房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告Revised by Petrel at 2021房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)吿南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(zhǎng)，銷竣比顯示供需仍不平衡。2007年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額 億元，同比増長(zhǎng)27%, 2021年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額億元，同比增長(zhǎng)41%。07年以來(lái) 平均銷竣比為，07年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是08年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積， 主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響。07年南京商品房銷售均價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，08年初售價(jià)同比増長(zhǎng),環(huán)比略有下降。2007年，南京市 商品房全年銷售均價(jià)為元/平方米。08年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比07年2月份増長(zhǎng),相比07年全年銷售

2、均價(jià) 増長(zhǎng),但是比擬07年末的銷售均價(jià)略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大， 08年前兩個(gè)月成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。08年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比擬平穩(wěn)，較07年同比有所減少。08年3月份累計(jì)成 交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交萬(wàn)平方米，有望超 過(guò)3月份的成交量，但同比07年4月仍有縮減。南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)方案將提高響應(yīng)政策號(hào)召，土地供給不矣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái) 兩年南京的住房建設(shè)方案將逐步落實(shí)90/70政策，増加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供給量，加 大保障性住房的投入，由于存量土地比擬多，08年

3、土地供給相比07年減少135萬(wàn)平方米左右， 但是09年將在08年的根底上增加200萬(wàn)平方米的土地供給，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不矣 受到土地供給的限制。二，07年以來(lái)南京商品房銷售惜況2007年，南京市商品房全年銷售額為億元，銷售面積萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為元/平方米，其中住 宅全年銷售額億元，銷售面積為萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為億 元，銷售面積為萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4077元/平方米，期房全年銷售額為億元，銷售面積為萬(wàn) 平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米。08年1-2月份南京市商品房銷售額為億元，銷售面積萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比 07年2月份增長(zhǎng)

4、,相比07年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)。其中住宅銷售額為億元，銷售面積萬(wàn)平方 米，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(zhǎng),現(xiàn)房銷售額為億元，銷售面積為萬(wàn)平方米，銷售 均價(jià)為4691元/平方米，同比下降,期房銷售額為億元，銷售面積萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為 4851元/平方米，同比增長(zhǎng)。從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，07年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但是07年末 到08年初房?jī)r(jià)有略微的下降。從圖表6的每月銷售量來(lái)看，2007年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年初可能受淡 季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。08年以來(lái)，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成

5、交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。 截至到08年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約萬(wàn)平方米，浦口板塊累計(jì)成交近 3400套，約萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約萬(wàn)平方米，分別占全市 總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的商尚住宅區(qū)，該板塊的工程大多屬干知名開(kāi)放 商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相比照擬好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群 體，08年該板塊成交量位居全市第三。城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日， 城南板塊4月份成交近萬(wàn)平方米，占全市總成交量的。四，南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情

6、況如圖表9所示。玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方 米-25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米-15000元/平方米左右，鼓樓的房?jī)r(jià) 普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤 大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比擬好，樓盤質(zhì)量也比擬高，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn) 科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)工程，老南京和新南京都書(shū)歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售 均價(jià)都在10000元/平方米以上。 新樓盤比擬多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，環(huán)境也比擬好，售價(jià)相對(duì)較低，比擬 適合來(lái)

7、南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤 價(jià)格差異也比擬大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，環(huán)境較好，并有大量別墅工程，是富人聚集地， 同時(shí)將受恵于即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)矣有較大升值空間。五，南京未來(lái)兩年住房建設(shè)方案根據(jù)南京市住房建設(shè)方案，08年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總 量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房含廉租房約240萬(wàn)平方米，比07年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房 供給量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。08年南京廉租房建設(shè)方案投入資金億，籌 建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平米。08年各類住房建設(shè)用地方案供給量為

8、850萬(wàn)平方米，其中 住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米，相比07年土地實(shí)際供給量 985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。09年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米，相比08年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào)，其中，中低 價(jià)位、中小戶型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)90/70政策；經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方 米，與08的方案根本持平；中低價(jià)商品房含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房可上市供給總量為60萬(wàn)平 方米，比08年30萬(wàn)平方米的供給方案將近翻了一倍；廉租房建設(shè)方案投入資金億元，籌建廉租 住房1000套，約5萬(wàn)平方米。09年各類住房建設(shè)用地方案供給1050萬(wàn)平方米，其中各類普通 商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米，相比08年的土地供給量 有所增加，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活潑。09年南京市住房建設(shè)方案總量與08年大致持平。 總之，未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)方案將逐步