成都大邦第一城項(xiàng)目招商策劃草案

1、金鋪、銀鋪，不如臨街旺鋪大邦第一城錯(cuò)過(guò)黃金街 抱憾稀缺店 大邦第一城項(xiàng)目招商策劃草案2012年8月 目 錄第一章 概 論第二章 項(xiàng)目基本情況第三章 項(xiàng)目定位第四章 招商準(zhǔn)備工作第五章 項(xiàng)目招商推廣 第六章 項(xiàng)目招商執(zhí)行方案第七章 項(xiàng)目招商進(jìn)度節(jié)點(diǎn) 第一章 概 論一、項(xiàng)目背景1）蓉北門戶 獨(dú)具地利成都市青白江區(qū)地處成都市東北部，東連四川省金堂縣，南鄰龍泉驛區(qū)，西接新都區(qū)，北靠廣漢市。青白江區(qū)是成都市通往綿陽(yáng)、南充的門戶，全區(qū)幅員面積為378.94平方公里，2010年末總?cè)丝?08594萬(wàn)人。主城區(qū)由大彎和紅陽(yáng)街道辦事處所轄，建成區(qū)面積28.57平方公里，距成都市主城區(qū)25公里。 2）經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū) 和

2、諧發(fā)展 青白江區(qū)是成德綿經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的重要環(huán)節(jié)，對(duì)促進(jìn)成綿產(chǎn)業(yè)帶形成具有重要意義，而且可以輻射川中、川東，帶動(dòng)全川經(jīng)濟(jì)發(fā)展。以“生態(tài)立區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、物流興區(qū)、商貿(mào)活區(qū)，建設(shè)成都北部新城，構(gòu)建和諧青白江”為發(fā)展戰(zhàn)略。全區(qū)經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，對(duì)外開放繼續(xù)擴(kuò)大，城鄉(xiāng)居民生活不斷改善，在全省縣級(jí)經(jīng)濟(jì)綜合評(píng)價(jià)排名中，躋身四川“十強(qiáng)縣”行列。 3）交通干線 縱橫便捷 青白江區(qū)交通發(fā)達(dá)，縱橫穿越我區(qū)境內(nèi)的有寶成線、成渝線、達(dá)成線、北環(huán)線等幾條干線鐵路，成綿高速和成南高速公路橫穿我區(qū)境內(nèi)，大大縮短了青白江與中心城市及周邊地區(qū)的時(shí)空距離，這兩條高速公路與區(qū)內(nèi)的108線、101線、川陜路、城太路、成環(huán)路等10余條干線

3、公路構(gòu)筑了區(qū)內(nèi)密集的交通網(wǎng)絡(luò)。第二章 項(xiàng)目基本情況 一、項(xiàng)目名稱“大邦第一城”（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”） 二、項(xiàng)目地點(diǎn) 大邦第一城位于青白江城區(qū)核心腹地的青江中路，這里配備了最為成熟的商業(yè)購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、醫(yī)療、教育、交通網(wǎng)絡(luò)資源，是居家生活、投資增值的首選地段。（如圖所示） 三、項(xiàng)目簡(jiǎn)述 大邦第一城目前是青白江最大的集商業(yè)購(gòu)物、餐飲休閑娛樂(lè)、金融、住宅集一身的城市綜合體。青白江最大的超市購(gòu)物中心、最大的品牌服裝集聚群落、最具品質(zhì)的餐飲休閑娛樂(lè)帶、最繁華的商業(yè)購(gòu)物中心、最大規(guī)模的電梯闊景洋房。 本項(xiàng)目由4萬(wàn)多平米城市商業(yè)綜合體和20余萬(wàn)平米的10棟電梯景觀洋房組成，41.65%高綠地率、3.5

4、的電梯低容積率、118米超寬樓間距，同時(shí)充分保證項(xiàng)目的居住的舒適性、品質(zhì)性、私密性。 第三章 項(xiàng)目定位一、經(jīng)營(yíng)定位原則1）符合片區(qū)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)水平、消費(fèi)特征；2）與項(xiàng)目自身及區(qū)域的形象、業(yè)態(tài)項(xiàng)相協(xié)調(diào)；3）根據(jù)業(yè)態(tài)劃分由個(gè)體經(jīng)營(yíng)者獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理方統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營(yíng)銷。4）保證商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，降低商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理難度；5）確保整個(gè)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值最大化。 二、項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析1）區(qū)位前景本項(xiàng)目地處青白江區(qū)中心城區(qū)，交通、購(gòu)物、辦公、休閑、醫(yī)療、教育、金融等配套均極為完善，由于處于城市核心商圈，商業(yè)繁華，地段具有不可比擬的稀缺性。因此，本項(xiàng)目所處的區(qū)位前景比較看好，繁華程度不容置疑。2）

5、商業(yè)氛圍本項(xiàng)目自身商業(yè)配套有10500美好家園大型超市賣場(chǎng)、豪客來(lái)、鴻星爾克、周六福、中國(guó)銀行、半身緣等集品牌服裝、餐飲娛樂(lè)、購(gòu)物休閑、金融為一體，能吸引各類經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者。因此，本項(xiàng)目人流充足、商業(yè)氛圍濃厚、客戶資源龐大，利于商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)。 3）交通狀況 由于本項(xiàng)目地處城市核心地段，公交線路多，無(wú)論是開車還是乘坐公交車或者步行、騎車都極其方便，因此交通便捷是本項(xiàng)目又一獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。 三、業(yè)態(tài)定位、招商目標(biāo)定位 本項(xiàng)目根據(jù)各樓層不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局為：樓層主力業(yè)態(tài)1樓 特色餐飲、酒吧、水吧2樓小吃城、婚慶公司3樓ktv、茶坊 招商目標(biāo)定位盡量先期引進(jìn)中高端商家進(jìn)場(chǎng)，有利于保證項(xiàng)目品質(zhì)，中低端商家則后

6、期跟進(jìn)。第四章 招商準(zhǔn)備工作 一、現(xiàn)場(chǎng)物資準(zhǔn)備1、沙盤（項(xiàng)目主體及分體剖面模型沙盤）2、招商手冊(cè)（包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介及各項(xiàng)目?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)及功能圖）3、招商單4、現(xiàn)場(chǎng)vi（手提袋、便簽紙、水杯、小禮品等）5、招商細(xì)則（商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件及其他規(guī)則）6、招商流程7、招商合同（租賃意向書、委托管理合同、登記表、相關(guān)協(xié)議等）8、商業(yè)管理守則 二、相關(guān)文件準(zhǔn)備1、土地使用權(quán)證2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、開工許可證5、投資許可證第五章 項(xiàng)目招商推廣一、項(xiàng)目整合推廣規(guī)劃1)媒體推廣1、報(bào)刊推廣。2、公交車車身廣告推廣，選擇合理線路的公交車做車身推廣。3、公交車內(nèi)電視推廣，選擇合理的線路做電視推廣。

7、4、現(xiàn)場(chǎng)推廣,做現(xiàn)場(chǎng)展示推廣。5、選擇合理的人流密集區(qū)域和其他建材商場(chǎng)發(fā)送dm單，做展示，進(jìn)行一對(duì)一推廣。 6、網(wǎng)絡(luò)推廣。7、短信平臺(tái)推廣。2）主題推廣本項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中可推廣的主題有：1、一站式購(gòu)物主題2、美食節(jié)主題3、婚慶典禮主題4、家電節(jié)主題（綠色低碳類）5、開發(fā)商、管理公司、商家同舟共濟(jì)主題第六章 項(xiàng)目招商執(zhí)行方案 一、項(xiàng)目租金的確定 1）影響本項(xiàng)目租金水平的主要因素有： 1、周邊物業(yè)租金狀況 2、地理位置、交通便利性、周邊配套、停車位 3、本項(xiàng)目昭示性 4、商鋪形式及面積 5、經(jīng)營(yíng)環(huán)境及經(jīng)營(yíng)管理 6、開發(fā)商品牌2）項(xiàng)目租金確定原則根據(jù)本項(xiàng)目所處區(qū)域位置及周邊商業(yè)環(huán)境，通過(guò)同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的

8、橫向和本項(xiàng)目以往租金情況的縱向?qū)Ρ?，綜合確定基準(zhǔn)租金：樓層基準(zhǔn)價(jià)（平米/月）1樓100元2樓70元3樓35元因引進(jìn)的本項(xiàng)目的各類商家在知名度、影響力和規(guī)模等方面參差不齊，因此在考慮基準(zhǔn)定價(jià)基礎(chǔ)上，還要考慮如下幾方面：1、 如引進(jìn)的商家知名度大，確實(shí)能提升商業(yè)街整體形象，帶動(dòng)人流，起租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照市場(chǎng)行情，保證租賃期至少3年以上，且每年租金價(jià)格要保證5-10%左右的遞增。2、 如引進(jìn)的商家只有一般知名度或影響力，對(duì)本項(xiàng)目形象提升幫助有限，則可按基準(zhǔn)租金作為參考定價(jià)。3、 因商家規(guī)模的不同，裝修時(shí)間不同，往往需要1-3個(gè)月的裝修期，建議給予免1-3個(gè)月裝修期的租金優(yōu)惠政策。4、 為了達(dá)到快速招商目

9、的，吸引目標(biāo)商戶落定，建議本項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一租金政策。先到先得，先到先挑。但對(duì)于一些核心龍頭鋪位實(shí)行控制，以便留給有影響力的商家。統(tǒng)一租金的策略在于前期大部分商戶會(huì)處于觀望狀態(tài)，實(shí)行統(tǒng)一租金后有利于刺激商戶先行進(jìn)場(chǎng)搶占好位置，感覺占了便宜；后進(jìn)場(chǎng)的商會(huì)雖選不到好位置，但看到前期已有很多進(jìn)場(chǎng)，信心會(huì)增強(qiáng)，也不會(huì)覺得吃虧。 二、項(xiàng)目招商價(jià)格策略 本項(xiàng)目根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果、門面數(shù)量、門面尺寸、交通組織等因素來(lái)制訂鋪面具體租金價(jià)格。 1、位置差異 按鋪面門前經(jīng)過(guò)人流量大小，各樓層商鋪位置優(yōu)劣的租金單價(jià)差異如下：第一層：差價(jià)比例為10%-30%。第二層：差價(jià)比例為20%-30%。第三層：差價(jià)比例為

10、15%-25%。2、 視覺效果 如果消費(fèi)者在中庭位置可以直接注意到商鋪，則租金單價(jià)高于其他內(nèi)鋪，差價(jià)比例控制在10%-20%。3、 門店數(shù)量 本案中多門面的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)低于少門面的商鋪，差價(jià)比例控制在10%-20%。4、 門面尺寸 本案中門面長(zhǎng)度大的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于門面長(zhǎng)度小的，差價(jià)控制在10%-20%。5、 流通情況 人流疏導(dǎo)良好的商鋪?zhàn)鈨r(jià)高于其他商鋪，差價(jià)比例控制在5%-10%。三、保證金策略建議向經(jīng)營(yíng)者收取三個(gè)月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿退場(chǎng)時(shí)給予不計(jì)息退還。4、 招商優(yōu)惠政策 跟進(jìn)目前本項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)狀況，主要優(yōu)惠政策包括：免一定期限的租金或管理費(fèi)、送裝修、租金折扣、免費(fèi)

11、宣傳、送廣告位、減免稅費(fèi)和后期經(jīng)營(yíng)支持等。1）免租期由于本項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，人流量大、商業(yè)繁榮，故建議免租期為裝修時(shí)間，即根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)種類按照面積計(jì)算裝修時(shí)間，具體時(shí)間根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況而定，原則上裝修不超過(guò)1-2個(gè)月。2) 送裝修跟進(jìn)入駐商家實(shí)際情況可推出送裝修的優(yōu)惠措施，以便落實(shí)有號(hào)召力的知名品牌進(jìn)駐商場(chǎng)，并借此吸引其他品牌商戶及經(jīng)營(yíng)者。實(shí)際操作中可由裝修公司按照個(gè)別優(yōu)質(zhì)品牌經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)意圖進(jìn)行設(shè)計(jì)與裝修，由我方承擔(dān)部分費(fèi)用。3） 租賃合同期與進(jìn)駐本項(xiàng)目的知名品牌商家簽訂3-5年或更長(zhǎng)時(shí)間的合約，根據(jù)合同期限如簽訂為5年一次性繳納3年的，則至第四年起租金開始遞增。5） 管理費(fèi)按實(shí)際運(yùn)用管理的支

12、出預(yù)算平均分?jǐn)偂４速M(fèi)用包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、商務(wù)維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用等，可酌情給予商家一定優(yōu)惠。6） 宣傳推廣費(fèi)本項(xiàng)目要?jiǎng)?chuàng)造和保持濃厚的商業(yè)氛圍，宣傳推廣必不可少，此費(fèi)用可包含在租金或管理費(fèi)用中，也可單獨(dú)作為一項(xiàng)來(lái)收取。為更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)用的具體數(shù)額及計(jì)算方式可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件。7） 贈(zèng)送廣告外立面對(duì)進(jìn)駐本項(xiàng)目的知名品牌商家贈(zèng)送2-6個(gè)月的外立面或室內(nèi)燈箱廣告使用權(quán)（廣告發(fā)布費(fèi)、制作費(fèi)、電費(fèi)等直接費(fèi)用由租戶自行承擔(dān)）。8） 稅費(fèi)或管理費(fèi)減免如項(xiàng)目進(jìn)駐之前能與行政主管部門在稅費(fèi)減免方面取得支持，可爭(zhēng)取定額稅以便增強(qiáng)商戶進(jìn)駐信心與動(dòng)力。同時(shí)，根據(jù)簽

13、約情形考慮減免相關(guān)管理費(fèi)以便刺激商戶入駐。9） 租金打折以經(jīng)營(yíng)面積、時(shí)限長(zhǎng)短、品牌知名度等作為參考依據(jù)，在基準(zhǔn)租金基礎(chǔ)上給予商戶9.5折、9折、8.5折等不同梯度的折扣。注：以上折扣不是機(jī)械的推出，而是視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，折扣原則不享受重復(fù)優(yōu)惠。第七章 項(xiàng)目招商進(jìn)度節(jié)點(diǎn) 一、階段計(jì)劃的制定 招商是商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在招商開始前應(yīng)首先制訂好招商執(zhí)行計(jì)劃，做足功課才能有備無(wú)患、有條不紊。第一階段：廣撒網(wǎng)，重點(diǎn)捕捉按照目前項(xiàng)目招商情況，餐飲商戶將是重點(diǎn)引進(jìn)對(duì)象，爭(zhēng)取在10天左右收集不低于200家客戶，并逐漸篩選出不低于30家的意向性客戶，并同期跟進(jìn)目標(biāo)客戶，在挖掘的過(guò)程中跟進(jìn)接洽。力爭(zhēng)完成此階段招商任務(wù)的10%第二階段：針對(duì)意向品牌，擴(kuò)大招商范圍經(jīng)前一階段的篩選，再用10接洽過(guò)程中對(duì)有意向商家進(jìn)行深入洽談，鎖定約10戶左右商戶，重點(diǎn)跟進(jìn)并簽約。同