北京A地塊項目建筑規(guī)劃設計及產(chǎn)品定位

1、 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.1 北京北京a地塊項目建筑規(guī)劃設計及產(chǎn)品定位策略建議地塊項目建筑規(guī)劃設計及產(chǎn)品定位策略建議.3 一、項目建筑規(guī)劃設計的目標及設計理念一、項目建筑規(guī)劃設計的目標及設計理念.3 （一）設計目標（一）設計目標.3 （二）設計理念（二）設計理念.5 二、項目規(guī)劃環(huán)境布局建議二、項目規(guī)劃環(huán)境布局建議.7 （一）項目環(huán)境設計觀念提示（一）項目環(huán)境設計觀念提示.7 （二）項目規(guī)劃布局建議（二）項目規(guī)劃布局建議.8 三、項目建筑風

2、格分析建議三、項目建筑風格分析建議.11 （一）北京住宅建筑風格的審視（一）北京住宅建筑風格的審視.11 目目 錄錄 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.2 （二）項目建筑風格建議（二）項目建筑風格建議.13 四、項目與城市規(guī)劃關系分析定位四、項目與城市規(guī)劃關系分析定位.14 五、項目與城市風格關系分析定位五、項目與城市風格關系分析定位.15 六、項目開發(fā)產(chǎn)品定位六、項目開發(fā)產(chǎn)品定位.16 （一）項目建筑單體外立面結構設計建議（一）項目建筑單體外立面結

3、構設計建議.16 （二）產(chǎn)品檔次品質定位（二）產(chǎn)品檔次品質定位.18 （三）產(chǎn)品外立面色彩組合設定（三）產(chǎn)品外立面色彩組合設定.19 （四）項目院落特色及差異性分析定位（四）項目院落特色及差異性分析定位.20 （五）項目建筑單體層高配比定位（五）項目建筑單體層高配比定位.22 （六）項目規(guī)劃院落過渡設計建議（六）項目規(guī)劃院落過渡設計建議.25 （七）項目首期開發(fā)區(qū)位論證設定（七）項目首期開發(fā)區(qū)位論證設定.26 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.3 北

4、京北京a a地塊項目建筑規(guī)劃設計及產(chǎn)品地塊項目建筑規(guī)劃設計及產(chǎn)品 定位策略建議定位策略建議 一、項目建筑規(guī)劃設計的目標及設計理念一、項目建筑規(guī)劃設計的目標及設計理念 （一）設計目標（一）設計目標 1 1、目標設計基本依據(jù)、目標設計基本依據(jù) （1）北京區(qū)域市場競爭特征 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.4 （2）北京區(qū)域市場現(xiàn)存及潛在競爭對手設計目標 （3）北京區(qū)域市場有效需求特征 （4）項目設計目標的可操作性 （5）項目發(fā)展商的實力與信念 （6）項目

5、地塊固有特征（區(qū)位、自然景觀、地態(tài)、規(guī)模等） 2 2、目標鎖定、目標鎖定 （1）北京高尚住宅市場的“后起之秀” （2）北京最具文化特色的高尚住宅小區(qū) （3）具創(chuàng)新風格的京城現(xiàn)代四合院 （4）北京21世紀住宅樣板小區(qū) 3 3、目標設計檢驗標準、目標設計檢驗標準 （1）符合21世紀社區(qū)住宅發(fā)展潮流 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.5 （2）注意建筑成本與市場接受能力 （3）注意北京居住文脈背景與文化背景 （4）符合目標客戶的審美品味 （5）具新聞價值意

6、義而非嘩眾取寵 （二）設計理念（二）設計理念 設計理念即設計的綱領與基本原則。設計理念即設計的綱領與基本原則。 就該項目而言，其要旨如下： 1、北京胡同，北京墻；北京院子，北京房。以地域特色為設計原點，發(fā)酵創(chuàng)新出京城現(xiàn)代四合院的特 色產(chǎn)品，這一產(chǎn)品并非刻意苛求類同北京傳統(tǒng)四合院的嚴格比例尺寸和固有的傳統(tǒng)功能配比，但必須有傳 統(tǒng)四合院的空間層次感和祥和的居家氛圍，即它不是單一追襲傳統(tǒng)四合院的“形”，而是求其“神”，求 其實在的居家感受，延續(xù)四合院情愫，讓居住其中的人同時感受到居家的祥和及生活的現(xiàn)代與舒適。 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69

7、031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.6 2、以明快、現(xiàn)代、亮麗的建筑語言為主體，融入地域特色的建筑語言及文化符號； 3、引領21世紀住宅潮流，并將北京優(yōu)秀的民族居住宅文化特色與國際都市化形象有機融合； 4、以功能為本，形式的節(jié)奏、韻律、比例、尺度與協(xié)調(diào)跟著功能走，在成本控制下，去創(chuàng)新建筑形式 美； 5、在與城市風格的相對統(tǒng)一中創(chuàng)造出特色，既能對應北京首都的開敞、宏偉、現(xiàn)代、氣宇軒昂，又能 品味其中古都居住文化的神韻、意境與情愫； 6、與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，合理充分兌現(xiàn)其環(huán)境資源價值（區(qū)位資源、城景資源、工體景觀資源、體育文 化資源、使館區(qū)資源、

8、酒吧文化資源） 7、為特定目標客戶群“量身定做”，并讓居者實實在在感悟到現(xiàn)代新生活方式的精髓所在。 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.7 二、項目規(guī)劃環(huán)境布局建議二、項目規(guī)劃環(huán)境布局建議 （一）項目環(huán)境設計觀念提示（一）項目環(huán)境設計觀念提示 環(huán)境設計是通過調(diào)動包括園林綠化、文化藝術、建筑空間美學及各種休閑生活設施在內(nèi)的各種綜合元 素，去為居者創(chuàng)造某種特定生活方式。環(huán)境設計豐富了建筑的生活品味及美學內(nèi)涵。 1、空間環(huán)境設計滿足人的活動要求 2、生態(tài)環(huán)境

9、設計有益人的生活要求 3、視覺環(huán)境設計滿足人的心理要求 4、文化環(huán)境設計陶冶素養(yǎng) 5、智能環(huán)境設計滿足人的信息、安全等要求 6、管理環(huán)境設計符合人的方便要求，進而創(chuàng)造社區(qū)的特色文化 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.8 （二）項目規(guī)劃布局建議（二）項目規(guī)劃布局建議 1 1、規(guī)劃布局設計基本依據(jù)、規(guī)劃布局設計基本依據(jù) （1）北京住宅小區(qū)規(guī)劃布局的基本特征 北京住宅小區(qū)高層住宅，多以點式塔樓，或“點式塔樓+板樓”單體形式來錯開布置（梅花樁式）或并 列式布

10、置，形成半開敞空間/似開似合空間。 而這種千篇一律的“圍而不實”，讓人感覺有點散，猶如進入“巨柱林”，身處其中“渺小感”油然 而生。 （2）項目地塊的地貌特征及周邊環(huán)境特征 項目地塊與工體的景觀綠化林隔工體東路互為呼應，具有市區(qū)其他住宅地塊鮮為擁有的自然景觀條 件，合理引借與銜接是規(guī)劃布局的重點參考因素之一。 項目地塊東、南、北方位周邊建筑物大多缺乏生氣與特色，且顯陳舊、破敗，與項目的高尚居住的 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.9 品質定位殊難協(xié)調(diào)

11、，規(guī)劃布局中考慮彼此的合理區(qū)隔，實屬必要； 略顯年輕與氣派的城市賓館、某種意義上可說是周邊建筑群中的“亮點”，如何與其呼應，蓋其“光 芒”，也是規(guī)劃布局該考慮的一個方面。 （3）項目地塊的尺寸特征與采光、間距、通風之間的相互制約關系。 2 2、規(guī)劃布局的總體思路建議、規(guī)劃布局的總體思路建議 小區(qū)基本上設計為四面封閉圍合（區(qū)別于北京住宅市場諸多的似開似合的圍合），制造出名副其實的小區(qū)基本上設計為四面封閉圍合（區(qū)別于北京住宅市場諸多的似開似合的圍合），制造出名副其實的 院落，并將院落內(nèi)特色文化氛圍和景觀與周邊的破敗、雜亂予以區(qū)隔。院落，并將院落內(nèi)特色文化氛圍和景觀與周邊的破敗、雜亂予以區(qū)隔。 同時

12、將工體景觀資源、體育文化資源、工體東路街景等通過西面臨街的低層建筑物巧妙地引借入內(nèi)。同時將工體景觀資源、體育文化資源、工體東路街景等通過西面臨街的低層建筑物巧妙地引借入內(nèi)。 3 3、主入口空間處理建議、主入口空間處理建議 （1）主入口擬設于地塊西界，考慮到工體東路行車出入的方便性，而次入口則安排于東界。 （2）主入口空間設計注意控制高度與體量，同時做出類似北京胡同的感覺，即適度控制由大門進入院 落的空間距離。這樣做，一定程度上會影響外景的借引，但卻可以反襯出庭院內(nèi)景的魅力，同時給予外界 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策

13、網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.10 適度的神秘感，保證小區(qū)居住空間的幽寂寧謐，和與眾不同的高雅格調(diào)。 （3）主入口空間建議于恰當位置設計出較為新穎、具特色的照壁，展現(xiàn)出現(xiàn)代四合院的外觀形象，觸 動對傳統(tǒng)居住空間層次的懷舊感覺。 （4）主入口空間設計建議運用高科技手法，突出小區(qū)的高尚品味與現(xiàn)代感，而材料運用及空間造型力 爭追襲北京傳統(tǒng)居住文化的意象。同時主入口兩側建筑物層高必須合理控制。 4 4、住宅單體布局處理建議、住宅單體布局處理建議 （1）根據(jù)地塊具體尺寸特征及采光、通風、間距的需要，因此，建議采用“南低北高”布局，以形成 小區(qū)的立體空間層次感，并

14、確保庭院中心擁有較佳的視覺感受（小于45度仰視角），減弱壓抑感。 （2）東西朝向的住宅單體設計為聯(lián)體式、層遞型，而南面、北面的單體則設計成錯開聯(lián)體式結構，以 構成“院中套院”的空間層次，以罕有的圍合院落來區(qū)隔市場，突出小區(qū)設計的差異化、個性化形象。 （3）東西朝向住宅單體的層遞型設計，順應了“南低北高”的設計思路，同時保證空間層次之間有一 個合理的銜接過渡，符合審美取向。 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.11 4 4、配套公建項目處理建議、配套公建

15、項目處理建議 總體上，配套公建項目布局將接受“邊角原則”的指導，尤其是配電房，垃圾處理站、煤調(diào)站、鍋爐 房等干擾居住品質的公建項目，而物業(yè)管理、文化、娛樂、商業(yè)配套公建則可適當考慮安排到裙樓或庭院 的恰當位置。 5 5、交通組織建議、交通組織建議 建議人車分流，車行道采取沿地界線環(huán)狀布置，或直接從臨街的車入口處進入地下停車場，不與人行 道發(fā)生平面/立體交叉。 三、項目建筑風格分析建議三、項目建筑風格分析建議 （一）北京住宅建筑風格的審視（一）北京住宅建筑風格的審視 建筑風格是對某種特定的建筑語言使用的整體把握，是神韻與形式的兼顧。盡管建筑風格較大程度體 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全

16、國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.12 現(xiàn)于建筑外觀，但它的把握仍是個由表及里的過程，是由最初適應建筑內(nèi)部功能的需求而逐漸發(fā)展形成。 計劃經(jīng)濟時代北京造就了大量的火柴盒式單體，隨著城區(qū)住宅用地供應日漸減少，高層住宅建筑則好 比“見縫插針”，促使千篇一律的點式塔樓淹沒了古都固有的“底色”與風貌，其龐大壓抑的建筑體量與 寬展宏闊的街道空間，又使游弋其間的人感到自身的渺小與微不足道。 北京塔樓住宅建筑設計風格大致可以分為三類： a一是仿中國古典風格。即在方盒感建筑基礎上加上大大小小的傳統(tǒng)屋頂、披

17、檐、或亂拼亂貼些傳統(tǒng) 建筑符號，以致造就了眾多尺度失調(diào)、丑陋滑稽的建筑； b西洋仿古典風格。模仿古典西洋建筑風格，強調(diào)人與自然的抗爭，強調(diào)向上升騰的動感，有較強的 表現(xiàn)力，但這些建筑在追求外觀表現(xiàn)的同時，卻忽略真正的歐陸古典風格講求比例關系的精髓，結果只能 是形似而神不似。 c現(xiàn)代主義風格 在特定歷史階段，現(xiàn)代主義建筑風格誕生，它較多地是強調(diào)建筑美是建立在功能與技術的基礎上。 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.13 渲染居住功能的合理性和新技術、新材

18、料的運用，似乎成為北京住宅建筑的統(tǒng)一說詞，似乎在極力將 自己區(qū)隔于早些年那股“傳統(tǒng)居住文化符號、歷史符號”的提煉熱潮。 上述北京三種建筑風格在不同階段時期均風行一時，它們雖各有弊益，但生命力似乎都不夠長，這恰 恰暴露北京在建筑文化建構中仍存在缺陷、脆弱、不成熟的一面。 （二）項目建筑風格建議（二）項目建筑風格建議 應該說，占據(jù)市場主流的仿古典西洋建筑風格與現(xiàn)代主義建筑風格，其相應的市場實際接受程度仍是 相對較高的，我們在創(chuàng)新過程中不能一味只顧批判而忽略合理吸收，由此建議： 北京項目應從上述建筑風格中提取那些已為市場積極認可的北京項目應從上述建筑風格中提取那些已為市場積極認可的“營養(yǎng)營養(yǎng)”元素，

19、極力創(chuàng)新，創(chuàng)新出現(xiàn)代、元素，極力創(chuàng)新，創(chuàng)新出現(xiàn)代、 亮麗的個性化和高品味、雅格調(diào)的同時，又理性地挖掘出特色的地域居住文化意象符號，將其有機地融入亮麗的個性化和高品味、雅格調(diào)的同時，又理性地挖掘出特色的地域居住文化意象符號，將其有機地融入 到設計中去，而非亂拼亂貼，到頭來又是形似神不似。到設計中去，而非亂拼亂貼，到頭來又是形似神不似。 北京項目的建筑風格應該是對現(xiàn)存各具建筑風格的北京項目的建筑風格應該是對現(xiàn)存各具建筑風格的“去粗取精去粗取精”及實實在在的超越，它可能是一種未及實實在在的超越，它可能是一種未 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69

20、031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.14 方能冠名的風格，但它又將是一張代表未來北京城市風貌的獨特名片。方能冠名的風格，但它又將是一張代表未來北京城市風貌的獨特名片。 四、項目與城市規(guī)劃關系分析定位四、項目與城市規(guī)劃關系分析定位 a地塊項目，作為北京城區(qū)具極佳區(qū)位條件的一個中等規(guī)模住宅小區(qū)，是北京城市的重要“一點”或說 “一面”，是城市規(guī)劃系統(tǒng)工程的子系統(tǒng)，其規(guī)劃不能游離于城市之外。 因此，一方面，項目規(guī)劃必須總體服從于城市規(guī)劃系統(tǒng)，必須與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，形成合理自然銜接， 并且充分合理地兌現(xiàn)其環(huán)境資源價值（區(qū)位資源、城景資源、工體景觀資源

21、、體育文化資源、使館區(qū)資源、 酒吧文化資源）。另一方面，項目作為城市的點/面，必須創(chuàng)新出自我特色，成為真正“亮點”，給 予城市規(guī)劃以有力補充與豐富。 當前北京城市住宅市場熱點區(qū)域集中于中關村、亞運村、望京及南山環(huán)等。a地塊雖稱不上是熱點住宅 開發(fā)區(qū)域，但大區(qū)位角度來講，a地塊處中央商務區(qū)、使館區(qū)的較佳區(qū)位，商住兩用及投資型用房需求量 大，于此背景下，a地塊項目規(guī)劃更是要與城市規(guī)劃緊密配合與協(xié)調(diào)，以特色的中國傳統(tǒng)建筑文化來與使 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構

22、page.15 館區(qū)內(nèi)的西洋建筑風格形成個性化差異，并為特定目標客戶量身定做出特色的居住環(huán)境與產(chǎn)品； 而小區(qū)位角度看，a地塊尚未有真正城市“亮點”，尤其是住宅建筑，于是，a地塊設計必須著重突出 單體造型外觀的現(xiàn)代感與品味感，同時于圍合庭院內(nèi)更要塑造出一種脫俗“雅”境和濃厚的小區(qū)特色文化 氛圍，共同來提升小區(qū)的格調(diào)，于區(qū)域乃至整個京城范圍內(nèi)創(chuàng)新出真正的“亮點”。 五、項目與城市風格關系分析定位五、項目與城市風格關系分析定位 作為古都，京城特別講究對稱均衡、體量對比、色彩比等。 輝煌宏大的皇家建筑，青灰低矮的傳統(tǒng)民居、巍峨的對稱城門、寬厚高大的城墻等等，塑造了北京特 有的橫向天際線輪廓，給人以舒展

23、寬闊、安定平靜； 作為現(xiàn)代國際化大都市，北京并排的火柴盒式建筑單體，梅花樁式、尖刀式的點式塔樓拔地而起，與 古都的主體建筑爭高、爭大、爭輝，對固有的古都天際線施以切割、涂鴉手法，給古都市容市貌滋生出大 量的“粉刺與雀斑”；而“巨柱林”般的高樓的龐大體量與寬展宏闊的街道共同構筑的空間，讓游弋其間 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.16 的人感到自身的渺小與微不足道，原本安定平靜感受轉變?yōu)閴阂峙c自卑感。 a a地塊項目作為新世紀北京的高尚住宅小區(qū)，應充分

24、汲取城市的美麗健康營養(yǎng)素，兌現(xiàn)周邊的環(huán)境資源，地塊項目作為新世紀北京的高尚住宅小區(qū)，應充分汲取城市的美麗健康營養(yǎng)素，兌現(xiàn)周邊的環(huán)境資源， 同時創(chuàng)新出特色，于局部區(qū)域創(chuàng)新出祥和、恬靜、向心感、聚合力來沖抵城市變異帶來的壓抑與自卑，來同時創(chuàng)新出特色，于局部區(qū)域創(chuàng)新出祥和、恬靜、向心感、聚合力來沖抵城市變異帶來的壓抑與自卑，來 重新塑造出古都濃郁的特色區(qū)域居住文化氛圍，為居住其中的業(yè)主以一份閑逸、寧謐、親和的好心境。重新塑造出古都濃郁的特色區(qū)域居住文化氛圍，為居住其中的業(yè)主以一份閑逸、寧謐、親和的好心境。 六、項目開發(fā)產(chǎn)品定位六、項目開發(fā)產(chǎn)品定位 （一）項目建筑單體外立面結構設計建議（一）項目建筑單

25、體外立面結構設計建議 1、北京墻的創(chuàng)意塑造 外立面以高級灰（銀灰色）為主基色調(diào)，某種意義上讓人自然聯(lián)想到北京特色的青灰四合院墻面，如 果考慮于墻體上增添些脊飾、磚雕等從傳統(tǒng)四合院中提煉出的易識別的簡約化符號（注：必須自然巧妙的 運用，切勿讓人感到是某種造作，是亂貼亂拼），構成特色意象，去喚起居者更深一層的認同感、親和力。 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.17 2、住宅建筑單體入口處開設小型酒店式大堂（可考慮與電梯前廳結合起來設計），并實行ic卡管理

26、 （接觸式/非接觸式）管理，以提高產(chǎn)品檔次和業(yè)主生活品味。 3、部分恰當位置的住宅單體實行底層架空（如北面、西面單體采光相對較少的底層），開辟“樓中景 觀園”，內(nèi)設假山、土坡、溪流、觀景護欄，并配以特色的夜間光效處理，以與中心景觀庭院渾然于一體， 構成“樓中有園，園中有樓”的特色意境。 4、電梯運行空間與住宅單元之間增設轉換隔離空間如儲藏柜，以減弱電梯運行時對緊鄰的臥室、衛(wèi)生 間等功能空間的干擾。 5、景觀窗窗框上方設計弧形挑檐，打破常規(guī)矩形窗框的呆板。 6、不同建筑單體屋頂形式應結合整體空間層次來考慮，可設計出曲線、層遞折線或拋物線曲面等異型 頂部結構，以豐富立面視覺，使整體天際輪廓線達到和

27、諧一致。 7、空調(diào)機位處理要求盡量不影響外立面的和諧，但又必須與現(xiàn)時流行的并不方便安裝的鋁格柵/百葉 窗遮藏形式形成差異化，建議將其以隱蔽方式巧妙預留到加厚陽臺的側邊底部，以便安裝。 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.18 8、部分建筑單體陽臺與陽臺之間隔墻，建議采用壁柱裝飾予以區(qū)隔，豐富立面視覺。 9、于東西朝向的住宅單體，雖已占據(jù)較佳的景觀視線軸區(qū)位，但可考慮增設觀光電梯，以進一步減弱 朝向不佳產(chǎn)生的營銷障礙。 （二）產(chǎn)品檔次品質定位（二）產(chǎn)品檔

28、次品質定位 1 1、產(chǎn)品檔次品質定位參考依據(jù)、產(chǎn)品檔次品質定位參考依據(jù) 主要包括：項目總體設計目標、目標客戶群定位、區(qū)位地段價值、周邊景觀資源價值、建設成本、售 價期望值及利潤期望值之間的相關作用關系、市場購買承受力等。 2 2、產(chǎn)品檔次品質體現(xiàn)方式、產(chǎn)品檔次品質體現(xiàn)方式 主要包括：材料類別與檔次、建筑藝術造型與品味、公建配套檔次與特色、景觀設計水平及特色、物 業(yè)管理水平及完善程度等。 3 3、產(chǎn)品檔次品質定位建議、產(chǎn)品檔次品質定位建議 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營

29、銷策劃機構 page.19 鑒于項目地塊高品味京城現(xiàn)代四合院的設計目標定位及其擁有較為理想、具特色的區(qū)位價值等，建議 產(chǎn)品檔次定位為既具濃厚的傳統(tǒng)居住文化氛圍，又具現(xiàn)代建筑藝術高品味的高尚住宅小區(qū)。 （三）產(chǎn)品外立面色彩組合設定（三）產(chǎn)品外立面色彩組合設定 1、住宅建筑單體外墻主體使用高級灰（銀灰色）為主基色調(diào)。銀灰色，“酷”而沉穩(wěn)，永恒而頗具現(xiàn) 代感，而其折射出的光眩，又能達到靜中有動的奇妙效果。 2、外立面裝飾線（“腰帶”），以白色為主。白色襯托高級灰，更能顯示出小區(qū)的高雅、潔凈和寬敞。 3、外墻基座建議使用飽和度較高的褐色或暗綠的天然巖板材料，突出其安逸、祥和、沉穩(wěn)。 4、會所、商業(yè)配套

30、等建筑單體，可考慮使用橙色、金色等暖色調(diào)，突出其健康、活潑、豪華、絢麗。 5、景觀庭院部分建筑物則可適當使用藍色，突出其幽靜、寧靜的庭院生活氛圍。 6、工地圍墻色彩可考慮與外立面主基色調(diào)高級灰保持一致，以喚起記憶識別與認同感。 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.20 （四）項目院落特色及差異性分析定位（四）項目院落特色及差異性分析定位 1 1、組團院落特色與差異性設計思路與重要性、組團院落特色與差異性設計思路與重要性 住宅小區(qū)作為一個完整空間體系，是

31、由若干組團、院落子體系合理鏈接集合而成。組團、院落是由若 干鄰近相依的建筑單體半圍合、圍合創(chuàng)造形成的半開放、開放空間體系，它的設計不能游離于社區(qū)整體規(guī) 劃之外，必須服從于整個社區(qū)的規(guī)劃布局要求，但同時又不是千篇一律，而是各具特色與差異，并共同為 制造一個良好的居住社區(qū)環(huán)境而存在。 組團、院落的差異性是由總體規(guī)劃思路安排，建筑單體錯落圍合程度，局部區(qū)域地形地貌特征，居住 其中的業(yè)主類別、需求差異等因素共同促成，它是住宅社區(qū)鄰里交往、居者戶外行為體現(xiàn)、兌現(xiàn)具體景觀 需求的重要場所。 創(chuàng)造出符合需求的組團院落特色，實現(xiàn)局部區(qū)域的良好居住環(huán)境，是整個項目成功運作的一個關鍵所 在。 2007房地產(chǎn)策劃大

32、全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.21 2 2、定位建議、定位建議 （1）院落通道特色與差異性建議 建筑單體單元門（酒店與大堂）與庭院（小院/大院），開辟特色院落通道，通道的差異可以各款籬笆、 盆栽、花壇等來體現(xiàn)，以增強業(yè)主“自家院子，我的家”的歸屬感與認同感。 （2）院落門特色差異性建議 可將院落門與通道、圍墻、周邊單體墻面等結合起來設計，通過院落門及圍墻等的色彩、材質、造型、 風格的差異來增強院落的親和力、可識別性，比如有些院落門可設置葦簾。 （3）庭院交流平臺介質

33、特色與差異建議 可將（?。┩ピ?套院的交流平臺介質與酒店式大堂、電梯前廳等結合起來設計，在盡量控制公攤面積 及功能不產(chǎn)生雷同的前提下，將庭院交流平臺介質分別設計成下沉式酒吧、大碗鄉(xiāng)村茶廳、音樂茶座等， 并通過硬質鋪地及相關設施的色彩、材質、圖案等差異來塑造各自特色。 （4）中心庭院及套院空間設計特色與差異性建議 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.22 通過景觀組合的差異和綠地形式差異來創(chuàng)造出不同組團庭院的“各具特色”。具體可表現(xiàn)在戶外家具 桌、椅、凳

34、的造型、材質、色彩的差異；架、廊的材質、色彩、附隨植物的差異；景觀小品的造型、選材 的差異；水體環(huán)境造型的差異；地被植物、樹種的選擇差異；等等。 （五）項目建筑單體層高配比定位（五）項目建筑單體層高配比定位 1 1、項目建筑單體層高配比參考因素、項目建筑單體層高配比參考因素 主要包括： 目標市場需求特征 地塊現(xiàn)狀特征 規(guī)劃建筑面積、容積率方面的要求 地塊周邊環(huán)境特征 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.23 建筑單體之間日照通風間距的需要 視覺審美感受

35、的差異 業(yè)主生活私密性的需要 地塊內(nèi)部景觀利益獲取差異及視線通達差異 層數(shù)增減、層高變化與成本造價的相關度差異 “現(xiàn)代四合院”核心開發(fā)概念的要求 2 2、項目建筑單體層高配比定位建議、項目建筑單體層高配比定位建議 地塊南面建筑單體設計為小高層（12層），因為南北間距（除卻建筑單體本身進深）不是很大，窄 處約只有30-40米，而北京位于東經(jīng)11625北緯3954處，緯度太高，全年日照時間為2600-2700小 時，日照時間最長日為15時1分，最短日只有9時20分，夏至正午陽光最大射入角為76，而冬至正午陽光 最大射入角只有27，如果南面建筑單體樓層太高，勢必影響北面樓宇的日照采光通風，同時影響北

36、面樓 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.24 宇及中庭的視覺感受封閉而且壓抑。 地塊北面建筑單體可設計為高層（24層），同時順應北界界域特點，采取東北西南向布局，一 可充分獲取東南向采光通風，二可遮擋西北風沙塵暴（北京平均風速21.5m/秒，風沙較大，有“無風三尺 土，有雨一街泥”之說），三可使地塊內(nèi)部分其它建筑單體減少西曬，四是為了提高整體地塊的容積率， 以致達到相應的規(guī)劃指標。 地塊東面建筑單體層高可由南向北遞增（12-24層），根據(jù)適當線性比例

37、逐漸遞增，以協(xié)調(diào)整個地 塊南低北高的天際線輪廓，迎合審美取向，同時創(chuàng)造出較為和諧的立體空間層次感，以區(qū)別于北京時下頗 遭非議的“梅花樁式和尖刀式”塔樓外觀形象。 西面地界既要配合“現(xiàn)代四合院”的開發(fā)理念，形成圍合庭院，又要合理兌現(xiàn)周邊環(huán)境資源（街景 資源、工體景觀資源等），故可考慮布置3-6層的裙樓。（也可作會所、商業(yè)配套之用） 圍合而成的南低北高建筑輪廓線有點類似地球自轉的橢圓形意象符號，及與具特色立體層次感的悉 2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！全國貨到付款qq：69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 page.25 尼歌劇院有異曲同工之處，體現(xiàn)了地塊項目建筑藝術美，同時符合小區(qū)“現(xiàn)代感”、“高品味”的開發(fā)理 念，并在某種意義上能豐富京城現(xiàn)代四合院的設計內(nèi)涵。 （六）項目規(guī)劃院落過渡設計建議（六）項目規(guī)劃院落過渡設計建議 1 1、組團過渡設計思路與手法、組團過渡