長沙市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告_1

1、長沙市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告長沙市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告一、長沙市內(nèi)五區(qū)近一年來市場走勢調(diào)查與分析（一）近一年來成交價(jià)格走勢調(diào)查與分析表1：長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交價(jià)格匯總表（單位：元/平米）根據(jù)以上圖、表可看出：1）目前市內(nèi)五區(qū)成交價(jià)格高低依次為天心區(qū)、芙蓉區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)，價(jià)格最高的區(qū)與最低區(qū)相差1374元/平米，價(jià)差比達(dá)到了25%；2）近一年來開福區(qū)、芙蓉區(qū)基本保持一個(gè)高價(jià)運(yùn)行的狀態(tài)，岳麓區(qū)相比其他四區(qū)始終處于低價(jià)運(yùn)行的態(tài)勢，而天心區(qū)與雨花區(qū)則表現(xiàn)出價(jià)格的大幅提升；3）同比2011年4月，市內(nèi)五區(qū)中開福區(qū)基本保持一致，天心區(qū)漲幅最大達(dá)到了%，雨花區(qū)其次，漲幅為%，岳麓區(qū)和芙蓉區(qū)

2、略有上漲，漲幅在8%以內(nèi)。4）從價(jià)格變動(dòng)情況來看，近一年來開福區(qū)和天心區(qū)價(jià)格波動(dòng)最大，岳麓區(qū)波動(dòng)最小。（二）近一年來成交量走勢調(diào)查與分析表2：長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交量匯總表（單位：萬平米） 從以上圖、表可看出：1）近一年來各區(qū)銷售量排名從高到低依次為雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)、芙蓉區(qū)，其中雨花區(qū)比芙蓉區(qū)成交量上高出萬平米，相差達(dá)倍；2）近一年來市內(nèi)五區(qū)成交量集體下滑，且同比2011年4月，目前除開福區(qū)外其余四區(qū)銷量減少均在50%以上，天心區(qū)和雨花區(qū)的銷量幾乎減少60%二、各區(qū)重點(diǎn)樓盤調(diào)查分析（一）開福區(qū)1、成交價(jià)格分析圖3：典型樓盤各時(shí)期成交價(jià)格柱形圖通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：1）自從20

3、11年下半年開始，各重點(diǎn)樓盤的房地產(chǎn)項(xiàng)目在政策的調(diào)控下，開始調(diào)整，大多 數(shù)樓盤緩慢上漲，只有部分樓盤價(jià)格略微下降，且下調(diào)幅度不大。 2）各重點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)格6000-15000元/不等，萬達(dá)公館等精裝項(xiàng)目外，大多維持在6500-7500元/價(jià)格區(qū)間。2、戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：1）以上典型項(xiàng)目以中等面積戶型為主，90-120平方的戶型占34% ，120-160平方以上的戶型僅占19%，140平方的戶型占13%，60-90平方的戶型占24%， 60平方以下的戶型占11%。2）該區(qū)域不僅僅配套非常完善，且擁有一線優(yōu)美的江景資源，部分項(xiàng)目結(jié)合且積極利用特有的優(yōu)勢，推出一些特色產(chǎn)品，如萬達(dá)公館、

4、華遠(yuǎn)華中心則推出超過200平米的精裝豪宅。3、客戶來源分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 目前在開福區(qū)置業(yè)的客戶多為長沙市本地客戶，項(xiàng)目周邊開福區(qū)的客戶，占41%，而長沙市其他區(qū)域的客戶占25%，省內(nèi)地級市客戶占20%，外省客戶占14%。 4、去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：1）普通住宅產(chǎn)品受國家宏觀政策影響較大，去化率較低。2）高端住宅產(chǎn)品去化率較高的，如萬達(dá)公館戶型都為260以上的臨江豪宅，客戶群里主要為市場高端客戶，企業(yè)老板、外來投資客戶和各行業(yè)成功人士，因此宏觀調(diào)控的貸款政策與其他因素對其客戶群影響不大，因而去化率在90%。（二）雨花區(qū)1、成交價(jià)格分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）重點(diǎn)調(diào)查樓

5、盤價(jià)格在6500元/-15000元/之內(nèi)，除開部分精裝公寓或?qū)懽謽钱a(chǎn)品外，普遍集中在6500元/-7500元/之間。 2）受宏觀調(diào)控及銀行政策的影響，重點(diǎn)調(diào)查樓盤價(jià)格漲幅速度快速放緩，部分樓盤相對去年升值大幅下降，如萬科金域華府下降近1000元/，部分新開盤樓盤也大幅調(diào)低開盤預(yù)期。3）通過調(diào)查重點(diǎn)樓盤發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤價(jià)格均處于下降的態(tài)勢，下降幅度400-1000元/不等。萬科由于受政策影響，全國范圍降價(jià)，萬科金域華府降價(jià)幅度達(dá)1000元/2、戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：1）重點(diǎn)調(diào)查各項(xiàng)目以小戶型為主，50-90平的戶型占39% ，90-120平方的戶型占27%，50平以下的戶型占13%

6、，120以上的戶型占21%。2）該區(qū)域具備完善的交通配套、生活配套等，因此該區(qū)域的產(chǎn)品以滿足居住為主要目的普通住宅產(chǎn)品。3）隨著宏觀調(diào)控的逐步落地，現(xiàn)階段市場需求產(chǎn)品主要以90平米左右中小戶型剛需產(chǎn)品為主。3、客戶來源分析 通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）雨花區(qū)購房客戶比列比較平均，項(xiàng)目周邊購房客戶比列為29%；2）事業(yè)型單位、公司白領(lǐng)比列占20%，政府官員為14%，省內(nèi)地級市客戶為19%；3）而由于德思勤和華晨世紀(jì)廣場是投資型酒店式公寓，吸引不少外省投資客戶，占18%，由于武廣高鐵的開通，吸引部分在廣州、深圳等地就業(yè)或湖南籍經(jīng)商的客戶回鄉(xiāng)投資。4、去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：1）進(jìn)入201

7、2年后，雨花區(qū)各項(xiàng)目相對其他區(qū)域去化率較高，且去化周期短，主要為雨花區(qū)在萬科等品牌房企的帶動(dòng)下，降價(jià)幅度明顯，價(jià)格趨向理性。2）通過重點(diǎn)樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)的去化量來看，2012年相對于2011年上半年去化速度明顯減緩，部分樓盤，如恒大城、萬科金域華府由于價(jià)格優(yōu)惠幅度較大近期開盤銷售較好。3）相對2011年，2012年各項(xiàng)目為了應(yīng)對相對低迷的房地產(chǎn)市場，優(yōu)惠力度較大。恒大城、萬科金域華府優(yōu)惠額度相比2011年優(yōu)惠降價(jià)1000元/。4）本區(qū)域推出高端酒店式公寓則因?yàn)槭蹆r(jià)高，相對住宅產(chǎn)品來看，去化率較低。（三）天心區(qū)1、成交價(jià)格分析 通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）重點(diǎn)調(diào)查樓盤價(jià)格在5700元/-13000

8、元/之內(nèi)，整體來看，跨度較大，但普遍集中在6500元/-7500元/之間。2）受宏觀調(diào)控及銀行政策的影響，重點(diǎn)調(diào)查樓盤價(jià)格漲幅速度快速放緩，部分樓盤相對去年略微下降。3）通過調(diào)查重點(diǎn)樓盤發(fā)現(xiàn)，價(jià)格雖略有上漲，但從各樓盤整體成交來看，整體出現(xiàn)下滑態(tài)勢。2、戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：1）重點(diǎn)調(diào)查各項(xiàng)目以小戶型為主，90平以下戶型占54% ，90-120平方的戶型占23%，120-160平方的戶型占20%，160平方以上的戶型僅占3%。2）因?yàn)榭春迷搮^(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，部分?xiàng)目推出滿足投資、辦公、商務(wù)功能的純小戶型產(chǎn)品，以滿足區(qū)域發(fā)展的需要。 3、客戶來源分析 通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：1）目前

9、在天心區(qū)置業(yè)的客戶多為項(xiàng)目周邊的客戶，占38%；2）由于省政府的南遷，導(dǎo)致國企事業(yè)單位和政府官員在天心區(qū)購房，也形成了一個(gè)主要的消費(fèi)群體，所占比例達(dá)17%和18%；3）省內(nèi)其他地級市縣的客戶所占比例達(dá)到16%，省內(nèi)客戶主要長沙周邊幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地級市，如婁底、邵陽等；4）由于受到限購政策的影響，外省投資客戶大幅減少，只占客戶群的11%。4、去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：1)進(jìn)入2012年后，去化速度明顯放緩，主要為國家宏觀和銀行政策的影響，加之1-3月為行業(yè)銷售淡季。2)通過重點(diǎn)樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)的去化量來看，相對2011年去化速度減緩，部分樓盤，如星城榮域、綠地公館推出新產(chǎn)品，開盤情況較好。

10、3）相對2011年，2012年各項(xiàng)目為了應(yīng)對相對低迷的房地產(chǎn)市場，優(yōu)惠力度較大。（四）岳麓區(qū)1、成交價(jià)格分析 通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）長沙市岳麓區(qū)受政策影響較大，部分樓盤在2011年下半年達(dá)到頂峰，2012年開始調(diào)整，部分樓盤價(jià)格甚至達(dá)700左右的跌幅。2）整體來看同類型產(chǎn)品價(jià)格明顯低于內(nèi)五區(qū)其他區(qū)域的價(jià)格，但未來該區(qū)域發(fā)展前景看好，未來價(jià)格存在較大拉伸空間。2、戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：岳麓區(qū)由于居住環(huán)境較好，但是商業(yè)相對河?xùn)|薄弱，因此，本區(qū)域戶型以90左右的小三房和120-140的改善型三房為主，都占總比例的33%左右，而90-120的戶型占總比例的28%，160以上的戶型

11、為6%。3、客戶來源分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：目前在岳麓區(qū)置業(yè)的客戶多為項(xiàng)目周邊的客戶，占42%；由于本區(qū)域居住環(huán)境較好，不少河?xùn)| 的客戶來此購房，此類客戶占29%；由于岳麓區(qū)屬大河西先導(dǎo)區(qū)，客戶看好區(qū)域發(fā)展，省內(nèi)地級市客戶占17%，主要為常德、益陽等區(qū)域；外地投資客戶較少，僅占12% 4、去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：1）整體來看，由于價(jià)格相對較低，因此岳麓區(qū)被調(diào)查樓盤去化率較高。2）萬科、恒大目前沒有開盤，前幾期全部銷售完畢，而近段時(shí)間開盤的陽光100和中海國際社區(qū)采用多次認(rèn)籌、多次開盤的方式吸引客戶，取得良好效果。（五）芙蓉區(qū)1、成交價(jià)格分析通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)：1）重點(diǎn)調(diào)查樓盤價(jià)

12、格在7600元/-16800元/之內(nèi)，整體來看，跨度較大，但普遍集中在7500元/-10000元/之間。2）該區(qū)域樓盤相對于其他區(qū)域樓盤，擁有無法比擬的交通、配套等優(yōu)勢，產(chǎn)品具有一定的稀缺性，因此價(jià)格整體比較堅(jiān)挺。雖受宏觀調(diào)控及銀行政策的影響漲幅速度放緩，但整體呈現(xiàn)上升趨勢。2、戶型面積分析 通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析發(fā)現(xiàn)： 1）重點(diǎn)調(diào)查各項(xiàng)目以小戶型和公寓為主，60平以下戶型占44%，60-90平方的戶型占34%，90-120平方的戶型占12%，120-160平方以上的戶型僅占10%。2）由于本區(qū)域?yàn)殚L沙市最為繁華的商業(yè)中心，更加適合投資性產(chǎn)品的開發(fā)，同時(shí)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)地塊面積規(guī)模較小，不利于大規(guī)模、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的開發(fā)，因此該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品8成左右均為90平米以下的過渡性產(chǎn)品和投資性產(chǎn)品。3、客戶來源