改造城中村的成本及控制措施探究論文

1、改造城中村的成本及控制措施探究論文 摘要隨著我國(guó)城市化建設(shè)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了大量的城中村，城中村出現(xiàn)了諸多突出問(wèn)題，阻礙城市的發(fā)展，必須加以改造。本文將從技術(shù)層面介紹改造“城中村”的成本及如何控制。 關(guān)鍵詞城中村改造成本安置補(bǔ)償費(fèi) 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及加快城市化進(jìn)程口號(hào)的提出。各地城市擴(kuò)張的腳步不斷加快，出現(xiàn)了大量的“城中村”?！俺侵写濉敝写嬖谥T多突出問(wèn)題，在衛(wèi)生、環(huán)境、治安上給城市總體發(fā)展帶來(lái)矛盾?！俺侵写濉备脑炱仍诿冀?，勢(shì)在必行。改造“城中村”不僅要改造環(huán)境，還要改造人的思想。改造人的思想是漫長(zhǎng)而復(fù)雜得過(guò)程。本文主要從技術(shù)層面介紹環(huán)境改造的成本。 一、城中村的內(nèi)涵及存在的問(wèn)

2、題 所謂“城中村”即城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的村莊。在我國(guó)，由于急風(fēng)暴雨式的城市建設(shè)，導(dǎo)致城市用地急劇擴(kuò)大，農(nóng)村土地逐步被蠶食。這些被城市包圍，但又基本沒(méi)有耕地的農(nóng)村，仍然保留著農(nóng)村建制，其行政管理機(jī)構(gòu)是“村委會(huì)”，常住人口是村民，因而形成了一個(gè)個(gè)都市里的村莊。村落制度是“城中村”的村民們世代生活的規(guī)則。 “城中村”給人的印象就是臟、亂、差?？恐€(wěn)定的租房收入、村里的福利，村民們過(guò)著悠閑自在的生活，打麻將、下象棋、閑聊，這是目前許多“城中村”的村民生活的寫(xiě)照?！俺侵写濉逼毡榇嬖谥芾砺湮?、建設(shè)混亂、社會(huì)治安突出等問(wèn)題。村內(nèi)供水、供電、排污等設(shè)施布局不合理。經(jīng)常出現(xiàn)下水道堵塞，污水橫流，基本沒(méi)有公共綠地

3、。治安問(wèn)題一直困擾著“城中村”，這里聚集了大量無(wú)固定職業(yè)，居無(wú)定所的人。賭博行竊現(xiàn)象在“城中村”也比較普遍，與現(xiàn)代文明相矛盾，這些都深刻地影響著一個(gè)城市的發(fā)展進(jìn)程。 二、“城中村”改造成本 “城中村”改造的成本最主要的有三個(gè)方面： 1.村民安置補(bǔ)償費(fèi)?！俺侵写濉贝迕袷鞘チ送恋囟挥姓?，在城市建成區(qū)生活。那么對(duì)村民的安置補(bǔ)償費(fèi)，按什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償這是村民最關(guān)心的問(wèn)題。拆遷補(bǔ)償應(yīng)包括:一是房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi);二是臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);三是搬遷補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位，用途、建筑面積等因素，采用市場(chǎng)比較法，以房屋拆遷評(píng)估價(jià)格確定。實(shí)

4、行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。或協(xié)商確定合理的拆賠比。村民變市民，安置就業(yè)問(wèn)題，可以采用現(xiàn)金補(bǔ)償和安排就業(yè)兩種辦法?，F(xiàn)金補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省市自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。就目前來(lái)看，國(guó)家補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較低。安排就業(yè)，政府部門(mén)通過(guò)政策補(bǔ)償，比如免費(fèi)為“城中村”村民進(jìn)行勞動(dòng)技能培訓(xùn)；利用城中村改造產(chǎn)生出來(lái)的商機(jī)，優(yōu)先考慮安置經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的村民就業(yè)。此所謂授之于魚(yú)，不如授之于漁。 2.土地使用權(quán)出讓金。它是指建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)土地使用權(quán)出讓方式，取得有限期的土地使用權(quán)，依照中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例

5、規(guī)定，支付的土地使用權(quán)的出讓金。在當(dāng)今社會(huì)主義土地市場(chǎng)，在保證土地為國(guó)有制度不變的前提下，土地使用者不是通過(guò)行政劃撥而是通過(guò)有償?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)不是無(wú)限而是有限期的，在限期內(nèi)，土地使用者可靈活運(yùn)用土地使用權(quán)。地價(jià)不是靠國(guó)家單方面確定，而是在土地使用者的競(jìng)爭(zhēng)中形成，以促使土地資源得到更合理，更充分的利用?！俺侵写濉蓖恋貙儆诩w土地，其運(yùn)作有三種模式可借鑒:一是政府征收土地后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，由政府負(fù)責(zé)安置村民及補(bǔ)償。土地轉(zhuǎn)為凈地，政府或拍賣(mài)或自己開(kāi)發(fā);二是開(kāi)發(fā)商直接與村委會(huì)協(xié)商，按市場(chǎng)運(yùn)作開(kāi)發(fā)土地;三是村集體成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，自己對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用。這三種方式各有其特點(diǎn):第一種從城

6、市總體發(fā)展觀點(diǎn)來(lái)看，政府開(kāi)發(fā)最優(yōu)，按城市規(guī)劃以公眾利益為目的，以城市綜合效益最大化為目標(biāo)，但政府往往資金有限，難以隨人心愿。其他兩種都是以集團(tuán)經(jīng)濟(jì)利益最大化為目標(biāo)，易造成與周邊環(huán)境規(guī)劃矛盾，易忽視公眾利益。需要政府做好協(xié)調(diào)工作。 在有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，政府對(duì)地價(jià)不作統(tǒng)一規(guī)定，但應(yīng)堅(jiān)持以下原則：即地價(jià)對(duì)目前的投資環(huán)境不產(chǎn)生大的影響；地價(jià)與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)；地價(jià)要考慮已投入的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，土地市場(chǎng)供求關(guān)系，土地用途和使用年限。 3.土地重新規(guī)劃建設(shè)成本。開(kāi)發(fā)商對(duì)“城中村”土地改造建設(shè)，多數(shù)開(kāi)發(fā)成商業(yè)用房或居民小區(qū)。那么在這一階段主要發(fā)生的費(fèi)用有：建設(shè)單位的管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施

7、費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建安工程費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅及建設(shè)期投資貸款利息等。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，地價(jià)、建安成本和開(kāi)發(fā)商稅費(fèi)、管理費(fèi)等是最主要的三大塊。以鄭州為例地價(jià)從2000年2004年，鄭州的地價(jià)高的1000元/m2左右，低的在800元/m2左右，建安成本這項(xiàng)費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要部分。鄭州近幾年一般來(lái)說(shuō)，多層建安成本在600元/m2800元/m2，小高層、高層在1000元/m21200元/m2之間，管理費(fèi)、稅費(fèi)占開(kāi)發(fā)成本的三分之一。 三、成本控制的對(duì)策 在村民安置補(bǔ)償費(fèi)與地價(jià)費(fèi)確定后。開(kāi)發(fā)商要想獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，就要有效地進(jìn)行建安工程造價(jià)的控制。在城中村改造中，開(kāi)發(fā)商要從以下

8、幾個(gè)方面中考慮建設(shè)成本。 1.科學(xué)決策，合理規(guī)劃。在“城中村”的改造規(guī)劃中，首先要確定改造的目標(biāo)，發(fā)展方向?！俺侵写濉备脑煊幸韵聨追N發(fā)展方向。一是可以徹底改造的“城中村”，改造成集辦公、商業(yè)零售、休閑、娛樂(lè)和餐飲服務(wù)等為一體的商務(wù)區(qū);二是基礎(chǔ)設(shè)施和規(guī)劃原本較好的“城中村”，可以將其配套設(shè)施搞得更好，建成現(xiàn)代化的文明社區(qū)，實(shí)現(xiàn)錦上添花;三是基礎(chǔ)比較差的，地處邊緣的“城中村”，重點(diǎn)是要完善其周邊的路網(wǎng)、交通、水電、文體等配套設(shè)施。使其成為管理規(guī)范、適合中低收入群眾和外來(lái)暫住者居住的城市社區(qū)。 以第一類(lèi)改造為例，首先要做到小區(qū)規(guī)劃要根據(jù)基本功能要求確定各構(gòu)成部分的合理層次與關(guān)系。據(jù)此安排住宅建筑、公

9、眾建筑、管網(wǎng)、道路及綠地的布局。確定合理的人口與建筑密度，房屋間距、層數(shù)與造型，布置公共設(shè)施項(xiàng)目的規(guī)模及服務(wù)半徑，以及水電等供應(yīng)。 小區(qū)用地面積指標(biāo)，反映小區(qū)內(nèi)居住房屋和非居住房屋，綠化地、道路和工程管網(wǎng)等占地面積和比重，是考察建設(shè)土地利用率和經(jīng)濟(jì)性的重要指標(biāo)。這些費(fèi)用占小區(qū)投資的20%50%左右。所以，必須重視小區(qū)的規(guī)劃和土地利用。在保證功能的前提下，密度高，有利于降低單位造價(jià)。 2.在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中控制造價(jià)。運(yùn)用價(jià)值工程原理，改善設(shè)計(jì)方法，提高設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)效益。它是一種科學(xué)的組織管理技術(shù)，也是一套科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法。 價(jià)值工程是把技術(shù)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題有機(jī)地結(jié)合起來(lái)研究，而不是分別研究。價(jià)值工程以

10、工程功能分析為中心，把抽象的功能因素進(jìn)行細(xì)化和量化，并分別和其成本進(jìn)行對(duì)比，從多方案中選擇最佳方案。采用10分制評(píng)分，并進(jìn)行加權(quán)平均，最后得到各方案的功能評(píng)價(jià)總分，即價(jià)值工程公式中的分子F值。以造價(jià)除功能分?jǐn)?shù)，得價(jià)值系數(shù)V值，V值最大的為優(yōu)。 3.實(shí)行限額設(shè)計(jì)制度。按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)和概算，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)及總概算控制施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)算；又要在保證工程功能的前提下，按各專(zhuān)業(yè)分配的造價(jià)限額進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證估算、概算起到層層控制的作用，不突破造價(jià)限額。這有利于增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)觀念。 4.采用工程量清單計(jì)價(jià)辦法，在施工中控制工程造價(jià)。為適應(yīng)建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和與國(guó)際慣例接軌的客觀要

11、求，我國(guó)在工程造價(jià)管理體制上從2003年7月1日起實(shí)施了工程量清單計(jì)價(jià)法。工程量清單計(jì)價(jià)與傳統(tǒng)的定額計(jì)價(jià)的區(qū)別在于計(jì)價(jià)模式，采用的單價(jià)方法，計(jì)算規(guī)則和計(jì)量單位等都有不同。工程量清單實(shí)行“量?jī)r(jià)分離”的原則。采用綜合單價(jià)法，按實(shí)體的凈值計(jì)算工程量和按基本單位計(jì)量等。其特點(diǎn)主要體現(xiàn)在統(tǒng)一計(jì)算規(guī)則、有效控制耗量，市場(chǎng)確定價(jià)格及反映企業(yè)個(gè)別成本等。實(shí)行工程量清單有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)；有利于提高施工企業(yè)的技術(shù)和管理水平；有利于工程索賠的控制與合同價(jià)的管理。實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)，在招投標(biāo)中實(shí)行“合理低價(jià)中標(biāo)”原則。有效控制工程造價(jià)，降低成本，提高工作效率。 控制工程造價(jià)不應(yīng)孤立地進(jìn)行，因?yàn)楣こ淘靸r(jià)與工程質(zhì)量、建設(shè)工期三者之間具有辯證的統(tǒng)一關(guān)