房屋租賃合同常見法律問題

1、無錫市公用房產管理處 房屋租賃合同專題法律知識培訓 2015年5月21日 房屋租賃合同常見法律問題 賀煌律師 版權所有 問題一 主要法律法規(guī) 合同法 第十三章 全國人大 1999.10.1 最高法關于審理城鎮(zhèn)房屋最高法關于審理城鎮(zhèn)房屋 最高法最高法 2009.9.1 2009.9.1 租賃合同糾紛司法解釋租賃合同糾紛司法解釋 （今日重點）（今日重點） 城市房屋租賃管理辦法 建設部 1995.5.1 已廢止 商品房租賃管理辦法 替代 住建部 2011.2.1 不適用 江蘇省公共租賃住房管理辦法 省政府 2011.6.25 市房管錫房產（2010）180、181號文 市房管 2010.12.2 關

2、于加強無錫市直管公有住房的意見 180號 關于加強無錫市直管非住宅公有住房的意見 181號 2008年 無錫市市區(qū)公有住房管理暫行規(guī)定 2013年草擬管理辦法 問題二 法律適用 最高法租賃合同糾紛司法解釋： 依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房， 具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系， 不適用最高法司法解釋。 適用 江蘇省公共租賃住房管理辦法 2011年9月29日 省政府73號令 江蘇省廉租住房保障辦法 2008年11月25日 省政府 50號令 問題三 違法建筑的租賃合同效力 無或不符合規(guī)劃許可、臨時建筑超期 一審辯論終結前無審批手續(xù)，則無效。 問題四 備

3、案登記非效力性強制規(guī)定 書面約定作為生效條件的除外 問題五 合同無效是否需要支付租金 按租金標準支付使用費。 問題六 一房數租的后果？ 順序：1.實際占有 2.備案登記 3.合同成立 過錯賠償責任 問題七 出租人的法定解除權 綜合合同法關于房屋租賃合同的相關規(guī)定，出租人 享有法定解除權的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不 能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結 構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原 狀的;(3)承租人未經出租人同意轉租的;(4)承租人無正當理 由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租 人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按

4、照約定的方法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使 租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時解除 合同。 問題八 承租人的法定解除權？ 綜合合同法的相關規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如 下：(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按 約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋 的;(3)因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀 損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租 人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的， 即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍 有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃 房屋

5、導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承 租人不能使用的;(8)不符合建筑法、消防法等法律 關于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能使用的;(9) 一房數租之有效合同不能實際履行的。 問題九 合同無效時裝修物損失處理 (1)屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。 對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆 除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他 損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚 存在的價值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯的，由承租人自行承擔 裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的 其他損失。(3)屬雙方共

6、同過錯的，應由雙方當事人按過錯責任 分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。 問題十 租賃期滿裝修物如何處理？ 合同約定優(yōu)先 無約定，可拆除的自行拆除 解除合同后，對不可拆除的裝修，按照過錯原則、公平原則，對殘值處理。 租賃期滿，要求出租人補償附合裝修的不予支持。 問題十一 擴建成本承擔 合法的，出租人承擔 不合法的，按過錯承擔 問題十二 轉租合同效力 如不同意轉租，在知道或者應當知道之日起，六個月內應當提異議。 否則，再以不同意為由要求認定無效，得不到支持。 問題十三 買賣不破租賃的例外 1.出租前已設立抵押權，抵押人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動 2.出租前已查封 問題十四 優(yōu)先購買權損害賠償權 不享有主張買賣合同無效權 不適用贈與、互易、因公征用 不得對抗共有人、近親屬、通知后15日未主張、善意購買人 合理期限，提前三個月；拍賣前5日