房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場不對稱信息應(yīng)用

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場不對稱信息應(yīng)用 一、引言 在信息不對稱理論方面,1961年,喬治斯蒂格勒在政治經(jīng)濟(jì)學(xué)雜志上發(fā)表的“信息經(jīng)濟(jì)學(xué)”和威廉維克瑞在財(cái)經(jīng)雜志上發(fā)表的“反投機(jī)、拍賣和競爭性密封招標(biāo)”兩篇論文,打破了此前一直統(tǒng)治著經(jīng)濟(jì)學(xué)界的基礎(chǔ)假設(shè)完全信息假設(shè),開始強(qiáng)調(diào)信息的不完全性,也開創(chuàng)了信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的先河。20世紀(jì)80年代,一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家把信息不對稱理論引入金融市場的研究領(lǐng)域。2001年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主約瑟夫斯蒂格利茨、喬治阿克洛夫、邁克爾斯賓賽分別在金融市場、商品交易市場和勞動(dòng)力市場運(yùn)用信息不對稱理論進(jìn)行市場分析。隨著信息不對稱理論和我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,國內(nèi)學(xué)者對兩者進(jìn)行了一些定性的研究。劉洪玉、鄭

2、思齊在城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)一書及相關(guān)文獻(xiàn)中,均指出了房地產(chǎn)市場的信息不對稱性,李建華(2003)、鄒曉光(2006)等利用信息不對稱原理對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了分析,并提出若干緩解信息不對稱,提高我國房地產(chǎn)市場效率的建議。 二、信息不對稱在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的表現(xiàn) 所謂的信息不對稱是指交易雙方掌握的與交易有關(guān)的信息在準(zhǔn)確性、全面性、及時(shí)性、連貫性方面存在差別。而房地產(chǎn)信息不對稱則表現(xiàn)在置房者與開發(fā)商在信息的豐裕度方面存在著差異。信息不對稱體現(xiàn)在以下五個(gè)方面: 1、房產(chǎn)質(zhì)量信息不對稱。房地產(chǎn)這一特殊的商品不僅結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜,而且包含的工藝過程亦十分的龐大,對于不具備有專業(yè)鑒別技術(shù)水平的置房者來說,是不能完全掌握

3、房產(chǎn)的質(zhì)量信息。房產(chǎn)質(zhì)量信息的不對稱,為開發(fā)商創(chuàng)造了極大的議價(jià)空間。 2、房產(chǎn)價(jià)格信息不對稱。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商眾多,各個(gè)開發(fā)商的出示的價(jià)格存在較大的偏差,尤其是在非寡頭壟斷的情況下,價(jià)格的多樣化尤其明顯。 3、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息不對稱。我國的房地產(chǎn)商品權(quán)屬復(fù)雜,分為所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)和典當(dāng)權(quán)等,而且使用權(quán)年限也不同。而不同的產(chǎn)權(quán)信息對于房地產(chǎn)商品在未來的使用或是轉(zhuǎn)讓、投資中等都有著十分重大的影響,而這些信息大多不為置房者所擁有。 4、市場的供需信息不對稱。商品的價(jià)格是由商品的價(jià)值決定,并受到市場供求關(guān)系的影響。而在一個(gè)非完全競爭市場下,供求的關(guān)系愈發(fā)顯得重要,這在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)的尤為明顯。置房者

4、對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需信息不了解,則在議價(jià)過程中容易處于被動(dòng)地位。 5、市場未來信息不對稱。商品的價(jià)格除了受到價(jià)值、供求的影響,還受到政府的政策傾向、同行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r以及國際市場的制約,這些因素在一定程度上對房地產(chǎn)商品的價(jià)格產(chǎn)生巨大的作用。尤其隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大,政策性因素的影響不容忽視,而對未來信息敏感性方面,顯然置房者處于不利地位。 三、信息不對稱產(chǎn)生的原因 針對以上表現(xiàn),究其原因,我們不難發(fā)現(xiàn),造成信息不對稱的原因主要有以下五方面: 1、房地產(chǎn)自身屬性。房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)涉及的領(lǐng)域廣闊,市場參與者紛繁復(fù)雜,社會分工細(xì)致不宜估量；其次,市場的多變性和分散性。多變性和分散性是非完全競

5、爭市場的普遍特點(diǎn),一方面使得價(jià)格的離散程度增加,另一方面也刺激了搜尋行為的發(fā)生。 2、信息資源的稀缺性。信息作為一種稀缺的資源,置房者如果想獲得與房地產(chǎn)的相關(guān)信息,需要付出較大的成本,置房者在尋求權(quán)益保護(hù)時(shí)也需要花費(fèi)較多的成本。 3、羊群行為的影響。羊群效應(yīng)是指市場參與主體在信息環(huán)境不確定的情況下,行為受到其他參與主體的影響,模仿他人決策,或者過度依賴于輿論(即市場中的壓倒多數(shù)的觀念)或信息,而不考慮自己私人信息的行為。由于置房者之間的信息也是不對稱的,若依靠別人的信息來加強(qiáng)自身的判斷,則加劇了信息不對稱程度和增加了其發(fā)生的可能性。 四、信息不對稱造成的影響 信息不對稱造成的主要影響有逆向選擇

6、和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇是指指由于交易雙方信息不對稱和市場價(jià)格下降產(chǎn)生的劣質(zhì)品驅(qū)逐優(yōu)質(zhì)品,進(jìn)而出現(xiàn)市場交易產(chǎn)品平均質(zhì)量下降的現(xiàn)象。而在房地產(chǎn)也表現(xiàn)為空置房節(jié)節(jié)攀升,而房地產(chǎn)市場則呈現(xiàn)供不應(yīng)求,房價(jià)飆升。道德風(fēng)險(xiǎn)指參與合同的一方所面臨的對方可能改變行為而損害到本方利益的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)表現(xiàn)為開發(fā)商憑借自身的信息優(yōu)勢,以違背合同的方式,損害置房者的利益。同時(shí),我們不可否認(rèn)的是,在信息不對稱產(chǎn)生的同時(shí),信息搜尋就顯得有利可圖,在“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)的前提下,信息的不對稱在一定程度刺激了信息搜尋行為的產(chǎn)生,這也是本文的著眼點(diǎn)和切入點(diǎn)。五、研究結(jié)論和政策建議房地產(chǎn)信息的不對稱性使得置房者增加了支付成本,擴(kuò)大了管理部

7、分的管理難度。雖然在短期內(nèi)可能對于房地產(chǎn)開發(fā)商和中介商可以獲得某些眼前的利益,但從行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展來看,都是極為不利的。當(dāng)然,我們不能追求信息的完全對稱和交易的完全均衡。借鑒制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn):市場均衡是市場參與者之間相互博弈的結(jié)果。也就是說只能消除信息不對稱的程度,達(dá)成相對的均衡狀態(tài)。為此,可以從以下四個(gè)方面來緩解房地產(chǎn)信息不對稱的現(xiàn)狀。 (一)從國家的角度來看 1、加強(qiáng)對開發(fā)商的規(guī)制和引導(dǎo),建立進(jìn)入門檻。開發(fā)商的數(shù)量越多,則價(jià)格的離散程度也就越高,信息不對稱的可能性也隨之加大。政府對房地產(chǎn)市場采取一定的門檻制度,“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”,可以在一定程度上控制開發(fā)商的數(shù)量,提高開發(fā)商的整體質(zhì)

8、量。 2、建立信息傳輸和公布制度,發(fā)揮非盈利性組織的監(jiān)督作用。對每一個(gè)企業(yè)進(jìn)行信息登記,運(yùn)用數(shù)據(jù)庫等技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)商的交易信息、投訴信息、反饋信息、信用信息等予以存檔歸案,方便管理部門和置房者在特定的網(wǎng)站便可以進(jìn)行查詢。同時(shí),可以借助12315等非營利性組織對開發(fā)商的行為進(jìn)行監(jiān)督,保障置房者和房產(chǎn)物主的利益和保護(hù)。 3、大力加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè),完善領(lǐng)域法規(guī)。雖然我國目前針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題都高度重視,及時(shí)反映,出臺了一系列的法規(guī)政策。但是這些大多是在事后進(jìn)行具體問題的解決,沒有形成一個(gè)完善的法律體系。因此要保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運(yùn)行,就要建立健全完善的法律法規(guī)體系。同時(shí),要嚴(yán)格執(zhí)法,增加市場

9、的透明度、公信度,使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。 (二)從開發(fā)商的角度來看 1、開發(fā)商要加強(qiáng)自身的宣傳作用和信息披露。一般來說,房地產(chǎn)商發(fā)布的信號往往是自身的優(yōu)質(zhì)信息或者是對房產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量承諾。而進(jìn)行這些信息披露和產(chǎn)品質(zhì)量承諾是需要一定的費(fèi)用,甚至是短期內(nèi)無法用效益來彌補(bǔ)的,但是對于一個(gè)優(yōu)秀的開發(fā)商來說,如果采取了信息披露,不僅闡明了開發(fā)商的實(shí)力,為置房者提供了無形的保證,而且采取信息質(zhì)量保證也更容易引起置房者的信任,從而最終達(dá)到銷售的目的。 2、企業(yè)要積極引導(dǎo)和參與行業(yè)規(guī)制,獲得良好的公關(guān)效果。隨著社會責(zé)任意識的深化,消費(fèi)者對于負(fù)有強(qiáng)烈社會責(zé)任感的企業(yè)賦予了更多的青睞,這樣企業(yè)既利用了社會媒體的

10、力量,又收到了良好的公關(guān)效果,還有可能成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊,從而獲得巨大的后續(xù)效益。同時(shí),目前國家正在規(guī)制房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展,如果開發(fā)商能自覺的進(jìn)行規(guī)制甚至引導(dǎo)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范的行為,勢必能贏得管理部門得贊同,這在國家宏觀調(diào)控能夠起到重大作用的國度是十分有效的。 (三)從置房者的角度來看 1、搜尋大量信息,增強(qiáng)信息辨別能力。相對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,置房者僅掌握一定量的包括地理位置,交通狀況、戶型等在內(nèi)的公共信息,以及自身的消費(fèi)偏好、消費(fèi)能力等私人信息。而從開發(fā)商、銷售代理商及中介商所獲得的房屋信息,大都帶有一定的主觀性,不能公平、客觀的反映市場的真實(shí)情況,加之房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)性較強(qiáng),絕大多數(shù)的置房者專

11、業(yè)知識匱乏,造成了信息搜尋的成本較高。如果信息搜尋成本高于信息搜尋帶來的效益時(shí),這就不是經(jīng)濟(jì)人的理性行為。 2、努力建立自發(fā)性聯(lián)盟,增強(qiáng)維權(quán)意識。置房者可結(jié)成消費(fèi)聯(lián)盟,通過這個(gè)組織既可以獲得更多的信息,降低置房者的信息搜尋成本,也可以對開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督。一旦發(fā)生房地產(chǎn)糾紛,消費(fèi)聯(lián)盟可借助集體的力量與開發(fā)商協(xié)商調(diào)解,增強(qiáng)單個(gè)個(gè)體的談判抗衡能力,以更好的維護(hù)置房者的利益。置房者是信息不對稱問題的主要受害者,正當(dāng)權(quán)利一旦受到侵害,就應(yīng)當(dāng)拿起法律的武器,積極主動(dòng)爭取自己的正當(dāng)權(quán)益。 (四)從房屋中介商的角度來看。 1、提高中介商準(zhǔn)入門檻。房屋中介商是房地產(chǎn)二級市場上的主要參與者之一,其服務(wù)業(yè)貫穿于房地產(chǎn)

12、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程。目前我國房地產(chǎn)市場上充斥著形形色色的中介商,但是由于行業(yè)不規(guī)范,中介從業(yè)人員素質(zhì)較低,誠信度不高、惡性競爭等因素,房屋中介商未能有效緩解信息不對稱的問題。基于此,有關(guān)政府部門要制定相應(yīng)的法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)中介企業(yè)的行為,提高入市門檻,嚴(yán)厲打擊欺瞞消費(fèi)者的經(jīng)紀(jì)行為,可采取房屋中介商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格認(rèn)定制度等措施,使中介商真正成為解決開發(fā)商和置房者之間信息不對稱的橋梁。 2、樹立房屋中介行業(yè)的誠信作風(fēng),發(fā)展連鎖式經(jīng)營,創(chuàng)建中介企業(yè)品牌。一方面,要提倡誠信為本的企業(yè)文化,增強(qiáng)對中介人員的誠信教育,另一方面,創(chuàng)建中介企業(yè)品牌,可實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域連鎖經(jīng)營,擴(kuò)大市場的占有率,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得消費(fèi)者的認(rèn)可,這樣也可以把那些侵害消費(fèi)者權(quán)益、追逐短期利益的企業(yè)擠出市場,有利于中介行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。 3、中介行業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新。房地產(chǎn)市場信息的嚴(yán)重不對稱,要求中介行業(yè)有一個(gè)集中管理的權(quán)威行業(yè)