湖北咸豐新城項(xiàng)目營(yíng)銷策略思考報(bào)告

1、 思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性 界定界定 項(xiàng)目核心項(xiàng)目核心 問(wèn)題問(wèn)題 n項(xiàng)目應(yīng)選擇 怎么樣的開(kāi) 發(fā)模式？ 核心問(wèn)題分析核心問(wèn)題分析 開(kāi)發(fā)模式研判開(kāi)發(fā)模式研判 解讀城市解讀城市 項(xiàng)目本體項(xiàng)目本體 城市綜合體模式城市綜合體模式 操盤思考操盤思考 開(kāi)發(fā)時(shí)序與營(yíng)開(kāi)發(fā)時(shí)序與營(yíng) 銷節(jié)奏思考銷節(jié)奏思考 商業(yè)規(guī)劃思考商業(yè)規(guī)劃思考 n咸豐縣主城 區(qū)大型城市綜 合體項(xiàng)目 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) n樹(shù)立咸豐地產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng) 的標(biāo)竿，提升品牌價(jià)值； n項(xiàng)目在保障利潤(rùn)前提下順利銷 售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目招商銷售利潤(rùn)最大化 案例研究案例研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性 界定界定 項(xiàng)目核心項(xiàng)目核心 問(wèn)題問(wèn)題 核心問(wèn)題分析

2、核心問(wèn)題分析 開(kāi)發(fā)模式研判開(kāi)發(fā)模式研判 解讀城市解讀城市 項(xiàng)目本體項(xiàng)目本體 城市綜合體模式城市綜合體模式 操盤思考操盤思考 開(kāi)發(fā)時(shí)序與營(yíng)開(kāi)發(fā)時(shí)序與營(yíng) 銷節(jié)奏思考銷節(jié)奏思考 商業(yè)規(guī)劃思考商業(yè)規(guī)劃思考 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 案例研究案例研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 城市區(qū)位：湖北湖北 “西大門西大門” ，位于東部連通西部的重要通道上；，位于東部連通西部的重要通道上； 咸豐縣咸豐縣 黔江黔江 區(qū)位區(qū)位：位于湖北西南部，位于鄂、湘、 黔、渝四?。ㄊ校┻厖^(qū)結(jié)合部，距州府 所在地恩施98公里，距重慶市黔江區(qū)53 公里，是華中、華南連接西部和西部通 沿海的便捷大通道。 人口、面積：人口、面積：轄區(qū)面積為2

3、250平方公 里?！笆晃濉逼陂g城市規(guī)模擴(kuò)大近3倍， 2009年末總?cè)丝跒?6.7萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口 11.3萬(wàn)人。 解讀城市解讀城市 古有古有“荊南雄鎮(zhèn)荊南雄鎮(zhèn) ”，今有湖北，今有湖北 “西大門西大門”之稱，是華之稱，是華 中、華南連接西部和西部通沿海的便捷大通道。中、華南連接西部和西部通沿海的便捷大通道。 重慶市 陜西省 河南省 安 徽 省 湖南省 江 西 省 武漢市武漢市 襄樊市襄樊市 荊門 十堰 荊州 宜昌市宜昌市 神龍架林區(qū)神龍架林區(qū) 恩施 宜昌市宜昌市 恩施土家族苗族自治州恩施土家族苗族自治州 黔江黔江 重慶市 咸豐縣咸豐縣 河南省 武漢市武漢市 荊門 宜昌市宜昌市 神龍架林區(qū)神龍架林

4、區(qū) 宜昌市宜昌市 恩施土家族苗族自治州恩施土家族苗族自治州 黔江黔江 咸豐縣咸豐縣 三園一都三園一都 努力打造鄂渝邊區(qū)的綠色 產(chǎn)業(yè)示范園、休閑度假后花 園、土苗風(fēng)情大觀園和武陵 石材之都。 十二五”集中精力實(shí)施6大 工程（1+3工業(yè)園、兩帶五 景、三區(qū)四路、四院六校、 五場(chǎng)七網(wǎng)、六館兩?。?投資將達(dá)到300億元,力爭(zhēng)工 業(yè)總產(chǎn)值突破17億元。 城市發(fā)展定位：城市發(fā)展定位： 咸豐縣位于兩圈一帶的鄂西生態(tài)旅游圈，將咸豐縣位于兩圈一帶的鄂西生態(tài)旅游圈，將 建設(shè)為建設(shè)為“三園一都三園一都”的生態(tài)特色旅游城市的生態(tài)特色旅游城市 解讀城市解讀城市 鄂西生態(tài)旅游圈鄂西生態(tài)旅游圈 武漢城市圈武漢城市圈 長(zhǎng)

5、江經(jīng)濟(jì)帶長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶 圖：近幾年咸豐縣生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)情況 城市經(jīng)濟(jì)：城市經(jīng)濟(jì)：從從2008年開(kāi)始，咸豐縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)突破性年開(kāi)始，咸豐縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)突破性 增長(zhǎng)，在投資、消費(fèi)和收入上增長(zhǎng)迅速增長(zhǎng)，在投資、消費(fèi)和收入上增長(zhǎng)迅速 圖：近幾年咸豐縣固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)情況 圖：近幾年咸豐縣人均可支配收入及增長(zhǎng)情況圖：近幾年咸豐縣社會(huì)消費(fèi)及增長(zhǎng)情況 解讀城市解讀城市 城市旅游資源：城市旅游資源：游資源豐富，為湖北旅游強(qiáng)縣，近兩年來(lái)旅游旅游資源豐富，為湖北旅游強(qiáng)縣，近兩年來(lái)旅游旅 人數(shù)和收入大幅度增加，形成一心兩帶四區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)格局人數(shù)和收入大幅度增加，形成一心兩帶四區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)格局 咸豐縣以坪壩營(yíng)生態(tài)旅游區(qū)為龍頭

6、、以咸豐縣以坪壩營(yíng)生態(tài)旅游區(qū)為龍頭、以“一心兩帶四區(qū)一心兩帶四區(qū) ： 高樂(lè)山林海休閑中心 唐崖小三峽山水畫廊旅游帶 官壩民俗風(fēng)情走廊旅游帶 坪壩營(yíng)生態(tài)康體度假旅游區(qū) 唐崖土司城民俗文化旅游區(qū) 黃金洞洞公園地質(zhì)奇觀旅游區(qū) 汪大海二仙巖科考覽勝旅游區(qū)”為骨架 圖：近幾年咸豐縣旅游人數(shù)和旅游收入 2009年咸豐縣旅游人數(shù)和旅游收入實(shí)現(xiàn)突破性進(jìn)展，相比2008年增長(zhǎng)了五倍； 近幾年咸豐縣旅游收入對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)程度逐步增加； 2009年被推為“湖北旅游強(qiáng)縣”。 圖：近幾年咸豐縣旅游收入對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)程 圖：咸豐縣唐崖土司皇城 解讀城市解讀城市 8 人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 小于4% 4-5% 5-8% 大

7、于8% 萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。 800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期 2010年咸豐縣地區(qū) GDP總量為34.82億 元 ，同比增長(zhǎng)16%； 人均GDP為9405元， 折合1380美元。 根據(jù)相關(guān)理論和國(guó) 際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷， 咸豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn) 入房地產(chǎn)快速發(fā)展階 段。 咸豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該步入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng) 生存與改善性需求并存 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 9 咸豐縣房地

8、產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，投資處于基本正 常的水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)比例偏低 根據(jù)國(guó)家發(fā)改委房地產(chǎn)投資及 固定資產(chǎn)投資指標(biāo)系統(tǒng)模型， 咸豐縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅 及占GDP的比例均處于基本正 常的水平，但未進(jìn)入正常運(yùn)行 的范疇，投資水平落后于經(jīng)濟(jì) 發(fā)展水平。 注：數(shù)據(jù)來(lái)源于2005-2010年咸豐縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 10 咸豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程： 咸豐縣房地產(chǎn)仍處于初步發(fā)展期，尚未進(jìn)入快速發(fā)展期 背景：1998年住房貨幣化改 革啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工建 設(shè) 背景：明珠小區(qū)、禧豐家園、 新力花園、高樂(lè)華庭、楚蜀 名樓等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相繼啟動(dòng)， 規(guī)?；^(qū)初現(xiàn)，建筑類型

9、 多樣化。 1998-2002年 空白期 萌芽期 快速發(fā)展期 2003-2007年 特征：以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為 主。 背景：商品房小區(qū)零星出現(xiàn)； 同時(shí)，很多企事企業(yè)單位利 用劃撥地集資建房。 特征：商品房市場(chǎng)開(kāi)始建成， 但單位集資建房現(xiàn)象較多， 分流商品房市場(chǎng)需求。 初步發(fā)展期 2008至今 特征：商品房小區(qū)逐漸增加， 需求大于供應(yīng)。 ？ 特征：市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng) 且市場(chǎng)消化情況良好，形成 多元化的的開(kāi)發(fā)格局。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 分布格局：主要分布于縣城中心區(qū)高樂(lè)山鎮(zhèn)，主要沿城市交道干 道分布，表明仍處于商業(yè)價(jià)值決定居住價(jià)值的時(shí)期 明珠小區(qū)明珠小區(qū) 禧豐家園禧豐家園 家家鍵小區(qū)家家鍵

10、小區(qū) 新力花園新力花園 皇城廣場(chǎng)皇城廣場(chǎng) 楚蜀大廈楚蜀大廈 高樂(lè)華庭高樂(lè)華庭 坤冠樓坤冠樓 水井溝宿舍水井溝宿舍 待售項(xiàng)目待售項(xiàng)目 售罄項(xiàng)目售罄項(xiàng)目 圖：近三年咸豐縣樓盤分布圖 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 主要分布于縣城中心主要分布于縣城中心 區(qū)高樂(lè)山鎮(zhèn)，主要沿區(qū)高樂(lè)山鎮(zhèn)，主要沿 解放路和楚蜀大道分解放路和楚蜀大道分 布。布。 樓盤特征：樓盤數(shù)量少，規(guī)模較小，物業(yè)類型單一，以多層為主，目前樓 盤已售罄，處于市場(chǎng)空檔期，待售項(xiàng)目規(guī)模較小，價(jià)格為2500元/。 表：近三年咸豐縣樓盤一覽表 注：紅色標(biāo)注為待售項(xiàng)目 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)特征：商品房供需基本平衡，但目前市場(chǎng)

11、空檔期持續(xù)3個(gè) 月，表明供需處于低水平的平衡，目前供應(yīng)短缺，需求尚未 被激發(fā)出來(lái)；商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)低于三線城市價(jià)格。 近三年來(lái)咸豐縣房屋年均供應(yīng)量約為15 ， 其中商品房年均供應(yīng)量約為10萬(wàn) ，根據(jù)近 三年的項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，商品房年均銷售 量為8-10萬(wàn) ，商品房供需基本平衡。 從2010年商品住宅價(jià)格水平來(lái)看，在四線城 市范圍內(nèi)，咸豐縣商品住宅價(jià)格水平處于中 等水平，與三線城市黔江、恩施市相比，商 品住宅價(jià)格遠(yuǎn)低于三線城市價(jià)格水平。 圖：2010年咸豐縣及周邊地區(qū)商品住宅價(jià)格水平圖：歷年咸豐縣房屋新開(kāi)施工面積 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 14 客群特征：本地剛性需求和改善型需求客戶構(gòu)成房

12、地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)主力 客戶以本地客戶為主，包括分戶獨(dú)立出來(lái)的剛性需求和提升居住質(zhì)量 的改善性需求；咸豐縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及返鄉(xiāng)置業(yè)等地緣關(guān)系人群是本區(qū) 域房地產(chǎn)消費(fèi)力的重要補(bǔ)充，且比重有不斷擴(kuò)大趨勢(shì)；此外，還有少 量外地人如武漢、重慶及江浙投資人群。 購(gòu)房 需求 剛性需求 改善型需求 區(qū)域聚集型 縣城本地 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外來(lái) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 返鄉(xiāng)置業(yè) 咸豐縣自古到今都占據(jù)重要地位；咸豐縣自古到今都占據(jù)重要地位； 結(jié)論 隨著鄂西圈建設(shè)速度加快，旅游業(yè)成為咸豐縣的重要產(chǎn)業(yè)之一隨著鄂西圈建設(shè)速度加快，旅游業(yè)成為咸豐縣的重要產(chǎn)業(yè)之一; 近兩年來(lái)咸豐縣經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)突破性增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展近兩年來(lái)咸

13、豐縣經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)突破性增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展; 供需處于低水平的平衡，出現(xiàn)供應(yīng)空檔期，需求未被激發(fā)出來(lái)供需處于低水平的平衡，出現(xiàn)供應(yīng)空檔期，需求未被激發(fā)出來(lái); 樓盤沿城市交通干道分布，處于商業(yè)價(jià)值決定居住價(jià)值時(shí)期樓盤沿城市交通干道分布，處于商業(yè)價(jià)值決定居住價(jià)值時(shí)期; 項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于咸豐縣新城區(qū)，距離老城區(qū)約2 公里，距離開(kāi)發(fā)區(qū)約5公里。 項(xiàng)目本體項(xiàng)目本體 咸豐新城總建筑面積為25萬(wàn) ，在咸豐這樣一座城市可謂是個(gè) 超級(jí)大盤，它的建成也必將成為咸豐具有代表性的城市建筑。 注：咸豐縣暫無(wú)建筑面積超過(guò)10萬(wàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目規(guī)模：為咸豐縣超級(jí)大盤，將成為咸豐縣具有 代表性的城市建筑。 項(xiàng)目印象項(xiàng)

14、目印象 市政公建 純商業(yè)體 住宅 酒店 本案是一個(gè)集商業(yè)、酒店、 住宅、市政公建為一體的大型城 市綜合體項(xiàng)目，總建筑面積約20 萬(wàn)方，在咸豐可謂是超級(jí)大盤。 項(xiàng)目本體項(xiàng)目本體 城中城 對(duì)項(xiàng)目的初步判斷：對(duì)項(xiàng)目的初步判斷： 超級(jí)大盤 現(xiàn)代城 1、她是咸豐的一個(gè)超級(jí)大盤，她的建成必將成為 咸豐的一個(gè)標(biāo)志性建筑群。 2、她是一個(gè)城中城，在這個(gè)城中可以滿足人們 的自給自足。 3、她表達(dá)了一個(gè)城市向現(xiàn)代化發(fā)展的一個(gè)方向， 以現(xiàn)代的城市建筑來(lái)營(yíng)造時(shí)尚的生活方式。 項(xiàng)目印象項(xiàng)目印象 咸豐縣大型城市綜合體項(xiàng)目 項(xiàng)目屬性界定：項(xiàng)目屬性界定： 項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性 界定界定 項(xiàng)目核心項(xiàng)目核心 問(wèn)題問(wèn)題 n項(xiàng)目應(yīng)選擇

15、怎么樣的開(kāi) 發(fā)模式？ 本體分析本體分析 開(kāi)發(fā)模式研判開(kāi)發(fā)模式研判 解讀城市解讀城市 城市綜合體模式城市綜合體模式 操盤思考操盤思考 開(kāi)發(fā)時(shí)序與營(yíng)開(kāi)發(fā)時(shí)序與營(yíng) 銷節(jié)奏思考銷節(jié)奏思考 商業(yè)規(guī)劃思考商業(yè)規(guī)劃思考 n咸豐縣主城 區(qū)大型城市綜 合體項(xiàng)目 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo) 案例研究案例研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目本體項(xiàng)目本體 城市綜合體城市綜合體 城市綜合體，指城市綜合體，指“在一個(gè)地塊上具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑在一個(gè)地塊上具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑”，包括寫，包括寫 字樓、酒店、公寓、商業(yè)、娛樂(lè)配套等建筑的有機(jī)整合，也成為字樓、酒店、公寓、商業(yè)、娛樂(lè)配套等建筑的有機(jī)整合，也成為“城中城

16、城中城”。 城市綜合體模式城市綜合體模式 居住居住 購(gòu)物購(gòu)物 娛樂(lè)娛樂(lè) 辦公辦公 集城市多種集城市多種 功能于一體功能于一體 一是節(jié)約利用土地，提高土地的利用效率； 二是在可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)； 三是可以聚集規(guī)模的效應(yīng)(經(jīng)濟(jì)的和社會(huì)的)； 四是樹(shù)立城市形象與標(biāo)志性的建筑； 五是通過(guò)新穎的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)城市的現(xiàn)代化與國(guó)際化。 建筑綜合體特點(diǎn)：建筑綜合體特點(diǎn)： 城市綜合體模式城市綜合體模式 本項(xiàng)目以商業(yè)為核心功能，打造城市綜合體本項(xiàng)目以商業(yè)為核心功能，打造城市綜合體 城市綜合體在武漢的三種發(fā)展模式城市綜合體在武漢的三種發(fā)展模式 城市綜合體模式城市綜合體模式 以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析以商業(yè)為核心的城

17、市綜合體案例分析 以商業(yè)為主導(dǎo)推向市場(chǎng)以商業(yè)為主導(dǎo)推向市場(chǎng) 特點(diǎn)特點(diǎn) 案例研究案例研究 特點(diǎn)特點(diǎn) 以住宅為主導(dǎo)推向市場(chǎng)以住宅為主導(dǎo)推向市場(chǎng) 以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析 開(kāi)發(fā)商：武漢利嘉置業(yè)有限公司 總占地面積：約417400平方米 總建筑面積：約120萬(wàn)方 商業(yè)面積：約40萬(wàn)方 住宅面積：約80萬(wàn)方 案例研究案例研究 以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析 光谷世界城讓武昌商業(yè)中心一路東移 漢口的商業(yè)中心地位曾經(jīng)一直稱霸 武漢，但隨著城市的發(fā)展，武昌和 漢陽(yáng)也逐步形成了城市副中心型商 業(yè)。而武昌的商業(yè)中心一直以街道 口至中南路一帶

18、為中心。而世界 城光谷步行街的出現(xiàn)讓武昌的商業(yè) 格局徹底打破。世界城步行街一期 二期已開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在的世界城步行街 已經(jīng)成為武昌片區(qū)人氣最旺的商業(yè) 中心。 案例研究案例研究 以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析 光谷世界城操作要點(diǎn) 總體策略： 1、先開(kāi)發(fā)商業(yè)，以一 期商業(yè)來(lái)提升后期各 物業(yè)類型的價(jià)值。 2、一期商業(yè)80%自己 持有，用于主力店的 招商，20%商業(yè)進(jìn)行 分割為100平米以內(nèi)小 型商鋪進(jìn)行低價(jià)出售， 用以緩解資金壓力。 一期主力商家：一期主力商家： 大洋百貨 家樂(lè)福 環(huán)藝影院 工貿(mào)家電 案例研究案例研究 光谷世界城操作步驟： 以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析

19、以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析 第一步： 項(xiàng)目規(guī)劃定稿后開(kāi)始對(duì)大型主力店進(jìn)行招商，分別于大洋百貨、家 樂(lè)福簽訂了意向進(jìn)駐協(xié)議。 第二步： 對(duì)小型主力店進(jìn)行招商，如麥當(dāng)勞、必勝客、運(yùn)動(dòng)品牌等。 第三步： 酒店公寓開(kāi)盤銷售，全部為30-70平米的小戶型，利用小戶型銷售 制造市場(chǎng)熱度。 第四步： 對(duì)小商鋪進(jìn)行認(rèn)籌，并以15000元/平米的低價(jià)進(jìn)行開(kāi)盤銷售，銷售 同時(shí)招商工作繼續(xù)進(jìn)行。 第五步： 步行街一期高調(diào)開(kāi)街，吸引人氣。 第六步： 世界城一期住宅“加州陽(yáng)光”高價(jià)入市。住宅開(kāi)盤均價(jià)為6200元/ 平米，而同期同地段樓盤銷售價(jià)格為5000元/平米左右。 案例研究案例研究 以商業(yè)為核心的城市綜合體案

20、例分析以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析 光谷世界城操盤特點(diǎn)歸納：光谷世界城操盤特點(diǎn)歸納： 案例研究案例研究 本案可借鑒的本案可借鑒的 1、前期在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、招商、推廣等方面占用大量資 金，如果資金實(shí)力不強(qiáng)將很難操作。 2、前期主要精力和資金都用在商業(yè)打造上，因此實(shí) 現(xiàn)盈利的周期相對(duì)較長(zhǎng)。 4、前期商業(yè)的成功運(yùn)作，給后期住宅和商業(yè)產(chǎn)生溢 價(jià)奠定了基礎(chǔ)。 3、通過(guò)招商、商業(yè)推廣等一些列措施，在武昌打造 了一個(gè)新的商業(yè)中心。 以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析 項(xiàng)目占地61萬(wàn)平方米，總建筑面積約 150萬(wàn)平方米。地塊毗鄰長(zhǎng)江，由長(zhǎng)江二橋 的引橋分隔為各處東西的A、B兩片，

21、規(guī)劃 凈用地面積719畝。其中 A地塊地塊以辦公、餐飲、娛樂(lè)、零售為主， 包括一幢250米高的標(biāo)志性建筑； B地塊地塊以住宅為主，輔以小區(qū)商業(yè)配套 設(shè)施。 案例研究案例研究 以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析 案例研究案例研究 武漢天地跟上海新天地是相仿的 ，以一個(gè)商業(yè)區(qū)為中心商業(yè)區(qū)為中心，對(duì)住宅進(jìn)行 高端定位。 其一期御江苑以高出武漢同期價(jià) 格水平高調(diào)入市，其產(chǎn)品均為100平米 -140平米的精裝大戶，正對(duì)的人群為 武漢高端客戶群。 支撐點(diǎn)： 1、絕佳的地段 2、成熟的商業(yè)環(huán)境（沿江商業(yè)） 3、江景資源 以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析以商業(yè)為核心的城市綜合體案

22、例分析 一期二期三期 上下兩層街道上下兩層街道 酒 店 所有商業(yè)為瑞安持有，不對(duì)外銷售。商業(yè)部分 全部進(jìn)行對(duì)外招商。 案例研究案例研究 一期： 建筑面積16257， 2007年9月試營(yíng)業(yè) 二期： 建筑面積10985 2008年7月完工 三期： 建筑面積20215 2009年6月完工 以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析 商業(yè)街經(jīng)營(yíng)種類：商業(yè)街經(jīng)營(yíng)種類： 1、餐飲 主要以巴適等特色餐飲為主 2、零售 主要以家紡、家居、飾品為主 3、休閑娛樂(lè) 以V12酒吧等類型為主 商業(yè)街定位：商業(yè)街定位： 以餐飲娛樂(lè)為主，與沿江商業(yè)向呼應(yīng) 案例研究案例研究 以商業(yè)為核心的城市綜合體案

23、例分析以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析 案例研究案例研究 武漢天地操作思路 基本策略： 1、住宅前期形象宣傳與商業(yè)招商同期進(jìn)行； 2、以住宅的高端客戶群來(lái)作為其商業(yè)的支撐，以商業(yè)來(lái)提升住宅的配套價(jià)值 操盤思路： 第一步：將御江苑一期住宅以高端產(chǎn)品形象高調(diào)推向市場(chǎng) 第二步：在住宅推廣的同時(shí)對(duì)商業(yè)一期進(jìn)行招商 第三步：商業(yè)街一期先期開(kāi)始試營(yíng)業(yè) 第四步：御江苑一期在試營(yíng)業(yè)后一個(gè)月正是開(kāi)盤銷售 武漢天地操盤特點(diǎn)歸納：武漢天地操盤特點(diǎn)歸納： 本案可借鑒的本案可借鑒的 以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析 案例研究案例研究 1、前期在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、招商、推廣等方面占用大量資 金，如

24、果資金實(shí)力不強(qiáng)將很難操作。 2、前期的推廣主要以住宅的高端形象為主，利用其 地段優(yōu)勢(shì)、高端客戶群優(yōu)勢(shì)進(jìn)行商業(yè)招商。 4、利用其商業(yè)配套資源來(lái)作為其高端住宅的有力支 持。 3、通過(guò)打造高端的住宅產(chǎn)品形象來(lái)為其商業(yè)招商服 務(wù)。 與世界城相似與世界城相似 項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性 界定界定 項(xiàng)目核心項(xiàng)目核心 問(wèn)題問(wèn)題 n項(xiàng)目應(yīng)選擇 怎么樣的開(kāi) 發(fā)模式？ 本體分析本體分析 開(kāi)發(fā)模式研判開(kāi)發(fā)模式研判 解讀城市解讀城市 項(xiàng)目印象項(xiàng)目印象 城市綜合體模式城市綜合體模式 操盤思考操盤思考 開(kāi)發(fā)時(shí)序與營(yíng)開(kāi)發(fā)時(shí)序與營(yíng) 銷節(jié)奏思考銷節(jié)奏思考 商業(yè)規(guī)劃思考商業(yè)規(guī)劃思考 n咸豐縣主城 區(qū)大型城市綜 合體項(xiàng)目 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)

25、案例研究案例研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把控是成功開(kāi)發(fā)、實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把控是成功開(kāi)發(fā)、實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵 產(chǎn)品多元化，理性創(chuàng)新，用展示營(yíng)造社區(qū)氛圍產(chǎn)品多元化，理性創(chuàng)新，用展示營(yíng)造社區(qū)氛圍 采用較高的立意或原型，拔高形象，營(yíng)造生活理念采用較高的立意或原型，拔高形象，營(yíng)造生活理念 低價(jià)啟動(dòng)，小步快跑，價(jià)格逐漸提升，以快速回現(xiàn)低價(jià)啟動(dòng)，小步快跑，價(jià)格逐漸提升，以快速回現(xiàn) 立達(dá)晟的基本目標(biāo)：立達(dá)晟的基本目標(biāo)： 立意立意 創(chuàng)新創(chuàng)新 盈利盈利 回現(xiàn)回現(xiàn) 項(xiàng)目操盤思考項(xiàng)目操盤思考 本項(xiàng)目終極目標(biāo)： 名 創(chuàng)立咸豐標(biāo)志性現(xiàn)代都市建筑群 全方位提升開(kāi)發(fā)商作為城市建設(shè)者的標(biāo)桿作用 利 項(xiàng)目在

26、保障利潤(rùn)前提下順利銷售 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目招商銷售利潤(rùn)最大化 項(xiàng)目操盤思考項(xiàng)目操盤思考 開(kāi)發(fā)節(jié)奏與營(yíng)銷節(jié)奏的思考 2.43萬(wàn)平米萬(wàn)平米 11層和層和18層住宅層住宅 1.5萬(wàn)平米萬(wàn)平米 18層酒店和層酒店和3層商業(yè)層商業(yè) 3400平米平米 3層商業(yè)層商業(yè) 2.89萬(wàn)平米萬(wàn)平米 11、18層住宅層住宅 1600平米商業(yè)平米商業(yè) 8.34萬(wàn)平米萬(wàn)平米 4棟棟18層住宅層住宅 3棟棟32層住宅層住宅 3000平米商業(yè)平米商業(yè) 6.7萬(wàn)平米萬(wàn)平米 11層和層和18層住宅層住宅 5500平米商業(yè)平米商業(yè) 1.3萬(wàn)平米萬(wàn)平米 三層純商業(yè)三層純商業(yè) 總體規(guī)劃格局 開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考 商業(yè)與住

27、宅的基本調(diào)性商業(yè)與住宅的基本調(diào)性 開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考 以商業(yè)提升住宅溢價(jià)以商業(yè)提升住宅溢價(jià) 以住宅反補(bǔ)商業(yè)經(jīng)營(yíng)以住宅反補(bǔ)商業(yè)經(jīng)營(yíng) 招商與銷售關(guān)系思考招商與銷售關(guān)系思考 成功的招商直接關(guān)系項(xiàng)目整體收益實(shí)現(xiàn) 成功的招商能有力地保障與促進(jìn)商業(yè)的銷售 成功的招商能有力的推動(dòng)住宅的銷售 招商是必要的，也是實(shí)現(xiàn)收益最大化所必需的。 把握的原則：把握的原則： 招商先行，招商先行， 樣板企業(yè)或主力店簽定意向入駐協(xié)議后，開(kāi)始進(jìn)行商業(yè)推售樣板企業(yè)或主力店簽定意向入駐協(xié)議后，開(kāi)始進(jìn)行商業(yè)推售 開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考 開(kāi)發(fā)節(jié)奏與推售節(jié)奏建議開(kāi)發(fā)節(jié)奏與推售節(jié)奏建議 結(jié)合項(xiàng)

28、目商業(yè)、住宅的規(guī)劃現(xiàn)狀，我司建議：結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)、住宅的規(guī)劃現(xiàn)狀，我司建議： 住宅住宅 ： 高調(diào)入市，吸引關(guān)注；高調(diào)入市，吸引關(guān)注； 商業(yè)商業(yè) ： 招商先行，樹(shù)立標(biāo)桿招商先行，樹(shù)立標(biāo)桿 ； 以點(diǎn)連線以點(diǎn)連線 全面突破全面突破 第一步：先利用住宅高開(kāi)策略，樹(shù)立高端市場(chǎng)形象，吸引關(guān)注，此為“點(diǎn)”。 第二步：以近20萬(wàn)方的住宅作為消費(fèi)基礎(chǔ)進(jìn)行招商，此為“連線”。 第三步：商業(yè)一舉奠定高端項(xiàng)目形象后，可拉升帶動(dòng)住宅產(chǎn)品，并形成后期溢價(jià)。 開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考 開(kāi)發(fā)節(jié)奏與推售節(jié)奏建議開(kāi)發(fā)節(jié)奏與推售節(jié)奏建議 開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考 一期一期 8萬(wàn)平米萬(wàn)平米 二期

29、二期 7.16萬(wàn)平米萬(wàn)平米 三期三期 8.34萬(wàn)平米萬(wàn)平米 分期建議一分期建議一 基本想法： 1、通過(guò)一期住宅的推廣銷售將本案 大盤形象導(dǎo)入市場(chǎng)，吸引關(guān)注。 2、住宅先期入市可以快速回籠資金， 為商業(yè)的開(kāi)發(fā)和招商做鋪墊。 3、在一期銷售過(guò)程中即開(kāi)始著手商 業(yè)主力店的招商，兩條線齊頭并進(jìn)。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏與推售節(jié)奏建議開(kāi)發(fā)節(jié)奏與推售節(jié)奏建議 開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考 分期建議一分期建議一 一組團(tuán)一組團(tuán) 二組團(tuán)二組團(tuán) 一期操作方法： 一組團(tuán)先期入市，在一組團(tuán)進(jìn)行推 廣的同時(shí)，商業(yè)部分開(kāi)始招商。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏與推售節(jié)奏建議開(kāi)發(fā)節(jié)奏與推售節(jié)奏建議 開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷節(jié)奏思考 一期一期 二期二期 三期三期 分期建議二分期建議二 基本想法： 在基于建議一的基礎(chǔ)上將部分18層的高