誠意金500元者開盤享受500元抵2000元；b-1-2：繳納誠意金3000元者開盤享受3000元抵5000元；b-1-3：繳納誠意金5000元者開盤享受5000元抵8000元；開盤促銷形式：價(jià)格比起步價(jià)低100200元/但限30套（注：對(duì)廣告說30套實(shí)