聊城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

1、聊城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（征求意見稿）第一條 為規(guī)范城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（發(fā)改價格20031864號）和省物價局、建設(shè)廳山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（魯價費(fèi)發(fā)2004205號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。 第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第三條 本辦法適用于聊城市范圍內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并經(jīng)物業(yè)管理行政主管

2、部門資質(zhì)認(rèn)定的物業(yè)管理企業(yè)對住宅及寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費(fèi)行為。第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。第五條 市政府價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作?？h級政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作（東昌府區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)除外）。第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開的原則，以合理成本費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合不同類型物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量確定。根據(jù)物業(yè)

3、服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點(diǎn)等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。（一）為住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)，其收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可由業(yè)主大會或其授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)等級收費(fèi)基準(zhǔn)價和浮動幅度協(xié)商議定，經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)后執(zhí)行，并報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理企業(yè)報當(dāng)?shù)貎r格主管部門核定。未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理企業(yè)報當(dāng)?shù)貎r格主管部門核定。（二）實(shí)行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按照建設(shè)單位與物業(yè)買受人的約定標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（三）為寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業(yè)服

4、務(wù)，其收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方合同約定，報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案。政府價格主管部門應(yīng)給予規(guī)范和指導(dǎo)。（四）為滿足部分產(chǎn)權(quán)人、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)，其收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定。（五）安裝并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵等物業(yè)項(xiàng)目的，其機(jī)電設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)屬于代收代繳費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨(dú)設(shè)帳，公布每月耗電量、電費(fèi)總額及分?jǐn)傓k法，并按實(shí)際支出費(fèi)用和約定方式向物業(yè)使用人收取。第七條 為體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符”的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行等級收費(fèi)管理。各等級收費(fèi)基準(zhǔn)價上下浮動幅度為10%。對達(dá)不到等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)住宅小區(qū)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按四級

5、最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以下確定。收費(fèi)等級由物業(yè)管理企業(yè)提出申請，報經(jīng)當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門按照聊城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級評定標(biāo)準(zhǔn)考核、確定。住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級評定以住宅小區(qū)為單位，一個小區(qū)執(zhí)行一個等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。住宅小區(qū)的收費(fèi)等級每兩年評定一次。第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主自用的車庫、儲藏室、地下室、閣樓不收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營的場所和住房及改變設(shè)計用途開展經(jīng)營活動的車庫、儲藏室、地下室、閣樓的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可適當(dāng)高于住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商確定。第九條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)

6、基本項(xiàng)目及內(nèi)容包括房屋管理、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等內(nèi)容。第十條 未經(jīng)價格主管部門同意，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取長期占用性質(zhì)（超過一年以上）的違約金、押金、保證金等。第十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級，原則上在住宅銷售或入住率達(dá)到60%后評定，對入住率未達(dá)到60%的住宅小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)已按住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理的，由同級價格主管部門制定試行標(biāo)準(zhǔn)，試行期限一般不超過一年。第十二條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)

7、用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。第十三條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（三）物業(yè)管理區(qū)

8、域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會

9、對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。第十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。第十六條 物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施收費(fèi)時，應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。第十八條 政府價格主管部門對實(shí)行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)定期進(jìn)

10、行核查，凡收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量不符的，予以調(diào)整其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十九條 物業(yè)管理企業(yè)自用的辦公及生活用水、用電等，應(yīng)單獨(dú)設(shè)表計量，其費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?第二十條 裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主或使用人按有關(guān)規(guī)定自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費(fèi)；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運(yùn)收費(fèi)由雙方協(xié)商確定。第二十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主未按時交納服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任

11、。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。第二十二條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，手續(xù)費(fèi)應(yīng)由委托單位承擔(dān)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第二十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)

12、主大會的決定使用。第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得強(qiáng)行重復(fù)服務(wù)，強(qiáng)行收取費(fèi)用。第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)為小區(qū)居民和車輛辦理進(jìn)出小區(qū)的通行證，不得收取費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)也不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?yàn)闃I(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來人員收取包括辦證費(fèi)在內(nèi)的任何費(fèi)用。 第二十七條 住宅小區(qū)內(nèi)沒有專用停車場的，不得收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。設(shè)有專用停車場的，可按規(guī)定收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛看管費(fèi)實(shí)行政府定價（具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由同級價格主管部門另行制定）。第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)在向政府價格主管部門申請確 認(rèn)收費(fèi)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或備案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)

13、分別提供以下資料： 1、工商營業(yè)執(zhí)照； 2、物業(yè)管理資質(zhì)證書； 3、物業(yè)管理委托合同； 4、業(yè)主委員會章程及成員名單； 5、申請核準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面報告； 6、聊城市公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級申報表； 7、聊城市公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案表； 8、其他相關(guān)材料等。第二十九條 各級政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定等法律法規(guī)和規(guī)定予以處罰。第三十條 本辦法由聊城市物價局、聊城市房地產(chǎn)管理局按各自職責(zé)負(fù)責(zé)

14、解釋。第三十一條 本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行。此前凡與本辦法不符的，一律以本辦法為準(zhǔn)。聊城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(征求意見稿)一級基本要求小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積5的物業(yè)管理服務(wù)和經(jīng)營用房；綠化率35%以上（包括水面）；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位每3戶至少1個；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范設(shè)施；固定體育活動場館不少于二項(xiàng)設(shè)施。獲得國家或省物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目稱號或制定并實(shí)施相關(guān)的爭創(chuàng)計劃。服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)房屋管理1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、檢修和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，

15、定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、每三日1次對單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門、窗開關(guān)靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎，五金配件完好。每年3次以上(雨季前須安排一次)對屋面排水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前一個月要對屋頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時做出專項(xiàng)維修計劃。4、小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖、宣傳欄。小區(qū)內(nèi)各路口、棟、門、戶及其他公

16、共配套設(shè)施場地標(biāo)識齊全、規(guī)范、美觀。 5、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。 6、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途及其他違反業(yè)主公約的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 7、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請方案及審批記錄，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄

17、及驗(yàn)收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴(yán)重的報有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時清運(yùn)。公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。 2、共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，有設(shè)備臺賬、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄；對設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。 3、實(shí)行24小時報修值班制度。急修報修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場。4、不定期對泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆；每年保養(yǎng)一次水泵；泵房基本整潔；每年2次清洗水箱、蓄水池；水箱、蓄水池蓋板

18、應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)；水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。5、保證電梯24小時運(yùn)行，電梯轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的安全使用許可證；有專人對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。電梯發(fā)生一般故障的，兩小時內(nèi)專業(yè)維修人員到現(xiàn)場修理；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。如因電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛，

19、或由業(yè)主要求專人駕駛的電梯，駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位不脫崗，保障安全運(yùn)行 (突發(fā)事件或維修保養(yǎng)除外) 。6、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每天檢查火警功能、報警功能是否正常；每半年對所有的火災(zāi)探測器、消防噴淋進(jìn)行一次實(shí)效模擬實(shí)驗(yàn)，每2年對探測器進(jìn)行清洗，及時更換失效的器件；每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查；每月檢查一次滅火機(jī)，如失效立即更新或充壓；消防通道暢通。7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。8、不定期巡查路面、側(cè)石、井蓋、休閑椅、涼亭、水景等，健身設(shè)施、兒童樂園隨時檢查；發(fā)現(xiàn)損壞

20、的，一周內(nèi)修復(fù)。保持道路和路面平整無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損；保持景觀原貌，保證室外器械、設(shè)施的安全使用（需更換除外）。每周1次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，保證其正常運(yùn)行。重大節(jié)日前應(yīng)對景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。9、路燈、樓道燈完好率不低于98%。損壞的應(yīng)在24小時內(nèi)修復(fù)。10、對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。11、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。公共秩序維護(hù)1、門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝。 設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少

21、于12小時立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。 保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實(shí)行記錄。2、按照規(guī)定路線和時間進(jìn)行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區(qū)重點(diǎn)部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門。設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。 3、看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、花、草、樹木等。 4、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 保潔服務(wù)1、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次

22、；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次；天臺、屋頂每月清掃1次，無垃圾堆積。 2、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。 4、電梯轎廂保持表面光亮、無污跡，轎廂壁無浮灰。5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。 6、垃圾設(shè)施每天清潔2次，無異味。 7、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。8、進(jìn)行

23、保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。9、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。 10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報告有關(guān)部門進(jìn)行處理。 綠化養(yǎng)護(hù)管理1、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時補(bǔ)種。 2、草坪生長整齊，高度不應(yīng)超過10公分，超過時應(yīng)及時進(jìn)行修剪。 3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。 4、綠籬枝葉較茂密，超過平齊線10公分時應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當(dāng)

24、天清除修剪廢棄物。 5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。 6、適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。 7、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。 8、綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。 綜合管理服務(wù)1、建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。 2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3、服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。 4、管理人員80%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。 5、廣泛運(yùn)用計算機(jī)對業(yè)主資料、房屋

25、檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常辦公等進(jìn)行管理。 6、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。 7、設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話， 24小時有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。 8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 9、采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率85%以上。每年進(jìn)行一次滿意度抽樣測評，滿意率達(dá)到85%，并對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。 10、建立健全財務(wù)管理制度，每半年公布一次

26、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。 11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，賬目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金。 二級基本要求小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3的物業(yè)管理服務(wù)用房；綠化率30%以上（包括水面）；固定活動館所200平方米以上；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項(xiàng)以上安全防范設(shè)施；體育活動場地不少于一項(xiàng)設(shè)施。獲得市級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目稱號或制定并實(shí)施相應(yīng)的爭創(chuàng)計劃。服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)房屋管理1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修、屬于小修范圍的，及時

27、組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖、宣傳欄。主要路口設(shè)有路標(biāo)，棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)識。 4、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。 5、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。 6、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途及其他違反業(yè)主公約的行為及時勸阻,并

28、報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 7、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請方案及審批記錄，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴(yán)重的報有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時清運(yùn)。公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。 2、共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保

29、養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄；對設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。 3、實(shí)行24小時報修值班制度。急修報修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場。4、不定期對泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆；每年保養(yǎng)一次水泵；泵房基本整潔；每年2次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)；水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。5、按合同約定保證電梯正常運(yùn)行。定期進(jìn)行安全檢測并持有有效的安全使用許可證。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到

30、現(xiàn)場應(yīng)急處理。6、消防泵每兩個月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每月巡檢一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整，每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。 7、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率90%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。 8、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。 9、雨水井、化糞井每季度檢查1次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。 10、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。 公共秩序維護(hù)1、門崗室整潔

31、，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。 2、按照規(guī)定路線和時間進(jìn)行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門。設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時安全監(jiān)控并記錄及時。 3、有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，如遇險情及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 4、對出入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動車輛停放整齊。 5、看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、花、草、樹木等。 保潔服務(wù)1、

32、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。 2、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。按樓棟口收集垃圾，每天2次。 4、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。 5、垃圾設(shè)施每天清潔1次，無異味。 6、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。 7、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。 8、電梯

33、轎廂內(nèi)保持干凈，無污跡。9、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。 10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報告有關(guān)部門進(jìn)行處理。 綠化養(yǎng)護(hù)管理1、花草樹木生長正常，綠化效果良好，有較好的觀賞效果。無枯死、無樹掛，樹木不歪斜。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在半月內(nèi)清除，并適時補(bǔ)種。 2、草坪生長整齊，保持修剪。草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。 3、綠籬超過平齊線時應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。無枯死植株，無明顯禿裸。 4、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。 5、適時組

34、織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。 6、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。 7、綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。 綜合管理服務(wù)1、建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定較完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。 2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3、服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。 4、管理人員70%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。 5、建立比較完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺賬報表、圖冊健全，保

35、存完好。 6、設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話， 白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。 7、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 8、采取入戶走訪、業(yè)主座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率80%以上，對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。 9、建立健全財務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。 10、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，賬目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金。 三級基本要求小區(qū)封閉；有固定管理服務(wù)用房；綠化率20%以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械

36、、設(shè)施。服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)房屋管理1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖、宣傳欄。棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)識。 4、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。 5、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；

37、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。 6、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告,并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 7、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請方案及審批記錄，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴(yán)重的報有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時清運(yùn)。公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場所明示，

38、工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。 2、共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄，對設(shè)備故障及重大事故有處理記錄。 3、實(shí)行24小時報修值班制度。急修報修一小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場。 4、按合同約定保證電梯正常運(yùn)行。5、消防設(shè)施設(shè)備完好，保持消防器材能隨時有效使用；消防通道暢通。6、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。7、對容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。8、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率85%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。 9、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)

39、施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。 10、雨水井、化糞井每半年檢查1次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。 11、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。 公共秩序維護(hù)1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。 設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動車登記換證。 2、按照規(guī)定路線和時間巡邏, 對小區(qū)重點(diǎn)部位至少每3小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門。 3、對出入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動車輛停放整齊。 4、看管公

40、共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、花、草、樹木等。 5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 保潔服務(wù)1、小區(qū)公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。 2、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。按樓棟口收集垃圾，每天1次。 4、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。 5、垃圾設(shè)施每周清潔

41、2次，無異味。 6、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進(jìn)行清掃。 綠化養(yǎng)護(hù)管理1、布局合理，符合規(guī)劃要求。植物生長一般，無枯枝、死樹，無樹掛。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在半月內(nèi)清除，并適時補(bǔ)種。 2、草坪平整，無垃圾、無煙頭紙屑。 3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。 4、綠籬適時進(jìn)行修剪，及時清除修剪廢棄物。 5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢較好。 6、適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，無病害引起枯枝死亡現(xiàn)象。 7、綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。 綜合管理服務(wù)1、建立物業(yè)管理制度，制定管理方案并組織實(shí)施。 2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服

42、務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。 4、管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。 5、運(yùn)用計算機(jī)進(jìn)行簡單的日常辦公管理。 6、建立檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。 7、公示服務(wù)聯(lián)系電話， 每周5天白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率80%以上。 8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 9、開展回訪工作，對薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。 10、建立健全財務(wù)管理制度，每年至少公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。 11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，賬目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金。 四級基本要求小區(qū)基本封閉；有固定管理服務(wù)用房；有簡單的綠地、樹木、植物。服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)房屋管理1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，